Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Жилищный рынок подвержен также серьезным сезонным (внутри одного года) колебаниям. Речь идет о циклических колебаниях в продаже существующих домов, а также в строительстве и продаже новых. Эти циклы качественно отличаются от более продолжительных общих циклов, о которых говорилось выше, прежде всего четкой регулярностью. Поэтому маловероятно, что они возникают под воздействием каких-либо непредвиденных событий.
Следовательно, объяснение сезонных циклов надо искать в регулярных, повторяющихся воздействиях на состояние предложения и спроса. Вопрос о факторах, определяющих сезонные колебания в жилищном секторе, вызывает меньше разногласий, чем вопрос о причинах более продолжительных циклов. Однако спорным является другой вопрос: что надо предпринимать (и надо ли) в отношении сезонных циклов?
Зависимость сезонных циклов от факторов, влияющих на предложение жилья
Даже если бы спрос на жилье был равномерным на протяжении всего года, сезонный цикл все равно возник бы из-за колебаний его стоимости и динамики предложения. Среди факторов, влияющих на предложение жилья, чаще всего упоминаются погодные условия. Считается, что в зимние месяцы себестоимость строительства растет, потому что приходится защищать как ведущиеся работы, так и самих работников от неблагоприятных погодных условий. Влияние погоды сказывается на функционировании транспорта (доставка материалов), деревообрабатывающих заводов и других производств, связанных с эксплуатацией и строительством жилья.
Поскольку жилье является товаром длительного пользования, его можно строить в период сезонного снижения стоимости работ, а продавать — в сезон более высокой стоимости. Возможные масштабы создания такого запаса эксплуатационных и строительных работ зависят от разницы между издержками двух сезонов и стоимостью поддержания незавершенного строительства в период межсезонья. Если процентные издержки поддержания жилищной единицы в непроданном состоянии составляют, скажем, 10% в год, то строительной фирме при прочих равных условиях безразлично, "придержать" ли построенную летом квартиру (дом) в таком состоянии в течение шести месяцев или же построить ее (его) в зимние месяцы. При более низких процентных ставках выгоднее перенести основную строительную активность на лето.
Незначительные различия в стоимости строительства могут, таким образом, вызвать достаточно резкий сезонный цикл на жилищном рынке, особенно при низкой процентной ставке. Однако у этого процесса есть определенные границы. По мере того как жилищная активность становится все более цикличной, цена ресурсов, используемых в процессе строительства (в частности рабочей силы), поднимается хотя бы потому, что строители вынуждены требовать компенсации за периоды вынужденного простоя в межсезонье. Поэтому начнется сглаживание различий в издержках между сезонами. Кроме того, существует особый риск, связанный с задержкой продажи реконструированных или вновь построенных жилищных единиц: ведь для продавца ситуация на рынке жилья и издержки строительства могут измениться не только в лучшую, но и в худшую сторону.
Зависимость сезонности от факторов, определяющих спрос на жилье
По этим причинам в последние годы акцент в анализе наблюдаемых сезонных циклов активности в жилищном секторе стал делаться на факторы, определяющие спрос. В частности, похоже, что семьи предпочитают откладывать переезд до периода школьных каникул. Показатели количества вновь образованных семей и заключенных браков также отражают структуру сезонных колебаний''.
Однако следует проявлять осторожность и не рассматривать эти влияющие на спрос факторы отдельно от условий на жилищном рынке. Например, сезонные колебания числа вновь образованных семей и заключенных браков могут объясняться как раз тем, что жилищные издержки при прочих равных условиях ниже именно в этот период. Иными словами, циклы заключения браков, образования семей, строительства и продажи домов, а также цен на жилье сами представляют собой результат взаимодействия сил предложения (стоимости строительства) и спроса.
По оценкам Розена (Ковеп), который провел специальное статистическое исследование, пытаясь разобраться в этих факторах, в 1972 г. около 44% сезонных колебаний были обусловлены факторами спроса, примерно 22% — факторами предложения, а 33% — инерцией разного рода традиций, что можно отнести на счет как предложения, так и спроса^. Розен рассматривает эти результаты как подтверждение гипотезы, согласно которой факторы спроса влияют на сезонный цикл активности на жилищном рынке больше, чем факторы предложения.
Издержки сезонности
Можно ли из структуры сезонных циклов сделать какие-либо важные выводы, касающиеся эффективности жилищной отрасли? Если источник цикла находится на стороне предложения, то неэффективная структура сезонной активности вряд ли сохранится надолго. Ведь если бы можно было заметно сократить издержки путем сезонных сдвигов в строительстве, то ориентированные на прибыль компании давно осуществили бы это и вытеснили фирмы с неэффективным посезонным распределением рабочей силы и ресурсов. Возможно, что технологии, использующие сборные конструкции и висячие стропила, позволяющие быстрее оградить строящееся здание, были разработаны еще и для того, чтобы смягчить сезонные колебания стоимости строительства.
Если взглянуть на эту же проблему со стороны спроса, то семьи, вероятно, разумно определяют сроки заключения браков, переездов и суммы расходов на жилье, исходя из того, во что это им обойдется. Скажем, переезд в течение учебного года может обернуться для семьи большими издержками, если учитывать соображения социального развития и обучения. Таким образом, сезонность циклов в жилищном секторе, какой бы драматичной она ни казалась, может отражать оптимизирующую и эффективную динамику жилищного рынка.
Неиспользуемое жилье и цикл экономической активности
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В заключительной части данной главы рассматривается механизм приспособления жилищного рынка к стадиям цикла деловой активности — речь идет о проценте пустующих жилищ. Динамика этого процента часто используется в качестве индикатора степени циклической "узости" жилищного рынка. При более близком рассмотрении процент пустующих жилищ представляется, однако, менее надежным индикатором циклической "узости" жилищных рынков. В частности, на некоторых жилищных рынках кажущийся высоким процент пустующих жилищ связан с ростом цен на жилье при снижении квартплаты. Процент пустующих жилищ, по-видимому, является комплексным показателем, отражающим несовершенство жилищного рынка, а также текущее и прогнозируемое состояние спроса и предложения''.
Теория процента пустующих жилищ
Процент пустующих квартир показывает, какая доля жилищного фонда в настоящий момент не используется. Соответствующие данные относятся только к добровольно незанятым жилищным единицам; те из них, которые признаны государственными агентствами непригодными для проживания, обычно не включаются в статистику пустующих жилищ.
Наличие на жилищном рынке пустующего жилья объясняется его несовершенством. Если бы семьи и домовладельцы ничего не платили за поиск новых помещений или за инвестиции и если бы все цены (включая аренду и домовладение) незамедлительно корректировались в зависимости от изменения рыночной ситуации, то на жилищном рынке вообще не было бы пустующих жилищ. По мере изменения ситуации на рынке любой избыток спроса или предложения жилья, существовавший при старых ценах, сразу же ликвидировался бы путем точной реорганизации семейных жилищных условий и цен.
Пустующее жилье, издержки, связанные с поиском жилья и жильцов, и перезаключение контрактов/
Однако на практике таких идеальных условий на жилищном рынке нет. Чтобы найти новый дом для покупки или аренды, необходимо время, а сам процесс поиска связан с определенными временными и денежными издержками. Кроме того, в некоторых секторах жилищного рынка (особенно это заметно на рынке арендного фонда) соглашения о ценах заключаются на довольно продолжительный срок. Поэтому цена, которую платят арендаторы, не может быть полностью и быстро скорректирована в соответствии с изменившейся ситуацией на рынке.
Необходимо выяснить, почему это приводит к образованию пустующих жилищ. Предположим, что домовладелец должен найти жильца для пустующей арендной единицы. Он должен решить, как долго будет искать нового жильца. В процессе такого поиска домовладелец получает много предложений от потенциальных арендаторов, и некоторые из них оказываются более привлекательными (домовладельцу предлагают более высокую арендную плату). Не соглашаясь на какое-либо конкретное предложение, домовладелец упускает определенный доход. С течением времени издержки, связанные с каждым дополнительным днем поисков, возрастают, так как они всегда равняются наилучшему полученному на данный момент предложению, а чем больше времени проходит, тем более стоящие предложения он получает (что является логическим обоснованием поиска). Однако чем дольше он ищет, тем меньше вероятность того, что еще один потраченный на поиски день принесет лучшее предложение. Домовладелец прекращает поиски в тот день, когда растущие предельные издержки поиска полностью компенсируются уменьшающейся предельной прибылью от этого дополнительного дня поиска. Чем дольше продолжается поиск, тем дольше пустует жилищная единица.
Почему домовладелец не сдает дом во временную аренду, пока идет поиск постоянного арендатора? Дело в том, что потенциальные жильцы не согласятся на договор об аренде, заключаемый на такой короткий и неопределенный срок. Их поиск также связан с издержками, и они заинтересованы в таком договоре об аренде, который оптимизировал бы результат поиска. При отсутствии договора об аренде жильцы обрекают себя на постоянные поиски и связанные с этим расходы. Именно взаимодействие этих процессов поиска, осуществляемого жильцами и домовладельцами, объясняет существование двух главных механизмов арендного жилищного рынка: сдаваемого внаем жилья и системы контрактов.
В данном случае в качестве примера взят арендный жилищный фонд. Однако подобная поисковая модель может использоваться и для описания процесса смены владельцев жилищных единиц. Предположим, что собственник жилищной единицы ищет оптимального покупателя; тогда жилищная единица будет пустовать, если владелец считает, что предельные издержки поиска (упущенный доход, который был бы получен в результате продажи жилищной единицы предыдущему претенденту) меньше, чем ожидаемая прибыль при продолжении поисков. Чем дольше домовладельцы ищут покупателя, тем выше потенциальный процент пустующих жилищ.
Колебания процента пустующих жилищ
Эта поисковая модель, объясняющая существование пустующих жилищ, показывает, почему соотношение между долей пустующих жилищ и другими индикаторами жилищной активности столь тяжело поддается прогнозированию. Предположим, что на жилищном рынке обозначилась тенденция общего повышения арендной платы (возможно, в результате увеличения спроса). В этом случае предельные издержки поиска увеличатся, потому что возрастают потери домовладельца, оставляющего жилищную единицу незанятой. Результатом, по-видимому, будет тенденция сокращения времени поиска домовладельцем жильцов и уменьшения доли пустующих жилищ. Однако рост арендной платы приводит также к увеличению предельной прибыли от поиска, потому что повышается вероятность нахождения в процессе дополнительных поисков такого жильца, который согласится на более высокую квартплату. А это приводит к увеличению сроков поиска. В результате продолжительность поисков (и, следовательно, процент пустующих жилищ) теряет очевидную и прямую взаимосвязь с возрастанием арендной платы.
На динамику процента пустующих жилищ влияют издержки получения информации. Чем легче узнать размер квартплаты, которую готовы платить потенциальные жильцы, тем быстрее закончится поиск. Ведь в конечном итоге причина поиска заключается именно в том, что точная информация о квартплате не всегда доступна. Если бы это было не так, домовладельцу ничего не пришлось бы искать! Итак, чем точнее доступная домовладельцу информация о ценах, тем короче поиск и тем меньше доля пустующих жилищ. И наоборот, чем больше стихийности в процессе сбора информации, тем дольше домовладельцу придется искать жильцов и тем выше будет процент пустующих жилищ.
Возможности получения домовладельцем (и арендатором, и хозяином собственного дома) необходимой для поисков информации зависят от ряда факторов. Так, если на жилищном рынке присутствует много временных работников, домовладельцу будет труднее получить достоверную информацию об арендаторах. (А последние, в свою очередь, будут обладать недостаточной информацией о жилищном рынке.) Это удлинит поиски и повысит процент пустующих жилищ. Если наличный жилищный фонд и контингент жильцов очень неоднородны, то для получения исчерпывающей информации о рынке также нужно провести дополнительную поисковую работу.
На некоторых рынках имеются источники информации, уменьшающие объем поисковой работы. Примером может служить рынок арендного жилья с системой регулирования арендной платы. На таком рынке поиск может дать очень мало дополнительной информации о предлагаемой арендной плате, и соответственно процент пустующих жилищ невелик. На рынке собственных домов источником информации для покупателей и продавцов являются риэлтерские фирмы и компании, занимающиеся ценовыми котировками. Здесь мы также вправе ожидать небольшую продолжительность поиска и низкий процент пустующих жилищ. И действительно, процент пустующих жилищ среди домов, ранее занимаемых их собственниками, составляет всего одну четвертую от процента пустующих жилищ в арендном жилищном фонде.
Естественный процент пустующих жилищ
В любой данный момент для каждого региона характерен определенный естественный уровень мобильности и неоднородности населения. Де Лиу и Экейнем считают, что изменения этих факторов могут стать при прочих равных условиях причиной значительных колебаний процента пустующих жилищ в зависимости от местоположения'^. Однако они полагают, что эти колебания естественного процента пустующих жилищ дают полезную информацию об избыточном предложении или избыточном спросе.
Вместе с тем мобильность работников, состав рабочего населения и другие факторы, влияющие на естественный процент пустующих жилищ, претерпевают изменения на протяжении цикла экономической активности. Так, в периоды высокой безработицы может наблюдаться значительная миграция работников. Этот процесс переезда на новое место может, в свою очередь, влиять на динамику жилищного рынка и, следовательно, на оптимизацию процессов поиска и высвобождения жилищ. Поэтому понятие естественного процента, возможно, более полезно для объяснения различий в проценте пустующих домов между регионами в один и тот же момент времени, чем для объяснения его вариации во времени.
Кроме того, шумный информационный процесс (основной фактор, влияющий на процент свободных помещений) может быть связан с условиями либо избыточного спроса (растущая арендная плата), либо избыточного предложения (падающая арендная плата). В условиях резко повышающейся квартплаты домовладелец находится в состоянии большей неопределенности относительно величины квартплаты, на которую он может рассчитывать, чем при стабильной, но низкой квартплате. Однако в той мере, в какой неустойчивость ситуации на жилищных рынках является циклической, но не связанной с уровнем цен на жилье и арендной платы, связь между циклами экономической активности и динамикой процента пустующих жилищ становится более запутанной.
Информация о проценте пустующих жилищ является очень несовершенным индикатором жесткости жилищного рынка. Чтобы разумно ею пользоваться, надо учитывать изменения мобильности рабочей силы, состава семей, доли нового строительства и других факторов, влияющих на поиск домовладельцем подходящих жильцов, а арендаторами — устраивающего их жилья. Неожиданные отклонения процента пустующих жилищ от обычного уровня, возможно, свидетельствуют об изменении ситуации на жилищном рынке. Однако в качестве инвестиционного ориентира, пожалуй, лучше всего использовать движение реальных цен на жилье. Цена более последовательно отражает общую динамику спроса и предложения и факторы, влияющие на стратегию жилищного поиска.
В данной статье рассматривалась взаимосвязь жилищного сектора с циклом деловой активности. Сторонники монетаристской теории помещают жилищный сектор в центр своих моделей, описывающих возникновение и распространение циклов экономической активности. Денежно-кредитные импульсы рассматриваются ими как факторы, определяющие деловую активность в жилищном секторе (как и в других секторах, чувствительных к изменениям процентной ставки). Поскольку жилищный сектор является важным источником занятости и дохода семей, изменения ситуации на жилищном рынке приводят к серьезным последствиям для всей экономики. Монетаристы считают, что соотношение между процентными ставками и числом строящихся домов является антициклическим. Эта их теория, как они полагают, подтверждается тем фактом, что оживление жилищного строительства опережает общие циклы экономической активности.
Приверженцы теории реальных циклов деловой активности не считают жилищный сектор подлинным источником цикла. Жилищный сектор рассматривается ими лишь как один из многих каналов передачи реальных импульсов экономике. Соответственно взаимодействия между денежно-кредитными факторами и активностью в самом жилищном секторе, а также причинно-следственные связи в жилищном секторе рассматриваются ими скорее как следствия, а не причины взаимосвязи между циклом деловой активности и жилищным сектором. Теория циклов реальной деловой активности имеет меньше приверженцев, нежели монетаристская теория, однако по ряду важных вопросов она дает более соответствующие фактам объяснения.
В главе изложены также причины сезонных циклов активности в жилищном секторе. Доказано, что динамика предложения и стоимости жилья не является подлинной причиной резких колебаний активности, наблюдаемых в жилищном секторе в течение года. Исследования показывают, что, вероятнее всего, более важное значение для сезонных циклов имеют факторы, связанные со спросом: циклы школьных каникул, заключения браков и образования новых семей. Была также рассмотрена и в основном отвергнута точка зрения, согласно которой сезонные циклы являются источником неэффективности в функционировании жилищного рынка.
Наконец, в данной главе показано значение доли пустующих жилищ как индикатора сужения жилищного рынка. Причины появления пустующих жилищ следует искать в несовершенстве жилищного рынка. Он представляет собой достаточно сложную структуру. Поэтому информация, необходимая домовладельцам, арендаторам и собственникам своих домов для принятия решений в отношении жилья, не всегда доступна. Ее получение требует определенной поисковой работы. Этот процесс приводит к появлению временно пустующих жилищ. Можно описать, какое влияние экономические условия в целом оказывают на процент пустующих жилищ. Однако ввиду значительной сложности этого процесса использование информации о проценте пустующих жилищ в качестве индикатора степени "узости" жилищных рынков нецелесообразно.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
