Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Поэтому по общему правилу такое разрешение выдается после выполнения капитального строительства в полном объеме.
Но это не означает, что разрешение на ввод в эксплуатацию ни при каких условиях не может выдаваться до полного завершения строительства и что здания нельзя начинать эксплуатировать частями.
В определении Верховного суда РФ № 59-Г07-10 разъяснено, что решение этого вопроса зависит от характера выданного разрешения на строительство. Если в нем предусмотрена возможность поэтапного строительства, то допустимо вводить объект в эксплуатацию по частям. В таких случаях и разрешение на ввод в эксплуатацию может выдаваться на отдельную очередь (этап) строительства.
Регистрация прав
Возможность государственной регистрации прав на незавершенное строительство предусмотрена в пункте 2 статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ. Однако при применении данной нормы нужно учесть положения гражданского законодательства. Так, согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся не только здания и сооружения, но и объекты незавершенного строительства. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ).
Обычно объекты недвижимости создаются в рамках договора строительного подряда. То есть подрядчик, согласно статье 740 Гражданского кодекса РФ, должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - принять их результат и оплатить. При этом в случае, если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
Из рассмотренных норм законодательства следует, что если не завершенные строительством объекты являются предметом действующего договора подряда, они не относятся к недвижимому имуществу.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Значит, право собственности на незавершенный объект подлежит государственной регистрации, только если он не является предметом указанного договора. Такие выводы содержатся в пункте 21 информационного письма Президиума ВАС РФ № 51 и в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ № 8.
Считать ли «незавершенку» основным средством?
Этот вопрос очень важен, поскольку определяет не только порядок бухгалтерского учета, но и влияет на исчисление налога на имущество.
Как уже отмечалось, для того, чтобы ввести в эксплуатацию часть объекта, строительство которого еще не завершено, нужно получить соответствующее разрешение.
Кроме того, основанием для принятия части здания в эксплуатацию является акт приемки формы № КС-14 (утверждена постановлением Госкомстата России № 71а), который свидетельствует о факте ввода этой части в действие.
В соответствии с пунктом 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (далее - Методические указания) принятие основных средств к учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект.
В частности, приемка зданий и сооружений производится по акту формы № ОС-1а (утверждена постановлением Госкомстата России № 7).
Однако, согласно пункту 52 Методических указаний, допускается принимать к учету в качестве основных средств и объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, если по ним закончены капитальные вложения и оформлены соответствующие первичные учетные документы, а также поданы документы на госрегистрацию (хотя свидетельство еще не получено). Такие объекты выделяют на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». Впрочем, делать это не обязательно - можно продолжать учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и принять его к бухгалтерскому учету в качестве основного средства уже после государственной регистрации.
Пример:
ООО «Рубикон» в ноябре решило ввести в эксплуатацию не завершенный строительством объект - часть офисного комплекса (отдельное здание). Разрешение на ввод в эксплуатацию данной части получено. Документы поданы на госрегистрацию.
В соответствии с учетной политикой организации незарегистрированные объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства».
Первоначальная стоимость введенной в эксплуатацию части офисного комплекса составила 13 500 000 руб.
Бухгалтер ООО «Рубикон» в ноябре сделал запись: ДЕБЕТ 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано» КРЕДИТ 08
- 13 500 000 руб. - включен в состав основных средств объект, введенный в эксплуатацию.
Как разъясняется в письме Минфина России № 03-06-01-02/35, приведенные нормы Методических указаний устанавливают право руководителя организации принимать решение о включении объектов недвижимости в бухгалтерском учете в состав основных средств.
Но далее в том же письме финансисты подчеркнули, что если объект капстроительства, первоначальная стоимость которого на дату подачи документов на регистрацию сформирована, передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и на нем фактически ведется хозяйственная деятельность, он обладает всеми признаками основного средства, установленными ПБУ 6/01 (п. 4). Поэтому вопрос об отнесении его к основным средствам в бухгалтерском учете (и как следствие о включении его стоимости в базу по налогу на имущество организаций) не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а должен определяться экономической сущностью объекта.
В письме № 03-05-05-01/15 чиновники Минфина России подтвердили возможность принятия к бухучету в качестве основных средств фактически эксплуатируемых объектов недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче и документы переданы на государственную регистрацию.
Специалисты главного финансового ведомства не раз отмечали, что, хотя государственная регистрация прав на объекты недвижимости является обязательной, она носит заявительный характер. В связи с чем, если учитываемые на счете 08 объекты, права на которые длительное время не регистрируются, фактически используются в деятельности организации, их стоимость должна облагаться налогом на имущество.
Поскольку такие факты должны рассматриваться как уклонение от налогообложения. То есть обязанность по уплате налога на имущество у организации, по мнению чиновников (см. письмо Минфина России № 03-05-06-01/30), возникает с момента начала использования объекта в основной деятельности.
Указанные разъяснения были направлены в налоговые инспекции для руководства в работе письмом ФНС России № ММ-6-21/1094@.
Обратите внимание: ВАС РФ в решении № 8464 и в определении № 758 данную позицию поддержал.
Амортизация эксплуатируемого «недостроя»
Итак, вопрос о том, включать объект, эксплуатация которого фактически начата, в состав основных средств или продолжать учитывать на счете 08 до полного завершения строительства, должно решить руководство организации.
Однако начислять амортизацию по объектам, введенным в эксплуатацию, в бухучете, согласно нормам того же пункта 52 Методических указаний, придется с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, независимо от факта государственной регистрации и перевода на счет 01.
Исчислять суммы амортизации нужно будет, исходя из первоначальной стоимости, сформированной на момент фактического ввода объекта в эксплуатацию. В дальнейшем (после госрегистрации и перевода в состав основных средств, если это не было сделано) нужно уточнить ранее начисленную сумму амортизации.
А вот в налоговом учете амортизация будет начисляться только с первого числа месяца, следующего за месяцем подачи документов на регистрацию права собственности на объект и получения расписки в этом (п. 11 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Поэтому в случае, если документы не переданы на регистрацию, в бухгалтерском учете придется учитывать возникающие временные разницы, отражая отложенные налоговые активы. Они будут начисляться с месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, и до начала начисления амортизации в налоговом учете.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
