Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Правовое положение временных жильцов отражено в ст. 81 ЖК РФ. В ГК РФ положение о временных жильцах нашло свое отражение в ст. 680 ГК РФ, в соответствие с ней наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Правовое положение временных жильцов характеризуется следующими особенностями:
1) проживание временных жильцов возможно исключительно с согласия нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним;
2) о проживании временных жильцов должен быть уведомлен наймодатель, с которым заключается дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов;
3) наймодатель не может запретить проживание временных жильцов, за исключением тех случаев, когда после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления;
4) срок проживания временных жильцов не может составлять более шести месяцев подряд;
5) проживание временных жильцов основывается на договоре безвозмездного пользования, который может быть заключен в устной форме. У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем;
6) временные жильцы не обладают самостоятельными правами пользования жилыми помещениями.
Прекращение жилищных правоотношений между нанимателем и временными жильцами определяется в ст. 80 Жилищного кодекса РФ.
Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма
Наниматель имеет право по договору социального найма обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему помещения меньшего размера для уменьшения расходов нанимателя и членов его семьи на оплату жилья и коммунальных услуг.
Условия реализации права на замену жилого помещения включают в себя следующее:
— жилое помещение принадлежит нанимателю по договору социального найма;
— общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи превышает норму предоставления. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которой определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма;
— согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Согласие должно быть дано в письменной форме. Согласие временных жильцов не требуется.
Предоставление жилого помещения меньшей площади является обязанностью наймодателя, а не правом. Однако законодательством не предусмотрена ответственность в случае невыполнения данной обязанности.
Федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут быть установлены иные основания замены жилых помещений.
В соответствии со ст. 82 ЖК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:
1) граждане проживают на основании договора социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;
2) они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства и т. д.), и с ними заключены отдельные договоры социального найма;
3) граждане объединяются в одну семью (путем заключения в брак, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т. п.);
4) требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма;
5) согласие наймодателя в этом случае не требуется.
Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:
1) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;
2) согласие остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);
3) согласие наймодателя.
Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявлении его умершим). Признании безвестно отсутствующим. В случае смерти одиноко проживающего нанимателя договор социального найма прекращается.
Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, перечисленный в комментируемой статье, является исчерпывающим.
Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в Течение более шести месяцев. Невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев. Этот вопрос регулируется также письмом Госстроя РФ №ЛЧ3669/13 «О санкциях, применяемых к нанимателю жилых помещений в связи с невнесением платы за ЖКУ».
Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями)».
Следующим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Санитарно-эпидемиологические нормы установлены Госкомсанэпиднадзором, в частности Санитарные нормы 2.2.4/2.1.8.56296 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки» п. №36.
Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. Ст. 7.21 КоАП предусмотрена административная ответственность за это правонарушение.
Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма: основания и порядок
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения либо в добровольном, либо в принудительном — судебном порядке (выселение). При расторжении договора социального найма в судебном порядке в решении суда должен быть отражен вопрос о выселении и его условиях. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ГПК РФ прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении.
Не допускается выселение граждан в административном порядке.
Порядок выселения в принудительном порядке регулируется ст. 75 Федерального закона № 119ФЗ «Об исполнительном производстве» В случае неисполнения в установленный судебным приставом исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом исполнителем принудительно.
В статье 85 ЖК РФ говорится о выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В ст. 15 ЖК РФ, определяющей жилое помещение, не приводятся критерии разграничения жилых помещений на благоустроенные и неблагоустроенные. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Благоустроенное жилое помещение должно соответствовать установленным требованиям, а именно санитарным и техническим, в том числе установленным Федеральным законом №52ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», правилам СанПиН 2.2.1./2.1.1.107601 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ и т.д. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР № 529 благоустроенное жилое помещение должно отвечать, в частности, объемно-планировочным параметрам (высота, площадь, изолированность и др.), температурно-влажностным показателям (температура и влажность помещения, загрязненность воздуха и т. п.). При этом жилые помещения должны соответствовать и отвечать строительным показателям (не быть аварийными, ветхими, находиться в подвалах, бараках, вагончиках и других временных строениях).
Жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению и находиться в черте данного населенного пункта.
Перечень оснований, по которым в связи с выселением предоставляется благоустроенное жилое помещение, является исчерпывающим.
Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу должен быть утвержден Правительством РФ.
Снос дома осуществляется в случаях:
1) изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
2) признания жилья непригодным для проживания, а также в других случаях.
Порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержден постановлением Правительства РФ № 552.
Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):
— находящиеся в ветхом состоянии;
— находящиеся в аварийном состоянии;
— в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Постановлением Правительства РФ № 33 утверждена Подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище». В соответствии с п. 6.5.11 постановления Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» здания, признанные особо опасными, не подлежащими усилению и восстановлению, должны планироваться на снос в первую очередь.
Выселение гражданина осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома.
В соответствии с п. 2.4.2. постановления Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизаций жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ, проводящийся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении №8 к вышеназванному постановлению.
В случае, если проведение капитального ремонта или реконструкции дома невозможно без выселения, то законодатель предусматривает несколько различных вариантов выселения:
1) с предоставлением жилого помещения маневренного фонда (без расторжения договора социального найма);
2) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма с согласия нанимателя и членов его семьи (с расторжением договора социального найма и заключения нового договора);
3) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, т. е. с расторжением договора социального найма и заключением нового договора.
Определение варианта переселения осуществляется наймодателем.
Выселение граждан может быть связано:
1) со сносом дома (ст. 86ЖКРФ);
2) с переводом жилого помещения в нежилое (ст. 87 ЖК РФ);
3) с признанием жилого помещения непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ);
4) с проведением капитального ремонта (ст. 88 ЖК РФ);
5) с реконструкцией дома (ст. 88 ЖК РФ).
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции осуществляется в следующих случаях:
1. взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда с расторжением Договора социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, при наличии согласия нанимателя;
2. если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено;
3. если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома его общая площадь увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Жилое помещение в коммунальной квартире при освобождении в ней жилого помещения в указанных в статье случаях предоставляется только в соответствии с ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, т. е. когда нет лиц, имеющих преимущественные права на освободившееся помещение.
В решении суда о выселении должно быть четко определенное жилое помещение с указанием адреса, размера общей площади, жилой площади. Эти данные должны быть указаны в соответствии с ч. 5 ст. 190 ГПК РФ.
В судебном заседании суд должен выявить наличие вины должника, уважительных причин неоплаты, наличие права на льготы при оплате, законность установленного размера оплаты. К уважительным причинам могут быть отнесены задержка выплаты заработной платы, нетрудоспособность, отсутствие полной дееспособности, тяжелое состояние и др.
Дееспособные члены семьи, проживающие с нанимателем, несут солидарную ответственность согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ. Необходимо учитывать, что члены семьи нанимателя, не обладающие полной дееспособностью (несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные), не могут быть выселены из жилого помещения, поскольку они не несут ответственности по оплате.
Другое жилое помещение, о котором говорится в Жилищном кодексе РФ, отличается от благоустроенного помещения тем, что оно не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Оно должно быть в соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Жилая площадь предоставляемого жилого помещения должна составлять не менее 6 квадратных метров. Кроме того, данное помещение может быть расположено за пределами населенного пункта, где проживал наниматель.
Порядок выселения из жилого помещения
Выселение по указанным в Жилищном кодексе РФ случаях осуществляется в следующем порядке:
1) предупреждение наймодателем нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а также назначение нанимателю и членам его семьи разумного срока для устранения этих нарушений. Такое предупреждение должно быть сделано в письменной форме;
2) в случае устранения нарушений наниматель и члены его семьи не подлежат выселению;
3) в том случае, если один из членов семьи допускает нарушение, которое связано с его личностью, то выселению подлежит только этот член семьи;
4) в том случае, если нарушение не было устранено, наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о выселении. Инициировать обращение в суд могут также соседи, права которых нарушены;
5) исполнение решения о выселении, в том числе в принудительном порядке осуществляется судебным приставом исполнителем.
В ресторане за один столом сидела две мамы и столько-же дочерей. Официант подал к столу три кофе, и при этом всем досталось по чашке. Как это возможно?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
