Многие владельцы земли не могут определить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, хотя эти два понятия имеют совершенно отличный размер и назначение. Определение рыночной стоимости требуется в первую очередь собственнику, в то время как кадастровая цена необходима для вычета из нее налога.
Чтобы определиться с размером рыночной цены, необходимо соотнести сразу несколько показателей, используя различные методики. Нюансы определения и фиксирования рыночной стоимости описываются в существующем законодательстве.
Итак, как же определяется рыночная стоимость, и что необходимо для ее вычисления?
Рыночная стоимость — конкретная и наиболее вероятная цена продажи участка на существующем конкурентном рынке. Данная цена является отражением истинной ценности недвижимости на существующем рынке.
Рыночная и кадастровая цены соотносятся, но практически всегда отличаются. Обычно рыночная стоимость намного ниже кадастровой, из-за чего происходит оспаривание последней. Дело в том, что кадастровая цена определяется путем учета нескольких усредненных параметров, которые могут не учитывать нюансы данной конкретной земли. Поскольку кадастровая стоимость зачастую слишком высока, и вычисляемый из нее налог тоже несоразмерно большой, возникают споры касательно его актуальности.
Также сейчас существует нормативная цена на земельный участок, которая применяется в том случае, если не определена кадастровая стоимость. Обычно рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая может превышать рыночную также вплоть до 25%.
Бывают редкие случаи, когда рыночная цена оказывается выше кадастровой. Обычно такое случается, если при подсчете кадастровой стоимости не учитываются какие-то параметры. Например, если на участке появляется новая постройка, это может заметно увеличить рыночную стоимость, сделав ее крупнее кадастровой. Однако такие ситуации происходят действительно редко, ведь при подсчете кадастровой суммы учитываются любые постройки, даже те, которые еще не были достроены.
Подсчеты кадастровой цены обязаны вестись каждые 5 лет, также как и рыночной. Эти данные вносятся в специальные реестр, четко фиксируясь в соответствии с существующим законодательством.
Процедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования. О каких же параметрах оценки идет речь:
1. Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
2. Титул собственности и регистрационные данные на нее.
3. Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
4. Данные об имеющихся взаимосвязях с другими участками.
При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.
Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.
Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.
Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости. О каких же методах идет речь:
1. Метод переноса или соотнесения.
2. Способ вычисления капитализации ренты.
3. Методика развития земли.
4. Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
5. Метод оценки по сопоставимым продажам.
Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.
Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.
Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей.
Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.
Существуют специальные формулы, которые помогают прийти к итоговой рыночной цене.
Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.
Итак, какие же этапы процедуры оценки можно выделить:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Определение и опись основных вопросов оценивания, которые будут учитываться в дальнейшем.
2. Сбор, анализ имеющейся информации.
3. Анализ самого эффективного и удобного способа использования земли.
4. Расчет необходимой стоимости по трем показателям: доходного, сравнительного и затратного.
5. Подготовка специального отчета по поводу точной рыночной стоимости.
На основе первого этапа работы выясняется цель оценки, необходимые стандарты работ. Также учитывается кадастровый номер, наличие застройки и характеристика форм собственности.
На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.
Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.
На третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.
На финальном этапе согласно существующему законодательству (Постановление Правительства №519) обязательно должен быть заключен отчет по поводу вычисления рыночной стоимости.
Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.
Отчет подписывается как оценщиком, так и собственником, после чего признается действительным.
Процедура оценки рыночной стоимости сложна лишь на первый взгляд. На самом деле, выяснить примерную цену можно самые простым методом — оценив современный рынок недвижимости. Для более полноценного и целостного оценивания необходимо проводить специальные процедуры. Выяснив точную рыночную стоимость, человек сможет полноценно распоряжаться своей землей, продавая ее и сдавая в аренду.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
