Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с таким обстоятельством, как инвестиции в строительство, ведь инвестируют в строительство не только богатые люди. Как и полагается, инвестиции в строительство должны приносить пассивный доход, однако не каждое капиталовложение в строительство может стать выгодным и приносящим доход
. Здесь главное не ошибиться и довериться надежному трастовому фонду или строительной компании, которая работает не один год в строительстве.
Инвестирование строительства недвижимости – это очень прибыльный и надежный способ вложения средств, причем при минимальных рисках и на длительный срок. Если сравнивать инвестиции в строительство недвижимости с банковским вкладом, то в строительство инвестировать втрое выгоднее, чем класть деньги на банковский депозит. Стоит отметить еще и тот момент, что, а России рынок недвижимости постоянно растет, а это позволяет практически постоянно инвестировать средства в недвижимость и получать от этого длительное время постоянный доход. Если вы инвестировали единожды в строительство недвижимости, то в дальнейшем вам не нужно дополнительно инвестировать средства, чтобы получать доход.
Существует несколько схем, позволяющих инвестировать средства в недвижимость, причем каждая из них рассчитана на определенный круг инвесторов. Если, например, вы нуждаетесь в жилье, а рядом строится многоэтажный дом, то вам лучше инвестировать средства в это строительство. Потому что на первоначальном этапе строительства, квартира будет стоить значительно дешевле, чем при сдаче дома – таким образом, вы сможете сэкономить на приобретении квартиры и в тоже время, удачно вложите деньги в недвижимость.
Кто-то предпочитает вкладывать свои средства, то есть вливать инвестиции в загородную недвижимость, потому что, на сегодняшний день, это самый быстроразвивающийся сегмент рынка. Земельные участки также пригодны для инвестирования, потому что земля ценится всегда, причем ее стоимость постоянно возрастает, особенно, если земельные участки находятся вблизи города – есть перспектива, что вскоре они будут частью города, где земельный участок стоит гораздо больше, чем за его границами.
Загородная недвижимость, гостиничные комплексы, многоквартирные жилые дома – это недвижимость, в которую предпочитают вкладывать средства серьезные инвесторы, чтобы затем получать стабильный и постоянный доход.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Сегодня, человек, который желает улучшать условия своего проживания, может это сделать несколькими способами, в том и инвестирование в строительство жилья. Однако приобретение жилья – это очень ответственное мероприятие, которое требует юридических знаний.
Прежде чем вы будете делать инвестиции в строительство, необходимо выяснить стоимость жилья на первоначальном этапе строительства, то есть, сколько вы сможете сэкономить, если вложите средства не в готовую недвижимость, а в ее строительство. Кроме того, приобретение недвижимости на сегодня возможно и в лизинг. При лизинговых отношениях, квартира будет приобретена у третьего лица, после чего она сдается на правах аренды вам, с последующим правом выкупа. При инвестиции средств в строительство собственного жилья, вы получите возможность проживать в собственной квартире только после сдачи дома, которого пока в реальности не существует. Базой для правового регулирования отношений в сфере инвестиций в строительство собственного жилья, являются три нормативных акта.
Инвестиции можно подразделить на:
1) Те, которые вкладываются в здания, строящиеся за счет только инвестиционных и заемных средств;
2) Те, которые вкладываются в незавершенное строительство.
Во втором случае, инвестор должен убедиться в том, что подрядчик, в роли которого выступает компания, в будущем обеспечит выдачу документов, на основании которых можно зарегистрировать право собственности на недвижимость в государственных органах. Ведь именно с подрядчиком инвестор будет заключать договор об инвестировании средств в строительство жилого помещения. На основании Постановления Правительства, подрядчик должен выдать следующие документы – акт приема объекта в эксплуатацию и акт передачи квартир людям, которые вкладывали инвестиции.
В первом случае, квартиры в домах, которые были построены за счет привлеченных инвестиций, будут являться частной собственностью, причем владельцы квартир получают удостоверения на право собственности, - согласно Закону "О приватизации".
В тех случаях, когда дом сдан в эксплуатацию, а право собственности на него зарегистрировано на подрядчика, то он может производить отчуждение права собственности в пользу инвестора – между подрядчиком и инвестором подписывается договор, согласно ГК РФ.
Какой бы метод передачи прав собственности от подрядчика к инвестору не применялся, право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано на основании правоустанавливающих документов, которыми являются:
1) Удостоверение на право собственности;
2) Акт передачи жилья инвесторам, акт приемки объекта в эксплуатацию, который утверждает компетентный орган;
3) Договор купли-продажи недвижимости.
На сегодняшний день не существует единого законодательного акта, который бы регулировал правоотношения между инвестором и подрядчиком, поэтому в этой сфере инвестиций и существует множество правонарушений, относительно инвестора. Очень часто, подрядчики передают инвесторам только договор об инвестициях в строительство, вместо всей необходимой документации, которая позволяет оформить право собственности инвестору на свое имя. В то же время, некоторые договоры об инвестициях содержат ссылку на действующее законодательство, которое не никем не выполняется.
Инвестиции в капитальное строительство
Наряду с инвестированием жилищного строительства, активно вливаются инвестиции в капитальное строительство – эти инвестиции более выгодны. Это обусловлено тем, что под капитальным строительством подразумевается сооружение заводов, предприятий и прочих зданий, которые в будущем будут приносить реальные доходы. Капитальное строительство может инвестироваться не только с помощью частного капитала, но и с помощью государственного. Между этими видами инвестиций есть существенная разница. Частный капитал вливается в капитальное строительство для того, чтобы затем получать прибыль, а инвестирование капитального строительства за счет государственных средств производиться для того, чтобы воссоздать экономику страны.
Также, нужно отметить, что инвестиции в капитальное строительство могут осуществляться не только за счет денежных средств, но и за счет оборудования, строительных материалов и прочих активов.
При строительстве объектов, участники договорных отношений имеют между собой различные виды отношений, потому что согласно действующего в России законодательства, каждый из участников строительства выступает в нескольких ролях. Например, что подрядчик, что заказчик строительства могут быть теми же инвесторами, получая после завершения строительства право распоряжаться той долей, которая им положена, согласно внесенным инвестициям. Согласно заключенным договорам, каждая из сторон берет на себя определенные обязательства, причем вместо денежного вознаграждения, они хотят получить долю в построенном объекте.
Как показывает практика, возникают разные споры при осуществлении этой деятельности.
Так как, совместная деятельность всех сторон договора создает имущество, то оно является общей собственностью сторон, но с выделенными долями. Бывают случаи, когда один из инвесторов хочет выйти из совместного строительства и разорвать преждевременно договор. В этом случае, на основании статьи 252 ГК России, вышедший инвестор из доли в этом строительстве, вправе потребовать выделения в объекте на этом этапе строительства своей доли.
Также, следует отметить, что, капитальное строительство может осуществляться как за счет внешних инвестиций, так и за счет внутренних.
Инвестиции в земельные участки
Ни одно строительство не может вестись отдельно от земельного участка. Если рассматривать этот аспект относительно инвестиций, то, если вы становитесь инвестором какого-то строительства, то вы автоматически инвестируете и в земельный участок, если условиями договора об инвестировании не предусмотрено иного.
Немаловажным фактором в договорах, заключенных относительно земельных участков, являются условия об их целевом использовании, а также их характеристики. Так земли могут предназначаться для сельскохозяйственного производства, для поселений, для учебных и иные целей, а также прочие. Также, в договоре указывается продажная стоимость земельных объектов и характеристика тех объектов, которые размещены на земельном участке. Объект договора купли-продажи каждого земельного участка должен быть охарактеризован с помощью плана земельного участка, кадастрового и технического номера участка и другими данными, благодаря которым земельный участок однозначно можно выделить среди прочих объектов недвижимости.
Не каждый из земельных участков подлежит инвестированию, потому что существуют экологические факторы и прочие, которые учитывают публичные интересы, поэтому правовой оборот земельных участков при инвестировании нельзя назвать свободным.
Существует ряд сделок, которые более распространены среди инвесторов с землей:
1) Купля-продажа. Муниципальные организации при определенных условиях имеют преимущественное право на покупку земли при продаже земельных участков, которые реализуются собственниками сельскохозяйственных земель. На основании ст. 8 закона «Об обороте земельных участков сельскохозяйственного значения» от 24.07.2002, продавец земельного участка должен предупредить о реализации земли муниципальные органы.
2) Мена.
3) Ипотека. Однако не могут подлежать ипотеке земельные участки, которые находятся в собственности муниципалитетов и государства, а также сельскохозяйственных и крестьянских земель, а также земель подсобных хозяйств, - на основании ст. 63 закона «Об ипотеке».
4) Приватизация земель, кроме тех земельных участков, которые на основании действующего законодательства не подлежат приватизации – Закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Кроме того, необходимо учитывать, что муниципальные и государственные земли подлежат приватизации только через аукционы, торги или конкурсы. Без аукциона могут быть приватизированы подобные земельные участки, если они находились в аренде у юридического или физического лица не менее 3-х лет и при этом, использовались надлежащим образом.
5) Дарение, завещание или рента, а также инвестиции в уставный капитал компаний, организаций и прочих лиц.
6) Аренда земельного участка, но договор аренды владельцем строения, которое расположено на этом земельном участке с владельцем земли может быть заключен на срок, не более 49 лет. Если заключен договор аренды, то это не значит, что земельный участок не подлежит продаже – ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Кроме этих договоров, инвестиции в земельные участки могут осуществляться и на основании других соглашений, которые не предусмотрены законодательством – на основании ст. 421 ГК РФ.
Инвестиции в коттеджные поселки
Загородная недвижимость весьма привлекательный объект для инвестиции. Если вы хотите стать полноправным владельцем загородной недвижимости, то прежде чем вкладывать свои деньги в строительство коттеджного поселка, в составе которого будет находиться ваш коттедж, необходимо уяснить все особенности строительства загородной недвижимости в России.
Прежде чем приступить к строительству коттеджного поселка, застройщик приобретает земельный участок, который должен размещаться вблизи коммуникаций и инженерных сооружений, что позволит минимизировать расходы при подключении готовых коттеджей к коммуникациям. Также, застройщик должен учитывать те особенности грунта, которые существуют на этом земельном участке.
Так как, инвестиции в загородную недвижимость осуществляются на первоначальном этапе строительства, то необходимо понимать, что риск здесь довольно большой, по сравнению с жилищным строительством, где в итоге, вы получите квартиру. Приобретая загородную недвижимость, которая еще не построена, покупатель должен понимать, что он приобретает концепцию, параметрические особенности которой отражаются в инвестиционном договоре и приложениях.
К таким особенностям относят сроки строительства, условия передачи загородной недвижимости, а также ее характеристики.
Очень часто, начиная строительство, застройщик в договоре оговаривает одни сроки строительства загородной недвижимости, а на самом деле получаются совсем другие сроки. Кроме того, в договоре обязательно должны оговариваться те материалы, которые будут использоваться при строительстве. Также, не одиноки ситуации, когда построив первые коттеджи в поселке, застройщик планировал их реализовать, а затем уже на вырученные средства достраивать следующие дома. Но реализация так быстро не осуществилась, как планировал застройщик, а строительные материалы подорожали, и тогда между людьми, которые делали инвестиции в загородную недвижимость и застройщиком, начинаются проблемы.
Застройщик, устанавливает стеклопакеты самые дешевые и некачественные, экономит на прочих строительных материалах. Беда еще в том, что вы, как инвестор, не можете контролировать каждый этап строительства своего коттеджа, а застройщик, пользуясь этим, строит, как хочет, а не так как положено.
Так вот, если все детали строительства загородной недвижимости будут оговорены в договоре и в приложениях к нему, вплоть до того, окна какого производителя будут установлены в коттедже, то вы сможете вполне решить все неурядицы через суд.
Договор должен предусматривать и сроки устранения брака при строительстве загородной недвижимости, который был обнаружен уже после подписания договора.
После строительства коттеджа, покупатель на праве собственности получает документы не только на коттедж, но и тот земельный участок, который под ним расположен. Поэтому, прежде чем «вливать» инвестиции, обязательно необходимо выяснить, в каком состоянии находится документация на земельный участок – он должен быть обязательно зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе на имя застройщика. Только в этом случае, застройщик имеет право строить на земельном участке загородную недвижимость.
Договор регулирования правоотношений в инвестициях – это двусторонне обязывающий и взаимный договор, который заключается между сторонами на осуществление инвестиционной деятельности. Так как возникают инвестиционные обязательства, то инвестор имеет право требовать от подрядчика определенных действий, и в тоже время, берет на себя обязанности по совершению учрежденных действий. Так как инвестиции, согласно договору предоставляются в обмен на передачу будущей квартиры или загородной недвижимости, то такие отношения можно назвать взаимными.
В тоже время, инвестор получает готовый объект, который был возведен только за те средства, которые он передал заказчику в качестве инвестиций. В этом случае, если инвестор не выполнил свои обязанности по договору в течение указанного времени, то заказчик вправе разорвать с ним договор и потребовать возмещения убытков, которые он понес. Так же, и инвестор имеет право потребовать расторжения договора, если заказчик в определенный срок не выполнил своих обязанностей и не предоставил в пользование инвестору готовый объект строительства - загородную недвижимость или прочий объект. Исходя из этого, можно сказать, что инвестиционный договор является встречным.
В инвестиционном договоре на строительство должны присутствовать обязательные пункты:
1) Название договора – договор должен называться инвестиционным, потому как между сторонами возникают инвестиционные отношения, однако в некоторых случаях название договора не может свидетельствовать об условиях, которые следуют из его названия. Инвестиции, а вернее правовые отношения между сторонами могут регулироваться и другими договорами, потому что при спорных отношениях, ГК РФ отталкивается от условий договора, а не от его названия.
2) Время заключения договора, а также место его подписания. Немаловажную роль играет место заключения договора. Так как у различных субъектов РФ могут быть некоторые различия в законодательных документах, относительно инвестиций, то место заключения договора играет важную роль. Время заключения договора об инвестиционных отношениях должно определить действие ГК во временных рамках. Потому что акты Гражданского законодательства не могут иметь обратной силы, и применимы только к тем договорным отношениям, которые возникают после введения их в действие, - статья 4 ГК РФ, а также ст.422 ГК РФ.
3) Информация об инвесторах и заказчиках, которые заключают договор. Если одна из сторон – юридическое лицо, то в договоре полностью указывается название организации, а также должностное лицо, которое действует от имени этой организации. Кроме того, должен быть указан документ, на основании которого лицо может действовать от имени организации. Если же в качестве одной из сторон выступает физическое лицо, то должны быть указаны его данные, которые позволяют идентифицировать это лицо.
Риски в инвестициях с недвижимостью
Как и при инвестировании в любую сферу человеческой деятельности, инвестиции в строительство имеют некоторые риски. В первую очередь, они зависят от экономического положения в стране, а также от подрядчика, выполняющего строительство объекта, в который были вложены инвестиции. Однако риски в инвестициях с земельными участками, загородной недвижимостью или прочими объектами недвижимости гораздо меньше, чем инвестиции на валютном рынке или инвестиции в ценные бумаги.
Наряду со всеми положительными сторонами инвестиций в недвижимость, существуют, и некоторые недостатки:
1) Загородная недвижимость или земельные участки относятся к мало ликвидным объектам, даже учитывая то, что экономическое положение в стране будет благоприятно, не говоря уже о состоянии дел на рынке недвижимости в период экономического кризиса.
2) Если вы инвестировали в загородную недвижимость, то для поддержания ее в нормальном состоянии, пока ее не реализуете, необходимы некоторые расходы – уплата налогов, коммунальные платежи, в основном на ее отопление, а также другие сборы. Здесь не рассматривается вопрос, если вы ее сдаете по найму, потому что тогда вам придется делать еще и косметический ремонт, если иное не указано в договоре поднайма жилья.
3) Существуют риски, что государственные власти повысят налоги на ту недвижимость, которой вы не пользуетесь и не проживаете в ней. Муниципальные власти могут в одночасье повысить стоимость коммунальных услуг, поэтому содержать загородную недвижимость будет вам просто не выгодно.
4) Владельцы земельных участков действующим законодательством уже ограничены в своих действиях, например, они не могут закладывать в ипотеку или приватизировать некоторые виды земельных участков.
5) Если в стране кризисный период, то стоимость загородной недвижимости будет падать относительно стоимости основных потребительских товаров и услуг.
6) Стоимость земельного участка, конкретной квартиры или загородной недвижимости может возрасти или упасть, в зависимости от местных факторов, например, постройка завода рядом с земельным участком, значительно уменьшит его стоимость. Однако постройка в микрорайоне, где находится квартира, нового торгового центра, увеличит стоимость жилья. Относительно загородной недвижимости, то развитие инфраструктуры в коттеджном поселке увеличит стоимость коттеджей в нем.
7) Если вы физическое лицо, и решили продать недвижимость, которая в вашем пользовании находилась менее трех лет, то вам придется оплачивать подоходный налог.
Учитывая все эти обстоятельства, инвестиции в недвижимость необходимо делать только тогда, когда вы уверены, что они будут долгосрочными. Разумно инвестировать в недвижимость, если вы планируете получать с нее доход, даже в самый кризисный момент. Инвестировать средства в недвижимость необходимо, когда стоимость загородной недвижимости или земельных участков значительно снизилась в период экономического спада, тогда вы сможете минимизировать свои риски.
Действующее российское законодательство разрешает страхование инвестиций в строительство, причем договор может быть заключен не только на этапе вложения инвестиций, но и после заключения договора. Прежде чем заключить договор страхования, необходимо провести пред страховую экспертизу, которая проводится всех объектов, в том числе и земельного участка, на котором будет располагаться загородная недвижимость. На основании этой экспертизы, будет рассмотрена вероятность страхового случая, потому что страховщик рассчитывает страховые тарифы для каждого объекта инвестирования, в зависимости от степени риска, который может наступить. Далее инвестор должен провести мониторинг компаний, которые могут предоставить страховые услуги. В том числе необходимо проверить все лицензии на право проведения страхования инвестиционной деятельности, чтобы выбрать того страховщика, который бы мог в полной мере удовлетворить все ваши требования, как инвестора. Затем уже можно заключать договор на страхование инвестиций.
Заключая договор со страхователем, страховая компания должна придерживаться всех норм действующего законодательства РФ, в независимости от того, он заключен с физическим или юридическим лицом. Страховой договор относительно инвестирования может быть заключен со страхователем только в том случае, когда существует договор между инвестором и организацией или частным лицом, осуществляющем строительство загородной недвижимости или другого объекта строительства.
Для заключения договора со страховой компанией, необходимо иметь следующие документы:
1) Разрешение на строительство и постановление местной администрации о строительстве многоквартирного дома или коттеджного поселка, если объект относится к загородной недвижимости;
2) Если земельный участок, на котором осуществляется строительство, находится в аренде, то договор на аренду этого земельного участка. В том случае, когда строительство осуществляется на земельном участке, который на данный момент находится в собственности застройщика, то документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
3) Инвестиционный договор;
4) Квитанции и прочие документы, которые бы могли подтвердить оплату инвестиций;
5) Документы, в основном, акты, которые могут подтверждать распределение объекта строительства на долевые части между всеми участниками инвестиционного контракта.
Не исключено, что страховая компания может потребовать и другие документы для заключения страхового договора. Все вышеуказанные документы инвестор может взять у подрядчика, то есть строительной организации, с которой заключен инвестиционный договор. Если же при проведении экспертизы, будут обнаружены обстоятельства, повышающие степень риска, то страхователь может предложить инвестору особые условия страхования. Прежде чем выдать страховой полис инвестору, страховщик должен получить его согласие на заключение договора страхования с особыми условиями.
Статью подготовил категорийный менеджер по работе с ключевыми клиентами Умберг Эмиль Дмитриевич. 
