Жилищное право – это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, на необходимость беспрепятственного осуществления прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Жилищного кодекса РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (ст. 1 Жилищного кодекса РФ).
Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право – это субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле – это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанных с жильем. Исходя из этого, предметом жилищного права является совокупность общественных отношений, возникающих в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда. В действующем законодательстве эти отношения получили название «жилищные отношения».
Провозглашение в Конституции Российской Федерации (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его использования и эксплуатации в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов – в самостоятельную комплексную отрасль – жилищное право.
Общественные отношения, которые по принятой в Жилищном кодексе РФ терминологии называются жилищными, имеют характерную особенность, складываться, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство чётко отличается от других отраслей законодательства и права.
В круг общественных отношений, которые служат предметом жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом; учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам-нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Жилищным законодательством регулируются также некоторые другие отношения (которые в Жилищном кодексе РФ отнесены к жилищным), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища – жилищно-земельные, кредитные и др.
Жилищные отношения неоднородны. Большинство этих отношений – имущественные. Они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.
Жилищные права граждан
Согласно ст. 2 Закона “ Об основах федеральной жилищной политики”, граждане имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилья в домах государственного, муниципального жилищного фонда. На условиях договора найма, аренды, либо путем приобретения жилья в частную собственность. Государство оказывает помощь в приобретении, строительстве жилья путем предоставления субсидий, используя систему компенсаций и льгот по оплате, содержанию, ремонту жилья.
Жилищные права закрепляет в настоящее время и конституция ст.40 ЖК РФ:
- каждый имеет право на жилье;
- никто не может быть произвольно лишен жилья;
- малоимущие, нуждающиеся в жилище вправе получить его бесплатно либо за доступную плату.
В соответствии со ст. 10 ЖК РФ граждане имеют право:
- получить в установленном законом порядке жилое помещение по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда;
- приобрести жилое помещение через жилищные и жилищно-строительные организации;
- приобрести в частную собственность жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
- построить индивидуальное жилое помещение.
В ст. 28-32 ЖК РФ закреплены основания, порядок, особенности реализации прав граждан на жилье. Прежде чем раскрыть их содержание, необходимо уточнить, что их соблюдение в настоящее время крайне затруднено. Но, они не отменены и дают возможность добиваться реализации, обращаясь в различные инстанции, вплоть до Конституционного Суда России.
Право на получение жилья имеют те граждане, которые:
- обеспечены жильем ниже установленных норм (менее 12кв.м.);
- проживают в жилом помещении, не отвечающем установленным требованиям санитарии, техническим требованиям;
- имеют в составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний;
- проживают в смежных неизолированных комнатах и не связаны семейными отношениями;
- проживают в общежитиях.
Законодательство возлагает на государственные органы обязанности по организации учета жилищного фонда, распределение и предоставление жилья. Создание условий для найма, аренды, кредитной поддержки для приобретения гражданами жилья. Организация жилищного строительства за счет государства, создание условий для безаварийной деятельности жилищной инфраструктуры.
Проанализированные статьи законодательства в части жилищных прав и интересов граждан позволяют подвести итог:
- жилищное законодательство постоянно изменяется и совершенствуется;
- жилищная политика государства, еще не направлена на удовлетворение нужд и потребностей граждан;
- большинство провозглашенных прав остаются только на бумаге.
Общим выводом выступает изменение социальной политики государства, наступление на права граждан в различных сферах, в том числе и жилищной. И как следствие, потребность в защите жилищных прав граждан все более возрастает.
Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Ограничение права граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона (ч. 2—5 ст. 1 ЖК).
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Основным жилищным правом граждан является право пользования жилым помещением в качестве собственника, нанимателя (поднанимателя), членов их семьи, временного жильца. При этом законом устанавливается право определенных категорий лиц предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам.
Согласно ст. 11 ЖК защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных ЖК, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде.
Защита жилищных прав осуществляется путем:
– признания жилищного права;
– восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
– признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего ЖК или принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо органа местного самоуправления, юридическую силу;
– неприменения судом такого нормативного правового акта;
– прекращения или изменения жилищного правоотношения;
– иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом.
Одной из основных жилищных обязанностей граждан является использование жилых помещений по назначению. Как указывается в ст. 17 ЖК, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Согласно жилищному законодательству (ч. 3 ст. 17ЖК) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Гражданским же законодательством (п. 3 ст. 288 ГК) запрещается размещать промышленные производства в жилых домах, из чего следует, что недопустимым является предоставление для нужд промышленного характера и нежилых помещений, находящихся в жилых домах.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
К обязанностям лиц, пользующихся жилыми помещениями, относится также обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии (ч. 4 ст. 30, п. 2-3 ч. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК).
Статья 20 ЖК предусматривает государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям. Этот контроль осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ.
В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению либо с нарушением прав и свобод соседей. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Закон предусмотрел также в качестве крайней меры и возможность аналогичного прекращения права собственника на жилое помещение в случаях бесхозяйственного обращения с жильем, влекущим его разрушение. Данная мера может быть применена в судебном порядке после назначения собственнику соразмерного срока для ремонта помещения.
К числу обязанностей собственников жилых помещений может относиться их страхование. Такое страхование может осуществляться в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ).
Защита жилищных прав
Государство, предоставляя определенные права гражданам, берёт на себя обязанность по защите этих прав. Защита – это деятельность, возникающая в случае наличия конкретного (совершённого) правонарушения, либо устранение такого состояния, которое реально приведёт к наступлению негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права. Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствует правонарушитель и лицо, чьё право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырёх элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (формы защиты).
Защита прав и свобод – это совокупность мер, направленных на недопущение нарушений прав и свобод человека и гражданина, а также принудительный способ осуществления права, применяемый в установленном порядке компетентными органами, либо самим управомоченным лицом.
Объектами защиты являются права и свободы гражданина, а также их законные интересы. Причём это в первую очередь конституционные права и свободы, как наиболее важные и фундаментальные. Защищая указанные права, государство подтверждает их высшую ценность, не отчуждаемость и гарантированность. Анализ статей 2, 18, 45, 46 Конституции РФ и других позволяет сделать вывод, что при защите в первую очередь конституционный прав никоим образом не умаляют другие (не зафиксированные в Конституции РФ). Их защита вытекает из содержания основных прав и свобод и обязательна так же, как и основных.
В соответствии со статьёй 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.
Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Защита жилищных прав осуществляется путём:
1) признания жилищного права;
2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления юридическую силу;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами, предусмотренными жилищным кодексом РФ, другим федеральным законом.
Право на жилое помещение регулируется сразу двумя кодексами - Гражданским и Жилищным. То есть, какие бы правоотношения ни возникали между участниками дела по поводу жилой недвижимости, указанные правоотношения будут подчиняться как нормам гражданского, так и нормам жилищного права.
В Жилищном кодексе Российской Федерации установлен механизм защиты прав на жилье. Конституция Российской Федерации гарантирует каждому гражданину судебную защиту его прав и свобод. По этой причине Жилищный кодекс закрепляет приоритетность судебной защиты нарушенных жилищных прав граждан по отношению к защите этих же прав в административном порядке.
Так, в соответствии со статьей 11 Жилищного кодекса РФ, защита жилищных прав граждан происходит в судебном, а в случаях, предусмотренных указанным Кодексом, и иными федеральными законами - в административном порядке. Решение, которое принято в административном порядке, всегда можно обжаловать в органах правосудия.
Защита жилищных прав граждан в судебном порядке осуществляется через:
• непосредственное признание жилищного права (к примеру, права пользования жильем);
• восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищных прав, и пресечения действий, нарушающих эти права, либо создающих угрозу нарушения;
• признание недействительным (полностью или в какой-то части) нормативного правового акта, нарушающего жилищные права и противоречащего Жилищному кодексу РФ, другим федеральным законам, иному нормативному правовому акту;
• неприменение судом нормативного правового акта, противоречащего Жилищному кодексу РФ, другому федеральному закону или нормативному правовому акту;
• прекращение или изменение жилищного правоотношения;
• другие способы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, иным федеральным законом.
В свою очередь административный порядок защиты жилищных прав граждан может выражаться в следующем:
• обжалование действий и актов государственных органов в вышестоящий по отношении к ним орган исполнительной власти;
• принятие государственными органами, наделенными соответствующими полномочиями, решений с использованием способов защиты жилищных прав, предусмотренных Жилищным и Гражданским кодексами Российской Федерации (при соблюдении процедуры, установленной нормативными актами).
Гражданским кодексом Российской Федерации допускается самозащита прав при наличии трех условий - нарушение прав, необходимость в пресечении такого нарушения, соразмерность предпринятых мер характеру такого нарушения. Применимо при посягательстве на неприкосновенность жилища – к примеру, для выдворения из него незаконно проникнувших лиц.
Жилищное право жилое помещение
Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жилищного законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами устанавливаются порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Сами критерии отнесения помещений к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.
Постановлением Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду.
Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации № 190-ФЗ.
Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.
Вопросы признания жилых помещений непригодными для Проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления (п. 4 постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»).
Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.
Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.
Площадь жилого помещения
Нормы об общей площади жилого помещения ранее в ЖК РФ не закреплялись. Установление данного положения на уровне закона необходимо для единообразия определения общей площади жилого помещения. Закон не определяет понятия «общая площадь жилого помещения» на федеральном уровне.
В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования: коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки.
Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры (балконы, лоджии), а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.
Региональные правовые акты по вопросам определения общей площади жилого помещения должны соответствовать действующему ЖК РФ.
Для того чтобы обеспечить безопасную среду для проживания людей, без вредного воздействия неблагоприятных факторов при проведении планировки и непосредственно застройки объектов жилищного фонда необходимо строго следовать положениям санитарных правил и норм.
При проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила (п. 2 ст. 12 Федерального закона № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).
Указанные заключения даются органами градостроительства в соответствии с правилами, сформулированными в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
В Постановлении Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяются технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.
Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м2 общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержания и текущего ремонта жилого помещения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) на 1 м2 общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м2 общей площади жилья в месяц.
Жилые помещения могут принадлежать гражданам на определенных основаниях:
1. Приватизация государственных или муниципальных жилых помещений.
Термин «приватизация» происходит от латинского слова «частный» и означает обращение в частную собственность объектов государственной или муниципальной собственности. Согласно Федеральному закону РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.
Согласно Федеральному закону № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается.
2. Законная постройка (ст. 218 ГК РФ).
3. Наследование (ст. 1110 ГК РФ).
4. Приобретение квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).
5. Обмен жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).
6. Безвозмездное получение жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).
7. Получение жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). В соответствии с таким договором гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение, медицинское обеспечение, иное) передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у плательщика ренты.
Правомочие пользования жилым помещением должно осуществляться с учетом:
1) соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;
2) требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
3) правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
Жилищное право строительство
Индивидуальные жилые дома составляют значительную часть жилищного фонда страны. Особенностью жилищного строительства является преобладание отдельных домов на семью с хозяйственными постройками и приусадебными участками. Право собственности на жилой дом возникает с момента государственной регистрации. Правовая регистрация законченного строительства дома производится на имя того лица, которому в установленном законом порядке предоставлен земельный участок для строительства. Строительство начинается после заключения договора о возведении индивидуального жилого дома между органом коммунального хозяйства местной администрации и застройщиком. Договор удостоверяется нотариусом.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее прав собственности и обязано снести ее за свой счет. В целях защиты интересов лица, осуществившего самовольную постройку, и избежания непроизводительных расходов, установлено, что право собственности на дом или иной самовольно построенный объект могут быть признаны судом за лицом, осуществившим на не принадлежащем ему участке земли постройку, если данный участок будет предоставлен затем ему в установленном порядке под размещение возведенной постройки. Иск к застройщику о признании за членами семьи застройщика или иными лицами права собственности на часть дома, может быть удовлетворен лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома. Жилой дом может принадлежать одному или нескольким собственникам.
Судьба земельного участка следует судьбе жилого дома, причем в свидетельстве о собственности должна быть указана доля в земельном участке каждого собственника или отсутствие определения таковой. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, если при их вселении не оговорено иное. Это право сохраняется и при прекращении семейных отношений. Пользование жилой площадью в собственном доме не ограничено никаким сроком, оно бессрочно. Отсутствие, непроживание собственника в своем доме независимо от длительности и причин не влияет на его право собственности, важно, чтобы собственник в свое отсутствие выполнял обязанности по уплате налогов, по поддержанию дома в надлежащем техническом состоянии, содержал бы в порядке придомовую территорию.
В случае сноса жилого дома, собственнику и членам его семьи постоянно проживающих в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного жилого фонда.
Строительная деятельность – разновидность экономической деятельности. С ее помощью решается ряд социально- экономических задач, в том числе задача улучшения жилищных условий населения. Значительная роль в этом процессе принадлежит государству: создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.
Процесс строительства сложный и длительный. В нем можно выделить две стадии:
– подготовительную;
– основную.
Рассмотрим содержание этих стадий.
Цель подготовительной стадии – получение застройщиком разрешения на строительство, т.е. документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающего право застройщику на возведение жилого здания.
В этой стадии совершается ряд действий:
1. Заключение договора подряда на выполнение проектно-изыскательных работ (ст. 758–762 ГК РФ), в котором заказчиком выступает юридическое или физическое лицо, а исполнителем – либо строительная организация, либо физическое лицо, имеющее соответствующую лицензию. Выдача лицензии отнесена к компетенции Минрегиона России.
Предметом договора является разработка документации, содержащей описание будущего объекта словесным и графическим способами. Оно содержит описание архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений будущего жилого здания. В обязанности заказчика входит передача исполнителю проектно-изыскательского договора исходных данных для использования их в работе. Представляемые заказчиком данные должны соответствовать требованиям СНиП II – 01–95 "Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".
2. Проведение инженерно-изыскательских работ с целью получения информации о природных условиях территории, на которой будет возводиться жилое здание, о материалах, которые будут использоваться, о факторах техногенного характера на территории будущего здания и возможности их воздействия на это здание.
3. Составление проектной документации с учетом результатов проведенных инженерно-изыскательских работ. Эта документация является произведением архитектуры и градостроительства, т.е. объектом авторского права, охраняемым законодательством об интеллектуальной собственности. Документ этот комплексный. Он содержит разнообразную информацию: технико-экономическое обоснование строительства объекта, пояснительную записку, сводки сметных расходов стоимости строительства, цену договора и сроки его действия, чертежи, схемы, карты. Разработанная проектная документация исполнителем договора подряда передается заказчику по акту, в котором отражаются два факта: выполнение договора и соответствие результата заданию.
4. Утверждение проектной документации застройщиком или заказчиком, который обязан направить ее на экспертизу.
5. Проведение экспертизы проектной документации, которая осуществляется либо государственной организацией, либо аккредитованной негосударственной организацией. Деятельность на этом этапе регулируется постановлением Правительства РФ № 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий".
Цель проведения такой экспертизы – оценка специалистом соответствия проектной документации:
а) техническим требованиям, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим, государственной охраны объектов культурного наследия, а также требованиям безопасности (пожарной радиационной, ядерной, промышленной);
б) результатам инженерно-изыскательских работ.
Срок проведения экспертизы не должен превышать трех месяцев. Отрицательное заключение эксперта может быть обжаловано в судебном порядке, а исправленный проект – повторно представлен на государственную экспертизу.
6. Утверждение проектной документации и положительного заключения экспертизы либо Минрегионом России (в случае если строительство жилого дома осуществляется за счет средств федерального бюджета), либо органами исполнительной власти субъектов РФ (если строительство осуществляется за счет бюджетов субъектов РФ), либо заказчиком (если строительство финансируется последним).
7. Выдача (получение) разрешения на строительство жилого здания, которая осуществляется либо органом местного самоуправления, либо федеральным органом исполнительной власти, либо органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией.
Для этого застройщик представляет в компетентный орган следующие документы:
– заявление с просьбой выдать разрешение на строительство жилого дома;
– утвержденную проектную документацию;
– положительное заключение экспертизы проектной документации.
8. Получение застройщиком (отвод) земельного участка для строительства жилого дома.
Цель основной стадии – возведение жилого здания и оформление прав собственности на него. Процесс строительства иногда занимает несколько лет.
При его осуществлении совершаются следующие действия:
1. Получение застройщиком земельного участка для строительства. Такой участок может быть предоставлен после получения застройщиком разрешения на строительство, которое является основанием для признания права собственности застройщика на построенное им здание.
Различают два способа предоставления земельного участка (ст. 30–32 ЗК РФ).
Первый способ – предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта строительства.
В этом случае первая стадия включает в себя следующие действия:
а) проведение работ по формированию земельного участка (установление его границ на местности, определение технических условий подключения жилого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, определение способа предоставления: на торгах или без проведения торгов, публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов);
б) государственный кадастровый учет земельного участка;
в) проведение торгов по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды его или предоставление земельного участка без торгов;
г) подписание протокола о результатах торгов или договора аренды на предоставление земельного участка без торгов.
Второй способ – предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства.
В этом случае первая стадия включает в себя следующие действия:
а) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства;
б) проведение работ по формированию земельного участка;
в) государственный кадастровый учет земельного участка;
г) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Любое вещное право на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. Заключение застройщиком договора строительного подряда. По этому договору подрядчик обязуется построить по заданию заказчика жилой дом, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ регулирует основные положения этого договора:
– распределение риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (ст. 741 ГК РФ);
– возможность страхования объекта строительства (ст. 742 ГК РФ);
– роль технической документации и сметы строительства (ст. 743 ГК РФ);
– возможность внесения заказчиком изменений в техническую документацию (ст. 744 ГК РФ);
– обеспечение строительства материалами и оборудованием (ст. 745 ГК РФ);
– оплата работы (ст. 746 ГК РФ);
– сдача и приемка работы (ст. 753 ГК РФ);
– ответственность заказчика за качество работы (ст. 754 ГК РФ);
– гарантии качества в договоре строительного подряда (ст. 755 ГК РФ);
– сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ (ст. 756 ГК РФ);
– устранение недостатков за счет заказчика (ст. 756 ГК РФ).
3. Возведение жилого дома.
Строительство жилых домов осуществляется с учетом норм ЗК РФ.
Техническое регулирование отношений, возникающих в процессе строительства, осуществляется Федеральным законом "О техническом регулировании", который ввел новую категорию: "технический регламент". Регламент устанавливает обязательные требования к зданиям, процессам производства, эксплуатации и т.д. Технические регламенты принимаются федеральным законом.
4. Приемка жилого объекта в эксплуатацию и регистрация прав на него. Строительство жилого объекта не считается завершенным до тех пор, пока он не будет принят приемочной комиссией, и акт ее не будет утвержден в установленном порядке.
5. Регистрация права собственности на жилой объект осуществляется в Едином государственном реестре учреждением юстиции (в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Завершение постройки жилого объекта возможно лишь при достаточном и стабильном его финансировании. Основным источником финансирования являются денежные средства, предоставляемые физическими и юридическими лицами – инвесторами. Отношения инвесторов (дольщиков) и застройщиков (заказчиков) оформляются различными договорами: инвестиционными договорами, договорами долевого участия в строительстве и др.
Строительство жилых помещений – не только сложный, но и многоплановый и многоаспектный в организационном смысле процесс. Государство заинтересовано в том, чтобы гражданам не создавали препятствий при строительстве. Этой проблеме посвящен Федеральный закон № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
Из ЖК РФ и упомянутого выше Закона следует, что органы местного самоуправления должны не только оказывать содействие гражданам, осуществляющим индивидуальное строительство жилья для себя и своей семьи, но и сами организовывать строительство жилых помещений.
При рассмотрении строительства жилья как способа возникновения у гражданина частной собственности на жилье заслуживают внимания два аспекта:
– способы строительства жилья гражданином;
– кредиты и субсидии, используемые гражданами при строительстве жилья.
Известны следующие способы строительства жилья гражданином:
– вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
– инвестирование в строительство жилья;
– строительство гражданином индивидуального жилого дома.
О ЖСК следует знать следующее:
– право на вступление в ЖСК предусмотрено ст. 111 ЖК РФ. Такие кооперативы образуются при органе местной администрации или организации. Кроме того, рабочие и служащие нескольких организаций, а также пенсионеры могут объединяться в один кооператив;
– ЖСК создаются путем принятия решений общим собранием граждан, желающих вступить в кооператив, с последующим утверждением этого решения органом местной администрации, принятием устава и избранием органов управления (правления и ревизионной комиссии). Принятие нового члена ЖСК происходит на общем собрании, поскольку оно является высшим органом ЖСК;
– строительство кооперативного жилого дома осуществляется на средства ЖСК, но с помощью государственного кредита;
– в современных условиях широкой индустриализации жилищного строительства ЖСК сами не осуществляют строительство жилых домов;
– до полной выплаты паевого взноса член ЖСК не является собственником занимаемого им жилого помещения, он лишь имеет право на владение и пользование им (п. 4 ст. 218 ГК РФ). С момента выплаты членом ЖСК паевого взноса право собственности на занимаемое жилое помещение переходит от ЖСК к нему. Однако это право должно быть зарегистрировано.
В многоквартирном кооперативном жилом доме, в котором большинство его членов стали собственниками занимаемых ими жилых помещений, может быть создано товарищество собственников жилья в соответствии с разд. IV ЖК РФ.
Об инвестировании строительства жилья необходимо знать следующее:
– это новый способ приобретения жилья в собственность как гражданами, так и юридическими лицами, в том числе иностранными. Осуществляется оно на основании Закона РСФСР № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" с последующими изменениями;
– под инвестированием строительства понимается вложение в строительство материальных средств в целях получения дохода и другого положительного социального эффекта. Оформляется это вложение составлением соответствующего договора;
– инвестициями могут быть денежные средства, целевые банковские вклады, паи, ценные бумаги (например, акции), машины, оборудование;
– участниками инвестиционных отношений могут быть: инвестор (лицо, вкладывающее денежные средства и нематериальные права и определяющее порядок их использования), заказчик (лицо, уполномоченное инвестором реализовывать сделанное им вложение, которое осуществляет хозяйственные и организационные мероприятия для возведения жилья, получает вознаграждение за свои услуги, в том числе в виде части построенного жилья в собственность), застройщик (физическое или юридическое лицо, организующее строительство жилых домов, в том числе для собственного проживания), дольщик (юридическое лицо, имеющее право на часть построенного жилья в связи либо с предоставлением им земельного участка для строительства, либо осуществлением прав проектанта и застройщика).
Понятие "дольщик" связано с понятием "долевое строительство". Такой вид строительства возник на практике стихийно. Правовое регулирование его в ЖК РФ отсутствует. В процессе такого строительства застройщиками нередко нарушались интересы участников, что приводило к судебному разбирательству.
В настоящее время долевое строительство регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" и Законом РФ № 2300-1 "О защите прав потребителей".
Указанный Закон запретил застройщикам привлекать средства участников этого строительства до получения документов, разрешающих строительство. (Ранее застройщики продавали 1/3 часть еще не построенных квартир до получения документов, разрешающих строительство.) Кроме того, этим Законом установлена единая форма договора между участниками долевого строительства. Все это защищает права участников (дольщиков) от недобросовестных застройщиков.
На практике получил распространение новый способ расчета покупателей жилья с его застройщиками – вексельный. Такой способ не предусмотрен ни законодателем, ни практикой прошлых лет при оплате договоров купли-продажи, поэтому является предметом обсуждения в периодической литературе.
Все функции перечисленных участников инвестиционных отношений могут выполняться одним лицом.
– инвестор имеет право собственника не только на объекты инвестирования, но и на его результаты. Этим договор инвестирования отличается от иных видов договоров. Лицо, инвестирующее строительство, должно четко уяснить свою роль в процессе оформления договора инвестирования в строительство: будет он инвестором либо кредитором лица, которое является инвестором данного строительства. В последнем случае он остается собственником инвестиций, но не станет собственником жилья.
Строительство гражданином индивидуального жилого дома – способ приобретения жилья в собственность в малых городах и сельской местности.
Этот способ имеет следующие особенности:
– Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) обязывает органы государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище. Эти обязанности реализуются на практике путем оказания помощи гражданам в виде выделения земельных участков и денежных средств (кредитов и субсидий) для строительства жилья;
– жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам. Право на осуществление строительства возникает у застройщика либо на основе законодательства (такое право имеет собственник будущего дома, если он строит его лично), либо на основе договора между собственником будущего дома и застройщиком;
– право собственности у гражданина на построенный жилой дом возникает с момента его регистрации в коммунальных органах местной администрации после его приемки в эксплуатацию.
Приемка жилого дома осуществляется государственной приемочной комиссией и оформляется актом приемки, который должен быть утвержден местной администрацией. До момента регистрации гражданин имеет право собственности не на построенный дом, а лишь на строительные материалы, из которых он построен;
– последствия самовольного строительства жилого дома гражданином, а также нарушения градостроительных и строительных норм и правил предусмотрены ГК РФ (ст. 222):
а) на такой дом гражданин не приобретает права собственности, стало быть, не может совершать с ним сделки по отчуждению и передаче в пользование;
б) в отдельных случаях суд может признать право гражданина на самовольно построенный дом, например в случае, если он построен на земельном участке, принадлежащем этому гражданину на праве собственности, либо пожизненно наследуемого владения, либо постоянного пользования;
в) в случае если при самовольной постройке дома нарушены права и интересы других лиц либо создана угроза жизни и здоровью граждан, право собственности на него не может быть признано судом, а сама постройка подлежит сносу за счет лица, построившего этот дом.
Жилищные фонды жилищное право
В зависимости от принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду определяется его правовой режим. Из каждого правового режима вытекают определенные права собственников и пользователей. При реализации этих прав возникает ряд проблем. Рассмотрим некоторые из них.
Состав жилищного фонда
В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ (ст. 19 ЖК) подразделяется на частный, государственный и муниципальный.
Частный - это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В собственности граждан могут быть жилые дома, приватизированные, построенные квартиры, комнаты, квартиры в жилых домах жилищных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, приобретенные гражданами на иных основаниях, предусмотренных законом. В этот же фонд входят жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, кооперативных и общественных организаций, построенные или приобретенные за счет собственных средств.
Государственный фонд составляет совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ; жилищный фонд субъектов РФ). Он включает в себя ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности.
К государственному фонду субъектов РФ относится фонд, принадлежавший республикам в составе РФ, краям, областям, автономным округам, городам Москве и Санкт-Петербургу, а также фонд, находящийся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности (бывшие дома Советов и ведомств).
Жилые помещения из этого фонда предоставляются работникам соответствующих ведомств на условиях договора социального найма. Кроме того, в отдельных случаях жилые помещения этого фонда могут предоставляться в собственность гражданам. Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 1235 государственные жилые помещения, закрепленные за МВД на праве оперативного управления, предоставляются в собственность членам семьи сотрудника органов внутренних дел РФ, погибшего (умершего) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученного в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в органах внутренних дел; инвалидам I и II групп, получившим инвалидность в период прохождения службы в органах внутренних дел. Этот фонд может использоваться по специальному назначению с установлением особого правового режима в порядке, предусмотренном законом. Так, в силу Закона РФ N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении органов миграционной службы. Жилое помещение из этого фонда может передаваться в собственность органам местного самоуправления с сохранением за территориальным органом миграционной службы права заселения его вынужденными переселенцами на основе договора.
Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых помещений, являющихся собственностью района, города, а также ведомственного фонда, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений, то есть в муниципальный жилищный фонд вошли те дома, которые раньше принадлежали местным Советам и ведомствам соответствующего уровня.
В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда особое место занимает возможность приватизировать занимаемое жилое помещение.
Верховный Суд РФ неоднократно высказывал позицию, согласно которой факт включения объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий не должен влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность (Определение ВС РФ N 46-В11-3).
Однако на практике нередко возникает проблема: гражданам отказывают в приватизации жилых помещений по причине включения жилых домов в состав имущества приватизируемого предприятия, в результате чего жилые дома оказываются в частной собственности приватизированных предприятий, а собственники этих предприятий требуют заключения с нанимателями договоров коммерческого найма или выкупа занимаемых ими помещений.
Классификация по целям использования
В зависимости от целей использования выделяют четыре вида жилищного фонда.
1. Специализированный жилищный фонд. Жилые помещения специализированного жилищного фонда (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ; ч. 3 ст. 19 ЖК РФ) предназначены для временного проживания граждан в связи с работой, учебой, военной службой или по другим основаниям, предусмотренным законом, имеют специальное назначение и специальный режим использования. Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ N 42 (далее - Правила).
2. Индивидуальный жилищный фонд. Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилого фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Основным признаком индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.
3. Фонд социального использования. В него входят жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), предоставляемые определенным категориям граждан на определенных условиях (ст. ст. 49, 57, 60 ЖК РФ).
4. Жилищный фонд коммерческого использования. Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном. Виды иных договоров так же, как и правовое регулирование, зависят от вида жилищного фонда.
Очередь вне очереди
Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду возможно лишь в случаях, если они не заняты по договорам социального найма (речь идет о свободных жилых помещениях), и допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда (п. п. 3, 15 Правил).
Федеральным законом N 15-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" предусмотрено создание специализированного жилищного фонда для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
До принятия этого Закона дети-сироты, не успевшие до достижения 23-летнего возраста заявить о нуждаемости в жилье (встать на учет в качестве нуждающихся в жилье), теряли право получить его вне очереди. В связи с принятием Закона N 15-ФЗ внесены изменения в ЖК РФ, касающиеся дополнения видов жилых помещений специализированного фонда (ч. 1 ст. 92); назначения этого вида специализированного жилищного фонда (ст. 98.1); предоставления жилых помещений названным категориям лиц (ст. 109.1); невозможности выселения детей-сирот из специализированного жилого помещения без предоставления другого благоустроенного жилого помещения (п. 5 ст. 103).
Кроме того, п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, предусматривающий предоставление жилых помещений по договорам социального найма вне очереди детям-сиротам, признан утратившим силу.
Дети-сироты сразу по выходе из детских домов и домов-интернатов должны будут обеспечиваться государственным (муниципальным) жильем в виде жилых помещений в специализированном фонде. Но практика применения п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК о внеочередном предоставлении жилья детям-сиротам (аналогичная статья была и в ЖК РСФСР) свидетельствует о том, что среди внеочередников создавалась очередь. И хорошо, если они обеспечивались жильем через 5 - 10 лет. Очередь среди внеочередников существовала всегда, существует и в настоящее время. Местные органы власти (и суды на местах) объясняли это тем, что, предоставляя жилую площадь вне очереди обратившемуся в суд за защитой своих прав лицу, имеющему право на внеочередное обеспечение жильем, они нарушают жилищные права других обладающих таким же правом лиц, прибывших ранее в данную местность. Хотя ВС РФ, исходя из требований закона, не раз разъяснял, что предоставление жилого помещения вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь. Граждане, имеющие право на внеочередное предоставление жилья, должны быть обеспечены жилым помещением незамедлительно после возникновения такого права.
В соответствии с Законом N 15-ФЗ жилые помещения предоставляются этим гражданам по окончании срока пребывания в образовательных учреждениях социального обслуживания... по их заявлению в письменной форме (п. 1 ч. 3 ст. 1). В то же время список детей-сирот формирует орган исполнительной власти субъекта РФ, и в этот список включаются лица, достигшие 14 лет. Очевидно, список формируется с помощью законных представителей детей. Предоставление жилых помещений детям-сиротам является основанием для исключения указанных лиц из списка (п. 3 ч. 2).
Следовательно, опять возникает очередь, так как предоставляться специализированное жилье будет в порядке очереди (по списку) из имеющегося специализированного жилищного фонда. А этот фонд подвижен, поскольку как минимум через 5 лет передается в жилищный фонд социального использования и субъектам РФ вновь нужно приобретать специализированное жилье для этой категории граждан. Сейчас в России около 700 тыс. детей-сирот. Из них в очереди на получение жилья в так называемом внеочередном порядке стоят 84 тысячи.
Для малоимущих, но не нищих
Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном.
Если говорить о частном фонде коммерческого использования, то ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками другим лицам на основании договора найма (ст. 30). Это гражданско-правовой договор, который регулируется главой 35 ГК РФ. Если же речь идет о жилье коммерческого использования в публичных фондах (государственном, муниципальном), ЖК РФ лишь говорит о существовании фонда коммерческого использования. В то же время Постановлением Правительства РФ N 25, принятым в соответствии с ЖК РФ, утверждены Правила пользования жилыми помещениями, в которых есть раздел о пользовании жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Видимо, этот договор должен регулироваться нормами ЖК РФ, так как становится одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусмотренных жилищным законодательством.
Необходимость строительства домов публичного фонда, жилые помещения в которых предоставляются по договорам коммерческого найма (так называемых доходных домов (а практика строительства и заселения таких домов в субъектах Федерации уже есть)), объясняется тем, что лишь 20% населения РФ могут купить себе жилье самостоятельно и еще 20% - с помощью государства. Остальные граждане могут быть приняты на квартирный учет как малоимущие и ждать своей очереди на получение жилья по договору социального найма. В то же время есть российские граждане с низким доходом, но не относящиеся к малоимущим и не имеющие возможности купить себе жилье. Для них выходом может быть коммерческое жилье в публичном фонде.
Строительство доходных домов будет способствовать мобильности населения, трудовой миграции, что может быть связано с развитием промышленного производства в регионах и необходимостью привлекать специалистов. Им и их семьям необходимо жилье, а сразу найти нужную сумму на его покупку возможно не всегда.
В доходных домах заинтересованы и муниципалитеты. Они могут строить их как за счет собственных средств, так и на средства инвесторов.
Так, госпрограммой "Жилище", одобренной Правительством Москвы, предусмотрено строительство двух типов доходных домов. Так называемые бездотационные дома возводятся за счет городского бюджета. Квартиры в них обходятся дешевле, чем у частника. При этом у семей, уже живущих в бездотационных домах, было право выбора - в новую квартиру можно было переселиться на время, до момента, когда подойдет очередь на жилье, или навсегда, заключив договор социального найма и снявшись с квартирного учета.
Для граждан, у которых обеспеченность жилой площадью более 10 кв. м. и, следовательно, нет возможности встать в очередь на получение жилья по договору социального найма, будут строить дома на средства инвесторов. При этом квартиру в таком доме может получить любой гражданин (по договору коммерческого найма). В бездотационных - очередники (пока ждут своей очереди), бюджетники.
Таким образом, коммерческий наем в домах публичного фонда может быть востребован среди разных слоев населения. Поэтому необходима дополнительная нормативная база. В ЖК РФ нужно предусмотреть условия и порядок предоставления коммерческого жилья в публичном фонде; дать понятие договора коммерческого найма, определить его предмет, цену, срок, на который заключается договор, и другие условия. Цена, видимо, в какой-то степени должна быть лимитирована, чтобы сделать жилье доступным и составить конкуренцию частному сектору.
Что касается частного фонда, то жилье в нем всегда сдавалось и сдается по договору жилищного найма, условия и порядок заключения которого определяются соглашением сторон и регулируются главой 35 ГК РФ. Необходимо только предусмотреть, чтобы жилье в частном фонде коммерческого использования сдавалось легально (что делается крайне редко): заключался договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме, регистрировался такой договор, уплачивались налоги и пр.
Право на улучшение жилищных условий
Если хотите получить новую квартиру, отдельную от родителей, или если вам с детьми стало тесновато, и вы решили, что пора расширить жилплощадь, то первый документ, который вам надо тщательно изучить – это Закон города Москвы №22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы». В нем подробнейшим образом на более чем десяти страницах изложено: какие категории граждан и на каких условиях имеют право на получение или приобретение жилья с помощью города. Учитывается многое: от времени проживания в Москве до трудового стажа, от нормы метража в отдельной или коммунальной квартирах до состояния здоровья жильцов.
Если в советские времена люди становились «на очередь», которая тянулась десятилетиями, и альтернативного способа получить жилье не было, то сегодня законодательство предлагает жителям Москвы несколько вариантов улучшения жилищных условий.
Например, согласно вышеназванному Закону граждане имеют право:
1) получить жилые помещения из жилищного фонда города Москвы по договору:
• социального найма;
• найма (коммерческого найма);
• безвозмездного пользования;
2) приобрести в собственность с помощью города жилые помещения:
• используя безвозмездные субсидии;
• с рассрочкой платежа;
• используя ссуду на возвратной основе;
3) по другим законным основаниям, о которых можно узнать из вышеназванного Закона.
Сегодня существует довольно много городских программ, направленных на улучшение жилищных условий москвичей. Из нескольких программ вы сможете выбрать оптимальную именно для вас. О городских жилищных программах подробно написано на сайте Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в разделе «Жилищные программы». Так, например, многодетным семьям предоставляются помещения в малоэтажном жилищном фонде города Москвы. Родителям, ожидающим или уже имеющим детей, ребенка-инвалида или усыновившим малыша, стоит подробно ознакомиться с программой «Молодой семье – доступное жилье». Очередникам, ожидающим заселения, город может компенсировать расходы, связанные с оплатой найма (поднайма) жилого помещения, то есть съемной квартиры. Признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий могут получить от города субсидию на приобретение жилища на рынке недвижимости. Наконец, вы можете взять для покупки жилья у города ссуду на возвратной основе.
Кому положено улучшение жилищных условий
Категорий граждан, которым город предоставляет помощь в получении квартир, немало – это и молодые семьи, и многодетные, инвалиды и семьи с детьми-инвалидами, уволенные с военной службы, выехавшие из районов Крайнего Севера и приравненных к нему территорий, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС. Люди, которые прожили в Москве не менее 10 лет и трудились на благо столицы, тоже имеют право на помощь городских властей в получении или приобретении недвижимости. Правда, если у человека при этом не было московской прописки (регистрации по месту жительства), ему предстоит в суде доказать свое десятилетнее пребывание в столице, предоставив записи в трудовой книжке, справки с работы и другие доказательства, включая показания свидетелей.
Куда обращаться
Если вы задались целью получить новое жилье или расширить уже имеющуюся жилплощадь, необходимо чтобы вас и вашу семью признали нуждающимися в улучшении жилищных условий. Куда для этого следует обращаться? Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется жилищными отделами районных Управ по месту проживания граждан, а также может осуществляться по месту их работы. Вы имеете право состоять на учете в двух местах – по месту работы и месту жительства. Постановкой на учет в качестве нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений занимается также Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Иными словами: «Обратиться надо всюду!» – как говорят опытные люди, получившие муниципальное жилье или купившие его по льготной государственной цене с помощью города.
Для постановки на очередь по улучшению жилищных условий необходимо обратиться в жилотдел Управы с письменным заявлением, в котором указываются:
1. Жилищные условия семьи на момент подачи заявления.
2. Время проживания в г. Москве, а также наличие регистрации по месту жительства.
3. Следует указать, имеются ли льготы на внеочередное или первоочередное предоставление жилья у отдельных членов семьи.
4. В случае, если заявление подается по месту работы, указывается стаж работы на предприятии и должность.
В заявлении делается отметка о том, что граждане, желающие встать на учет, дают свое согласие на получение сведений о них в порядке проверки их жилищных условий.
К заявлению о постановке на очередь прикладываются следующие документы:
1. Паспорт гражданина, желающего встать на учет по улучшению жилищных условий.
2. Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета по месту жительства желающих встать на очередь.
3. План квартиры из БТИ.
4. Справка из Мосрегистрации о наличии или отсутствии собственности на жилье.
5. В необходимых случаях прикладываются справки учреждений здравоохранения. Например, люди страдающие заболеваниями, список которых указан в «Законе об улучшении жилищных условий жителей города Москвы», имеют право на отдельную квартиру или комнату.
Заявление о постановке на учет регистрируется в журнале входящих документов в жилотделе, после чего проводится проверка жилищных условий граждан, по результатам которой составляется акт проверки и вопрос о принятии их на учет выносится на рассмотрение общественной жилищной комиссии, которая принимает решение о принятии или непринятии на учет, носящее – обратите внимание! – рекомендательный характер.
Окончательно вопрос о постановке разрешается Постановлением Главы районной Управы, о чем гражданину, обратившемуся с заявлением, должно быть сообщено письменно в течение месяца со дня подачи заявления. Таким образом, рассмотрение заявления гражданина должно проходить не более одного месяца, по истечении которого ему должен быть дан письменный ответ. В случае положительного решения вопроса о постановке на учет по улучшению заводится специальное учетное дело. Отказ же в постановке на очередь по улучшению жилищных условий может быть обжалован в Управлении Департамента жилищной политики и жилищного фонда вашего округа или в суде.
Субсидия плюс ипотека
Очередники, то есть граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, могут участвовать только в одной городской жилищной программе. Нельзя получить субсидию и одновременно приобрести у города квартиру по льготной цене с использованием ипотечного жилищного кредита. Но если суммы субсидии на приобретение жилья не хватает, вы можете взять ипотеку в любом банке России для доплаты за приобретаемую квартиру. С заявлением о получении субсидии нужно обращаться в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города в вашем административном округе. Если вам, как очереднику, положена субсидия, департамент выпускает соответствующее распоряжение. Свидетельство о предоставлении субсидии оформляется в течение 10 дней с момента оформления распоряжения департамента. После получения свидетельства вы можете записаться на бесплатную консультацию по вопросу использования субсидии в КП города Москвы «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий». Что касается ипотечных кредитов, то КП «АРЖЗС» сотрудничает с такими банками, как банк «Возрождение», КБ «Московское ипотечное агентство», Сбербанк РФ.
Использование материнского капитала
В соответствии с «Федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства материнского (семейного) капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий по следующим направлениям:
- приобретение жилого помещения или индивидуального объекта индивидуального жилищного строительства;
- строительство объекта индивидуального жилищного строительства с привлечением строительной организации;
- строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения организации-подрядчика;
- компенсация затрат на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства;
- оплата первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
- погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;
- оплата участия в долевом строительстве;
- оплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов.
Вступил в силу Федеральный закон № 241-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и о порядке предоставления единовременной выплаты за счет средств материнского (семейного) капитала». Он предусматривает возможность распоряжения материнским (семейным) капиталом на улучшение жилищных условий путем строительства (реконструкции) жилого помещения без привлечения подрядных строительных организаций.
Вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации № 937 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий № 862». Данное Постановление внесло изменения в Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий.
Вступило в силу Постановление Правительства РФ N 686 «Об утверждении Правил выдачи документа, подтверждающего проведение основных работ по строительству (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемому с привлечением средств материнского (семейного) капитала». Данное Постановление определяет порядок выдачи документов, подтверждающих ведение строительства или реконструкции жилого дома собственными силами, то есть без привлечения подрядчика.
Теперь владельцы сертификатов могут обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации с соответствующим заявлением спустя три года с момента рождения второго или последующего ребенка. С момента удовлетворения заявления не позднее, чем в двухмесячный срок, сумма, не превышающая 50% размера средств материнского капитала заявителя, будет перечислена на указанный в заявлении счет. Спустя 6 месяцев с момента первоначального перечисления средств, для получения оставшейся суммы, заявителю необходимо представить в Пенсионный фонд ряд документов.
Помимо этого, владельцы сертификатов могут получить средства материнского капитала в качестве компенсации затрат на индивидуальное строительство жилого объекта, право собственности на который возникло или на реконструкцию жилого объекта независимо от даты возникновения права собственности на него.
Вступил в силу Федеральный закон № 128-ФЗ «О внесении изменений в статьи 8 и 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в соответствии с которым средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на погашение основного долга и уплату процентов по займам на приобретение (строительство) жилого помещения, предоставленным гражданам по договору займа на приобретение (строительство) жилого помещения, заключенному с одной из организаций, являющейся:
- кредитной организацией в соответствии с Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»;
- микрофинансовой организацией в соответствии с Федеральным законом N 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях»;
- кредитным потребительским кооперативом в соответствии с Федеральным законом N 190-ФЗ «О кредитной кооперации»;
- иной организацией, осуществляющей предоставление займа по договору займа, исполнение обязательства по которому обеспечено ипотекой.
Программы для многодетных семей
Органами власти как федеральными, так и регионального масштаба разработаны различные программы, направленные на улучшение жилищных условий многодетным семьям. Для того, чтобы узнать о них и воспользоваться их возможностями, субъектам следует обратиться в городской или же районный центр социальной защиты.
В данном центре, субъект при наличии возможности может встать в очередь на улучшение своих условий проживания, а также максимально подробно узнать о льготах которые могут быть предоставлены данной категории семей при приобретении квартиры.
Многодетные семьи, согласно госпрограмме, обеспечиваются специальными сертификатами на приобретение подходящего жилья в первую очередь. В том случае если такого рода семьей был взят кредит на приобретение жилого дома и одновременно с этим она участвует в программе, предусматривающей улучшение жилищных условий многодетным семьям, то данная семья становится получателем льгот по ипотеке.
Многодетные семьи могут решить свой жилищный вопрос посредством возмещения одной третей части от непосредственной стоимости жилого помещения, благодаря непосредственному участию в социальных программах.
Так, например, возмещение части стоимости жилища посредством погашения ипотечных платежей многодетная семья может при помощи специальных субсидий, которые выделяются из городского бюджета.
При помощи данной субсидии можно также осуществить оплату работ по строительству дома или же приобрести какой-либо новый дом, однако, в этом случае будет необходимо добавлять и собственные средства.
На субсидию в стопроцентном размере могут рассчитывать исключительно те семьи, которые были признаны нуждающимися в существенном улучшении имеющихся у них жилищных условий. Субсидия рассчитывается, исходя из непосредственной стоимости одного квадратного метра, который ранее был, занимаем данной семьёй.
Улучшение жилищных условий многодетным семьям – городские программы
Правительствами многих крупных городов многодетным семьям предлагается взять ипотеку с возможностью продолжительной рассрочки платежа. В настоящее время, данный вариант является одним из наиболее популярных способов обеспечить многодетные семьи жилищем.
Как правило, городская администрация предлагает таким семьям льготы по ипотечным кредитам при помощи представления жилья по цене льготного характера. На протяжении десяти лет данная семья должна будет осуществлять выплату ипотечного кредита под десять процентов годовых.
Взнос первоначальный, также составляет около десяти процентов от непосредственной стоимости подлежащего кредитованию жилья. Кроме того, для многодетных семей по ипотечному кредиту предусматривается такая льгота, при которой, в случае рождения в семье ещё одного ребёнка, с последней списывается 18 % от стоимости жилья.
Кроме того, улучшение жилищных условий многодетным семьям может выражаться в оформлении специальной ипотеки для многодетных семей, в которой предусматривается рассрочка платежа на тридцать лет при одиннадцати процентах годовых.
Таким образом, проблема улучшения условий проживания для семей, многодетного типа, несмотря на свою достаточно большую остроту, вполне решаема. Для чего следует обращаться в соответствующие госорганы и принимать участие в специально предусмотренных госпрограммах.
Жилье для инвалидов
В нашей стране инвалидам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий по закону положено бесплатное их улучшение за государственный счёт. Также это касается и семей, в которых живут инвалиды. Регулируются данные вопросы Законом «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (статья 17).
По месту жительства ставят на учёт по расширению жилья не всех инвалидов, а только тех, кто нуждающихся в этом.
Основаниями признания инвалида нуждающимся в расширении жилья считается:
• обеспеченность жильем на каждого члена семьи ниже уровня, устанавливаемого органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (эти нормы необходимо узнавать по месту жительства инвалида. На федеральном уровне установлена – норма 18 кв. м на человека, в отдельных областях нашей страны она может быть больше);
• проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;
• проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению государственных или муниципальных лечебно-профилактических учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно;
• проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;
• проживание в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;
• проживание длительное время на условиях поднайма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, не имеющим другой жилой площади.
Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий осуществляется:
1. по месту жительства – специально уполномоченным органом местного самоуправления либо специально назначенным должностным лицом;
2. по месту работы – на предприятиях, в учреждениях и других организациях, имеющих жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении.
Инвалиды могут состоять на учете для улучшения жилищных условий одновременно по месту работы и по месту жительства.
Для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий необходимо:
1. заявление;
2. выписка из домовой книги;
3. копия финансового лицевого счета;
4. копия справки, подтверждающей факт установления инвалидности, и копия индивидуальной программы реабилитации инвалида;
5. другие документы с учетом конкретных обстоятельств (справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения и т.п.).
Отдельно необходимо сказать о том, что при предоставлении жилья органы, занимающиеся этими вопросами должны учитывать все обстоятельства затрагивающие жизнь каждого человека с ограниченными возможностями, должны браться в учёт такие факторы, как состояние здоровья, непосредственная близость проживания от жилья инвалида близких родственников, близость мед. учреждений и т.д.
Также по индивидуальной программе реабилитации инвалида ему могут заменить место жительства на иное, равноценное, в соответствии с удовлетворением жизненно-важных потребностей таких людей. Это может быть переселение с верхних этажей на нижние, переселение с учётом близости жительства родственников и т.д.
Возможно предоставление жилого помещения инвалиду по договору социального найма площадью, выше нормы положенной жилплощади на одного человека (но не более чем в два раза). Это при условии, что человек страдает тяжелыми формами заболеваний, предусмотренных перечнем, утверждённым Правительством РФ № 817.
Теперь немного подробнее о том, кто может претендовать на получение государственного жилья:
Если Вы встали на учет, тогда жилое помещение вам обязаны предоставить местные власти региона, в котором вы живёте, по законам и нормам, которые действуют непосредственно в данном регионе. На каждого льготника регионам выделяются денежные средства из федерального бюджета нашей страны.
Также это может быть денежная безвозмездная субсидия, при получении которой инвалид сможет приобрести жильё или улучшить свои жилищные условия.
Для получения полной информации по этому вопросу необходимо изучать законодательство местных властей регионов нашей страны.
Если Вы встали на учет или изучаете информацию, собираясь встать на учёт:
В этом случае вам полагается жильё, согласно ст. 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Порядок предоставления жилых помещений для Вас устанавливается Жилищным кодексом РФ. Об этом мы писали выше. Также снова необходимо указать на то, что если вы хотите узнать полную информацию по данному вопросу, то необходимо будет изучить региональное законодательство местности Вашего проживания.
Как определить сумму положенной субсидии
Сумма субсидии = число лиц, имеющих право на обеспечение жильем Х 18 кв. метров (это по федеральным нормам площади на одного инвалида) Х среднюю рыночную стоимость квадратного метра (рассчитывается и утверждается для каждого региона).
Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра утверждается ежеквартально. Она определяется на основании приказа Минрегионразвития РФ № 562 «О нормативе стоимости 1 кв. м. общей жилой площади жилья».
Более точный расчет размера субсидии производится органом исполнительной власти на дату выдачи Свидетельства.
Также в этом вопросе необходимо учитывать то, что члены семьи, которые проживают совместно с инвалидом-льготником, при отсутствии права на льготу на жильё, жильём не обеспечиваются, а если в семье проживает несколько инвалидов-льготников, имеющих право на обеспечение жильём, соответственно, жильём должен обеспечиваться каждый инвалид.
Для семей, в которых живут дети-инвалиды, субсидия устанавливается на каждого члена семьи. Напоминаем, что более точную информацию о законодательстве по этому поводу вы сможете получить в органах власти региона вашего проживания.
Порядок выдачи субсидии
Получить данную субсидию возможно по мере поступления денежных средств из федерального бюджета в порядке общей очереди принятия на учет, как нуждающегося в улучшении жилищных условиях, в органах местного самоуправления по месту жительства.
Право на получение субсидии удостоверяется свидетельством, срок его действия составляет 6 месяцев со дня выдачи. Субсидия предоставляется в безналичной форме, перечислением денежных средств на расчётный счёт.
Как потратить субсидию
Понятно, что денежной суммы, требующейся на оплату жилья 18 кв. м. не хватит на покупку отдельной квартиры, не добавляя своих собственных средств. Поэтому большинству инвалидов субсидия помогает лишь расширить и улучшить свои жилищные условия путём продажи собственного жилья и покупки более улучшенного его вида.
Об обеспечении жильем отдельных категорий ветеранов боевых действий
Экономическая ситуация в стране перестала способствовать предоставлению гражданам бесплатного жилья. По этой причине очереди на получение жилья увеличивались, а перспективы его получения становились все более отдаленными. В этих условиях федеральным законодателем была предпринята попытка решить жилищную проблему обеспечения жильем отдельных категорий граждан путем предоставления им права на получение жилья в первоочередном или внеочередном порядке. В число этих категорий попали ветераны боевых действий и инвалиды по общему заболеванию. Но количество жилья, освобождаемое в муниципальных жилищных фондах, было настолько мало, что норма о первоочередном (внеочередном) получении жилья на практике не могла быть реализована в виду отсутствия свободных жилых помещений. Иными словами гражданин, имеющий льготу на получение квартиры в первоочередном (внеочередном) порядке, не мог получить квартиру по самой простой причине – квартиры не распределялись вовсе.
Ранее норма о предоставлении жилых помещений в первоочередном (внеочередном) порядке на практике не давала гражданам шансов на получение жилого помещения.
В этих условиях незначительная доля граждан обращалась в местные органы власти с просьбой признать их нуждающимися в улучшении жилищных условий и поставить на учет (в очередь на получение жилья). Значительная часть льготников, не предпринимала каких-либо действий по реализации своего права на обеспечение жильем и с заявлением о постановке в очередь не обращалась. Некоторые граждане пытались решить проблему в судебном порядке. Судами обоснованно выносились решения, возлагающие на органы местного самоуправления обязательства по обеспечению жильем граждан, имеющих право на получение квартиры в первоочередном (внеочередном) порядке вне зависимости от наличия свободного жилья. Однако, это приводило, как правило, лишь к возникновению в местной администрации еще одного льготного списка «первоочередников по решению суда».
В целях решения данного вопроса, во многие федеральные законы были внесены поправки, существенно изменяющие ситуацию в вопросах обеспечения жильем данных категорий граждан. В результате право на первоочередное (внеочередное) получение жилья было заменено правом на обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета.
Это было очень важным и по нашему мнению положительным шагом. Фактически федеральные власти приняли на себя обязательства по обеспечению жильем за счет средств федерального бюджета всех граждан, состоящих в списках очередников. Бочку меда портила на первый взгляд незначительная деталь – ограничение по дате постановки в очередь. Очевидно, федеральный законодатель полагал, что все льготники (перед которыми государство ранее декларировало право на получение жилья) уже встали в очередь на его получение, значатся в соответствующих списках и ждут лишь предоставления средств из федерального бюджета. Вероятно, считалось, что обращаться в органы местного самоуправления с просьбой улучшить жилищные условия будут те граждане, которые ранее уже получали жилье от государства и желают улучшить жилищные условия повторно. Видимо поэтому для всех льготников, не вставших в очередь на получение жилья, федеральным законодателем предусмотрено право на обеспечение жильем в соответствии с жилищным законодательством. На практике фраза «обеспечение жильем в соответствии с жилищным законодательством» означает, что данные льготники могут претендовать на получение жилья только на общих основаниях с другими гражданами.
Итак, для обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета ветераны боевых действий должны соответствовать нижеперечисленным условиям:
Первое условие – Гражданин должен быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и поставлен на учет в органах местного самоуправления.
Второе условие – гражданин должен иметь удостоверение о праве на меры социальной поддержки, предусмотренные статьей 16 ФЗ «О ветеранах».
Считаем важным отметить, что в случае смерти ветеранов боевых действий право на обеспечение жильем переходит на членов его семьи.
Льготы на жилье матерям одиночкам
Единственный кодекс, который практически не затрагивает проблем матерей-одиночек – это Жилищный. Таким образом, никаких льгот на первоочередное улучшение жилищных условий у одиноких матерей нет. Матери-одиночки обеспечиваются жильем в случае признания семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий на общих основаниях. То есть, в соответствии с п. 8 статьи 36 Жилищного кодекса жилые помещения предоставляются в первую очередь одиноким матерям, но только в том случае, если они нуждаются в улучшении жилищных условий.
Все программы, направленные на улучшение жилищных условий граждан, распространяются только на тех, кто в установленном законом порядке признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Согласно действующему жилищному кодексу Российской Федерации и нормативным актам (постановлениям) в каждом субъекте РФ нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи менее установленной учетная нормы (кв. м общей площади на человека), которая устанавливается органом местного самоуправления.
В Москве размер такой нормы – 10 кв. м. площади жилого помещения для отдельных квартир и 15 кв. м. для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы разным семьям (установлена ст. 9 Закона г. Москвы №29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (с изменениями, внесёнными Законом г. Москвы № 45).
Но мать — одиночка, имеющая 1 и более ребенка, возраст которой не превышает 35 лет имеет право на участие в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище». В Москве это целевая программа «Молодой семье — доступное жилье».
Объекты жилищных прав
Объектом любой отрасли права являются конкретные элементы окружающей действительности, на регулирование оборота, использования или охраны которых направлена данная отрасль.
В частной, государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности может находиться недвижимость в жилищной сфере либо ее часть. Жилищные отношения, регулируемые ЖК РФ, заложили основы для участия жилых помещений (квартир, комнат) в имущественном обороте как объектов вещных и обязательственных прав.
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Благодаря неразрывной связи с землей эти объекты обладают повышенной стоимостью.
К недвижимости в жилищной сфере отнесены: недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее в себя: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья. Жилищный кодекс регулирует отношения по поводу жилищных фондов, взятых в общем и целом, а также жилых домов и жилых помещений (квартир, комнат). Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Поэтому Пленум Верховного Суда СССР отмечал, что споры в отношении помещений, «не входящих в состав жилищного фонда (производственных помещений, сборно-разборных сооружений, вагончиков и т.п.), подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем».
На настоящий момент в российском законодательстве имеется четкое определение жилищного фонда Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Итак, жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая: жилые дома; специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.); квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Данное определение не даст характеристики интересующего нас термина, а просто перечисляет входящие в него элементы. Поэтому для определения жилищного фонда мы будем пользоваться научным определением: «Под жилым фондом понимается совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно».
Статья 16 Жилищного кодекса РФ содержит определение жилого дома. Жилым домом является индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком здании. Можно, конечно, характеризовать жилой дом и как совокупность жилых помещений, объединенных в единое знание, однако в последнее время намечается тенденция к переводу жилых помещений первых этажей в нежилые и использованию их под магазины, офисы фирм, а также для иных коммерческих целей.
А.Н. Кичихин. И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова давая определение жилого строения, даже называют конкретное соотношение жилых и нежилых помещений: «Жилое строение — строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан. Площади и объемы частей строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не прижало и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), отдельными объектами права или такими же объектами оценки не являются».
В соответствии с этим определением нежилым строением является то, в котором жилые помещения и помещения, предназначенные для их обслуживания, занимают менее половины площадей.
Жилое помещение — помещение, пригодное для постоянного проживания людей. Необходимо согласиться с В.Ф. Яковлевым и П.И. Седугиным, подчеркивающими, что «не факт длительного проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к этому».
Сюда можно отнести квартиры, комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Однако при определении понятия жилого помещения необходимо учитывать положения ст. 673 ГК РФ, где говорится, что жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Жилищный кодекс (ст. 15) под жилым помещением признает помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и технический правилам и нормам.
В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма и, следовательно, жилым помещением часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).
Под жилой комнатой понимается непосредственно предназначенная для проживания конструктивно обособленная часть квартиры. Ее площадь учитывается при определении жилой площади квартиры.
В ст. 16 Жилищного кодекса РФ содержится определение жилой квартиры. Квартирой является обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в квартире. Оптимальное же определение жилой квартиры было предложено А.Н. Кичихиным, И.Б. Марковичем, Н.А. Щербаковой: под жилой квартирой понимается «конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)».
Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ). Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Жилищный кодекс определяет норму предоставления площади жилого помещения, в пределах которой гражданам предоставляются помещения.
Некоторые особенности имеет жилая площадь, предоставляемая в общежитии. Минимальный размер площади комнаты в общежитии составляет 6 м (ст. 105 ЖК РФ). Семье предоставляется изолированное жилое помещение. Однако необходимо отметить, что пользователь жилого помещения в общежитии более ограничен в своих правах, чем пользователь квартиры в государственном, муниципальном или частном жилом фонде. Он не может продать, обменять или приватизировать помещение. Запрещено также самовольное переселение в другое помещение общежития.
К недвижимому фонду отнесены нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, в государственной собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной собственности. В данном случае нежилые помещения, как и ранее, рассматриваются в качестве частей жилых домов, и этим частям противостоят как целые объекты здания, так и сооружения, объединяемые общим родовым признаком — предназначенностью не для проживания, а для иных целей. В то же время, как отмечается в научной и учебной литературе, «очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания».
Для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме может быть создано товарищество собственников жилья. В новом ЖК РФ данной некоммерческой организации посвящена целая глава. Статья I35 ЖК РФ определяет товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом товарищества.
Для каждого жильца определяется доля участия — установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество. Она определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Необходимо отметить, что товарищество собственников жилья является добровольной формой объединения граждан. Поэтому вызывают удивление встречающиеся в некоторых регионах РФ попытки оказания давления на граждан с целью принудительного объединения их в ТСЖ.
Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу жильцов многоквартирного дома относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
При этом любое общее имущество в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Следует обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Жилищные права ребенка
С точки зрения закона жилье, дом относятся к недвижимому имуществу. Меняются лишь его владельцы. Происходит это по разным причинам. Одними владеет страсть к перемене места жительства. Помните, как у поэта: «Им овладело беспокойство, охота к перемене мест…». Меняются приоритеты. Сначала нравится жить в квартире в центре большого мегаполиса, потом в поисках более благоприятной среды тянет в частный деревенский дом. Случается, человек не может найти достойную работу по месту проживания. Тогда нередко принимается решение о переезде в другую местность. Она может быть не очень экологически чистой и с худшим климатом, но зато дает возможность улучшить свое благосостояние. А что говорить о людях, которым приходится постоянно переезжать по долгу службы!
Почти каждый из нас хотя бы раз в жизни совершает сделки с жильем. По своей природе они не могут являться односторонними. При их совершении мы вынуждены вступать в отношения с другими участниками. Молчаливо подразумевается, что они – люди взрослые, способные ответственно принимать важные для себя решения. А как быть с детьми? Для них документы, которые подписывают при этом взрослые дяди и тети, – тайна за семью печатями, а ведь в этих бумагах порой заключена их судьба. Где придется жить ребенку в ближайшие годы, в каких условиях, с кем? Учитывает ли жилищное законодательство права детей, и если да, то как?
Право на жилище – одно из важнейших социальных прав граждан России, закрепленное в Конституции Российской Федерации, – статья 40. Она гласит, что Российская Федерация призвана создавать условия, обеспечивающие детям достойную жизнь, свободное развитие и гарантировать реализацию их прав. В частности, права на жилище с учетом положений международно-правовых актов, являющихся составной частью правовой системы Российской Федерации.
Жилищные отношения с участием несовершеннолетних детей регламентирует жилищное законодательство. Оно предусматривает как меры их непосредственной защиты, так и порядок восстановления прав. Права несовершеннолетних детей на жилье защищают семейное и гражданское законодательство Российской Федерации, а также законодательство о социальном обеспечении.
Каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье. После появления на свет младенца и его регистрации в загсе перед многими родителями встает вопрос: где зарегистрировать ребенка? По месту жительства? Однако не все родители имеют жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности. Многие проживают с родителями на их жилой площади. В этой ситуации следует помнить: для вселения несовершеннолетних детей ких родителям не требуется согласия иных проживающих в жилом помещении лиц. Регистрация детей производится в бесспорном порядке, независимо от формы собственности жилого помещения, в котором зарегистрированы родители ребенка, желания собственников или нанимателей, проживающих с ними либо владеющих этой жилой площадью.
До 14 лет дети проживают со своими родителями, усыновителями или опекунами и не вправе определять место своего жительства самостоятельно (статья 20 Гражданского кодекса РФ). Если родители проживают раздельно, то место жительства ребенка они определяют сами. Если согласия по этому вопросу им достичь не удается, это делает суд. Причем с учетом интересов и мнения ребенка. Его волеизъявление обязательно после достижения 10-летнего возраста. Исключения составляют случаи, когда его желания противоречат его же интересам (статья 57 Семейного кодекса РФ).
Ребенок, достигший 14-летнего возраста, может сам выбирать место своего жительства. К примеру, он может проживать отдельно от родителей, у других родственников, а также у иных лиц, но только с согласия своих законных представителей. Если дело касается опеки или попечительства, то опекун (попечитель) обязан проживать совместно с ребенком (пункт 2 статьи36 Гражданского кодекса РФ). Раздельное проживание этих лиц возможно лишь с согласия органа опеки и попечительства и только после достижения ребенком 16 лет.
Ребенок не имеет прав собственности на имущество родителей. Впрочем, и его родители не имеют права на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут пользоваться имуществом друг друга, ноне распоряжаться им.
Какие у ребенка существуют возможности приобретения жилого помещения или доли в нем в свою собственность?
Во-первых, он может приобрести право собственности на жилое помещение, получив его в дар или в порядке наследования, а также приобретя на собственные средства (статья 60 Семейного кодекса РФ).
Во-вторых, жилищное законодательство РФ устанавливает в отношении несовершеннолетних детей специальные правила для приобретения права собственности на жилое помещение. Статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541–1 предусматривает право детей на участие в приватизации занимаемых их семьей жилых помещений. Важно, что приватизация жилья, где проживают дети в возрасте от 14 до 18 лет, осуществляется только сих письменного согласия. Несовершеннолетние, ставшие собственниками жилья в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию занимаемых жилых помещений после достижения ими совершеннолетия.
Увы, но это исчерпывающий перечень. Как быть детям, которые ни по одному из указанных выше оснований права собственности на жилые помещения или долю в них не приобрели и с рождения были вселены в жилые помещения одного из родителей? Что делать, если родители разводятся?
Ребенок при расторжении брака всегда остается с одним из родителей, и не всегда с тем, который является собственником жилого помещения. Однако ребенок никогда не станет бывшим членом семьи собственника жилого помещения. В результате развода прекращаются семейные отношения лишь родителей, между родителем и ребенком они сохраняются. Семейный кодекс РФ говорит, что право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.
Нередко в жизни возникают ситуации, когда родителям необходимо распорядиться имеющимся у них в собственности приватизированным жильем. Если в нем проживают несовершеннолетние дети, требуется согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие требуется и тогда, когда дети в жилом помещении не проживают, но сохраняют право пользования им, а также, если при приватизации они имели равные с собственником права по пользованию этим жилым помещением, но по каким-то причинам в приватизации не участвовали.
Для отчуждения доли в праве на жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние, установлены определенные требования. Если ребенок является участником общей собственности, то на распоряжение принадлежащей ему долей в праве общей собственности требуется согласие органов опеки и попечительства. Здесь следует пояснить, что под «отчуждением» на юридическом языке понимается любая сделка, которая влечет прекращение права собственности (в результате купли-продажи, мены и т. д.).
Сложнее решается вопрос об отчуждении доли в праве общей собственности на жилые помещения, если в них проживают несовершеннолетние, не являющиеся участниками общей собственности. Однако и в этом случае закон учитывает интересы ребенка. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших.
Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является указание перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют (статья 558 Гражданского кодекса РФ).
Заканчивая краткий экскурс по статьям и положениям закона, касающегося прав детей на жилье, следует подчеркнуть следующее. Если вы не чувствуете себя достаточно информированными в области жилищного законодательства, а на горизонте семейных событий появилась необходимость совершить обмен, покупку или продажу жилья, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Это поможет вам избежать ошибок, которые могут затронуть интересы ваших детей.
Источники жилищного права
Источники жилищного права – это нормативные акты, изданные органами государственной и муниципальной власти Российской Федерации и содержащие правовые нормы, регулирующие жилищные правоотношения.
Существует несколько оснований классификации источников жилищного права:
- по вертикали: федеральные акты, акты субъектов Российской Федерации и акты органов местного самоуправления Российской федерации;
- по предмету регулирования: общие и специальные;
- по направлению правового регулирования: материальные и процессуальные.
Наибольшее значение имеет классификация нормативных актов жилищного права в зависимости от их юридической силы.
Рассмотрим краткую характеристику основных источников жилищного права:
2. Конституция РФ является правовой основой жилищного законодательства: нормы, содержащиеся в Основном законе страны, определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и её субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72), в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению Российской Федерации. Это означает, что до принятия нормативного акта федерального значения по какому-то вопросу субъект РФ регулирует жилищные правоотношения местными нормативными актами по этому вопросу, однако после принятия соответствующего федерального нормативного акта аналогичный правовой акт субъекта РФ должен быть отменен.
3. Жилищный кодекс РФ № 188-ФЗ вступил в силу (опубликован: Российская газета, № 1) и знаменует собой новую эпоху в развитии жилищных отношений в нашей стране. Новый Жилищный кодекс РФ содержит восемь разделов, 14 глав, 165 статей.
4. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно данному закону государственные и муниципальные органы могут бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Этот Закон содержит правила приватизации жилищного фонда России и является правовым основанием для изменения формы собственности на конкретное жилое помещение у конкретного лица.
5. Градостроительный кодекс РФ определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах территории РФ при осуществлении градостроительной деятельности. На обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности соблюдения требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил. Градостроительный кодекс РФ регулирует также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль за осуществлением градостроительной деятельности, ответственность за нарушение законодательства РФ о градостроительстве.
6. Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», будучи административно-правовым актом. Является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.
7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и принятая на основании и в соответствии с данным Законом Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. Приказом Минюста России).
8. Важнейшим источником жилищного права является Гражданский кодекс РФ, в частности глава 35 «Наём жилого помещения» (ст. 671-688 ГК РФ).
9. КоАП РФ содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности об ответственности за нарушение правил пользования этими помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21 – 7.23 КоАП РФ).
10. Земельный кодекс регулирует правовое положение, в частности земель поселений, т.е. земель, используемых и предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений. Земельный кодекс РФ устанавливает институт зонирования территорий, который предусматривает, в частности, установление жилой территориальной зоны в составе земель поселений (ч. 1 ст. 85). Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной смешанной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (ч. 5 ст. 85 ЗК РФ).
Кроме вышеперечисленных законов в сфере жилищного регулирования действуют подзаконные акты, а также законы субъектов РФ в соответствии со ст. 72 Конституции РФ, которая определяет, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.
Договоры в жилищном праве
Согласно практически общепринятой на сегодняшний день точке зрения договоры, на основании которых предоставляется жилое помещение для проживания (жилищно-правовые договоры), являются одной из разновидностей гражданско-правовых договоров.
Действительно, договорная форма регулирования общественных отношений априори ассоциируется именно с гражданским правом, однако при этом абсолютно оставляется без внимания то положение, что отношения юридического равенства и, как следствие договорная форма регулирования могут существовать не только в гражданском праве. Как указывал еще Ф.К. Савиньи, договорные отношения «могут касаться права международного, государственного, гражданского; к ним ко всем применимо понятие договора»
Форма правового регулирования (или метод правового регулирования), в том числе и договорная форма, является всего лишь следствием объективной природы регулируемых отношений, а потому она не может быть положена в основу характеристики самой правовой природы этих отношений. Более того, являясь следствием определенной природы регулируемых отношений, форма их правового регулирования, имея определенные аналоги в других сферах правового регулирования, не может не приобрести характерные лишь для этих отношений черты.
Применительно к жилищным договорам данное утверждение можно проиллюстрировать, прежде всего, тем, что жилищное законодательство устанавливает несвойственные гражданскому законодательству изъятия из принципа свободы договора. Так, если в гражданском праве обязанность заключения какого-либо договора является лишь редким исключением из общего правила о том, что субъекты гражданского права свободны в заключении договоров, то в жилищном праве обязанность собственника соответствующего жилищного фонда заключить договор социального найма при наличии определенных условий, либо предоставить жилое помещение в доме маневренного жилищного фонда (статья 95 ЖК), либо в доме системы социального обслуживания населения (статья 96 ЖК), либо жилое помещение из фондов для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев (стать 97 ЖК), либо жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан (статья 98 ЖК) является скорее общим правилом, чем изъятием из него.
Несвойственные гражданскому законодательству моменты проявляются и в том, что в жилищном законодательстве несравненно более велик удельный вес императивных норм, устанавливающих условия того или иного договора, в особенности договора социального найма, ограничивающих таким образом свободу договора и в определении его условий. Количество этих норм настолько велико, что стороны договора социального найма практически вообще не участвуют в выработке его условий, которые прямо определяются законодательством и находят дальнейшее свое развитие в типовых договорах социального найма жилого помещения и найма специализированных жилых помещений (статьи 63 и 100 ЖК), один из которых уже утвержден Правительством Российской Федерации. Примером могут также служить типовые формы договоров найма и аренды жилых помещений, являющиеся приложениями к Положению о порядке и условиях найма и аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы, утвержденных Постановлением Правительства Москвы. Причиной отказа от правового регулирования общественных отношений с помощью типовых договоров в гражданском праве являлось именно практически императивное закрепление прав и обязанностей участников договора, которые никак не индивидуализировались, кроме внесения в бланк типового договора сведений об участниках договора, конкретизации его предмета и даты введения в действие. Нередко стороны попросту подписывали бланк такого договора. Сохранение же в жилищном законодательстве подобного способа регулирования жилищных отношений представляется совершенно оправданным, что объясняется спецификой самих жилищных отношений, обусловленных особым объектом, по поводу которого они складываются.
Однако сказанное заставляет задуматься и том, можно ли вообще вести речь о договоре в том случае, если его условия, включая сам предмет договора (который применительно к договору социального найма определяется в настоящее время решением о предоставлении жилого помещения — статья 57 ЖК), определены еще до заключения договора. Если принять во внимание тот факт, что любой договор считается заключенным, если сторонами достигнуто согласие по всем его существенным условиям (статья 432 ГК), и, кроме того, любой договор включает в себя обычные условия и потенциально может содержать случайные условия (статья 421 ГК), то остается прийти лишь к единственно возможному в данном случае выводу о том, что договор социального найма не является договором в гражданско-правовом значении данного понятия. Это некое квазидоговорное образование, которое, обладая присущей гражданско-правовому договору формой, наполняется чуждым гражданскому праву содержанием.
Наиболее показательно несвойственные гражданско-правовым договорам признаки жилищно-правовых проявляются и в том, что при столкновении интересов собственника жилого помещения с интересами проживающего в этом жилом помещении лица, в особенности если данное жилое помещение является его единственным жилищем, зачастую приоритет отдается интересам именно этого последнего лица, в то время как гражданское право, наоборот, по общему правилу отдает приоритет именно интересам собственника при столкновении его интересов с интересами иного лица, обладающего (а тем более обладавшего) обязательственными правами на принадлежащее собственнику имущество. В качестве примера можно привести положения жилищного законодательства о том, что выселение из жилого помещения является не столько мерой защиты интересов собственника жилого помещения и иных лиц при прекращении договора найма жилого помещения (как это имеет место в договоре ссуды, аренды и иных договорах о пользовании имуществом), а скорее мерой ответственности за умышленно и неоднократно допущенные грубые нарушения жилищных обязанностей.
Иными словами, если в гражданском законодательстве возврат вещи собственнику при прекращении прав на нее является общим правилом, то выселение из жилого помещения лица, в нем проживающего, помимо его воли всегда несет в себе характер исключительности. Подобных примеров в жилищных отношениях существует достаточно много, и к их числу следует также отнести обязанность собственника предоставить жилище бывшему члену семьи при прекращении семейных отношений (пункт 4 статьи 31 ЖК), невозможность выселения из служебного жилого помещения при прекращении трудовых отношений (пункт 2 статьи 103 ЖК), предоставление жилища гражданам, не выполнившим свои обязательства по договору об ипотеке, либо гражданам, у которых единственное жилище стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (статья 95 ЖК) и т.п.
Особенность договоров в жилищном праве проявляется и в тех правомочиях, которыми, как правило, наделяется одна из сторон указанных договоров по отношению к другой. В этой связи весьма примечательно дискуссия о соотношении терминов «договор», «соглашение» и «согласие», которые довольно широко используются в гражданском праве, но при этом наполняются несколько иным содержанием в жилищном праве. Дело в том, что определение договора как соглашения и в то же время довольно широкое употребление в законодательстве не только термина «договор», но и термина «соглашение», породило довольно неожиданную проблему разграничения этих терминов. В новом жилищном законодательстве по сравнению с ранее действующим число подобного рода соглашений увеличилось многократно. Речь, в частности, идет о таких соглашениях, как соглашение, которым устанавливается отличный от предусмотренного законом порядок пользования жилым помещением между собственником жилого помещения и членами его семьи (статья 31 ЖК), соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд(статья 32 ЖК), соглашение между собственником жилого помещения и гражданином, проживающим в этом помещении по завещательному отказу об условиях ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (статья 33 ЖК), соглашение об обмене жилого помещения между нанимателем и членами его семьи (часть 3 статьи 72 ЖК) и др.
в некоторых случаях их значение не совпадает. В частности, гражданское законодательство подробно регулирует с помощью не только диспозитивных, но и императивных норм порядок заключения договора между сторонами или, что то же самое, порядок достижения согласия контрагентов по поводу заключения договора, и что всего этого нет в тех случаях, когда речь идет просто о соглашении, которое может только изменить (дополнить, ограничить) или прекратить существо правоотношения, но не создать новое. Действительно, понятие «соглашение» может иметь несколько значений. По отношению к всякого рода договоренностям эта категория более широкая, чем договор.
По словам Ф.К. Савиньи, «договор в смысле источника обязательств (обязательственное соглашение) есть только частное применение более общего понятия о соглашении вообще». Более того, в англо-саксонской правовой системе разграничение договоров и соглашений, не пользующихся правовой защитой, имеет давнюю историю, хотя четких критериев для такого разграничения не выработано и там. Однако не вызывает сомнения тот факт, что в терминологии отечественного законодательства соглашение в принципе имеет договорную природу, хотя и не является договором в строгом значении этого слова. Иное дело, что в большинстве случаев соглашения, о которых идет речь в новом жилищном законодательстве, могут выступать самостоятельными условиями иных договоров.
Например, соглашение между собственником жилого помещения и членами его семьи об условиях пользования этим жилым помещением вполне может являться одним из условий брачного договора, что не запрещается семейным законодательством (пункт 1 статьи 42 СК). Иногда ЖК прямо именует соглашением сторон порядок определения условий того или иного договора. Например, в соответствии с частью 2 статьи 78 ЖК порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения. Понятно, что соглашение об указанных условиях пользования жилым помещением по договору поднайма есть не что иное, как условия этого договора.
Согласие в отличие от соглашения может быть только элементом юридического состава и представляет собой одностороннюю сделку или административный акт . В принципе с этим стоит согласиться. Например, в соответствии со статьей 70 ЖК письменное согласие членов семьи нанимателя является элементом фактического состава, который в совокупности с вселением супруга, детей или родителей нанимателя влечет изменение договора социального найма. Хотя буквальное толкование части 2 статьи 70 ЖК приводит к выводу, что указанные акты влекут только необходимость изменения этого договора, что отнюдь не является достоинством Кодекса. В действительности произведенное нанимателем вселение указанных лиц при наличии письменного согласия иных членов его семьи означает, что договор социального найма фактически уже изменен и остается лишь письменно зафиксировать произошедшие изменения.
Особенность согласий, даваемых наймодателем по договору социального найма, заключается в том, что зачастую, несмотря на договорную природу существующих между сторонами этого договора отношений, указанные акты обладают ярко выраженной публично-правовой принадлежностью. В частности, практически во всех случаях, когда идет речь о необходимости получения согласия наймодателя, новый ЖК исчерпывающим образом перечисляет случаи, когда наймодатель вправе отказать в даче такого согласия. Такое положение вещей нехарактерно для частного права, субъекты которого при осуществлении принадлежащих им прав руководствуются исключительно собственными интересами, а потому дача согласия на что-либо зависит исключительно от их собственного усмотрения, свобода которого может быть лишь в некоторых случаях ограничена законом в интересах других лиц.
Наоборот, когда идет речь об органах публично-правовых образований (в данном случае об органах местного самоуправления или об уполномоченных ими лицах), по определению не имеющих собственных интересов и всегда руководствующихся публичными интересами, законодатель устанавливает случаи, являющиеся для них основаниями совершения или несовершения каких-либо действий. Например, в соответствии со статьей 70 ЖК при вселении нанимателем других граждан (помимо супруга, детей и родителей) наймодатель может и должен отказать в даче согласия на это только в тех случаях, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Публичные интересы заключаются здесь, прежде всего в необходимости соблюдения при осуществлении пользования жилым помещением прав и законных интересов соседей, санитарно-гигиенических и иных требований. Для сравнения: весьма наглядно, что в простом договоре найма жилого помещения, который в настоящее время принято именовать коммерческим, свобода усмотрения наймодателя в даче согласия нанимателю на вселение других граждан ничем не ограничена, это следует из того, что наймодатель, как собственник жилого помещения, напрямую заинтересован в определенной мере «интенсивности» использования принадлежащего ему жилого помещения. Условие соблюдения нормы общей площади при вселении иных граждан по данному договору является, напротив, самостоятельным условием, которое не может быть нарушено даже при наличии на то согласия наймодателя (статья 679 ГК) и направлено уже на защиту интересов соседей и других лиц, как и в договоре социального найма.
Указанные моменты в их совокупности свидетельствуют о том, что хотя большинство жилищных отношений и облекаются в договорную форму (что, в свою очередь, вытекает из признания равенства участников этих отношений), но эта договорная форма существенно отличается от гражданско-правовых договоров.
Наиболее показательно, однако, несвойственные гражданскому договору черты в жилищно-правовых договорах проявляются в том, что при нарушении своих обязанностей стороной такого договора, предоставляющей жилое помещение, страдает не столько имущественная сфера другой стороны, сколько причиняется вред ее нематериальным интересам. «Неисполнение договора даже имущественного содержания может причинить контрагенту, кроме материального вреда, еще и нематериальные неприятности; любое обыкновенное правонарушение (деликт) может быть источником глубоких нравственных потрясений для того, против кого оно было совершено.
Хозяин гостиницы не предоставил вам обещанного по телеграфу номера, вследствие чего вам, быть может, с семьей, пришлось провести ночь на улице. И вот перед правом возникает вопрос, можно ли во всех подобных случаях игнорировать нематериальный вред этого рода, ограничиваясь исключительно стороной имущественной» «договор представляет собой соглашение воли двух или нескольких лиц, которое порождает право на чужое действие, имеющее имущественный интерес» Аналогичным образом раскрывалось значение договора и в науке советского гражданского права. Иными словами, гражданско-правовые договоры не предназначены хоть сколько-нибудь для регулирования таких отношений, в которых преобладающую роль играют именно неимущественные интересы одной из сторон, заключающихся в наличии определенного минимума пусть даже материальных благ, но неотделимых от личности.
Указанные особенности жилищно-правовых договоров отмечались и в советской науке гражданского права, однако при этом авторы склонялись не столько к отграничению жилищно-правовых договоров от договоров гражданского права, сколько к расширению предмета самого гражданского права. Уважением к личным интересам граждан проникнуты многие нормы жилищного законодательства» исходя только из того, что данные отношения не являются административно-правовыми (поскольку их участники равноправны и не состоят в отношениях власти и подчинения), на одном лишь этом основании признавал их гражданско-правовую природу и видел единственную возможность регулирования и защиты этих интересов в расширении предмета гражданского права и в признании того, что данная отрасль права регулирует не только имущественные, но и неимущественные отношения.
Все изложенное позволяет прийти к выводу о том, что договор является в настоящее время одной из главных форм правового регулирования жилищных отношений, что обусловлено, прежде всего, равенством их участников. При этом в силу того, что жилищно-правовые договоры (как и другие жилищные отношения) подчиняются особому юридическому режиму и, как следствие, обладают рядом особенностей, не характерных для гражданско-правовых договоров, их нельзя автоматически относить к разновидности гражданско-правовых договоров. Даже будучи урегулированными непосредственно гражданским законодательством (например, договор найма жилого помещения), указанные договоры принадлежат жилищному праву как комплексной отрасли права, не тождественной одноименной отрасли законодательства.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
Жилое помещение может быть передано в пользование и / или владение как гражданину, так и юридическому лицу. Если в первом случае по общему правилу с гражданином заключается договор найма, то во втором (с юридическим лицом) - договор аренды (п. 1 ст. 677, п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако на практике правовые формы пользования объектами недвижимого имущества не ограничиваются лишь названными договорами. В качестве третьего варианта используется договор безвозмездного пользования жилым помещением. Такова нормотворческая практика московского законодателя, основанная на главе 36 ГК.
Но использование этого вида договора в жилищной сфере вызывает некоторые сомнения. Ни ныне действующий ЖК, ни Закон РФ N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" не дают оснований для распространения на жилые помещения отношений по безвозмездному пользованию.
Если при договоре аренды / найма вещь передается не только в пользование, но и владение, то ссудополучатель приобретает лишь право пользования ею (см. ст. ст. 606, 671, 689 ГК). Данное правило акцентирует внимание на потребительском характере отношений, что, скорее всего, происходит при передаче движимого имущества. Как отмечает профессор Е.А. Суханов, договор безвозмездного пользования "применяется в бытовых отношениях между гражданами, будучи формой их взаимопомощи и товарищеского сотрудничества в удовлетворении обычных, повседневных потребностей".
В то же время, как следует из содержания п. 2 ст. 689 ГК РФ, к договору безвозмездного пользования применимы некоторые из указанных нами положений о договоре аренды. Объектом договора безвозмездного пользования могут быть, в частности, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи, к числу которых, бесспорно, можно отнести и жилые помещения (ст. 607 ГК).
Непотребляемыми вещами являются "такие вещи, которые в процессе использования длительное время служат их хозяйственному или иному целевому назначению (например, жилой дом)". Определение как нельзя лучше вписывается в контекст излагаемого материала и представляется формально верным.
Потребность задействовать данный вид гражданско - правового договора в жилищных отношениях вызвана во многом именно его безвозмездным характером. Практика предоставления жилых помещений в пользование по возмездным договорам аренды или найма богата такими примерами, когда собственник переданного помещения своим решением освобождает соответственно арендатора или нанимателя от внесения арендных платежей (платы за наем) за жилое помещение. При этом договор лишается одного из своих существенных элементов - возмездности, что и позволяет вести речь о трансформации наемного обязательства в обязательство по безвозмездному пользованию жилым помещением.
По мнению М.И. Брагинского, договор безвозмездного пользования жилого помещения возможен лишь в той области, которая "конкурирует" с договором коммерческого найма. На его взгляд, по договору социального найма жилое помещение может предоставляться и безвозмездно. Такая позиция не в полной мере соответствует положениям действующего законодательства. Более того, она противоречит ему, так как в число обязанностей нанимателя по договору социального найма входит внесение платы за жилое помещение (ст. 678 ГК).
В качестве экономического поощрения или "опеки" - а именно на это направлена практика освобождения от арендной платы (платы за наем) - можно было бы предусматривать символические размеры платы за пользование имуществом по договору имущественного найма, а не обращаться к обязательству безвозмездного пользования. Гражданский кодекс Квебека, например, использует именно этот подход, выделяя договор найма жилого помещения с низкой наемной платой (параграф 9 главы IV).
Декларируемая возможность заключать договор безвозмездного пользования жилым помещением остро ставит вопрос о применении иных жилищно - правовых норм. Так, в целях уравнивания правовых режимов пользования жилым помещением по договорам найма, с одной стороны, и по договорам безвозмездного пользования, с другой, московским законодателем было установлено, что граждане в обоих случаях сохраняют право на дополнительную площадь (п. 39 Положения).
Но договор безвозмездного пользования влечет одно весьма негативное для ссудополучателя последствие, что ставит его в худшее положение по сравнению с нанимателем жилья. На ссудополучателя, в частности, возлагается обязанность производить не только текущий, но и капитальный ремонт полученного имущества (ст. 695 ГК). Наниматель же обременяется обязанностью осуществлять только текущий ремонт (ст. 681 ГК). Правда, в обоих случаях в договоре можно предусмотреть иное, что далеко не всегда находит практическое применение.
В целом использование договора безвозмездного пользования жилым помещением до введения специального регулирования данных отношений в новом Жилищном кодексе России представляется преждевременным.
Появление в московских правовых актах данной формы предоставления жилых помещений вызвано необходимостью решения возникающих на практике проблем (освобождение от платы за наем, "уход" от приватизации жилых помещений). Возможно, это носит временный характер и не получит своего правового закрепления в отношении использования государственного и муниципального жилищного фондов. Но для частных лиц такой договор доступен и реален уже сегодня.
Договор инвестирования при строительстве жилья
Особняком от всех сделок с жилыми помещениями стоит договор инвестирования, получивший большое распространение на рынке первичного жилья. Однако данное обязательство не нашло еще своего должного отражения в учебной литературе по жилищному законодательству. Поэтому необходимо уделить ему особое внимание.
Договор инвестирования - родовое понятие, объединяющее в себе договоры, направленные как на объединение, так и на предоставление денежных средств для финансирования строительства жилого дома, по окончании которого инвестор приобретает право на получение в нем в собственность жилого помещения.
Объединение ресурсов происходит на начальной стадии, когда инвесторы оговаривают основные условия реализации инвестиционного проекта, в том числе определяют, кто сможет выступить в роли застройщика и заказчика строительства.
Предоставление денежных средств характерно для последующей стадии, когда граждане и юридические лица (соинвесторы) вступают в договорные отношения с "основным" инвестором либо иным лицом, несущим бремя финансирования строительства и выступающим, как правило, его организатором. Соинвесторы в соответствии с договором передают денежные средства, приобретая при этом право требования на жилые помещения по окончании строительства. Как следует из ст. 24 ЖК, жилая площадь в домах, построенных с привлечением средств в порядке долевого участия, распределяется пропорционально переданным средствам.
Очевидно, договор инвестирования нельзя отнести к группе сделок, направленных на передачу жилых помещений в пользование, об одной из которых (договор безвозмездного пользования) речь шла выше. Его нельзя включить также и в группу сделок, связанных с отчуждением жилых помещений. Обычно на момент заключения договора инвестирования жилого помещения как объекта недвижимости еще не существует.
Договор инвестирования заключается с целью установления гражданских прав и обязанностей. "Результат, на который направлена сделка, обязательно должен быть правовым (передача вещи в собственность, в пользование и т.д.)".
Строительство / создание объекта - одно из оснований возникновения права собственности, традиционно раскрываемого с помощью трех правомочий: владения, пользования и распоряжения (ст. 209, п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК). Соответственно цель договора инвестирования образуется из двух элементов - материального (окончание строительства жилого дома) и правового (возникновение у заказчика либо инвестора вещного права на возводимый объект).
Соинвесторы стремятся приобрести в собственность имущество путем финансирования (предоставления денежных средств) инвестиционного проекта по возведению жилого дома. В результате они удовлетворяют разные потребности, например извлекают прибыль либо улучшают свои жилищные условия.
Основной инвестор нацелен на окончание строительства жилого дома, то есть на исполнение договора инвестирования и связанного с ним подрядного обязательства. В итоге основной инвестор удовлетворяет, как правило, одну потребность - извлекает прибыль.
Согласимся с позицией некоторых авторов, утверждающих, что жилищное законодательство не распространяется на отношения, складывающиеся в связи со строительством и реконструкцией жилых домов. Сделки с жилыми помещениями в рамках экономического оборота, в том числе строительства и реконструкции, также регулируются гражданским, но не жилищным законом.
Сторонники противоположной точки зрения полагают, что "в настоящее время к сфере жилищных правоотношений отнесены строительство и реконструкция жилища". П.И. Седугин при этом указывает, что "жилищные отношения образуют общую группу вместе со строительно - жилищными отношениями, которые обычно выступают не только в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений, между этими двумя видами отношений нередко трудно провести четкую границу".
На наш взгляд, граница очевидна: жилищное законодательство строит свою нормативную базу вокруг жилища, законченного строительством, принятого в эксплуатацию и, главным образом, переданного в пользование гражданам. Модели взаимоотношений по поводу строительства жилища определены гражданским законодательством, в первую очередь подрядным и инвестиционным обязательством.
Упоминание в одном ряду подрядного и инвестиционного обязательств не случайно. Оба возникают по поводу строительства жилого дома, но приоритет принадлежит инвестиционному договору.
Основное значение договора инвестирования подчеркнуто в работе Б.В. Муравьева: "Именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия (...заключение и исполнение договора строительного подряда)". "Вся ответственность лежит на основном инвесторе, который отвечает за... заключение договоров на проектирование, подряд, привлечение инвестиций".
Договор инвестирования предопределяет такие важные условия по созданию вещи, как аккумулирование и / или передача финансовых ресурсов для выполнения строительных работ, и служит основанием для возникновения в последующем права собственности на жилье. В.В. Бузырев и В.С. Чекалин здесь точно отметили, что строительство не является непосредственным предметом договора инвестирования.
Совершенно очевидно, что нормативная база регулирования договора инвестирования нуждается в дальнейшем развитии в части регулирования правовых форм взаимоотношений инвесторов между собой, а также со всеми задействованными в этом процессе субъектами (например, подрядчиком и публично - правовым образованием, предоставляющим земельный участок под строительство). Требует своего законодательного определения и форма (договор инвестирования, жилищные ценные бумаги и т.д.) предоставления гражданами и юридическими лицами денежных средств в инвестиционный проект строительства жилья.
Жилищный кооператив жилищное право
Статьей 112 ЖК РФ установлено минимальное и максимальное число членов жилищного кооператива. Оно не может быть менее пяти и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. Предельной, максимальной величиной для приема членов в жилищный кооператив становится число квартир в принадлежащем жилищному кооперативу доме (на одно жилое помещение – один член кооператива).
Членами жилищного кооператива могут быть (ст. 111 ЖК РФ):
а) физические лица по достижении ими возраста 16 лет (данное положение соответствует ст. 26 ГК РФ, согласно которой по достижении 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах);
б) юридические лица.
В отношении физических лиц действует еще одно положение.
В соответствии с п. 2 ст. 112 ЖК РФ следующие категории граждан имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы:
1) малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
2) иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Указанные лица имеют преимущественное право на вступление в те жилищные кооперативы, которые организованы при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.
Первыми членами жилищного кооператива становятся лица, которые проголосовали за его организацию.
Для вступления в члены уже зарегистрированного в качестве юридического лица жилищного кооператива гражданин или юридическое лицо (с учетом указанных требований) должны подать в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива в порядке, предусмотренном ст. 121 ЖК РФ.
Срок для рассмотрения правлением жилищного кооператива и утверждения его решением общего собрания членов жилищного кооператива (или конференции) – один месяц с момента его подачи. После утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) гражданин или юридическое лицо должны оплатить вступительный взнос. И после его оплаты при условии наличия утвержденного решения о приеме в члены жилищного кооператива указанные лица признаются полноправными членами жилищного кооператива.
Основанием предоставления жилого помещения в домах жилищного кооператива гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, является принятие соответствующего решения общим собранием членов жилищного кооператива (конференции). Данные решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются законным основанием для вселения указанных лиц в жилые помещения в домах жилищного кооператива (ст. 124 ЖК РФ).
Таким образом, для приобретения прав владения, пользования и распоряжения (в установленных законодательством пределах) жилым помещением необходимо такое основание, как членство в жилищном кооперативе.
Прекращение членства в жилищном кооперативе возможно по следующим основаниям, установленным ст. 130 ЖК РФ (данный перечень является ограниченным и расширительному толкованию не подлежит):
1) выход члена кооператива – основано на добровольном желании прекратить его членство в жилищном кооперативе. Для добровольного выхода из числа членов жилищного кооператива необходимо подать соответствующее заявление. Данный порядок должен быть конкретизирован в уставе жилищного кооператива;
2) исключение члена кооператива – осуществляется в принудительном порядке с соблюдением правил п. 3 ст. 130 ЖК РФ (на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива);
3) ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива, или ликвидация самого жилищного кооператива – правоспособность юридического лица (как члена жилищного кооператива, так и самого жилищного кооператива) прекращается в момент его ликвидации, при этом необходимо учесть, что ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
4) смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива, так как правоспособность гражданина прекращается с его смертью. Но при этом возникают правоотношения между жилищным кооперативом и наследниками умершего. В соответствии со ст. 1177 ГК РФ, посвященной рассмотрению вопроса наследования прав, связанных с участием в потребительском кооперативе, в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре отнесены гражданским законодательством на рассмотрение законодательства о потребительских кооперативах и устава соответствующего кооператива.
Наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
При этом согласно ст. 131 ЖК РФ некоторые категории лиц имеют преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая:
1. Преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет супруг умершего, при этом обязательным условием является наличие права этого супруга на часть пая.
2. В случае если у супруга наследодателя отсутствует преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива, такое право принадлежит наследнику члена жилищного кооператива, имеющему право на часть пая и проживавшему совместно с наследодателем.
3. Если наследник члена жилищного кооператива не проживал совместно с наследодателем, он имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в п. 1 и 2, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
4. Преимущественное право может перейти к членам семьи, проживавшим совместно с наследодателем и не являющимся его наследниками.
Они имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наличии следующих условий:
• внесение ими паевого взноса;
• отсутствие граждан, указанных ранее в п. 1–3;
• если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.
В случае грубого неисполнения членом жилищного кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива, он может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). При этом возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива, осуществляется в соответствии со ст. 132 ЖК РФ. Сроки и условия выплаты должны быть предусмотрены уставом кооператива. При этом максимальный срок выплаты не может превышать два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.
Организация, порядок управления жилищными кооперативами
Для организации жилищного кооператива и дальнейшей его регистрации в качестве юридического лица необходимо наличие учредителей, которые на собрании учредителей принимают решение о его организации. Правом на участие в собрании учредителей обладают лица, которые желают организовать жилищный кооператив (ст. 112 ЖК РФ).
Обязательным условием подтверждения факта принятия решения об организации жилищного кооператива является согласие его учредителей (лиц, желающих вступить в жилищный кооператив). Согласие с этим они выражают путем голосования «за» организацию жилищного кооператива.
Именно те лица, которые проголосовали за организацию жилищного кооператива, становятся его членами с момента государственной регистрации жилищного кооператива в качестве юридического лица.
Документом, которым оформляется и подтверждается принятие соответствующего решения об организации жилищного кооператива, является протокол собрания учредителей жилищного кооператива (согласно ст. 117 ЖК РФ).
Жилищный кооператив как юридическое лицо действует на основании устава, который утверждается его учредителями (членами жилищного кооператива). То есть единственным учредительным документом кооператива является именно устав.
В ст. 113 ЖК РФ определены конкретные требования к данному учредительному документу.
В нем должны содержаться сведения, соответствующие следующему перечню:
• наименование жилищного кооператива (а оно в соответствии с п. 3 ст. 116 ГК РФ должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также или слово «кооператив», или слова «потребительский союз» либо «потребительское общество»);
• место его нахождения;
• предмет и цели деятельности (удовлетворение потребностей граждан в жилье, управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме);
• порядок вступления в члены кооператива, выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
• размер вступительных и паевых взносов;
• состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
• положения об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
• данные о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядок реорганизации и ликвидации кооператива.
Данные требования соответствуют ст. 52 ГК РФ, согласно которой в учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица.
Также в соответствии с п. 2 ст. 116 ГК РФ устав потребительского кооператива должен содержать, помимо сведений, указанных в п. 2 ст. 52 ГК РФ, условия о размере паевых взносов членов кооператива; о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Допускается вносить в устав жилищного кооператива иные, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам, положения.
В результате этого на усмотрение членов жилищного кооператива при его образовании вынесен широкий круг вопросов, которые должны быть раскрыты в принятом уставе жилищного кооператива (например, необходимость созыва конференции, срок, на который избираются правление кооператива и председатель правления, и т.д.).
Государственная регистрация жилищных кооперативов осуществляется на основании Федерального закона № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц»).
Государственная регистрация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – это акты уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемые посредством внесения в государственные реестры сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, приобретении физическими лицами статуса индивидуального предпринимателя, прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, иных сведений о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях.
Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.
При представлении в регистрирующий орган сведений для государственной регистрации юридического лица при его создании внесение сведений в Единый государственный реестр юридических лиц осуществляется в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц».
В государственных реестрах содержатся сведения о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, приобретении физическими лицами статуса индивидуального предпринимателя, прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, иные сведения о юридических лицах, об индивидуальных предпринимателях и соответствующие документы.
Моментом государственной регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в соответствующий государственный реестр.
Таким образом, жилищный или жилищно-строительный кооператив является созданным в качестве юридического лица после внесения указанной записи в Единый государственный реестр и с этого момента обладает необходимой правоспособностью.
Жилищный кооператив как юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
В ст. 115 ЖК РФ названы следующие органы управления жилищным кооперативом:
1) общее собрание членов жилищного кооператива (если число членов кооператива меньше пятидесяти и если созыв конференции уставом жилищного кооператива не предусмотрен) или конференция (если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива);
2) правление жилищного кооператива (избирается членами кооператива на срок и на условиях, определенных уставом жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ) и председатель правления жилищного кооператива (порядок его избрания и полномочия определены ст. 119 ЖК РФ).
Общее собрание членов жилищного кооператива (ст. 117 ЖК РФ)
Обязательным условием для признания общего собрания правомочным является необходимость присутствия на нем более пятидесяти процентов членов кооператива. Для признания решения общего собрания членов жилищного кооператива принятым необходимо, чтобы за него проголосовало более пятидесяти процентов от присутствующих на собрании членов кооператива (конечно, при условии соблюдения кворума) – простое большинство.
Но данное требование может быть изменено путем внесения в устав жилищного кооператива соответствующего положения. В этом случае при голосовании по вопросам, конкретно указанным в уставе кооператива, за них должно проголосовать более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
В том случае, если при принятии решения соблюдены все требования и решение является принятым, оно становится обязательным для всех членов жилищного кооператива с момента его принятия.
Компетенция общего собрания должна быть конкретизирована в уставе кооператива.
Но при этом к полномочиям, принадлежащим общему собранию членов жилищного кооператива, ЖК РФ относит:
1) право избрания органов управления жилищного кооператива и органов контроля за его деятельностью. Данное право составляет исключительную компетенцию общего собрания членов кооператива;
2) утверждение заявления о приеме в члены кооператива и исключение из состава членов.
При проведении общего собрания членов жилищного кооператива составляется необходимый протокол. В нем отражается процесс проведения собрания и в обязательном порядке протоколом оформляется принятие решения общего собрания членов жилищного кооператива.
Правление жилищного кооператива (ст. 118 ЖК РФ)
Фактически в период между общими собраниями членов жилищного кооператива руководство его деятельностью осуществляет правление жилищного кооператива – коллегиальный исполнительный орган кооператива.
Количество членов правления жилищного кооператива, срок его деятельности устанавливаются уставом кооператива, а порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений должны быть оговорены непосредственно уставом или другими внутренними документами кооператива (положениями, регламентами, инструкциями и т.д.).
Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (или конференцией).
Полномочия правления:
• руководство текущей деятельностью кооператива (п. 3 ст. 118 ЖК РФ);
• рассмотрение заявления о приеме в члены жилищного кооператива в течение месяца и передача его на утверждение общему собранию членов кооператива (ст. 121 ЖК РФ);
• избрание из своего числа председателя правления кооператива (п. 3 ст. 118 ЖК РФ).
Функции правления жилищного кооператива в уставе могут быть не конкретизированы. При этом необходимо учесть, что исполнять те полномочия, которые уставом отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива, правление жилищного кооператива не вправе.
Председатель правления жилищного кооператива (ст. 119 ЖК РФ)
Председатель правления жилищного кооператива в качестве единоличного исполнительного органа выполняет следующие обязанности для осуществления руководства текущей деятельностью жилищного кооператива:
• обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
• без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
• осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Срок его полномочий должен быть установлен в уставе жилищного кооператива.
Согласно ст. 53 ГК РФ лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени (а таким и является председатель правления жилищного кооператива), должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Кроме того, оно обязано по требованию учредителей (участников) юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им юридическому лицу.
Предмет жилищного права
Жилищное право – это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, на необходимость беспрепятственного осуществления прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Жилищного кодекса РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (ст. 1 Жилищного кодекса РФ).
Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право – это субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле – это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанных с жильем. Исходя из этого, предметом жилищного права является совокупность общественных отношений, возникающих в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда. В действующем законодательстве эти отношения получили название «жилищные отношения».
Провозглашение в Конституции Российской Федерации (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его использования и эксплуатации в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов – в самостоятельную комплексную отрасль – жилищное право.
Общественные отношения, которые по принятой в Жилищном кодексе РФ терминологии называются жилищными, имеют характерную особенность, складываться, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство чётко отличается от других отраслей законодательства и права.
В круг общественных отношений, которые служат предметом жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу:
- управления жилищным фондом;
- учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам-нанимателям и членам их семей для проживания;
- отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др.
Жилищным законодательством регулируются также некоторые другие отношения (которые в Жилищном кодексе РФ отнесены к жилищным), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища – жилищно-земельные, кредитные и др.
Жилищные отношения неоднородны. Большинство этих отношений – имущественные. Они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.
Жилищное право субсидии
Субсидия – это мера социальной защиты граждан, которая выражается в финансовой помощи, предоставляемой местным или государственным бюджетом, а также социальным фондом.
Российский бюджетный кодекс определяет три вида субсидий:
1. Безвозмездные субсидии, которые выплачиваются однократно с возможностью возврата средств по субвенции.
2. Целевые субсидии, предоставляемые для определённой цели.
3. Долевые субсидии, которые выдаются на определённых условиях софинансирования.
Субсидия на квартиру представляет собой адресную помощь определённым семьям в оплате жилищно-коммунальных услуг.
Право на такую субсидию имеют малоимущие семьи или одинокие граждане в том случае, если оплата за жилое помещение и услуги ЖКХ превышает 22% совокупного ежемесячного дохода (ст.159 ЖК РФ).
При расчёте субсидий учитываются региональные стандарты и нормативы площади квартиры, а также тарифы на услуги.
Размер субсидии в каждом случае рассчитывается индивидуально. Совокупный доход за 6 календарных месяцев распределяется на каждого члена семьи. Если среднедушевой доход составляет менее 4000 рублей, то планка процента снижается до 10%, менее 5500 рублей – до 15%.
Субсидии могут быть предоставлены:
• гражданам, проживающим в государственном и муниципальном жилищном фондах;
• собственникам жилфонда;
• нанимателям частной жилплощади;
• членам жилищно-строительных кооперативов.
Обязательное условие получения субсидии — наличие гражданства РФ и постоянной регистрации в квартире, на которую оформляется субсидия.
Получить субсидию на оплату жилищно-коммунальных услуг можно только по заявлению гражданина, к которому прилагаются следующие оригиналы документов и их копии:
• паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи;
• документы о праве владения жилплощадью (свидетельство о собственности или договор социального найма);
• справка о составе семьи;
• справки от доходах всех совершеннолетних членов семьи за предшествующие 6 месяцев;
• документы, подтверждающие регистрацию и гражданство;
• документы о праве на льготы;
• оплаченные квитанции за коммунальные услуги;
• копия сберкнижки.
Если у вас существует задолженность по оплате квартиры или коммунальных услуг, то в получении субсидии вам будет отказано до тех пор, пока не будут выплачены все долги либо не будет заключено соглашение с кредиторами о сроках погашения.
Возьмите с собой документы на всех членов семьи, включая свидетельства о рождении несовершеннолетних детей и пенсионные удостоверения (если с вами проживают таковые лица) и обратитесь в Отдел социальных выплат, который находится в Управлении соцзащиты населения.
Здесь вам подтвердят возможность получения субсидии.
Обратитесь в бухгалтерию и паспортный стол вашего ЖЭКа и возьмите выписку из домовой книги, а также копию из финансового лицевого счёта о прописанных на вашей жилплощади лицах и справку о составе семьи. Заполните анкету, выданную в Управлении соцзащиты населения с двух сторон.
Сделайте копии всех вышеперечисленных документов.
Подготовьте справки о доходах всех совершеннолетних членов семьи, прописанных в квартире, за последние 6 месяцев.
Внимание! Владельцу жилплощади или ответственному квартиросъёмщику следует открыть сберегательную книжку с рублёвым счётом в любом банковском отделении города.
С подготовленными документами и копиями документов нужно опять обратиться в Отдел социальных выплат и заполнить заявление на получении субсидии.
Начиная со следующего месяца, на сберкнижку будет отчисляться сумма, составляющая определённый процент от квартплаты. Но если решение о субсидии принято до 15 числа, то субсидия будет выплачена уже с 1 числа текущего месяца.
Субсидия выдаётся сроком на 6 месяцев; по истечении данного срока справки необходимо обновлять.
Субсидии на улучшение жилищных условий — это безвозмездные выплаты, предоставляемые за счёт органов государственной или местной власти для покупки жилья гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
Государством утверждены специальные программы, направленные людям, нуждающимся в улучшение жилищных условий. Такие субсидии могут носить региональный либо федеральный характер. С помощью государства люди могут стать собственником жилплощади.
Право на получение данной субсидии имеют:
• молодые семьи;
• военнослужащие;
• люди, проживающие в условиях крайнего севера;
• ликвидаторы;
• сотрудники образовательных и здравоохранительных учреждений.
Чтобы получить право на субсидию, необходимо стать участником очереди на улучшение жилищных условий.
В очередь могут встать граждане при определённых условиях:
• если лицо проживает в коммунальной квартире не менее 5 лет;
• при наличии постоянной прописки не менее 10 лет (допускаются перерывы);
• если метраж жилья не соответствует нормативам (учитывается метраж всей имеющейся недвижимости).
Данная субсидия имеет свою специфику:
1. Деньги не выдаются на руки: средства могут быть использованы только при оформлении лицом ипотечного кредита, выдаваемого на приобретение жилья.
2. Размер субсидий составляет 5-70% от стоимости покупаемой жилплощади (в зависимости от срока нахождения гражданина на учёте в очереди и рыночной стоимости квартиры).
Государственная субсидия – это шанс для многих граждан получить безвозмездную финансовую поддержку от органов власти.
Однако субсидия не приплывёт в руки сама. Необходимо заявить о своём желании на её получение, а также собрать все требующиеся документы.
Если вы входите в категорию граждан, имеющих право на получение субсидии, то действуйте. В ином случае шанс останется всего лишь шансом, причём упущенным.
Принципы жилищного права
Под правовыми принципами понимаются основные, исходные начала, положения, идеи, выражающие сущность права как специфического социального регулятора общественных отношений. Они выражают закономерности права, его природу и социальное назначение, представляют собой наиболее общие правила поведения, которые либо прямо сформулированы в законе, либо выводятся из его смысла. Принципа права пронизывают все отрасли права, однако в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте их действие проявляется по-разному.
В жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей права. Например, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву, и, соответственно, проявляется гражданско-правовой метод регулирования.
1. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища – это важнейший принцип жилищного права, имеет большое значение для реализации стабильности, устойчивого права на пользование жилищем. Его можно рассматривать как одно из важных проявлений более общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Данный принцип базируется на ч. 1 ст. 40 Конституции РФ.
2. Принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать своё право на жилище различными способами: на основе договора социального найма, вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путём вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др. Этот принцип реализуется, прежде всего, в результате широкого размаха жилищного строительства, позволяющего большую часть новых жилых помещений предоставлять в наём либо по другим основаниям бесплатно или за доступную плату малоимущим гражданам, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим, указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилище.
3. Принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ) предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользования им без нарушения или ущемления этого права. В Конституции РФ чётко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воле проживающих в нём граждан, но иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище, а незаконное проникновение вопреки воле проживающих в жилом помещении граждан является преступлением (ст. 139 УК РФ).
4. Принцип общедемократического, гуманистического отношения к гражданам – нанимателям и собственникам жилых помещений имеет важнейшее значение для регулирования жилищных отношений в России.
5. Принцип цивилизованного использования жилых помещений.
Проявление этого принципа, особенно в последние годы, можно наглядно проиллюстрировать на следующих примерах:
- в законе закреплено положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельной квартиры на семью;
- вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче её другому нанимателю установлено новое правило – наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера;
- отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов.
Отныне частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо его часть, не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 6 Закона об основах жилищной политики) и др. Осуществление этого принципа можно рассматривать как проявление на практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики российского государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
6. Принцип неприкосновенности собственности имеет существенное значение для жилищно-правового регулирования в России, вытекает из положений ст. 35 Конституции РФ о том, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
В соответствии и этим принципом гражданам-собственникам жилых помещений законодательством обеспечивается возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначение (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников – возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ). Действие данного принципа в определенной степени влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора социального найма, который носит бессрочный характер и предусматривает возможность пользования жильём не только нанимателями, но и их детьми, внуками и т.д.
7. Принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.
Ограничения права пользования жилым помещением может повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семь, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или выполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц.
Норма жилищного права
Иногда под жилищными нормами по ошибке понимаются нормы жилищного законодательства. Однако такое толкование данного термина не совсем верно. На самом деле жилищные нормы представляют собой определённую органом муниципальной, региональной или государственной власти величину площади жилого помещения, используемую для различного рода расчётов в сфере жилья. Российским законодательством устанавливаются различные виды жилищных норм.
В частности, это: норма предоставления (используется для расчёта площади жилых помещений, которые предоставляются населению по договорам социального найма); учётная норма (используется для принятия решения о признании лиц нуждающимися в предоставлении дополнительной жилплощади); социальная норма (используется при расчёте компенсации по оплате коммунальных и жилищных услуг).
Жилищный минимум на человека Жилищным кодексом (ст. 50 ЖК РФ) определено, что при расчёте общей площади жилья, которое предоставляется гражданину (нанимателю) совместно с членами его семьи, следует исходить из установленного минимального размера. Жилищный минимум на человека может определяться государством или муниципалитетом в зависимости от общего уровня обеспеченности населения жильём в конкретном населённом пункте (средняя цифра по России составляет 9-12 кв. м.). Нормы для улучшения жилищных условий (учётные), которые применяются для признания граждан нуждающимися в увеличении жилплощади, рассчитываются исходя из общей площади квартиры. То есть, помимо собственно жилых комнат, они включают в себя и места общего пользования, к которым, в частности, относятся кухни, коридоры внутри квартиры, прихожие, туалетные и ванные комнаты, кладовки и иные внутриквартирные помещения, которыми имеют право пользоваться все, проживающие в квартире.
Учётная норма жилищной площади даже в пределах одного населённого пункта может различаться в зависимости от категории, к которой принадлежит конкретное лицо. В частности, федерльным законодательством устанавливается специальный порядок предоставления жилплощади военнослужащим, занимающим определённые должности и носящим определённые звания, инвалидам, страдающим заболеваниями, включенными в соответствующий список и т.д.
Кроме того, учитываются сделки с недвижимостью, совершённые лицом за определённый период времени (в соответствии с Жилищным кодексом, этот период составляет 5 лет, однако он может быть увеличен по решению уполномоченных муниципальных или региональных органов).
Жилищные права несовершеннолетних
Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, является место жительства их родителей (законных представителей). Жилищные права несовершеннолетних производны от жилищных прав их родителей.
Ребенок приобретает право пользования тем жилым помещением, в котором проживают его родители (или один из родителей). Регистрация ребенка по месту жительства также производится в помещении, в котором зарегистрирован один из родителей.
Вследствие этого ребенок может быть вселен и зарегистрирован по месту жительства в муниципальной квартире, где нанимателем (членом семьи нанимателя) является один из его родителей без согласия других проживающих.
Если квартира принадлежит гражданину на праве собственности, то лица, которые проживают и зарегистрированы в данной квартире, имеют право вселить своего ребенка без согласия собственника.
Пока в квартире проживает один из родителей, право пользования указанной квартирой не может быть прекращено и за ребенком, он также не может быть признан не приобретшим право пользования квартирой.
В Определении N 5-В09-105 Верховный суд РФ приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска о признании не приобретшим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, поскольку проживание ребенка в другом жилом помещении не может служить основанием для признания его не приобретшим право пользования жилым помещением, в котором имеет право на жилую площадь один из его родителей; фактического вселения ребенка на спорную жилую площадь в данном случае не требуется.
Правило о том, что права несовершеннолетнего производны от прав родителей, не влечет того, что родители приобретают право пользования жилым помещением, в котором жилищными правами обладают их дети.
В Определении по делу N 33-39072 Московский городской суд приходит к выводу об отказе в иске о вселении и причинении препятствий в проживании в жилом помещении, так как факт регистрации малолетних детей истицы в спорной квартире по месту жительства и лишение ответчика родительских прав не может служить законным основанием для возникновения у истца права пользования этой квартирой, жилищные права родителей не могут быть производны от жилищных прав детей.
Если право пользования квартирой у родителей несовершеннолетнего прекращено, право ребенка также прекращается.
Данное правило распространяется как на квартиры, занимаемые на основании договора социального найма, так и на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.
Так в определении по делу № 33-33221 Московский городской суд пришел к выводу о признании несовершеннолетнего не приобретшим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета в следующей ситуации. Отец несовершеннолетнего был вселен в квартиру, нанимателями в которой являются его супруга и ее мать. Несовершеннолетний ребенок был зарегистрирован в квартире по заявлению отца, в квартиру не вселялся. После расторжения брака с истицей отец несовершеннолетнего добровольно выехал из квартиры, перестал нести обязанности нанимателя. Суд признал его утратившим право пользования жилым помещением и пришел к выводу, что права несовершеннолетнего производны от прав отца, следовательно, за ним не могут быть сохранены жилищные права и право на регистрацию в указанном жилом помещении.
При этом встречаются ситуации, когда суд полагает, что для защиты интересов ребенка необходимо сохранение за ним права пользования и регистрации по месту жительства в жилом помещении, где не проживает и не прописан ни один из его родителей.
В Определении N 74-В11-12 Верховный суд РФ пришел к выводу о том, что то обстоятельство, что несовершеннолетний ребенок остался единственным лицом, зарегистрированным в жилом помещении после смерти родителя, проживавшего в этом помещении, не влечет прекращение его жилищных прав
Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо правильно определить обстоятельства, имеющие значение для разрешения спорной ситуации, определить правовую позицию и то, какими доказательствами указанная позиция должна быть подтверждена. Только таким образом можно успешно защитить свои жилищные права и права своего ребенка в суде.
Виды жилищных прав
До принятия ЖК РФ вопрос о понятии «жилищные отношения» не имел однозначного решения, поскольку его нормативное определение отсутствовало. Однако в среде ученых-юристов стало преобладать мнение, что жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватывающее различные виды отношений, возникающих по поводу жилища. Так, по мнению известного цивилиста Ю.К. Толстого, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм.
В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права. В частности, к жилищным относятся отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды; отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности. Жилищными считаются и отношения по владению и пользованию чужим имуществом, принадлежащим кому-либо другому на праве собственности (вещном праве). При этом отношения, возникающие из потребления собственного жилища, выводятся за границы жилищных отношений.
Считается, что разумнее применять широкий подход к определению круга жилищных правоотношений, классифицируя их по двум большим группам:
- организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;
- отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.
В ст. 4 гл. 1 ЖК РФ установлен перечень жилищных правоотношений, т.е. отношений по поводу:
- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
- права пользования жилыми помещения частного жилищного фонда;
- учета жилищного фонда, его содержания и ремонта;
- права создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
- отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;
- права перепланировки и переустройства жилых помещений;
- управления многоквартирными домами;
- оказания коммунальных услуг;
- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим нормам.
В отношении использования жилья жилищные отношения можно также подразделить на отдельные группы в зависимости от оснований их возникновения.
Жилищные отношения могут возникать:
- при заключении договора коммерческого, социального найма жилого помещения;
- при установлении членства в жилищно-строительном или жилищном кооперативе;
- при заключении договора найма служебного жилого помещения; жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения;
- при заключении договора пожизненного содержания с иждивением;
- при оформлении завещательного отказа;
- при заключении договора поднайма жилого помещения, договора о вселении временных жильцов и др.
Что касается объема жилищных прав, то всех пользователей можно условно разделить на две группы:
- имеющие самостоятельное право постоянного пользования жилым помещением (их можно условно именовать «первичными» пользователями — после собственника или органа, им управомоченного);
- не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (их условно можно именовать «вторичными» пользователями жилого помещения).
К последним следует относить поднанимателей и временных жильцов.
Члены семей пользователей жилых помещений могут выступать также в разных ролях. Например, в ЖСК (ЖК) их права зависимы от прав членов ЖСК (ЖК). При выходе пайщика из кооператива они подлежат выселению вместе с ним, если не воспользуются преимущественным правом на вступление в кооператив. Правовое положение члена семьи нанимателя в договоре социального найма жилого помещения можно охарактеризовать как самостоятельное, поскольку в данном договоре члены семьи имеют равные и одинаковые права с нанимателем жилого помещения по его использованию. Права «вторичных» пользователей жилого помещения несколько уже, чем у «первичных».
Нарушения жилищных прав
Каждый гражданин РФ с рождения обладает совокупностью прав, которые регулируются и защищаются действующими законодательными актами РФ. Жилищные права человека: право на жилье, право на приобретение собственности, право на пользование и проживание в жилых помещениях и др., закреплены в основном документе – Жилищном Кодексе РФ.
К сожалению, нередки ситуации, когда происходит ущемление жилищных прав не только взрослого человека, но и нарушение жилищных прав ребенка.
Это проявляется в следующем:
- незаконное выселение ребенка;
- нарушение жилищных прав детей в результате ухудшения их жилищных условий;
- отказ в предоставлении им жилплощади;
- и др.
Нарушение жилищных прав несовершеннолетних детей проявляется и в следующем: оформление сделок с недвижимостью таким образом, что ребенок оказывается без квартиры, буквально выброшенным на улицу. Согласно ст. 31 ЖК РФ в случае расторжения брачных отношений с собственником квартиры право пользования жилым помещением прекращается у всех бывших членов семьи, в том числе и у ребенка. Тем не менее, законодательство старается защитить права ребенка.
Согласно этой же статье, если у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье, то на основании решения суда ему разрешают пользоваться жилым помещением до определенного срока. Срок проживания в данной квартире определяется судом. Ответственность за нарушение жилищных прав несут не только родители самого ребенка, но и органы государственной власти.
Органы опеки и попечительства, муниципальные структуры обязаны контролировать любые нарушения жилищных прав ребенка и добиваться их восстановления.
Метод жилищного права
Жилищное право, являясь одной из отраслей права, регулирует отношения, возникающие в процессе использования жилых помещений в соответствии с их предназначением, а также изменения их правового режима, проведения с жилыми помещениями определенных законом правовых действий (регистрации прав на них, купли-продажи, найма, аренды и др.). Названные отношения являются предметом жилищного права.
Метод права включает основные направления, как регулируется правовые отношения в данной отрасли, т. е. это совокупность юридических средств, при помощи которых осуществляется правовое регулирование качественно однородных общественных отношений.
Можно говорить о двух методах правового регулирование жилищных отношений:
1) диспозитивный – при соблюдении равноправия сторон, основан на дозволениях;
2) императивный – основан на предписаниях власти, выполнении обязанностей, наказаниях при нарушении запретов.
В тоже время, по критерию самостоятельности принятия решений субъектами жилищных правоотношений в данной отрасли права используется как метод автономии (предоставляется возможность самостоятельного определения поведения в отношениях сторон), так и авторитарный метод (использование властных правовых предписаний).
Так как жилищное право является частью (обособленной в полной мере или нет – вопрос до конца неразрешенный) гражданского права, оно подчинено основным его принципам (Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп.) (далее по тексту – ГК РФ ч.1):
• равенства участников регулируемых отношений;
• неприкосновенности собственности;
• свободы договора;
• необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав;
• обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Неприкосновенность жилища определена в Конституции РФ – «никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения» (ст. 25 Конституции РФ, п. 2 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации № 188-ФЗ (с посл. изм. и доп.) (далее по тексту – ЖК РФ).
Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в т. ч. в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством.
Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в т. ч. распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании жилищного законодательства.
Система жилищного права
В систему жилищного права входят ЖК РФ и ряд JJ нормативных актов, касающихся жилищного законодательства. Содержание ЖК РФ определяют восемь основных разделов, состоящих из 14 глав и 165 статей. В раздел «Общие положения» входят задачи жилищного законодательства, определяющие обеспечение и защиту конституционного права на жилище, имущественные права граждан и юридических лиц в жилищной сфере и т.д.
Одновременно обозначена область вопросов, относящихся к компетенции
Российской Федерации и ее субъектов в области регулирования жилищных отношений, соотношению жилищного законодательства и иного законодательства, содержащего нормы жилищного права. Виды жилищного фонда, назначение жилых домов и жилых помещений, порядок переводов жилых помещений в нежилые определены положениями, входящими в статьи ЖК Российской Федерации. Рассматриваются вопросы, касающиеся управления жилищным фондом и его содержания, государственного учета жилищного фонда, государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.
С учетом норм ГК РФ в ЖК РФ излагаются положения в отношении: жилых домов, жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности; пользования таким жильем; прав и обязанностей нанимателей жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам.
Положения ЖК РФ определяют нормы, устанавливающие сроки внесения платы за жилье и коммунальные услуги, и ответственность должников.
Общие вопросы, касающиеся договоров социального найма и найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, а также вопросы, регламентирующие общие принципы и подходы по всем видам жилищного фонда, вынесены в самостоятельные разделы.
Новый ЖК РФ призван регулировать общественные отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по вопросам возникновения, осуществления и прекращения права пользования жилыми помещениями; требований к жилым помещениям; обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищных фондов и т.д.
Часть 1 ст. 4 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что законы и нормативные правовые акты, действующие на территории России, но пока не приведенные в соответствие с новым жилищным законодательством, считаются действующими и применяются в тех случаях, когда это не противоречит ЖК РФ и указанному выше Закону. В тех ситуациях, когда рассматриваются жилищные отношения, возникшие до введения в действие ЖК РФ, его положения применяются только в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, прямо предусмотренных указанным Законом.
Однажды один путешественник попал в плен к амазонкам. После недолгого совещания эти отважные воительницы приняли решение убить беднягу. Однако перед этим они предложили «идущему на смерть» исполнить его последнюю просьбу. Подумал-подумал путешественник и попросил амазонок кое-о-чем. Это-то, собственно говоря, его и спасло. -так, вопрос: какую просьбу высказал обреченный»?
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
