Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В соответствии со ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Особенности договора социального найма состоят в следующем:
1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не является обязательным для договора коммерческого найма;
2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);
3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления;
4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо;
5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключён с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающим в жилом помещении;
6) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателями;
7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
8) договор социального найма носит бессрочный характер и другие особенности.
Основанием для возникновения права пользования жилым помещением является договор социального найма. Основное право нанимателя по договору социального найма — право пользования жилым помещением. Данное право включает в себя возможность проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также членов его семьи, временных жильцов.
Право пользования нанимателя имеет определенные ограничения, в частности:
— наниматель вправе использовать жилое помещение по назначению (для проживания);
— обеспечивать сохранность жилого помещения;
— поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
— проводить текущий ремонт жилого помещения.
К общему имуществу в многоквартирном доме, которым вправе пользоваться наниматель, относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Право пользования жилым помещением и общим имуществом не должно нарушать прав третьих лиц (соседей, других собственников).
В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
В отличие от ГК РФ в названии и тексте ст. 62 ЖК РФ используется понятие «предмет договора социального найма», а не объект, что является не совсем точным, поскольку предметом договора социального найма является не жилое помещение, а предоставление права владения и пользования этим помещением. Объектом является само помещение.
Предметом договора социального найма не могут быть:
— непригодные для постоянного проживания помещения;
— неизолированное жилое помещение (например, смежные комнаты);
— подсобные помещения;
— общее имущество многоквартирного дома, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Форма договора социального найма
Договор социального найма составляется в письменной форме ст. 63 ЖК РФ, что соответствует ст. 674 ГК РФ.
Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы за исключением договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Отсутствие письменной формы влечет сложности не только при доказывании в случае оспаривания жилищных прав на данное жилое помещение, но и в случае требования выполнения обязанностей наймодателя и нанимателя по договору.
В соответствии со ст. 63 ЖК РФ типовой договор социального найма должен быть утвержден Правительством РФ. В настоящее время действуют типовые формы такого договора, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР №415 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР».
При переходе права собственности или иных вещных прав (права хозяйственного ведения государственных и муниципальных унитарных предприятий, за исключением казенных предприятий, права оперативного управления казенных предприятий и учреждений) на жилое помещение не влечет расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.
В то же время договор социального найма жилого помещения может быть заключен только в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Законодательством не предусматривается ограничений на переход права собственности или иных вещных прав на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма жилого помещения, в том числе в собственность юридических и физических лиц.
При переходе права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления изменению подлежит лишь условие о стороне договора — наймодателе (ст. 64 ЖК РФ).
В результате приватизации жилья нанимателями действие договора социального найма прекращается.
Права и обязанности наймодателя по договору социального найма
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Обязанности наймодателя установлены ст. 65 ЖК РФ, а также ст. 676 ГК РФ, в соответствии с которой наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Одной из основных обязанностей наймодателя является капитальный ремонт помещения. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, утвержден постановлением Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Он включает в себя:
1) обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда), изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);
2) ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов);
3) модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте. Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%;
4) утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);
5) замена внутриквартирных инженерных сетей;
6) установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей);
7) переустройство невентилируемых совмещенных крыш;
8) авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой;
9) технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда;
10) ремонт встроенных помещений в зданиях. Перечень обязанностей наймодателя, предусмотренный настоящей статьей, не является исчерпывающим. Иные обязанности могут быть предусмотрены жилищным законодательством, а также договором социального найма.
Ответственность наблюдателя по договору социального найма
В случае неисполнения обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством, наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность. Административная ответственность наступает за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых и общественных помещений (ст. 6.4. КоАП), нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22 КоАП), нарушение нормативного обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7. 23 КоАП).
В случае нарушения обязанностей наймодателя обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества наниматель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты за услуги и возмещение убытков. В том случае, если данная обязанность нарушена по причине нарушения обязательств непосредственными исполнителями услуг, наниматель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты за услуги и возмещение убытков. В том случае, если данная обязанность нарушена по причине нарушения обязательств непосредственными исполнителями услуг, наниматель вправе предъявить требования наймодателю или исполнителю в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». Ответственность исполнителя определяется ГК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей», постановлением Правительства РФ № 1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов».
Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ст. 65 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения.
Права и обязанности, и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Наниматель обладает правами пользования, владения, а в некоторых случаях и распоряжения жилым помещением. Право нанимателя является вещным правом и носит ограниченный характер по сравнению с правом собственности. Право распоряжения состоит в праве обмена жилого помещения, сдачи в поднаем и др. Перечень прав нанимателя не является исчерпывающим.
Основной обязанностью нанимателя является обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим кодексом.
Наниматель обязан бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общественного пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного согласия наймодателя.
Обязанность производить текущий ремонт возложена на нанимателя, а капитальный — наймодателя (ст. 67 ЖК РФ).
Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги — водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги.
В соответствии с ч. 4 ст. 67 ЖК РФ обязанности нанимателя определяются Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. В ст. 67 предусматривается ответственность за неисполнение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством, которое в соответствии с ч. 2 ст. 5 ЖК РФ состоит из Жилищного кодекса РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативно-правовых актов субъектов РФ, нормативно-правовых актов органов местного самоуправления.
Ответственность нанимателя может быть как гражданско-правовой, так и административной.
Административная ответственность за неисполнение обязанностей нанимателя предусмотрена ст. 7.21 КоАП, в соответствии с которой порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых помещений и (или) жилых домов либо использование их не по назначению влечет предупреждение и наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати МРОТ. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти МРОТ.
Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Статья 69 ЖК РФ определяет круг лиц, обладающих равными с нанимателем правами и обязанностями, т. е. членов семьи нанимателя.
К членам семьи нанимателя, как и членам семьи собственника жилого помещения относятся:
1) супруг нанимателя, их дети и родители;
2) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, при условии, что они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Нетрудоспособными считаются лица, достигшие пенсионного возраста, инвалиды 1—111 группы, лица, не достигшие 16 лет, и учащиеся до 18 лет;
3) в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя (например, свойственники, опекуны, попечители), т. е. вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении №2 «О практике применения Судами жилищного законодательства» разъяснил, что, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи.
Перечень членов семьи является существенным условием договора социального найма. Изменение субъектного состава членов семьи влечет необходимость внесения изменений в договор.
Права и обязанности, а также ответственность членов семьи нанимателя совпадают с правами, обязанностью и ответственностью самого нанимателя.
При вселении супруга, детей и родителей не требуется соблюдения учетной нормы жилой площади. В других случаях наймодатель может запретить вселение других членов семьи, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Это право, но не обязанность наймодателя.
К членам семьи нанимателя, согласие которых должно быть получено, относятся:
— лица, проживающие в жилом помещении (перечисленные в договоре социального найма и зарегистрированные по месту жительства);
— временно отсутствующие члены семьи. Их согласие должно быть выражено в письменной форме.
Последствия вселения гражданина в жилое помещение
Вселение гражданина в жилое помещение влечет следующие последствия:
— гражданин может быть зарегистрирован по месту жительства в соответствии с Законом РФ п. № 52421 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», постановлением Правительства РФ п. № 713 « Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию»;
— гражданин приобретает права и обязанности, аналогичные правам и обязанностям нанимателя (право пользоваться жилым помещением, обязанность оплаты помещения и коммунальных услуг и другие);
— гражданин несет солидарную ответственность с нанимателем по обязательствам, вытекающим из договора социального найма;
— договор социального найма должен быть изменен в части указания в договоре нового члена семьи и др.
Вселение граждан в жилые помещения не может считаться законным, если гражданин самоуправно занял жилое помещение или документ на вселение в жилое помещение, а также сделка, связанная с установлением права владения, пользования в установленном порядке, признаны недействительными.
Права временно отсутствующих граждан на жилое помещение
Временно отсутствующий гражданин сохраняет права и обязанности нанимателя или члена семьи нанимателя по договору социального найма, в том числе плату за жилое помещение и коммунальные услуги. За временно отсутствующим гражданином сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающегося.
Основанием для признания лица временно отсутствующим может быть:
1) призыв на военную службу;
2) временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу либо с обучением;
3) выезд из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей;
4) выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя);
5) выезд для лечения;
6) заключения под стражу;
7) осуждения к лишению свободы и др.
Временно отсутствующие жильцы сохраняют право на дачу согласия при решении некоторых вопросов, возникающих из договора социального найма.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Договор обмена жилых помещений представляет собой договор, по которому один наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен принадлежащее ему жилое помещение по договору социального найма. При обмене жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, применяются нормы главы 31 ГК РФ о договоре мены. Договор мены отличается от договора обмена предметом, сторонами, источниками правового регулирования, порядком оформления, условиями.
Жилищный кодекс РФ не предусматривает обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности.
Жилищный кодекс РФ, как и ГК РФ, не предусматривает возможности обмена жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма. Возможность обмена жилых помещений членами кооперативов, не полностью выплативших пай, регулируется уставами кооперативов.
Кроме ЖК РФ договор обмена жилыми помещениями регулируется Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной приказом Минкомхоза РСФСР №12, в части, не противоречащей ЖК РФ.
Объектами обмена могут быть любые жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, а именно жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Сторонами обмена могут быть наниматели и члены их семьи. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений.
Договор обмена может быть не только двусторонним, но и многосторонним, т. е. договор, в котором участвует трое и более нанимателей.
Часть 3 статьи 72 ЖК РФ предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц (возраст, состояние здоровья и т. д.), проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Основания, препятствующие обмену жилых помещений
Наймодатель может запретить обмен в случае, если после обмена общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Условиями, запрещающими совершение обмена жилыми помещениями, являются:
— первое основание связано с применением к нанимателю судебного иска, ставящего под сомнение право нанимателя на жилое помещение по Договору социального найма. Это может быть иск о расторжении или изменении договора социального найма, при совершении обмена жилого помещения, в результате чего был заключен договор социального найма. До разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение обмен жилым помещением не допускается;
— если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания или принято решение о сносе или переоборудовании дома, то должен быть решен вопрос о предоставлении другого благоустроенного жилья в соответствии со ст. 86, 87 ЖК РФ;
— не допускается обмен жилых помещений, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой;
— не допускается обмен нанимателем специализированного жилого помещения. К таким помещениям относятся служебное жилье, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
— перечень заболеваний, которые препятствуют совершению договора обмена, определен постановлением Правительства РФ № 214, а также циркуляром НКВД РСФСР № 27 и Минздрава РСФСР № 15.
В заявлении об обмене жилого помещения дается характеристика обмениваемых жилых помещений, а именно:
1) адрес;
2) количество комнат;
3) размер общей площади;
4) размер жилой площади;
5) ссылка на договоры социального найма;
6) стороны договора.
К заявлению должны быть приложены письменные согласия всех лиц, проживающих в соответствующем жилом помещении, в том числе временно отсутствующих лиц. Отказ члена семьи дать согласие на обмен не может быть обжалован в суд. В этом случае может быть подан иск в суд о принудительном обмене.
Предусмотренный ст. 73 ЖК РФ перечень оснований для отказа в обмене жилыми помещениями является исчерпывающим.
Отказ наймодателя на совершение обмена может быть обжалован в суд.
Основания признания недействительным договора обмена жилого помещения социального найма
Если договор обмена жилыми помещениями был совершен с нарушениями, то он может быть признан недействительным.
К таким нарушениям относится заключение договора обмена:
— без согласия наймодателей;
— без согласия членов семьи, проживающих совместно с наймодателем, в том числе временно отсутствующих членов;
— без согласия всех органов опеки и попечительства, если в число проживающих совместно с нанимателем членов семьи входят лица, не обладающие полной дееспособностью;
— жилыми помещениями, которые принадлежат лицу не на основании договора социального найма;
— жилого помещения, если к его нанимателю был предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
— если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривалось в судебном порядке;
— если обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
— если принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
— если принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
— если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания;
— лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка);
— с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка);
— под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
— под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также, если лицо было вынуждено совершить этот договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка);
— в других случаях, предусмотренных законом.
Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
В соответствии с п. 1 ст. 685 ГК РФ по договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
Сторонами договора поднайма являются наниматель и поднаниматель. При этом наниматель выступает в качестве наймодателя. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права перед наймодателем по договору социального найма. Право пользования жилым помещением поднанимателя имеет ограниченный характер и производно от прав нанимателя.
Предметом договора поднайма является часть жилого помещения (комната, несколько комнат) или все помещение. Все помещение может быть предметом договора поднайма лишь в случае временного выезда нанимателя и членов его семьи.
Договор поднайма может быть заключен при наличии следующих условий:
— заявление нанимателя;
— согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих, а также лиц, которые перестали быть членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении.
Договор поднайма является реальным (права и обязанности по договору возникают с момента вселения), возмездным, двусторонним.
Существенными условиями договора поднайма являются:
— предмет договора;
— перечень лиц, вселяемых совместно с поднанимателем;
— порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения.
Срок договора не является существенным. При отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на один год. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
В соответствии с п. 6 ст. 685 ГК РФ на договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
