Согласно практически общепринятой на сегодняшний день точке зрения договоры, на основании которых предоставляется жилое помещение для проживания (жилищно-правовые договоры), являются одной из разновидностей гражданско-правовых договоров.
Действительно, договорная форма регулирования общественных отношений априори ассоциируется именно с гражданским правом, однако при этом абсолютно оставляется без внимания то положение, что отношения юридического равенства и, как следствие договорная форма регулирования могут существовать не только в гражданском праве. Как указывал еще Ф.К. Савиньи, договорные отношения «могут касаться права международного, государственного, гражданского; к ним ко всем применимо понятие договора»
Форма правового регулирования (или метод правового регулирования), в том числе и договорная форма, является всего лишь следствием объективной природы регулируемых отношений, а потому она не может быть положена в основу характеристики самой правовой природы этих отношений. Более того, являясь следствием определенной природы регулируемых отношений, форма их правового регулирования, имея определенные аналоги в других сферах правового регулирования, не может не приобрести характерные лишь для этих отношений черты.
Применительно к жилищным договорам данное утверждение можно проиллюстрировать, прежде всего, тем, что жилищное законодательство устанавливает несвойственные гражданскому законодательству изъятия из принципа свободы договора. Так, если в гражданском праве обязанность заключения какого-либо договора является лишь редким исключением из общего правила о том, что субъекты гражданского права свободны в заключении договоров, то в жилищном праве обязанность собственника соответствующего жилищного фонда заключить договор социального найма при наличии определенных условий, либо предоставить жилое помещение в доме маневренного жилищного фонда (статья 95 ЖК), либо в доме системы социального обслуживания населения (статья 96 ЖК), либо жилое помещение из фондов для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев (стать 97 ЖК), либо жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан (статья 98 ЖК) является скорее общим правилом, чем изъятием из него.
Несвойственные гражданскому законодательству моменты проявляются и в том, что в жилищном законодательстве несравненно более велик удельный вес императивных норм, устанавливающих условия того или иного договора, в особенности договора социального найма, ограничивающих таким образом свободу договора и в определении его условий. Количество этих норм настолько велико, что стороны договора социального найма практически вообще не участвуют в выработке его условий, которые прямо определяются законодательством и находят дальнейшее свое развитие в типовых договорах социального найма жилого помещения и найма специализированных жилых помещений (статьи 63 и 100 ЖК), один из которых уже утвержден Правительством Российской Федерации.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Примером могут также служить типовые формы договоров найма и аренды жилых помещений, являющиеся приложениями к Положению о порядке и условиях найма и аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы, утвержденных Постановлением Правительства Москвы. Причиной отказа от правового регулирования общественных отношений с помощью типовых договоров в гражданском праве являлось именно практически императивное закрепление прав и обязанностей участников договора, которые никак не индивидуализировались, кроме внесения в бланк типового договора сведений об участниках договора, конкретизации его предмета и даты введения в действие. Нередко стороны попросту подписывали бланк такого договора. Сохранение же в жилищном законодательстве подобного способа регулирования жилищных отношений представляется совершенно оправданным, что объясняется спецификой самих жилищных отношений, обусловленных особым объектом, по поводу которого они складываются.
Однако сказанное заставляет задуматься и том, можно ли вообще вести речь о договоре в том случае, если его условия, включая сам предмет договора (который применительно к договору социального найма определяется в настоящее время решением о предоставлении жилого помещения — статья 57 ЖК), определены еще до заключения договора. Если принять во внимание тот факт, что любой договор считается заключенным, если сторонами достигнуто согласие по всем его существенным условиям (статья 432 ГК), и, кроме того, любой договор включает в себя обычные условия и потенциально может содержать случайные условия (статья 421 ГК), то остается прийти лишь к единственно возможному в данном случае выводу о том, что договор социального найма не является договором в гражданско-правовом значении данного понятия. Это некое квазидоговорное образование, которое, обладая присущей гражданско-правовому договору формой, наполняется чуждым гражданскому праву содержанием.
Наиболее показательно несвойственные гражданско-правовым договорам признаки жилищно-правовых проявляются и в том, что при столкновении интересов собственника жилого помещения с интересами проживающего в этом жилом помещении лица, в особенности если данное жилое помещение является его единственным жилищем, зачастую приоритет отдается интересам именно этого последнего лица, в то время как гражданское право, наоборот, по общему правилу отдает приоритет именно интересам собственника при столкновении его интересов с интересами иного лица, обладающего (а тем более обладавшего) обязательственными правами на принадлежащее собственнику имущество. В качестве примера можно привести положения жилищного законодательства о том, что выселение из жилого помещения является не столько мерой защиты интересов собственника жилого помещения и иных лиц при прекращении договора найма жилого помещения (как это имеет место в договоре ссуды, аренды и иных договорах о пользовании имуществом), а скорее мерой ответственности за умышленно и неоднократно допущенные грубые нарушения жилищных обязанностей.
Иными словами, если в гражданском законодательстве возврат вещи собственнику при прекращении прав на нее является общим правилом, то выселение из жилого помещения лица, в нем проживающего, помимо его воли всегда несет в себе характер исключительности. Подобных примеров в жилищных отношениях существует достаточно много, и к их числу следует также отнести обязанность собственника предоставить жилище бывшему члену семьи при прекращении семейных отношений (пункт 4 статьи 31 ЖК), невозможность выселения из служебного жилого помещения при прекращении трудовых отношений (пункт 2 статьи 103 ЖК), предоставление жилища гражданам, не выполнившим свои обязательства по договору об ипотеке, либо гражданам, у которых единственное жилище стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (статья 95 ЖК) и т.п.
Особенность договоров в жилищном праве проявляется и в тех правомочиях, которыми, как правило, наделяется одна из сторон указанных договоров по отношению к другой. В этой связи весьма примечательно дискуссия о соотношении терминов «договор», «соглашение» и «согласие», которые довольно широко используются в гражданском праве, но при этом наполняются несколько иным содержанием в жилищном праве. Дело в том, что определение договора как соглашения и в то же время довольно широкое употребление в законодательстве не только термина «договор», но и термина «соглашение», породило довольно неожиданную проблему разграничения этих терминов. В новом жилищном законодательстве по сравнению с ранее действующим число подобного рода соглашений увеличилось многократно. Речь, в частности, идет о таких соглашениях, как соглашение, которым устанавливается отличный от предусмотренного законом порядок пользования жилым помещением между собственником жилого помещения и членами его семьи (статья 31 ЖК), соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд(статья 32 ЖК), соглашение между собственником жилого помещения и гражданином, проживающим в этом помещении по завещательному отказу об условиях ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (статья 33 ЖК), соглашение об обмене жилого помещения между нанимателем и членами его семьи (часть 3 статьи 72 ЖК) и др.
в некоторых случаях их значение не совпадает. В частности, гражданское законодательство подробно регулирует с помощью не только диспозитивных, но и императивных норм порядок заключения договора между сторонами или, что то же самое, порядок достижения согласия контрагентов по поводу заключения договора, и что всего этого нет в тех случаях, когда речь идет просто о соглашении, которое может только изменить (дополнить, ограничить) или прекратить существо правоотношения, но не создать новое. Действительно, понятие «соглашение» может иметь несколько значений. По отношению к всякого рода договоренностям эта категория более широкая, чем договор.
По словам Ф.К. Савиньи, «договор в смысле источника обязательств (обязательственное соглашение) есть только частное применение более общего понятия о соглашении вообще». Более того, в англо-саксонской правовой системе разграничение договоров и соглашений, не пользующихся правовой защитой, имеет давнюю историю, хотя четких критериев для такого разграничения не выработано и там.
Однако не вызывает сомнения тот факт, что в терминологии отечественного законодательства соглашение в принципе имеет договорную природу, хотя и не является договором в строгом значении этого слова. Иное дело, что в большинстве случаев соглашения, о которых идет речь в новом жилищном законодательстве, могут выступать самостоятельными условиями иных договоров.
Например, соглашение между собственником жилого помещения и членами его семьи об условиях пользования этим жилым помещением вполне может являться одним из условий брачного договора, что не запрещается семейным законодательством (пункт 1 статьи 42 СК). Иногда ЖК прямо именует соглашением сторон порядок определения условий того или иного договора. Например, в соответствии с частью 2 статьи 78 ЖК порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения. Понятно, что соглашение об указанных условиях пользования жилым помещением по договору поднайма есть не что иное, как условия этого договора.
Согласие в отличие от соглашения может быть только элементом юридического состава и представляет собой одностороннюю сделку или административный акт . В принципе с этим стоит согласиться. Например, в соответствии со статьей 70 ЖК письменное согласие членов семьи нанимателя является элементом фактического состава, который в совокупности с вселением супруга, детей или родителей нанимателя влечет изменение договора социального найма. Хотя буквальное толкование части 2 статьи 70 ЖК приводит к выводу, что указанные акты влекут только необходимость изменения этого договора, что отнюдь не является достоинством Кодекса. В действительности произведенное нанимателем вселение указанных лиц при наличии письменного согласия иных членов его семьи означает, что договор социального найма фактически уже изменен и остается лишь письменно зафиксировать произошедшие изменения.
Особенность согласий, даваемых наймодателем по договору социального найма, заключается в том, что зачастую, несмотря на договорную природу существующих между сторонами этого договора отношений, указанные акты обладают ярко выраженной публично-правовой принадлежностью. В частности, практически во всех случаях, когда идет речь о необходимости получения согласия наймодателя, новый ЖК исчерпывающим образом перечисляет случаи, когда наймодатель вправе отказать в даче такого согласия. Такое положение вещей нехарактерно для частного права, субъекты которого при осуществлении принадлежащих им прав руководствуются исключительно собственными интересами, а потому дача согласия на что-либо зависит исключительно от их собственного усмотрения, свобода которого может быть лишь в некоторых случаях ограничена законом в интересах других лиц.
Наоборот, когда идет речь об органах публично-правовых образований (в данном случае об органах местного самоуправления или об уполномоченных ими лицах), по определению не имеющих собственных интересов и всегда руководствующихся публичными интересами, законодатель устанавливает случаи, являющиеся для них основаниями совершения или несовершения каких-либо действий. Например, в соответствии со статьей 70 ЖК при вселении нанимателем других граждан (помимо супруга, детей и родителей) наймодатель может и должен отказать в даче согласия на это только в тех случаях, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Публичные интересы заключаются здесь, прежде всего в необходимости соблюдения при осуществлении пользования жилым помещением прав и законных интересов соседей, санитарно-гигиенических и иных требований. Для сравнения: весьма наглядно, что в простом договоре найма жилого помещения, который в настоящее время принято именовать коммерческим, свобода усмотрения наймодателя в даче согласия нанимателю на вселение других граждан ничем не ограничена, это следует из того, что наймодатель, как собственник жилого помещения, напрямую заинтересован в определенной мере «интенсивности» использования принадлежащего ему жилого помещения. Условие соблюдения нормы общей площади при вселении иных граждан по данному договору является, напротив, самостоятельным условием, которое не может быть нарушено даже при наличии на то согласия наймодателя (статья 679 ГК) и направлено уже на защиту интересов соседей и других лиц, как и в договоре социального найма.
Указанные моменты в их совокупности свидетельствуют о том, что хотя большинство жилищных отношений и облекаются в договорную форму (что, в свою очередь, вытекает из признания равенства участников этих отношений), но эта договорная форма существенно отличается от гражданско-правовых договоров.
Наиболее показательно, однако, несвойственные гражданскому договору черты в жилищно-правовых договорах проявляются в том, что при нарушении своих обязанностей стороной такого договора, предоставляющей жилое помещение, страдает не столько имущественная сфера другой стороны, сколько причиняется вред ее нематериальным интересам. «Неисполнение договора даже имущественного содержания может причинить контрагенту, кроме материального вреда, еще и нематериальные неприятности; любое обыкновенное правонарушение (деликт) может быть источником глубоких нравственных потрясений для того, против кого оно было совершено.
Хозяин гостиницы не предоставил вам обещанного по телеграфу номера, вследствие чего вам, быть может, с семьей, пришлось провести ночь на улице. И вот перед правом возникает вопрос, можно ли во всех подобных случаях игнорировать нематериальный вред этого рода, ограничиваясь исключительно стороной имущественной» «договор представляет собой соглашение воли двух или нескольких лиц, которое порождает право на чужое действие, имеющее имущественный интерес» Аналогичным образом раскрывалось значение договора и в науке советского гражданского права. Иными словами, гражданско-правовые договоры не предназначены хоть сколько-нибудь для регулирования таких отношений, в которых преобладающую роль играют именно неимущественные интересы одной из сторон, заключающихся в наличии определенного минимума пусть даже материальных благ, но неотделимых от личности.
Указанные особенности жилищно-правовых договоров отмечались и в советской науке гражданского права, однако при этом авторы склонялись не столько к отграничению жилищно-правовых договоров от договоров гражданского права, сколько к расширению предмета самого гражданского права. Уважением к личным интересам граждан проникнуты многие нормы жилищного законодательства» исходя только из того, что данные отношения не являются административно-правовыми (поскольку их участники равноправны и не состоят в отношениях власти и подчинения), на одном лишь этом основании признавал их гражданско-правовую природу и видел единственную возможность регулирования и защиты этих интересов в расширении предмета гражданского права и в признании того, что данная отрасль права регулирует не только имущественные, но и неимущественные отношения.
Все изложенное позволяет прийти к выводу о том, что договор является в настоящее время одной из главных форм правового регулирования жилищных отношений, что обусловлено, прежде всего, равенством их участников. При этом в силу того, что жилищно-правовые договоры (как и другие жилищные отношения) подчиняются особому юридическому режиму и, как следствие, обладают рядом особенностей, не характерных для гражданско-правовых договоров, их нельзя автоматически относить к разновидности гражданско-правовых договоров. Даже будучи урегулированными непосредственно гражданским законодательством (например, договор найма жилого помещения), указанные договоры принадлежат жилищному праву как комплексной отрасли права, не тождественной одноименной отрасли законодательства.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
Жилое помещение может быть передано в пользование и / или владение как гражданину, так и юридическому лицу. Если в первом случае по общему правилу с гражданином заключается договор найма, то во втором (с юридическим лицом) - договор аренды (п. 1 ст. 677, п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако на практике правовые формы пользования объектами недвижимого имущества не ограничиваются лишь названными договорами. В качестве третьего варианта используется договор безвозмездного пользования жилым помещением. Такова нормотворческая практика московского законодателя, основанная на главе 36 ГК.
Но использование этого вида договора в жилищной сфере вызывает некоторые сомнения. Ни ныне действующий ЖК, ни Закон РФ N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" не дают оснований для распространения на жилые помещения отношений по безвозмездному пользованию.
Если при договоре аренды / найма вещь передается не только в пользование, но и владение, то ссудополучатель приобретает лишь право пользования ею (см. ст. ст. 606, 671, 689 ГК). Данное правило акцентирует внимание на потребительском характере отношений, что, скорее всего, происходит при передаче движимого имущества. Как отмечает профессор Е.А. Суханов, договор безвозмездного пользования "применяется в бытовых отношениях между гражданами, будучи формой их взаимопомощи и товарищеского сотрудничества в удовлетворении обычных, повседневных потребностей".
В то же время, как следует из содержания п. 2 ст. 689 ГК РФ, к договору безвозмездного пользования применимы некоторые из указанных нами положений о договоре аренды. Объектом договора безвозмездного пользования могут быть, в частности, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи, к числу которых, бесспорно, можно отнести и жилые помещения (ст. 607 ГК).
Непотребляемыми вещами являются "такие вещи, которые в процессе использования длительное время служат их хозяйственному или иному целевому назначению (например, жилой дом)". Определение как нельзя лучше вписывается в контекст излагаемого материала и представляется формально верным.
Потребность задействовать данный вид гражданско - правового договора в жилищных отношениях вызвана во многом именно его безвозмездным характером. Практика предоставления жилых помещений в пользование по возмездным договорам аренды или найма богата такими примерами, когда собственник переданного помещения своим решением освобождает соответственно арендатора или нанимателя от внесения арендных платежей (платы за наем) за жилое помещение. При этом договор лишается одного из своих существенных элементов - возмездности, что и позволяет вести речь о трансформации наемного обязательства в обязательство по безвозмездному пользованию жилым помещением.
По мнению М.И. Брагинского, договор безвозмездного пользования жилого помещения возможен лишь в той области, которая "конкурирует" с договором коммерческого найма. На его взгляд, по договору социального найма жилое помещение может предоставляться и безвозмездно. Такая позиция не в полной мере соответствует положениям действующего законодательства. Более того, она противоречит ему, так как в число обязанностей нанимателя по договору социального найма входит внесение платы за жилое помещение (ст. 678 ГК).
В качестве экономического поощрения или "опеки" - а именно на это направлена практика освобождения от арендной платы (платы за наем) - можно было бы предусматривать символические размеры платы за пользование имуществом по договору имущественного найма, а не обращаться к обязательству безвозмездного пользования. Гражданский кодекс Квебека, например, использует именно этот подход, выделяя договор найма жилого помещения с низкой наемной платой (параграф 9 главы IV).
Декларируемая возможность заключать договор безвозмездного пользования жилым помещением остро ставит вопрос о применении иных жилищно - правовых норм. Так, в целях уравнивания правовых режимов пользования жилым помещением по договорам найма, с одной стороны, и по договорам безвозмездного пользования, с другой, московским законодателем было установлено, что граждане в обоих случаях сохраняют право на дополнительную площадь (п. 39 Положения).
Но договор безвозмездного пользования влечет одно весьма негативное для ссудополучателя последствие, что ставит его в худшее положение по сравнению с нанимателем жилья. На ссудополучателя, в частности, возлагается обязанность производить не только текущий, но и капитальный ремонт полученного имущества (ст. 695 ГК). Наниматель же обременяется обязанностью осуществлять только текущий ремонт (ст. 681 ГК). Правда, в обоих случаях в договоре можно предусмотреть иное, что далеко не всегда находит практическое применение.
В целом использование договора безвозмездного пользования жилым помещением до введения специального регулирования данных отношений в новом Жилищном кодексе России представляется преждевременным.
Появление в московских правовых актах данной формы предоставления жилых помещений вызвано необходимостью решения возникающих на практике проблем (освобождение от платы за наем, "уход" от приватизации жилых помещений). Возможно, это носит временный характер и не получит своего правового закрепления в отношении использования государственного и муниципального жилищного фондов. Но для частных лиц такой договор доступен и реален уже сегодня.
Особняком от всех сделок с жилыми помещениями стоит договор инвестирования, получивший большое распространение на рынке первичного жилья. Однако данное обязательство не нашло еще своего должного отражения в учебной литературе по жилищному законодательству. Поэтому необходимо уделить ему особое внимание.
Договор инвестирования - родовое понятие, объединяющее в себе договоры, направленные как на объединение, так и на предоставление денежных средств для финансирования строительства жилого дома, по окончании которого инвестор приобретает право на получение в нем в собственность жилого помещения.
Объединение ресурсов происходит на начальной стадии, когда инвесторы оговаривают основные условия реализации инвестиционного проекта, в том числе определяют, кто сможет выступить в роли застройщика и заказчика строительства.
Предоставление денежных средств характерно для последующей стадии, когда граждане и юридические лица (соинвесторы) вступают в договорные отношения с "основным" инвестором либо иным лицом, несущим бремя финансирования строительства и выступающим, как правило, его организатором. Соинвесторы в соответствии с договором передают денежные средства, приобретая при этом право требования на жилые помещения по окончании строительства. Как следует из ст. 24 ЖК, жилая площадь в домах, построенных с привлечением средств в порядке долевого участия, распределяется пропорционально переданным средствам.
Очевидно, договор инвестирования нельзя отнести к группе сделок, направленных на передачу жилых помещений в пользование, об одной из которых (договор безвозмездного пользования) речь шла выше. Его нельзя включить также и в группу сделок, связанных с отчуждением жилых помещений. Обычно на момент заключения договора инвестирования жилого помещения как объекта недвижимости еще не существует.
Договор инвестирования заключается с целью установления гражданских прав и обязанностей. "Результат, на который направлена сделка, обязательно должен быть правовым (передача вещи в собственность, в пользование и т.д.)".
Строительство / создание объекта - одно из оснований возникновения права собственности, традиционно раскрываемого с помощью трех правомочий: владения, пользования и распоряжения (ст. 209, п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК). Соответственно цель договора инвестирования образуется из двух элементов - материального (окончание строительства жилого дома) и правового (возникновение у заказчика либо инвестора вещного права на возводимый объект).
Соинвесторы стремятся приобрести в собственность имущество путем финансирования (предоставления денежных средств) инвестиционного проекта по возведению жилого дома. В результате они удовлетворяют разные потребности, например извлекают прибыль либо улучшают свои жилищные условия.
Основной инвестор нацелен на окончание строительства жилого дома, то есть на исполнение договора инвестирования и связанного с ним подрядного обязательства. В итоге основной инвестор удовлетворяет, как правило, одну потребность - извлекает прибыль.
Согласимся с позицией некоторых авторов, утверждающих, что жилищное законодательство не распространяется на отношения, складывающиеся в связи со строительством и реконструкцией жилых домов. Сделки с жилыми помещениями в рамках экономического оборота, в том числе строительства и реконструкции, также регулируются гражданским, но не жилищным законом.
Сторонники противоположной точки зрения полагают, что "в настоящее время к сфере жилищных правоотношений отнесены строительство и реконструкция жилища". П.И. Седугин при этом указывает, что "жилищные отношения образуют общую группу вместе со строительно - жилищными отношениями, которые обычно выступают не только в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений, между этими двумя видами отношений нередко трудно провести четкую границу".
На наш взгляд, граница очевидна: жилищное законодательство строит свою нормативную базу вокруг жилища, законченного строительством, принятого в эксплуатацию и, главным образом, переданного в пользование гражданам. Модели взаимоотношений по поводу строительства жилища определены гражданским законодательством, в первую очередь подрядным и инвестиционным обязательством.
Упоминание в одном ряду подрядного и инвестиционного обязательств не случайно. Оба возникают по поводу строительства жилого дома, но приоритет принадлежит инвестиционному договору.
Основное значение договора инвестирования подчеркнуто в работе Б.В. Муравьева: "Именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия (...заключение и исполнение договора строительного подряда)". "Вся ответственность лежит на основном инвесторе, который отвечает за... заключение договоров на проектирование, подряд, привлечение инвестиций".
Договор инвестирования предопределяет такие важные условия по созданию вещи, как аккумулирование и / или передача финансовых ресурсов для выполнения строительных работ, и служит основанием для возникновения в последующем права собственности на жилье. В.В. Бузырев и В.С. Чекалин здесь точно отметили, что строительство не является непосредственным предметом договора инвестирования.
Совершенно очевидно, что нормативная база регулирования договора инвестирования нуждается в дальнейшем развитии в части регулирования правовых форм взаимоотношений инвесторов между собой, а также со всеми задействованными в этом процессе субъектами (например, подрядчиком и публично - правовым образованием, предоставляющим земельный участок под строительство). Требует своего законодательного определения и форма (договор инвестирования, жилищные ценные бумаги и т.д.) предоставления гражданами и юридическими лицами денежных средств в инвестиционный проект строительства жилья.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
