Полная и доскональная юридическая проверка квартир при сделках купли-продажи является, пожалуй, наиболее важной частью операций с жильем. Причины понятны: правовой хаос и разнообразные криминальные истории сделали юридическую историю многих квартир далеко не безупречной. Кроме того, на рынке по-прежнему действует много мошенников, привлеченных большими деньгами (а где еще единовременно можно присвоить столь большие суммы денег?). Ну, наконец, значительной проблемой могут стать неправильно заполненные документы, неверно составленные договоры. Все это в итоге может привести к потере и денег, и жилья.
В конспективном изложении она выглядит так.
1. Детально анализируются правоустанавливающие документы на жилье: их форма и содержание должны соответствовать требованиям законодательства.
2. В ЕИРЦ (едином информационном расчетном центре) берется расширенная информация о лицах, зарегистрированных в квартире, в том числе выбывших из нее на день совершения сделки. Это позволяет удостовериться, что в помещении отсутствуют снятые с регистрационного учета граждане, способные заявить о своих притязаниях на жилье.
3. Собираются справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что собственники и пользователи жилплощади не состоят на учете в этих учреждениях (данные сведения могут быть представлены только указанной категории граждан, риелтор лишь сопровождает клиентов по инстанциям). Если человек ограничен в дееспособности или лишен ее, сделка с его жильем должна совершаться по особым правилам.
4. Квартира проверяется на предмет отсутствия арестов, запретов и прочих обременений. Для этого в Управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения жилого помещения запрашивается официальная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
5. Особенно внимательно анализируются сделки по продаже квартир на основании доверенности от собственника. В этом случае проверяется не только ее содержание, но и действительность. Важно также получить подтверждение самого факта выдачи документа, пообщавшись с собственником лично или проверив наличие соответствующей записи в реестре нотариуса, удостоверившего доверенность.
6. Выясняется семейное положение продавца, поскольку для совершения сделки по распоряжению недвижимостью, являющейся общей собственностью супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие жены (мужа). В противном случае сделка может быть оспорена.
Как правило, этим проверка не ограничивается. Существует много нюансов, на которые требуется обратить внимание в каждом конкретном случае. В этом разделе мы постараемся познакомить вас с основными типами документов, входящих в пакет документов при сделках с вторичным жильем, и обратить внимание на порядок их получения, оформления и проверки.
Из личного опыта
Переломить ситуацию.
«Для неискушенного покупателя рынок недвижимости таит в себе много опасностей и разочарований. Но на страже интересов клиентов Корпорации стоят надежные профессионалы. Они позаботятся о том, чтобы долгожданное жилье соответствовало всем требованиям, а его поиск увенчался успехом, пусть даже для этого надо пройти “огонь, воду и медные трубы”.
К нам обратилась женщина, желавшая приобрести квартиру. Объектов, подходящих ей по всем параметрам, оказалось немного, но агент поработал на совесть и спустя месяц за жилье был внесен аванс. Мы стали готовиться к сделке. Квартира находилась в доме ЖСК и, по клятвенному заверению представителей фирмы контрагента, приобреталась одинокой дамой, не состоявшей в браке. Но когда наша клиентка, уроженка далекого сибирского городка, отправилась знакомиться с будущими соседями, те сообщили ей, что муж у хозяйки был.
В ответ на требование Корпорации представить свидетельство о расторжении брака риелторы, защищающие интересы продавца, пообещали немедленно передать все необходимое. В результате у нас на руках оказалась ксерокопия, качество которой оставляло желать лучшего, оригинал вроде был утерян, а идти получать новый документ собственница не могла ввиду занятости. Проведенная проверка показала, что свидетельство фальшивое. Контрагенты вернули аванс и даже как будто сами расстроились, что “такой у них клиент непорядочный”.
Поиски варианта для нашей клиентки продолжились. Вторая одобренная ею квартира отчуждалась при посредничестве той же фирмы. Мы решили не утруждать ни себя, ни коллег финансовыми взаимоотношениями и начали изучение юридической истории объекта еще до внесения аванса. Правда, проверять долго не пришлось, Правоустанавливающим документом на жилье был договор купли-продажи между бабушкой и ее родной несовершеннолетней внучкой, а, как известно, законодательством запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их родственниками.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Третья подобранная риелтором квартира принадлежала собственнику на основании договора купли-продажи с условием пожизненного пользования и проживания продавца. Предыдущий владелец, сохранивший право пользоваться жилплощадью, состоял на учете в наркологическом диспансере, и сделка совершалась без заключения врача о способности этого гражданина понимать значение своих действий. Разумеется, данный вариант также был нами отвергнут. Вся история уже наводила на мысль, что понятие “несчастливый покупатель” — не миф, а реальность, причем теперь тесно связанная с нами. Между тем агент и не думал опускать руки, работа продолжалась.
Правоустанавливающим документом на очередную подобранную квартиру являлось свидетельство о праве на наследство по закону, выданное госпожой Кудинович, исполняющей обязанности нотариуса Садретдинова. В ходе юридической проверки жилья было установлено, что свидетельство получил сын наследодателя, территориальная подведомственность соблюдена, каких либо иных претендентов на квадратные метры нет. Все документы оказались в полном порядке. Мы вышли на сделку. Подписали договор купли продажи, сдали его на регистрацию. А тут как гром среди ясного неба: деятельность нотариуса Садретдинова, а соответственно, и его и. о. Кудинович, приостановлена приказом Министерства юстиции РФ! Регистрацию сделки приостанавливают, а потом и вовсе отказывают в данной процедуре. Все начинается сначала...
Радует одно — клиентка ни разу не усомнилась в нашем профессионализме. Однако заметно разуверилась в самой возможности приобрести в желаемом районе Москвы “кристально чистую” квартиру. Спасением ситуации стало страхование титула собственности, гарантировавшее клиентке возмещение убытков в случае расторжения сделки по судебному решению. Женщина поняла: после всего, что она теперь знает о рынке недвижимости, спать спокойно сможет, только имея на руках соответствующий страховой полис — дополнительное подтверждение своих законных прав.
Перед Новым годом мы с клиенткой поздравляли друг друга не только с наступающим праздником, но и с годовщиной знакомства и совместной работы. Вошли с подписанным договором купли-продажи. Сейчас мы уже с улыбкой вспоминаем пережитые мытарства. Она — в новой квартире с гарантией нашей компании, а мы — с чувством полного удовлетворения и выполненного долга».
Сначала перечислим «общие документы», необходимые для проведения всех операций с жилыми помещениями.
Правоустанавливающие документы при операциях с недвижимостью
Основными документами при сделках с недвижимостью являются правоустанавливающие документы на жилье.
Приведем варианты этой документации, которые различаются по основаниям возникновения права собственности на жилье:
Вариант 1. Договор передачи, заключенный между Мосжил-комитетом и гражданами, удостоверенный нотариально, зарегистрированный в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.
Вариант 2. Договор передачи, заключенный с РЭУ, зарегистрированный в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, а также свидетельство о собственности на жилище или свидетельство о государственной регистрации. Вариант 3. Договор передачи, заключенный с управлением Департамента жилищной политики
При утере правоустанавливающих документов (при условии, что право собственности зарегистрировано в ЕГРП) на государственную регистрацию сделок с жилыми помещениями необходимо представлять выписку из ЕГРП и следующие документы в зависимости от вида правоустанавливающего документа:
1. Дубликат нотариального документа (получается у того нотариуса, который удостоверял сделку, либо в его архиве).
2. Две оригинальные справки ЖСК о выплаченном пае.
3. Две оригинальные копии решения суда.
4. Архивная копия договора отчуждения, составленного в простой письменной форме, договора передачи (приватизация). Указанная копия заказывается и получается в приемной ГУ ФРС по Москве по адресу: г. Москва, ул. Гаражная, д. 6).
Кроме правоустанавливающих документов, для регистрации прав на недвижимое имущество в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также необходимо представлять следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации сделки от сторон по договору.
2. Заявление о государственной регистрации перехода права собственности от правоотчуждателя.
3. Заявление о государственной регистрации права собственности от право приобретателя.
4. Квитанции об уплате государственной пошлины по оплате государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
5. Документы, удостоверяющие личность, для представителя — еще и нотариально оформленная доверенность на представление интересов.
6. Справка Ф № 11а (справка о балансовой стоимости отчуждаемого помещения). Выдается БТИ. Ее представление требуется для договоров, удостоверяемых нотариально, договоров ипотеки. Для иных договоров отчуждения, составляемых в простой письменной форме, не требуется (действительна один месяц).
7. Поэтажный план, кадастровый паспорт и экспликация (получаются в БТИ).
8. Выписка из домовой книги (действительна один месяц, получение в паспортном столе).
9. Копия финансового лицевого счета (карточка учета собственника). Выдается бухгалтерией ЕИРЦ, ЖСК или ТСЖ. Требуется для сделок, заключаемых в нотариальной форме (действительна один месяц).
10. Справка о том, что лицевой счет не открывался, либо справка о том, что с момента ввода дома в эксплуатацию в квартире никто не зарегистрирован (при условии, что дом — новостройка; действительна один месяц).
11. Разрешение органов опеки и попечительства требуется в случаях:
• собственником (сособственником) жилого помещения является несовершеннолетний;
• в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (ст. 292 ГК РФ);
• собственником жилого помещения является гражданин, признанный судом недееспособным или ограниченно дееспособным.
12. Нотариальное согласие мужа/жены на отчуждение или приобретение жилого помещения другим супругом.
13. Заявление продавца и покупателя о том, что на момент приобретения жилого помещения в зарегистрированном браке не состоял (продавец)/не состоит (покупатель).
Документы бюро технической инвентаризации (БТИ)
К документам, получаемым в БТИ, относятся поэтажный план, кадастровый паспорт, экспликация, справка о балансовой стоимости жилого помещения. Приведем их описание.
В поэтажном плане указывается адрес жилого помещения, отображается план жилого помещения, на поэтажном плане проставляется штамп БТИ, выдавшего данный документ.
Экспликация — это перечень всех помещений, находящихся в квартире, с указанием их порядкового номера и площадей. Адрес в поэтажном плане, экспликации и в правоустанавливающих документах должен быть одинаковым. Если адрес в правоустанавливающих документах не совпадает с адресом, указанным в экспликации, то в ней должна быть приписка о соответствии адресов. На экспликации проставляется штамп выдавшего ее БТИ.
Срок действия поэтажного плана и экспликации определяется той организацией, в которую они представляются.
Справка о балансовой стоимости жилого помещения получается в БТИ по желанию сторон либо в случае нотариального удостоверения договора отчуждения жилого помещения, при оформлении наследственных прав. Срок указанной справки составляет один месяц, справка заверяется круглой печатью БТИ.
Кроме того, в настоящее время активно идет работа по составлению на все жилые помещения специальных технических паспортов (в Подмосковье эта практика уже действует). В сущности, паспорт должен объединить все вышеперечисленные данные, указанные в поэтажном плане, экспликации и справке о балансовой стоимости. Согласно п. 5 ст. 19 ЖК РФ, техническим паспортом жилого помещения являются документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (санитарным и техническим) (правилам и нормам, другим требованиям законодательства).
Технический паспорт жилого помещения состоит из четырех разделов:
Раздел I. Сведения о принадлежности.
В техническом паспорте отражаются фамилия, имя, отчество гражданина, паспортные данные или полное наименование юридического лица (по уставу), документы, подтверждающие право собственности, пользования, владения и долевое участие. Данные сведения заносятся на основе информации, поступающей от Федеральной регистрационной службы.
Раздел II. Экспликация площади квартиры.
По каждой квартире подсчитываются:
• жилая площадь квартир (сумма площадей жилых комнат);
• площадь квартиры (сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров);
• общая площадь квартиры (как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0).
Раздел III. Техническое описание квартиры.
В данном разделе указываются технические характеристики квартиры:
• фундаменты — материал и конструкция. В деревянных зданиях при столбчатом фундаменте — материал цоколя (забирки);
• стены — материал и толщина стен (для кирпичных толщина, а для рубленных из бревен указывается средний диаметр бревен в сантиметрах);
• перекрытия — материал и конструкция (плоские, сводчатые);
• крыши — материал стропил, обрешетки, кровли;
• полы — материал, конструкция основания и покрытия. Для дощатых — окрашены или не окрашены;
• окна — количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), створчатые или глухие, для дверных заполнений — простые или филенчатые, а также наличие окраски;
• отопительные печи и кухонные очаги — наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурка, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе);
• отопление — источник поступления тепла: от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь;
• внутренняя отделка — вид отделки стен, потолков, перегородок;
• прочие работы (элементы обустройства) — наличие входных крылец, асфальтовых или щебеночных отмоток наружных лестниц, балконов;
• электроосвещение — проводка открытая или скрытая;
• телевидение — наличие коллективных антенн;
• газоснабжение — сетевой (природный) или баллонный газ;
• водопровод — от городской центральной сети или местного источника;
• канализация — сброс в городскую сеть или местный отстойник;
• ванны — чугунные, стальные, пластиковые и т. п.;
• горячее водоснабжение — централизованное или от местных водонагревателей.
Раздел IV. Стоимость квартиры.
Указываются полная и остаточная балансовая стоимость, действительная инвентаризационная стоимость, а также может указываться рыночная стоимость.
В связи со, вступлением в силу Федерального закона о государственном кадастре недвижимости БТИ выдает также кадастровый план жилплощади, который представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте.
Перепланировка и переустройство жилья
Типовые «коробочки» квартир далеко не всегда кажутся своим хозяевам верхом совершенства. Хочется что-нибудь изменить, переделать, перепланировать под себя. Однако разнообразные архитектурные «вольницы» могут существенно затруднить продажу квартиры и даже перевести ее в глухой «неликвид».
Поэтому законодательство в сфере недвижимости уделяет вопросам переустройства и перепланировки особое внимание...
Для начала разберемся с терминами. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например, установка электроплит взамен газовых, перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов. Этим же термином характеризуется устройство новых вентиляционных каналов, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т. п.).
Перепланировка жилого помещения, в свою очередь, представляет собой изменение его конфигурации, описание которого также должно быть внесено в технический паспорт жилого помещения. К перепланировке могут относиться перенос и разборка межкомнатных перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов и ванных, кладовок), расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений, устройство новых или переоборудование существующих тамбуров.
Все изменения такого рода должны быть согласованы с органом местного самоуправления. В Москве такого рода согласованиями занимается Мосжилинспекция. Порядок и условия проведения переустройства и перепланировки жилых помещений в настоящее время регулируются Жилищным кодексом РФ, постановлением Правительства РФ №266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», в Москве — постановлением Правительства Москвы №73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», иными нормативно-правовыми актами. Право на осуществление переустройства (перепланировки) принадлежит собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения по договору социального найма. Переустройство и перепланировка служебных и иных специализированных помещений не допускается.
В настоящее время принят следующий порядок согласования и утверждения переустройства и перепланировки жилья.
Заявители начинают подготовку к переустройству и перепланировке квартиры с заполнения бланка заявки, полученного в службе «одного окна» подразделения Мосжил-инспекции своего АО.
В Мосжилинспекцию сдаются следующие документы:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилья по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
- правоустанавливающие документы на указанную жилплощадь (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки;
- технический паспорт квартиры;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Копии документов должны быть нотариально заверены либо представляться вместе с подлинниками, которые после проверки возвращаются заявителю.
Копии плана помещений и экспликаций БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявления. Если предусматриваются работы, для которых достаточно эскизов, то они выполняются на копиях поэтажных планов и с остальными документами представляются заявителями в «одно окно» Мосжилинспекции. В том случае, если планируемые переустройства требуют разработки и согласования проектов, они должны быть составлены на весь объем работ.
Проектная документация на ранее выполненные переустройство и (или) перепланировку жилых помещений представляется в виде выполненных специализированными проектными организациями исполнительных чертежей и технического заключения о допустимости и безопасности произведенных ремонтно-строительных работ.
Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах и производства ремонтно-строительных работ оформляется распоряжением Мосжил-инспекции по форме документа, подтверждающего принятие решения о согласовании. Сроки оформления решения о согласовании — 45 дней. Одновременно заявителю (или подрядной организации) выдается журнал производства ремонтно-строительных работ по форме и в порядке, установленным Мосжилинспекцией. Последняя не позже чем через три рабочих дня после оформления решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилья информирует о принятом-решении управляющего домом, а также управу района города Москвы. При невозможности выдачи разрешительного документа заявителю направляется письменный мотивированный отказ (не позже установленного срока оформления конечного документа).
Но на этом канцелярская часть переустройства, конечно, не заканчивается.
Начало работ, но переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах подлежит регистрации управляющим домом в вышеуказанном журнале производства ремонтно-строительных работ. Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О начале работ управляющий сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которому поручен контроль над данным переустройством или перепланировкой.
Одновременно управляющий жилым домом обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить жителей смежных квартир (расположенных по вертикали и горизонтали рядом с перестраиваемым помещением) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений в произвольной форме.
Если в отведенные сроки работы закончить не удалось, их дальнейшее продолжение также должно быть регламентировано. Изменение сроков производства переустройства и перепланировки осуществляется инспекцией по письменному обращению заявителя, предварительно согласованному с управляющим домом. О принятом решении заявитель уведомляется в 15дневный срок от даты поступления обращения.
После завершения работ оформляется соответствующий акт. Его утверждает комиссия, а именно: хозяин жилья, представители Мосжилинспекции и управы района, управляющий домом, разработчик проекта и исполнитель (подрядчик).
Этот акт удостоверяет выполнение переустройства и (или) перепланировки в соответствии с разрешительной и проектной документацией. Этот документ выдается хозяину квартиры, а также направляется в соответствующее территориальное подразделение ГУП Мосгор-БТИ.
На основании акта вносятся изменения в поэтажный план БТИ и экспликацию, технический и кадастровый паспорта жилого помещения.
В шапке экспликации делается ссылка на акт приемочной комиссии Мосжилинспекции о произведенной перепланировке с указанием его реквизитов. Кроме того, нужно внести соответствующие изменения и в записи ЕГРП. Изменение в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится на основании подаваемого заявления и представленного пакета документов, подтверждающих проведение согласованной перепланировки. Соответствующий факт фиксируется в ЕГРП, и собственнику выдается свидетельство о государственной регистрации права с измененными характеристиками объекта.
Очевидно, что далеко не все граждане (по лени, незнанию или вечному «авось») согласуют перепланировки и переустройство своего жилья в установленном порядке. Последствия (особенно если в потенциале незаконно проведенные изменения могут создать угрозу для других жильцов) могут быть довольно печальными — от распоряжения соответствующих органов «вернуть все как было» до выселения нарушителя из квартиры. В любом случае жилье с незаконной перепланировкой продать не так уж просто...
Поэтому при юридической проверке квартиры риелторские компании внимательно исследуют соответствующие документы. Так, рекомендуется при получении документов из БТИ обратить внимание на поэтажный план жилого помещения. Если в квартире произведена неузаконенная перепланировка, то на поэтажном плане это отражается красными линиями и штампом «Произведено переоборудование без разрешения».
Красная линия обозначает расхождение с типовой планировкой квартиры и свидетельствует о несанкционированных переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.
Однако если на поэтажном плане нет красных линий и указанного штампа, это не всегда означает, что несогласованная перепланировка в квартире не производилась. Это может быть, например, в случае, если обмеры жилого помещения сотрудником БТИ проводились ранее, чем была проведена несогласованная перепланировка. Определить это можно лишь при осмотре квартиры и сравнении ее со схемой на поэтажном плане.
В случае если перепланировка или переустройство не представляют существенной опасности и впоследствии возможна их официальная регистрация, квартира может стать предметом сделки. Однако в этом случае риелторы рекомендуют подписать соответствующий документ, где указывается, что покупатель знает о проведении незаконной перепланировки в квартире продавца.
Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета
В выписке указываются данные о лицах, зарегистрированных на дату ее получения: ФИО указанных граждан, даты их рождения, когда и откуда они прибыли, документы, удостоверяющие личность, иная информация, например гражданство. Если необходимо получить более полную информацию, то это отражается в расширенной выписке из домовой книги, где будут указаны не только лица, зарегистрированные на дату ее получения, но и лица, ранее зарегистрированные в жилом помещении за проверяемый период, с указанием адреса и даты их выбытия. Если гражданин снят с регистрационного учета по смерти, то в выписке из домовой книги указывается номер и дата актовой записи о смерти. Выписка из домовой книги получается в паспортном столе либо в ЕИРЦ, заверяется печатью, указывается дата выдачи; в выписке должны быть указаны должности подписавшихся в ней сотрудников ЕИРЦ, а также расшифровка их фамилий. Следует обратить внимание, что в выписке должен быть указан точный адрес жилого помещения.
Копия финансового лицевого счета
В копии финансового лицевого счета указываются его номер, технические характеристики жилого помещения, тип собственности, например приватизация или купля продажа, льготы, если таковые имеются, лицо — ответственный квартиросъемщик, а также лица, проживающие в жилом помещении с указанием степени родства по отношению к ответственному квартиросъемщику. В копии ФЛС содержится информация о правоустанавливающем документе на жилое помещение, а также кто является собственником указанного жилого помещения. Копия финансового лицевого счета получается в ЕИРЦ и заверяется его печатью, указывается дата выдачи.
Кроме вышеперечисленных «базовых документов», есть ряд «дополнительных», имеющих свои особенности. Часть из них (например, доверенность) является особенностью только некоторых сделок, другие же (к примеру, справки ПНД и НД) содержат информацию, необходимую для обеспечения прав приобретателя, поэтому их получение риелторы считают обязательным. Перечислим основные виды этих документов, особенности их получения и юридической проверки.
Сделки по доверенности
Нередко сделки купли-продажи проводятся по доверенности. Стоит отметить некоторые особенности их оформления, проверки и специфики употребления при операциях с недвижимостью.
Общие принципы оформления доверенности
Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенностью называется письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Следует отметить, что доверенность на совершение сделок по отчуждению или приобретению недвижимости, а также на представление интересов при государственной регистрации сделки и перехода прав собственности на жилье требует нотариального удостоверения. Важная особенность оформления доверенности на совершение сделки дарения жилого помещения состоит в обязательном указании в ней одаряемого лица. Доверенность может быть выдана на любой срок до трех лет. Если срок не указан, она сохраняет силу в течение года со дня выдачи. Доверенность, в которой не указана дата выдачи, считается не имеющей силы (ничтожной).
Поверенный, на чье имя дана доверенность, должен лично совершать действия, на которые уполномочен этим документом. В некоторых случаях (если это подразумевает доверенность или обстоятельства сложились так, что «делегирование полномочий» необходимо для защиты интересов доверителя) возможно передоверие полномочий. При передоверии поверенный должен известить об этом доверителя и сообщить ему необходимые сведения о человеке, который теперь занимается его делами. В случае неисполнения данной обязанности поверенный отвечает за действия того, кому он передоверил полномочия, как за свои собственные. Передоверить можно совершение всех действий либо их часть, одному или нескольким лицам. При этом передоверие по доверенности может быть произведено только один раз, дальнейшая «цепочка передачи полномочий» не допускается. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана. Доверенность, оформляемая в порядке передоверия, должна быть обязательно нотариально удостоверена.
К нотариально удостоверенным доверенностям, на основании которых можно совершать сделку с жильем, приравниваются следующие документы:
- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
- доверенности военнослужащих, а также членов их семей и гражданских служащих (в случае, если в пункте дислокации данной воинской части нет нотариальных контор), которые утверждаются командиром части;
- доверенности заключенных, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;
- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения. Действие доверенности прекращается вследствие таких причин:
- из-за истечения срока доверенности;
- отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Лицо, выдавшее доверенность, всегда может отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, — отказаться от нее;
- отказа лица, которому выдана доверенность;
- прекращения деятельности юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
- смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (то же в отношении гражданина, получившего доверенность);
- с прекращением действия доверенности теряет силу передоверие.
Согласно ст. 189 ГК РФ, гражданин, выдавший доверенность и впоследствии отменивший ее, обязан известить того, кому она выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников доверителя. Права и обязанности, возникшие в результате действий гражданина, которому выдана доверенность, до того, как он узнал или должен был узнать о ее прекращении, сохраняют силу для доверителя и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекращено. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть этот документ доверителю.
Юридическая проверка доверенности
Махинации с доверенностями на рынке недвижимости достаточно распространены, поэтому юридической проверке этого документа риелторские компании уделяют особое внимание. Она включает исследование самого документа, а также сбор информации о доверителе и поверенном.
Анализ документа включает в себя следующие действия:
- проверку ее соответствия всем требованиям закона (форма, обязательные реквизиты — дата, место выдачи, подпись доверителя), а также срока действия;
- проверку поверенного на наличие у него всех необходимых полномочий согласно доверенности;
- уточнение возможности передоверия (это особенно актуально при подаче документов на регистрацию сотрудником риелторской компании по доверенности от поверенного продавца);
- выяснение, не отозвана ли она в период проведения сделки.
Кроме того, проверяются личности доверителя и поверенного: не скончался ли доверитель, дееспособен ли поверенный и т. п.
При продаже квартиры по доверенности риелтор информирует покупателя об этом факте, получая от него письменное согласие на покупку.
Из личного опыта
Продавцы воздуха
«Однажды, когда мы подыскивали клиенту альтернативную квартиру, наше внимание привлекла жилплощадь, которая продавалась при посредничестве другого агентства недвижимости. Она была расположена в хорошем месте и устраивала по цене, но, как говорится, “демон скрывается в деталях”. Они нас и насторожили.
Квартира принадлежала одиноко проживающей пожилой женщине. Агентство настойчиво предлагало совершить сделку купли-продажи по генеральной доверенности от собственницы, после чего она должна была сняться с регистрационного учета и переехать к родственнику. Доверенным лицом являлся человек, представившийся племянником женщины. Правоустанавливающие документы на жилье были утеряны, и агентство приняло на себя обязательство восстановить их в течение двух недель. На представленной ксерокопии паспорта хозяйки квартиры сразу бросилась в глаза фотография, которая явно была сделана не в обычных условиях (вероятно, лежа, что навевало мысли о возможном заболевании собственницы).
Наш агент сразу же приступил к юридической проверке жилья. Информация из паспортного стола РЭУ не вызвала никаких вопросов, а вот сведения, полученные в Мосрегистрации, обеспокоили. Оказалось, что хозяйка объекта наложила запрет на операции с квартирой по причине отмены генеральной доверенности, выданной все тому же “племяннику”, который продавал эту жилплощадь сейчас. Свои действия собственница мотивировала тем, что представитель (“племянник”) нарушал договоренности и она боится, что он тайком может продать ее жилье...
Нами было выставлено обязательное условие сделки — подписание договора купли-продажи лично владелицей. Далее в процессе подготовки к сделке агентство сообщило, что квартира уже юридически свободна, так как хозяйка зарегистрировалась по новому адресу в Казани, при этом встречная выписка по новому месту жительства отсутствовала. На вопрос: “К кому выписана собственница?” — сотрудники агентства ответить затруднились, сообщив только, что, по словам “племянника”, он выписал ее к родственникам.
Но самое интересное ждало нас впереди, когда мы решили побеседовать с соседями и с самой хозяйкой для выяснения ее истинных намерений в отношении квартиры. Оказалось, что женщина находится на лечении в психиатрической клинике с диагнозом “вялотекущая шизофрения”, а на подписание договора купли-продажи сотрудники агентства собирались “временно выписать” ее из больницы. Интересен тот факт, что после установления нами всех вышеизложенных обстоятельств эти “горе-риелторы” предложили купить объект на несколько тысяч дешевле. Тогда стало окончательно ясно, что собственница не представляет реальную стоимость своего жилья, а скорее всего, вообще не знает о его судьбе. Получалось, что нам фактически предлагали “купить воздух”, ведь сделка с такой жилплощадью может быть признана недействительной. Мы, не раздумывая, отказались от этой квартиры и сообщили установленные факты правоохранительным органам.
Впрочем, нашего клиента эти детективные события уже не касались. Для него мы подобрали другое жилье с безупречной юридической историей».
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД)
Крайне важными документами при заключении сделок с вторичным жильем являются справки ПНД и НД. Это документы из соответственно психоневрологического и наркологического диспансеров, где указано, состоит ли участник сделки на учете в данных учреждениях. Такое внимание к, казалось бы, сугубо личным аспектам жизни происходит из особенностей жилищного законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости. Дело в том, что, согласно ст. 177 ГК РФ, сделка купли-продажи признается недействительной, если она была совершена гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими. В большинстве случаев это ситуации, когда продавец в момент совершения сделки находился в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения. Сделка также может быть признана недействительной вследствие того, что продавец был признан недееспособным ввиду временного психического расстройства. В этом смысле к ст. 177 примыкают положения закона, изложенные в ст. 171 ГК РФ. Согласно им, сделка, совершенная гражданином, который признан судом недееспособным вследствие психического расстройства, признается ничтожной. Соответствующие нормы закона затрагивают не только собственников, но и пользователей жилья: так, наличие «настораживающей» информации из Н Д дает основания для дальнейшего выяснения факта признания пользователя ограниченно дееспособным, что, согласно ст. 292 ГК РФ, влечет необходимость получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку.
Очевидно, что вышеперечисленные положения законодательства дают возможность для разнообразных мошеннических действий, которые могут привести к потере покупателем и денег, и жилья. И даже если таковых не произошло, квартира в любом случае приобретает «подмоченную репутацию» — ведь бывший собственник или пользователь через какое-то время может подать иск о признании продажи квартиры недействительной, что способно привести к отмене всех дальнейших сделок с этим жильем. Такая квартира запросто может попасть в «неликвидные объекты» — если при ее следующей продаже эти факты выяснятся в ходе юридической проверки, вполне вероятно, что сделка не состоится.
Справки ПНД и НД должны быть получены в соответствующих территориальных учреждениях всеми собственниками и пользователями квартиры, выставленной на продажу. Как правило, они входят в пакет документов, которые собираются совместно риелтором и клиентом. Агентства недвижимости предпочитают контролировать процесс получения этих документов, так как есть вероятность, что справка, полученная клиентом самостоятельно, может содержать ложную информацию (в результате сговора с врачом, прямой подделки или неверных сведений).
При проверке справок ПНД и НД особое внимание уделяется сроку проживания гражданина по указанному адресу. Так, если он поселился в данной квартире сравнительно недавно, необходимо, чтобы он представил соответствующие справки из территориальных ПНД и НД по прежнему месту жительства. Это далеко не пустая формальность, как может показаться на первый взгляд. В качестве иллюстрации приведем пример из судебной практики. По решению суда была расторгнута сделка, одной из сторон которой был бывший пользователь жилья, ранее отказавшийся от участия в его приватизации. Гражданин жил по этому адресу уже пять лет и перед сделкой получил соответствующую справку в московском ПНД. Однако после продажи квартиры выяснилось, что он всё-таки состоит на учете в ПНД, только не в Москве, а в Твери, где он жил несколько лет назад. За это время сведения из тверского диспансера так и не поступили в Москву, а гражданин счел за лучшее скрыть эти факты. В итоге он подал иск в суд о признании сделки приватизации и продажи квартиры недействительными и выиграл дело.
Из вышесказанного не следует, что все справки с отметкой о том, что владелец или пользователь жилья состоит на учете в ПНД или НД, автоматически ведут к отмене сделки. Конечно, риелторские компании, как правило, не рекомендуют своим клиентам приобретать подобные квартиры, так как риск потери прав собственности в данном случае довольно высок. Тем не менее, такая сделка может быть проведена в «особом режиме», а каждый ее этап будет чрезвычайно четко и жестко контролироваться сотрудниками риелторской компании.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 29 ГК РФ гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над таким гражданином органами опеки и попечительства устанавливается опека. От его имени сделки (в том числе по отчуждению и приобретению объектов недвижимости) совершает его опекун с разрешения органа опеки и попечительства. Если одним из пользователей объекта недвижимости является гражданин, признанный недееспособным вследствие психического расстройства, то отчуждение жилого помещения допускается с согласия органов опеки и попечительства. В случае с наркологическим диспансером действуют похожие правила. В соответствии со ст. 30 ГК РФ гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности. Над таким гражданином устанавливается попечительство. Сделки по отчуждению или приобретению объектов недвижимости такой гражданин совершает с согласия попечителя, а также с разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Если одним из пользователей квартиры является ограниченно дееспособный гражданин, то отчуждение данного объекта допускается также с согласия органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
При проведении сделок с квартирами, собственниками или пользователями которых являются люди, состоящие на учете в ПНД или НД, особенно важно проверить, ограничены ли они в дееспособности или признаны недееспособными по решению суда. Кроме того, существует практика проверки данных граждан в день подписания сделки. При этом гражданина, который наблюдается в НД с диагнозом «алкоголизм» или «наркомания», следует освидетельствовать в специальном лечебном учреждении, например в НКБ № 17 г. Москвы. Важно подчеркнуть, что сделка может быть совершена только при условии одновременного приобретения лицом, стоящим на учете, иного реального жилого помещения, взамен отчуждаемого и взятия у него расписки о получении рыночной стоимости за проданное жилое помещение. Кроме того, необходимо проследить за исполнением сделки: риелтор обязан убедиться в постановке продавца и пользователей на регистрационный учет по новому реальному месту жительства, что должно быть подтверждено оригиналом встречной выписки из домовой книги (в случае иска ее можно будет предъявить в суде).
Подытоживая вышесказанное, отметим, что полная скрупулезная проверка сведений из ПНД и НД позволяет обеспечить интересы продавца, который в силу своего состояния может стать игрушкой в руках мошенников. И, безусловно, отвечает пожеланиям покупателя, защищая его право собственности на жилье.
Иные дополнительные виды проверки
Эти справочные данные получаются риелторами для дополнительной проверки объекта на предмет обнаружения каких-либо «темных пятен» в его истории. Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированное на момент проверки права, на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих право-притязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилья. Для той же цели риелтором может быть получена архивная справка РЭУ или расширенная запись из домовой книги, а также могут быть запрошены данные в Центральном адресном бюро (если не удалось установить адрес, куда выбыл какойлибо из предыдущих собственников или сособственников квартиры).
Осторожно — дети...
В настоящее время российское законодательство достаточно жестко относится к соблюдению имущественных прав несовершеннолетних. Поэтому сделки, где в качестве собственников или сособственников квартиры есть дети, находятся под пристальным надзором юристов риелторских компаний. Оснований признания сделки недействительной здесь довольно много: от нарушения прав несовершеннолетнего при приватизации до отсутствия необходимых документов из органов опеки и попечительства. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.
Так, если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, являющийся собственником или одним из сособственников жилого помещения, то для совершения сделки необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Если же несовершеннолетний является пользователем жилья, разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Однако документальное оформление здесь тоже необходимо. Нужно получить от родителей заявление о том, что они обязуются предоставить ребенку право пользования в другом жилом помещении (с указанием конкретного адреса), поставить его на регистрационный учет по новому месту жительства и обеспечить ему достойные условия проживания.
В подтверждение того, что несовершеннолетний приобрел право на другую жилую площадь, берется соответствующая выписка из домовой книги по его новому месту жительства.
Следует обратить внимание и на юридическую историю квартиры.
Если в квартире ранее проживали дети, необходимо убедиться в приобретении ими права пользования в другом жилом помещении. Для этого в РЭУ по адресу указанной квартиры берется выписка из домовой книги. Если впоследствии ребенок переехал куда-либо еще, достаточно получить документ, подтверждающий регистрацию в жилом помещении, в которое ребенок должен был выбыть после отчуждения объекта по условиям сделки отчуждения и/или разрешения органов опеки и попечительства.
Если ранее в продаваемой квартире проживали новорожденные дети, не поставленные на регистрационный учет, это может создать определенные трудности при проведении сделки. В этом случае, как правило, требуется получить дополнительные документальные подтверждения того, что права и интересы этого ребенка в последующем не были нарушены. Дело в том, что новорожденный приобретает право на жилую площадь родителей в силу факта своего рождения. Следовательно, сделка отчуждения жилого объекта, совершенная без разрешения органов опеки и попечительства либо с согласия последних (если там проживали другие дети), но без учета интересов новорожденного ребенка, может попасть в разряд оспоримых. В соответствии с новой редакцией ст. 292 ГК РФ «отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».
Таким образом, в процессе подготовки к сделке важно проверить два момента:
- не остался ли ребенок без родительского попечения;
- имеется ли в органах опеки информация об этом.
Важной является и проверка возможных нарушений прав несовершеннолетних при оформлении приватизации. Дело в том, что с самого начала процесса приватизации права несовершеннолетних были нарушены (детей не включали в число собственников). После того как Пленум Верховного суда РФ в своем постановлении № 8 признал равенство прав детей с правами совершеннолетних членов семьи при приватизации, включение несовершеннолетних в число собственников стало обязательным. Однако это не решило вопроса о правомерности ранее заключенных без участия детей договоров передачи, которые и по сей день остаются в категории оспоримых, а совершение последующих сделок с такими квартирами — рискованным.
Для юридической проверки в этой области проводятся следующие действия:
- получается архивная справка РЭУ по данной квартире, где указано, был ли в ней зарегистрирован несовершеннолетний на момент приватизации;
- выясняется, указан ли ребенок в числе собственников квартиры в договоре передачи и свидетельстве о собственности на жилье;
- при необходимости следует получить дополнительные документы (выписки из домовой книги по новому месту жительства ребенка, при необходимости выписки из ЕГРП и т. д.), подтверждающие наделение ребенка правом собственности на иное жилое помещение, приобретенное взамен проданного. Возможны и другие варианты приведения ситуации в соответствие с законодательством (например, зачисление на счет ребенка в банке денежной суммы, соответствующей той части стоимости отчужденного жилого помещения, которая приходилась бы на ребенка в случае включения его в число собственников квартиры).
Юрист риелторской компании анализирует всю вышеперечисленную документацию и принимает решение, можно ли делать данную квартиру объектом сделки без риска подвергнуть опасности имущественные права покупателя.
Из личного опыта
В поисках тепла и уюта
«Согласно ст. 15 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся объекты, пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам. А что делать в том случае, если в целом помещение удовлетворяет вышеуказанным положениям, однако для комфортного постоянного проживания, мягко говоря, не годится?
Эта история началась жарким июльским днем. В отделение “Охотный ряд” пришла молодая женщина А. и рассказала, что ей посоветовал обратиться к нам руководитель компании, в которой она работает, потому что самостоятельно, без помощи профессионалов, не получается решить возникшую проблему. В ходе беседы мы узнали, что А. проживает с матерью и несовершеннолетним сыном в сырой необустроенной квартире. Ребенок постоянно болеет, и, учитывая состояние его здоровья, врач педиатр рекомендует поменять жилье, а по возможности и климат. Деньги на ремонту клиентки отсутствуют, поскольку она одна воспитывает сына, а мать злоупотребляет спиртными напитками.
А. решила перебраться в Саратов, поближе к дальним родственникам, и обратилась к нам с просьбой помочь продать квартиру в Москве и купить жилье в Саратове. Поняв проблему и адекватно оценив ситуацию, мы определили круг задач, необходимых для решения этого вопроса. Прежде всего, предстояло приватизировать реализуемую жилплощадь. Мы пригласили мать А. на переговоры. Она одобряла намерения дочери, что же касается приватизации, то участвовать в ней не собиралась. Чтобы избежать в будущем возможных недоразумений, в момент получения от нее официального отказа было проведено медицинское освидетельствование.
После того как удалось собрать все документы, подтверждающие право собственности А. и ее сына на квартиру, предстояло убедить органы опеки и попечительства в том, что мать, переезжая в Саратов, действует в интересах ребенка. Для этого были представлены медицинские заключения о состоянии здоровья мальчика, ксерокопии правоустанавливающих документов на приобретаемое в другом регионе жилье и оценочная справка БТИ, из которой видно, что общая площадь квартиры, подобранной нами в Саратове, на 27,5 кв. м больше, чем московской. Кроме того, дом, в котором приобретается жилье, “моложе” нынешнего на 35 лет, а стоимость саратовской жилплощади с учетом износа в ценах на 143 тыс. руб. больше. (Кстати, чтобы ее подобрать, наш эксперт неоднократно выезжала в Саратов.)
Рассмотрев все документы, руководитель муниципалитета разрешил продать московскую квартиру, предварительно оформив договор купли-продажи жилья в Саратове. Это стало возможно благодаря тому, что покупатель доверял Корпорации. За счет предоставленных им денежных средств на имя несовершеннолетнего и его мамы была приобретена жилплощадь в Саратове. Надеемся, что она станет для них не только “помещением, пригодным для постоянного проживания”, но и настоящим домом.
Кстати, прежде чем приступить к продаже московской квартиры, мы позаботились о погашении задолженности по оплате коммунальных услуг и взяли обязательство с матери А. о снятии с регистрационного учета. Поскольку покупатель планирует вложить определенную сумму в благоустройство своего нового жилья, есть все основания полагать, что и для него новоселье станет большим семейным праздником, а некогда холодная и неуютная квартира превратится в место, куда всегда приятно возвращаться».
Основания признания сделки недействительной
Все вышеперечисленное сводится, в сущности, к одной нехитрой мысли: важно не только купить квартиру, но и сделать это так, чтобы ее потом не отсудили по искам бывших собственников.
Чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий:
- Нужно, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо коммунальной квартиры (например, кухни).
- Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
- Жилое помещение должно принадлежать отчуждателю или наследодателю по праву собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом, к примеру, договором продажи, договором передачи и др. Для заключения договора обмена социального жилья право пользования подтверждается ордером или договором социального найма.
Необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, совершение сделки должно быть добровольным и правильно понятым.
Требуется проводить письменное оформление указанных сделок (для ренты и завещания необходимо нотариальное оформление). Обязательна государственная регистрация по месту расположения квартиры. Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации перехода прав собственности.
При отступлении от названных условий сделка считается действительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой зудом, признается оспоримой. Это, например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от четырнадцати до восемнадцати лет (ст. 175 л 176 ГК), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК). Сделка, недействительная в независимости от судебного решения, является ничтожной. Это, например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими четырнадцати лет (ст. 171 и 172 ГК), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК). Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности. Если закон не указывает на оспоримость, сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
Сделка не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, например, несоблюдение нотариальной формы договора (для договора ренты) или несоблюдение требования о государственной регистрации договоров отчуждения недвижимого имущества. Ст. 168,165 ГК РФ.
При совершении сделки были нарушены права несовершеннолетних. Ст. 37,168,172, 175 ГК РФ.
Продавцом жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 18 лет, при этом сделка совершена без согласия законных представителей и разрешения органов РФ опеки и попечительства. Ст. 37,168 ГК РФ.
Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем. Ст. 173 ГК РФ.
Совершение сделки неуполномоченным лицом (лжедоверенность) Ст. 183 ГК РФ.
Отсутствие нотариально оформленного согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому недвижимому имуществу. Ст. 256 ГК РФ, ст. 35 СК РФ.
Сделка не соответствует требованиям закона. Например, при приватизации не был получен отказ от этого права кого-либо из проживающих в квартире; в приватизации не участвовал человек, временно снятый с регистрационного учета, но имеющий право проживания в жилом помещении и право на приватизацию (к примеру, гражданин, находящийся в местах лишения свободы).
Из личного опыта
Мина замедленного действия.
«Состояние рынка в настоящее время таково, что большинство продаж связано с одновременным приобретением альтернативного жилья. Поэтому, как правило, договоры, заключаемые с клиентами, предусматривают не только поиск покупателя, но и подбор другой жилплощади, иногда даже нескольких.
Согласно стандартам деятельности Корпорации, каждая квартира, с которой работают наши сотрудники, проходит тщательную юридическую проверку. В этом случае узнать подробности ее “биографии” несложно. Если же она выставлена на продажу одной из многочисленных мелких фирм или самими владельцами, не желающими пользоваться услугами риелторов, нужно быть готовым к возможным осложнениям ситуации.
Время, отпущенное на проверку, крайне ограниченно, а продавцы порой умышленно скрывают обстоятельства, препятствующие сделке, или просто не знают о них. Даже если документы на жилье выглядят идеально, в его истории может найтись много такого, что впоследствии приведет к хождению по судам или даже к потере права собственности...
Осенью к нам обратился мужчина, который хотел обменять свою квартиру в центре Москвы на аналогичную в Юго-Западном или Западном округе и получить доплату. Вскоре мы нашли покупателя, оставалось подобрать альтернативную жилплощадь. Посмотрев несколько вариантов, наш клиент остановился на трехкомнатной квартире в “сталинском” доме в районе станции метро “Университет”, продажей которой занималось небольшое агентство недвижимости. Из представленных документов следовало, что собственник приобрел, а предыдущий хозяин. Оказалось, что здесь никто не зарегистрирован и не проживает; жилплощадь являлась свободной, потенциальные покупатели буквально “выстроились в очередь”, поэтому на проверку нам дали всего пять дней.
Казалось бы, что можно узнать за такое короткое время? Как выяснилось, многое. Прежде всего, настораживающий факт: определением Чертановского суда г. Москвы на квартиру был наложен арест. В процессе дальнейшей проверки стало ясно следующее. Объект, который приглянулся нашему клиенту (тогда еще коммуналка), был приватизирован и имел два лицевых счета. Производивший расселение риелтор купил жильцам две квартиры — в Чертаново и Братеево — ив том же году заключил договор мены, приобретя данное жилье в собственность. Буквально через месяц продал его гражданину Р., данная жилплощадь перешла к нынешнему владельцу.
Мы подняли документы, касающиеся квартир, в которые переехали бывшие обитатели коммуналки. В Братеево оказался полный порядок, а вот в Чертаново нас ждала целая детективная история. Речь шла о квартире в жилищно-строительном кооперативе: ее первый собственник взял кредит, в обеспечение которого оформил договор купли-продажи на имя гражданина Л. и выписался в Тульскую область, а еще через некоторое время объект был перепродан риелтору для обмена с жильцами коммуналки. Пытаясь вернуть свое жилье, первый хозяин подал иск в Чертановский суд, и тот наложил арест на спорную собственность, а позднее и на другие объекты, участвовавшие в сделке. В их число входила и “наша” квартира у метро “Университет”.
Кстати, удалось обнаружить еще одного человека, пострадавшего от действий гражданина Л. Он пояснил, что действовала некая фирма, сотрудником которой являлся вышеупомянутый субъект: она выселяла граждан из квартир, оформляя недвижимость на его имя. Сейчас в отношении этой конторы возбуждено уголовное дело, а оборотистый гражданин Л. объявлен в федеральный розыск. В дальнейшем мы установили семь таких объектов: некоторым жильцам удалось вернуть право собственности через суд, что касается нашего случая, то гражданское дело тянулось более семи лет, пройдя все инстанции от районного до Верховного суда. В результате права прежних жителей коммуналки, добросовестно приобретших квартиры, подтвердились, арест с интересующей нас недвижимости сняли. Однако в связи с тем, что по фактам мошенничества до сих пор ведется уголовное дело, клиент благоразумно отказался от приобретения данной жилплощади.
Поиски юридически безупречной квартиры заняли примерно месяц. Недавно был подписан договор купли-продажи, и после завершения процедуры государственной регистрации человек, доверивший нам решение своих жилищных проблем, отпразднует новоселье».
Обзор оснований для признания сделок недействительными был бы неполным без краткого обзора основных видов мошенничества на рынке недвижимости. Ведь многие виды мошенничества основаны именно на том, что сделка признается недействительной или расторгается по суду.
Цена квартиры
Часто в договоре купли-продажи указывается стоимость квартиры по оценке БТИ (для ухода от налогов, для экономии на нотариальном сборе), что иногда значительно меньше, чем реальная рыночная цена жилья. Поэтому после расторжения сделки по тем или иным основаниям продавец получает обратно квартиру, а покупатель — только стоимость по оценке БТИ.
Даже если сумма указана правильно, взыскание денег с продавца по суду — очень невыгодное дело. Ведь цена в договоре зафиксирована в рублях, а при высокой инфляции реально возвращается гораздо меньшая сумма. К тому же продавец может истратить деньги или сказать, что потратил их. В итоге выплата может растянуться на неопределенный срок.
Продажа чужой квартиры
В Москве огромное количество квартир сдается в аренду. Жулики, как правило, находят такое жилье. В 80 случаев из 100 жилплощадь в аренду сдают довольно небогатые люди. Среди них отбирается потенциальная жертва. Чаще это одинокие пенсионеры или тихие алкоголики. Расчет понятен — они незнакомы с коллизиями современного рынка недвижимости и не способны настоять на своих правах.
Это мошенничество может быть организовано следующим образом. Мошенник под видом мелкого бизнесмена снимает квартиру у старика и завязывает с ним теплые дружеские отношения. Приглашает на ужин, покупает продукты, делает косметический ремонт, стальную дверь... Затем у старика под каким-либо предлогом забирают паспорт и проводят сделку. Мошенник получает деньги после подписания договора, но до государственной регистрации квартиры. Обман раскрывается только в органе, осуществляющем государственную регистрацию. А затем начинаются хождения по судам обманутого старика и невиновного покупателя...
Здесь нужно обратить внимание на анализ полного пакета документов на жилье (например, выписки из домовой книги), что поможет без особого труда разоблачить мошенников.
Многократная продажа одной квартиры
Эта афера часто совершается истинным собственником жилья, изготавливающим несколько дубликатов имеющихся у него оригиналов правоустанавливающих документов.
Мошенники часто работают в паре: один — настоящий владелец квартиры, другой — по доверенности, например его родственник. Мошенники получают деньги за квартиру от нескольких покупателей до государственной регистрации сделки.
Против этого мошенничества, впрочем, легко найти противодействие: проводить денежные расчеты только после государственной регистрации.
«Паленая квартира».
Это выражение означает квартиру, «нечистую» по юридическим документам. То есть имеются третьи лица, претендующие на то, чтобы владеть этим жильем.
Тут мошенническая операция может быть проведена так. Например, квартира продана по доверенности из мест лишения свободы. Человек выходит из заключения, заявляет, например, что доверенность подписана им под воздействием насилия, угрозы, и предъявляет свои права на нее. Сделка легко может быть признана недействительной.
Поэтому при совершении сделки важно подписывать передаточный акт, в котором зафиксировано, что продавец и покупатель претензий друг к другу не имеют и сделка совершена «в здравом уме и твердой памяти».
«Квартира с тараканами».
Так своеобразно принято именовать проданную квартиру с прописанными в ней жильцами. Иногда в таком жилье находятся бомжи, беженцы с детьми и стариками, которых очень трудно оттуда выселить. Чаще случается, что человек квартиру продал, а кто-то из прописанных в ней выписываться категорически отказывается.
Поэтому в договоре всегда нужно указывать сроки обязательного освобождения квартиры (физического и юридического), а от пользователей жилого помещения необходимо получить нотариально удостоверенные заявления о снятии с регистрационного учета в согласованные сроки.
Для того чтобы человека выписать, нужно пройти суды, которые длятся несколько месяцев. Обычно эта ситуация не является прямым мошенничеством. Иногда человеком движет недовольство (заплатили меньше, чем обещали, например). Так поступают далеко не все, обычно определенные категории граждан. Риелторские компании, как правило, страхуют себя от подобного мошенничества тем, что резервируют некоторую сумму, которая будет выплачена продавцу только после полного освобождения и выписки из квартиры.
Лжерегистрация
Продавец поручает государственную регистрацию договора купли-продажи своему «курьеру», «специалисту» или человеку, у которого «там все свои». Он как бы едет в орган, осуществляющий регистрацию, и как бы регистрирует сделку. Передаются деньги. Потом оказывается, что сделка не регистрировалась и квартира все еще принадлежит продавцу.
Каждая крупная риелторская компания имеет своих сотрудников, представляющих интересы сторон сделки в Управлении Федеральной регистрационной службы. Часто клиенты доверяют регистрацию такому специалисту из известного агентства.
Лжеадреса
Эту аферу придумали очень грамотные люди. Особенно часто она встречалась 78 лет назад. А проводилась она так.
...На улице Ужасной в доме 13 находится сарай площадью 84,2 м. На него у продавца есть все документы о собственности.
Продавец едет на улицу Приятную, в престижный дом, в квартиру, у которой метраж примерно 84 кв. м и планировка совпадает с сараем. На дом вешает табличку «Улица Ужасная, дом 13». Потом привозит на машине в эту квартиру покупателя.
Тот смотрит квартиру — она ему очень нравится. Проверяет документы: адрес совпадает с документами, метраж и планировка совпадают, этаж совпадает. И покупает. Оформление происходит по всем правилам. И тут оказывается, что он купил квартиру в совсем другом месте и совсем другом доме. Красивая комбинация. Бешеная прибыль.
Афера хорошо проходит с пассивными клиентами, не изучающими район покупки. Клиент, сотрудничающий с риелторской компанией, гораздо более защищен.
Лжедоверенность
Доверенность достаточно легко подделать (печать — тоже). В том числе и консульские доверенности, присылаемые из-за границы. А проверка высланной доверенности крайне затруднительна.
Тут следует отметить, что риелторы работают, как правило, непосредственно с владельцем квартиры, а не по доверенности. Если же есть такая необходимость, то проверяется доверитель, его состояние и нахождение в живых, регистрация доверенности у нотариуса.
Авансы
Открывается фирма, набирается персонал. Собираются авансы (можно на одну и ту же квартиру несколько авансов) — и фирма исчезает.
Здесь следует проявлять внимательность и давать авансы только под подлинники документов. Исключение можно делать только для очень известных агентств, долгие годы работающих на рынке недвижимости.
Актеры. Поддельный паспорт
Здесь все подлинно (документы, квартиры), кроме человека, который продает жилье. Достаточно только на время завладеть паспортом собственника квартиры. Актера гримируют под настоящего владельца квартиры. И на сделке он подписывается нужным образом. Как вариант — в паспорт собственника вклеивается фото подставного продавца, все прочее проходит по той же схеме.
Здесь от риелтора требуется внимательно анализировать ситуацию во время просмотра, поведение продавца, его реакции. К тому же риелторская компания обычно проводит серьезную встречу с обеими сторонами сделки и внимательно проверяет их документы.
Наркоманы
Наркомана и психически нездорового человека бывает очень сложно «вычислить». Сделка же впоследствии может быть признана недействительной. Поэтому справки ПНД и НД — это не прихоть, не оскорбление продавца. Это распространенное требование агентств, связанное с безопасностью сделки.
Алкоголик
Это мошенничество также довольно мудреное. Например, мошенник выпивает литр водки, садится в автомобиль и едет зигзагом. Его замечает ГАИ, останавливает, везет на экспертизу. Эксперт определяет, что он пьяный, и ставит время: 10:00. Его забирают друзья подельники, за полчаса очищают кровь с помощью капельницы и в 10:30 привозят на сделку абсолютно трезвого. Он продает квартиру. Через месяц суд. На суде он доказывает, что при совершении сделки был абсолютно невменяем, и приносит справку после экспертизы. Сделка расторгается.
Против такого мошенничества помогает внимательная работа риелтора, изучающего обе стороны сделки. Как правило, агентство предлагает ряд своих условий, настаивает на них, с агентством сложнее провести такую аферу.
Лжеобмен
К альтернативщику (клиенту, проводящему обмен жилья через куплю-продажу) приходит агент и предлагает совершить по отдельности сначала продажу, потом покупку. Предлагает заниженную цену продажи. Но успокаивает клиента тем, что и покупка будет по заниженной цене. После продажи квартиры он предлагает варианты, но гораздо хуже, чем те, которые обещал вначале. Имитирует подбор. После многократных просмотров он говорит, что цены поднимаются.
В результате клиент не может купить ничего достойного взамен проданной квартиры.
Это делается в целях надлежащего исполнения договоров по оказанию услуг и защиты интересов клиентов.
Психологические приемы аферистов
Для успеха своих замыслов аферисты используют разнообразные психологические методы. Некоторые из них можно выделить особо.
«Дешевле, дороже — что изволите...».
Как правило, мошенники предлагают особенно выгодные условия сделки: низкая цена на продаваемую квартиру, предложение высокой цены от покупателя. Обычно достаточно 10 % отклонения от нормальной цены, чтобы человек потерял голову и попался на удочку мошенников.
«Оформим сами, комар носа не подточит!».
Понятно, что никто из нормальных людей не любит ходить по разнообразным бюрократическим учреждениям и сидеть в очередях. Поэтому мы невольно передоверяем весь контроль тому, кто берет на себя сложное оформление. И можем остаться без всего...
«Быстрее, выше, сильнее...».
Продавец-мошенник отчаянно торопит скорее заключить сделку, ссылаясь на все мыслимые и немыслимые обстоятельства. У покупателя нет времени на то, чтобы проанализировать документы или просто внимательно проверить все подделки.
«Было у отца три сына...».
Мошенник прикидывается простоватым, растяпой, не очень далеким или неосведомленным. Попросту дурачком. Его контрагент чувствует себя королем, расслабляется и теряет бдительность. А ведь, как мы знаем из народных сказок, самая большая глупость — считать глупым Ивана-дурачка...
«Добрый и злой следователь».
Один из мошенников выставляет какие-то особо дикие условия сделки. Второй пытается его урезонить, «встать на место» их контрагента. Растерянный и немного испуганный гражданин невольно привязывается к «доброму» мошеннику. И тут последний, как бы улаживая спор, предлагает нужное мошенникам решение.
«Наша служба и опасна, и трудна...».
Мошенник представляется сотрудником правоохранительных органов или даже просто рассказывает страшную историю про мошенников: знаете, мол, как бывает... Жертва видит в этом человеке кристального борца за чистоту сделок и теряет бдительность.
«Круче меня только крутые яйца!».
Мошенник как бы небрежен и не понимает беспокойства жертвы. Он строит из себя человека, которого неудобно беспокоить, «крутого» во всех отношениях. Кроме того, он с барского плеча оплачивает всякие расходы. И жертве очень неудобно быть неблагодарным, мелочным и придираться по пустякам.
...Конечно, этим список афер не исчерпывается. Ведь мошенничество — вроде вируса, оно мутирует, приспосабливается, находит новые формы. Поэтому очень важна «гигиена» (то есть полная, внимательная и дотошная проверка всех документов), аккуратность и помощь специалистов — представителей крупных риелторских компаний, которые могут обеспечить безопасность своих клиентов.
Спокойной ночи, или как платить налоги…
В этом разделе мы рассмотрим налоговое законодательство в сфере недвижимости, его специфику и различные варианты налогообложения.
В данном случае нас интересует налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который установлен главой 23 НК РФ и, по сути, определяет порядок уплаты налогов при сделках с недвижимостью.
Долг платежом красен: что и как облагается налогами
Для начала нужно определиться с терминами.
Налогоплательщики — это те, кто должен платить налог. Одни налоги платят все фирмы, предприниматели и физические лица, другие — только некоторые из них (в зависимости от вида деятельности и других критериев). Некоторые налоги платят только фирмы. Применительно к рынку жилья налогоплательщиками являются физические лица, которые продавали, сдавали в аренду или получали по договору дарения недвижимое имущество.
Объект налогообложения — это то, что облагается налогом: реализация товаров, прибыль, стоимость имущества и другие объекты, которые можно измерить. В нашем случае это доходы, полученные от сдачи в аренду или от продажи имущества.
Налоговая база — объект налогообложения, рассчитанный определенным образом и выраженный в определенных единицах: рублях, квадратных метрах, лошадиных силах и т. д. Для сделок с имуществом — это сумма дохода от всех сделок минус имущественные вычеты.
Налоговый период — это отрезок времени (месяц, квартал, год), по окончании которого рассчитывается и уплачивается налог. Налоговый период может состоять из нескольких отчетных периодов, по итогам которых уплачиваются авансовые платежи по налогу. Для налогов на доходы физических лиц налоговым периодом является календарный год — с 1 января по 31 декабря.
Ставка налога — это величина налога с единицы измерения налоговой базы: процентов от стоимости, рублей с единицы мощности и т. д. Для налогов на доходы физических лиц от сделок с имуществом ставка равна 13 % от суммы дохода.
Порядок исчисления налога показывает, кто и как должен рассчитывать налог. В большинстве случаев это делают сами налогоплательщики. Но некоторые налоги рассчитывают налоговая инспекция и так называемые налоговые агенты. Фирмы и предприниматели считаются налоговыми агентами, когда при выплате денег другой фирме или человеку они обязаны удержать с этих денег налог, а потом перечислить его в бюджет. Так, налог на доходы физических лиц в части определенных доходов (например, заработной платы) рассчитывают та фирма или предприниматель, которые выплачивают денежные средства физическому лицу. Эта фирма или предприниматель считаются налоговым агентом по отношению к физическому лицу, то есть удерживают у физического лица налог и перечисляют его в бюджет. Отметим, что налог на доходы физических лиц от сделок с имуществом граждане исчисляют самостоятельно.
Порядок и сроки уплаты налога устанавливают, когда, куда и как надо перечислить налог. Последний срок уплаты налога — 15 июля года, следующего за отчетным годом.
Порядок и сроки представления отчетности по налогу устанавливают, когда и куда нужно представить налоговую декларацию и другие отчеты по налогу.
Налоги на доходы физических лиц должны быть уплачены в следующих случаях:
- если вы занимались индивидуальной предпринимательской деятельностью;
- продавали или сдавали в аренду собственное имущество;
- получали вознаграждения от других частных лиц;
- выигрывали в казино, лотереи и прочие конкурсы с денежно-имущественным вознаграждением;
- получали переводы из-за границы;
- получали доходы в натуральной форме (например, получили автомашину или недвижимость по договору дарения),
В данных случаях по окончании налогового периода необходимо подать декларацию. Физическое лицо, которое получило доход от реализации недвижимого имущества, обязано подать налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства (регистрации). Это необходимо сделать до 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в котором был получен доход.
Подать декларацию может сам налогоплательщик лично либо через доверенное лицо на основании выданной нотариальной доверенности. Декларацию можно выслать по почте. Желательно это сделать заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Квитанцию необходимо сохранить и в случае претензий со стороны налоговых органов следует предъявить им этот документ.
Неподача декларации считается налоговым правонарушением. Если в установленный законом срок налоговая декларация не представлена, гражданину грозит взыскание штрафа. Он начисляется в размере 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, начиная со дня, следующего за последним днем подачи декларации, но не более 30 % начисленной суммы и не менее 100 руб. Эта мера распространяется на 180 дней после окончания срока подачи декларации.
Если декларация не подана в течение 180 дней, санкции ужесточаются. Теперь нерадивый гражданин должен будет заплатить штраф уже в размере 30 % от суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, а также еще 10 % от
суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181 дня (ст. 119НКРФ).
Приведем пример.
Если квартира была продана за 990 000 руб., но налоговая декларация не подавалась, не следует рассчитывать на то, что сумма налога с учетом имущественного вычета равна нулю, а значит, штраф тоже равен нулю. Поскольку налоговая декларация и заявление на имущественный налоговый вычет не подавались, налог с полученного от продажи квартиры дохода составит: 990 000 • 13 % = 128 700 руб., а, следовательно, сумма штрафа будет равняться 6435 руб. за каждый полный или неполный месяц просрочки подачи декларации.
Просрочка подачи налоговой декларации на срок более 180 дней влечет взыскание штрафа в размере 30 % суммы налога, то есть 42 900 руб., плюс 10 % суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, то есть 12 870 руб. за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181 дня.
Отметим, что у налоговых правонарушений есть срок давности — три года. По прошествии трехлетнего срока санкции к налогоплательщику уже не применяются.
Налоговый вычет
При подаче декларации налогоплательщик может уменьшить свой налогооблагаемый доход путем получения имущественного налогового вычета. Согласно п. 1 ст. 220 НК РФ, в случае, если проданное имущество в виде жилых домов, квартир (включая приватизированные жилые помещения), комнат, дач, земельных участков, а также долей в указанном имуществе находилось в собственности налогоплательщика три года и более, то имущественный вычет предоставляется на всю сумму дохода, полученного от его продажи. Если же недвижимость находилась в собственности менее трех лет, то имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб.
Важно отметить, что имущественный налоговый вычет предоставляется не автоматически, а только на основании налоговой декларации и заявления налогоплательщика!
Здесь важно различать два момента.
- Уплата налога на доход от продажи имущества, прочие доходы и, соответственно, подача в этом случае декларации является обязанностью налогоплательщика.
- Получение имущественного налогового вычета, то есть уменьшение налогооблагаемой базы, является правом налогоплательщика, и это право может быть им реализовано путем подачи вместе с налоговой декларацией заявления
- предоставлении вычета.
Для получения имущественного налогового вычета при продаже недвижимости необходимо представить в налоговую инспекцию следующие документы:
- налоговую декларацию;
- заявление о предоставлении имущественного налогового вычета;
- зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости;
- акт приема-передачи жилого помещения;
- при наличии кредитного договора (целевого — на покупку жилья или ипотечного) предоставляется кредитный договор, справка о сумме уплаченных процентов по кредиту (в случае получения имущественного вычета при покупке жилья). Вычет из суммы дохода (налоговой базы) от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, предоставляется в размере не более 1 000 000 руб., но не более стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. При этом доход складывается из доходов от продажи всех видов недвижимости за отчетный период (квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в них).
Приведем несколько примеров:
1. Если квартира, находившаяся в собственности менее трех лет, продана по договору за 900 000 руб., вычет составит только 900 000 руб. Сумма налога: (900 000 900 000) • 13 % = 0 руб.
2. Если квартира, находившаяся в собственности менее трех лет, продана по договору за 1 200 000 руб., вычет составит 1 000 000 руб. Сумма налога: (1 200 000 1 000 000) х 13% 26 000 руб.
3. Вы продали 1/2 доли в квартире за 800 000 руб. Сумма налога составит: (800 000 500 000) • 13 % = 39 000 руб.
То есть если квартира или комната находились в долевой собственности, то размер вычета определяется в соответствии с долей в собственности (в данном случае 1 000 000 /2 = 500 000 руб.).
Есть еще один способ уменьшить налогооблагаемую базу. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Например, гражданин купил квартиру за 2 500 000 руб. и у него есть соответствующие документы, подтверждающие уплату этой суммы. Затем он продал эту квартиру за 3 000 000 руб.
Налог в этом случае можно будет исчислить с разницы между ценой продажи и покупки квартиры, то есть с суммы 500 000 руб. Если продаваемая квартира была в его собственности более трех лет, сумма налога равна нулю. В случае если гражданин владел жильем менее трех лет, сумма налога составит: (3 000 000 2 500 000) х 13 % = 65 000 руб. При оформлении данного налога, помимо вышеупомянутых документов, к декларации следует приложить еще документ, подтверждающий оплату стоимости недвижимости (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписку о получении денежных средств и иные платежные документы).
При строительстве или приобретении жилого дома, квартиры, доли (долей) в них, в том числе с использованием кредитных средств (ипотека или целевой кредит на строительство или приобретение), физическое лицо также имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере суммы, затраченной на их строительство или приобретение. Она не может превышать 1 000 000 руб. Отметим, что такой вычет предоставляется однократно, то есть один раз в жизни.
Кроме того, налоговая база уменьшается на сумму процентов, выплаченных по кредитным договорам (без ограничения суммы вычета).
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками в соответствии с их долями в праве собственности (при долевой собственности) либо в соответствии с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Для получения имущественного налогового вычета при покупке недвижимости необходимо представить в налоговую инспекцию следующие документы:
- подлинник свидетельства о государственной регистрации права собственности (представляется в налоговую инспекцию на обозрение ежегодно на протяжении всех периодов, в которые заявляется вычет, но не сдается туда);
- копию свидетельства о государственной регистрации права собственности;
- копию договора купли-продажи недвижимости;
- платежные документы (в том числе можно представить не заверенную у нотариуса расписку продавца либо акт приема-передачи жилого помещения с указанием суммы сделки);
- справку с основного места работы о полученных доходах и уплаченных налогах;
- заявление на предоставление имущественного налогового вычета.
После представления всех документов налоговая инспекция проводит их проверку и присылает вам налоговое уведомление о возврате излишне уплаченного налога. При этом вам вернут налог только в размере ранее уплаченного налога с доходов, полученных в отчетном периоде (например, сумму налога, удержанную из заработной платы). Налог будет возвращаться до тех пор, пока не вернется вся сумма налога. Максимальная сумма налога, которую могут вам вернуть, — 130 000 руб.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
