Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Управление жилищным фондом согласно п. 1.8 постановления Госстроя РФ №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» включает в себя:
1) организацию эксплуатации;
2) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
3) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников жилого помещения. Решение об управлении принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Комментируемая статья устанавливает способы управления многоквартирным домом. Перечень таких способов является исчерпывающим.
К ним относятся:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ);
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (разделы V и VI ЖК РФ);
3) управление управляющей организацией (ст. 162ЖК РФ); в качестве управляющей организации может выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы (коммерческая организация), отвечающей задачам и целям управления.
Порядок проведения конкурса, предусмотренный ч. 4 комментируемой статьи, включает в себя следующие этапы.
Для организации и проведения конкурса организатор:
1) до объявления о его проведении составляет перечень жилищного фонда, передаваемого в доверительное управление, и составляет акт технического состояния жилых домов, выставляемых на конкурс, с указанием всех имеющихся недостатков, численностью и составом жилья и коммунальных услуг, составляет перечень передаваемых в аренду нежилых производственных помещений, готовит сведения о ресурсоснабжающих организациях и подрядчиках, осуществляющих комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда;
2) дает информационное сообщение через средства массовой информации для желающих принять участие в конкурсе не позднее чем за 30 дней до объявляемой даты начала его проведения;
3) проводит, при необходимости, предварительную встречу с потенциальными претендентами конкурса для объяснения^ процедуры конкурса. Порядка оформлении заявок на участие в конкурсе;
4) предоставляет конкурсантам бланки заявок на участие в конкурсе;
5) сообщает сведения о составе, состоянии передаваемого на конкурс жилищного фонда, перечень инженерного оборудования, данных о площадях придомовых территорий и другую информацию, интересующую конкурсанта и не составляющую коммерческой тайны собственника.
С избранной в результате открытого конкурса управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
В соответствии с ч. 8 ст. 161 ЖК РФ заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Конкурс признается несостоявшимся, если в нем участвовал только один участник (п. 5 ст. 447 ГК РФ).
Договор управления многоквартирным домом
приказом Госстроя РФ №17125/1 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства» утверждены договоры управления многоквартирным домом.
Договоры управления многоквартирным домом должны заключаться управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме либо избранной на конкурсной основе органами местного самоуправления.
Наряду с существенными условиями договор управления может включать в себя:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ;
2) объем работ (услуг);
3) обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;
4) экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора;
5) порядок изменения условий договора;
6) порядок прекращения действия договора.
Договор управления, предусмотренный комментируемой статьей, представляет собой смешанный договор, включающий в себя элементы договора на выполнение работ (подрядный договор) и возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом.
Сторонами договора являются собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, являющиеся собственниками государственного и муниципального жилищного фонда, и управляющая организация, избранная собственниками помещений или по конкурсу, проведенному органами местного самоуправления в соответствии со ст. 161 ЖК РФ.
Форма договора — письменная, в виде одного документа, подписанного сторонами.
Особенности управления многоквартирным домом
Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ).
Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
Статья 164 ЖК РФ предусматривает два вида договоров:
1) договоры, обеспечивающие содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2) договоры на обеспечение коммунальными услугами, предусмотренными ч. 2 ст. 164 ЖК РФ (электроснабжения, водоснабжения и др.).
Согласно ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управленце таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
В соответствии со ст. 165 ЖК РФ в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
- обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
- могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
- содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
