В законодательстве выделяют последующие виды принадлежности: частная, государственная собственность и другие формы собственности. Конкретнее рассмотрим государственную собственность.
Государственная собственность — 1 из форм принадлежности, её субъектами-распорядителями числятся органы государственной власти, объектами собственности считаются: территория, естественные ресурсы, главные средства, строения, деньги, драгоценности, информация, культурные и духовные ценности.
Государственная собственность (как финансовая категория) - приспособление имущества народу в лице избранных им представительных органов государственной власти.
Право государственной собственности дает совокупность правовых норм, закрепляющих и оберегающих принадлежность вещественных удобств народу (населению соответственной местности) в лице избранного им представительного органа гос власти. Данные правовые нормы устанавливают порядок приобретения, применения и отчуждения муниципального имущества.
Принципиальная специфика государственной собственности заключается в том, что орган, владеющий ею (другими словами правительство), считается и еще и органом, регулирующим отношения, связанные с ней. Таким образом, система управления государственной собственностью разрабатывается и воспринимается лично владельцем.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) имущество, принадлежащее на праве принадлежности РФ (федеральная собственность);
2) имущество, принадлежащее на праве принадлежности субъектам РФ (республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам);
3) территория, иные естественные ресурсы, которые не присутствуют в собственности людей, юридических лиц либо городских образований.
К видам государственной собственности относятся:
1. Объекты, которые составляют базу государственного богатства державы (естественные ресурсы, объекты историко-культурного и естественного наследства, художественные ценности);
2. Объекты, которые нужны для обеспечивания функционирования федеральных органов власти и управления, для решения общероссийских задач (Муниципальная казна России, имущество вооруженных сил, компании);
3. Объекты оборонного производства;
4. Объекты секторов экономики, обеспечивающих жизнедеятельность и становление секторов экономики этнического хозяйства;
5. Федеральные авто дороги единого использования, также организации, которые их обслуживают.
Государственная собственность неоднородна (согласно со ст. 214 ГК РФ).
В государственной собственности РФ выделяется 2 значения:
• Федеральная собственность;
• Государственная собственность субъектов РФ.
Субъектами этих взаимоотношений могут считаться:
• явные органы муниципального управления общегосударственного и районных значений (министерства, комитеты, управления);
• руководитель страны;
• отдельные муниципальные компании.
Казенное имущество закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями в хозяйственное ведение и оперативное управление (ст.294, 296 Гражданского кодекса РФ), также составляет муниципальную казну.
Имущество, которое располагаться в государственной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями:
- на праве владения;
- на праве использования;
- на праве распоряжения.
Средства соответственного бюджета и другое казенное имущество, которое не прикреплено за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну РФ, казну республик, краев, областей, мегаполисов федерального значения, автономной области, автономных округов.
Муниципальная собственность играет весомую роль в деятельности страны и обеспечивании финансовой устойчивости и убежденности, благодаря исполнению явных социальных функций:
1) создает вещественные предпосылки для обеспечивания стабильного производства публичного капитала;
2) разрешает государству быть самостоятельной единицей в финансовых правоотношениях внутри державы и за границей;
3) гарантирует функционирование секторов экономики, сфер экономики (космическая индустрия, финансовая защищенность);
4) гарантирует работу некоммерческой общественной сферы, национальную сохранность;
5) может помочь ускорять освоение высоких технологий;
6) национализирует собственность разорившихся компаний;
7) считается гарантом почти всех интернациональных и внутренних договоров и согласований;
8) делает подходящие условия для становления частного предпринимательства;
9) разрешает выравнивать удары кризисов, методом понижения налогообложения и применения муниципальных запасных фондов.
Управление государственной собственностью – это управление ходом ее действенного применения и воспроизводства в нужном масштабе и качестве, также работа муниципальных органов, роль субъектов РФ в гражданско-правовых отношениях, воплощение правомочий владения, использования и постановления в отношении объектов государственной принадлежности.
Управление государственной собственностью осуществляется:
- согласно с Гражданским кодексом РФ и прочими нормативно-правовыми актами, регулирующими имущественные дела в РФ;
- системой федеральных органов исполнительной власти (Правительство РФ, министерства, муниципальные комитеты, агентства, уполномоченные правительством особые органы).
Главные функции управления государственной собственностью, возложены на Министерство имущественных взаимоотношений РФ.
Органы, исполняющие управление, указание и использование государственной собственностью выполняют принципиальные функции:
- вырабатывают и реализуют стратегию управления развитием муниципального предпринимательства;
- сформировывают муниципальные мотивированные программы, проекты и госзаказы;
- создают приспособленную к рынку конкурентоспособную структуру управления объектами муниципального сектора;
- вырабатывают политику ценообразования при размене между муниципальными предприятиями и рыночными формированиями;
- занимаются решением стратегических и текущих задач ресурсного обеспечивания муниципальных компаний (хозяйств).
Нормативно-правовые акты предусматривающие ведение Реестра федеральной собственности, Реестра собственности субъектов РФ и Реестра городской собственности:
1) Распоряжение ВС РФ № 3020-I «О разделении государственной принадлежности в России на федеральную собственность, муниципальную собственность республик в составе России, краев, областей, автономной области, автономных округов, населенных пунктов Столицы и Санкт-Петербурга и государственную собственность».
2) Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и городской собственности и порядке оформления прав собственности, подтвержденное постановлением Президента РФ.
3) Распоряжение Правительства РФ № 784 «О передаче отдельных видов объектов недвижимости, оказавшихся в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ».
Проблема разделения государственной принадлежности допустима в Распоряжении Пленума ВАС РФ «О неких вопросах практики разрешения споров, связанных с охраной права собственности и прочих вещных прав» № 8.
Разгосударствление и приватизация собственности
При переводе экономики РФ на рыночные отношения одной из основных задач стали разгосударствление и приватизация собственности.
Разгосударствление и приватизация собственности считаются трудным и противоречивым действием, энергичную роль в нем обязано играть правительство, которое должно обеспечить баланс интересов частных лиц и всего сообщества.
Приватизация - это процесс перевоплощения государственной собственности в личную собственность физических и юридических лиц, переход прав принадлежности от страны к частным лицам на критериях абсолютной реализации муниципальных компаний частным лицам либо реализации доли активов и делегирования прав по постановлению муниципальным имуществом.
Цели приватизации собственности:
• обеспечивание равенства в функционировании разных форм собственности;
• уравнивание прибылей разных групп и слоев народонаселения;
• перераспределение заработков и имущества, создание класса собственников;
• становление фондового рынка.
Методы проведения приватизации принадлежности:
• реализация компаний, активов ликвидированных компаний по состязанию;
• реализация компаний на аукционе;
• реализация долей (акций) в капитале компаний (акционирование);
• выкуп имущества компаний, сданных в аренду.
Приватизация должна содействовать увеличению производительности функционирования российских компаний; при отчуждении государственной принадлежности обязаны предусматриваться общественные нюансы проблемы.
Приватизация носит возмездный характер, а разгосударствление сможет иметь различные формы.
Приватизация — это процесс разгосударствления принадлежности на средства производства, имущество, жилище, территорию, естественные ресурсы, исполняется методом бесплатной передачи либо распродажи объектов государственной принадлежности в собственность заинтересованных лиц.
Приватизацию следует рассматривать как 1 из форм разгосударствления, хотя разгосударствление может быть и в отсутствии приватизации (смена владельца не случается, следует процесс децентрализации в пределах муниципального управления собственностью).
Разгосударствление - это уменьшение удельного веса государственной принадлежности в целом ее размере. Главным направлением разгосударствления стала приватизация государственной и городской собственности.
Соответствующие специфики разгосударствления в РФ:
• глобальный характер,
• реализация государственной собственности по наименьшим тарифам.
Разгосударствление взаимоотношений собственности сводится к 3 главным нюансам:
- к созданию разнообразных типов хозяйств;
- к преображению хозяйств, остающихся в муниципальном ведении, освобождении их от административно-командного диктата;
- к приватизации.
Принято выделять 3 процесса разгосударствления:
1. Конкретное разгосударствление: уменьшение функции муниципальных органов по управлению предприятиями, расширение их прав в принятии финансовых решений. Не случается перемена форм собственности.
2. Переустройство государственной собственности в фирмы иных (негосударственных) форм собственности.
3. Преображение государственных и разных видов коллективной собственности в личную.
Регистрация государственного имущества
Закон № 250-ФЗ внес изменения в порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный кадастровый учет объектов недвижимости, а также в порядок предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). В статье рассмотрены наиболее значимые изменения, затронувшие регистрацию прав на недвижимость и кадастровый учет объектов недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимость
Одним из многочисленных новшеств является закрепление законодателем нормы, позволяющей осуществлять ведение Единого государственного реестра прав только на электронном носителе. Ранее данная норма обязывала вести данный реестр на бумажном и на электронном носителях (пп. «е» п. 7 Закона № 250-ФЗ).
Появляется возможность подачи заявления о государственной регистрации прав в электронной форме, что позволит заявителям избежать очередей при подаче документов. Также заявители теперь не обязаны представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для госрегистрации прав документами. Но, если информация об уплате госпошлины будет отсутствовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не будет представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для госрегистрации прав, к рассмотрению не принимаются. Данные документы, по истечении 18 календарных дней с момента их поступления, в случае наличия в заявлении соответствующего указания, выдаются заявителю лично или направляются ему посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. При подаче документов в электронной форме заявителю направляется электронное уведомление о непринятии заявления и таких документов к рассмотрению (п. 4 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) в ред. Закона № 250-ФЗ.
Днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для госрегистрации прав документов в случаях, если вместе с таким заявлением не представлен документ об уплате госпошлины, является день представления заявителем документа об уплате госпошлины или получения территориальным органом Федеральной регистрационной службы сведений об уплате госпошлины (п. 8 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).
Особое внимание привлекают изменения, затронувшие удостоверение государственной регистрации прав. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе (ст. 14 Закон № 122-ФЗ).
Закон № 250-ФЗ регламентировал порядок подачи заявлений о госрегистрации прав и необходимых документов на линейные объекты (п. 1.1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).
Признана утратившей силу норма, согласно которой государственная регистрация прав осуществляется по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Но можно предположить, что регистрация так и будет производиться по местонахождению недвижимости.
Несмотря на возможность подачи заявления о госрегистрации прав в электронном виде, документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, и иные необходимые для госрегистрации прав документы, должны быть представлены в форме документов на бумажном носителе (ч. 5 ст. 18 Закона № 122-ФЗ).
Во избежание неоднозначного толкования определения технической ошибки органом, осуществляющим госрегистрацию прав на недвижимость, законодатель уточнил, что к таковым может быть отнесено.
К технической ошибке относятся: описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенные территориальным органом Федеральной регистрационной службы при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в ЕГРП, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРП. Но исправление технической ошибки в записях, допущенной при госрегистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 21 Закона № 122-ФЗ).
Интересен и тот факт, что орган, осуществляющий госрегистрацию прав, может без заявления правообладателя вносить в ЕГРП изменения, содержащиеся в базовых государственных информационных ресурсах, относительно сведений о правообладателе, которые не влекут за собой переход, прекращение права, ограничение (обременение) права на объект недвижимости. Но при этом он обязан в течение пяти дней уведомить об этом правообладателя (ст. 21.1 Закона № 122-ФЗ).
Законом № 250-ФЗ конкретизированы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества. Для регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества необходимы правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества (например, свидетельство о собственности) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство (п. 1 ст. 25 Закона № 122-ФЗ).
ИЖС
Из перечня документов, которые подтверждают факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, исключен кадастровый паспорт. А до 1 марта 2015 г. разрешение на ввод в эксплуатацию не запрашивается, и для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства необходимо представить только правоустанавливающий документ на земельный участок (п. 4 ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ).
При госрегистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве аренды, не проводится.
То есть теперь смена арендатора земельного участка при продаже объекта недвижимости регистрируется в заявительном порядке (ст. 25.5 Закона № 122-ФЗ).
Нововведением является возможность внесения в ЕГРП записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее (п. 1 ст. 28.1 Закона № 122-ФЗ). Данная запись погашается на основании заявления предшествующего правообладателя, представленного в течение трех месяцев с момента ее внесения. Также запись о возражении может быть погашена до истечения трех месяцев на основании решения государственного регистратора или на основании вступившего в силу судебного акта о погашении этой записи. Законодателем установлено право собственника объекта недвижимости подать заявление о невозможности госрегистрации права без его личного участия (п. 2 ст. 28.1 Закона № 122-ФЗ). На основании такого заявления в ЕГРП вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации. Такая запись является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом на госрегистрацию, соответствующего объекта недвижимости. Таким образом, законодатель предоставляет собственнику возможность обезопасить себя от незаконных продаж, организуемых мошенниками.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества
Законодатель установил, что при ведении государственного кадастра недвижимости применяется только единая государственная система координат, но вместе с тем допускается применение установленных в отношении кадастровых округов местных систем координат (ч. 4 ст. 6, ч. 5 ст. 47 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) в ред. закона № 250-ФЗ.
Расширен состав дополнительных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости (ч. 2 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Данные сведения необходимы для проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.
Законом № 250-ФЗ конкретизировано, что публичные кадастровые карты ведутся в электронном виде и их просмотр на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) происходит без подачи запросов и взимания платы, то есть они остались доступными для всех (ч. 4 ст. 13 Закона № 221-ФЗ).
В качестве отдельного вида предоставления Росреестром сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, законодатель закрепил кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. 4.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ). Эта справка представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и его кадастровом номере. Как и прежде, она предоставляется бесплатно по запросу любых лиц.
Произведены изменения и в информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости. В частности, закон № 221-ФЗ дополнен обязанностью органов охраны объектов культурного наследия (Росохранкультура) направлять в Росреестр в срок не более чем 5 рабочих дней со дня принятия соответствующих решений документы, необходимые для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений, например, о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации или об их исключении (ч. 2 ст. 15 Закона № 221-ФЗ).
Согласно новым нормам, в качестве заявителей об учете изменений объектов недвижимости в связи с изменением сведений о категории земли, к которой отнесен земельный участок, или адреса объекта недвижимости могут обращаться любые лица (ч. 3.1 ст. 20 Закона № 221-ФЗ).
Утратила силу статья, определяющая место кадастрового учета по местонахождение объекта недвижимости. Теперь заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа (ч. 1 ст. 21 Закона № 221-ФЗ). Значит, заявитель может обратиться не только непосредственно по местонахождению объекта недвижимости, но и в пределах всего субъекта РФ, на котором находится объект недвижимости (кадастровый округ – единица кадастрового деления территории Российской Федерации, границы которой, как правило, совпадают с границами территории субъекта РФ).
Другие изменения
Законодатель продолжает развивать электронный документооборот госорганов. Так, документы, подлежащие выдаче заявителю после осуществления кадастрового учета, направляются ему Росреестром в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования. Но если в заявлении будет указано о необходимости получения таких документов в форме документов на бумажном носителе, орган кадастрового учета обязан выдать такие документы заявителю лично под расписку (ч. 2.1, ч. 3 ст. 23 Закона № 221-ФЗ).
Увеличен срок, по истечении которого сведения в отношении объекта недвижимости, который поставлен на учет, но государственная регистрация права на который не осуществлена, аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Данные действия теперь производятся по истечении пяти лет со дня постановки на учет такого объекта недвижимости. Если ранее орган кадастрового учета после исключения сведений самостоятельно направлял заявителю документы, то теперь они выдаются в течение одного года со дня исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости заявителю на основании заявления (ч. 4 ст. 24 Закона № 221-ФЗ).
Произошли изменения и в основаниях приостановления осуществления кадастрового учета или в отказе его осуществления. Если ранее при подаче заявления о кадастровом учете или необходимых для кадастрового учета документов, по форме либо содержанию не соответствующих установленным требованиям, заявителю отказывали в осуществлении кадастрового учета, то теперь орган кадастрового учета просто приостанавливает осуществление кадастрового учета (п. 5 ч. 2 ст. 26 Закона № 221-ФЗ). Также уточнен перечень лиц, имеющих право на обжалование в судебном порядке решения о приостановлении: – заявитель и его представитель или кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, акт обследования, представленные для осуществления кадастрового учета (ч. 10 ст. 26 Закона № 221-ФЗ).
Что касается межевого плана, технического плана, акта обследования, то данные документы подготавливаются в форме электронных документов и заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего их. В случаях, предусмотренных договором подряда, данные документы могут подготавливаться в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего их (ч. 11 ст. 38, ч. 9 ст. 41, ч. 2 ст. 42 Закона № 221-ФЗ).
В заключение можно сделать вывод, что изменения, внесенные законом № 250-ФЗ, направлены на восполнение пробелов и устранение недостатков при осуществлении государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав на имущество
Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности - законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов, платить за пего налоги и др. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом.
В мире существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская.
Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований ответственность несет уже страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.
Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в ЕГРПН, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.
В России была принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривала существенные изменения действовавшей на тот момент практики учета недвижимости в основном как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, БТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирующих учреждений Минюста России, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости.
Как известно, познание любого экономико-правового процесса начинается с четкого определения используемых терминов или понятий и синтетического представления изучаемого явления в целом. Учитывая, что авторизованные таблицы и схемы, как классический способ сжатого изложения информации, имеют строгое правовое содержание, соответствующее действующим нормативным актам, комментарии к ним в данном случае будут излишними или достаточно краткими.
Земельным участком принято считать поверхность земли, имеющую четкие географическое положение и правовое отношение. На плане (чертеже) земельного участка указываются поворотные точки границ, юридически оформленные со смежествами, дирекционные углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты. Кадастровый номер земельного участка идентифицируется но шести позициям: субъект РФ, район, сельская администрация, населенный пункт, квартал и номер участка. Если к нему добавить инвентарный номер здания, то получится кадастровый номер всего объекта недвижимости.
Базовые понятия:
№ п/п
Термин
Основное содержание
1
Недвижимость, нрава на которую подлежат государственной регистрации
Земельные участки и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы
2
Сервитут
Право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут - вещное право на здание, сооружение, помещение - может существовать без связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимости сервитут является обременением
3
Кадастровый номер
Уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый при инвентаризации на весь период его существования. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания или сооружения, а помещения - из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения
4
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости
Описание и индивидуализация объекта недвижимости, позволяющие однозначно выделить его из других объектов с присвоением ему кадастрового номера
5
Регистрационный округ
Территория, на которой осуществляют деятельность территориальные органы Росреестра, уполномоченные вести государственный кадастровый учет недвижимости, госрегистрацию прав на недвижимость и сделки с ним и государственный кадастр недвижимости. Создастся субъектами РФ, как правило, в границах административно-территориальных единиц
6
Ограничения (обременения)
Наличие установленных законом или уполномоченным органом условий и запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимости (сервитута, доверительного управления, аренды, ареста и др.)
7
Сделки с недвижимым имуществом
Правовые действия, направленные на установление, изменение, передачу и прекращение прав на недвижимое имущество
Чтобы усвоить новые правила регистрации прав на недвижимое имущество, надо сформировать ответы, по крайней мере, на три основных вопроса: какие права на недвижимость и сделки с нею подлежат государственной регистрации, какие органы ее осуществляют и какой порядок проведения регистрации установлен новым законом.
Ответы на поставленные вопросы содержатся в авторизованных схемах, имеющих соответствующие заголовки, по которым легко сориентироваться. Но сначала рассмотрим цели и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В общем виде регистрация нрав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных (возникновения, ограничения, перехода или прекращения) прав на объекты недвижимости.
В настоящее время в России действует единая система регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). В соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.
Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейшие цели:
- обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;
- формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.
Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество:
№ п/п
Принцип
Содержание
1
Обязательность
Вещные права на недвижимость и их ограничения во всех случаях подлежат госрегистрации
2
Законность
Должны соответствовать законодательству:
o действия лиц по установлению, изменению и прекращению гражданских прав и обязанностей по недвижимости
o государственные органы вправе действовать строго по закону
o гражданские права лиц могут быть ограничены только по закону и в мере, необходимой для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ)
3
Достоверность записей в ЕГРПН
Зарегистрированные права на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке
4
Приоритет ранее зарегистрированных прав
Не должно быть противоречий между заявленными правами на данный объект недвижимости (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации), иначе - отказ в госрегистрации
4
Двойная регистрация
В сделках с отчуждением, например, квартир госрегистрации подлежат и сама сделка (договор), и переход права на недвижимость к приобретателю. При ипотеке регистрируются договор и обременение объекта недвижимости
5
Единство
Госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется одним органом (Росреестр) по единой системе записей в ЕГРПН
6
Гласность
Информация о госрегистрации недвижимости имеет открытый характер. Любое лицо по письменному заявлению может получить информацию из ЕГРПН об объекте недвижимости
7
Преемственность
Ранее возникающие права на недвижимость (учтенные в БТИ, земельном комитете, местной администрации) считаются действительными и не требуют госрегистрации в ЕГРПН, которая осуществляется при совершении сделок с объектом недвижимости или по желанию граждан без оплаты
Регистрация уже имеющегося права на недвижимость - это не обязанность собственника или иного владельца, а его право. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие закона о регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). То же самое относится и к сделкам с недвижимостью: согласно ст. 164 ГК РФ они подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госрегистрации прав (п. 1 ст. 2).
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Управление государственным имуществом
Государственный сектор служит естественной основой развития всего национального хозяйства. Он включает комплекс хозяйственных и социальных объектов, полностью или частично принадлежащих федеральным, региональным или местным органам власти и контролируемых ими. Его размеры отражают экономическую и социальную роль государства как организатора производства, инвестора, потребителя конечной продукции. Государственный сектор образуют, прежде всего, отрасли, жизненно необходимые для страны, с высокой капиталоемкостью, оказывающие населению дешевые услуги.
В государственной собственности находятся природные ресурсы (леса, водоемы, недра), являющиеся базовыми для функционирования национального хозяйства (недра фиксируются или в государственном фонде, или переданы по лицензиям для изучения и разработки), железные дороги, трубопроводы, порты, недвижимость и некоторые другие объекты.
Государственными являются более 45 тыс. предприятий и учреждений, в том числе около 7,5 тыс. унитарных предприятий; государство участвует в 3900 акционерных обществах, в 2500 из которых ему принадлежат более 25% акций; в 580 АО используется право «золотой акции». Россия как правопреемник СССР имеет права на интеллектуальную собственность в советских разработках оружия и боевой техники, его модернизация без участия России неправомерна.
Для организации управления государственная собственность разграничена на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную.
Объекты государственной собственности относятся к тому или иному уровню собственности независимо от того, на чьем балансе они находятся, какова ведомственная подчиненность предприятий. Критерии отнесения объектов к федеральной собственности подразделяются на структурные (производственные, непроизводственные, ценные бумаги) и функциональные (отраслевые, территориальные, доля в экономике).
Базовый перечень объектов федеральной собственности определен Конституцией РФ. Федеральная собственность и управление ею находятся в ведении Российской Федерации. Управление федеральной собственностью осуществляет Правительство РФ.
Разграничение государственной собственности, владение, пользование и распоряжение землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.
Целью управления государственным имуществом является удовлетворение общественных потребностей, выполнение внутренних и внешних обязательств Правительства РФ и мобилизация доходов в бюджетную систему. Оно осуществляется на основе законодательства указов Президента РФ (по вопросам, по которым не приняты законы) и включает пользование, сдачу в аренду, отчуждение, передачу в доверительное управление, в залог и другие операции.
Имущество закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение, а также передается в аренду другим организациям. Незакрепленное имущество (средства бюджетов и др.) составляет государственную казну Российской Федерации или субъекта РФ.
Заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества осуществляется, как правило, на конкурсной основе; 10% арендной платы направляется на финансирование деятельности, связанной с управлением имуществом.
К государственному сектору относят следующие хозяйствующие субъекты:
- государственные унитарные предприятия;
- государственные учреждения;
- акционерные общества, в которых контрольный пакет голосующих акций находится в государственной собственности (более 50%).
Минэкономразвития России разрабатывает систему показателей функционирования государственного сектора.
Правительство РФ утверждает план поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества Минэкономразвития России осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по выполнению плана. Основными планируемыми источниками доходов являются средства от аренды федерального имущества, использования имущества, находящегося за рубежом, дивиденды по акциям в федеральной собственности.
Доходы и средства государственного бюджета и внебюджетных фондов размещаются на счетах Федерального казначейства Минфина России, которые открываются в учреждениях Банка России или привлекаемых для этого на конкурсной основе коммерческих банках.
При управлении государственным имуществом применяются режим хозяйственного ведения и оперативного управления, доверительное управление, соглашения о разделе продукции.
Сделки с государственным имуществом
Как государство, так и муниципальные образования в современной России продолжают оставаться субъектами, имеющими в собственности наибольшее количество недвижимости и иных материальных объектов. Следовательно, есть резоны для сокращения избыточной части публичного имущества, не задействованного в реализации федеральных, региональных и муниципальных функций. Рыночные механизмы приватизации публичной собственности предполагают, прежде всего, извлечение максимального дохода от продажи имущества за счет применения конкурентных процедур, информационной открытости и обеспечения частным лицам равных прав доступа к торгам.
Однако, как отмечается в литературе, необходимость защиты ряда конституционно значимых ценностей, выполнения социальных обязательств обусловливает возможность отступления от аукционных (конкурсных) процедур отчуждения имущества из публичной собственности, а равно и от рыночных механизмов предоставления его во временное пользование частным лицам.
Рассмотрим правовые формы таких отступлений более подробно.
Государственная или муниципальная гарантия
Государственная или муниципальная гарантия (государственная гарантия Российской Федерации, государственная гарантия субъекта РФ, муниципальная гарантия) — вид долгового обязательства, в силу которого Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование (гарант) обязаны при наступлении предусмотренного в гарантии события (гарантийного случая) уплатить лицу, в пользу которого предоставлена гарантия (бенефициару), по его письменному требованию определенную в обязательстве денежную сумму за счет средств соответствующего бюджета в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства отвечать за исполнение третьим лицом (принципалом) его обязательств перед бенефициаром (ст. 6 Бюджетного кодекса РФ). Определяет БК РФ и порядок предоставления государственной и муниципальной гарантии (ст. 115-117). Их специфика состоит в том, что они предоставляются в пределах предусмотренных бюджетных ассигнований после проверки финансового состояния лица, испрашивающего гарантию, являются безвозмездными, обычно покрывают обеспечиваемое обязательство частично и могут не предусматривать предъявление регрессного требования гаранта к неисправному должнику. Отдельные виды гарантий имеют и другие особенности, установленные в законе о бюджете на соответствующий год и в постановлениях Правительства РФ. Это существенно отличает государственные и муниципальные гарантии от традиционных гарантий и поручительств, предусмотренных ГК РФ, и не дает оснований рассматривать их в качестве разновидности таких гарантий и поручительств.
Как отмечает О. Садиков, государственные и муниципальные гарантии представляют собой новую, более гибкую обеспечительную меру, созданную благодаря развитию рыночных отношений.
На практике возникает вопрос: применимы ли к институту государственной или муниципальной гарантии общие положения об обязательствах, содержащиеся в ГК РФ?
Государственная (муниципальная) гарантия — не поименованный в главе 23 ГК РФ «Обеспечение исполнения обязательств» способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, при котором публично-правовое образование дает письменное обязательство отвечать за исполнение лицом, которому дается гарантия, обязательств перед третьими лицами полностью или частично (п. 1 ст. 115 БК РФ, п. 1 ст. 329 ГК РФ). Такой вывод содержится в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ № 23 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации» (далее — постановление Пленума ВАС РФ № 23). На основании приведенного вывода можно сделать заключение о возможности применения к правоотношениям с участием публичных образований в силу п. 2 ст. 124 ГК РФ норм, определяющих участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.
Соответственно к правоотношениям, возникающим в связи с выдачей государственных (муниципальных) гарантий, применяются нормы ст. 115-117 БК РФ, устанавливающие особенности правового регулирования указанных правоотношений и обусловливаемые спецификой их субъектного состава, общие положения ГК РФ о способах обеспечения исполнения обязательств (ст. 329), а также в силу сходства данных правоотношений с отношениями, урегулированными нормами § 5 главы 23 Кодекса, — нормы о договоре поручительства (п. 1 ст. 6).
Этот вывод уточнен в постановлении Пленума ВАС РФ № 17 о внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ № 23, в п. 2 которого указано, что нормами БК РФ, вступившими в силу с 1 января 2008 года, существенно сужена сфера применения положений § 5 главы 23 ГК РФ о договоре поручительства в порядке аналогии закона к правоотношениям, возникающим в связи с государственными (муниципальными) гарантиями.
Анализ бюджетного законодательства РФ свидетельствует о правовых особенностях государственных и муниципальных гарантий как обеспечительной меры и не позволяет отождествлять их с поручительством. К таким гарантиям в силу их гражданско-правовой природы должны применяться общие положения гражданского права, в частности о действительности сделок и порядке исполнения денежных обязательств.
По мнению О. Садикова, существование вне рамок ГК РФ распространенного в современной практике института государственных и муниципальных гарантий следует считать недочетом общих кодификационных работ в области гражданского права. Данный пробел желательно восполнить.
Ранее действовавшая (до вступления в силу Федерального закона № 63-Ф3 «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведении в соответствие с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации») редакция п. 4 ст. 115 БК РФ предусматривала предоставление бюджетных гарантий, как правило, на конкурсной основе. Хотя из формулировки «как правило» вытекало, что проведение конкурса — сфера регулирования законодательства субъектов РФ, в большинстве случаев субъекты РФ устанавливали в бюджетах на очередной год обязательность проведения конкурсов. Например, законом Республики Мордовия о бюджете (ст. 40) предусматривалась дача государственных гарантий Республики Мордовия на конкурсной основе при выполнении условия по сохранению величины государственного долга.
Действующий Бюджетный кодекс РФ конкурсную основу дачи гарантий исключил, что представляется вполне логичным шагом, так как словосочетание «как правило» вызывало, по меньшей мере, недоумение.
Залог государственного или муниципального имущества
На практике ряд проблем возник при рассмотрении вопроса о правомерности передачи государственного или муниципального имущества в залог в обеспечение исполнения обязательств третьих лиц: является ли такая передача государственной или муниципальной гарантией и какие условия необходимо соблюсти для обеспечения действительности соответствующего договора, с очевидностью характеризуемого высоким уровнем коррупционных рисков?
Прежде всего, надо провести четкую разграничительную линию между институтом государственной и муниципальной гарантии и договором залога публичного имущества.
Пунктом 4 постановления Пленума ВАС РФ № 23 установлено, что к правоотношениям, возникающим в связи с выдачей указанных гарантий, применяются ст. 115-117 БК РФ и общие положения ГК РФ о способах обеспечения исполнения обязательств (ст. 329). К данным правоотношениям по аналогии также применяются нормы о договоре поручительства.
Главное отличие, на понимании которого должен базироваться анализ рассматриваемых институтов, состоит в том, что государственная (муниципальная) гарантия и залог имущества основываются на различных источниках возмещения убытков в пользу бенефициара. Если при гарантии возмещение идет за счет средств соответствующего бюджета, то при залоге источником выступает стоимость заложенного (и реализованного) имущества. Именно поэтому к договору ипотеки публичного имущества неприменимы положения о государственной (муниципальной) гарантии. Данные выводы подтверждаются судебной практикой.
В соответствии с распоряжением администрации области общество с ограниченной ответственностью заключило кредитный договор с банком. В обеспечение его исполнения между главным управлением государственного имущества администрации области и банком был заключен договор залога недвижимости, по условиям которого залогодатель передал в залог двенадцать объектов недвижимости, являющихся собственностью области.
Основанием к признанию указанного договора недействительным послужило, в частности, нарушение процедуры предоставления областных государственных гарантий в виде залогового фонда, предусмотренной ст. 115-117 БК РФ. По мнению истца (главного управления государственного имущества администрации области), заемщик денежных средств не являлся участником инвестиционного проекта областного уровня и предоставление ему гарантии возвратности заемных средств в виде залогового фонда было необоснованным.
Суд первой инстанции отказал в иске в связи с отсутствием основания для признания оспариваемой сделки недействительной.
Суд кассационной инстанции поддержал решение суда первой инстанции, оставив его в силе исходя из следующего. Заключение оспариваемого договора не является государственной областной гарантией, поскольку залог представляет собой способ обеспечения обязательства, согласно которому удовлетворение залогодержателю выплачивается не за счет средств областного бюджета, а за счет средств от реализации заложенного имущества (постановление ФАС Центрального округа № А14-16525/2004/603/32).
Схожие выводы содержатся и в постановлении ФАС Центрального округа по делу № А14-10176-2006-403/30.
Но если залог государственного или муниципального имущества не является государственной и муниципальной гарантией, каким образом определять субъекта, чьи обязательства будут обеспечиваться залогом публичного имущества?
В законодательстве РФ не содержится прямое требование о необходимости проведения торгов на право быть лицом, в обеспечение обязательств которого будет передано в залог муниципальное имущество. Однако следует помнить, что согласно ч. 1 ст. 15 Федерального закона N2 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления, иным осуществляющим их функции органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
По мнению ФАС России, чтобы избежать нежелательных последствий, вызванных действиями перечисленных органов власти по передаче государственного или муниципального имущества в залог, выбор лица, исполнение обязательств которого обеспечивается залогом названного имущества, необходимо осуществлять путем проведения публичных процедур (торгов).
Впрочем, единообразная судебная практика, подтверждающая данную позицию, пока не сложилась.
В постановлении ФАС Центрального округа № Ф10-4194/09 по делу № А64-162/09-8 выражен такой подход.
Между банком (кредитор) и кооперативом (заемщик) был заключен кредитный договор, согласно условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит.
В обеспечение исполнения кредитных обязательств заемщика между администрацией района (залогодатель) и банком (выступающим по отношению к администрации залогодержателем) был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости).
Администрацией района было дано согласие выступить залогодателем муниципального имущества при заключении кредитного договора.
Ссылаясь на несоответствие договора об ипотеке нормам Закона о защите конкуренции и ч. 1 ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон № 131-Ф3), заместитель прокурора области обратился в арбитражный суд с иском о признании договора залога недвижимого имущества недействительным.
Признавая оспариваемый договор недействительным, суд первой инстанции исходил из следующего. В нарушение требований ст. 15 Закона о защите конкуренции договор об обеспечении исполнения обязательств заемщика администрацией района заключен без проведения конкурса среди заинтересованных субъектов на право получения обеспечения кредитных обязательств в виде залога муниципального имущества; в нарушение ч. 1 ст. 50 Закона № 131-Ф3 муниципальное имущество при заключении спорного договора использовалось не для решения вопросов местного самоуправления.
Суд кассационной инстанции пришел к противоположному выводу. Оценивая договор ипотеки с позиции его соответствия ст. 15 Закона о защите конкуренции, суд исходил из содержащихся в названной статье положений о необходимости проводить конкурсы при заключении договоров, стороной которых являются властные органы. Таким образом, заключение оспариваемого договора без проведения предварительного конкурса не может оцениваться как основание для признания его недействительным в силу ст. 15 указанного Закона.
Статья 50 Закона № 131-ФЗ не ограничивает использование имущества, находящегося в муниципальной собственности, в качестве предмета залога.
Статья 21 Закона о защите конкуренции не называет в качестве последствия нарушения порядка предоставления государственной или муниципальной помощи ничтожность соответствующей сделки, но устанавливает ее оспоримость при наличии доказательств признания акта о предоставлении государственной или муниципальной помощи недействительным, если исполнение акта привело или могло привести к недопущению или устранению конкуренции.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для признания недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости), заключенного между администрацией района и банком, неправомерны. В связи с этим принятые ими судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения — об отказе прокурору области в удовлетворении исковых требований.
Разумеется, в рассматриваемых случаях речь шла об имуществе, приватизация которого напрямую не запрещена законом. Если же предметом ипотеки будет здание, строение или сооружение, передача которого в частную собственность не допускается, данный факт станет достаточным основанием для признания этого договора недействительным даже без применения Закона о защите конкуренции. Такая позиция отражена, например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа по делу № А39-202/2008-24/14.
Хотя в нынешней редакции Закона о защите конкуренции в определенной мере иссякла почва для споров, некоторые недоработки этого Закона весьма актуальны.
Так, сохранилась возможность передавать государственное или муниципальное имущество в обеспечение исполнения обязательств в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Это, например, заключение договора с некоммерческими организациями, созданными в форме ассоциации или союза, или социально ориентированными некоммерческими организациями. Поскольку цели деятельности последних, указанные в ст. 31 Федерального закона № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», весьма разнообразны, к таковым можно отнести практически любые из них.
Несложно смоделировать ситуацию, при которой на заложенное в обеспечение обязательств хозяйственного общества перед названной некоммерческой организацией государственное или муниципальное имущество будет обращено взыскание и оно перейдет в ее собственность.
Аренда государственного или муниципального имущества
Если залог государственного или муниципального имущества в обеспечение исполнения обязательств хозяйственных обществ на практике встречается относительно редко, то споры по поводу заключения договора аренды без конкурса становятся предметом судебных разбирательств гораздо чаще. Поскольку в Законе о защите конкуренции содержится указание на заключение договора аренды публичной недвижимости только по результатам конкурса (кроме прямо оговоренных случаев), споры возникают в основном при тех или иных вариантах продления или перезаключения договора с бывшими арендаторами или субарендаторами.
Как правило, позиция судов однозначна и сводится к признанию недействительным договора аренды, заключенного без проведения конкурса, со ссылкой на ст. 17 Закона о защите конкуренции.
Основная аргументация, встречающаяся в судебных актах по спорам о признании подобного договора аренды недействительным, отражена в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № АЗЗ-18697/2010.
Управление имущества администрации города обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании недействительными решения и предписания антимонопольного органа, который на основании поступившего из прокуратуры заявления о нарушении управлением норм антимонопольного законодательства, выразившемся в заключении договора аренды без проведения торгов или без предварительного согласования с антимонопольным органом, возбудил дело, в ходе производства по которому установлены следующие обстоятельства.
Между управлением (арендодатель) и ООО (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество — нежилое помещение.
Ранее ООО являлось субарендатором спорного нежилого помещения по договору субаренды, заключенному индивидуальным предпринимателем, передавшим обществу право аренды на спорное нежилое помещение на основании договора аренды, заключенного с управлением.
Решением антимонопольного органа управление признано нарушившим ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции, так как совершило действия, ограничивающие (могущие ограничить) конкуренцию: оказание ООО муниципальной помощи в виде предоставления муниципального имущества без проведения торгов и без предварительного согласования с антимонопольным органом.
Антимонопольный орган вынес предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства (ст. 15 Закона о защите конкуренции): возвратить муниципальное имущество, переданное ООО по договору аренды объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, в казну муниципального образования.
Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из отсутствия в актах антимонопольного органа нарушения прав и законных интересов заявителя.
ФАС, установив, что арендодатель при заключении договора аренды предоставил ООО (арендатору) муниципальную помощь (преференцию) без проведения торгов и предварительного согласия антимонопольного органа, посчитал обоснованным признание антимонопольным органом арендодателя нарушившим ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции в части предоставления обществу муниципальной помощи в нарушение порядка, установленного главой 5 названного Закона.
Согласно прямому указанию Закона не является муниципальной помощью предоставление преимущества отдельному лицу по результатам торгов.
Из системного анализа приведенных норм судами сделан вывод о том, что предоставление муниципального имущества по иным основаниям, чем перечислены в ст. 19 Закона о защите конкуренции, расценивается в качестве муниципальной помощи. Оказание хозяйствующему субъекту такой помощи дает ему определенные преимущества по сравнению с другими участниками рынка, в том числе потенциальными, в связи с чем подлежит соблюдению установленный антимонопольным законодательством порядок.
Предоставление муниципального имущества в аренду без предварительного согласия антимонопольного органа, без проведения торгов является нарушением порядка оказания муниципальной помощи, предусмотренного Законом о защите конкуренции.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что на момент заключения договора аренды в отношении спорного нежилого помещения Закон о защите конкуренции не действовал, в связи с чем заключение договора аренды до введения в действие ст. 17.1 Закона не может быть расценено как предоставление муниципальной помощи с нарушением антимонопольного законодательства, суд кассационной инстанции посчитал несостоятельным.
Таким образом, поскольку антимонопольный орган доказал соответствие закону оспариваемых актов, а заявитель не представил доказательств нарушения этими актами его прав и законных интересов, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований, что было подтверждено кассационной инстанцией.
В ч. 2 ст. 51 Закона № 131-ФЗ за органами местного самоуправления закреплено право передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (субъекта РФ) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.
Анализ используемых судами норм права в совокупности со ст. 447 ГК РФ, предусматривающей возможность заключения договора на торгах, свидетельствует о том, что законодательство о конкуренции запрещает органам местного самоуправления и государственным органам передавать муниципальное и государственное имущество отдельным хозяйствующим субъектам без проведения торгов либо без осуществления иных публичных процедур, при соблюдении которых другие потенциальные участники рынка имеют равную возможность реализовать право на получение такого имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона о защите конкуренции государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, иных осуществляющих их функции органов или организаций только с предварительного согласия антимонопольного органа, выраженного в письменной форме. Причем органы публичной власти, в том числе органы местного самоуправления или организации, имеющие намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию, подают в антимонопольный орган заявление о даче согласия на ее предоставление по форме, определенной федеральным антимонопольным органом. Преференция, как уже было отмечено, выражается в разнообразных формах, а не только в виде финансовой помощи.
Однако в приведенной позиции, разделяемой в основном судебной практикой, можно найти уязвимое место.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. То есть при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения момент заключения договора не изменяется, а, следовательно, не возникают новые правоотношения, а сохраняются уже существующие. Новые правоотношения возникают только при заключении нового договора.
Итак, если договор аренды в рассмотренном в качестве примера споре содержал положение об автоматической пролонгации договора на тех же условиях, заключение дополнительного соглашения, исходя из логики ст. 422 ГК РФ, не следует расценивать как нарушение антимонопольного законодательства. Правоотношения, которые были основанием для заключения дополнительного соглашения (если договор с указанным условием подписан до введения в Закон о защите конкуренции ст. 171), возникли до вступления в силу упомянутой нормы, из чего можно сделать вывод, что к ним должны применяться положения Закона в редакции, действовавшей на момент его принятия. Иное толкование противоречит ст. 422 ГК РФ.
Однако по общему правилу договор аренды государственного и муниципального имущества, заключенный без проведения конкурса или как минимум согласования с антимонопольным органом, признается не соответствующим закону (такая позиция отражена и в других судебных актах, например в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа № АЗЗ-18695/2010, № А19-11879/09 и др.).
Есть, впрочем, и противоположные по смыслу решения.
Например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа по делу № А26-1179/2010 указано следующее. Хотя возобновление администрацией муниципального образования договора аренды муниципального имущества без проведения торгов формально обладало признаками нарушения ч. 3 ст. 17 Закона о защите конкуренции, но с учетом специфики предмета спорного договора (передача объектов электросетевого хозяйства с целью обеспечения населения электроэнергией и исключения негативных последствий) суд посчитал, что поведение администрации не содержало в себе антиконкурентного компонента. Поскольку возобновление договора аренды без проведения торгов не могло расцениваться в качестве намеренного игнорирования администрацией требований антимонопольного законодательства, в том числе в целях создания ею неоправданных преимуществ отдельному хозяйствующему субъекту, суд признал правильным вывод суда нижестоящей инстанции о невозможности применения в отношении администрации мер антимонопольного реагирования.
Практика идет по пути запрещения перезаключения договоров аренды на новый срок без конкурса, однако законом предусмотрены изъятия из этого правила: разрешается продление без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, предусмотренных ч. 1 и 3 ст. 1? Закона о защите конкуренции и заключенных с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при отсутствии на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. Пролонгация таких договоров аренды возможна (ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции).
Тотальный запрет на передачу государственной и муниципальной недвижимости по договорам хозяйствующим субъектам является важным шагом в деле борьбы с коррупцией. Однако периодически в законодательство вносятся поправки, направленные на смягчение подобной регламентации использования публичного имущества.
Федеральный закон N2 22-ФЗ «О внесении изменений в статью 5 Федерального закона «О науке и государственной научно-технической политике» и статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» установил, что малые и средние предприятия, созданные при вузах или научных учреждениях, смогут получить в аренду без конкурса и аукциона госимущество, закрепленное за этими организациями (ст. 2).
Закон касается договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за вузами, являющимися бюджетными или автономными образовательными учреждениями, и научными учреждениями. Порядок и условия заключения этих договоров определяются Правилами заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук), утвержденными постановлением Правительства РФ № 677.
В соответствии с внесенными изменениями арендаторами должны быть хозяйственные общества — субъекты малого и среднего предпринимательства, учрежденные высшими учебными заведениями или научными учреждениями, работающими в сфере практического применения инноваций, результатов интеллектуальной деятельности, права на использование которых внесены в качестве вклада в их уставный капитал.
В договоре аренды также должен быть установлен запрет на сдачу предоставленного имущества в субаренду.
Полагаю, что никакого, даже потенциально действенного результата указанные изменения законодательства не принесут. Рассуждения об инновациях были и остаются всего лишь декларациями, призванными скрыть низкий уровень научных разработок в современной России. К сожалению, применение всех предусмотренных законодательством льгот не зависит от конкретных показателей работы «инновационного» предприятия: получения в установленный после учреждения срок патента на изобретение, полезную модель или хотя бы регистрации программы для ЭВМ.
Причина видится в том, что в изобретениях и изобретателях на деле никто не заинтересован. Косвенно это подтверждается, на мой взгляд, отменой Указом Президента РФ № 1099 «О мерах по совершенствованию государственной наградной системы Российской Федерации» почетных званий «Заслуженный изобретатель Российской Федерации» и «Заслуженный рационализатор Российской Федерации».
В таких условиях все возможные послабления порядка распоряжения государственным или муниципальным имуществом не возымеют действия.
Федеральное государственное имущество
Государственный сектор включает объекты, составляющие основу богатства страны и служит естественной базой для развития всего народного хозяйства. В массовом производстве, в естественных, ресурсных монополиях, металлургии, химической промышленности государственные предприятия предпочтительнее по критериям эффективности. В различных странах действует немало государственных фирм, таких, как «Рено», «Фольксваген», «Бритиш Петролеум», которые не только выдерживают конкуренцию, но и побеждают. Хозяйственные структуры частного сектора, в том числе и крупные, не могут обходиться без поддержки государственными ресурсами, в том числе и финансовыми.
Государство в России является крупным собственником. В государственной собственности находятся все железные дороги и торговые порты, 40 тыс. предприятий и учреждений, в том числе 23 тыс. учреждений; государство участвует в 3900 акционерные обществах, в 2500 из них у него более 25% акций; в 580 АО используется право «Золотой акции». Только в федеральной собственности 337 млн. м2 нежилых помещений. Россия как правопреемник СССР имеет все права на интеллектуальную собственность в советских разработках оружия и боевой техники. Любая его модернизация без участия России неправомерна.
При разработке прогноза социально-экономического развития Российской Федерации в раздел «Проектировки развития государственного сектора экономики» включаются показатели по:
• государственным унитарным предприятиям;
• государственным учреждениям;
• хозяйственным обществам с долей госсобственности более 50% уставного капитала.
Министерство экономического развития и торговли России разрабатывает систему показателей функционирования госсектора.
Правительство утверждает план поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества. Минимущество России осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по выполнению плана. Основными планируемыми источниками доходов являются средства от аренды федерального имущества, использования имущества, находящегося за рубежом, дивиденды по акциям в федеральной собственности.
Для организации управления государственная собственность разграничена на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.
Объекты государственной собственности относятся к тому или иному уровню собственности независимо от того, на чьем балансе они находятся, какова ведомственная подчиненность предприятий. Критерии отнесения объектов к федеральной собственности подразделяются на структурные (производственные, непроизводственные, ценные бумаги) и функциональные (отраслевые, территориальные, доля в экономике).
Базовый перечень объектов федеральной собственности определен Конституцией РФ. Федеральная собственность и управление ею находятся в ведении Российской Федерации. Управление федеральной собственностью осуществляет Правительство РФ.
Разграничение государственной собственности, владение, пользование и распоряжение землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Прекращены полномочия министерств, ведомств по распоряжению государственным имуществом.
Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение. Незакрепленное государственное имущество (средства бюджетов и др.) составляет государственную казну Российской Федерации, субъекта РФ.
Так, находящиеся в федеральной собственности административные здания, строения и нежилые помещения Минимущества России:
• закрепляет на праве оперативного управления или передает в безвозмездное пользование федеральным органам государственной власти, федеральным учреждениям и казенным предприятиям, а за федеральными государственными унитарными предприятиями закрепляет на праве хозяйственного ведения;
• передает в аренду по договору иным организациям.
Заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества осуществляется, как правило, на конкурсной основе, 10% арендной платы направляются на финансирование деятельности, связанной с управлением имуществом.
Целью управления государственным имуществом является удовлетворение общественных потребностей, выполнение внутренних и внешних обязательств Правительства и мобилизация доходов в бюджетную систему. Оно осуществляется на основе законодательства, указов Президента РФ (по вопросам, по которым не приняты законы) и включает пользование, отчуждение, сдачу в аренду, передачу в залог, в доверительное управление и другие операции.
В обычных условиях хозяйствования наблюдается процесс постоянного перехода собственности из одной формы в другую и обратно; частная собственность национализируется и становится государственной, государственная собственность приватизируется, т.е. становится частной. Интенсивность смены форм собственности повышается в период общественно-экономического переустройства.
Для формирования рыночных отношений, развития инициативы, индивидуального и коллективного предпринимательства в России проводится приватизация государственного и муниципального имущества по решению уполномоченных на то государственных органов.
Под приватизацией понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности России, субъектов РФ или муниципальных образований имущества в собственность физических и юридических лиц.
Исходя из возможности приватизации государственное имущество подразделяется на виды:
• приватизация имущества запрещена;
• имущество закрепляется в госсобственности до принятия решения о прекращении его закрепления;
• имущество приватизируется с установлением запрета на участие в его приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов Российской Федерации, имеющих в качестве учредителей (участников), или аффилированных лиц, иностранных физических и юридических лиц;
• имущество приватизируется по решению Правительства Российской Федерации;
• имущество приватизируется по решению федерального органа по управлению государственным имуществом по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, в компетенции которых находятся полномочия по координации и регулированию деятельности в соответствующих отраслях экономики.
Приоритеты, ограничения и порядок приватизации государственного имущества, а также основы приватизации муниципального имущества в Российской Федерации устанавливаются программой приватизации, которая разрабатывается Правительством Российской Федерации. Изменения и дополнения к ней должны ежегодно представляться в Государственную Думу одновременно с проектом федерального бюджета.
На первом этапе приватизации ставилась задача слома государственной монополии на собственность, внедрения социально-экономических отношений на базе частной собственности; безвозмездной передачи государственного имущества путем раздачи приватизационных чеков (ваучеров) населению на уравнительных началах.
На втором этапе приватизация осуществляется преимущественно с использованием рыночных цен на государственное имущество, инвестиционной ориентации продаж, возможностей концентрации собственности. Кроме того, полнее учитываются интересы государства, предприятий, территорий, граждан. На этом этапе приватизация не массовая, а по индивидуальным проектам с учетом специфики каждого предприятия.
В отношении любого предприятия, за исключением предприятий, приватизация которых запрещена, может быть принято решение о продаже. При этом в единый комплекс предприятия входят основные средства, другие долгосрочные вложения, оборотные средства и финансовые активы, пассивы, имущественные права, земельные участки. Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения передаются в основном в муниципальную собственность: детские сады и лагеря; учреждения здравоохранения, расположенные вне территории предприятий; объекты инженерной инфраструктуры городов, районов в том числе электро-, газо-, теплоснабжение, водопровод и канализация, наружное освещение; жилищный фонд и обслуживающие его эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения.
Содержание не включенных в состав приватизированного имущества объектов социально-культурного и жилищно-бытового назначения, как временно состоящих на балансах приватизированных предприятий, так и переданных в муниципальную собственность, обеспечивается в пределах норм финансирования, утвержденных органами местного самоуправления, на территории которых они находятся.
На содержание и эксплуатацию переданных объектов предусматриваются средства из федерального бюджета, платежи потребителей услуг жилищно-коммунального хозяйства, средства предприятий для финансирования капитального ремонта жилищного фонда. Источником финансирования являются также дивиденды по акциям, закрепленным в государственной собственности. Они аккумулируются на счетах муниципальных структур, управляющих этими объектами.
Продажу федерального имущества осуществляют специализированное учреждение и назначенные им представители. Специализированное учреждение:
• владеет переданными ему объектами приватизации до момента их продажи, в том числе осуществляет полномочия акционера (участника) в хозяйственных обществах;
• осуществляет продажу переданных ему объектов приватизации;
• выступает учредителем хозяйственных обществ;
• ведет отчетность о денежных средствах, полученных в результате приватизации, а также учет подлежащих приватизации акций, принадлежащих Российской Федерации;
• получает и перечисляет денежные средства от приватизации в соответствии с установленными нормативами;
• обеспечивает перечисление дивидендов и иных доходов по акциям АО, в которых специализированное учреждение осуществляет полномочия акционера;
• выпускает государственные ценные бумаги, удостоверяющие право приобретения находящихся в федеральной собственности акций ОАО, созданных в процессе приватизации.
Специализированное учреждение может создавать в субъектах РФ свои отделения.
В настоящее время функции специализированного учреждения выполняет Российский фонд федерального имущества (РФФИ).
Продажу государственного имущества субъектов РФ осуществляют юридические лица, которым предоставлены полномочия органами государственной власти субъектов РФ. Органы местного самоуправления самостоятельно назначают продавцов муниципального имущества.
Министерству обороны Российской Федерации предоставлено право реализации высвобождаемого военного имущества (кроме вооружений) через специализированные государственные хозрасчетные предприятия при Минобороны России, как правило, на биржах и аукционах, а на внешнем рынке — через управление внешнеэкономических связей Минобороны России. Продажу контролирует Российской фонд федерального имущества и территориальные агентства Минимущества России.
Национализация проводится на основе соответствующего закона и при наличии у государства средств для выкупа частной собственности (в специфических условиях России в начале XX в. осуществлялась национализация имущества без выкупа, т.е. путем экспроприации).
В развитых странах национализация (ренационализация) служит обычной мерой решения экономических задач и не имеет никакой идеологической окраски. Вопрос о замене собственника или менеджеров ставится в случаях существенного ухудшения работы предприятий.
При управлении государственным имуществом применяются режим хозяйственного ведения и оперативного управления; доверительное управление; соглашения о разделе продукции.
Приватизация государственного имущества
В ст. 1 Закона о приватизации приватизация жилья определяется как бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.
Действие указанного Закона распространяется лишь на жилые помещения, входящие в государственный и муниципальный жилищный фонд. Вместе с тем в п. 6 постановления № 1542-1 «О введении в действие Закона РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР Верховный Совет РСФСР рекомендовал общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда.
Принципами приватизации жилья, осуществляемого в соответствии с Законом, являются:
Принцип добровольности означает, что граждане сами решают, приватизировать занимаемое жилье или нет, и в случае положительного решения, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто не будет принимать участие в приватизации.
Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилья каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Однако несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Как разъясняется в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8, за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. Данное разъяснение обосновывается тем, что в указанном случае предоставленная этим лицам возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.
Согласно ст. 2 Закона о приватизации жилья граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом о приватизации, иными нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В приведенной выше норме не говорится о том, передаются ли приватизированные жилые помещения в общую долевую или в общую совместную собственность, однако в данном случае необходимо иметь в виду норму п. 3 ст. 244 ГК, по смыслу которой, если законом прямо не предусмотрено образование совместной собственности на определенное имущество, общая собственность на это имущество является долевой. Следовательно, поскольку закон не предусматривает возможность возникновения (как это имело место ранее) совместной собственности на приватизируемые жилые помещения, общая собственность на них может быть только долевой.
С учетом этого в Закон о приватизации жилья была включена ст. 3.1, согласно которой в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное (т. е. до того момента, до которого допускалась передача приватизируемых жилых помещений по выбору граждан в их общую долевую или совместную собственность), определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Вместе с тем в данной статье оговорено, что содержащиеся в ней правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное. Необходимо отметить, что эта статья Закона о приватизации жилья сохранит свою силу (п. 1 ч. 2 ст. 2 Закона о введении ЖК).
При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие указанных выше лиц, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (призванных на военную службу, выехавших на учебу в другую местность и т. д.). Такое согласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 69 ЖК).
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (кроме жилищного фонда, находящегося вне территории данных учреждений. – См. Определение Конституционного Суда РФ № 316-0). Из этой же нормы с учетом Постановления Конституционного Суда РФ № 25-П было исключено указание нажитые помещения в коммунальных квартирах, в связи с чем допустимой является приватизация комнат в коммунальных квартирах, которая проводится с соблюдением тех же условий, что и приватизация отдельных квартир (ст. 2 Закона о приватизации жилья) и не требует согласия лиц, занимающих другие жилые помещения в данной коммунальной квартире.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона о приватизации жилья). Поскольку приватизированы могут быть лишь жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма, не подлежат приватизации, помимо указанных выше, любые жилые помещения, занимаемые по иным договорам (договоры найма или безвозмездного пользования всеми видами специализированных жилых помещений, договоры коммерческого найма).
Согласно ст. 18 Закона о приватизации жилья за гражданами, занимающими соответствующие жилые помещения, сохраняется право на их приватизацию при передаче жилищного фонда, находившегося в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке в связи с переходом государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо их ликвидацией.
Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (ст. 6).
В соответствии со ст. 7 передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения данного договора не требуется и государственная пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ч. 1 ст. 8).
В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена в связи с его смертью, и наследники умершего обращаются в суд с исками о признании за умершим нанимателем права собственности на данное жилое помещение или его часть для включения их в состав наследства. Первоначально суды отказывали в таких исках, ссылаясь на то, что приватизация жилого помещения в указанных ситуациях не была доведена до конца и потому отсутствуют основания для признания права собственности на жилое помещение за умершим лицом. Однако Пленумом Верховного Суда РФ было дано разъяснение, согласно которому если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (абз. 3 п. 8 постановления № 8).
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Вместе с тем ч. 2 ст. 2 Закона о приватизации жилья предусматривает, что для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
На практике встречаются случаи, когда граждане желают расторгнуть заключенный ими договор о приватизации жилого помещения, т. е. осуществить деприватизацию жилого помещения («расприватизировать» его). Мотивами, которые побуждают граждан обращаться с просьбой о расторжении такого договора, являются опасение несения в будущем значительных финансовых затрат в связи с уплатой налога на недвижимость, расходов на обслуживание и ремонт общего имущества собственников приватизированных жилых помещений, стремление к получению большей по размерам муниципальной жилой площади взамен занимаемой квартиры и т. п.
В соответствии со ст. 20 Закона о введении ЖК граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающих в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.
Управление государственным имуществом области
Понятие «государственная собственность» было введено в Российской Федерации Законом РСФСР «О собственности в РСФСР», утратившим силу после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.
Формирование государственной собственности началось еще до новой Конституции Российской Федерации с принятием Закона РСФСР «О местном самоуправлении в РСФСР».
В ходе перестройки созданы условия для формирования новых экономических отношений между Союзом ССР, союзными и автономными республиками, начат переход к рыночной экономике и многообразию форм собственности. Передаются в аренду предприятия, идет образование акционерных обществ, создаются реальные предпосылки для формирования рынка акций и других ценных бумаг. Процесс преобразования государственной собственности в другие формы будет нарастать. В соответствии с требованиями рыночной экономики существенно трансформируются управленческие структуры, выполняющие функции органов государственного управления отраслями народного хозяйства. В этих условиях по-новому встает вопрос о функциях государства в распоряжении и управлении имуществом, находящимся в государственной собственности Союза ССР. Государство должно обеспечивать условия для рационального использования и сохранности имущества, закрепленного за предприятиями, находить современные формы включения этого имущества в хозяйственный оборот. Исходя из этого требования и во исполнение Постановления Верховного Совета СССР "О введении в действие Закона СССР "О собственности в СССР", а также в целях безотлагательного формирования государственных органов, призванных ускорить создание ряда необходимых условий перехода к регулируемой рыночной экономике образовался Фонд государственного имущества Союза ССР. Полномочия указанного Фонда определялись Президентом СССР по представлению Совета Министров СССР с учетом задач развития единого общесоюзного рынка. Установить, что одной из первоочередных задач Фонда является разработка и реализация программы преобразования государственных предприятий в акционерные общества и предприятия, основанные на иных формах собственности, с одновременным осуществлением демонополизации производства.
Порядок ее формирования был установлен постановлением Верховного Сонета Российской Федерации "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга".
В развитие названного выше постановления Президент Российской Федерации своим Распоряжением утвердил Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной собственности и порядке оформления прав собственности. Указанное Положение установило порядок составления и утверждения перечня объектов, передаваемых в государственную собственность, а также порядок оформления прав собственности. Государственное имущество подлежит пообъектной регистрации в соответствующем реестре государственной собственности. Согласно Положению право и обязанность ведения реестра по объектам, переданным в собственность, принадлежат комитетам по управлению имуществом субъектов Российской Федерации.
Указом Президента Российской Федерации «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» было установлено, что передача объектов, относящихся к муниципальной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации или федеральную собственность осуществляется с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда.
Приватизация государственного имущества осуществляется на основе:
1. Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»;
2. Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации;
3. местных программ приватизации, которые разрабатываются комитетами по управлению имуществом субъектов Российской Федерации, а также комитетами по управлению имуществом городов и районов и принимаются соответствующими органами местного самоуправления.
В связи с тем, что многие приватизируемые государственные предприятия имеют в своем ведении объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, Президент Российской Федерации и Правительство Российской Федерации издали ряд нормативных правовых актов, определяющих порядок дальнейшего функционирования этих объектов.
К этим актам относятся:
1. Указ Президента Российской Федерации «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий».
2. Указ Президента Российской Федерации «О полномочиях Правительства Российской Федерации по осуществлению передачи объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность».
3. Постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации «О финансировании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, передаваемых в ведение местных органов исполнительной власти при приватизации предприятий».
4. Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность».
На основе данных нормативных актов многие из объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся ранее в ведении предприятий, перешли в собственность муниципальных образований. Была сформирована муниципальная собственность в районах и городах областного подчинения. Впоследствии, с вступлением в силу Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», уравнявшего в правах все муниципальные образования, начался процесс разграничения муниципальной собственности между муниципальными образованиями различных типов.
Как считает Широков А. Н., «большое внимание передаче объектов государственной собственности в муниципальную собственность уделяется в связи с тем, что изначально в СССР, а затем в Российской Федерации вся собственность являлась государственной. Первичное формирование федеральной собственности, государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности происходит на основе разграничения общегосударственной собственности между уровнями власти» В дальнейшем формирование муниципальной собственности может идти путем создания новых объектов собственности, приобретения, получения в дар, принятия в муниципальную собственность бесхозяйных объектов и другими законными способами.
Для установления организационных и правовых основ преобразования отношений собственности в Российской Федерации посредством приватизации государственного и муниципального имущества в целях повышения эффективности экономики, а также в целях ее социальной ориентации, улучшения платежного баланса Российской Федерации, осуществления протекционизма по отношению к российским товаропроизводителям был принят Государственной Думой Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" и одобрен Советом Федерации.
Классификация приватизированного имущества изложена в программе приватизации. Программа приватизации должна содержать прогнозный перечень государственных унитарных предприятий, акции которых, находятся в собственности. В программе указывается, что предполагается продать, обоснование выбора указанных предприятий, предполагаемые способы и сроки их приватизации, предполагаемые ограничения при их приватизации, размеры подлежащих продаже пакетов акций и прогноз начальной цены таких пакетов акций. Также в указанные перечни включаются открытые акционерные общества, созданные в процессе приватизации и производящие продукцию (товары, услуги), имеющую стратегическое значение для обеспечения национальной безопасности государства. Продажа не включенных в указанные перечни акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации и производящих продукцию (товары, услуги), имеющую стратегическое значение для обеспечения национальной безопасности государства, не допускается.
В указанном положении определяются права и обязанности органа по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, который наделен полномочиями территориального органа федерального органа по управлению государственным имуществом. Указанное положение утверждает Правительство Российской Федерации.
Органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации по поручению федерального органа по управлению государственным имуществом вправе осуществлять отдельные полномочия на приватизацию федерального имущества.
Органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации вправе направлять своих представителей в создаваемые федеральным органом по управлению государственным имуществом комиссии по приватизации объектов федеральной собственности, расположенных на территориях соответствующих субъектов Российской Федерации.
Инициатива в проведении приватизации государственного и муниципального имущества может исходить от Правительства Российской Федерации, федерального органа по управлению государственным имуществом, соответствующих федеральных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, физических или юридических лиц.
Решение о приватизации государственного имущества принимают:
1. Правительство Российской Федерации,
2. органы государственной власти субъектов РФ,
3. федеральный орган по управлению государственным имуществом.
Решение о приватизации государственного имущества принимают с учетом:
1. значимости объекта приватизации для обеспечения обороны страны и безопасности государства,
2. экономических интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,
3. отраслевых особенностей объекта приватизации,
4. решений общих собраний работников преобразуемых в открытые акционерные общества государственных унитарных предприятий, федерального антимонопольного органа, соответствующих федеральных органов,
5. мнений органов государственной власти и субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, если указанные предприятия имеют градообразующий характер или оказывают существенное влияние на социально-экономическое положение территории.
Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит соответственно от Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований к его покупателям в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, настоящим федеральным законом и договором купли-продажи государственного или муниципального имущества.
Таким образом, органы по управлению государственным имуществом субъектов, переименованные как "Фонд государственного имущества" Российской Федерации могут наделяться полномочиями федерального органа по управлению государственным имуществом. В данном случае органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации осуществляют свою деятельность по управлению и распоряжению государственным имуществом в соответствии с положением об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, который наделен полномочиями федерального органа по управлению государственным имуществом.
Аренда государственного имущества
В соответствии со ст. 214 Гражданского кодекса РФ государственной собственностью признается:
- имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);
- имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации);
- имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.
Заключение договора аренды государственного имущества еще не означает, что арендатор автоматически признается налоговым агентом по НДС в отношении арендной платы. Все зависит от того, кто в договоре указан в качестве арендодателя и каким образом прописана стоимость аренды - с учетом НДС или без этого налога.
1. Договор аренды заключен с государственным или муниципальным унитарным предприятием (ГУП или МУП). Чаще всего арендодателем по договору выступает не сам собственник госимущества, а его балансодержатель, то есть государственное или муниципальное унитарное предприятие, у которого арендуемое имущество находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Эти предприятия в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ обязаны перечислить в бюджет НДС с арендной платы и выставить арендатору счет-фактуру с выделенной в нем суммой НДС. Таким образом, в данной ситуации арендатор не является налоговым агентом по НДС.
2. При заключении договора аренды федерального имущества с казенными учреждениями на основании пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ арендаторы федерального казенного имущества не признаются налоговыми агентами по НДС в отношении сумм арендной платы. Следовательно, у казенного учреждения - арендодателя и у арендатора не возникает никаких последствий по начислению и уплате НДС.
3. При заключении договора аренды с территориальным управлением Росимущества (департаментом недвижимости) в качестве арендатора выступают непосредственно органы государственной власти. В данном случае организация-арендатор признается налоговым агентом в отношении НДС с арендной платы (п. 3 ст. 161 НК РФ).
Арендаторы (налоговые агенты) обязаны исчислить, удержать и уплатить в бюджет сумму НДС из доходов, уплачиваемых арендодателю. Налоговая ставка всегда применяется в размере 100% от 18: 118. Налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога, отдельно по каждому арендованному имуществу. Налоговый агент составляет счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой "Аренда государственного (муниципального) имущества", регистрирует его в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС.
Нередко сумма в договоре аренды указывается без НДС. В такой ситуации налог уплачивается арендатором сверх арендной платы. Налоговая база определяется как арендная плата, увеличенная на сумму НДС. При этом сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется расчетным методом с применением налоговой ставки в размере 100% от 18: 118.
Государственное земельное имущество
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Законом предусмотрено разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, которое до настоящего момента полностью не реализовано.
Право собственности на земельные участки у РФ и ее субъектов возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основание государственной регистрации права собственности – акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые, соответственно, у РФ, субъектов РФ возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.
Виды государственной собственности. Государственной собственностью в РФ считается имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ.
В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В федеральной собственности могут также находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки до разграничения государственной собственности на землю.
В собственности субъектов РФ находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В собственности субъектов РФ могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки:
• занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ;
• предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;
• отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ, землям фонда перераспределения земель;
• занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ.
Права собственника от имени РФ и субъектов РФ осуществляют уполномоченные органы государственной власти в пределах их компетенции. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение такими земельными участками осуществляют органы местного самоуправления, если ЗК РФ или законами субъекта РФ не предусмотрено иное.
Участками, которые предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение и в аренду, находящимися в государственной собственности, владеют и пользуются юридические лица и граждане, которым они были предоставлены. РФ и ее субъекты осуществляют управление и распоряжение такими участками.
Имущество государственных учреждений
Статья 9.2 Федерального закона "О некоммерческих организациях", ст. 3 Федерального закона "Об автономных учреждениях", ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают положение, в соответствии с которым имущество автономных, бюджетных и казенных учреждений закреплено за ними собственником на праве оперативного управления. Собственником имущества государственного (муниципального) учреждения является соответственно Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование.
Право оперативного управления является производным от права собственности и ограничивается законом или собственником имущества. Так, если право собственности предполагает неограниченные (хотя в указанных законом случаях право собственности может быть ограничено, например, в случае введения на определенной территории военного или чрезвычайного положения и т.д.) правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, то право оперативного управления предусматривает возможность владения и пользования имуществом в соответствии с целями деятельности учреждения и назначением переданного в оперативное управление имущества, а также возможность распоряжения им с согласия собственника. Однако объем правомочия по распоряжению имуществом неодинаков для автономного, бюджетного и казенного учреждения.
Так, автономное и бюджетное учреждения без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Вместе с тем нормы Федерального закона "О некоммерческих организациях" и Федерального закона "Об автономных учреждениях" позволяют указанным типам государственных (муниципальных) учреждений выступать учредителем юридических лиц, в том числе с согласия собственника вносить в уставный (складочный) капитал недвижимое и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления.
Остальным имуществом, в том числе недвижимым, автономное и бюджетное учреждения вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом. То есть все то имущество, которое приобретено автономным или бюджетным учреждением за счет осуществления деятельности, приносящей доход, может свободно отчуждаться без согласия собственника имущества. Получается, что правомочие по распоряжению таким имуществом законом не ограничено.
Значит, в отношении иного имущества, за исключением недвижимого и особо ценного движимого, закрепленного за учреждением собственником, автономное и бюджетное учреждения выступают как частный собственник.
Таким образом, наряду с ограниченным вещным правом (правом оперативного управления) бюджетного и автономного учреждений возникает право частной собственности.
У казенного учреждения отсутствует право распоряжения имуществом без согласия собственника.
Автономное, бюджетное и казенное учреждения вправе осуществлять приносящую доходы деятельность, указанную в учредительных документах, для достижения целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям. При этом доходы, полученные автономным или бюджетным учреждением от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение этих учреждений.
Доходы казенного учреждения поступают в соответствующий бюджет, и оно, соответственно, не может приобрести за счет таких средств какое-либо имущество, которое бы поступило в его самостоятельное распоряжение.
Таким образом, казенное учреждение не имеет возможности приобретения имущества или дополнительных денежных средств. В связи с этим, как представляется, государство и оказывает поддержку указанного субъекта, неся субсидиарную ответственность по обязательствам казенного учреждения.
По поводу имущества бюджетных и автономных учреждений можно говорить о том, что оно подразделяется на две категории: принадлежащее им на праве частной собственности и предоставленное им государством в оперативное управление. Однако, как было сказано ранее, даже недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за указанными учреждениями собственником, они вправе распоряжаться, но с согласия собственника.
Здесь следует иметь в виду, что государство в лице органов публичной власти, выступающих учредителями автономных и бюджетных учреждений, имеет значительную заинтересованность в развитии деятельности учреждений, в повышении качества оказываемых услуг и выполняемых работ, в том числе сверх государственного задания, а также в установлении монополии на рынке в той или иной сфере. Поэтому собственник имущества автономного или бюджетного учреждения, как представляется, не будет возражать против распоряжения недвижимым и особо ценным движимым имуществом в целях расширения сферы деятельности учреждения.
Заметим, однако, что к особо ценному движимому имуществу относится такое имущество, которое не может быть предметом частной собственности (например, архивы, отдельные музейные ценности и прочее). Но не стоит забывать, что автономное или бюджетное учреждение является учреждением государственным, которое выполняет отдельные государственные функции в социальной сфере, и государство может наделить его возможностью распоряжения таким государственным (муниципальным) имуществом.
По сути, право оперативного управления имуществом автономного или бюджетного учреждения предусматривает возможность распоряжения всем имуществом: и полученным в результате осуществления приносящей доход деятельности, и закрепленным за ними собственником недвижимым и особо ценным движимым имуществом.
Мы полагаем, что право оперативного управления в таком случае можно рассматривать как "усеченный вариант" права собственности, который ограничивает возможность распоряжения отдельным имуществом необходимостью получения согласия собственника.
Представляется, что наделение имуществом государственных (муниципальных) учреждений на праве оперативного управления - это всего лишь способ осуществления права собственности указанных субъектов социальной сферы.
В подтверждение такому выводу можно привести норму п. 2 ст. 299 ГК РФ, согласно которой плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в оперативном управлении учреждения, а также имущество, приобретенное им по договору или иным основаниям, поступают в оперативное управление учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Данное законоположение говорит о нормативных правовых актах, в соответствии с которыми приобретается не право оперативного управления, а право собственности. Возможно, что это является коллизией, а возможно, что законодатель подчеркивает особое право собственности на имущество государственных (муниципальных) учреждений.
Объекты государственного имущества
Главное разделение форм права собственности состоит в делении собственности на государственную, муниципальную и частную. В свою очередь, государственная собственность подразделяется на федеральную, принадлежащую Российской Федерации, и собственность, принадлежащую субъектам Федерации.
Возможно, особое положение государственной собственности обусловлено самой ее природой, обеспечивающей существование государства. Средства, необходимые для государственных расходов, могут быть приобретаемы различным, но юридически одинаково дозволительным путем. Две главные системы суть следующие: выделение из всего народного достояния особых государственных имуществ, доходами с которых и покрываются государственные издержки; требование непосредственно от граждан выделения известной части из их имущества в пользу государства. Государственные имущества могут состоять из различных родов доходной собственности, именно из поземельной собственности, промышленных заведений и капиталов; первые два рода собственности могут состоять из собственности, приобретаемой по общим правилам гражданского права, или из исключительной собственности, право на которую принадлежит только государству, т. е. из монополий и регалий.
В законодательстве чётко определяется государственная собственность, принадлежащая Российской Федерации, и собственность, находящаяся в ведении субъектов Российской Федерации.
К объектам, относящимся исключительно к федеральной собственности относятся:
• объекты, составляющие основу национального богатства страны;
• объекты, для обеспечения функционирования федеральных органов власти и управления и решения общероссийских задач;
• объекты оборонного производства;
• объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства России в целом и развитие других отраслей народного хозяйства;
• прочие объекты: предприятия фармацевтической промышленности, промышленности медико-биологических препаратов; предприятия и организации по производству спиртовой и ликероводочной продукции.
Закон также определяет объекты, относящиеся к федеральной собственности, которые могут передаваться в государственную собственность субъектов Российской Федерации. Это, например:
• крупнейшие предприятия народного хозяйства;
• предприятия атомного и энергетического машиностроения;
• учреждения здравоохранения и народного образования;
• научно-исследовательские организации;
• предприятия телевидения и радиовещания и другие.
Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии со ст. 294-295 ГК.
О каком бы виде объекта государственной собственности ни велась речь, в гражданско-правовом смысле это будет имущество. По ГК РФ понятия “вещи” и “имущество” применяются как синонимы. При этом для определения термина “имущество” используется формула: имущество — это все материальное, что имеет стоимость, а также все нематериальное, что, будучи материализовано, приобретает стоимость. Понятие имущества включает акции и имущественные права. Объектом права собственности может быть именно имущество, причем имеющее некую экономическую ценность. Часть объектов человеческой деятельности может регулироваться при помощи норм права собственности, но с особым правовым режимом, так как допускают не “полное хозяйственное господство”, а лишь ограниченные возможности использования. Кроме того, есть категории, вообще не способные выступать в роли объектов права собственности по своей природе.
Между тем объект гражданского права и объект права собственности далеко не одно и то же. Как полагает В. А. Дозорцев, не всякое имущество может быть объектом права собственности, а лишь материальные вещи, ограниченные в пространстве. Ни права, ни ценные бумаги, ни тем более объекты интеллектуальной собственности, по его мнению, не являются объектами права собственности. Исключением из этого правила он считает предприятие как имущественный комплекс, да и здесь в обособленном виде обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, никак не могут входить в число объектов права собственности. Поэтому следует достаточно четко различать имущество как родовую категорию и объекты права собственности как одну из ее разновидностей. Кстати, понятия государственной собственности и государственного имущества употребляются как синонимы и в нормативных актах России.
Необходимость классификации всего многообразия объектов собственности очевидна. Крупное деление объектов государственной собственности может проводиться в зависимости от их правового режима. Известно, что еще в древнем Риме существовало разделение на общее достояние и публичное имущество. Общее достояние — то, что по естественному праву принадлежит всем (воздух, проточная вода, море), а публичное и казенное имущество принадлежит римскому народу (реки и гавани). «Римские юристы ясно различают публичное имущество народов... от общих вещей». Публичное имущество имеет совершенно особенный режим, ибо для его отчуждения необходимо согласие народа.
В настоящее время на Западе в рамках государственной собственности выделяется так называемая публичная собственность, к ней обычно относят территориальные и некоторые иные воды, морские берега, наиболее ценные полезные ископаемые и т.п. Указанные объекты являются исключительной собственностью государства. Считается, что публичная собственность может быть использована только на общее благо.
Среди объектов права государственной собственности особого внимания заслуживает регулирование права на землю.
Как упоминалось выше, право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.
Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:
• федеральной собственности;
• собственности субъектов РФ (субъектной).
На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряжения распределены между законодательными органами, соответствующими министерствами и ведомствами, а также местными органами самоуправления, и реализуются через систему государственных полномочий и функций управления.
Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК). Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли — наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения находятся в государственной собственности.
С развитием права государственной собственности связывается сложная проблема ее разграничения на право федеральной и право субъектной собственности. Проблема вызвана недостаточно ясно выраженной позицией государства относительно того, каким образом осуществить разграничение. Используются два юридически несогласованных подхода. С одной стороны, предусматривается проведение жесткого разграничения права государственной собственности физически, по объектам, и юридически. С другой, разграничение права государственной собственности одновременно предусматривается путем разграничения предметов ведения и полномочий по управлению земельными правоотношениями между государственными и субъектными органами государственной власти без физического разграничения самих земель и соответствующего закрепления самостоятельных прав собственности РФ и субъектов РФ.
Политическая поддержка первого подхода выражена в решении Правительства РФ и Центрального банка РФ по стабилизации социально-экономического положения в стране, которое предусматривает разграничить право собственности на объекты недвижимости, включая земельные участки, между РФ, ее субъектами и органами местного самоуправления.
Данный подход реализован при определении правового режима некоторых категорий земель. Так, Водный кодекс РФ исходит из порядка разграничения водных объектов и соответственно земель водного фонда на федеральные и субъектные по установленным критериям. На основании Лесного кодекса РФ лесной фонд объявлен федеральной собственностью при условии передачи части лесного фонда в собственность субъектов РФ в соответствии с федеральным законом.
Одновременно, Водный и Лесной кодексы независимо от фактического разграничения устанавливают порядок согласованного совместного вынесения решений по вопросам правового режима соответствующих земель. В развитие Лесного кодекса не было принято ни одного решения относительно признания участков лесного фонда — субъектной собственностью. Водные объекты частично разграничены, однако легитимность такого разграничения вызывает сомнения, так как на основании ст. 67 Конституции внутренние воды и территориальное море ни при каких условиях не могут быть субъектной собственностью, так как не входят в территорию субъектов РФ.
При этом независимо от того, какие действия будут предприняты в этой области, оба Закона предусматривают участие государственных органов обоих уровней в управлении собственностью. Целесообразность физического проведения разграничения в этом случае, равно как и юридического оформления прав двух субъектов, ставится под сомнение.
Данное противоречивое положение порождает интересную ситуацию, когда наряду с федеральной и субъектной собственностью на землю, de facto, но вне закона существует еще один вид права государственной собственности — право некой «общей» (не разграниченной физически) государственной собственности.
Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляете соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектов РФ, хотя в большинстве случаев принцип, раздельного управления не реализуется.
Таким образом, можно сделать вывод, что правовой статус объектов государственной собственности содержится в целом ряде нормативных актов, относящихся к различным отраслям права.
Продажа государственного имущества
Правительством Российской Федерации утверждены изменения в ряд нормативных правовых актов, направленные на уточнение порядка продажи государственного и муниципального имущества.
Постановлением Правительства РФ № 178 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам приватизации государственного или муниципального имущества» внесены изменения в следующие постановления Правительства РФ:
- № 549 «Об утверждении положения об организации продажи государственного и муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены»;
- № 584 «Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества»;
- № 585 «Об утверждении Положения об организации продаж государственного или муниципального имущества на аукционе и Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе».
Указанные изменения предусматривают уточнение сроков процедур при продаже государственного и муниципального имущества, порядка внесения и возврата задатка и оплаты приватизируемого имущества, а также источников информационного сопровождения продажи такого имущества.
Передача государственного имущества
Безвозмездное пользование (ссуда) – передача ссудодателем вещи в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком он ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В безвозмездное пользование может быть передано движимое и недвижимое государственное (муниципальное) имущество (далее имущество):
- составляющее государственную (муниципальную) казну;
- закрепленное за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;
- закрепленное за казенными учреждениями и бюджетными учреждениями на праве оперативного управления;
- закрепленное за автономными учреждениями на праве оперативного управления.
Предоставление имущества в безвозмездное пользование осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договоров безвозмездного пользования.
Торги (конкурс или аукцион) на право заключения договоров безвозмездного пользования проводятся в соответствии с Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом Федеральной антимонопольной службы России N 67.
Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров безвозмездного пользования может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утвержден приказом Федеральной антимонопольной службы России N 67.
Ссудодателями государственного (муниципального) имущества являются:
- органы по управлению государственным и муниципальным имуществом;
- унитарные предприятия - в отношении имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;
- казенные, бюджетные и автономные учреждения - в отношении имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления.
При этом передача в безвозмездное пользование унитарными предприятиями, а также казенными, бюджетными и автономными учреждениями недвижимого имущества и особо ценного движимого имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления или хозяйственного ведения собственником или приобретенного ими за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, осуществляется с предварительного согласия в письменной форме собственника.
Ссудополучателями имущества могут выступать:
- государственные (федеральные и региональные) органы власти и управления;
- органы местного самоуправления;
- государственные (муниципальные) предприятия и учреждения;
- некоммерческие организации независимо от их организационно-правовых форм;
- лица, с которыми заключен государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса или аукциона, если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения контракта;
- иные лица в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Порядок предоставления в безвозмездное пользование имущества, составляющего государственную (муниципальную) казну:
Решение о передаче в безвозмездное пользование имущества принимается главой исполнительной власти. Заинтересованное лицо направляет соответствующее заявление о предоставлении имущества в безвозмездное пользование в произвольной форме в виде письма в адрес органа по управлению имуществом.
Глава исполнительной власти в течение тридцати дней со дня получения заявления и пакета документов принимает решение:
- о заключении договора безвозмездного пользования путем проведения торгов;
- о заключении договора безвозмездного пользования без проведения торгов;
- об отказе в передаче в безвозмездное пользование имущества.
В случае принятия решения о заключении договора безвозмездного пользования путем проведения торгов аукцион (конкурс) на право заключения договора безвозмездного пользования проводится в порядке, установленном действующим антимонопольным законодательством.
Государственное (муниципальное) имущество может передаваться в безвозмездное пользование без проведения торгов:
1. На основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу.
2. Государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации.
3. Государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям.
4. Некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации.
5. Адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам.
6. Образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.
7. Для размещения объектов почтовой связи.
8. Лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
9. В случае предоставления имущества в виде преференции в порядке, установленном действующим антимонопольным законодательством.
10. Лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта.
11. Взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения.
Основаниями для подготовки договора безвозмездного пользования являются постановление Главы исполнительной власти и (или) итоговый протокол торгов (если заключение договора безвозмездного пользования осуществляется по результатам проведения торгов).
Порядок передачи в безвозмездное пользование имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения и на праве оперативного управления за и казенными, бюджетными и автономными учреждениями:
Унитарные предприятия и казенные, бюджетные и автономные учреждения вправе выступать ссудодателями в отношении имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Предоставление в безвозмездное пользование имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения и на праве оперативного управления осуществляется путем проведения торгов на право заключения договора безвозмездного пользования.
При передаче в безвозмездное пользование имущества, находящегося в оперативном управлении, уполномоченный орган обязан представить экспертную оценку последствий передачи этого имущества в безвозмездное пользование. Договор безвозмездного пользования не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.
Орган управления в течение одного месяца со дня получения заявления и всех необходимых документов принимает решение о согласии или отказе в заключении договора безвозмездного пользования.
Договор безвозмездного пользования имуществом заключается между ссудодателем и ссудополучателем в письменной форме. Договор считается заключенным с момента передачи ссудодателем соответствующего имущества ссудополучателю по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью Договора, при условии, что между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.
Использование имущества является целевым. Изменение целевого назначения переданного в безвозмездное пользование имущества не допускается. Государственное (муниципальное) имущество не может передаваться в безвозмездное пользование для коммерческих целей.
Ссудополучатель не вправе передавать имущество в субаренду, перенаем в пользу третьего лица, вносить его в залог и в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.
На ссудополучателя возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в том числе производить текущий и капитальный ремонты имущества за счет собственных средств и с предварительного письменного согласия ссудодателя. Коммунальные и иные обязательные платежи оплачиваются ссудополучателем по отдельным договорам в соответствии с установленными нормами на основании действующих цен и тарифов, которые он самостоятельно заключает с соответствующими службами.
Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора в случаях, когда ссудополучатель:
- использует имущество не в соответствии с Договором или назначением имущества;
- не выполняет обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии или его содержанию;
- существенно ухудшает состояние имущества;
- без согласия ссудодателя передал имущество третьему лицу.
- при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование имущества невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения Договора;
- если имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
- если при заключении Договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое имущество;
- при неисполнении ссудодателем обязанности передать имущество либо его принадлежности и относящиеся к нему документы.
Срок Договора безвозмездного пользования государственным (муниципальным) имуществом не может превышать 5 (пять) лет.
Организация государственного имущества
Управление государственным имуществом должно строиться на следующих принципах: законности, разграничения полномочий между субъектами управления государственным имуществом; подотчетности и подконтрольности; гласности; самостоятельности пользователей; эффективности; обеспечения условий для развития состязательности (конкуренции); обязательности отчислений в бюджет средств от использования государственного имущества (платности).
Методы управления государственным имуществом – способы воздействия на имущественные объекты для достижения поставленных целей.
В управлении государственным имуществом используются:
1. организационно-правовые методы – распорядительные воздействия субъектов управления государственным имуществом на имущественные отношения в форме административных указаний, установления правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки порядка и стандартных процедур управления государственным имуществом;
2. организационно-экономические методы – воздействие субъектов управления государственным имуществом на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих государственное имущество.
Хозяйственное ведение. Передача государственного имущества в хозяйственное ведение регламентируется Гражданским кодексом РФ, иными нормативными правовыми актами. Передача государственного имущества в хозяйственное ведение государственным унитарным предприятиям осуществляется на основе федерального министерства по управлению государственным имуществом по поручению Президента РФ или Правительства РФ. Государственное унитарное предприятие – коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. В подобной форме могут быть созданы и муниципальные унитарные предприятия.
Фактическая передача имущества в хозяйственное ведение осуществляется после заключения договора на право хозяйственного ведения, в котором отражаются условия передачи имущества.
Оперативное управление. Передача государственного имущества в оперативное управление государственным казенным предприятиям, государственным учреждениям осуществляется на основе распоряжения Росимущества по поручению Президента РФ или Правительства РФ.
Фактическая передача государственного имущества в оперативное управление осуществляется после заключения договора, в котором отражаются условия передачи государственного имущества.
Управление пакетами государственных акций хозяйственных обществ, закрепленных в федеральной собственности, осуществляется Правительством РФ или уполномоченным органом в порядке, определенном федеральным законодательством. Росимущество формирует федеральный перечень акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, акции которых закреплены в федеральной собственности, а также в отношении которых принято решение об использовании специального права («Золотая акция»).
В перечень включаются акционерные общества, которые:
• производят продукцию (товары, услуги), имеющую стратегическое значение для обеспечения национальной безопасности государства;
• осуществляют свою деятельность в качестве субъектов естественных монополий;
• занимают доминирующее положение на потенциально конкурентном товарном рынке и подлежат реорганизации в целях создания конкурентной среды на этом рынке;
• акции которых подлежат внесению в уставные капиталы других акционерных обществ, в том числе холдинговых компаний.
Росимущество в пределах предоставленных ему полномочий управляет закрепленными в федеральной собственности пакетами акций приватизированных предприятий путем представления интересов РФ в органах управления акционерного общества уполномоченными лицами – представителями РФ или путем передачи акций в доверительное управление.
Управление деятельностью акционерных обществ (АО) с преимущественной долей государственных акций – государственных корпораций осуществляется на основе договора о государственном представительстве.
Если контрольный пакет акций АО принадлежит РФ, ее представители принимают участие в общих собраниях акционеров, участвуют в работе совета директоров. Генеральный директор назначается Правительством РФ. Если РФ принадлежит более 10% акций АО, представитель государства принимает участие в работе совета директоров. Если РФ принадлежит менее 10% акций АО, принадлежащие РФ пакеты акций передаются в доверительное управление. Операции с ценными бумаги и участие в капитале. Росимущество совместно с Федеральной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, Российским фондом федерального имущества по поручению Правительства РФ за счет бюджетных средств, а также за счет других средств, полученных от использования государственного имущества, по нормативам, утвержденным Правительством РФ, формирует и управляет портфелем ценных бумаг:
• проводит подготовку и осуществляет приватизационные работы, формирующие портфель ценных бумаг;
• передает в залог ценные бумаги, находящиеся в государственной собственности;
• анализирует рынок ценных бумаг;
• инвестирует бюджетные средства в ценные бумаги.
Участие государства в капитале хозяйственных обществ и товариществ осуществляется путем внесения вкладов государственного имущества. Вкладом является принадлежащая РФ доля в имуществе, находящемся в общей собственности двух или более лиц, или в уставном капитале хозяйственных обществ и товариществ.
Право доверительного управления государственным имуществом распространяется на пакеты акций (доли) в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, находящееся в государственной собственности. В доверительное управление может быть передано имущество, не включенное в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, находящиеся в государственной собственности. Указанное имущество остается в государственной собственности, управление им осуществляется в соответствии с договором о доверительном управлении.
Передача государственного имущества в доверительное управление осуществляется на конкурсной основе.
Право сдачи федерального имущества в аренду, за исключением земельных участков, принадлежит исключительно Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом. Оно в праве сдавать в аренду предприятия, структурные единицы предприятий, производства, цеха, иные подразделения предприятий и др. объекты.
Арендаторами государственного имущества могут выступать юридические лица и граждане РФ, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием российских и иностранных лиц, а также иностранные юридические лица и граждане. Передача государственного имущества в аренду осуществляется нВ бесконкурсной или конкурсной основе.
За использование государственного имущества арендатор уплачивает арендную плату. Величина арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой, утверждаемой Росимуществом.
Лизинг государственного имущества. Объектом лизинга является любое государственное имущество, движимое и недвижимое, относимое к основным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обращению на рынке, предназначенное для предпринимательской деятельности.
Наем помещений государственного жилищного фонда. Росимущество через уполномоченные им органы передает жилые помещения государственного жилищного фонда в наем. Сдача жилого помещения в наем не влечет передачу пава собственности на него. Основанием для передачи жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в наем является договор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.
Безвозмездное пользование государственным имуществом. Государственное имущество может быть передано во временное безвозмездное пользование на основании постановления Правительства РФ федеральным органам государственной власти, федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным казенным предприятиям.
Фактическая передача государственного имущества в безвозмездное пользование осуществляется после заключения договора между Росимуществом, государственным предприятием или учреждением, на балансе которого находится соответствующее имущество, и получателем имущества. Имущество учитывается на балансе юридического лица, в собственности которого оно находится. Росимущество имеет право распоряжаться переданным в безвозмездное пользование государственным имуществом, т.е. продавать или передавать его в аренду.
Залог государственного имущества. Правительство РФ имеет право привлекать заемные средства, предоставляя в качестве залога государственное имущество, включая предприятия, здания, сооружения, строения потребительского назначения, ценные бумаги (акции предприятий) и иные активы, а также имущественные, за исключением имущества, изъятого из гражданского оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательством.
Ипотека государственного имущества. Ипотека (залог государственного недвижимого имущества) осуществляется по решению Правительства РФ. Залогодателем государственного недвижимого имущества выступает Росимущество, его территориальные органы. Правительство РФ выступает в роли гаранта возврата ипотечных кредитов, полученных государственными предприятиями.
Коммерческая концессия и хранение. Государственное имущество, включая деньги и ценные бумаги, может быть передано на хранение в коммерческую или некоммерческую организацию, осуществляющую хранение в качестве одной из целей ее профессиональной деятельности. К обязательствам хранения применяются правила, установленные в Гражданском кодексе РФ.
Организационно-экономические методы управления государственным имуществом включают: консалтинг, маркетинг, планирование и программирование, контроллинг и мониторинг, аудит и оценку имущества, инвентаризацию и учет, страхование.
Консалтинг в системе управления государственным имуществом направлен на организацию взаимодействия Правительства РФ и уполномоченных им органов с субъектами рыночной инфраструктуры по вопросам управления и распоряжения государственным имуществом. Консалтинг использует совокупность приемов, повышающих эффективность управления государственным имуществом путем реорганизации и реинжиниринга структур управления, а также систем мониторинга. Профессиональной консалтинговой деятельностью в сфере управления государственным имуществом имеют право заниматься профессиональные консультанты – юридические и физические лица на условиях и в порядке, определенном Росимуществом.
Маркетинг позволяет органам управления государственным имуществом выявить потребности потенциальных пользователей и покупателей государственного имущества и удовлетворить эти потребности при обеспечении соответствующей государственной выгоды.
Маркетинг имущества включает:
• выявление характеристик имущественных объектов, формирующих спрос на рынке;
• исследование рыночных факторов, влияющих на стоимость и доходность имущественных объектов;
• обеспечение продаж, в том числе по государственному заказу и др.
Планирование и программирование использования государственного имущества относится к основным методам эффективного управления.
Планирование определяет направления эффективного использования объектов государственной собственности исходя из определенной собственником цели управления, назначения объекта, рыночных факторов, определяющих ценность объекта.
Функции планирования и программирования в системе управления государственным имуществом выполняет Росимущество и его территориальные органы.
Контроллинг как метод управления государственным имуществом включает совокупность действий и условий проведения внутреннего аудита, а также систему управления результатами и затратами, связанными с использованием государственного имущества, включая движимое и недвижимое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности и нематериальные активы, с учетом рыночных факторов, основанную на использовании информационных технологий управления. Сферой контроллинга являются результаты использования государственного имущества, в том числе пакетов акций (вкладов) в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ, закрепленных в государственной собственности. Система контроллинга включает экономический анализ финансово-хозяйственной деятельности и принятие решений по результатам этого анализа.
В целях контроля за состоянием и эффективностью использования имущества Росимущества, отраслевые министерства и ведомства осуществляют мониторинг государственного имущества по следующим направлениям: ведение финансово-хозяйственной деятельности государственных предприятий, учреждений, хозяйственных обществ и товариществ с государственным участием; оценка стоимости государственного портфеля акций; управление недвижимым имуществом.
Аудит использования государственного имущества направлен на установление достоверности об использовании имущества государственными предприятиями и учреждениями, хозяйственными обществами и товариществами с государственным участием, а также соответствия совершенных ими действий нормативным актам РФ.
Оценку государственного имущества осуществляют независимые оценщики. Оценщик не может быть учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки.
Инвентаризация государственного имущества обязательна в случаях: передачи имущества в аренду; выкупа, продажи имущества; реорганизации и ликвидации государственного предприятия; составления годовой отчетности; смены материального ответственных лиц; выявления фактов хищения имущества; стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций.
Порядок и сроки инвентаризации определяются руководителем государственного предприятия, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно в соответствии с федеральным законодательством.
Объекта государственной собственности подлежат обязательному государственному учету, который осуществляется в виде общего и специализированного учета. Общий учет объектов государственно имущества ведется Правительством РФ в лице Росимущества в реестре федерального имущества, который представляется на утверждение Государственной Думы и подлежит ежегодному уточнению и изменению одновременно с предоставлением федерального бюджета на очередной год.
Государственное имущество, переданное в хозяйственное ведение, аренду, лизинг, доверительное управление, подлежит обязательному имущественному страхованию от рисков полной или частичной его утраты за счет средств юридического лица, которому оно передано. Страхованию также подлежит гражданская ответственность указанного юридического лица.
Использование государственного имущества
Плановая система СССР отличалась монополизацией факторов и результатов производства по всем его стадиям вплоть до реализации продукции. Доходы от производства автоматически направлялись в распоряжение государства и использовались в соответствии с приоритетами общественного строя. Не возникали проблемы сбора налогов или сокрытия от обложения доходов. Благодаря этому был создан мощный производственный потенциал, государство надежно выполняло свои социальные и другие обязательства перед населением.
В ходе преобразований органы законодательной и исполнительной власти по идеологическим соображениям отказались от контроля не только чисто рыночных сфер, но и стратегических отраслей, обеспечивающих жизнеспособность экономики, финансовую и оборонную мощь страны: вооружение, нефть, газ, электроэнергия, алкоголь и т.д. В результате добросовестной конкуренции не получилось, эффективность производства резко снизилась, государство оказалось не в состоянии выполнять инвестиционные, социальные, оборонные функции, денег не хватает для оплаты даже сборщиков налогов. Сейчас предпринимаются меры по восстановлению утраченных позиций, защите экономических интересов государства, прав потребителей и всего населения. Органы государственной власти должны в полной мере использовать полномочия по регулированию деятельности предприятий независимо от форм собственности, ведомственной принадлежности, включая предприятия с иностранным капиталом, а также исключительные права по квотированию объемов, организации эффективных сбытовых каналов и другим направлениям. Сочетание разных методов воздействия с учетом специфики отраслей, видов деятельности позволит повысить эффективность государственного сектора и всей экономики.
При соблюдении определенных условий приватизация позволяет решать экономические задачи и получать дополнительные доходы. На Западе она проводится, когда неэффективность государственного предприятия становится очевидной, а средств бюджетной поддержки не хватает; при этом действуют осмотрительно, учитывают интересы государства и общества, конкретные условия в отрасли. Основными акционерами становятся пенсионные фонды, рабочие предприятия, правительство, зарубежные инвесторы.
Закон «О приватизации государственного имущества» (в новой редакции №123-ФЗ) ориентирует приватизацию на повышение эффективности экономики, улучшение платежного баланса, усиление протекционизма по отношению к российским товаропроизводителям. Приватизация рассматривается как возмездное отчуждение находящегося у государства объекта и передача его в собственность физических и юридических лиц, т.е. бесплатной раздачи государственного имущества не должно быть. Создание слоя частных собственников больше не рассматривается в числе ее целей. Приватизация приобретает смысл, если в частных руках предприятие будет работать лучше и за счет этого возрастут поступления в бюджет через налоговые платежи.
Установлены семь способов приватизации: продажа на аукционе, в том числе акций на специализированном аукционе; продажа на коммерческом конкурсе с инвестиционными или социальными условиями; продажа акций работникам предприятия; выкуп арендованного имущества; преобразование унитарных предприятий в ОАО со 100% акций в госсобственности; внесение имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ; отчуждение акций владельцев государственных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения указанных акций.
Наибольший эффект страна получает в результате деятельности предприятий отраслей естественных и государственных монополий. Такие предприятия или принадлежат государству, или государство владеет крупными пакетами их акций.
Монополия является средством нерыночной концентрации ресурсов, инвестиций для обеспечения расширенного воспроизводства, строительства крупных объектов с перспективой отдачи через 8—10 лет, освоения новых технологий.
Государство регулирует и планирует естественные монополии таким образом, чтобы их деятельность отвечала общенациональным интересам. В этих целях для равного доступа к услугам устанавливается состав потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию в случае невозможности полного удовлетворения потребностей в этих услугах; контролируются финансовые потоки и инвестиционные программы предприятий естественных монополий; регулируются цены на продукцию и тарифы на услуги.
Минтопэнерго РФ по согласованию с Минэкономики РФ разрабатывает и утверждает балансы угля, природного газа, нефти, электрической и тепловой энергии, топочного мазута (на год и поквартально). В них предусматриваются добыча и производство этих ресурсов в размерах, обеспечивающих создание необходимых запасов и бесперебойное снабжение отраслей и населения топливом и энергией, особенно в осенне-зимний период. Преимущественное право на заключение договоров поставки газа имеют покупатели для государственных, коммунально-бытовых нужд и населения.
Монополия на газовые ресурсы существует почти во всех странах. В России 96% газа добывает ОАО «Газпром». Согласно закону к естественной монополии также отнесена транспортировка газа. Добыча газа остается сферой конкуренции под государственным контролем; но может привлекаться иностранный капитал. Государство регулирует использование системы магистральных нефтепроводов, нефтепродуктопроводов и терминалов в морских портах для вывоза нефти и нефтепродуктов за рубеж. В целях обеспечения равнодоступности к трубопроводным мощностям права доступа распределяются между производителями нефти пропорционально добыче в предшествующем квартале с учетом их заявок на экспорт.
Возможна свободная передача (продажа) распределенных прав от одного хозяйствующего субъекта к другому. В первую очередь распределяются права доступа к транспортным системам для поставок в соответствии с международными обязательствами РФ.
На газ действуют оптовые цены промышленности, дифференцированные в зависимости от удаленности потребителя, от места добычи. Дифференциация осуществляется в целях отражения фактических затрат по добыче и транспортировке газа. На нефть, включая газовый конденсат, действуют ставки акциза, которые дифференцируются по месторождениям в зависимости от горно-геологических, экономико-географических условий.
В результате приватизации в нефтяной отрасли образовались частные компании; государству принадлежат контрольные пакеты компаний, добывающих лишь около 10% всей нефти. В то же время в мире из 20 эффективно работающих крупных нефтяных компаний 12 принадлежат государствам. Нефтепроводный транспорт пока находится в собственности государства (АК «Транснефть»). Добывающие компании нацелены на экспорт продукции, ставя порой в тяжелое положение внутренних потребителей. Под нажимом частных компаний занижаются расценки за транспортировку нефти. Они в несколько раз ниже, чем в США, странах Прибалтики, Украине, хотя изношенность труб достигла критического уровня, и требуются огромные средства на ремонт сетей.
В целях повышения эффективности нефтяного комплекса намечается создание достаточно крупных государственных нефтяных компаний. На них возлагается обеспечение гарантированных поставок нефтепродуктов для нужд бюджетных потребителей, создания стратегических запасов, поставку их по межправительственным соглашениям, участие в крупных проектах, требующих государственной поддержки и гарантий, а также участие в подготовке соглашений о разделе продукции.
В электроэнергетике функционируют государственная (АЭС Минатома РФ) и частная (РАО «ЕЭС России») производственные системы.
РАО «ЕЭС России» доводятся задания по накоплению на электростанциях до 1.10 каждого года запасов угля и топочного мазута, ремонту генерирующего оборудования электростанций, энергетических котлов ТЭЦ, водогрейных котлов.
Однако европейская и сибирская части электроэнергетики работают в автономном режиме; отсутствует взаимодействие энергосистем России, Украины и Казахстана. Тем самым утрачены преимущество регулирования нагрузок и гарантии стабильности частоты в масштабе страны, что на протяжении десятилетий приносило огромный экономический эффект.
Государство оказывает воздействие на формирование цен и себестоимости электроэнергии. Постановлением Правительства РФ №121 утвержден порядок расчета потребности в финансовых ресурсах по видам регулируемой деятельности, элементам затрат и прибыли, которые следует закладывать в цены.
Тарифы (цены) на электроэнергию устанавливают Федеральная энергетическая комиссия (ФЭК) — для продавцов на федеральном оптовом рынке (ФОРЭМ) и региональные энергетические комиссии (РЭК) — для региональных энергообъединений.
Электроэнергия продается по ценам ниже себестоимости, а для населения — ниже в 2—3 раза. Рентабельность электроэнергетики снизилась вдвое, а объем инвестиций в отрасль — в 4 раза. В ценообразовании на продукцию и услуги естественных монополий главной задачей остается преодоление затратного подхода в пользу установления предельных уровней цен и тарифов на нормативной основе. Кроме того, стимулируется оплата наличными деньгами.
Формы и способы обеспечения государственной монополии различаются по видам деятельности; могут применяться передача предприятий в государственную собственность, введение разрешительного порядка производства и реализации, наделение органов государственного управления исключительными полномочиями по регулированию независимо от формы собственности и хозяйствования. В настоящее время государственная монополия наиболее полно используется в производстве и в обороте драгоценных металлов и камней, алкогольной продукции, военно-технических связях с зарубежными странами.
В плановой экономике действовала валютная монополия, т.е. исключительное право государства на операции с золотом, иностранной валютой и другими валютными ценностями. Она была непосредственно связана с монополией внешней торговли.
В современных условиях рамки валютной монополии определены, прежде всего, законом «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» (№ 41-ФЗ).
Драгоценные металлы и драгоценные камни подлежат обязательному учету по массе и качеству при добыче, производстве, использовании и обращении. Недропользователи производят сортировку и оценку драгоценных камней под контролем Минфина РФ. Сделки с несортированными камнями не допускаются. Действует государственная монополия на опробование и клеймение пробирным клеймом ювелирных и иных бытовых изделий из драгоценных металлов, а также монополия на регулирование экспорта необработанных алмазов. Недропользователям устанавливается объем добычи драгоценных металлов и камней. Он регулируется также созданием фонда резервных месторождений, в который включаются разведанные месторождения, не переданные в пользование. Определяется перечень предприятий, проводящих аффинаж драгоценных металлов.
Минфину РФ и ЦБ РФ принадлежит преимущественное право на заключение договоров о приобретении в собственность добытых и произведенных драгоценных металлов и камней с субъектами их добычи и производства в целях пополнения Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней, золотого запаса РФ, госфондов субъектов РФ. После закупок Минфином РФ и ЦБ РФ остающаяся часть драгоценных металлов и камней предназначается для продажи специально уполномоченным банкам, другим предприятиям, за рубеж. Порядок вывоза и ввоза драгоценных металлов и камней, контроля на таможне устанавливается указом Президента РФ.
Государственный фонд драгоценных металлов и камней является составной частью золотовалютных резервов РФ и используется для обеспечения производственных, финансовых, научных, социально-культурных и иных потребностей. Частями золотовалютных резервов являются золотой запас и алмазный фонд. Правительство РФ утверждает ежегодно планы формирования Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней и отпуска его ценностей. Заказы на приобретение драгоценных камней для пополнения государственных запасов размещают Минфин РФ и ЦБ РФ, они же определяют объемы их продажи из госфонда. Финансирование закупок драгоценных металлов и камней для формирования государственного фонда осуществляется за счет средств федерального бюджета.
Золотой запас, состоящий из аффинированного золота в слитках, предназначается для осуществления финансовой политики государства и удовлетворения экстренных потребностей при чрезвычайных ситуациях. Раньше весь золотой запас хранился в составе государственного фонда.
Теперь золото может находиться на балансе:
• Гохрана России в качестве оперативного резерва Президента РФ и Правительства РФ;
• Банка России в качестве золотовалютных резервов государства;
• коммерческих банков.
Кроме того, регионы имеют право оставлять в своем распоряжении до 10% добываемого золота.
Постановлением Правительства РФ № 772 утверждены «Правила совершения банками сделок купли-продажи мерных слитков драгоценных металлов с физическими лицами». Объектами сделок являются мерные слитки из золота, платины и серебра. Банки обеспечивают гражданам свободный доступ к информации о слитках, представленных к продаже. При купле-продаже прилагаются документы, подтверждающие происхождение слитков. Центральный банк РФ доводит до сведения участников рынка информацию о ценах на золото, серебро и платину по его операциям с российскими коммерческими банками.
Таким образом, любое лицо может купить и продать слитки золота, платины, серебра, необходимо лишь наличие документа, подтверждающего происхождение товара.
Однако внутренний рынок драгоценных металлов остается узким. Ювелирная промышленность использует не более 15 т золота в год.
Драгоценные металлы и сплавы исключены из перечня продукции производственно-технического назначения, товаров и услуг, на которые государственное регулирование цен осуществляют Правительство РФ и федеральные органы исполнительной власти. Порядок оплаты драгоценных металлов и камней является предметом договоров с добывающими предприятиями с учетом цен мирового рынка. По драгоценным камням утверждаются обязательные классификаторы и прейскуранты цен, аналогичные действующим на мировом рынке.
Добывающие предприятия функционируют, таким образом, в рыночных условиях, хотя продукция фактически закупается государством. За последние пять лет добыча золота сократилась на 1/3 (до менее 100 т. в год) и стала убыточной (из 600 приисков нерентабельны 2/3); алмазная промышленность имеет нулевую рентабельность.
Монополия на производство и оборот алкогольной продукции практиковалась в России на протяжении столетий. С ее утратой производство до 50% алкогольной продукции переместилось в теневой сектор, а из легально действующих предприятий отрасли около 50% уходят от налогового контроля. Под налогообложение попадает не более 1/3 алкогольной продукции, а государственная казна ежегодно недополучает 20—25 млрд. руб.
Восстановление государственной монополии на производство, хранение, оптовую и розничную продажу алкогольной продукции началось принятием Указа Президента РФ № 918 и Постановления Правительства РФ № 358.
Наряду с мерами разрешительно-контрольного порядка стали применяться квотирование экспорта, импорта и закупок этилового спирта, запрет на реализацию его в розничной сети, регулирование отпускных цен на этиловый спирт из пищевого и непищевого сырья, декларирование производства и использования спирта.
В законном обороте при оптовой и розничной торговле признается алкогольная продукция только при наличии надлежащих финансовых, транспортных, учетных документов, подтверждений соответствия ее нормативам по качеству. Не допускается продажа алкогольной продукции при отсутствии лицензии, марок акцизного сбора, специальных марок, информации об изготовителе продукции.
Минэкономики РФ с участием заинтересованных федеральных органов управления, органов исполнительной власти субъектов РФ с целью обеспечения поступления в бюджет акцизов и других налоговых платежей ежегодно разрабатывает прогнозы объемов производства и реализации алкогольной продукции с учетом доли экспорта и импорта. Минсельхозпрод РФ утверждает нормативы использования сырья для производства этилового спирта, координирует его поставки, регистрирует объемы отпуска, подтверждает легальность операций.
Разрабатывается баланс производства и потребления этилового спирта с распределением по министерствам и ведомствам с учетом потребностей субъектов РФ. На основе данных баланса Правительство РФ определяет квоты на закупку, экспорт и импорт этилового спирта, а также утверждает перечень предприятий, поставляющих и реализующих этиловый спирт для федеральных государственных нужд. В него входят исключительно унитарные предприятия и предприятия иных форм собственности, контрольный пакет акций (не менее 51%) которых принадлежит государству или органам местного самоуправления и которые имеют необходимое оборудование и лаборатории контроля качества.
Минэкономики РФ и Минсельхозпрод РФ после утверждения Правительством РФ общих квот на закупку спирта доводят органам исполнительной власти РФ и субъектов РФ, отдельным потребителям соответствующие квоты на закупку.
Закупки юридическими лицами спирта, включая импорт, не должны превышать объем, установленный квотой. При этом закупка и поставка спирта для производства алкогольной продукции возможна только при наличии у получателя лицензии на соответствующий вид деятельности. Импорт осуществляется по квотам непосредственно для государственных нужд в объемах, недостающих для покрытия потребностей внутреннего рынка РФ. Отпускные цены на этиловый спирт регулируются через механизм квотирования его закупок и ставок акцизного сбора на алкогольную продукцию.
Наибольшую долю алкогольной продукции обеспечивают небольшие заводы местного значения. Если они производят до 0,02 млн. декалитров в год (в пересчете на абсолютный алкоголь), т. е. 2—3 млн. бутылок, то лицензированию не подлежат, хотя обязаны представлять декларацию об объеме произведенной, экспортируемой, импортируемой, нереализованной и недоиспользованной алкогольной продукции.
Государство сохранило в значительной мере монополию на деятельность в сфере военно-технических связей с другими странами. Примерно 70% предприятий оборонного комплекса акционированы, контрольные пакеты акций этих предприятий находятся в руках государства. Остальные являются унитарными государственными предприятиями.
Федеральные органы исполнительной власти, все российские юридические лица, участвующие в военно-технических связях с другими странами, подотчетны и подконтрольны, органы государственной власти осуществляют свои исключительные полномочия в этой сфере. Действуют разрешительный порядок экспорта и импорта продукции военного назначения, бюджетное финансирование экспорта и импорта во исполнение международных обязательств РФ. Проводится единая государственная политика в области формирования внешнеторговых цен на продукцию военного назначения, не допускается конкуренция на внешнем рынке российских субъектов военно-технических связей.
Из-за резкого сокращения оборонного заказа выделяемые бюджетные средства Минобороны РФ расходуются на модернизацию имеющегося парка военной техники, закупку перспективных образцов и практически не закупаются крупные партии серийно выпускаемой техники традиционных видов. В результате перед предприятиями оборонного комплекса открылись широкие перспективы по экспорту военной техники, конкурентоспособность которой находится на мировом уровне.
Экспорт (импорт) вооружения, военной техники, работ (услуг) военного назначения осуществляются государственными компаниями по экспорту и импорту вооружений и военной техники «Росвооружение», «Российские технологии», «Промэкспорт» и предприятиями — разработчиками и изготовителями вооружения и военной техники, получившими такое право.
Для повышения экспортного потенциала предприятия осуществляют техническую реконструкцию и перестройку с учетом требований мирового рынка оружия. Создаются сверхкрупные государственные и полугосударственные предприятия, научно-производственные центры по разработке и производству вооружений и военной техники новых поколений.
По экспорту военной техники Россия вновь заняла ведущее место в мире (около 4 млрд. долл. в год). Однако реальных денег в казну поступает мало, так как часть поставок идет в счет погашения долгов, а заказчики расплачиваются встречной продажей товаров.
Постановлением Правительства РФ № 685 утвержден план поступления доходов от использования федерального имущества.
В соответствии с установленным порядком значительная часть акций остается на определенные сроки в государственной собственности и продается постепенно.
Сохранение в руках федеральных и местных органов крупных пакетов акций во многих случаях является более целесообразным, чем немедленная их продажа инвесторам. Оно позволяет получать не разовые, а долгосрочные доходы от приватизации.
Определены виды деятельности предприятий, контрольные пакеты акций которых при приватизации закрепляются на срок до 3 лет в федеральной собственности: связь, выработка и распределение электроэнергии, добыча, переработка и сбыт нефти и природного газа, добыча и переработка драгоценных металлов и камней, разработка и производство систем вооружения и боеприпасов, производство спиртовой и ликероводочной продукции, перевозки на железнодорожном, водном и воздушном транспорте, научно-исследовательские и проектно-конструкторские предприятия, предприятия по строительству и эксплуатации объектов для обеспечения национальной безопасности, предприятия оптовой торговли, закупающие для государственных нужд, экспортно-импортные операции в обеспечение межгосударственных соглашений.
При закреплении части акций в федеральной собственности государство наделяется правами акционера — владельца контрольного пакета. Оно может ограничиться ролью отсутствующего собственника или ввести оперативное управление и контроль с помощью менеджеров, оказывать влияние на производство в целом, в том числе и частный сектор. Управление акциями становится управлением предприятиями со смешанной формой собственности.
Органы государственной власти, принявшие решение о закреплении в госсобственности пакетов акций, назначают своих представителей в органы управления ОАО. При этом они получают блокирующие пакеты (25% акций плюс одна акция), что позволяет влиять на принятие решений квалифицированным большинством в 3/4 голосов.
Представителями государства могут быть государственные служащие, назначаемые решениями Президента РФ, Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти, Российского фонда федерального имущества, а также иные граждане на основании договоров на представление интересов государства, заключаемых в соответствии с гражданским законодательством Мингосимуществом РФ, РФФИ или их территориальными органами.
Договор на представление интересов государства в органах управления предприятием содержит: срок действия и порядок досрочного расторжения, права и обязанности представителя государства, размер получаемого вознаграждения, условия материальной ответственности за нарушение договора. Представители в письменной форме согласовывают с федеральными органами исполнительной власти или РФФИ, от имени которых выступают, проекты решений органов управления предприятия, которые они намерены вносить и поддерживать, а также свое будущее голосование по проектам, предлагаемым другими членами органа управления. Они могут на заседании Совета директоров поставить вопросы об обновлении состава совета с вводом способных и готовых управлять с позиций приоритета государственных интересов.
Представители государства готовят для соответствующих федеральных органов исполнительной власти не реже двух раз в год отчеты о деятельности по установленной форме; они несут ответственность за нарушение установленного порядка участия в управлении вплоть до увольнения с государственной службы.
Назначение официальных представителей, не являющихся руководителями и работниками предприятия, с полномочиями управления контрольным пакетом от имени Правительства РФ имеет особенное значение для повышения эффективности управления стратегически важными предприятиями.
Действует также механизм доверительного управления акциями, находящимися в государственной собственности. Право доверительного управления передается на конкурсной основе. Доверительный управляющий получает права акционера и реализует цели, определенные в соответствующем договоре (погашение долгов АО, повышение котировок акций и др.).
Золотая акция предоставляет право РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию на участие в управлении открытыми АО, созданными при приватизации унитарных предприятий. Решение об использовании золотой акции принимает соответствующий орган исполнительной власти (РФ, субъекта РФ, муниципального образования); положение об этом вносится в устав ОАО; указанные органы назначают своего представителя в совет директоров общества и в его ревизионную комиссию.
Золотая акция предоставляет владельцу дополнительные права по управлению АО, в частности право вето при принятии общим собранием акционеров решений о внесении изменений и дополнений в устав, о реорганизации или ликвидации АО, о заключении крупных сделок.
Финансирование расходов по управлению находящимися в федеральной собственности акциями Минфин РФ осуществляет по фактическим затратам, но не более 10% поступивших в федеральный бюджет дивидендов по этим акциям.
Заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе. При разработке федерального бюджета в его доходах учитываются в полном объеме средства, получаемые от сдачи в аренду федерального недвижимого имущества.
Арендные платежи вносятся ежемесячно арендатором на лицевой счет территориального органа Мингосимущества РФ, открытого в органе федерального казначейства. Территориальный орган Мингосимущества РФ сообщает в МНС РФ или ее территориальный орган об арендной плате, подлежащей перечислению арендатором в федеральный бюджет и фактически перечисленной сумме. Минфин РФ направляет 10% арендной платы соответствующему территориальному органу Мингосимущества РФ, который использует эти средства на финансирование деятельности, связанной с распоряжением федеральным имуществом. При расчете ставок арендной платы принимаются во внимание балансовая стоимость объекта и в качестве норматива — размер установленной минимальной оплаты труда. При переходе на иной порядок исчисления, например, при котором за базу принимается стоимость строительства 1 м2 объекта, арендная плата возрастает в несколько раз.
СССР владел за рубежом примерно 29 тыс. объектов, России перешла лишь незначительная их часть, остальное имущество было утеряно или оказалось спорным (права собственности на него надо доказывать в суде).
В настоящее время России принадлежат 2,5 тыс. объектов недвижимости общей площадью 2 млн. м2 в 122 странах, а также ценные бумаги, паи, доли в акциях, имущество религиозных организаций, пароходств, «Аэрофлота», внешнеторговых организаций.
Балансовая стоимость недвижимости — около 2,5 млрд. долл. Управление делами Президента РФ контролирует зарубежную недвижимость в 78 странах. Для повышения эффективности использования федеральной собственности, находящейся за границей, указом Президента РФ № 733 создаются акционерные общества на базе находящегося на территории иностранных государств имущества РФ. Контрольный пакет акций закрепляется в федеральной собственности. Создается коллегия представителей государства для управления закрепленными в федеральной собственности контрольными пакетами АО.
Государственный учет недвижимого имущества
Сегодня рынок недвижимости в России и в ряде стран СНГ можно назвать развитым, но, как говорится, нет предела совершенству. С недвижимым имуществом совершается много сделок, в последнее время популярной стала аренда недвижимости.
По этой причине очень важно, чтобы недвижимость была зарегистрирована, так как в противном случае могут возникнуть многочисленные проблемы. Оформление недвижимости имеет ряд нюансов, соблюдать которые также очень важно.
Документы, которые нужны для этого, рассмотрим ниже, когда коснемся такого вопроса как регистрация объектов недвижимости.
Государственная регистрация недвижимого имущества
Госрегистрацию прав на недвижимость и сделки с ней оформляет федеральный орган государственной регистрации и его территориальные отделения. Сам по себе термин «регистрация» означает акт признания государством права собственности на имущество того или иного лица.
Прием документов на регистрацию прав, запросов о сведениях, содержащихся в Едином госреестре, и выдачу соответствующих документов могут осуществлять многофункциональные центры.
Право собственности регистрируется при оформлении договора купли-продажи, дарения, обмена жилья или его части, ренты или пожизненного содержания, продажи предприятия, при договоре аренды нежилых помещений, земельных участков, при залоге недвижимости и договор участия в долевом строительстве.
Каждый раз при регистрации взимается госпошлина. Регистрация собственности происходит в течение месяца. Но она может затянуться. Регистратор вправе отказать в регистрации права собственности, если сомневается в подлинности документов или наличии оснований для нее.
Если необходимо зарегистрировать объект, который располагается на территории нескольких округов, то для него существует особый протокол регистрации. Далее все этапы осуществляются работниками территориальных учреждений, которые и рассматривают поданные документы.
Если совершается какая-то сделка с имуществом, то её в обязательно необходимо зарегистрировать. Госрегистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только управление Росреестра РФ. Никакой другой орган исполнительной власти не имеет полномочий на это.
Федеральный закон о регистрации
В России действует Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который отвечает и устанавливает основные требования к регистрации объектов недвижимости.
При помощи этого закона осуществляется установление прав и обязанностей сторон. Сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав, общедоступны (за исключением тех сведений, доступ к которым ограничен по федеральному закону) и предоставляются органом госрегистрации, по запросу любых лиц в виде выписки или в любом другом виде, что определяется опять же – специальным органом.
Оформление недвижимости осуществляется в ряд этапов. Выписка из единого реестра содержит в себе ряд следующих сведений:
• Описание недвижимого имущества;
• Описание прав на объект;
• Ограничения прав на него;
• Сведения о существующих правопритязаниях, которые ранее были заявлены;
• Отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на объект;
• Сведения, которые будут являться основой для изъятия объекта для каких-либо государственных или муниципальных нужд.
Помимо приведённых сведений в выписке должны предоставляться и другие документы. Это данные о земельном участке, на котором осуществляется возведение объекта недвижимости, и в него могут входить некоторые помещения, причём как жилые, так и нежилые. Сведения, которые содержатся в реестре, могут предоставляться в срок не более 5 рабочих дней со дня получения соответствующего запроса.
Если запрос к сведениям представляется через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, то срок предоставления такой информации считается с момента передачи функциональным центром сведений в орган, который занимается регистрацией.
Если предоставление таких сведений не допускается в соответствии с законодательством, то регистрирующий орган вправе подать заявление, где будет отображаться отказ от предоставления сведений. Такое решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.
Порядок регистрации
Государственная регистрация недвижимости осуществляется в определённом порядке, который необходимо соблюдать. При подаче заявления на регистрацию прав учитываются определённые документы, которые очень важно иметь. Регистрация недвижимого имущества является процессом сложным и одновременно быстрым, если соблюдать при этом ряд тонкостей и нюансов.
Разделы Единого госреестра прав, в которые внесены права на каждый объект недвижимого имущества, идентифицируются государственным уникальным учетным номером, присвоенным этому объекту при осуществлении его учета — это кадастровый номер. Единый государственный реестр содержит в себе несколько разделов, тесно связанных между собой. Каждый раздел реестра включает в себя три подраздела.
В первом подразделе содержится описание каждого объекта недвижимости в соответствии с Правилами ведения Единого реестра. Второй подраздел включает в себя записи о правах на объект, которые подлежат регистрации. Здесь содержатся данные о человеке, который имеет права на имущество, а также стоит дата регистрации и подпись регистрирующего работника. Третий подраздел содержит в себе ограничения прав на объект.
Если у регистрирующего органа имеются сведения о том, что граждане признаются недееспособными, а также сведения о том, что в жилом помещении проживают члены семьи собственника, которые собственно и находятся под его опекой, то данные об этом также вносятся в единый реестр прав.
Если осуществляется государственная регистрация ипотеки, то орган вносит в реестр сведения о порядке и сроках погашения ипотеки, а также договор ипотеки, который в своём роде будет являться нотариальным заверением и другие документы. Если осуществляется регистрация наёмного дома, то приводятся аргументы и причины возможности происходящего, а также указывается цель использования наёмного или же коммерческого помещения.
Если в регистрирующем органе принимается решение об изъятии участка и регистрации, а также расположенного объекта недвижимости на этом участке, то об этом вносится запись в реестр. Данная запись подлежит исключению из реестра прав по истечении трех лет со дня принятия решения.
Если имущество относится к культурному наследию и оно включено в реестр, то к его сохранению и использованию указываются отдельные требования, носящие обязательный характер.
Риски получения пассивного дохода от объекта без регистрации
В последнее время наиболее актуальным стало получение пассивного дохода от сдачи объекта в аренду. Причём получать его можно, сдавая квартиру посуточно или на длительный срок. При посуточной сдаче рисков намного больше, поскольку органы, которые занимаются регистрацией, ведут периодическую проверку зарегистрированных объектов.
Итак, если сдавать незарегистрированную квартиру посуточно и получать при этом доход, то есть риски получения штрафа в больших размерах, поэтому нужно оформлять документы. Ведь если регистрирующий орган или другие уполномоченные органы решат проверить, кому сдаётся квартира и будет заключён акт получения прибыли с недвижимого имущества, то налоговая инспекция даст штраф в большом размере.
Без регистрации не обойтись, поскольку в последнее время развивается мошенничество. У арендаторов есть риск снять квартиру, которая вовсе не является собственностью лиц, представившихся хозяевами. Поэтому необходимо тщательно читать документы.
В целом есть три варианта получения дохода на недвижимости без её регистрации:
• Посуточная аренда. Такой вид аренды в последнее время является наиболее распространённым, поскольку гарантирует большие объёмы дохода.
• Долгосрочная аренда. В последнее время рынок долгосрочной аренды жилья не столь активен и рынок посуточной аренды его превосходит.
• Субаренда. Это направление в последнее время является качественно новым, оно подразумевает получение пассивного дохода от недвижимости. Для того чтобы заняться субарендой, необходимо взять в долгосрочную аренду квартиру и разместить объявление о сдаче её посуточно.
При правильном подходе и при хорошем спросе на квартиру можно получать существенную прибыль, однако квартира должна быть качественной и недорогой, в этом случае вариант аренды будет самым актуальным.
Однако, какие бы объёмы прибыли ни приносила такая квартира, сделки с незарегистрированной недвижимостью являются крайне рискованными. Причём такие операции несут в себе риск для обеих сторон, поэтому умные арендаторы вовсе не захотят снимать незарегистрированное жилье.
Распоряжение государственным имуществом
Государственное или муниципальное предприятие распоряжается движимым имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, самостоятельно, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.
Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
Движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.
Государственное или муниципальное предприятие не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.
Уставом государственного или муниципального предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия.
Государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе:
1) сдавать такой земельный участок в субаренду, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи, а также земельных участков (в том числе искусственных земельных участков, созданных в соответствии с Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") в границах морских портов;
2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи;
3) отдавать арендные права в залог;
4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с согласия собственника имущества такого предприятия сдает указанный земельный участок или его часть в субаренду либо передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка или его части концессионеру в случае, если концессионным соглашением предусмотрено использование указанного земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.
В случае, предусмотренном законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, государственное или муниципальное предприятие участвует на стороне концедента в обязательствах по концессионному соглашению и осуществляет отдельные полномочия концедента, предусмотренные концессионным соглашением.
Виды государственного имущества
Виды государственного имущества, которое может находиться исключительно в федеральной собственности
Исключительно в федеральной собственности находится имущество, необходимое для осуществления органами государственной власти Российской Федерации полномочий, возложенных на них федеральными законами. Виды такого имущества определяются федеральным законом.
Перечни учреждений и казенных предприятий, за которыми закрепляется имущество, находящееся исключительно в федеральной собственности, с указанием их ведомственной принадлежности, а также перечень имущества государственной казны Российской Федерации, которое может находиться исключительно в федеральной собственности, утверждаются Правительством РФ.
Виды государственного имущества, которое может находиться исключительно в собственности субъектов РФ
Исключительно в собственности субъектов РФ находится имущество, необходимое для осуществления органами государственной власти субъектов РФ полномочий, возложенных на них Федеральным законом “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ”. Виды такого имущества определяются федеральным законом.
Перечни учреждений и казенных предприятий, за которыми закрепляется имущество, которое может находиться исключительно в собственности субъектов РФ, а также перечень имущества казны субъектов РФ, которое может находиться исключительно в собственности субъектов РФ, утверждаются органами государственной власти субъектов РФ.
Виды муниципального имущества, которое может находиться исключительно собственности муниципального образования
Исключительно в муниципальной собственности находится имущество, необходимое для осуществления органами местного самоуправления полномочий, возложенных на них Федеральным законом “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”. Виды такого имущества определяются федеральным законом.
Перечни учреждений и казенных предприятий, за которыми закрепляется имущество, которое может находиться исключительно в муниципальной собственности, а также перечень имущества муниципальной казны, которое может находиться исключительно в муниципальной собственности, утверждаются органами местного самоуправления.
Документы государственной регистрации недвижимого имущества
Перечень документов, представляемых гражданами для регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости:
• заявление о государственной регистрации;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);
• платежный документ о внесении платы за государственную регистрацию;
• документы технического учета на объект недвижимости;
• акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимости;
• постановление главы муниципального образования об утверждении указанного акта и ввода в эксплуатацию;
• документ, подтверждающий право на земельный участок, расположенный под заявленным к регистрации объектом недвижимости;
• договор (соглашение) об определении долей в праве общей долевой собственности при наличии нескольких застройщиков;
• иные необходимые для государственной регистрации документы.
Перечень документов, представляемых для государственной регистрации права собственности, возникшего в порядке наследования:
• заявление о государственной регистрации;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);
• платежный документ о внесении платы за государственную регистрацию;
• документы технического учета на объект недвижимости;
• свидетельство о праве на наследство (подлинник и нотариально удостоверенная копия);
• иные необходимые для государственной регистрации документы.
Перечень документов, представляемых для государственной регистрации прав на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан (приватизации):
• заявление о государственной регистрации;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);
• платежный документ о внесении платы за государственную регистрацию;
• документы технического учета на объект недвижимости;
• договор передачи жилого помещения в собственность граждан;
• выписка из домовой книги;
• иные необходимые для государственной регистрации документы.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
