Компания планирует приобрести землю у государства. Например, она владеет зданием, которое находится на государственной земле. Что нужно сделать для выкупа земельного участка.
Для развития бизнеса компания хочет приобрести землю, которая находится в собственности у государства или муниципалитета.
Выкуп земельного участка возможен:
• в форме торгов,
• без организации торгов (п. 2 ст. 39.3, п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ).
Рассмотрим, в каких ситуациях потребуется аукцион, а когда возможен выкуп земельных участков из муниципальной собственности или у Росимущества без такой процедуры.
Согласно Земельному кодексу выкуп земельного участка проводят в форме торгов. Это общее правило. При этом выкупать с помощью торгов можно не все участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Например, землю под застройку только арендуют (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). Кроме того, в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ перечислили случаи, когда аукцион проводить нельзя. Также компании могут отказать в торгах по основаниям согласно закону субъекта РФ.
Для выкупа земельного участка в собственность нужно определить:
• подлежит ли участок продаже,
• потребуется ли аукцион,
• нужно ли подготовить и утвердить схему участка на кадастровом плане.
Схема понадобится, если участок еще не образовали и проект межевания не утвердили (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Ее разрабатывают в соответствии с приказом Минэкономразвития России № 762. Проект утверждают в органе власти, которому принадлежит участок. Это или администрация муниципального образования, или территориальное управление Росимущества. Туда направляют заявление об утверждении схемы. Госорган вправе отказать в утверждении (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ).
Например, граждане подали иск к администрации городского округа, управлению земельных и имущественных отношений и обществу. Они требовали:
• установить границы участка,
• признать право общей долевой собственности истцов на указанный участок.
Суд отказал в иске. Он напомнил, что текстовая часть проекта межевания территории, в котором определяют местоположение границ участков, в соответствии с проектом планировки территории включает в себя:
• перечень образуемых участков и сведения об их площади,
• возможные способы их образования,
• вид разрешенного использования таких участков (ч. 2, 5 ст. 43 ГрК РФ).
Основанием к отказу в утверждении предложенной истцами схемы расположения является факт, что будущий участок находится в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории (подп. 5 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ). Испрашиваемый участок находится в границах территории, для которой утвержден такой проект. Это исключает возможность утверждения заявленных истцами границ (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан по делу № 33-7303).
Допустим, выкуп земельного участка у администрации в 2020-2021 годах возможен, но действует общее правило и необходимо провести торги. После того, как компания решит вопрос со схемой, нужно:
1. Оформить и направить заявку о проведении торгов. В заявке указывают кадастровый номер участка и цель его использования (подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Заявление должны рассмотреть в течение двух месяцев. Нарушение этого срока можно оспорить в суде по правилам гл. 24 АПК РФ или гл. 22 КАС РФ. Выбор зависит от того, затрагивают ли действия госоргана права заявителя в экономической сфере, или нет.
2. Принять участие в торгах. Информацию о них орган власти публикует на специальном сайте. Торги проводят в порядке согласно ст. 39.12 ЗК РФ. Компания, которая организует выкуп земельного участка, может быть единственным участником аукциона. Если участников несколько, в торгах нужно победить. Начальную цену участка определяют на основании рыночной или кадастровой стоимости.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
3. Заключить с органом власти договор о продаже, если компания выиграла на торгах. Проект договора направляют победителю в течение 10 дней после того, как оформят протокол об итогах аукциона. Документ нужно подписать в течение 30 дней с момента получения. Стоимость выкупа земельного участка определяют по результатам торгов (п. 12 и п. 13 ст. 39.11 ЗК РФ). Если договор заключают с единственным участником, цена будет равна начальной (п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ).
4. Зарегистрировать переход права собственности на участок. Документы на регистрацию отправляет организатор торгов (ч. 2 ст. 19 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ).
Общество подало иск к муниципальному казенному учреждению и потребовало признать незаконным решение об установлении выкупной стоимости участка из категории «Земли промышленности и иного специального назначения» (ст. 87 ЗК РФ) с видом разрешенного использования «Под строительство посадочной площадки». Суд удовлетворил иск. Он отметил, что цена находящегося в государственной собственности участка, выкупаемого собственником, определяется на основании кадастровой стоимости этого участка на момент обращения в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. Это следует из анализа норм подп. 3 п. 2 и п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ вкупе со ст. 24.19, 24.20 ФЗ № 135-ФЗ (постановление Третьего ААС по делу № А33-24435).
Если компания не подпишет договор купли-продажи, ее включат в реестр недобросовестных участников аукциона.
О выкупе земельных участков Земельный кодекс содержит указание: в ряде случаев допускается выкуп без торгов (подп. 1 – 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Например, если эти участки:
1. Образовали из земли, которую предоставляли в аренду для комплексного освоения территории. В том числе, если освоением занималась некоммерческая организация в целях индивидуального возведения жилья. А также, если землей пользовалась некоммерческая организация, которую создали граждане, чтобы заниматься садоводством, огородничеством, дачным хозяйством. Выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или у государства, проводят без торгов.
2. Хочет выкупить:
• собственник здания, помещения в здании или сооружения, которые находятся на участке;
• организация, у которой участок находится в бессрочном пользовании;
• фермерское хозяйство или сельскохозяйственная организация;
• гражданин или организация, которые арендовали землю для ведения сельского хозяйства. При этом прошло 3 года с момента заключения договора аренды или передачи арендатору прав и обязанностей по такому договору; у уполномоченного органа нет информации, что проверки в рамках государственного земельного надзора выявили не устраненные нарушения законов РФ при использовании участка; заявление о заключении договора купли-продажи подано до истечения срока договора аренды.
Кроме того, по правилам п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ землю может выкупить без торгов отправитель единственной заявки на торги или единственный участник торгов.
Наиболее распространенный вариант для коммерческих компаний – это выкуп земельного участка в собственность из аренды. Когда компания владеет зданием или сооружением, она арендует землю под объектом у государства или муниципалитета. Арендатор может обратиться по поводу приобретения участка без торгов. Выкуп арендованного земельного участка осуществляют по общим правилам приобретения земли без аукциона. По тем же правилам нужно действовать в остальных случаях, когда торги не организуют.
В одном споре истец потребовал, чтобы суд признал право выкупа земельного участка без проведения торгов для обслуживания и сохранения принадлежащего истцу объекта культурного наследия регионального значения – нежилого здания. Ответчиком выступало министерство имущественных и земельных отношений. Суд удовлетворил требования и отклонил ссылку министерства на разрешенное использование спорного участка «Под стоянку служебного транспорта».
Как указал суд, это не препятствует передаче участка в собственность истцу для обслуживания и сохранения объекта культурного наследия:
1. Действие градостроительного регламента не распространяется на участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ).
2. Спорный участок относится к территории объекта культурного наследия.
3. В действующем законодательстве об объектах культурного наследия понятие «вид разрешенного использования участков» отсутствует. Таким образом, возможно установление любой вариации использования такого участка, предусмотренной Классификатором видов разрешенного использования (утв. приказом Минэкономразвития России № 540).
4. Присвоенный спорному участку вид «Под стоянку служебного транспорта» не противоречит целям его предоставления. Проведение мероприятий по контролю за техническим состоянием здания предусматривает в том числе размещение подъемно-транспортного оборудования (апелляционное определение Нижегородского областного суда по делу № 33-15694).
В большинстве субъектов РФ по состоянию на 2020-2021 года утверждены административные регламенты, регулирующие оказание муниципальной и государственной услуги по выкупу земельных участков без проведения торгов. Услуга предназначена для граждан, юридических лиц и ИП, у которых есть право приобрести государственный или муниципальный участок на таких условиях. Услугу предоставляют в отношении участков, сведения о границах которых внесены в ЕГРН.
Помимо статьи 39 ЗК РФ, действует приказ Минэкономразвития России № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».
Участки предоставляются только для:
• возведения важных инфраструктурных объектов,
• индивидуального жилищного строительства,
• ведения личного подсобного хозяйства и в других, строго определенных случаях в соответствии с приказом № 1.
В действующие административные регламенты были внесены существенные изменения, упрощающие порядок оказания и получения данной услуги.
Так, на территории Московской области распоряжением Минмособлимущества № 15ВР-1842 внесены изменения в Административный регламент, регулирующий порядок выкупа земельного участка, занятого объектом недвижимости.
При обращении за услугой потенциальному собственнику необходимо проверить ограничения оборотоспособности участка. Наличие на нем объекта недвижимости предполагает, а не гарантирует возможность выкупа в собственность. В ряде субъектов РФ это услуга предоставляется порталом государственных и муниципальных услуг и является бесплатной.
Выкуп в собственность арендованного земельного участка состоит из нескольких этапов:
1. Проверяют, возможен ли в данном случае выкуп без торгов.
2. Подают заявление о согласовании предоставления участка. Это понадобится, если участок еще не образовали или его границы нужно уточнить. Заявление в уполномоченный орган подают по форме, которую утвердили приказом Минэкономразвития России № 166 и в соответствии с п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ. При необходимости прилагают схему расположения участка. Участок ставят на кадастровый учет.
3. Подают заявление о выкупе земельного участка из аренды. В заявлении указывают основания выкупа без торгов, а также цель использования, просьбу передать в собственность и т. д. (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ). Вместе с заявлением направляют паспорт заявителя или доверенность представителя, а также комплект документов согласно приказу Минэкономразвития № 1. Порядок подачи документов закрепили в приказе Минэкономразвития России № 7.
4. Оформляют договор о выкупе земельного участка, находящегося в аренде. Договор оформляют, если госорган не выявит оснований для отказа. Стоимость выкупа земельного участка определяют согласно ст. 39.4 ЗК РФ, а также постановлению Правительства РФ № 279.
5. Регистрируют переход права собственности в Росреестре. Росимущество или орган местного самоуправления, которые оформили выкуп земельного участка, сами должны направить документы в течение 5 дней с даты подписания договора (ч. 2 ст. 19 закона № 218-ФЗ).
Лицо, имеющее исключительное право выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена такого участка исчисляется на основании этого показателя.
Иногда можно приобрести часть участка. Это допускается, если:
• к разделу исходного участка нет препятствий;
• собственник отдельно стоящего здания является соарендатором исходного участка;
• на исходном участке расположены здания, не находящиеся в его собственности.
В этом случае владелец здания вправе приобрести в собственность часть участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации.
В одном споре истец потребовал:
• признать незаконным решение об отказе в выкупе земельного участка,
• обязать ответчика подготовить и направить проект договора о продаже.
Истец настаивал, что отказ ответчика является незаконным. Суд удовлетворил требование. Истцу принадлежит на праве собственности объект капитального строительства, расположенный на спорном участке. В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ истец имеет исключительное право на выкуп данного земельного участка (определение СКЭС ВС РФ № 305-КГ17-18472 по делу № А41-55816).
Земельный участок не предоставляется в собственность, если:
1. Не начато либо не завершено строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых участок был предоставлен. Например, суд установил, что на спорном участке не начали строительство. Возвели только вспомогательный объект. Хотя право на него зарегистрировали, это не влечет возникновения у застройщика права на выкуп земельного участка. Суд выявил основания для квалификации договора о продаже участка как недействительной сделки и применения последствий ее недействительности (определение СКГД ВС РФ № 22-КГПР18-3).
2. Участок занят разрушенным объектом недвижимости. Так, суд подчеркнул: собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на занятую объектом землю. После восстановления владелец может воспользоваться исключительным правом выкупа земельного участка. Однако за собственником сохраняется такое право, если восстановление объекта началось в течение 3 лет. И выкупить участок можно только после восстановления (постановление Президиума ВАС № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156).
В отношении регистрации права следует учесть: в Росреестр от органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления поступает информация об отказе МФЦ осуществлять прием документов от них со ссылкой на нормы закона.
В связи со сложившейся ситуацией было подготовлено письмо Росреестра № 18-04296-ВА/18 «О предоставлении государственных услуг Росреестра в МФЦ». В письме установили требование о принятии мер по обеспечению предоставления в МФЦ госуслуг Росреестра органам власти и местного самоуправления в интересах физических или юридических лиц.
Суды отказали в признании ничтожными договоров о выкупе земельных участков и применении последствий недействительности сделок. Участки предоставлялись в собственность покупателя без проведения торгов, так как на них находились здания, принадлежащие на праве собственности покупателю. Документы это подтверждали. Закон предусматривает исключительное право собственников таких объектов на покупку или аренду публичного участка, занятого объектом. Также суды отметили, что истец не считается заинтересованным лицом и не уполномочен на оспаривание сделки, так как не владеет материально-правовым интересом в споре (апелляционное определение Ставропольского краевого суда по делу № 33-1168).
При рассмотрении другого дела суды выяснили, что на спорном участке нет объектов недвижимости, которыми бы владел заявитель. В связи с этим он не обладает правом на выкуп земельного участка без проведения торгов. На этом основании суды отклонили иск о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на спорный участок. Сделка, которую заключили с нарушением установленного законом порядка, является ничтожной (постановление АС Поволжского округа № Ф06-41887 по делу № А55-5624).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
