Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Приветствую Вас дорогие читатели, сегодня я подготовил для вас статью про земельную долю и все что с ней связано, мы разберем все изменения, которые произошли в 2020 году и произойдут в 2021. Статья получилась большая, поэтому я разбил её на темы для более удобной навигации:
Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным.
В целях принятия решений о подсчете голосов участников долевой собственности размеры земельных долей должны быть определены единым способом в соответствии со следующими условиями:
1) площадь земельного участка определяется как площадь, указанная в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о таком земельном участке;
2) при определении одним способом размеры земельных долей должны быть не менее чем размеры равноценных земельных долей, определенные другим способом. В случае, если такое соотношение размеров невозможно в отношении всех земельных долей, равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей;
3) при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами Российской Федерации;
4) если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби.
Порядок определения размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах, в виде простой правильной дроби устанавливается Правительством Российской Федерации.
Статья 15 Закона «Об обороте земель» рассматривает понятие земельная доля в качестве земли, которая получена в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий. До момента, когда данный закон вступил в силу, особенность определения земельной доли заключалась в доли в праве общей собственности на земельные участки из земли сельскохозяйственного назначения.
Научная литература содержит споры об обязательственной (вещной) природе земельной доли. Право собственности, главным образом, трактуется в качестве вещного права, независимо от того, какое число субъектов общей долевой собственности обладает правом на любой земельных участков.
В первую очередь право на получение в собственность земельной доли в 2020-2021 годах предусмотрено для:
• работников реорганизованных сельскохозяйственных организаций;
• пенсионеров, которые вышли в подобных организациях на пенсию и проживают на территории сельскохозяйственной организации;
• временно отсутствующих работников;
• наследников лиц, имеющих право получить в собственность земельную долю, но умерших на момент выдачи свидетельства;
• сотрудников социальной сферы в селах (организации здравоохранения, культурные предприятия, бытовые организации и предприятия связи, общепит, учреждения образования и др.).
Любой из пенсионеров социальной сферы, включая пенсионеров сельхоз. предприятий, который вышел на пенсию, но не проживает на территории хозяйств на момент начала земельной реформы, не получил право ни на земельную долю, ни на имущественный пай.
В качестве момента возникновения права собственности на земельную долю принимался день принятия районной администрацией решения, касающегося передачи земли в общую собственность членов (участников) сельскохозяйственных коммерческих предприятий. Расчет земельной доли происходил в гектарах (балло-гектарах).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Сегодня использование долей земли, базой которого является приватизация сельскохозяйственных угодий, регулируется специальным законодательством в виде Закона об обороте земель. Этот акт рассматривает владение, пользование и распоряжение участками земли из землями сельхозназначения в форме долей. Собственниками могут быть более, чем пять лиц, а сама собственность должна осуществляться по решению ее членов. Принятие решения производится посредством созыва общего собрания.
Если не происходит выделение участка земли в рамках земельных долей, то эти члены по своему усмотрению могут оставить завещание на земельную долю, отказавшись от права собственности. Также они вправе вносить ее в уставной (складочный) капитал одного из сельскохозяйственных предприятий, которое использует земельный участок. Также участники вправе передать ее для доверительного управления, продать, подарить другим участникам, сельскохозяйственному предприятию, гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства.
Члены долей в собственности также обладают правом распоряжаться земельной долей другим образом, но лишь после момента, когда в рамках доли земли происходит формирование земельного участка.
Участники долевой собственности могут производить выделение участка в счет собственных земельных долей (доли).
Формирование всех видов участков происходит посредством выделения в счет земельной доли (долей) 2 способами:
1. на основе решений общего собрания членов долей, если собранием утверждается проект межевания, список собственников и сумма доли каждого в объеме права общей собственности на сформированные участки земли. Если выделение производится через подобное решение в соответствии с утвержденным проектом межевания, то не обязательно дополнительным образом согласовывать местоположение и размер образуемых участков земли;
2. при отсутствии решений, рассмотренных в первом пункте, собственники для того, чтобы выделить участки в долях могут оформлять договорные отношения с кадастровыми инженерами, которые осуществляют подготовку проекта межевания.
Определение размера выделяемого земельного участка происходит на основе сведений, указанных в документации, предназначенной для удостоверения права на эту земельную долю. В этом случае площадь выделенного участка может быть обозначена больше или меньше, чем площадь, которая указана в документах. Это предусмотрено для случаев, когда уменьшение или увеличение площади происходит при учете состава и свойств почвы на выделяемом земельном участке, из которого образуют долю.
Закон об обороте земель отдельно рассматривает правовой режим невостребованных земельных долей, в качестве которых признается такая доля, которая на праве собственности принадлежит гражданину, не передавшему ее в аренду (распорядился другим образом) на протяжении 3 и более лет подряд. В этом случае земельные доли с зарегистрированным правом на них по Закону о регистрации прав на недвижимость нельзя признать невостребованными по соответствующему основанию.
Невостребованными долями признаются и такие, сведения о собственнике которых не содержатся в решениях, принятых до момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Также это может быть земельная доля умершего собственника или доля, у которой отсутствуют наследники (по завещанию и закону), никто из них не вправе наследовать, или все они отстраняются от наследования, никто не принял наследства или все отказываются и др.
Органы местного самоуправления поселений или городских округов, где располагается земельный участок, который находится в долевой собственности, имеют право обращения в суд и требования признать право муниципальной собственности на те доли, которые признаны невостребованными в установленном порядке.
Купля-продажа доли земельного участка в 2020-2021 годах
Продажа доли земельного участка – это переход прав на владение определенной частью земли, исключая процесс выделения, в ходе которого территория приобретает границы.
• Гражданского кодекса;
• Земельного кодекса;
• ФЗ №218.
Подробная информация о требованиях к условиям составления сделки указана в статье 37 ЗК РФ. Процесс регистрации права владения регулируется статьей 42 ФЗ №218. При реализации доли учитывается первостепенное право покупки, которое распространяется на владельцев остальной территории, согласно статье 250 ГК РФ.
Продажа возможна, когда земля принадлежит одному или нескольким владельцам по условиям общей долевой собственности. Когда владельцами участка являются лица, не установившие четких границ долей, то перед продажей части земли потребуется ее отделение. Для этого проводится собрание всех собственников. Если владельцы не могут прийти к единому решению, то оформляется исковое заявление, направляемое в суд.
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.
Оформление площади участка в долю в 2020-2021 годах проходит в три шага:
1. Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
2. Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
3. Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.
В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.
Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных. Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером. Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.
Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.
Гражданин, получивший в собственность землю путем ее приватизации, является владельцем соответствующего пая.
С такой землей можно проводить следующие процедуры без необходимости выдела доли:
• составление завещания;
• отказ от владения;
• передача в пользу уставного капитала компании, которая использует эту территорию;
• продажа;
• дарение.
Процедуры дарения и продажи возможны, только если сделка проводится в пользу участника долевой собственности или лица, постоянно эксплуатирующего эту землю. В законах РФ указано, что продать пай без выдела нельзя, если покупатель является третьим лицом.
При продаже пая распространяется преимущественное право приобретение на субъекты РФ и муниципальное образование. Цену за участок назначает продавец, регулировать стоимость государственные органы не имеют права. Если субъекты РФ и муниципальное образование дали отказ от покупки или проигнорировали возможность в течение 30 дней с момента оповещения о продаже доли, то земля может быть продана другим лицам.
Существуют земли, относимые к невостребованной доле. К категории относятся территории, принадлежавшие субъекту РФ, который не передал ее во владение другому лицу и не эксплуатировал участок в личных целях в течение трех лет. К невостребованным землям может быть отнесены только доли, отдельно зарегистрированные в Росреестре. Такие земли переходят в распоряжение местному муниципалитету после соответствующего решения суда.
При продаже доли участка другие собственники могут быть против такого действия. Дольщики имеют преимущественное право на приобретение продаваемой части участка, поэтому перед передачей объекта третьим лицам, необходимо удостовериться об отсутствии желания у сособственников купить землю. Право регулируется статьей 250 ГК РФ.
В качестве подтверждения оповещения владельцев они должны подписать соответствующую бумагу на отказ от приобретения земли на условиях, установленных продавцом. Она станет доказательством отсутствия претензий в случае необходимости подачи искового заявления в суд. Другие владельцы имеют только право преимущественного приобретения, запрещать реализацию территории они не могут.
Для продажи необходимо совершить четыре действия:
1. Получить подтверждение на отказ от права преимущественного приобретения земли от собственников других долей участка. Для этого отправляется уведомление, в котором содержится информация о желании продать участок с определенными неизменяемыми условиями. Если после отказа параметры сделки будут изменены, то это приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.
2. Подготовка документации.
3. Составление договора. Законодательство позволяет совершать действие самостоятельно или с помощью нотариуса.
4. Регистрация договора и права собственности.
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
Продажа доли земельного участка без нотариуса в 2020-2021 годах
Сегодня нотариальное удостоверение необходимо при отчуждении (продаже, дарении, например) долей в праве общей собственности на недвижимость. Нотариус нужен даже тогда, когда все собственники участвуют в сделке. Это происходит, когда, например, продается квартира, которой владеют два и более человек. Участие нотариуса обязательно и в тех случаях, когда распоряжение имуществом совершается при опеке, или когда объект находится в доверительном управлении. Также услуги нотариальной конторы необходимы тогда, когда отчуждается объект недвижимости, принадлежащий, в том числе частично, несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину. Нотариальное удостоверение документов обязательно и в том случае, когда заявление на регистрацию сделки (на регистрацию права, ограничения или обременения права), а также вся сопутствующая документация направляются в регистрирующий орган почтовым отправлением. Не обойтись без нотариуса, если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.
В данной статье хотелось бы подробно рассмотреть одну из самых часто регистрируемых сделок в 2020-2021 годах, а именно одновременную куплю-продажу дома с земельным участком, который находится в общей долевой собственности. В настоящее время это стало довольно распространенным явлением, когда дом находится в полной собственности гражданина, а земля, на котором расположен дом в общей долевой. И наиболее часто регистрируемой таковая сделка является в виду того, что в нашем регионе насчитывается огромное количество СНТ и ДНТ. В одном только городе Улан-Удэ их порядка 135, и в своем большинстве, участки этих СНТ и ДНТ находятся в общей долевой собственности членов таких товариществ. И когда возникает необходимость, продать свой участок и расположенные на нем постройки, то здесь у наших граждан и может возникнуть вопрос, возможно ли единовременно продать земельный участок и расположенный на нем дом, если этот самый земельный участок находится в общей долевой собственности членов СНТ, и требует ли данная сделка обязательного нотариального удостоверения или же можно обойтись простой письменной формой заключения сделки.
Обязательной нотариальной формы купля продажа дома с земельным участком, находящимся в общей долевой собственности закон не предусматривает, поэтому он может быть заключен в простой письменной форме, хотя, казалось бы, согласно действующему законодательству, купля продажа объектов недвижимости, находящихся в общей долевой собственности требует обязательного нотариального удостоверения. Но конкретно в данном случае это не требуется, поскольку в данном случае действует один из принципов земельного законодательства, а именно принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, данное лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Поэтому в данном случае при продаже жилого дома, находящегося в полной собственности продавца, одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на долю в праве на земельный участок. При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу.
Несмотря на то, что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право общей долевой собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества, а именно жилой дом, а также конкретную долю земельного участка со всеми идентифицирующими их признаками. Поскольку данная сделка носит простую письменную форму, стороны сделки могут самостоятельно составить договор, воспользовавшись формой, которая есть в справочно-правовых системах. Договор, заключенный в простой письменной форме, отражает все существенные условия сделки и волеизъявление сторон, юридическая сила которых подкрепляется подписями участников сделки.
Делая выбор в пользу того, каким все - таки способом произвести сделку купли - продажи дома с земельным участком в общей долевой собственности, хочется акцентировать внимание на том, что стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, либо же совершить ее в простой письменной форме. На практике нотариальное удостоверение происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону, но повторимся еще раз, что обязательного нотариального удостоверения, согласно действующему законодательству, сделка купли продажи дома с земельным участком, находящимся в общей долевой собственности не требует, что может значительно сэкономить Ваш бюджет и время.
Договор купли-продажи доли земельного участка в 2020-2021 годах
В большинстве случаев, закон предусматривает оформление земельного надела в собственность, только при выделении его в отдельный участок. Однако в ряде случае выделение не может быть произведено. В такой ситуации, объект переходит в совместную собственность. Рассмотрим, как оформить контракт купли-продажи доли земельного участка.
Основной причиной запрета на выдел участка является размер. Площадь надела не может быть меньше минимального размера, установленного для земельных участков.
Величина определяется органами местного самоуправления, поэтому различается в целом по РФ. Если муниципалитет не установил свою норму, то учитывается величина, определенная регионом.
Если выделить долю в натуре нельзя, то объект может принадлежать владельцам:
• на праве совместной собственности (наследование, приобретение в браке);
• на праве долевой собственности (покупка, дарение, выдел доли).
В случае продажи доли в земельном участке в 2020-2021 годах, на него распространяется право преимущественного выкупа для совладельцев (ст. 250 ГК РФ). Поэтому продавец обязан сначала предложить долю им.
Особенностью контракта в отношении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему, является запрет на самостоятельное распоряжение. Причем, не только собственник не может его продать, но и его представитель.
Предварительно требуется получить разрешение в районном отделе опеки по месту регистрации несовершеннолетнего. Однако специалисты редко дают разрешение на такие сделки.
Земельный участок является ценным имуществом, которое требует минимальных затрат. Однако его стоимость стабильно растет. Это выгодное вложение. Продажа такого объекта нарушает имущественные права несовершеннолетнего.
В случае совершения сделки, денежные средства должны быть переведены на личный счет несовершеннолетнего. Последующее распоряжение ими возможно также с разрешения отдела опеки.
Для получения постановления, разрешающего продажу необходимо:
1. Обратиться в отдел опеки по месту регистрации несовершеннолетнего.
2. Подать заявление и перечень документации.
3. Доказать острую необходимость продажи объекта.
4. Получить решение (через 30 дней).
5. В случае отрицательного ответа, обжаловать отказ в суде.
В случае обращения в суд, гарантия положительного решения отсутствует. Суд привлечет в процесс специалистов районного отдела опеки и выяснит причины отказа.
Кроме того, наличие в составе собственников или покупателей несовершеннолетнего, является причиной для обязательного нотариального удостоверения контракта. Таким образом, законодатель защищает имущественные интересы детей.
Алгоритм действий при заключении сделки:
1. Сбор документации.
2. Подготовка проекта договора.
3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
4. Государственная регистрация сделки.
Документация для заключения договора включает:
• гражданский паспорт продавца и покупателя;
• согласие супругов сторон;
• кадастровый паспорт на земельный надел;
• правоустанавливающая документация (свидетельство о правах на наследство, контракт купли-продажи или дарения);
• выписка из ЕГРН.
В случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо, то потребуется нотариальная доверенность и гражданский паспорт. Документы предоставляются в виде копий и оригиналов.
К договору предъявляются следующие требования:
• обязательная письменная форма;
• нотариальное удостоверение, если в состав собственников сходит несовершеннолетний или недееспособный;
• количество экземпляров зависит от числа сторон, наличия нотариуса + дополнительный экземпляр для Росреестра;
• на каждом экземпляре проставляются подписи всех сторон сделки;
• договор не требует регистрации в Росреестре;
• переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре;
• если договор подлежал нотариальному удостоверению, то нотариус сам направляет документы в Росреестр.
Так как речь идет о продаже доли в земельном участке, необходимо обязательное нотариальное удостоверение. Исключение составляет ситуация, когда все собственники продают доли совместно.
Закон устанавливает ограничения в отношении предмета сделки. Обязательным условием является проведение межевания и постановки на кадастровый учет объекта.
К существенным условиям контракта относятся:
1. Сведения о предмете договора. Данные контракта должны дать возможность недвусмысленно определить предмет сделки. В отношении доли земельного участка необходимо указать адрес, кадастровый номер, величину доли, реквизиты правоустанавливающего документа, сведения из выписки, площадь, категорию земель, данные об отсутствии обременений. Постановление Верховного Суда позволяет указывать кадастровый номер, вместо других признаков индивидуализации. Однако рекомендуется использовать полный перечень признаков.
2. Цена объекта. Контракт должен предусматривать стоимость доли. Сумма указывается как цифрами, так и прописью. При этом, стороны могут предусмотреть рассрочку платежа или отсрочку выплаты.
3. Данные сторон и их подписи. Обязательно необходимо указание полных данных. Включая Ф.И.О., дату рождения, данные паспорта и адрес регистрации. Все сведения указываются полностью и без сокращений.
Государственная регистрация является основанием перехода права. Однако фактический переход объекта фиксируется в акте приема-передачи.
Документ должен содержать:
1. Сведения о сторонах.
2. Данные о предмете сделки.
3. Дату принятия объекта покупателем и отсутствие претензий.
Расходы на оформление сделки включают:
• юридическую консультацию – от 1500 р. (на нашем сайте – бесплатно);
• нотариальное удостоверение – 0,5% от суммы сделки;
• правовые услуги нотариуса – от 5 000 р. в зависимости от региона;
• государственная регистрация – 350 р.
Документ может быть расторгнут:
• по соглашению сторон;
• в судебном порядке.
Оспорить контракт в суде можно по следующим причинам:
• одна из сторон нарушила условия договора;
• документ оформлен с нарушением законодательства;
• мошеннические действия сторон;
• изменение обстоятельств у одной из сторон.
В случае, если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то его оформление можно доверить нотариусу.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
