В условиях, когда организация сдает в аренду часть своих площадей, она же (вместо арендатора) производит расчеты с поставщиками коммунальных и других услуг, необходимых для обеспечения деятельности учреждения. Как правило, порядок возмещения арендаторами части коммунальных платежей оговаривают отдельно. О том, как арендода-телю правильно оформить, учесть суммы возмещения коммунальных платежей и какие налоги заплатить, читайте далее.
Компенсацию арендатором коммунальных платежей, платы за услуги связи можно оформить одним из следующих способов:
1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фиксированной и переменной частей, что соответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы может включать платежи, величина которых основывается на расходах, понесенных арендодателем в связи с имуществом, сданным в аренду. В такой форме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуществу. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.
Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.
Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:
- на основании показаний отдельно установленных счетчиков;
- пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях.
Арендодатель перечисляет поставщикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, возмещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверждающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.
Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмещению платы за коммунальные услуги и услуги связи приведен в журнале.
Операции по передаче электроэнергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей налогообложения НДС, поскольку арендодатель сам не оказывает (не производит) услуги.
На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей организации является арендодатель, с которым заключен договор энергоснабжения. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию. Кроме того, согласно постановлению Президиума ВАС РФ № 7349/99 арендодатель не может являться энерго-снабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у этой организации.
Поскольку правила договора энергоснабжения применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендодатель не является снабжающей организацией. Поэтому операции по поставке (отпуску) любых коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг) и, как следствие, объектом налогообложения НДС.
Таким образом, арендодатель фактически осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, оказывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.
Следовательно, арендодатель не должен выставлять арендатору счета-фактуры на суммы потребляемых им коммунальных услуг. Арендатор компенсирует стоимость потребленных услуг с учетом НДС. При получении счетов-фактур от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету только ту сумму НДС, которая будет приходиться на услуги, потребленные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в письме Минфина России № 03-04-15/52.
Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации коммунальных платежей, поступивших арендодателю от арендатора, является неоднозначным.
По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России № 03-03-05/47, № 03-0306/4/158). Расходы учреждения по оплате коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях налогообложения прибыли.
Анализ арбитражной практики позволяет сделать вывод о том, что позиция Минфина России не является бесспорной (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа № А74-3165/06-Ф02-1481).
ВАС РФ в своем Определении № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя. В данном случае компенсируются расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических выгод, т. к. компенсируются арендатором.
По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приводит к увеличению доходов арендодателя, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и оплата коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на прибыль, т. к. фактически является расходами арендатора.
Однако если учреждение примет решение не включать в состав внереализационных доходов суммы компенсации коммунальных платежей, полученные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникновения споров с налоговым органом.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
