В п. 4. статьи 110 указано, что ЖСК представляет собой потребительский кооператив. В Письме Минэкономразвития России N 4416-АП/Д05 упомянуто, что такие кооперативы можно поделить на два вида: кооперативы с основной деятельностью в виде получения прибыли и кооперативы, деятельность которых имеет расходный характер посредством паевых взносов участников. Рассматриваемое объединение относится ко второму виду.
Согласно изменениям Федерального закона N 349-ФЗ, ЖСК выступает как застройщик при приобретении допуска на строительство.
Главной отличительной чертой ЖК и ЖСК является сама сущность объединений при общей цели. Члены ЖК приобретают построенное жилье, финансируют восстановление и дальнейшее обслуживание постройки, в то время как члены ЖСК оплачивают возведение, перестройку и содержание дома.
Правовая позиция жилищно-строительного кооператива характеризуется Жилищным Кодексом РФ, а Гражданский Кодекс разъясняет его гражданско-правовые свойства.
Помимо Кодексов, положение ЖСК устанавливается его уставом, о котором будет рассказано далее.
Жилищно-строительному кооперативу следует размещать следующие документы и информацию согласно многочисленным предписаниям:
1. Состав участвующих в ЖСК;
2. Допуск на постройку дома, строящегося на средства членов, а также разрешение на участок, предоставленный под застройку;
3. Местонахождение постройки и ее описание, оформленное по правилам расчетной документации;
4. Число квартирных помещений в строящемся доме и их характеристика;
5. Ориентировочная дата приобретения разрешения на реализацию дома.
ЖСК должен обеспечить возможность ознакомления со следующей документацией члена кооператива по запросу:
1. Расчетная документация;
2. Документы, удостоверяющие разрешение ЖСК на земельную площадь;
3. Отчеты встреч членов кооператива, голосований;
4. Заключения ревизора ЖСК.
Перечислим главные органы регулирования ЖСК:
1. Общее собрание;
2. Конференция, при количестве членов более пятидесяти человек;
3. Правление ЖСК и его председатель.
Самым важным и значимым советом является общее собрание, а полномочия конференции формируются уставом организации. Проводить общее собрание является возможным только при присутствии более половины участников. Принимают вердикт, если за него отдало свой голос более 50% присутствующих. Такое решение, оформляемое протоколом, неизбежно для всех участников ЖСК.
Правление ЖСК выбирается из членов самого объединения общим собранием (конференцией). Все компетенции закрепляются уставом. Председатель правления выбирается из круга лиц, входящих в правление. В его обязанности входит воплощение намерений кооператива, выражение потребностей ЖСК и т.д. Главные требования к нему — это добросовестность и разумность.
Помимо вышеперечисленных постов в кооперативе присутствует ревизор или ревизионная комиссия. Основной задачей этого подразделения является контролирование финансов и экономической деятельности.
Если человек имеет обвинение за преднамеренные преступления, несет бремя административного штрафа в виде отстранения или ранее вел управленческую службу в области строительства и смежных сферах, то он не может присоединиться к аппарату управления кооперативом.
Обозначим порядок приема желающих в состав участников ЖСК. Прежде всего, гражданин (с 16 лет) или юридическое лицо предоставляют заявку в правление кооператива. Обращение рассматривается в пределах месяца и утверждается общим собранием.
После того, как новоиспеченный участник заплатит вступительный взнос, он считается полноправным участником кооператива.
В кооперативе не должно находиться менее пяти участников (статья 112, ЖК РФ), но не должно быть участников больше числа строящихся помещений.
Для создания кооператива собирается учредительное собрание, участниками которого могут быть желающие создать ЖСК. Постановление о создании объединения считается утвержденным, если все учредители выбрали его.
Государственная регистрация реализуется по тем же правилам, что и регистрация юридических лиц. С момента оформления те, кто подал свой голос за образование кооператива, приобретают статус члена. Обратимся к Федеральному Закону No 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц при их создании».
В нем прописаны основные заключения относительно регистрации:
1. Регистрация ЖСК проводится по его местоположению.
2. Максимум за три дня проводится государственная регистрация со дня передачи необходимых документов в регистрирующий орган.
Перечень требуемых документов перечислен ниже:
• подписанное заявление о государственной регистрации по утвержденной форме;
• оформленное в виде протокола решение о создании организации;
• учредительные документы, в случае ЖСК – его устав;
• документ об оплате государственной пошлины.
Статья 113 ЖК РФ дает полную информацию, что необходимо к предоставлению в уставе ЖСК.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• наименование кооператива; местоположение;
• суть и цель функционирования;
• инструкция по приобретению членства кооператива;
• процедура прекращения участия в объединении;
• величина вступительных и паевых взносов, а также регламент их внесения;
• последствия несоблюдения установленных обязанностей по взносам;
• полномочия управляющих кооперативом;
• правила признания решений органами управления;
• правила преобразования и ликвидации объединения.
Ликвидация ЖСК – это прекращение деятельности объединения без передачи прав и обязательств. Каких-то специальных правил для жилищно-строительного кооператива в законе не прописано, рекомендуется использовать в качестве основания Статью 61 ГК РФ «Ликвидация юридического лица».
Ликвидация может произойти как на добровольческой основе по договоренности участников или по истечению срока действия, так и по решению суда.
На принудительной основе ЖСК ликвидируется в следующих случаях:
1. Регистрация ЖСК признана недействительной.
2. ЖСК ведет деятельность без подлежащего разрешения.
3. Деятельность ЖСК противоречит Конституции РФ и другим правовым актам, а также уставу организации.
4. По иску пайщика, в случае несоблюдения ЖСК своего прямого предназначения.
Когда суд вынес решение о прекращении деятельности объединения, ЖСК обязан рассчитаться по обязательствам перед кредиторами.
Рассмотрим плюсы и минусы приобретения жилья по схеме ЖСК.
Несомненным преимуществом является возможность оплаты в длительную рассрочку. Вы можете уже жить в квартире и выплачивать паи. Большинство компаний, продающих квартиры по схеме долевого участия, предоставляют рассрочку до момента ввода в эксплуатацию.
Еще одним удобством ЖСК является возможность самостоятельного найма нового застройщика в случае банкротства текущего.
По договору долевого участия, в этой ситуации участникам придется требовать жилье в суде, либо создавать новый ЖСК, а это очень длительный процесс.
Приятным преимуществом для членов ЖСК является переход всей власти по управлению домом сразу после прекращения строительства дома.
В случае долевого участия, необходимо сначала создать товарищество собственников жилья, что может продлиться на неопределенный период.
Пайщики имеют возможность принять участие в управлении строительством, реконструкцией и будущей эксплуатацией дома, имеют свободный доступ к документации. Это дает им больше гарантий, чем при заключении ДДУ.
У схемы ЖСК есть и недостатки. Участники кооператива могу стать жертвами двойных продаж в случае использования компанией «серых» схем реализации жилья. По законодательству, как говорилось ранее, подобные махинации запрещены: число квартир не должно быть больше числа членов ЖСК. В данной ситуации желающему вступить рекомендуется поговорить с участниками кооператива или с теми, кто из него вышел по тем или иным причинам.
Так как закон «О защите прав потребителей» не касается отношений пайщика и кооператива, ЖСК не отвечает за срывы строительства и неполадки после реализации дома. Для предотвращения подобной ситуации необходимо читать договор, особенно пункты про гарантийный срок постройки и дату окончания работ.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
