Непосредственный способ управления многоквартирным домом позволяет жильцам избежать сложных бюрократических процедур.
А также сэкономить средства на посредников при управлении.
Прямое (непосредственное) управление домом имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при выборе данного способа.
Порядок и способы управления жилыми домами приведены в разделе 8 Жилищного кодекса РФ.
Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление осуществляется в следующих целях:
• формирование безопасных условий для проживающих в доме лиц;
• содержание в надлежащем состоянии общей собственности;
• организация поставок коммунальных ресурсов (водоснабжения, электроснабжения, газификации и т. д.).
К общему имуществу относятся нежилые помещения, чердаки и подвалы, лестничные пролеты, а также инвентарь для уборки прилегающей территории.
Существует три способа управления жилыми домами:
1. прямое (непосредственное) руководство;
2. управление через жилтоварищество или строительный кооператив (ЖСК);
3. управление через лицензированные фирмы (УК).
При выборе способа управления важно учитывать особенности каждого из вариантов, финансовое положение и количество жильцов дома, а также региональные особенности.
Доверять обслуживание дома специализированным управляющим организациям следует при достаточном финансовом обеспечении жильцов.
Поскольку организации требуют оплаты услуг по их содержанию и извлекают значительную прибыль за организацию работ.
К плюсам данной формы руководства относятся:
• минимальное участие жильцов в обслуживании дома;
• наличие дополнительных сервисных услуг;
• отсутствие проблем с поставщиками ресурсов.
Большинство современных лицензированных УК образовались из советских жилконтор и имеют опытных сотрудников, а руководство таких фирм обладает договоренностями со многими поставщиками.
Это позволяет избежать прекращения подачи услуг всему дому из-за отдельных должников, что нередко случается при управлении через жилтоварищество.
Кроме того, управляющие фирмы обладают собственными средствами, позволяющими компенсировать задолженности и избегать отключения услуг у добросовестных плательщиков.
К минусам привлечения специализированных фирм относятся высокая стоимость услуг и трудность в осуществлении контроля за потраченными средствами жителей.
В жилищных товарищества возможности контроля над действиями руководства больше за счет ревизионной комиссии, набираемой из числа ответственных и уважаемых жильцов дома.
А также права каждого владельца помещения изучать финансовую и иную документацию в ТСЖ.
Выбор прямого управления происходит в небольших домах жильцами, имеющими опыт в обслуживании дома при желании сэкономить средства, а также при отсутствии необходимости создавать юридическое лицо в виде жилтоварищества или кооператива ввиду небольшого объема работ.
Выбор прямого способа руководства домом происходит в следующем порядке:
1. Инициативная группа оповещает жильцов об общем собрании;
2. Организуется собрание владельцев жилых и нежилых помещений;
3. На собрании ставится вопрос на голосование о выборе прямого способа управления домом;
4. Заполняется протокол собрания;
5. Заверенная копия протокола направляется в местное отделение жилищного надзора;
6. Регистрация протокола в жилищном надзоре.
Образец протокола общего собрания собственников при выборе способа управления МКД.
Оповещения могут происходить как путем обхода квартир, так и расклеиванием объявлений в специальных местах.
Важно знать, что вопросы повестки, указанные в объявлении, не могут быть изменены в ходе собрания.
За выбор прямого управления должны проголосовать обладатели не менее половины всех квадратных метров дома, после чего сведения о проголосовавших и их паспортных данных заносятся в протокол, который должны подписать все участники голосования.
Непосредственное управление начинается с момента регистрации протокола в жилнадзоре.
В отдельных случаях перед регистрацией проводится выездная проверка состояния дома и общего имущества инспектором жилищного надзора.
Суть прямого управления выражается в отсутствии посредников между владельцами помещений в доме и сторонними компаниями, обслуживающими дом и предоставляющими жильцам коммунальные ресурсы.
Следует учитывать, что прямое руководство может применяться только по отношению к небольшому отдельному дому, число изолированных жилых помещений в котором не превышает тридцати.
Прямое руководство основывается на следующих принципах:
• отсутствие необходимости создавать юридическое лицо;
• непосредственное участие каждого владельца помещения в процессе руководства;
• отсутствие руководящих органов.
Все вопросы решаются на общем сборе владельцев квартир, которое считается легитимным, если в назначенный день явились обладатели более половины всех собственников.
Количество голосов пропорционально квадратным метрам, находящимся в собственности голосующего лица. Например, если один жилец владеет квартирой площадью 45 м2, а другой – долей в 15 м2, то голос первого жильца приравнивается к трем голосам второго.
По итогам собраний заполняются протоколы с решениями и указанием количества голосов, отданных за принятие таких решений.
Исполнителями являются сами жильцы, которые могут поручить выполнение ряда действий одному лицу.
Такое лицо может действовать от имени всех жильцов только на основании доверенности, оформленной в нотариальной конторе, в отличие от председателя жилтоварищества, имеющего право выступать от имени жильцов МКД без доверенности.
При прямом управлении все жильцы заключают индивидуальные договоры с поставщиками ресурсов, а также со сторонними фирмами, выполняющими уборку общей территории и обслуживание внутридомовых коммуникаций.
Отдельного договора на управление не требуется, так как руководство осуществляется самими жильцами.
В целях упрощения допускается заключение коллективного договора на получение коммунальных ресурсов.
При этом в качестве стороны, получающей услуги, выступают все собственники помещений (или часть таких собственников).
В коллективном соглашении должны быть приведены следующие пункты:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. ФИО, данные паспорта каждого из владельцев жилплощади дома;
2. количество квадратных метров, занимаемых каждым собственником;
3. перечень предоставляемых услуг;
4. стоимость услуг;
5. права и обязанности сторон;
6. порядок разрешения споров;
7. дополнительные условия и требования;
8. ответственность контрагентов за нарушение условий.
Пример договора между собственниками МКД и ремонтной организацией при непосредственной форме управления.
В качестве ответственности обычно начисляется пеня за просрочку оплаты или перебои в поставках ресурсов в размере 1-5% от просроченного платежа или стоимости непредоставленных ресурсов.
С каждой из ресурсоснабжающих фирм (водоканал, горгаз и т. д.) нужно заключать отдельный коллективный договор.
Для заключения договоров на поставку ресурсов жильцам потребуются следующие документы:
• паспорт;
• копия протокола собрания о выборе прямого способа управления домом;
• копия техпаспорта на дом;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на жилплощадь.
На протоколе должна стоять отметка жилищной инспекции о регистрации способа управления домом.
Обычно такая отметка ставится на оригинале протокола, а для заключения договоров используются заверенные копии.
Представители компаний-поставщиков ресурсов должны со своей стороны предъявить лицензию на предоставление коммунальных услуг населению, а также справку из ЕГРЮЛ, копию ИНН и учредительные документы.
К основным преимуществам прямого руководства многоквартирным домом относятся:
1. отсутствие необходимости содержать аппарат управления;
2. юридическая независимость отдельных жильцов;
3. возможность оперативного решения вопросов.
Содержание управленческого аппарата необходимо не только в управляющей организации, но и в большинстве жилтовариществ, где члены правления и председатель получают оклад.
При управлении с помощью ТСЖ или УК условия договора на поставку услуг зависят от решения большинства, остальным приходится подчиняться такому решению.
А при прямом управлении каждый из собственников может заключить индивидуальные договоры на обслуживание, а также выйти из участников коллективного соглашения в любой момент.
Изменить руководство крупного ТСЖ является непростой задачей из-за необходимости созвать собрание собственников, а при прямом руководстве такие собрания организовать намного проще ввиду небольшого числа жильцов для кворума – 16 собственников квартир из 30.
К минусам прямого управления относят:
• отсутствие собственных средств;
• сложность при заключении отдельных договоров из-за отсутствия опыта;
• необходимость самостоятельно решать многие вопросы.
Выборы прямого управления требуют от жильцов знания как жилищного, так и гражданского законодательства, а также высокого уровня ответственности и наличия свободного времени для участия в управлении домом.
При выборе способа управления домом необходимо учитывать потребности жильцов, их опыт в управлении общим имуществом и финансовое положение.
Избежать ошибок при непосредственном управлении поможет внимательное изучение жилищного законодательства, а также тщательная проверка всех условий договора с поставщиками перед его подписанием.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
