Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Все, что говорилось до сих пор о внесении земельных долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной коммерческой организации, относится в основном к случаям, когда колхоз, совхоз, другое сельскохозяйственное предприятие целиком преобразуются в такую коммерческую организацию. Но в процессе реорганизации бывает и по-другому: например, коллектив решает на месте крупного многоотраслевого хозяйства создать несколько более мелких коммерческих организаций (кооперативов, товариществ и др.) на базе отдельных бригад, форм, производств, или по другим признакам. При таком положении, конечно, необходимо бывает отграничить в натуре земельные участки, переходящие в собственность вновь образуемых организаций в соответствии с количеством земельных долей работников, учреждающих каждую из этих организаций. Как лучше произвести в таких случаях выделение земли? Рекомендуется использовать методики так называемой "нижегородской модели".
"Нижегородская модель"
В Нижегородской области в ходе реформы была успешно произведена реорганизация целого ряда сельскохозяйственных предприятий с одновременным разделом на несколько более компактных организаций. Накопленный опыт обобщен учеными экономистами, широко пропагандируется и применяется в разных регионах страны. Постановлением Правительства РФ № 874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области" утверждено Положение о реформировании сельскохозяйственных предприятий, которым рекомендовано пользоваться всем коллективам, принявшим решение о реорганизации по данной модели, при условии, что в хозяйстве уже получены свидетельства на право собственности на земельные доли и имущественные паи.
Собственники земельных долей и имущественных паев реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий самостоятельно принимают решение о создании коммерческих организаций (установленных законом форм) либо об осуществлении индивидуальной трудовой деятельности. К участию в создании новых сельскохозяйственных кооперативов, акционерных и иных обществ, а также товариществ могут привлекаться выделившиеся до принятия решения о реформировании из данного сельскохозяйственного предприятия крестьянские хозяйства и сельскохозяйственные организации.
Новые юридические лица, крестьянские хозяйства, индивидуальные предприниматели регистрируются в установленном порядке, после чего они начинают заключать между собой договоры по передаче земельных долей и имущественных паев в целях их консолидации для последующего получения в натуре. Договорная кампания заканчивается, когда не менее 95% земельных долей и не менее 95% суммы имущественного паевого фонда распределены по различным основаниям между субъектами предпринимательской деятельности (оставшиеся невостребованными доли и паи передаются сельскохозяйственным организациям, согласным их принять, для осуществления представительства без доверенности в отношении этих долей и паев).
Затем начинается распределение земли и имущества на внутрихозяйственном аукционе.
Проведение внутрихозяйственного аукциона
Каждое физическое или юридическое лицо, владеющее земельными долями и имущественными паями, подает заявку на участие в аукционе, указав в ней вид предполагаемой деятельности, количество баллогектаров и паевых рублей, которыми такое лицо распоряжается, а также перечень земельных участков и имущества, на которые претендует заявитель. Земля и имущество могут быть приобретены на аукционе лишь с целью создания (расширения) сельскохозяйственных предприятий или обслуживающих сельскохозяйственное производство организаций, или для индивидуальной крестьянской деятельности. Общая оценка заявленных земельных участков не должна превышать суммы баллогектаров, указанной в свидетельствах, которыми распоряжается заявитель.
Аукционы проводятся в соответствии с Правилами проведения внутрихозяйственных аукционов по распределению земли и имущества при реорганизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденными в качестве приложения к рассматриваемому Положению о реформировании.
Аукционы по распределению земли и имущества проводятся раздельно, причем вначале земельный аукцион. На него выставляются все земельные участки, подлежащие распределению: в качестве средства платежа используются баллогектары.
Внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли и реорганизации хозяйства формирует лоты. Земельные участки, разделенные между собой дорогами, другими искусственными и естественными границами, включаются в отдельные лоты. Если поле севооборота состоит из нескольких самостоятельных участков, то каждый участок включается в отдельный лот. Если на поле имеется несколько выделенных землеустроителями разных по качеству земли участков, то каждый из них включается в отдельный лот с учетом данных внутрихозяйственной оценки.
Комиссия не позднее чем за три недели до окончания срока подачи заявок на участие в земельном аукционе обязана предоставить следующую информацию: карту с границами земельных участков, составляющих лоты, список земельных лотов и их стартовые цены в баллогектарах; правила аукциона и дату его проведения; формы и сроки подачи заявок на участие в аукционе.
При проведении аукциона земельные лоты выставляются в следующем порядке: пашня, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища. Лоты по пашне выставляются по севооборотам, полям и участкам. Участки сенокосов и пастбищ выставляются в порядке, указанном в акте инвентаризации земель. Залежи для целей проведения аукциона включаются в один из видов сельскохозяйственных угодий по фактическому использованию.
Победителем торгов за лот считается участник, согласившийся с наибольшей ценой. Если победивший претендент на земельный лот не имеет достаточно баллогектаров для приобретения всего лота, он получает часть лота в гектарах, соответствующую количеству оставшихся у него баллогектаров, поделенному на цену в баллах за гектар, которую он предложил. Такой победитель должен использовать все остающиеся баллогектары для приобретения данного лота. Таким образом, каждый заявитель может приобрести лот частично только один раз в ходе аукциона.
В течение двух недель после окончания аукциона участники, выигравшие земельные участки, могут обмениваться ими. Для этого они подают заявки во внутрихозяйственную комиссию, которая и утверждает своим решением факты обменов и оформляет их как дополнения к протоколу аукциона.
По результатам аукциона устанавливаются границы земельных участков, передаваемых физическим и юридическим лицам. Собственникам земельных участков, полученных по результатам аукциона, выдаются документы, удостоверяющие право собственности на землю.
Земли лесного и водного фондов, а также другие несельскохозяйственные земли, находившиеся в постоянном пользовании реформированного хозяйства, передаются в пользование вновь созданным сельскохозяйственным организациям: каждая получает расположенные внутри ее сельхозугодий или прилегающие к этим сельхозугодиям земли. Если на одни и те же земли претендует несколько вновь созданных сельскохозяйственных организаций, то распределение между ними производится пропорционально площади их сельскохозяйственных угодий.
В принципе для получения группой собственников земельных долей, решивших образовать новую сельскохозяйственную коммерческую организацию, земельных участков в натуре вовсе не обязательно проведение описанной процедуры земельного аукциона (особенно, если сельскохозяйственное предприятие реорганизуется целиком, скажем, в акционерное общество, а выделяются из него лишь несколько человек для создания кооператива или отдельных крестьянских хозяйств). Земля может быть выделена группе лиц в том же порядке, что и одному собственнику земельной доли: соответствующая процедура зафиксирована в Рекомендациях о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями.
Правда, может возникнуть сомнение такого рода: в перечне прав собственников земельных долей, записанных в п. 4 Указа Президента РФ говорится о выделении земельного участка в натуре лишь для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства. Как же быть, если объединяется для совместного производства группа собственников земельных долей? Однако в п. 10 того же Указа читаем: "Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельных долей для образования крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сельскохозяйственных организаций и личного подсобного хозяйства... определяется в месячный срок по соглашению между собственниками земельных долей". Таким образом, можно сделать вывод, что предоставление земельных участков в счет долей для ведения сельскохозяйственного производства в любых его организационно-правовых формах является обязательным. Об этом говорится и в п. 4 Указа: "Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции".
Конечно, созданию крестьянских хозяйств в ходе земельной и аграрной реформы в законодательстве придавалось приоритетное значение. Еще до проведения приватизации земли в колхозах и совхозах было установлено, что если работающие в них граждане пожелают выйти из состава колхоза, совхоза и вести крестьянское (фермерское) хозяйство, им предоставляются участки, изымаемые из земель указанных сельскохозяйственных предприятий. С тех пор действует разный порядок предоставления земель для ведения крестьянского хозяйства гражданам, работающим в сельскохозяйственных предприятиях, организациях, и иным гражданам. Указом Президента РФ № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", которым вводилась реорганизация колхозов, совхозов, руководители хозяйств обязывались в течение одного месяца со дня подачи заявления о создании крестьянского (фермерского) хозяйства выделить земельные доли работника и членов его семьи в натуре. В Указе Президента РФ № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" идет речь уже о праве собственников земельных долей на выдел земельного участка в натуре не только для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, но и для расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство.
Процедура выдела земельного участка в счет земельной доли для создания крестьянского хозяйства
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Для выделения одной или нескольких земельных долей в натуре в любых правомерных целях собственники земельных долей подают заявления в администрацию района (города) на имя представителей собственников земельного участка (или на имя руководителя сельскохозяйственной коммерческой организации, которая использует земельный участок). В заявлении указываются количество земельных долей, включая находящиеся в собственности, взятые в аренду или полученные в качестве взноса в уставный капитал (для образующихся юридических лиц), их общая площадь, оценка в баллогектарах, а также перечень полей и участков, которые хотят получить заявители. Общая оценка заявленных участков в баллогектарах не должна превышать сумму баллогектаров, указанную в свидетельствах на право собственности на земельные доли заявителей.
В случае, если собственниками земельных долей (т.е. членами сельскохозяйственной организации) был заранее определен земельный массив для выделения в натуре земельных участков, если его площадь достаточна для удовлетворения всех заявлений, а заявители согласны получить землю на данном массиве и между ними не существует споров, земельные участки выделяются на данном массиве. Во всех остальных случаях администрация района в недельный срок со дня получения заявления о выделении земельных долей уведомляет об этом других собственников соответствующей сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), а также предоставляет информацию о каждом поданном заявлении всем заинтересованным лицам.
Не позднее чем через месяц со дня подачи заявления о выделении земли должно состояться собрание собственников земельных долей или их представителей, которое принимает решение о местоположении земельных участков, предоставляемых заявителям в счет выделяемых земельных долей. В решении перечисляются земельные массивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предлагаются конкретные земельные участки. Оценка предлагаемых заявителям участков в баллогектарах не может быть ниже указанной в заявлении.
Если собрание собственников земельных долей или их представителей не приняло решение о местоположении земельных участков, предоставляемых заявителям в счет земельных долей, до истечения указанного срока, оно принимает решение о проведении внутрихозяйственного аукциона или об ином способе определения местоположения выделяемых участков. Решение оформляется протоколом, который должен быть подписан всеми собственниками земли или их представителями. Этот протокол может выполнять функцию договора между собственниками.
Решения о выделении земли принимаются единогласно. Единогласие считается достигнутым, если в течение месяца со дня уведомления каждого собственника о местоположении земельных участков, предоставляемых в счет выделяемых земельных долей, или способе его определения заявители и внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных коммерческих организаций (предприятий) не получили возражений в письменной форме ни от кого из собственников.
Если между собственниками и заявителями достигнуто согласие по вопросу выделения земельных участков в счет земельных долей, то оформляется протокол о выделении земельных участков, в котором указываются количество земельных долей заявителей, их оценка в баллогектарах, перечень выделенных участков и их общая оценка в баллогектарах с приложением планов этих участков, выполненных в масштабе имеющегося для данной территории планово-картографического материала. Протокол подписывают представители собственников, каждого заявителя и районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Протокол представляется в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и служит основанием для выноса в натуре границ земельных участков.
Районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок со дня получения протокола о выделении земельных участков или протокола внутрихозяйственного аукциона оформляет соответствующие документы на выделенные земельные участки.
При наличии разногласий между собственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также при отсутствии согласия о способе определения местоположения этих участков решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. При этом должны быть обеспечены рациональная организация территории (компактное размещение) и качество земель выделяемого участка не ниже среднего по хозяйству.
При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.
Говоря о предоставлении земельных участков в счет долей в натуре, следует не забывать об установленных законодательством ограничениях на выдел долей (в связи с особенностями приватизации специализированных хозяйств). На практике в связи с этим часто возникают споры.
Так, гр-н Р. был членом колхоза "Заветы Ильича" (Московская область), впоследствии преобразованного в Ассоциацию крестьянских хозяйств, а затем в сельскохозяйственный кооператив агрофирму "Русь". Р. вышел из колхоза, написав заявление о выделении приходящегося на его долю земельного участка для ведения крестьянского хозяйства, но ответа не получил. Тогда он обратился в суд, и решением Домодедовского городского народного суда Московской области его иск был удовлетворен. Однако заместитель Председателя Верховного Суда РФ принес протест на данное решение, который был удовлетворен Президиумом Московского областного суда. Выяснилось, что колхоз "Заветы Ильича" был специализированным хозяйством, имел основное производственное направление выращивание телок. Войдя в агрофирму "Русь", сохранил свою специализацию. Агрофирма же животноводческий комплекс, имеет большое стадо крупного рогатого скота и испытывает острый дефицит в земельных площадях для обеспечения скота грубыми и сочными кормами, поэтому в силу Постановления и утвержденного им Положения работник, выходящий из такого хозяйства, не вправе получить земельную долю в натуре. В этих случаях земельный участок для ведения фермерского хозяйства может быть выделен администрацией района за счет земель, находящихся в ее распоряжении для этих целей.
Однако на практике возможность такого использования часто оказывается существенно ограниченной, что видно из следующего примера.
Гражданка С. работала в племенном совхозе "Раменский", который был реорганизован затем в АО закрытого типа. Она решила выйти из состава акционеров и получить в натуральном выражении земельный и имущественный паи, в чем ей было отказано, поскольку решением малого совета Московского областного Совета народных депутатов совхоз "Раменский" (впоследствии АОЗТ) включен в список сельскохозяйственных предприятий, при приватизации которых выдел земельных и имущественных паев в натуре не допускается. Тогда она обратилась в Раменский городской суд с иском к АО о взыскании денежной компенсации стоимости земельного и имущественного пая. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что согласно устава АО "Раменское" земельные угодья, закрепленные за обществом, находятся в коллективной собственности акционеров, в уставный фонд акционерного общества они не передавались. Истице принадлежит право собственности на земельную долю в размере 3,8 га. Поскольку нормативная стоимость 1 га земли в АО "Раменское" согласно справке райкомзема администрации Раменского района составляет 1313200 р., то стоимость земельной доли оценена в 4990160 р. Эту сумму городской суд и постановил взыскать с ответчика акционерного общества. Ответчик обжаловал это решение в областной суд.
Каким будет решение областного суда? Видимо, решение городского суда подлежит отмене в отношении компенсации стоимости земельной доли. Дело в том, что АО не произвело перерегистрацию в соответствии с новым гражданским законодательством, не были приведены в надлежащий вид и земельные отношения. Поскольку сохраняется коллективная собственность членов АО на землю, то само общество собственником земли не является, и, соответственно, не обязано возмещать никому ее стоимость.
Гр-ка С. может попытаться продать свою земельную долю кому-либо из других акционеров собственников земельных долей, либо самому АО. Очевидно, однако, что АО в такой покупке не заинтересовано, потому что и так пользуется бесплатно и без всяких на то оснований (без оформления договоров аренды или передачи собственниками права пользования земельными долями) землей, находящейся в коллективной собственности. Продать же земельную долю другому сельскохозяйственному предприятию или фермеру невозможно, т.к. для этого необходим выдел доли в натуре. На сегодняшний день, пока не принято каких-то иных законодательных решений, выход в таких ситуациях возможен один: коллектив собственников земельных долей должен поставить перед АО вопрос о заключении договоров аренды этих долей, тогда каждый из них будет получать определенный доход от своей собственности, а акционерному обществу будет выгодно выкупать эти доли.
Следует иметь также в виду, что законодательство субъектов РФ вносит в установленный порядок распоряжения земельными долями отдельные дополнения и уточнения.
Так, Законом Свердловской области "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области" определено, что собственник земельной доли, подавший заявление о выделении ее в натуре, вправе обратиться в суд, если собрание собственников земельных долей отказывает в предоставлении участка, уклоняется от принятия решения или допускает просрочку с принятием решения, а также, если он не согласен с решением собрания.
Этим же законом предписано предоставлять для крестьянских хозяйств земельные участки, имеющие кадастровую оценку, как правило, на уровне средней кадастровой оценки по данному хозяйству. Если же качество земель окажется ниже этой оценки, органы местного самоуправления устанавливают для таких хозяйств налоговые и иные льготы. А если размер земельной доли окажется меньше средне районной нормы бесплатной передачи земли в собственность, то члены крестьянского хозяйства, выходящие из коллектива сельскохозяйственной организации, вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о передаче им в собственность из земель запаса бесплатно дополнительных земельных участков.
Принятый Воронежской областной думой Закон "О регулировании земельных отношений в Воронежской области" несколько ограничивает права собственников земельных долей по распоряжению ими: продать или подарить долю можно только участникам общей собственности или самому сельскохозяйственному предприятию.
Этим же законом установлено, что при реорганизации сельскохозяйственных предприятий выделяются земли, подлежащие предоставлению в первую очередь, их местонахождение определяется трудовым коллективом с учетом требований по рациональной организации территорий и компактного землепользования. При этом собственник земельной доли имеет право заявить о выделении земельного участка в натуре меньшей площади, чем ему причитается в соответствии с его долей, остальная часть может быть компенсирована имуществом или деньгами.
Гражданам необходимо знать и местное законодательство, для того чтобы правильно представлять себе объем принадлежащих им прав. Рекомендации.
В ходе реорганизации колхоза, совхоза в АО, товарищество, сельскохозяйственный кооператив или иную коммерческую организацию работники колхоза, совхоза, вступающие в эту новую организацию, как правило, вносят свои имущественные и земельные доли в ее уставный капитал (паевой фонд). В таком случае собственность на землю, соответствующую долям, переходит к самой сельскохозяйственной организации. При этом в таких организациях, как сельскохозяйственные кооперативы, по закону гражданин при выходе из членов кооператива может получить обратно земельный участок в размере земельной доли. Возможно и внесение в уставный капитал только права пользования земельной долей при этом право собственности гражданина на эту долю не теряется, а право пользования земельной долей оценивается в рублях и на сумму оценки выплачиваются дивиденды.
Однако во многих хозяйствах земельные доли при реорганизации в уставный капитал не вносились. В этом случае они находятся в общей долевой собственности граждан и сельскохозяйственной организации, которая намерена пользоваться этой землей. Необходимо заключить с собственниками долей один из следующих договоров: аренды, т.е. платного пользования (многосторонний со всеми собственниками, группой собственников, или индивидуально с отдельными собственниками), купли-продажи (т.е. выкупить отдельные доли), ренты или пожизненного содержания, когда доля передается в собственность данного юридического лица с возложением обязанности пожизненно или в течение определенного срока выплачивать установленную сумму, оказывать оговоренный круг услуг и т.д.
Кроме перечисленного, собственники земельных долей имеют право обменять их на имущественные паи или земельные доли в других хозяйствах, подарить или передать по наследству.
Земельный участок в натуральном выражении в счет доли предоставляется для ведения крестьянского или личного подсобного хозяйства, а также в случае необходимости сдачи земельной доли в индивидуальную аренду.
В бар зашли три зэка и заказали: гроб с костями, многоэтажку и то что мы строили. Официант им все принес и говорит: вот вам гроб с костями и многоэтажка. А то что вы строили – нет. Есть только то где вы были. Что заказали зэки?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
