Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением.
Он может по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и законные интересы других лиц.
Собственники жилых помещений вправе распоряжаться своей недвижимостью путем совершения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, ренты, завещания и залога; граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, — путем обмена жилыми помещениями.
Объектами сделок в данном случае могут выступать жилые дома, квартиры, изолированные жилые комнаты, а участниками — граждане и юридические лица (в некоторых случаях, например при продаже муниципального или государственного жилья, сделки с недвижимостью от лица РФ совершают уполномоченные органы).
Особенности ориентирования на рынке недвижимости
Задача, кажется, простой, как в школьном учебнике. Есть: не очень новая, но вполне хорошая квартира. Нужно: выгодно продать ее и купить другую — в соседнем районе, поближе к метро. Решение № 1: дать объявление в газету, ждать звонка потенциальных покупателей, а после найти себе вариант по душе. Решение №2 (тоже правильное): попросить решить вопрос риелторское агентство. Однако не факт, что в обоих случаях получится тот ответ, который вы ждали...
В реальной жизни простая задачка почти всегда превращается в серьезную задачу. Сделка с недвижимостью — сложная операция, состоящая из множества этапов и требующая безупречного соблюдения технологии: в противном случае неизбежны «осложнения», а возможно, и окончательное крушение надежд, связанных с решением жилищного вопроса. Ниже мы расскажем об основных этапах маршрута «Сделка с жильем», которые предстоит пройти тем, кто решил купить, продать или обменять жилплощадь.
1. С кем пойти в разведку? Выбираем агентство.
Нужен ли риелтор в сделке с недвижимостью — на этот вопрос у многих до сих пор нет однозначного ответа. Услышав сумму комиссионных, клиенты порой удивленно восклицают: «А за что, собственно, я должен платить такие деньги?» Попробуем разобраться.
Очевидно, что задача-максимум специалиста по недвижимости — решить жилищный вопрос клиента, при этом предоставив ему качественную риелторскую услугу в самом широком понимании этого слова. Как ни парадоксально, но это не всегда понимают не только потенциальные продавцы и покупатели, но и сами риелторы. Не секрет, что на рынке жилья немало случайных людей: поле деятельности огромно, работы хватает на всех. Нередко особенно предприимчивые агенты, набравшись знаний и опыта под крылом авторитетных риелторских компаний с развитой инфраструктурой и материально-технической базой, четкой системой профессиональной подготовки, отправляются в свободное плавание, открывая собственные фирмы. Однако чтобы наладить эффективную деятельность агентства, сформировать команду профессионалов, требуется не один год тяжелой и кропотливой работы. Пока же приходится поддерживать фирму в режиме строгой экономии (ведь теперь самому надо платить за помещение, оборудование, рекламу, работу персонала) и нередко довольствоваться случайными людьми в коллективе, пришедшими на рынок недвижимости (который со стороны до сих пор создает иллюзию крайней доходности) «от нечего делать», в надежде на большие и легкие деньги. В итоге подобной компании при всем желании трудно обеспечить уровень обслуживания, на который вправе претендовать клиент. С ее представителями или частниками действительно можно довольно легко договориться о существенном снижении оплаты их работы — ведь «так себе» услуга и должна быть дешевой... Конечно, не стоит определять сумму вознаграждения пропорционально размеру фирмы или стажу ее работы на рынке. Однако очевидно, что у компании, имеющей солидный опыт успешной деятельности в сфере недвижимости, авторитету коллег и клиентов, дорожащей своей репутацией, куда больше возможностей предоставить качественное обслуживание и защитить интересы своего клиента на всех этапах сделки с жильем.
Разумеется, за это время накоплен огромный опыт, позволяющий компании уверенно чувствовать себя в этой сфере, легко справляться с задачами, которые других ставят в тупик или заставляют вовсе опускать руки. Корпорация предлагает полный спектр услуг на рынке вторичного жилья: купить, продать, обменять жилплощадь, расселить коммуналку в интересах всех жильцов и потенциального покупателя — все это возможно, даже если клиенту кажется, что конкретно его проблема самая неразрешимая из всех когда-либо встречавшихся на свете. Причем сказанное касается работы в любых условиях рынка: и когда небо безоблачно, а ситуация предсказуема, и когда объявлено штормовое предупреждение, а чем все в итоге закончится — никому не известно. В частности, эксклюзивная услуга «гарантированного обмена» специально разработана в Корпорации для «экстренных моментов» (скажем, в случаях безудержного роста цен). В данном случае человек получает возможность максимально сократить сроки сделки (что очень важно, если, продав одну квартиру, надо купить другую), не принося в жертву ее юридическую безопасность. Суть — компания предусматривает возможность выкупа для клиента понравившейся ему жилплощади. В кратчайшие сроки риелторы подбирают вариант покупки, и Корпорация вносит предоплату, документально фиксируя все условия будущего договора купли-продажи. Одновременно ищется покупатель на квартиру клиента, проводится юридическая экспертиза альтернативной жилплощади — таким образом, подготовительная работа осуществляется предельно оперативно. Сделка по этой методике занимает обычно не более 60 дней (в то время как стандартная «альтернатива» длится 45 месяцев!). Корпорация тесно сотрудничает более чем с 20 банками, предлагающими наиболее выгодные кредитные продукты. Клиенты компании могут с полным правом рассчитывать на особые условия, скидки по процентным ставкам и гарантию того, что банк не откажет им в выдаче кредита. Сотрудники Корпорации соберут необходимый пакет документов и будут сопровождать сделку от начала до конца.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Очевидно, что именно благодаря такому многолетнему и разнообразному опыту работы Корпорации на вторичном рынке жилья огромное количество людей доверяют ей решение своих жилищных вопросов.
Теперь самое главное — о надежности. Для большинства российских граждан жилье по-прежнему остается единственной дорогостоящей собственностью. А это значит, что риск и операции с недвижимостью — две вещи несовместные. Но спать спокойно, не просыпаясь в холодном поту от страха потерять деньги или лишиться крыши над головой, можно только тогда, когда вы на сто процентов уверены в том, что каждый шаг в решении жилищного вопроса контролируют квалифицированные специалисты. Причем гарантии обеспечены самой технологией работы, исключающей возможность приобретения жилплощади с «дефектом», способным поставить под угрозу право собственности покупателя.
Договор — не приговор.
На любые услуги, оказываемые клиенту, крупные риелторские компании всегда заключают договор. В нем должен быть тщательно прописан предмет сделки (собственно, перечень предоставляемых услуг), обоюдные обязательства сторон, ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Очевидно, что предусмотрительность клиента при заключении договора с агентством — очень важный шаг к успешной сделке. Прежде чем официально скрепить отношения с риелторской компанией, нужно четко сформулировать свои требования, поставить перед исполнителем задачу, определить условия и критерии поиска. Иными словами, сообщить, какую квартиру и за какие деньги вы хотите приобрести, какой объект (с указанием всех его характеристик — адреса, количества комнат, этажа, площади и пр.) и за какую сумму продать, а также то, сколько вы готовы заплатить риелтору за оказанные услуги. Важно указать срок действия договора. Вряд ли стоит подписывать документ, который имеет формулировку «действует до окончательного выполнения сторонами своих обязательств». Согласившись с этим, можно загнать себя в угол: если агентство затянет с исполнением своих обязательств и клиент захочет расторгнуть договор, это будет считаться досрочным расторжением, за которое, возможно, придется нести ответственность в виде выплаты неустойки (кстати, хорошо, если в договоре будут предусмотрены основания для досрочного расторжения). Распространенная практика работы риелторской компании — заключение эксклюзивного договора с продавцом жилья, предоставляющего агентству исключительные права на реализацию объекта и обязывающего клиента во время действия контракта не пользоваться услугами других фирм и специалистов. Иногда клиент рассуждает: «Заключить договор означает попасть в кабалу и резко ограничить свои возможности». Но такой поворот возможен только при необдуманном поведении и невнимательном прочтении текста подписываемого документа: в интересах продавца внимательно ознакомиться с условиями договора, получить ответы на интересующие вопросы, проследить за тем, чтобы в тексте были четко сформулированы его требования. При этом советуем не удовлетворяться устными разъяснениями к общим формулировкам, а максимально конкретизировать и письменно фиксировать все запросы. В частности, выясните, какие именно источники информации компания будет использовать для рекламы квартиры, и пусть эти обязательства найдут отражение в контракте. Если информация из агентства пойдет по соответствующим каналам «на весь город», то это действительно избавит от необходимости обращаться в другие фирмы, потому что они и так мгновенно узнают об объекте и с удовольствием предоставят покупателя.
Особое неудовольствие (ну или как минимум внутреннее напряжение) многих продавцов вызывает одно из обязательных условий эксклюзивного договора — передача компании на ответственное хранение подлинников правоустанавливающих документов на недвижимость. Но, в сущности, такие действия вполне закономерны: клиент передает бумаги и тем самым указывает на готовность к серьезным действиям, а компания, видя заинтересованность в своих услугах, не жалеет ресурсов для удовлетворения клиентских амбиций (разумеется, если они реальны). И бояться здесь совершенно нечего: во-первых, агентство полностью несет ответственность за сохранность документов, что подтверждается актом приема-передачи с соответствующими гарантийными обязательствами, во-вторых, документы необходимы для проверки недвижимости, сбора справок и подготовки договора купли-продажи.
3. Смотрины: у нас — товар, у вас — купец. Можно и наоборот...
С точки зрения продавца.
У риелторов имеется несколько особых правил, позволяющих продать квартиру на несколько сотен, а то и тысяч долларов дороже. Их неплохо взять на вооружение людям, собирающимся проводить такую сделку. Правило первое. Реклама — двигатель торговли. Любой товар нуждается в грамотно выстроенной рекламной кампании. Квартира — не исключение. Следует позаботиться о том, чтобы в рекламных газетах рядом с вашим объявлением стояло несколько других о продаже аналогичных квартир, но по более высокой цене: это обеспечит приток покупателей. Следует уделить внимание и «народной» наружной рекламе — расклейке соответствующих листовок на информационных щитах.
Правило второе. Предъявите документы. Параллельно нужно заняться сбором необходимых документов и справок: начать с тех, которые имеют более длительный срок действия (техпаспорт жилья, кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план БТИ). Заранее необходимо позаботиться о выписке жильцов — юридически свободные квартиры с полным комплектом требуемых документов ценятся выше.
Правило третье. Предпродажная подготовка. Хорошо бы сделать в квартире косметический ремонт: поменять обои, закрасить подтеки на стенах и потолке, отремонтировать сантехнику, вывезти лишние вещи, все вымыть и вычистить. Не стоит оставлять без внимания состояние подъезда. Закрасить надписи на стенах, подмести, побрызгать дезодорантом и ввернуть лампочки хотя бы на первом этаже и на том, где расположена продаваемая площадь, — необходимый минимум. Опыт показывает, что 2,5 тыс. руб., потраченные на подобные вещи, после продажи возвращаются в десятикратном размере.
Правило четвертое. Скрыть недостатки. Если вид из окна — привлекательная сторона квартиры, то организовывать просмотры лучше в светлое время суток. Занавески при этом, конечно, не должны быть задернуты. Если пейзаж не радует глаз, да и само помещение «не первой свежести», то сумерки и красивые шторы смягчат недостатки. Хорошо, если удастся на время показа обеспечить тишину во дворе и подъезде, попросив крикливых соседей подождать с дебошем. У покупателя будет меньше поводов торговаться.
Правило пятое. Необъяснимо, но факт. Не стоит встречать клиентов в халате. Презентабельный вид хозяина настраивает покупателя на нужную деловую волну и мешает общаться с позиции превосходства. Перед приходом посетителей можно поджарить хлеб или сварить кофе. Эти запахи создают уют и на многих действуют просто гипнотически. Маленькая хитрость: можно попробовать создать впечатление, что квартира крайне востребована среди покупателей. Например, назначить на время показа телефонные переговоры по поводу покупки. Это подтолкнет потенциальных приобретателей к решительным действиям. А уж присутствие при внесении аванса покупателя-конкурента — повод решительно поднимать цену на жилье.
Из личного опыта
«Недавно вспомнилась мне, дорогие друзья, история страшная. Встал поутру я с левой ноги, наверное, вот она и вспомнилась. Начало обычное было, а вот продолжение редкостное. Пришел в компанию, назовем ее, к примеру, “Буратино-Риэлти”, клиент квартиру продать, говорит: “Я продажей заниматься не желаю, живу сам в Крыму, квартира от отца по наследству досталась, так что продайте мне ее по доверенности, а деньги я с вас получу, как приеду”. Заключил договор, оставил доверенность, ключи, а сам — в Крым на солнышко. Купается там, загорает да о квартире особенно и не вспоминает.
Стал агент квартирой на рынке недвижимости торговать — никак не идет что-то продажа. То ли цена слишком высока, то ли ленив он был — подробности неизвестны! А только стал этот агент квартирой клиента пользоваться понемногу. Ключей целая связка, мебель, хоть и старенькая, — есть, телевизор и посуда — тоже. И начали друзья агента этого в квартире то праздники праздновать, то просто время коротать, в общем, использовалась площадь на все 100 %. Словом, месяца не прошло, как превратилась квартира в вертеп. Агент теперь перед каждым просмотром в квартиру загодя приезжал, мусор выносил, пустые бутылки выбрасывал, порядок наводил.
Как-то дал агент ключи своему другу и говорит ему: “Сегодня пятница, пользуйся, но в понедельник, чтобы с утра в квартире все было и тебя там не было!” А другу его квартира нужна была не для веселья — бизнесом его дружок занимался, пренеобычным притом.
Как заторговала Россия, чем ни попадя, как появились у нас “новые русские”, так и выросли у нас профессии странные и удивительные. Полюбили наши купцы новорусские зверушек заморских держать. И не простых, а таких, чтобы поужаснее, понеобычнее. Кто крокодила нильского в ванну мраморную запустит, кто поселит в саду ручного волка или обезьяну, а кто — аквариум с пираньей рыбкой на столик красного дерева взгромоздит. Приведут потом друзей, показывают зверинец свой: “Смотрите, дескать, братаны, да завидуйте богатству моему!” Вот дружок-то на причудах капиталистов наших доморощенных бизнес и делал — приторговывал зверушками этими. Крокодилами, правда, не торговал: дороги они, крокодилы то, да и везти их надо через двадцать три границы, а таможенники сердитые нынче. Еще под статью подведут.
Привезти-то привезли, а вот держать негде: подвал, где раньше дружок зверей держал, милиция накрыла. Вот и привез он Барсика в квартиру к приятелю. Клетку брезентом накрыли и — в лифте на 15 этаж. А в квартире из клетки вытащили его (спящего, конечно, — при транспортировке Барсика усыпляли, чтобы не мяукал) и к батарее за ошейник приковали цепью, как простого кобеля сторожевого. Пусть, мол, по комнате прохаживается, а то шерсть в клетке сваляется, товарного вида не будет. Так решил приятель нашего агента, дверь закрыл и спокойно отправился восвояси.
В понедельник звоню я в ту самую “Буратину”, квартиру подыскиваю для клиента альтернативную. Отвечают мне, что есть одна подходящая, и обещают показать. Ну, думаю, съезжу, сам без клиента сначала погляжу, потом с клиентом уж вдвоем. Агент говорит: “Квартира свободна, ключи у меня”. Сели к нему в “Жигули”, поехали. На этаж поднялись в лифте, заходим в квартиру. Я, как обычно, сразу на кухню, потом по комнатам. “Вроде ничего квартира, — думаю, — клиенту подойдет”. Иду в большую комнату, агент двери открыл, пропускает меня. Захожу в комнату — духота, вонища, а н< полу ирбис сидит и на меня страшно смотрит. “Что это?” — шепчу “Не знаю”, — шипит агент. Тут ирбис то, как прыгнет на нас, хорошо цепь была крепкая, выдержала. Лапами скребет, ко мне тянется (я ему, видно, после трехдневной голодовки очень сочным показался). Агент тем часок другу звонит, а тот — арестован. Пока разобрались, пока из зоопарка за ирбисом приехали, пока протокол писали, уж вечер настал. Вышел я на улицу, поразмыслил да и решил: “Хоть бы тут мамонтенок жил на балконе, я эту квартиру все равно продам! Нужна квартира эта клиенту моему дорогому”. Назавтра клиенту ее показал, а чтобы ирбисом не воняло, пришел на рассвете и несколько часов квартиру проветривал, да освежителем работал. И что бы вы думали? Не прошло недели, как квартира продана была — нам, профессионалам, ничто не помеха! Мы ради клиентов наших и с ирбисом сладим, да и с крокодилом, если надо будет! Вот так-то».
Советы покупателям: быстрота и натиск — военная стратегия в мирное время.
В сущности, просмотр — хоть и ответственное дело, не столь уж и тяжкое. Особенно если соблюдать правила обычного шопинга: обойти магазины, присмотреться к товару и выбрать нужный по принципу сочетания «цена — качество». Что при этом нужно помнить потенциальному покупателю квартиры? Еще великий русский полководец Александр Васильевич Суворов говорил, что быстрота и натиск — главная заповедь военной стратегии. При подборе жилья тоже. Со вторым, правда, надо быть поосторожнее (но мы об этом еще поговорим), а вот первое... Подумайте: каждую квартиру за время экспозиции смотрят от 5 до 50 человек. Представляете, скольких конкурентов требуется обойти на финишной прямой? Так что с выбором и внесением аванса нужно поторопиться: товар требуется «застолбить».
Смотреть квартиры надо тоже с умом. Не стоит встречаться с их владельцами у станции метро или под левой пяткой памятника. Если они предлагают довести до дому, чаще всего это свидетельствует не столько об их великодушии, сколько о том, что маршрут разработан специально для покупателей и на пути вы ни в коем случае не увидите строительные или производственные площадки, «бомжатники» и иные не менее «уникальные» достопримечательности. Так что решительно отказывайтесь от подобного предложения: дорогу можно найти и по карте. Добираясь самостоятельно, не смотрите на часы, проверяя правильность указанных в объявлении данных о времени (например, «7 минут пешком от метро»). Это можно сделать на обратном пути, а пока лучше осмотреться — что представляет собой район, какие объекты инфраструктуры представлены.
Зайдя в квартиру, не позволяйте себе отвлекаться на роскошный вид из окна или изумительный паркет из дерева венге. Все это, конечно, хорошо, однако в каждом жилище имеются и свои отрицательные стороны. Например, взгляните на солнце в зените и подумайте, готовы вы ли смириться с тем, что в погожий июльский денек небесное светило будет жарить вам в окна с раннего утра до вечера? Если вы не планируете установку кондиционера, то лучше выбрать другую квартиру, не обращенную на юг. Попросите хозяев открыть воду в кранах и убедитесь, что напор воды соответствует стандартам, а не «уходит» в сауну салона красоты на первом этаже. Взгляните на электросчетчик — по его состоянию иногда можно судить о проводке в целом. Если есть возможность, просмотрите документацию БТИ: в ней могут содержаться сведения о проценте износа здания и дате последнего капитального ремонта.
Не забывайте о важном правиле: все вопросы лучше формулировать нестандартно. Ведь ответы на самые «неудобные» из них хозяевами давно отрепетированы, и они с легкостью могут погрешить против истины, ничем себя не выдав. Удивите их.
Например, со значением спросите: «А паразиты здесь наличествуют?» От неожиданности люди иногда озвучивают проблему. Если в ответ вы услышите возмущенное: «Какие мыши?!» (как вариант, тараканы, клопы и т. д.), то знайте, что дом буквально наводнен этими милыми зверушками. В противном случае у вас просто поинтересуются, что вы имели в виду.
А теперь мы подошли к пункту «натиск». Даже если в объявлении не указано заветное: «Торг уместен», то все равно знайте: торговаться надо. Хуже точно не будет. И здесь потребуется умение оказывать дипломатический нажим. В ход может пойти все: от аналитики рынка недвижимости до крошащегося основания балкона в квартире. Показывайте графики снижения цен в районе, тактично указывайте на недостатки, обнаруженные в ходе «ревизии». В общем, проявляйте чудеса стратегии и тактики. Только не переусердствуйте, иначе хозяева решат, что проще иметь дело с более сговорчивым покупателем.
Если вам удастся купить именно ту квартиру, о которой мечтали, и заплатить за нее деньги, на которые рассчитывали, то примите наши поздравления: правила хорошего шопинга изучены вами досконально!
4. Предварительные обязательства: почувствуй разницу! Подходящий вариант квартиры найден, стороны пришли к согласию, сумма сделки обговорена, теперь достигнутый на словах консенсус нужно закрепить в предварительном договоре. Строго говоря, такой документ не обязателен (выходить на сделку можно и без него), однако служит своего рода страховкой серьезности намерений, как для покупателя, так и для продавца, а также является «генеральной репетицией» предстоящей операции с недвижимостью — как правило, условия, которые были оговорены в предварительном договоре, переносятся в основной договор купли-продажи.
Предварительный платеж за жилплощадь может вноситься:
• в виде аванса;
• в виде задатка.
Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия. Задаток представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств (в этом его принципиальное отличие от аванса) и предполагает ответственность за их нарушение. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Правила задатка:
• если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца;
• если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка;
• если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства, к примеру стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно — в произвольной форме в виде простой расписки или на фирменном бланке агентства недвижимости или юридической компании. Нотариального удостоверения не требуется. В расписке необходимо прописать ФИО сторон, место их жительства, паспортные данные, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно его идентифицировать, и сумму задатка.
Однако, несмотря на то, что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс — денежная сумма, которая заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. В отличие от задатка, аванс выполняет только платежную функцию.
В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса. Соглашение о внесении аванса должно быть заключено так же в письменной форме. При составлении договора об авансе надо быть не менее внимательными, поскольку на законодательном уровне аванс практически ничем не защищен.
В авансовом соглашении, в частности, необходимо прописать дату выхода на сделку, продажную стоимость квартиры, факт того, что аванс является частью полной стоимости квартиры, стоимость квартиры, указываемую в договоре купли-продажи (она может отличаться от полной продажной стоимости), ответственность сторон при отказе от сделки.
5. Самый важный документ.
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья, является договор купли продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилплощадь и уплатить за нее определенную денежную сумму.
В отличие от прежнего законодательства, Гражданский кодекс РФ ограничивается простой письменной формой заключения договора путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).
Новый Гражданский кодекс не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора продажи недвижимого имущества (как, впрочем, и мены и дарения), хотя на практике в большинстве случаев нотариус по-прежнему участвует в этом процессе. Но формально вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на органы государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать существенные условия сделки: перечень участников сделки, условий, при которых она заключена, характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую), согласованную сторонами стоимость жилого помещения, при необходимости — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.
6. Час расплаты: чего боится продавец.
Расчет является кульминацией любой операции с недвижимостью. Когда речь идет о столь дорогостоящей покупке, вопрос безопасной передачи денег стоит очень остро. Ведь на кону — крупные суммы. Если не уделить этой стороне сделки должного внимания, обмен денег на право собственности может не произойти. Кто-то останется с наличными и квартирой, а кто-то рискует оказаться без того и другого. Все схемы расчетов между покупателем и продавцом жилья можно разделить на три группы: безналичные, наличные и смешанные. Суть первого — перечисление покупателем денег на лицевой счет продавца. Безусловно, хозяин реализуемой недвижимости может задаться вопросом: не получится ли так, что документы о переходе права собственности он подпишет, а деньги на счет не поступят? Однако факт перевода необходимой суммы легко проверить в банке, осуществляющем передвижение средств.
Несмотря на безопасность такого способа, до 90 % участников сделок купли-продажи недвижимости предпочитают наличный расчет. Он может происходить в любом удобном для сторон месте: по схеме «из рук в руки» в машине, квартире, подъезде. Риск оказаться на улице без средств к существованию в этом случае, понятно, приближен к максимуму. Вот почему большинство наличных расчетов производится при помощи банковской ячейки. Покупатель кладет необходимую сумму в сейф депозитария, а после государственной регистрации договора купли-продажи ключ от нее передается продавцу (при предъявлении паспорта и оформленного по всем правилам договора). Между банком, покупателем и продавцом заключается дополнительное соглашение, где четко оговариваются сроки и порядок доступа к содержимому ячейки. В некоторых депозитариях даже используют специальные сейфы с тремя замками и соответственно тремя ключами. Первый из них передают продавцу, второй — покупателю, а третий остается в банке. Если подписание и регистрация документов прошли нормально, то стороны сделки приходят в банк, предъявляют договор купли-продажи и при участии сотрудника банка открывают ячейку, после чего продавец забирает деньги.
В описанном случае страх продавца обычно основан на самом факте получения крупной суммы наличных. Во-первых, существует риск, что среди купюр окажутся подделки. А во-вторых, большие деньги на руках — фактор повышенной опасности. Минимизировать вероятность получения фальшивок можно, проверив подлинность купюр непосредственно в банке (как правило, пересчет, проверка и закладка денег в ячейку доверяются ответственному сотруднику кредитного учреждения). А вот проблему личной безопасности каждый решает по-своему. Кто-то зазывает на подмогу родственников и друзей. Ну а те продавцы, которые обращаются за помощью в серьезные риелторские агентства, могут рассчитывать на профессиональную поддержку.
Существует также смешанная схема расчета. Она объединяет преимущества наличных и безналичных способов. Опасения продавца в этом случае связаны, прежде всего, с тем, что такой вариант проведения взаиморасчетов не очень понятен. Однако на деле он является безопасным и надежным. Упрощенно его можно объяснить так: закладка денежных средств заменяется на обязательства банка (так называемый аккредитив) предоставить в определенный момент нужную сумму. Дату и время, когда ее следует забрать, продавец выбирает по собственному усмотрению. Так же, как и при использовании сейфа, банк гарантирует продавцу выдачу денег в обмен на предъявление документов, подтверждающих осуществление сделки, — то есть зарегистрированного договора. Таким образом, риск утечки информации о появлении у человека крупной суммы сводится к минимуму.
7. Как поставить в сделке точку.
И наконец, важной завершающей частью юридической работы по сделке является государственная регистрация прав на приобретенное имущество. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения ЕГРГ и другими нормативными правовыми актами. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
Регистрационный процесс заключается в прохождении следующих стадий:
1) прием заявлений. Во время этой стадии происходит прием и регистрация заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации, производится уплата государственной пошлины. Эта стадия сопровождается выдачей заявителям расписок в приеме документов;
2) правовая экспертиза. Проверяется действительность поданных заявителями документов, выявления соответствия представленных документов нормам законодательства РФ, проводится проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, выявляются другие основания для приостановления или отказа в государственной регистрации;
3) государственная регистрация. Производится внесение записей в ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта стадия сопровождается проставлением на правоустанавливающих документах регистрационной надписи и подписанием свидетельства о государственной регистрации права;
4) информационная стадия. Сопровождается выдачей документов, подтверждающих государственную регистрацию прав и документов, выражающих содержание сделки, представлением информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, в определенных обстоятельствах — выдачей мотивированного отказа в приеме документов на государственную регистрацию; письменного уведомления о приостановлении государственной регистрации или о причине отказа в государственной регистрации и др.
Одна из сторон договора имеет право обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении государственной регистрации. Если другая сторона подобного заявления не подавала, то государственный регистратор прав приостанавливает регистрацию. Максимальный срок приостановления не превышает трех месяцев. Если в течение этого времени стороны не представили заявления о продолжении госрегистрации, регистратор вправе отказать в государственной регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Гражданский кодекс и федеральный закон в некоторых случаях предусматривают раздельную по времени государственную регистрацию сделок и возникновения прав. (Например, купля-продажа с рассрочкой платежа. В этом случае стороны подают заявление о государственной регистрации сделки. Переход права собственности регистрируется по заявлению сторон после полного проведения расчетов по договору.)
Порядок регистрации сделок с недвижимостью выглядит так. При отчуждении жилого помещения на основании договора купли-продажи, мены, дарения государственной регистрации подлежит сам договор и переход права собственности. А при продаже имущества на основании договора ренты (он подлежит нотариальному удостоверению), помимо договора и перехода права собственности, регистрируются права залога и ренты.
Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). То есть их право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента выплаты пая. Последующая государственная регистрация в данных случаях имеет лишь правоподтверждающее значение, отчуждение же квартир в домах ЖСК без государственной регистрации невозможно. Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует передача имущества в доверительное управление.
Фактом произведенной государственной регистрации сделки и перехода права собственности является внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи о зарегистрированном праве, объекте недвижимости, субъекте права, сделке с недвижимостью, а также об ограничениях (обременениях) при их наличии. Произведенная государственная регистрация права подтверждается выдачей соответствующего свидетельства о государственной регистрации права, а государственная регистрация сделки — штампами с регистрационной надписью на договоре.
Согласно Федеральному закону № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» общий срок проведения государственной регистрации составляет один месяц.
Далее приведена таблица с указанием конкретных сроков производимых регистрационных действий (на момент передачи издания в печать).
3. Квартиру передал — квартиру принял.
Освобождение и передача объекта новому владельцу по акту приема-передачи — заключительный этап сделки, за которым обычно следует выплата остатка суммы. Квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю (на месте должны быть сантехника, кухонная плита, радиаторы отопления, окна, двери, элементы освещения и электропитания). Любые замены согласовываются с покупателем заранее, в письменном виде. Сохранение телефонного номера необходимо специально оговорить с бывшим собственником и МГТС. При передаче недвижимости стороны знакомятся с квитанциями об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. В момент приемки целесообразно проверить отсутствие задолженностей по междугородним телефонным переговорам и подстраховаться распиской с обязательством компенсации в случае «всплытия» счетов за использование телефона в последние часы перед передачей квартиры.
Если претензий нет, составляется передаточный акт, свидетельствующий об исполнении сторонами договора купли-продажи. Согласно действующему законодательству, обязательство передать жилище считается исполненным как раз после подписания участниками сделки этого документа (если иное не предусмотрено договором купли-продажи).
Из личного опыта
«Новый год — время приключений разных, сюрпризов неожиданных, историй интересных. Случилась как-то и со мной в Новый год одна история... Обратился ко мне в некий бизнесмен. Богатый бизнесмен — “новый русский”, как говорят. Бизнес у него был надежный — меховой. Звероферм десятка с четыре по всей России ему меха посылают, а он на меховых аукционах шкурки мнет и трясет, искру, значит, клиенту в глаза пускает, дует на мех, щеки надувая, чтобы шерстинка на шерстинку ровнее ложилась. Иноземцы на этих бобров да соболей с хорьками аж нахрапом прут, отбою нет, так что клиент мой деньгами так нагрузился, что не знает, чего с ними и придумать. Подумал да и решил квартиру для своей знакомой дамы прикупить.
Объясняет мне: “Хочу подарок новогодний сделать одной своей знакомой. Квартиру куплю с евроремонтом, накрою в ней стол, чтоб от ломился. А ровно в полночь, как Куранты кремлевские забалабонят, запущу Деда Мороза, с ключами от квартиры на блюде, а с ним нотариуса, нотариус-то у меня свой — вместе учились, сделку будем прямо за новогодним столом оформлять!”
“Весело придумал, — отвечаю. — Да только захочет ли продавец в новогоднюю ночь сделку удостоверять?” — говорю.
“А мы квартиру на меня оформим сначала, а уж я потом ее за новогодним столом переоформлю, — говорит, — здесь главное, чтобы тайну соблюсти, чтобы знакомая моя до поры не знала, что я именно ей квартиру покупаю!”
“Так ведь от супруги вашей согласие на покупку и на продажу или дарение потребуется”, — предостерегаю я его. “С этим я разберусь, — говорит, — бумаги о согласии я сам принесу, прямо на сделку”.
Через две недели нашел я ему квартиру, оформили ее в собственность (супруга его на сделке была и согласие написала, уж не знаю, чего он ей наплел про квартиру). Затем собрали снова все документы, новую сделку подготовили, ждем 31 числа. Я уж говорю клиенту: “Ну, все, квартиру на вас оформили, она свободна, зарегистрирована, оформляйте дальше сами на кого хотите”. А он в ответ: “Хочу вам после нотариуса официально документы на регистрацию отдать, чтобы при гостях и торжественно, с помпою. Опять же доверенности на регистрацию подпишем на вашего человека — сам-то я в ДМЖ не поеду. А чтобы не было неудобства — заплачу вам...” И называет такую цифру, что я не только с Нового года — со свадьбы своей по нынешнему разумению ушел бы. Сказано — сделано. 31 число, в квартире — мебель, елка, стол накрыт, туча гостей и в квартире, и на площадке — курят, на следующем этаже — Санта-Клаус в своей дубленке преет, нотариус с помощницей от смеха киснут (я им анекдоты рассказываю, так как люди мы гостям незнакомые и до времени прячемся этажом выше).
Тут полночь подступает, курильщики за стол потянулись, дверь закрыли. Мы на площадку спускаемся, между этажами стоим, собираемся зайти. Вдруг лифт загудел, дверьми защелкал, гляжу сверху — из лифта супруга клиента выходит, с двумя какими-то мужиками здоровенными. Супруга, из себя взволнованная вся, никак не отдышится, аж хрипит, как лошадь загнанная, — да и то, женщина в теле, пушистая такая, небось, бегом от машины бежала. Рысью к дверям и дзынь - дзынь пальцем в звонок. А за дверьми — “Дед Мороз пришел!” Дверь раскрылась — эта троица шмыг туда. Я шепчу Деду Морозу с нотариусом: делать нам там сейчас нечего, через полчаса позвоним хозяину на мобильник. А в квартире крики, вопли, посуда звенит — отношения, значит, выясняют. Посидели мы на ступеньках — звоним по мобильнику. Хозяин хрипит: “Уматывайте оттуда, третьего числа встретимся!”
Через три дня собрались в офисе у нас. Говорит клиент: “Супруга накрыла меня, как медным тазом... Представляешь, детективную фирму наняла следить за мной. Она — в моей фирме вице-президент и половина ей принадлежит — ссориться нельзя. Еле-еле уговорил ее, что собрание у нас хоть и новогоднее, но насквозь деловое, коммерческое. Представляешь, ежели б ты туда с Санта-Клаусом и нотариусом вперся, да еще с договором дарения на любовницу, — все, киндяк был бы мне полный. Спас ты меня, голубь, от позорной гибели”.
“А мне-то каково, — говорю, — до половины второго на лестнице торчал вместо праздника!”
“Это я компенсирую”, — говорит и дает мне картонную коробочку небольшую, чуть больше, чем от тортика. Открываю коробку — а там шапка из светлого меха, да такого оттенка, что я и не видывал никогда.
“Это, — клиент говорит, — гибридный песец — мутант, на Новой Земле выведенный, их всего штук сорок на всей планете и есть, так что такой шапки ни у кого из сибирских губернаторов нету, только у меня да у тебя. Носи на память”.
Нахлобучил я шапку на голову, стали мы обсуждать, как от этой квартиры избавиться — дарить ее знакомой уже невозможно стало. Дело знакомое — помог я ему, конечно. Продали мы квартиру эту и не без убытка — цены, знаете ли, на квартиры после Нового года резко упали, так я и объяснил.
А шапку эту я до сих пор ношу, теплая шапка, отличная. Как посмотрю на нее — душа улыбается, так и хочется сказать: “С новым годом, с новым счастьем!” — хе-хе».
Особые правила: основные типы сделок на вторичном рынке жилья
Как дорога может уходить к горизонту ровной полосой или петлять по ухабам пропадающей тропинкой, так и сделка с недвижимостью — то идет, словно по маслу, то обрушивается лавиной проблем, требующих срочного профессионального вмешательства.
Покупка квартиры:
1. Вы подписываете договор на оказание услуг по подбору и оформлению в собственность жилого помещения, соответствующего указанным вами и оговоренным в специальной заявке критериям. Подписывать договор и приложения к нему от лица Корпорации может только тот сотрудник, на имя которого генеральный директор выдал доверенность. При этом помните: четкая и грамотная формулировка требований к квартире позволит специалисту подобрать вам жилье в максимально короткие сроки.
2. Риелтор находит варианты, удовлетворяющие параметрам заявки, проводит их экспертизу, организует осмотр подходящих объектов, оговаривает все условия возможной сделки. Выбрав одну из предложенных квартир, вы подтверждаете согласие в акте осмотра, согласовываете условия взаиморасчетов и вносите аванс. Если по тем или иным причинам объект не подходит, поиск продолжается.
3. Корпорация тщательно изучает юридическую историю выбранной жилплощади. Если обнаружатся факты, которые в дальнейшем могут стать причиной расторжения сделки, риелтор начинает новый поиск. При благоприятном результате проверки собираются документы, необходимые для осуществления операции купли-продажи, назначается день сделки, производятся взаиморасчеты, подписывается договор. Как правило, деньги за жилплощадь закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой зависит от исполнения условий договора купли-продажи и оговаривается сторонами дополнительно.
4. Все сделки с недвижимостью в нашей стране подлежат государственной регистрации. Для удобства клиентов сотрудники Корпорации, получив соответствующую доверенность, сами сдадут документы на регистрацию, а после передадут их вам.
5. Передача квартиры от бывшего собственника осуществляется посредством подписания передаточного акта. Покупатель обязан принять, а продавец — передать жилплощадь в пригодном для проживания состоянии.
Продажа квартиры:
1. Собственник жилого помещения заключает эксклюзивный договор на поиск покупателя жилья и может передать компании на ответственное хранение документы, подтверждающие его права на недвижимость, получив их опись с печатью Корпорации и подписью ответственного лица. В договоре должны быть указаны период его действия, адрес и характеристики объекта, цена, сроки юридического и физического освобождения жилплощади, права и обязанности сторон.
2. Квартира поступает в информационную базу данных компании, рекламируется в специализированных печатных изданиях. Параллельно ведется подготовка к сделке: формируется пакет документов, необходимых для осуществления операции с недвижимостью (при наличии доверенности его соберет риелтор), проверяется юридическая история жилого помещения.
3. Когда покупатель найден, а документы подготовлены, риелтор оговаривает с участниками операции с недвижимостью условия ее проведения, особенности взаиморасчетов, дату совершения сделки. Перед подписанием договора купли продажи продавец и покупатель квартиры встречаются в банке, пересчитывают деньги и закладывают их в сейф, условия доступа к которому оговариваются сторонами дополнительно.
4. Происходит подписание договора купли-продажи. Его можно удостоверить нотариально или заключить в простой письменной форме. Главное — оговорить права и обязанности сторон, сроки освобождения квартиры, ее стоимость и порядок оплаты.
5. В оговоренные по договору сроки продавец обязан сняться с регистрационного учета, прописаться по новому месту жительства и передать квартиру новому владельцу в пригодном для проживания состоянии.
Тонкости обмена
Вариант 1: самый настоящий обмен
Эта сделка так и называется — обмен. В ней участвуют только граждане-наниматели жилых помещений по договору социального найма. Раньше были возможны и так называемые «смешанные» обмены, то есть сделки между нанимателями и собственниками. В итоге первые становились владельцами приватизированного жилья, а вторые, наоборот, нанимателями. Но после принятия новой редакции Жилищного кодекса подобные операции с жильем стали невозможны. Теперь наниматели квартир просто обмениваются своими ордерами и, естественно, квартирами.
Такой вид обмена в столице регулируется Временным положением об обмене жилых помещений в городе Москве № 275 принятым Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города.
В частности, после того, как найден устраивающий всех вариант обмена, сторонам необходимо предпринять следующие действия:
1. В городском или районном бюро обмена получить бланки заявлений об обмене жилой площади.
2. Заполнить заявления и каждому участнику обмена пойти в свой ДЭЗ (правление ЖСК), подписать заявление у бухгалтера и начальника (главного инженера, председателя правления ЖСК), поставить печать.
3. С заявлениями, в которых должно быть отражено согласие на обмен всех проживающих в квартире совершеннолетних граждан, включая временно отсутствующих, необходимо явиться в ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Кроме заявления, инспектору следует передать договор о найме жилого помещения, документ из ДЭЗ-а с отметкой о регистрации и перечислением всех зарегистрированных на данной жилплощади людей, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
4. Документы передаются на рассмотрение жилищной комиссии при местных органах власти.
5. После принятия жилищной комиссией решения (как правило, оно положительное) всем совершеннолетним участникам сделки необходимо лично явиться в бюро обмена и получить новый договор социального найма.
У такой сделки есть особенности, о которых нужно знать. Как и при операциях с жильем, принадлежащим сторонам по праву собственности, необходимо выяснить юридическую «подоплеку». Вот один из примеров. Обмен состоялся, семьи разъехались по новым квартирам, как вдруг нежданно-негаданно объявляется пользователь жилплощади, участвовавшей в сделке, чье мнение при переезде не учли (обычно это родственник одной из сторон, который отсутствовав на момент оформления документов). И этот член семьи переезд как раз и не одобряет. И неважно, что он уже несколько лет проживает в другом городе или стране: он вправе в судебном порядке требовать принудительного обмена нового жилья на другое либо так называемого обратного обмена. В этом случае обе семьи должны вернуться в свои старые квартиры, причем хозяева «нечистой» жилплощади обязаны оплатить все расходы и убытки, понесенные другой стороной.
Здесь следует отметить, что с юридической точки зрения понятие «обмен» применяется, если происходят действия с неприватизированными квартирами, тогда меняются права найма помещения. В случаях же с жильем, находящимся в собственности, употребляется понятие «мена» и тут уже правами на жилое помещение меняются собственники. Тем не менее, в бытности уже закрепились понятия «обмен с доплатой» и «обмен через куплю-продажу», что на самом деле применимо к квартирам, находящимся в собственности жильцов.
Вариант 2: совсем другая сделка.
«Мена» — казалось бы, от «обмена» слово отличается всего несколькими буквами, но на деле это уже совсем другая сделка. Она подразумевает, что участвующие в ней жилые объекты принадлежат хозяевам по праву собственности. При этом менять можно не только квартиры, но также дачи, гаражи, ценные бумаги и пр. Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в первом случае одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а имущество. Впрочем, в договоре мены может быть предусмотрена и денежная компенсация, если обмениваемые помещения имеют разную стоимость. Однако необходимо помнить: при обмене неравноценными товарами человек, получивший доплату (неважно, в денежной или натуральной форме), должен заплатить с нее налог на доход физических лиц.
Чтобы избежать этого, многие собственники указывают в документах цену меньше реальной, а взаиморасчеты производят по рыночной. Но это чревато неприятностями. Мало того, что можно получить именно ту доплату, которая указана в бумагах, к тому же велика вероятность, что договор признают недействительным по иску заинтересованного лица. Тогда стороны обязаны вернуться в свои старые квартиры. Так что лучше заранее произвести оценку обмениваемого имущества и прописать ее в договоре — это позволит доказать законность сделки.
Вариант 3:...а «альтернатива» лучше.
Самый эффективный вариант обмена в современных условиях — с помощью купли-продажи: так называемая альтернативная сделка. Квартира, имеющаяся в собственности, выставляется на продажу по рыночной цене. Одновременно ведется поиск подходящего жилья. Когда покупатель на жилплощадь найден и подобран вариант для покупки, а также оговорены финансовые вопросы (наличие и сумма доплаты, форма передачи денег и т. д.), проводятся две сделки купли-продажи одновременно. Данная схема оптимальна в условиях нестабильного рынка, кроме того, позволяет намного быстрее, чем иные виды обмена, изменить жилищные условия. Обычно такая операция занимает три месяца.
Однако при содействии риелторской компании этот срок значительно сокращается:
1. Вы заключаете эксклюзивный договор на поиск приобретателя квартиры, подбор альтернативы и оформление сделок, при этом можете передать компании на ответственное хранение документы, подтверждающие ваши права на недвижимость, получив их опись с печатью Корпорации и подписью ответственного лица. В договоре должны быть отражены характеристики вашей жилплощади, требования к приобретаемому жилью, оговорены финансовые взаимоотношения, указаны реальные контактные координаты.
2. Риелтор размещает в СМИ рекламу вашей квартиры, организует просмотры, проводит переговоры по поводу возможной продажи. Одновременно специалисты проверяют юридическую историю объекта и по доверенности собирают все необходимые документы. Изъявляя желание приобрести вашу жилплощадь, покупатель вносит аванс — своего рода материальное подтверждение серьезности его намерений. Принимая деньги, вы, в свою очередь, обязуетесь в оговоренные сроки не продавать квартиру никому другому.
3. Когда определится покупатель вашей недвижимости, начинается целенаправленный поиск жилья для вас. Выбранный объект бронируется и проверяется: если в его юридической истории обнаружатся «темные пятна», поиск продолжается.
4. Специалисты Корпорации согласуют с вами и остальными участниками время, место и условия проведения операции с недвижимостью. Как правило, взаиморасчеты осуществляются через депозитарий, одновременно подписываются договоры купли-продажи всех участвующих в сделке квартир. По окончании государственной регистрации сделки сотрудники Корпорации передадут вам необходимые документы.
5. Участники сделки обязаны сняться с регистрационного учета, зарегистрироваться по новому месту жительства и передать покупателям квартиры в состоянии, пригодном для проживания.
Очевидное преимущество альтернативной сделки состоит в реальной возможности для множества людей улучшить условия жизни без больших затрат. Это фактически обмен, но в более эффективной форме купли продажи, позволяющей найти приемлемое решение вопроса с учетом интересов всех сторон. Как правило, большинству участников альтернативной сделки некуда выписаться из старой квартиры до получения новой. Однако это не мешает проведению операции с недвижимостью, что также служит ее преимуществом.
С другой стороны, несомненной отрицательной стороной (риском) альтернативной сделки является длительность проведения, особенно если число участников постоянно увеличивается, причем цепочка может расти бесконечно. Все зависит от того, как скоро будет найдена юридически свободная квартира, которая завершит процесс. Участие множества людей, одновременно выступающих в качестве продавцов и покупателей, добавляет организационных и психологических трудностей. Только взаимный компромисс поможет найти правильное решение.
Очевидно, что чем больше квартир проходит по сделке, тем больше рисков. Они связаны с проверкой юридической чистоты недвижимости, с регистрацией персонажей, с участием в сделке несовершеннолетних и одиноко проживающих пожилых граждан и т. д.
Технологическая сложность заключена в том, что при одновременной купле-продаже нескольких квартир усложняются денежные расчеты. Приступая к процедуре, необходимо ясно представлять всю последовательность действий, особенно при финансовых расчетах. Помещая деньги в банковскую ячейку, следует четко прописать в договоре условия доступа к ней. При этом надо помнить, что наибольшие риски несет покупатель той квартиры, которая является первой в альтернативной цепочке. По сути, он оплачивают всю операцию, хотя возможна доплата других участников. В случае расторжения сделки стороны получают в порядке компенсации свои прежние квартиры. Исключение составляет основной покупатель, участвовавший в ней не жильем, а деньгами.
Обязательное условие подобной сделки — одновременная государственная регистрация всех договоров участников сделки. Это же условие служит основанием доступа к банковской ячейке. При получении денег в банке каждый из продавцов обязан предъявить оригинал собственного договора и ксерокопию основного договора купли-продажи наряду с другими требованиями дополнительного соглашения.
Самое сложное в такой сделке — ситуация, когда текущий рост цен на недвижимость не позволяет провести процедуру в указанные сроки и в объеме запланированного бюджета. При этом многие ошибочно полагают, что цены растут прямо пропорционально на все квартиры, но на самом деле значительную роль в ценообразовании играет субъективный фактор, то есть желание хозяина жилья. Влиять на это практически невозможно, поэтому альтернативные сделки нередко срываются. Впрочем, при всей сложности такой операции с недвижимостью ее успешный результат — совсем не исключение из правил: квалифицированный риелтор способен просчитать варианты, минимизировать риски и защитить интересы своего клиента.
Разъезд по правилам
Сегодня под разъездом чаще всего подразумевают продажу одной квартиры с одновременным приобретением нескольких других на сумму, которая будет получена от продажи, или с доплатой, если этой суммы (а в подобных ситуациях чаще всего так и бывает) окажется недостаточно. По сути, разъезд — одна из форм альтернативной сделки. Сначала находится покупатель на имеющуюся квартиру, затем подбираются варианты для разъезда, вносятся авансы, а потом проверяется юридическая история всех покупаемых жилых помещений. После этого одновременно подписываются все договоры купли-продажи.
После принятия новой редакции Жилищного кодекса РФ у такой сделки появились некоторые ограничения: сейчас их проведение возможно только с жильем, которое принадлежит участникам по праву собственности. Иными словами, если квартира предоставлена по договору социального найма, ее придется сначала приватизировать.
Разъезд при помощи альтернативной сделки — это удобно, довольно быстро и надежно, если делом занимаются специалисты. В этом случае все варианты для разъезда подыскиваются заранее, и юридическая история каждой жилплощади сразу тщательно проверяется: это позволяет покупателям в дальнейшем избежать проблем и крупных неприятностей. Одновременно с заключением договора продажи квартиры заключаются другие, в соответствии с которыми ее владельцы становятся собственниками других жилых площадей.
Тем не менее, остается возможность и простого обмена — в том случае, если риелтору удалось найти человека, желающего приобрести продаваемую квартиру и в то же время готового предложить взамен необходимое количество вариантов.
Ранее можно было разменять двухкомнатную квартиру в столице на две однокомнатные в ближнем Подмосковье, причем без доплаты. К сожалению, эти времена канули в Лету. Впрочем, до сих пор все во многом зависит от стоимости предлагаемого жилья.
Из личного опыта
Квартирные споры — семейные ссоры.
«Однажды февральским вечером, когда суета в офисе улеглась, я задержалась на работе, раздумывая над рекламной концепцией развития отделения. За чашечкой кофе и крекерами моя концепция постепенно обрастала деталями, как вдруг... “Пирожок, помоги! Перожок, помоги!” — раздался крик у входа в офис. Наша охрана сочла, что кто-то хулиганит, однако, как потом выяснилось, кричащему нужен был Игорь Львович Перожок, наш эксперт. Дебоширом оказался прилично одетый и прилично нетрезвый мужчина лет пятидесяти. В руках он держал мятую газету и мобильный телефон, который постоянно звонил. Мы с Игорем Львовичем попытались с ним побеседовать, однако из его слов удалось понять только, что у него какие-то проблемы с женой и квартирой. Мы попросили его пересказать эту историю завтра, будучи трезвым.
На следующий день наш визитер выложил из портфеля папку бумаг и представился: “Меня зовут Владимир, и прошу прощения за вчерашний инцидент — я вообще-то не пью, но вчера...” Оказалось, что вся его огромная семья проживает в неприватизированной четырехкомнатной квартире. Занимают ее сам Владимир, его бывшая жена, двое детей от первого брака, его нынешняя жена и трехлетний сын от второго брака. Четыре года назад Катя — дочь от первого брака — вышла замуж и родила дочь, а год назад развелась, но муж успел прописаться. А у бывшей жены появился новый супруг и теперь проживает вместе с ней, хоть и без прописки.
Недавно Владимиру по наследству досталась однокомнатная на Новослободской. Она то и стала катализатором ссор. “Все переругались до такой степени, что моя нынешняя жена хочет уйти от меня, а я ее так люблю, так люблю! — рассказывал Владимир. — Чувствую, что не можем мы больше жить с бывшей женой в одной квартире, да еще и бывший муж моей дочери начал женщин разных домой приводить”. После такой истории у меня самой голова кругом пошла и слезы на глаза навернулись. Игорь Львович Перожок встретился с членами семьи Владимира. Как выяснилось, все были готовы разъехаться по разным концам Москвы, “лишь бы подальше друг от друга”.
Большую квартиру Игорь Львович помог приватизировать, оформил наследство. Владимиру и его нынешней жене подобрал однокомнатную в Медведково, бывшей жене и сыну от первого брака — однокомнатную в Бирюлево. Дочь Владимира с ребенком переехала в квартиру в Бусиново, а бывший муж дочери — в комнату в коммуналке на Бабушкинской. Через несколько месяцев состоялись глобальные переезды, и все остались довольны.
С Игорем Львовичем Владимир теперь поддерживает приятельские отношения, на день рождения младшего сына его приглашал... Но меня некоторое время занимал вопрос: почему в тот день Владимир призывал на помощь Перожка, если, по словам последнего, они не были знакомы? Видимо, газета, которую в тот день Владимир держал в руках, была “Недвижимость нашего района” (издание Корпорации “ИНКОМ-недвижимость”). В ней есть рубрика “Рецепт доктора Перожка”, посвященная расселению коммуналок. Отсюда был сделан вывод, что “только Перожок поможет”. И он действительно помог».
Особенности расселения
Расселение коммунальной квартиры считается одной из самых сложных операций с недвижимостью, ведь в данном случае надо подобрать новое жилье (или предоставить эквивалентное денежное возмещение) всем собственникам расселяемой жилплощади.
До коммунальные квартиры в Москве образовывались путем разделения лицевых счетов в неприватизированных квартирах: как правило, таким образом «отделялись» от родителей дети, вступившие в брак или просто решившие вести отдельное хозяйство. В результате такой операции граждане получали в пользование конкретные изолированные жилые помещения, на которые открывались отдельные лицевые счета, и могли распоряжаться ими по своему усмотрению в соответствии с предоставленными законом правами (обменять, приватизировать и т. д.). Квартира же приобретала статус коммунальной, и все дальнейшие сделки с ней регулировались соответствующими нормами законодательства. Понятно, что подобная «лояльность» приводила к непомерному росту количества коммуналок со всеми вытекающими отсюда последствиями при их расселении. Можно предположить, что такой вариант решения жилищных проблем показался властям чересчур «архаичным», что и нашло должное отражение в Жилищном кодексе Российской Федерации.
В настоящее время разрешено проводить лишь две операции с лицевыми счетами:
- объединять лицевые счета граждан (например, если хозяева разных комнат в коммунальной квартире создают одну семью);
- изменять договор социального найма путем переоформления финансово-лицевого счета на другого дееспособного члена семьи, зарегистрированного в данном жилом помещении (последний в таком случае становится ответственным квартиросъемщиком).
Расселение коммунальных квартир активно вели на заре развития рыночных отношений в сфере жилья. Сегодня ажиотажа не наблюдается: самые привлекательные объекты в старом фонде уже перешли к новым хозяевам, кроме того, активизировалось строительство элитных зданий в центре Москвы, поэтому покупатели зачастую предпочитают не связываться с расселением коммунальных квартир, а сразу купить готовое жилье (наибольший интерес по-прежнему сохраняется к квартирам на первых этажах: у их жильцов существенно больше шансов на расселение на выгодных для себя условиях, поскольку такие объекты, если они удовлетворяют определенным требованиям, могут быть переведены в нежилой фонд покупателем (инвестором) для использования в коммерческих целях).
В настоящее время процесс расселения коммунальных квартир ведется по той же схеме, что и раньше. Если есть человек, желающий приобрести всю коммуналку, на его средства подбираются варианты квартир для ее жильцов. Принцип разделения простой. В соответствии с положениями, оговоренными в законодательстве, в процессе приватизации каждая семья получаете собственность долю квартиры или комнату, пропорциональные занимаемой ею жилой площади. Причем независимо от срока проживания или количества членов, от общего метража апартаментов, включающего кухню, коридоры, подсобные помещения. Специалисты оценивают недвижимость и определяют бюджет расселения, исходя из конкурентоспособности квартиры на рынке. Эта сумма распределяется пропорционально долям каждого собственника в праве общей собственности, и, исходя из нее людям подбирается новое жилье.
Конечно, тем, у кого жилплощадь мала, не приходится рассчитывать на отдельную квартиру. Надо самим доплачивать либо соглашаться на несколько более просторную, но снова комнату. Впрочем, сегодня появились новые возможности, в частности безвозмездная субсидия и ипотечные кредиты, которые дают жильцам коммуналок дополнительные материальные ресурсы и позволяют подобрать людям отдельную жилплощадь.
Надо понимать, что сделки по расселению коммунальных квартир требуют в прямом смысле титанических усилий и справиться с ними могут только специалисты, имеющие практические навыки проведения подобного рода операций с жильем (кстати, одна из основных проблем — конфликты между жильцами (например, бывшими супругами): люди не идут на переговоры, поэтому нужны независимые посредники).
Из личного опыта
Жители старого дома.
Еще раньше на его месте стояли дешевые “меблировки” для актеров, их описал Гиляровский в книге “Люди театра”. Дом был доходным и принадлежал страховому обществу “Россия”. Здесь находились большие (от 300 м) квартиры со специальными комнатами для прислуги, на лестницах стояли жардиньерки с цветами и лежали шикарные ковры. В здании жили юристы, чиновники, врачи. А наверху находились мастерские художников — с башенок открывался прекрасный вид на город...
Мне лично приходилось расселять несколько квартир под офис “Тургеневского”. В одной из них жил Лактаев, водитель грузовика, женившийся на дочери кухарки, которая прислуживала здесь у мирового судьи. Сам судья эмигрировал в Германию, а вот его брат остался в России. Он учился в Московском технологическом университете и, будучи прогрессивно настроенным молодым человеком, участвовал в студенческих волнениях. После революции он служил в наркомате рыбного хозяйства и прославился тем, что ездил в “роллс-ройсе”, в котором возили Ленина. (Его купил в Лондоне Красин, но это совсем другая история.) После революции часть здания заняло Главное артиллерийское управление РККА; квартиры разделили перегородками и заселили новых жильцов, хотя осталось и несколько прежних. Среди “старожилов” была знаменитая старуха по прозвищу “графиня” — двоюродная племянница Шаляпина. В ее комнате, расположенной там, где сейчас находится кабинет руководителя “Тургеневского” Олега Альфредовича Канке, жило 18 кошек. Графиня часто рассказывала, как и что ела в ресторанах; “Как вы в них питаетесь, сейчас же там все невкусное! А вот я...”
Помню, заставила меня ковер чистить. Ковер был из памирской шерсти и такой грязный, как будто на нем дракон спал от сотворения мира. Общалась она исключительно так: “Борис Алексеевич (так звали моего тогдашнего напарника), скажите своему вульгарному Михаилу Исаевичу с его ужасными бакенбардами...”, ну и так далее. Из своей комнаты графиня переехала в хорошую двухкомнатную квартиру на Красных Воротах. Через некоторое время звонит мне: “Боже мой, куда вы меня переселили!”
— А что такое?
— Представляете, выхожу я сегодня утром в парадное (так она называла подъезд) и что я там вижу!?
— А что вы там видите? — заинтригованно спросил я.
— Клошары!!! Там сидели клошары! Они пили свое ужасное вино и смотрели на меня своими злыми глазами. И вы поселили меня в такой дом, какое бессердечие!
...Много воды утекло с тех пор, но у нас по сей день сохранилось условное название для такого привередливого клиента — “графиня”».
Форс-мажор; неочевидное вероятно.
Форс-мажор (от фр. force majeure) — обстановка, вынуждающая действовать вопреки намерению; обстоятельство, которое невозможно предотвратить или устранить.
Готовя сделку с недвижимостью, важно предусмотреть даже самые неожиданные причины, которые могут стать препятствием на пути к финишу. Риелторская практика показывает, что около половины самостоятельно подготавливаемых операций с недвижимостью не доходит до логического завершения. Чаще всего это связано с тем, что одна из договаривающихся сторон в силу различных обстоятельств не выходит на сделку. Иногда этому препятствуют объективные факторы, но чаще — неумение предусмотреть вполне очевидные для профессионала обстоятельства. Основная неприятность заключается в том, что виновники несут ощутимые материальные потери — им приходится выплачивать высокие штрафные санкции за нарушение своих обязательств перед контрагентами. В результате «на ветер» пускаются тысячи долларов, что лишает людей возможности приобретения квартиры желаемого метража или в приглянувшемся районе.
Можно ли обезопасить себя от подобного развития событий? Прежде всего, в проект договора необходимо внести пункт «Форс-мажор», где прописываются обстоятельства непреодолимой силы, которые могут объективно помешать заключению сделки. Их нельзя оспорить или разрешить в суде, поскольку у них нет предмета разногласия и им не в силах воспрепятствовать ни одна из договаривающихся сторон, таким образом, никто из участников не должен нести штрафных санкций за нарушение своих обязательств. Согласно ст. 401 Гражданского кодекса РФ, к форс-мажорным обстоятельствам относятся: чрезвычайные и непредотвратимые происшествия, такие как военные действия, землетрясения, наводнения и прочие стихийные бедствия, а также тяжелая болезнь или смерть кого-то из представителей сторон договора.
Остальные «уважительные» причины в расчет не принимаются. Тем не менее, при покупке или продаже недвижимости людям нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда с юридической точки зрения форс-мажора нет, но по существу иначе как неодолимыми их не назовешь. Например, арест недвижимости или возбуждение уголовного дела на первый взгляд просто не могут не относиться к обстоятельствам непреодолимой силы. По логике выход на сделку в таких условиях невозможен по вполне объективным причинам. Однако закон не рассматривает подобные ситуации как форс-мажор: при добросовестном соблюдении участниками договора требований гражданского и уголовного законодательства они являются вполне предотвратимыми.
То же можно сказать обо все прочих трудностях, которые, казалось бы, невозможно предвидеть и избежать. Например, супруг ни в какую не хочет давать письменное согласие на продажу квартиры, которое в обязательном порядке требуется для государственной регистрации сделки. А то и того хуже, проживает в другом городе и найти его не представляется возможным.
Одним из наиболее часто встречающихся «препятствий» является получение разрешения на заключение сделки в органах опеки и попечительства, требующегося в том случае, если в ней участвуют несовершеннолетние. А все потому, что до сих пор не существует четких критериев, которыми бы могли руководствоваться инспекторы органов опеки при вынесении решения. Многие из них предпочитают перестраховаться и не позволить проведение нетипичной операции с жильем. И действительно, как определить, нарушаются ли права ребенка, если родители, к примеру, продают однокомнатную квартиру в столице и вместо нее покупают «трешку» в Воронеже? Вроде бы условия проживания улучшаются, зато ребенок лишается московской прописки. А это фактор немаловажный: опытные риелторы перечислят немало случаев, когда разрешения на переезд детей в провинцию (хотя бы и в пределах дальнего Подмосковья) приходилось добиваться месяцами.
По мнению специалистов, тех или иных сложностей избежать почти нереально. Однако опытные риелторы могут заранее «просчитать» ситуацию и построить соответствующую политику подготовки сделки, достичь определенных соглашений с контрагентами о сроках и условиях ее проведения. И главное — прописать их в договоре. Так что своевременная профессиональная консультация (получение которой желательно еще до начала подготовки операции с недвижимостью) может не только помочь в трудных ситуациях, но и обезопасить стороны от возможных неприятностей.
Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните - вы должны отвечать быстро. Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
