Индивидуальные жилые дома составляют значительную часть жилищного фонда страны. Особенностью жилищного строительства является преобладание отдельных домов на семью с хозяйственными постройками и приусадебными участками. Право собственности на жилой дом возникает с момента государственной регистрации. Правовая регистрация законченного строительства дома производится на имя того лица, которому в установленном законом порядке предоставлен земельный участок для строительства. Строительство начинается после заключения договора о возведении индивидуального жилого дома между органом коммунального хозяйства местной администрации и застройщиком. Договор удостоверяется нотариусом.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее прав собственности и обязано снести ее за свой счет. В целях защиты интересов лица, осуществившего самовольную постройку, и избежания непроизводительных расходов, установлено, что право собственности на дом или иной самовольно построенный объект могут быть признаны судом за лицом, осуществившим на не принадлежащем ему участке земли постройку, если данный участок будет предоставлен затем ему в установленном порядке под размещение возведенной постройки. Иск к застройщику о признании за членами семьи застройщика или иными лицами права собственности на часть дома, может быть удовлетворен лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома. Жилой дом может принадлежать одному или нескольким собственникам.
Судьба земельного участка следует судьбе жилого дома, причем в свидетельстве о собственности должна быть указана доля в земельном участке каждого собственника или отсутствие определения таковой. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, если при их вселении не оговорено иное. Это право сохраняется и при прекращении семейных отношений. Пользование жилой площадью в собственном доме не ограничено никаким сроком, оно бессрочно. Отсутствие, непроживание собственника в своем доме независимо от длительности и причин не влияет на его право собственности, важно, чтобы собственник в свое отсутствие выполнял обязанности по уплате налогов, по поддержанию дома в надлежащем техническом состоянии, содержал бы в порядке придомовую территорию.
В случае сноса жилого дома, собственнику и членам его семьи постоянно проживающих в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного жилого фонда.
Строительная деятельность – разновидность экономической деятельности. С ее помощью решается ряд социально- экономических задач, в том числе задача улучшения жилищных условий населения. Значительная роль в этом процессе принадлежит государству: создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.
Процесс строительства сложный и длительный. В нем можно выделить две стадии:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Цель подготовительной стадии – получение застройщиком разрешения на строительство, т.е. документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающего право застройщику на возведение жилого здания.
В этой стадии совершается ряд действий:
1. Заключение договора подряда на выполнение проектно-изыскательных работ (ст. 758–762 ГК РФ), в котором заказчиком выступает юридическое или физическое лицо, а исполнителем – либо строительная организация, либо физическое лицо, имеющее соответствующую лицензию. Выдача лицензии отнесена к компетенции Минрегиона России.
Предметом договора является разработка документации, содержащей описание будущего объекта словесным и графическим способами. Оно содержит описание архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений будущего жилого здания. В обязанности заказчика входит передача исполнителю проектно-изыскательского договора исходных данных для использования их в работе. Представляемые заказчиком данные должны соответствовать требованиям СНиП II – 01–95 "Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".
2. Проведение инженерно-изыскательских работ с целью получения информации о природных условиях территории, на которой будет возводиться жилое здание, о материалах, которые будут использоваться, о факторах техногенного характера на территории будущего здания и возможности их воздействия на это здание.
3. Составление проектной документации с учетом результатов проведенных инженерно-изыскательских работ. Эта документация является произведением архитектуры и градостроительства, т.е. объектом авторского права, охраняемым законодательством об интеллектуальной собственности. Документ этот комплексный. Он содержит разнообразную информацию: технико-экономическое обоснование строительства объекта, пояснительную записку, сводки сметных расходов стоимости строительства, цену договора и сроки его действия, чертежи, схемы, карты. Разработанная проектная документация исполнителем договора подряда передается заказчику по акту, в котором отражаются два факта: выполнение договора и соответствие результата заданию.
4. Утверждение проектной документации застройщиком или заказчиком, который обязан направить ее на экспертизу.
5. Проведение экспертизы проектной документации, которая осуществляется либо государственной организацией, либо аккредитованной негосударственной организацией. Деятельность на этом этапе регулируется постановлением Правительства РФ № 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий".
Цель проведения такой экспертизы – оценка специалистом соответствия проектной документации:
а) техническим требованиям, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим, государственной охраны объектов культурного наследия, а также требованиям безопасности (пожарной радиационной, ядерной, промышленной);
б) результатам инженерно-изыскательских работ.
Срок проведения экспертизы не должен превышать трех месяцев. Отрицательное заключение эксперта может быть обжаловано в судебном порядке, а исправленный проект – повторно представлен на государственную экспертизу.
6. Утверждение проектной документации и положительного заключения экспертизы либо Минрегионом России (в случае если строительство жилого дома осуществляется за счет средств федерального бюджета), либо органами исполнительной власти субъектов РФ (если строительство осуществляется за счет бюджетов субъектов РФ), либо заказчиком (если строительство финансируется последним).
7. Выдача (получение) разрешения на строительство жилого здания, которая осуществляется либо органом местного самоуправления, либо федеральным органом исполнительной власти, либо органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией.
Для этого застройщик представляет в компетентный орган следующие документы:
– заявление с просьбой выдать разрешение на строительство жилого дома;
– утвержденную проектную документацию;
– положительное заключение экспертизы проектной документации.
8. Получение застройщиком (отвод) земельного участка для строительства жилого дома.
Цель основной стадии – возведение жилого здания и оформление прав собственности на него. Процесс строительства иногда занимает несколько лет.
При его осуществлении совершаются следующие действия:
1. Получение застройщиком земельного участка для строительства. Такой участок может быть предоставлен после получения застройщиком разрешения на строительство, которое является основанием для признания права собственности застройщика на построенное им здание.
Различают два способа предоставления земельного участка (ст. 30–32 ЗК РФ).
Первый способ – предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта строительства.
В этом случае первая стадия включает в себя следующие действия:
а) проведение работ по формированию земельного участка (установление его границ на местности, определение технических условий подключения жилого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, определение способа предоставления: на торгах или без проведения торгов, публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов);
б) государственный кадастровый учет земельного участка;
в) проведение торгов по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды его или предоставление земельного участка без торгов;
г) подписание протокола о результатах торгов или договора аренды на предоставление земельного участка без торгов.
Второй способ – предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства.
В этом случае первая стадия включает в себя следующие действия:
а) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства;
б) проведение работ по формированию земельного участка;
в) государственный кадастровый учет земельного участка;
г) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Любое вещное право на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. Заключение застройщиком договора строительного подряда. По этому договору подрядчик обязуется построить по заданию заказчика жилой дом, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ регулирует основные положения этого договора:
– распределение риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (ст. 741 ГК РФ);
– возможность страхования объекта строительства (ст. 742 ГК РФ);
– роль технической документации и сметы строительства (ст. 743 ГК РФ);
– возможность внесения заказчиком изменений в техническую документацию (ст. 744 ГК РФ);
– обеспечение строительства материалами и оборудованием (ст. 745 ГК РФ);
– оплата работы (ст. 746 ГК РФ);
– сдача и приемка работы (ст. 753 ГК РФ);
– ответственность заказчика за качество работы (ст. 754 ГК РФ);
– гарантии качества в договоре строительного подряда (ст. 755 ГК РФ);
– сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ (ст. 756 ГК РФ);
– устранение недостатков за счет заказчика (ст. 756 ГК РФ).
3. Возведение жилого дома.
Строительство жилых домов осуществляется с учетом норм ЗК РФ.
Техническое регулирование отношений, возникающих в процессе строительства, осуществляется Федеральным законом "О техническом регулировании", который ввел новую категорию: "технический регламент". Регламент устанавливает обязательные требования к зданиям, процессам производства, эксплуатации и т.д. Технические регламенты принимаются федеральным законом.
4. Приемка жилого объекта в эксплуатацию и регистрация прав на него. Строительство жилого объекта не считается завершенным до тех пор, пока он не будет принят приемочной комиссией, и акт ее не будет утвержден в установленном порядке.
5. Регистрация права собственности на жилой объект осуществляется в Едином государственном реестре учреждением юстиции (в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Завершение постройки жилого объекта возможно лишь при достаточном и стабильном его финансировании. Основным источником финансирования являются денежные средства, предоставляемые физическими и юридическими лицами – инвесторами. Отношения инвесторов (дольщиков) и застройщиков (заказчиков) оформляются различными договорами: инвестиционными договорами, договорами долевого участия в строительстве и др.
Строительство жилых помещений – не только сложный, но и многоплановый и многоаспектный в организационном смысле процесс. Государство заинтересовано в том, чтобы гражданам не создавали препятствий при строительстве. Этой проблеме посвящен Федеральный закон № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
Из ЖК РФ и упомянутого выше Закона следует, что органы местного самоуправления должны не только оказывать содействие гражданам, осуществляющим индивидуальное строительство жилья для себя и своей семьи, но и сами организовывать строительство жилых помещений.
При рассмотрении строительства жилья как способа возникновения у гражданина частной собственности на жилье заслуживают внимания два аспекта:
– способы строительства жилья гражданином;
– кредиты и субсидии, используемые гражданами при строительстве жилья.
Известны следующие способы строительства жилья гражданином:
– вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
– инвестирование в строительство жилья;
– строительство гражданином индивидуального жилого дома.
О ЖСК следует знать следующее:
– право на вступление в ЖСК предусмотрено ст. 111 ЖК РФ. Такие кооперативы образуются при органе местной администрации или организации. Кроме того, рабочие и служащие нескольких организаций, а также пенсионеры могут объединяться в один кооператив;
– ЖСК создаются путем принятия решений общим собранием граждан, желающих вступить в кооператив, с последующим утверждением этого решения органом местной администрации, принятием устава и избранием органов управления (правления и ревизионной комиссии). Принятие нового члена ЖСК происходит на общем собрании, поскольку оно является высшим органом ЖСК;
– строительство кооперативного жилого дома осуществляется на средства ЖСК, но с помощью государственного кредита;
– в современных условиях широкой индустриализации жилищного строительства ЖСК сами не осуществляют строительство жилых домов;
– до полной выплаты паевого взноса член ЖСК не является собственником занимаемого им жилого помещения, он лишь имеет право на владение и пользование им (п. 4 ст. 218 ГК РФ). С момента выплаты членом ЖСК паевого взноса право собственности на занимаемое жилое помещение переходит от ЖСК к нему. Однако это право должно быть зарегистрировано.
В многоквартирном кооперативном жилом доме, в котором большинство его членов стали собственниками занимаемых ими жилых помещений, может быть создано товарищество собственников жилья в соответствии с разд. IV ЖК РФ.
Об инвестировании строительства жилья необходимо знать следующее:
– это новый способ приобретения жилья в собственность как гражданами, так и юридическими лицами, в том числе иностранными. Осуществляется оно на основании Закона РСФСР № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" с последующими изменениями;
– под инвестированием строительства понимается вложение в строительство материальных средств в целях получения дохода и другого положительного социального эффекта. Оформляется это вложение составлением соответствующего договора;
– инвестициями могут быть денежные средства, целевые банковские вклады, паи, ценные бумаги (например, акции), машины, оборудование;
– участниками инвестиционных отношений могут быть: инвестор (лицо, вкладывающее денежные средства и нематериальные права и определяющее порядок их использования), заказчик (лицо, уполномоченное инвестором реализовывать сделанное им вложение, которое осуществляет хозяйственные и организационные мероприятия для возведения жилья, получает вознаграждение за свои услуги, в том числе в виде части построенного жилья в собственность), застройщик (физическое или юридическое лицо, организующее строительство жилых домов, в том числе для собственного проживания), дольщик (юридическое лицо, имеющее право на часть построенного жилья в связи либо с предоставлением им земельного участка для строительства, либо осуществлением прав проектанта и застройщика).
Понятие "дольщик" связано с понятием "долевое строительство". Такой вид строительства возник на практике стихийно. Правовое регулирование его в ЖК РФ отсутствует. В процессе такого строительства застройщиками нередко нарушались интересы участников, что приводило к судебному разбирательству.
В настоящее время долевое строительство регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" и Законом РФ № 2300-1 "О защите прав потребителей".
Указанный Закон запретил застройщикам привлекать средства участников этого строительства до получения документов, разрешающих строительство. (Ранее застройщики продавали 1/3 часть еще не построенных квартир до получения документов, разрешающих строительство.) Кроме того, этим Законом установлена единая форма договора между участниками долевого строительства. Все это защищает права участников (дольщиков) от недобросовестных застройщиков.
На практике получил распространение новый способ расчета покупателей жилья с его застройщиками – вексельный. Такой способ не предусмотрен ни законодателем, ни практикой прошлых лет при оплате договоров купли-продажи, поэтому является предметом обсуждения в периодической литературе.
Все функции перечисленных участников инвестиционных отношений могут выполняться одним лицом.
– инвестор имеет право собственника не только на объекты инвестирования, но и на его результаты. Этим договор инвестирования отличается от иных видов договоров. Лицо, инвестирующее строительство, должно четко уяснить свою роль в процессе оформления договора инвестирования в строительство: будет он инвестором либо кредитором лица, которое является инвестором данного строительства. В последнем случае он остается собственником инвестиций, но не станет собственником жилья.
Строительство гражданином индивидуального жилого дома – способ приобретения жилья в собственность в малых городах и сельской местности.
Этот способ имеет следующие особенности:
– Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) обязывает органы государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище. Эти обязанности реализуются на практике путем оказания помощи гражданам в виде выделения земельных участков и денежных средств (кредитов и субсидий) для строительства жилья;
– жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам. Право на осуществление строительства возникает у застройщика либо на основе законодательства (такое право имеет собственник будущего дома, если он строит его лично), либо на основе договора между собственником будущего дома и застройщиком;
– право собственности у гражданина на построенный жилой дом возникает с момента его регистрации в коммунальных органах местной администрации после его приемки в эксплуатацию.
Приемка жилого дома осуществляется государственной приемочной комиссией и оформляется актом приемки, который должен быть утвержден местной администрацией. До момента регистрации гражданин имеет право собственности не на построенный дом, а лишь на строительные материалы, из которых он построен;
– последствия самовольного строительства жилого дома гражданином, а также нарушения градостроительных и строительных норм и правил предусмотрены ГК РФ (ст. 222):
а) на такой дом гражданин не приобретает права собственности, стало быть, не может совершать с ним сделки по отчуждению и передаче в пользование;
б) в отдельных случаях суд может признать право гражданина на самовольно построенный дом, например в случае, если он построен на земельном участке, принадлежащем этому гражданину на праве собственности, либо пожизненно наследуемого владения, либо постоянного пользования;
в) в случае если при самовольной постройке дома нарушены права и интересы других лиц либо создана угроза жизни и здоровью граждан, право собственности на него не может быть признано судом, а сама постройка подлежит сносу за счет лица, построившего этот дом.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
