Требования, которые предъявляются к жилым помещениям, предоставляемым гражданам, установлены законом лишь относительно жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Они сводятся к следующему:
а) жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;
б) жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим требованиям;
в) жилое помещение должно быть предоставлено в пределах нормы, установленной органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями на данной территории (п. 2 ст. 50 ЖК РФ);
г) при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, без их согласия (п. 1 ст. 58 ЖК РФ);
д) жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других обстоятельств, заслуживающих внимания (п. 2 ст. 58 ЖК РФ).
Понятие "благоустроенное жилое помещение" включает в себя наличие водопровода, электрического освещения, ванной комнаты, вспомогательных помещений, встроенных шкафов, туалетной комнаты, центрального отопления, мусоропровода, лифта и др. Естественно, что уровень благоустройства жилых помещений в крупных городах выше, чем в малых городах и селах.
Понятие "соответствие установленным санитарным и техническим требованиям" предполагает создание условий, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность человека (обеспечение отдыха, сна, общения, организации питания, способность поддерживать нормальную температуру воздуха в жилом помещении, звуконепроницаемость, проветриваемость, естественное освещение, противопожарная безопасность).
Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям утверждены Главным санитарным врачом РФ. В случае когда жилое помещение не обеспечивает нормальные санитарно-эпидемиологические требования, оно может быть признано непригодным для проживания.
Порядок признания помещения непригодным для проживания предусмотрен следующими нормативными правовыми актами:
• постановлением Правительства РФ № 47 "Об утверждении Положения о признании помещений жилыми помещениями для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу";
• постановлением Правительства РФ № 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказа в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое";
• постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 10 "Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов, жилых помещений к категории ветхих или аварийных". Ветхими признаются дома с физическим износом, при котором их прочность и деформационные характеристики находятся на пределе допустимого либо ниже этого предела.
Современное жилищное законодательство регулирует правовое положение не только собственников и нанимателей жилья, но и лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений.
К ним относятся следующие лица:
• проживающие на основании завещательного отказа (легатарии);
• проживающие по договору пожизненного содержания с иждивением;
• ссудополучатели;
• члены семьи собственника.
Признание жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания осуществляется потому, что такие жилые помещения не должны предоставляться гражданам, а если в них уже проживают граждане, то им должны быть предоставлены другие, пригодные для проживания, помещения. Основанием для предоставления пригодного для проживания жилого помещения является признание помещения, в котором проживают граждане, непригодным для проживания. Работу по признанию помещений непригодными для жилья проводит межведомственная комиссия, назначаемая местным исполнительным органом (администрацией).
В состав этой комиссии входят:
• заместитель главы администрации;
• представитель жилищно-эксплуатационной организации или архитектора;
• представитель БТИ;
• представитель санитарного надзора;
• представитель пожарного надзора;
• технические эксперты.
Основанием для создания межведомственной комиссии могут быть:
• заявление владельца жилого дома;
• представление органов санитарного либо пожарного надзора;
• запрос суда и прокуратуры;
• аварийная ситуация.
В случае если основанием для создания межведомственной комиссии является заявление владельца жилого дома, последний должен приложить к заявлению следующие документы:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• технический паспорт дома;
• план помещений дома;
• акты осмотра помещений за последние три года с перечнем выполненных ремонтных работ;
• заключение санитарно-эпидемиологической станции;
• заключение государственного пожарного надзора;
• письменные жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;
• техническое заключение о целесообразности и стоимости ремонтных работ.
Межведомственная комиссия, изучив все материалы дела, принимает одно из двух решений: о признании данного помещения либо непригодным, либо годным для проживания.
В первом случае оформляется соответствующий акт, на основе которого выносится аналогичное решение уже местным органом исполнительной власти. Копия данного решения должна быть направлена владельцу жилого дома, а нанимателю жилого помещения выдается соответствующая справка.
Признание жилого помещения нежилым влечет за собой два правовых последствия:
а) такое помещение исключается из жилого жилищного фонда и переводится в нежилой жилищный фонд;
б) у лиц, проживающих в таком помещении, возникает право на получение другого жилого помещения.
Основания для признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания:
• физический износ дома (для каменных домов он должен быть выше 70%, а для деревянных – 65%);
• неудачное расположение дома (в пределах опасных зон промышленных предприятий и транспорта);
• аварийное состояние дома, возникшее из-за стихийных явлений (землетрясения, просадки, неравномерной осадки, наводнения и др.);
• жилое помещение является бараком – строением, предназначенным для временного проживания, срок службы которого не более 20 лет;
• угроза аварии дома из-за износа его строительных конструкций;
• невозможность технической эксплуатации дома;
• наличие в жилом доме предприятия, создающего шум, вибрацию, загрязнение воздуха в том случае, если вывести его из дома невозможно;
• дефекты планировки и уровня благоустройства, предусмотренные соответствующими перечнями;
• несоответствие санитарно-технических условий в жилом помещении показателям, утвержденных перечнем;
• аварийное состояние дома в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (балок, панелей, колонн и т.п.).
В качестве примера перечней дефектов, дающих основание для признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания, можно привести Перечень объемно-планировочных дефектов, утвержденный приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР № 529, в котором указаны дефекты, встречающиеся в размерах жилых помещений, их конструктивных элементах, размещении помещений и их благоустройстве.
Так, дефектами считаются:
• ширина комнаты меньше 2 м в том случае, если она является предметом самостоятельного найма;
• ширина дверного проема меньше 70 см;
• расположение пола в комнате ниже поверхности двора;
• выход из жилой комнаты осуществляется непосредственно наружу, и оборудовать тамбур или пристройку невозможно;
• канализационные трубопроводы расположены над комнатой;
• вход в туалет осуществляется непосредственно из комнаты;
• размер кухни в коммунальной квартире меньше 10% всей площади квартиры и т.д.
В Перечне санитарно-гигиенических условий, дающих основание признать жилое помещение непригодным для постоянного проживания, утвержденном тем же приказом, что и упомянутый выше Перечень, содержатся дефекты жилых помещений, касающиеся освещенности, вибрации, шума, температурно-влажностного режима.
Так, дефектами считаются:
• отсутствие в комнате непосредственного естественного освещения либо освещение ее через окна, выходящие в другое помещение;
• невозможность снижения уровня вибрации либо уровня шума до величин, установленных нормами;
• отсутствие отопительных приборов и невозможность оборудования ими комнаты;
• температура воздуха в комнате больше +28 °С, если снизить ее до санитарной нормы невозможно.
Выявление непригодных для проживания жилых помещений должно осуществляться в плановом порядке представителями следующих служб:
• проектной организации жилищно-коммунального хозяйства;
• бюро технической инвентаризации;
• жилищно-эксплуатационной организации.
Перечисленные лица должны систематически осматривать жилые помещения, опрашивать их жильцов и документировать полученные результаты, в частности создавать списки таких помещений.
Особое место занимает вопрос о предоставлении жилых помещений гражданам, лишившимся жилища в результате чрезвычайных ситуаций.
Он регулируется Бюджетным кодексом РФ № 145 и ЖК РФ, а также следующими федеральными законами и постановлениями Правительства РФ:
• Федеральным законом № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера";
• Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации";
• Федеральным законом № 28-ФЗ "О гражданской обороне";
• постановлением Правительства РФ № 810 "О порядке выделения средств из резервного фонда Правительства РФ по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и последствий стихийных бедствий";
• постановлением Правительства РФ № 304 "О классификации чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера".
Кроме названных нормативных актов имеются и другие, нормы которых касаются определенных территорий, например Чеченской республики (постановление Правительства РФ № 510), Сахалинской области (распоряжение Правительства РФ № 1281-р), отдельных объектов, например земельного налога (письмо ФНС России № ММ–6–21/764@), государственных жилищных сертификатов (постановление Правительства РФ № 561).
Наличие нескольких действующих нормативных актов, изданных в разное время, затрудняет работу судей при применении этих актов на практике. Поэтому следует одобрить предложения авторов, направленные на устранение этих недостатков.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
