Среднее и старшее поколения еще помнят времена, когда квартиры в Москве (да и во всем Советском Союзе) фактически ничего не стоили: все они принадлежали государству и формально выдавались гражданам бесплатно. По данным Центрального статистического управления СССР, на каждого жителя страны в среднем приходилось 7 кв. м жилья. Советское правительство было убеждено, что это хороший показатель: в очередь на улучшение условий проживания ставили лишь те семьи, в которых на человека приходилось менее 5 кв. м жилой площади. Справедливости ради надо добавить, что после нескольких десятилетий ожидания им выдавались квартиры из расчета 12 кв. м на члена семьи.
Но даже в том «прекрасном далёко» находились люди, желавшие иметь просторное жилье, причем не к пенсионному возрасту, а по необходимости. На этот случай существовал обмен «по договоренности»: только так можно было в сравнительно короткие сроки расширить жилплощадь. Люди менялись ордерами и, соответственно, квартирами — это было законно. А вот получение доплаты за «лишний» метраж считалось спекуляцией — уголовным преступлением. Поэтому граждане писали в объявлениях: «Меняю двухкомнатную на трехкомнатную. По договоренности» — и те, кто обменивался, и те, кто давал разрешение на эти действия, одинаково понимали, что означает «договоренность». Естественно, население не обладало возможностью официально оценивать свои «хоромы», хотя на черном рынке жилье имело определенную фиксированную стоимость, которая зависела главным образом от типа дома (в «хрущевках», «сталинках», «брежневках» и новостройках квадратный метр стоил неодинаково). Других факторов оценки, по сути, не было.
Иное дело сейчас. С тех пор как люди получили возможность приватизировать жилье и затем совершать с ним любые операции, а также использовать его в качестве залога, возникла острая необходимость в оценке. Это — первый и очень важный этап подготовки сделки с недвижимостью.
Конечно, каждый желающий может попытаться определить стоимость своей квартиры самостоятельно — достаточно открыть специализированные издания с объявлениями о продаже жилья и вычислить среднее арифметическое из цен на похожие квартиры. Другое дело, что в итоге получится довольно-таки абстрактная цифра, как правило, не очень соответствующая реальной стоимости жилплощади. Если хозяин не собирается продавать жилье в ближайшее время, а просто хочет иметь представление о том, каким недвижимым «капиталом» обладает, то все в порядке. Но если планирует реализовать недвижимость, использование данного метода чревато: слишком высокие запросы отпугнут покупателей, а недооценка, напротив, обернется обидной потерей денег (риелторы с ходу вспомнят немало случаев, когда в результате точной оценки и грамотно выбранной стратегии объект удавалось продать значительно дороже, чем рассчитывал его владелец). Кстати, покупателям в этом случае также не стоит полагаться на авось: как ни крути, но продавцы склонны к преувеличению. Чаще всего приукрашивают инженерное состояние дома, завышают высоту потолков, площадь комнат и кухни, скрывают год постройки...
Из личного опыта
Квартиру продать — не поле перейти.
«Был у меня клиент, прапорщик охраны пожарной, квартиру продать хотел. Договор сразу подписал, читать не пожелал. “Чего тут рассчитывать то, — говорит, — мне командир части сказал, что ваша компания лучше всех “реелтиров” торгует, значит, и обсуждать нечего”.
Стал я квартиру продавать. Пятиэтажка старенькая была, этаж первый, окна на шумную улицу, рядом “винный”, а рюмочная прямо в подъезде, где квартира. Смотрят клиенты, отказываются. Стал я на просмотры загодя приезжать. Приеду, подмету площадку, бутылки пустые выброшу. Затем у подъезда стою, объясняю народу, что рюмочная в этом подъезде закрыта, мол, в следующий идите. Как то стоял я так, клиентов ожидающие, да и услышал от жильцов, что мышки в доме завелись. Сказал я об этом хозяину. Знать же об этом ничего не знаю и ведать не ведаю — так отрапортовал он. А сам, меня потаясь, порошок ядовитый раздобыл и по квартире пересыпал. Забыл он, видать, что продажа-то дело наше с ним общее, что агент первый должен все о квартире знать, до тонкости.
Прихожу я на просмотр, как всегда, загодя немного. Вхожу — на полу лежит дохлая, да не мышь, а крыса, причем здоровенная, как батон, а с хвостом — аршин. По квартире порошок вонючий рассыпан, благоухает. Я — за веник. Вымел все, мокрой тряпкой вытер. А крысу выбросить — не знаю, как и подступиться, в руки пакость такую ни за что не возьму. Нашел таки выход — пассатижи на кухне взял, за ухо крысу держу и думаю про себя: “Выброшу в палисадник, подальше, никто и не сведает про нее!” Дверь открываю — на пороге клиент стоит. Стоит, миленький, с женой и дочерью. Дальше, как у Гоголя, — немая сцена...
Прапорщику я не высказал в сердцах, сдержался (клиент прав, когда и не прав бывает), дальше продаю. А тут в квартире унитаз засорился, этаж-то первый, дом старенький. Клиент на просмотре зашел в туалет, заглянул в унитаз, а там вода стоит под край. Впечатление подпортило, конечно. Звоню хозяину, пожарному отважному, рассказываю, а он мне: “Исаии, не беда, у нас, пожарных, все — раз-два и “в дамки”, жди в квартире, еду”, — говорит. Не прошло десяти минут — пожарка во двор влетает с ревом, вся в мигалках. С нее солдатики посыпались, рукава брезентовые раскатывают. Входит в квартиру хозяин — в полной амбиции, при всей амуниции.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— Михаил! В унитаз пожарный рукав засунем и дадим давление. Атмосферы там большие, вот и протолкнем весь засор, заодно всю канализацию промоем, я давно хотел, да случая не было.
— Так рукав кому-то держать надо, зальет всего, а ежели не держать рукав, то он выскочить может.
— Мы рукав в унитаз засунем, крышку опустим, а на крышку его посадим, — и показывает на солдатика молодого, что рядом стоял.
Сказано — сделано. Сидит солдатик на крышке, как орел на горном хребте Кавказском, словно в поговорке.
Говорю я прапорщику: “Спешить надо, через полчаса вторые покупатели придут”. “Секунда осталась, — хозяин говорит и как шумнет в окно: — Пошел!!!” Взревело что-то в машине, рукав надулся и как вылетит вверх, словно пружина. Молоденького подняло да как шваркнет об потолок. А рукав по коридору пляшет, вода хлещет, аж стекла на кухне вылетели. А воды фекальные, словно ждали, из унитаза по выплеснулись и по квартире потекли, как Волга матушка. Тут и клиенты подошли. Вот и состоялся просмотр. Три дня потом солдатики квартиру и подъезд драили. Сколько сил на эту квартиру положили — не сказать, не написать.
Но сыскал я все же покупателя. Приобрел квартиру старичок один. Он тому годочков пять тормозную жидкость “Нева” вместо коньяка употребил, потому обонянием и зрением скорбный был. Посмотрел квартирку, говорит: “Главное, что соседей нет, употреблять без помехи можно, да из окна, если кто выпадет — не убьется: этаж первый, невысоко тут”. Так и сладили».
В специальной литературе можно встретить множество терминов, определяющих стоимость оцениваемого жилого объекта: «действительная», «эквивалентная», «реальная», а также «потребительская», «инвестиционная», «страховая», «залоговая» и т. д. Мы поговорим о двух, обязательных для сделки с недвижимостью: инвентаризационной и рыночной.
Как рассчитать. Инвентаризационная стоимость жилья определяется государственной службой оценки недвижимости — бюро технической инвентаризации (БТИ).
Очевидно, что «решить» подобную задачку можно, лишь владея перечисленными данными. При этом стоимость объекта окажется в несколько раз (от 1,5 до 10) ниже рыночной, поскольку оценка ведется по некоммерческим данным. Исключение составляют лишь дома-новостройки: в этом сегменте рынка недвижимости инвентаризационная и рыночная стоимости почти одинаковы.
Для чего это нужно. Справку об инвентаризационной стоимости жилья (или, как принято говорить, «стоимости по данным БТИ») может получить исключительно собственник жилплощади или его представитель (полномочия которого заверены нотариусом), предъявив паспорт и оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о госрегистрации права собственности, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве наследства и т. д.).
Сведения, содержащиеся в этом документе (в нем отражена точная планировка помещения и остаточная балансовая стоимость), необходимы для определения величины налога на жилплощадь, для совершения сделки любого отчуждения недвижимости (продажи, дарения или вступления в наследство), заключения договора залога — словом, фактически для всех операций с жильем.
Интересно, что, по сути, цена квадратного метра по данным БТИ не зависит от того, где находится квартира — в районе проспекта Вернадского или аккурат за нефтеперерабатывающим заводом в Капотне: однотипные дома имеют одну инвентаризационную стоимость. Информацию о стоимости квартир бюро технической инвентаризации направляет в налоговую инспекцию, а оттуда горожанам ежегодно приходят квитанции для уплаты налога на недвижимость. Впрочем, российское правительство пообещало в ближайшее время изменить методику расчета налога на жилье: вычислять его намерены, исходя из рыночной стоимости жилплощади (по предварительным оценкам, показатель не будет превышать 0,010,05 %). Новая система расчета может быть введена, но пока только в Кемеровской, Самарской, Тверской и Калужской областях. В других регионах ее планируется «запустить» не раньше к этому сроку собираются разработать методику массовой оценки жилья, которой пока нет.
Надо сказать, что нередко стоимость по данным БТИ фигурирует в договоре купли-продажи жилья: чтобы уменьшить сумму подоходного налога, но при этом остаться в рамках закона, многие продавцы предпочитают указывать не полную (рыночную) цену объекта, а «государственную», то есть инвентаризационную. Но приобретателю, подписывающему договор, в котором указана некоммерческая цена объекта, необходимо учитывать один важный момент: если по каким-то причинам заключенная сделка будет расторгнута в суде, продавца обяжут вернуть покупателю лишь ту сумму, что указана в документе. Поэтому для минимизации расходов по налогообложению целесообразнее использовать те возможности, которые предоставляет Налоговый кодекс, позволяющий избежать лишних трат.
Это наиболее вероятная цена, по которой жилплощадь может быть реализована на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом принято выделять два вида оценки: профессиональную и риелторскую.
Профессиональная (коммерческая) оценка необходима, чтобы определить стоимость объекта для получения кредита в банке под залог недвижимости или при решении имущественных споров. Иногда она требуется для принятия наследства, составления договора дарения, ренты и совершения некоторых других нотариальных действий. Занимаются такой оценкой специалисты, прошедшие обучение и сдавшие квалификационный экзамен, что должно подтверждаться соответствующим сертификатом (кстати, профессиональный оценщик не имеет права осуществлять никакую другую деятельность).
Однако надо знать, что коммерческая цена объекта недвижимости часто не совпадает с рыночной. Дело в том, что, учитывая множество факторов, из которых складывается стоимость жилья, специалист оценщик не принимает во внимание текущие рыночные реалии (например, соотношение спроса и предложения, динамику роста цен, юридический статус квартиры и пр.), имеющие важнейшее значение при продаже жилья. Чтобы определить максимально выгодную для продавца, но адекватную в конкретных обстоятельствах цену, лучше всего воспользоваться услугами риелторской компании.
Риелторская оценка основывается не только на характеристиках жилого помещения. В данном случае в стоимость «заложены» также юридические аспекты возможной сделки и актуальные рыночные реалии и условия продажи, способные заметно повлиять на конечный результат. Образно говоря, риелтор видит всю «картину», а не делает выводы, глядя на ее отдельные фрагменты. Именно комплексный подход позволяет не только наиболее точно определить рыночную цену объекта, но и разработать верную стратегию продажи, чтобы в итоге реализовать объект на самых выгодных для клиента условиях.
Решившись на покупку квартиры, потенциальный новосел имеет полное право знать, почему, скажем, старая квартира в «хрущевке» на западе Москвы дороже аналогичной, но после ремонта в Капотне. С другой стороны, «домохозяину», желающему расстаться со своим недвижимым имуществом, тоже полезно понимать, из каких слагаемых складывается цена его жилплощади. Как мы говорили, специалист, оценивая жилье, учитывает множество факторов.
Из чего складывается рыночная цена квартиры
Местоположение объекта: округ и район.
Московская «карта престижности» никак не связана с административным делением города. При этом нет официальных схем и планов, а иерархия городских зон выстраивается в соответствии с общепринятым мнением о степени их привлекательности. Эти представления формируются на основе множества факторов, в том числе вполне объективных: качества жилого фонда, транспортной доступности, наличия объектов инфраструктуры, экологической и криминогенной обстановки и пр. Итоговая оценка района по данным показателям позволяет определенным образом судить о степени его престижности, однако парадокс в том, что чаще всего территория, благополучная с точки зрения одного параметра, числится в «середнячках», а то и в «аутсайдерах» с позиции другого (классический пример — Центральный административный округ, по уровню загрязнения воздуха опередивший даже безнадежно скомпрометировавшую себя соседством с нефтеперерабатывающим заводом Капотню). К субъективным критериям престижности относится массовое предубеждение относительно имиджа территорий, основанное чаще всего на исключительно умозрительных заключениях о том, где пристало жить важным людям, а где — простому народу.
Надо сказать, любое столичное направление — объединение территорий, неоднородных по плотности и качеству застройки, социальному окружению и инфраструктуре. По-настоящему элитными сегодня можно назвать лишь немногие «островки-оазисы», где сочетаются неповторимый архитектурный облик, тихие зеленые зоны, высокий уровень комфорта и статус жителей. Если подходить к вопросу максимально обобщенно, рейтинг московских округов таков: самый престижный (и, следовательно, дорогой) — Центральный, сразу за ним — Юго-Западный и Западный, их догоняют Северный и Северо-Западный, а Южный, Юго-Восточный и Восточный замыкают список. Однако в любом случае надо понимать, что Москва отличается крайней неравноценностью территорий в рамках административного деления: престижный Кутузовский проспект после пересечения с кольцевой железной дорогой теряет свою респектабельность, обрастает гаражами и промзонами, а эту «черную полосу» вновь сменяет популярное Крылатское; Сокольники (ВАО), где цена квартир сопоставима со стоимостью жилья на Северо-Западе, резко контрастируют с соседним Гольяново, имеющим не слишком хорошую репутацию и изобилующим отжившими свой век сравнительно дешевыми «панелями».
Тип жилплощади.
Самыми дешевыми являются комнаты в коммуналках (более других ценятся комнаты в малонаселенных квартирах и в домах с перспективой сноса или расселения). Следующие по стоимости — квартиры гостиничного типа и малогабаритки. Жилье «улучшенной планировки» дороже, но и характеристики его лучше: кухни — от 8 кв. м, общая площадь — от 38 кв. м, в трехкомнатных квартирах имеются кладовые и эркеры. Наиболее популярны современные серии панельных домов, которые располагаются преимущественно в местах массовой застройки (Марьино, Бутово, Митино, Жулебино, Чертаново). В следующей ценовой категории — жилье бизнес-класса: просторные квартиры индивидуальной планировки в монолитных домах с огороженной и охраняемой территорией в престижных районах (Крылатское, Университет, Сокол). Жилье премиум-класса выходит за рамки обобщения и по характеристикам, и по критерию доступности. Это единичные экземпляры, встречающиеся, как правило, в историческом центре Москвы и выделяющиеся небольшим количеством квартир в доме (от 10 до 30), роскошной отделкой, панорамным остеклением, пентхаусами и прочим «эксклюзивом».
Юридические нюансы.
Рыночная цена юридически и физически свободной жилплощади выше примерно на 5 %. Это означает, что наибольшим спросом (который, собственно, и диктует цены) пользуются квартиры, в которых никто не прописан и не проживает. Объект, находящийся в свободной продаже, привлекает покупателя больше, а значит, и стоить будет дороже (на 100400 тыс. руб.), чем тот, который продают по принципу альтернативы (с одновременным приобретением другой квартиры). Важной для будущего хозяина является и история приобретаемой жилплощади. Если она недавно приватизирована или речь идет о новостройке, покупатель скорее предпочтет ее той, которая успела «обрасти историей» (претерпела многочисленные переходы права собственности). На 1030 % дешевле обойдется жилплощадь, подлежащая быстрой продаже по решению суда, подозрительно низкие цены у вариантов с отсрочкой заселения — предложений купить квартиру с правом наследования, в которой живут пожилые и одинокие люди... Различные юридические аспекты по-разному влияют на стоимость жилья, однако обоим сторонам возможной сделки их следует учитывать при оценке квартиры. Продавцу это нужно, чтобы назначить правильную цену, покупателю — чтобы не платить лишнего и быть готовым к длительному процессу оформления или, например, необходимости титульного страхования.
4. Транспортная доступность.
В огромном городе, каковым является Москва, удаленность жилища от метро, близость транспортных развязок — важные факторы. Если от дома до метро — пять-семь минут пешком, это — дополнительное слагаемое к стоимости жилья (кстати, сейчас, когда столица задыхается от автомобильных заторов, многие владельцы машин, ранее не задумывавшиеся о расположении своего жилища относительно станции метрополитена, стали обращать на это внимание). Хорошо, если недалеко есть транспортные развязки и удобные для проезда магистрали. Но вот чрезмерно близкое соседство с ними вряд ли станет аргументом продавца в торге: как правило, квартиры в домах, стоящих у оживленной проезжей части, стоят дешевле, чем в тех, которые располагаются хотя бы на второй линии относительно трассы.
5. Количество комнат.
В одном доме при прочих равных условиях двухкомнатная квартира всегда будет дороже однокомнатной. Однако надо помнить: чем меньше комнат, тем выше стоимость квадратного метра.
6. Этаж.
Крайние этажи традиционно уменьшают стоимость объекта на 515 % (исключения возможны, если первый этаж — высокий, а последний отделяется и компенсируется красивым видом из окон). Второй этаж, хотя и оценивается как средний, менее популярен, чем, например, третий. Поэтому срок экспозиции квартиры, расположенной на втором этаже, порой довольно велик. А если под окном находится козырек подъезда, желающего заключить сделку можно ждать не один месяц (кстати, крыша пристройки — магазина, салона красоты и т. д. — под окнами весьма существенно уменьшает цену).
7. Наличие балкона и телефона.
Первый из этих факторов заметно увеличивает интерес к квартире (особенно если это большая лоджия или качественно застекленный балкон), а потому может соответствующим образом повлиять на цену. А вот городской телефон в эпоху мобильной связи перестал иметь для покупателей решающее значение. Кстати, спаренный номер считается (да, собственно, и является) вчерашним днем: получить новый порой быстрее и легче, чем разделить «парный», поэтому продажа квартиры может затянуться, вынуждая владельца сбавить цену.
8. Состояние помещений.
Надо сказать, что этот параметр важен только в случае покупки жилья бизнес или премиум-класса. Необходимость ремонта квартиры в панельном доме «не первой свежести» влияет лишь на скорость продажи, не более (большинство покупателей в итоге все равно обустраивают жилище по собственному вкусу). Правда, нельзя отрицать и тот факт, что жилплощадь в хорошем состоянии — чистая и опрятная, без следов протечек на потолке и скрипящих половиц — находит нового хозяина намного быстрее (даже если у объекта есть какие-то другие недостатки), чем та, в которой со стен свисают обои, комнаты завалены хламом, а углы «украшает» паутина. Хотя, с другой стороны, надо учитывать и «крайности»: на квартиру, в которой обязателен капитальный ремонт, могут сделать существенную скидку (чтобы привести в порядок помещение, залитое соседями или пережившее пожар, нужны немалые капиталовложения).
Иное дело — состояние подъезда и придомовой территории. Понятно, что в своем жилище можно навести какой угодно глянец. Зато нет никаких шансов научить соседей пользоваться мусоропроводом, не считать стены подъезда «чистым холстом», а лифт отхожим местом. Поэтому зависимость прямая: чем чище и наряднее подъезд, тем дороже жилплощадь. Кстати, квартиры в одном доме, одинаковые по местоположению и планировке, могут заметно разниться в цене только потому, что одна будет находиться в «коммерческом» подъезде (люди, покупавшие жилье за собственные деньги, как правило, стремятся обеспечить там порядок), а другая — в том, где живут переселенцы из пятиэтажек, не имеющие ни возможности, ни желания поддерживать чистоту на лестничных клетках.
Из личного опыта
Испанский жокей
«Непростые люди к риелторам обращаются иногда, ой непростые, ей богу. Про одного такого клиента и расскажу я вам. Как-то раз обратился ко мне старичок один — так себе старичок, росточку небольшого, волосы реденькие, худощавенький такой, лицо простецкое: выцветшие голубые глазки, нос — пуговкой, морщинки складочки. Одет не так уж чтобы, но прилично, улыбчивый старикан, доброжелательный. Привела его ко мне такая нужда: в Москве на Таганке квартиру продать надо. А вместо этого в Троицке дом купить с земелькой, соток восемь-десять. Квартира у него на Рязанском проспекте была, дом я тот с детства знал хорошо, сам в тех краях живал. Планировка типовая, обычная. “Что ж, — думаю, — смотреть квартиру не поеду — место знаемое, известное, а состояние квартиры, дело обычное, со слов клиента опишу, вряд ли наврет — человек понимать должен, что покупателя не обманешь, да и на первый показ приеду — гляну, что к чему”.
Стал я квартирой на рынке недвижимости поторговывать. Неделя проходит, две... Наконец желающие объявились — посмотреть хотят. Приезжаю на квартиру, в подъезде покупателями захожу — что такое? На ступенях шарики какие-то зеленые лежат, да много так. И деревней так-то по подъезду пахнуло, словно на пастбище попал. Ну, думаю, что-то здесь не так! Заходим в квартиру — старичок давешний улыбается и комнаты показывает. Осмотрели мы кухню, узлы санитарные, прихожую, в одной комнате побывали — все в порядке. Пошли вторую, большую комнату смотреть — открыли дверь, вошли. Батюшки-светы! Вот где деревня-то настоящая! Да не российская, а прямо-таки заграница! Пасутся в комнате три осла здоровенных, а по стенам ясли поделаны, овес в них, морковь, сено по всему полу, лоджия настежь, в углу висят уздечки, седла и прочее снаряжение кавалерийское. Покупателя супруга аж в голос заверещала от неожиданности, и я прямо-таки остолбенел. Тут на крик один осел обернулся, да как заревет. А другие двое словно только этого и ждали: как подхватили да как пошли реветь на всю Ивановскую — покупателей из квартиры точно ураганом вынесло.
Пришел я в себя от удивления, да и спрашиваю старичка: “Как же тебя угораздило со скотиной-то?” Отвечает мне старик: “Всю жизнь на ипподроме жокеем проработал, да в 76 году на соревнованиях по стипль-чезу (скачки с барьерами) сбросила меня лошадь, да так неловко, что я четыре черепные кости сломал. Через это я иногда всю свою жизнь забываю на время или разговаривать по-русски разучиваюсь. Только по-испански и могу — я в Россию в 39 году ребенком из Испании приехал с матерью, от франк истов спасаясь. А ослики — это профессия моя нынешняя. Я их по парку культуры вожу, детей катаю, а вечером обратно домой отвожу. У племянника “газель”, спасибо, помогает животных доставить. Летом они в гараже жили, да теперь племянник нас из гаража погнал, за машину боится — угнать ее хотели, вот мы здесь и обустроились”. “Ну, старинушка, — говорю, — теперь мне работы прибавилось, в опеку надо обращаться: вдруг ты на вопрос нотариуса по-испански ответишь, что тогда?”
В общем, растянулась продажа на три месяца, еле-еле покупатель отыскался, приобрел все-таки эту квартиру. Зато дом с землицей в Троицке я деду мигом купил, перевез его туда. Приезжаю к нему в последний раз в Троицк акты подписать, вижу картину: сидит старичок в теньке на завалинке, а перед ним три богатыря-ишака — идиллия. Говорю ему, что, мол, где же теперь для них пассажиров найти, Троицк — не парк культуры. А он мне в ответ: “Мне это теперь без надобности, доплата в Сбербанке на проценты положена, пенсия тоже идет, так что теперь они у меня пенсионеры, пусть отдыхают, авось не объедят”.
А я вам скажу, подумал про себя, ежели я с этими четырьмя пенсионерами управился, то теперь мне море-океан по колено. У нас в компании любая проблема — только удовольствие, было — и не стало! Вот так-то!»
9. Другие факторы.
Невозможно подробно рассказать обо всем, что влияет на стоимость квартиры: каждый объект индивидуален, а параметров оценки — великое множество. Износ дома, возможность перепланировки, площадь кухни, тип и количество санузлов, меблировка (если жилплощадь продается вместе с мебелью и/или встроенной техникой), наличие горячей воды или колонки, вид из окон, присутствие поблизости гаражей, автостоянок, некоторых значимо важных объектов инфраструктуры и зон отдыха или, напротив, промышленных площадок и многое другое — все это играет важную роль в оценке. И только специалист, учитывающий одновременно все возможные параметры, способен правильно определить стоимость жилья.
Профессиональными оценщиками разработаны несколько методик оценки квартир. Среди них самые известные методы: доходный, затратный, сравнительный (аналоговый). Данные рыночной стоимости, полученные по каждой из методик, интегрируются, и этот результат в конечном итоге ложится в основу официального заключения — оценочного листа объекта. Здесь мы подробнее остановимся на одном из указанных «способов расчета».
Сравнительный (аналоговый) метод оценки жилья
Аналоговый метод применяется риелторами для предварительной (общей) оценки жилплощади, без учета большинства параметров, перечисленных в предыдущем параграфе. В данном случае важно исследовать («промониторить», как говорят специалисты) все аналогичные предложения квартир, имеющиеся на текущий момент на рынке.
Что нужно? Свежие рекламные газеты (хотя бы 23 издания): например, «Из рук в руки», «Квартира, дача, офис», «Квадратный метр», «Недвижимость и цены». Для удобства поиска нелишне воспользоваться специализированными интернет-сайтами.
Что смотреть? Цены предлагаемых квартир в том же районе и примерно в той же удаленности от метро, что и продаваемая жилплощадь. При этом отбирать надо только идентичные (если речь идет о типовом жилье) или похожие по параметрам (для квартир в домах индивидуальной планировки) варианты. К примеру, если есть «двушка» на первом этаже в монолитном доме в Марьино, то и сравнивать ее необходимо с такими же двухкомнатными квартирами, а не прицениваться к «однушке» на пятом этаже или «трешке» в панельном доме.
Как считать? Так, как учили в школе: искать среднее арифметическое. То есть сложить выписанные цифры (обозначающие, разумеется, цены аналогичных объектов) и разделить сумму на количество слагаемых. Результат будет равен примерной стоимости жилплощади.
Как скорректировать цену? Самое правильное — учесть все факторы, способные повлиять на цену квартиры в каждом конкретном случае, и определить, наконец, наиболее вероятную рыночную стоимость помещения. Однако воспользоваться этим способом в полной мере сможет лишь специалист, владеющий необходимой информацией об объекте, ситуации на рынке и конкретных условиях возможной сделки.
Говоря об оценке жилья, надо понимать, что абсолютно точные цифры в данном вопросе исключены. Квартира (даже в типовом доме) — штучный товар, сочетающий в себе различные достоинства и недостатки (редкое исключение — новостройки, которые продаются от строительной организации по фиксированной цене за квадратный метр). У конкретного жилого помещения всегда существует некоторый диапазон колебания стоимости — тем более широкий, чем менее стандартно жилье и уже круг потенциальных покупателей. Бывает, что среди множества предложений на рынке недвижимости не получается найти ни одного аналога продаваемого объекта. В этих случаях для определения цены пользуются следующими способами.
Способы оценки нестандартных квартир:
1. Способ «пробной рекламы». Определить среднюю цену квадратного метра в домах похожего типа, расположенных в том же районе и в той же удаленности от метро, и вычислить примерную стоимость оцениваемой жилплощади. Затем дать так называемую пробную рекламу о продаже квартиры с указанием полученного результата. Если отбоя от претендентов не будет, цену квартиры целесообразно повысить, если же, напротив, желающих посмотреть объект не находится, скорее всего, надо постепенно удешевлять «товар».
2. Способ «верхней и нижней границы». Это — вариант способа «пробной рекламы». Сначала тем же методом, что и в первом случае, можно вычислить максимально и минимально возможную цену, а уже исходя из спроса, установить среднерыночную цену объекта: начать рекламу с верхней границы, постепенно понижая стоимость, или, наоборот, сначала рекламировать жилое помещение по минимальной цене, чтобы иметь возможность в дальнейшем ее повысить.
Из личного опыта
Неприступный замок.
«Иногда, читатели мои дорогие, такое жилье продавать приходится, что не дай, как говорится, и не приведи Господь! Об этом и история нынешняя.
Явился к нам в офис клиент — продавец. Мужчина представительный, из “новых”. Дело было лет этак восемь назад, недвижимость в высокой цене была, а рынок — весьма активен и оживлен. Решил он дом недостроенный продать в ближнем Подмосковье и на вырученные деньги квартиру приобрести.
“Полагаю, — говорит, — жить будет скучновато. Дом-то на отшибе, поселок — аж в полукилометре, а соседи только-только участки приобрели, еще и не обстроились!”
Принес фотографии — пухлую такую стопку. А на них — высоченный дом о пяти ярусах с мансардою. Рассказывает: “Кирпич импортный, облицовочный. Перекрытия в сорок сантиметров — бетонные, крыша на стальных стропилах с железной обрешеткой. Крыта она импортной металло-черепицей, и каждая черепичина особыми болтами с резиновой прокладкой привинчена. В общем, дом на века!”
Разглядываю фотографии — вроде все так, и комнаты большие, и камины выложены плиткою изразцовою — все красиво. Словом, не дом, а сказка. В таком приятно у камина долгими зимними вечерами посидеть, трубку покурить, о вечном подумать. И чтобы детишки мал мала меньше на ковре резвились, и любимая жена свитер в кресле вязала, и долматины у ног лежали. Или собрать друзей на веселое пиршество, чтоб они за здоровье хозяина кубки поднимали да на дом дивились...
Ну, думаю, проблем быть не может. Только вот продажа не заладилась чего-то. Смотрят клиенты дом, потом звонят и отказываются. Решил я на дом этот сам посмотреть (до этого же на просмотр не ездил, думал — фотографиями обойдусь). Приехали в поселок! Стоит на пригорке — дом не дом, а настоящий замок, только в миниатюре. Строение странное, узкое, вроде башни. Фотограф, хитрец коварный, такой ракурс взял, дом, снимая, что ничего необычного и не видать было. Внутрь захожу — что такое? — на этажи лестниц вообще нет. Спрашиваю хозяина — тот в ответ: “Строители, черти, лестницы устроить забыли, плиты завезли, перекрытия уложили, крышу покрыли и уехали. Я и сам не знаю, что делать, ведь, если все перекрытия пробить и лестницы поставить, в доме площадь уменьшится чуть ли не на четверть, здание-то узкое! Вот и решил я продать его”.
“Что ж ты, — говорю, — сразу-то не сказал?!” А сам думаю, как нам из этого положения выпутаться. Может, подвесную лестницу, какую соорудить, да только солидные клиенты вряд ли захотят в свой дом по канатам взбираться...
Тут как осенило меня. “Зачем же, — говорю, — перекрытия ломать? Давайте к заднему фасаду две круглые башенки пристроим, в одной лифт пустим, в другой лестницу винтовую сделаем. Симметрия получится очень даже для глаза приятная”.
— А продадим тогда? — спрашивает.
— Еще как! С руками оторвут!
Отвечаю бодро и с энтузиазмом, а у самого — сомнения. Мало ли как покупатели мои архитектурные изыски оценят...
Вот прошло этак месяца три, привозит клиент меня на объект в другой раз. “Гляди, — показывает, — что вышло”. Посмотрел я и ахнул. Не дом, а чудо феодальной архитектуры, готика, как специалисты говорят. Над крышей две башенки островерхие в небе плывут. Флюгера, окошки стрельчатые, кровли со шпилями — словом, замок в шотландском стиле получился. И посреди крыши, в самом центре конька — еще одна башенка, для симметрии, с длинным-предлинным шпилем, под бронзу крашенным.
“Ну, только моста подъемного не хватает, — восхищаюсь, — а так, хоть сели сюда королей французских — Гуго Капета или Пипина какого-нибудь Короткого”.
Договорчик быстренько продлили с клиентом и на продажу замок выставили. Через недельку, как реклама прошла, покупатели так и навалились, чуть двери с петель не вынесли. Между собой ругаются — кто первый будет дом покупать, чуть до драки не дошло, право слово. Пришлось своеобразный аукциончик провести — у кого мошна тяжелей. Как определился покупатель — оформили мы сделку, расчеты помогли безопасно провести, уладили все. Покупатель доволен — дальше некуда, продавец тоже: еще бы — за дом свой больше получил, чем потратил. Не осталась в обиде и компания наша — комиссионные щедрые клиент отвалил!
Но главное, я на всю свою жизнь запомнил, что надо самому, лично, объекты смотреть. С тех пор как договор заключаю — сперва объект смотрю, а теперь и других тому научаю. Вот так-то».
Любой товар, даже самый качественный и востребованный, требует грамотного продвижения. Квартира не исключение. Не слишком существенные затраты сил, времени и денег могут в итоге принести продавцу совсем не лишние сотни тысяч рублей, не говоря уже о том, что сэкономят массу времени (которое в прямом смысле дорого, особенно если речь идет об альтернативной сделке). С другой стороны, даже в ситуации, когда правила игры на рынке жилья диктуют владельцы недвижимости, покупатель имеет шансы приобрести жилплощадь по цене заметно ниже среднерыночной.
Советы продавцам и покупателям квартир:
1. Как продать квартиру быстрее и дороже.
• По возможности освободить жилплощадь юридически и физически (то есть выписать всех зарегистрированных в ней людей и быть готовым в кратчайшие сроки после подписания договора купли-продажи выехать на другое место жительства).
• Подготовить необходимые для сделки документы (в том числе касающиеся юридической истории объекта), продемонстрировав покупателю серьезность своих намерений. Чем больше справок и выписок собрано, тем более выигрывает продавец в глазах возможного приобретателя: возникает впечатление, что сделка пройдет легко и без осложнений — это привлекает.
• Привести в порядок квартиру: сделать генеральную уборку, выбросив старый хлам, почистив сантехнику, вымыв окна, полы, разобрав груду мусора на балконе. В правиле в данном случае почти не бывает исключений: покупателей привлекает жилье чистое, просторное и светлое. Кстати, если на стенах и потолках заметны следы протечек, лучше не полениться и устранить их, если в окнах не хватает стекол — потратиться на стекольщика, если со стен свисают обрывки обоев — купить самые дешевые (но светлые: они зрительно увеличат объем помещения) и обклеить комнату. Делать в квартире капитальный ремонт специалисты не рекомендуют (за редким исключением он не окупится), однако минимальные вложения и усилия принесут очевидный результат: объект привлечет больше потенциальных покупателей, а в результате торга можно будет выбрать самые выгодные условия сделки.
• Если требуется, убраться в подъезде, ввернуть лампочки, вымыть стены и лестничные клетки, еще лучше — расставить на окнах горшки с цветами, повесить на площадках репродукции картин. Как ни парадоксально, но именно вложения в парадную могут оказаться сверхвыгодными при продаже жилья: как правило, человек покупает в квартире голые стены с намерением все сделать по-новому, а вот тратиться на ремонт подъезда он не планирует, хотя и имеет сильное желание видеть его прибранным и уютным.
2. Как купить квартиру дешевле.
• Быть готовым приобрести жилплощадь в «нетоварном» виде, закрыв глаза на разбитые окна, болтающиеся на одной петле двери, сломанную сантехнику и неприятных запах. Не всегда владельцы недвижимости имеют возможность и желание представить свой товар во всей красе и извлечь из него максимальную прибыль. Скажем, квартиру, требующую ремонта, в престижных Раменках вполне реально купить по цене аналогичной жилплощади в отличном состоянии где-нибудь в Братеево.
• Расширить параметры поиска: одинаковые по техническим характеристикам объекты имеют разную стоимость в зависимости от района, в котором находится дом, его удаленности от метро, этажа, где располагается жилплощадь, и иных критериев ценообразования. Следовательно, чем более широкий круг поиска, тем проще подобрать наименее затратный вариант.
• Носить с собой на просмотры достаточно крупную сумму денег (или иметь кредитную карточку, которую легко обналичить), чтобы сразу внести аванс за подходящую квартиру и таким образом связать продавца обязательством реализовать жилье на оговоренных условиях.
• Не торопиться въезжать и регистрироваться по новому месту жительства: недвижимость, обремененная правами пользования, дешевле, следовательно, готовность покупателя ждать ее юридического и физического освобождения может сэкономить ему значительную сумму.
Из личного опыта
Необычный просмотр.
«Просмотр квартиры завсегда в нашем деле главной вещью был. Как покажешь квартиру, так и продашь — дело знакомое, первейшее!
В начале девяностых каждый агент ценился в нашей компании на вес золота — было нас всего четыре человека. При таком малом количестве агенты сами квартиры показывать не успевали, вот и приходилось просмотр курьерам поручать.
Как-то звоню я в курьерскую службу, а курьеров нет — все на просмотрах. Пришлось самому ехать. Договорились мы с покупателем встретиться на квартире. Приезжаю я “на адрес”, как маклеры говорят, стою перед подъездом. Тут девушка подходит, кивает мне, спрашивает, не на просмотр ли я пришел. Отвечаю, что да. На этаж поднялись. Хозяйка открыла, улыбается приветливо так. “Ну что, — говорю, — давайте квартиру смотреть!” А девушка смотрит на меня с недоумением и говорит тихонечко: “Что ж, давайте!” Принялся я квартиру показывать, уговаривать и убеждать начал. И район-де экологически чистый, и стены из теплого кирпича, и паркет из натурального дерева. Битых полчаса я квартиру расписывал, по документам прошелся, рассказал, что чистые; что хозяева приличные люди, прибавил (у приличных лучше, чем у неприличных, покупать). Про фирму родную рассказал, что вернее и надежнее в Москве никто не работает, убеждал. В общем, постарался, как следует. Два раза девушку по комнатам провел, и все говорю, говорю... Гляжу, а у нее аж глаза закатываются. Притих я тут на секунду. А она: “Мама! Сколько я всего про твою квартиру узнала, ты что-то дешево ее продаешь!” Я так и сел! Покупатели на просмотр вовсе не пришли. Не явились, и все! А девушка дочерью родной хозяйке приходилась. Живет она рядом, вот и решила посмотреть, как покупатели квартиру смотрят. Целый час пришлось мне потратить, чтобы мама с дочкой обратно продавать решили, а то напрочь отказывались: “Такую квартиру и продавать жалко!” Через неделю продал я эту квартиру, правда, курьер ее показывал, а не я. Но с тех пор перед просмотром я всегда спрашиваю: “Вы покупатель?” Вот так-то!».
Есть пять человек разных национальностей, которые проживают в 5 домах. Каждый дом имеет свой цвет, отличный от цвета других домов. Каждый из этих людей курит и предпочитает определенный сорт сигарет. У каждого из этих людей есть по одному домашнему животному. Каждый из этих людей пьет свой любимый вид напитка.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
