При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки - протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.
Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.
На что застройщик не дает гарантию?
Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера.
К ним не относятся следующие:
• Естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования.
• Несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества.
• Пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов.
• Выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации.
• Аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.
После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия ни под один из вышеприведенных пунктов не подходит, тогда обращаться придется именно к застройщику.
Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?
В соответствии с п.5 чт.7 закона N 214-ФЗ гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет. Договором может быть предусмотрен и более длительный период. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Некоторые ответственные компании прописывают в договоре именно его.
На технологическое и инженерное оборудование (лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты) гарантия устанавливается не менее 3-х лет.
Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.
Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Обязать застройщика исполнить обязательства после сдачи дома можно в только в течение гарантийного срока. Последний исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности.
Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.
Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным.
Для них законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 закона N 214-ФЗ).
Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.
Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован ЗоЗПП (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней).
Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.
В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда.
Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
