Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Чтобы уяснить понятие спроса, необходимо представить, что на рынке все люди играют только две роли: потребителей и производителей. Потребители — это те, кто стремится приобрести товары и услуги и пользоваться ими. Функция производителей — вынести эти товары и услуги на рынок. На рынке жилья удобнее всего рассматривать жильцов в качестве потребителей, а проектировщиков и строителей — в качестве производителей. Разумеется, такое простое разделение людей на две категории при внимательном рассмотрении не выдерживает критики, так как жилец, т. е. потребитель, может заниматься покраской, ремонтом или перестройкой дома, т. е. выступать, хотя бы и временно, в роли производителя. Позже мы постараемся разъяснить этот вопрос.
В настоящей главе мы сосредоточим внимание на потребителях, так как именно от них исходит потребность в жилье, которая выражается в форме спроса на жилье. Конечно, этот спрос не является однозначным, поскольку зависит от многих личностных факторов. Более того, интенсивность спроса на жилье зависит от того, как потребность в жилье данного лица конкурирует с его же желанием приобрести другие товары и услуги, поскольку его финансовое положение не позволяет удовлетворить все потребности одновременно.
Зависимость, связывающая эти внешние факторы со спросом на жилье, называется функцией спроса на жилье. Как правило, считают, что функция спроса на жилье отдельного потребителя включает, по меньшей мере, следующие основные факторы: финансовые возможности потребителя, стоимость жилища, стоимость других товаров и услуг, индивидуальные жилищные предпочтения данного потребителя. Что касается рынка в целом, то общий спрос на жилье зависит от количества потребителей и от их индивидуальных функций спроса. Иными словами, общая функция спроса является результатом сложения индивидуальных функций.
Жилищный фонд и жилищные услуги
Говоря о функции спроса, мы указали, что он зависит от цен на жилье, количества потребителей и т. п.; однако сам предмет спроса пока еще точно не определен. Одним и тем же словом "жилье" обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое из них, которое экономисты называют жилищным фондом, относится к самим строениям или домам. Если нас интересует цена строений, то надо исследовать функцию спроса именно на них, т.е. спрос на жилищный фонд или жилищную собственность. Размеры жилищного фонда всегда определяются на конкретный момент времени.
Второе понятие относится к аспекту текущего функционирования жилья. Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т. д. Все это называют жилищными услугами, и если бы мы могли выразить их количественно, нам бы пришлось их измерить за определенный период времени. Действительно, если единица жилищного фонда не разрушена или физически не повреждена, она производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эту сторону понятия "жилье" мы имеем в виду, когда изучаем, например, рынок жилья, сдаваемого внаем, так как на этом рынке продаются и покупаются не строения, а жилищные услуги, поставляемые этими строениями.
Различия между этими двумя понятиями — не просто семантические или произвольно выбранные. Изучая спрос на жилищный фонд, мы тем самым изучаем объект, создающий жилищные услуги. Бывает, и довольно часто, что цены на жилые здания (квартиры, семейные дома) движутся в одном направлении, а цены на создаваемые ими услуги — в противоположном. В дальнейшем мы рассмотрим две различные концепции цен, чтобы подчеркнуть различия между этими двумя рынками. Но сначала продолжим упрощенное рассмотрение рынка жилья в целом. Тем не менее, по мере нашего продвижения вперед различия между жилищным фондом и жилищными услугами будут приобретать все более важное значение.
Функция спроса на жилье
Цены на жилье, на другие товары и услуги, финансовые возможности и вкусы потребителей, а также их количество — все это должно в той или иной степени влиять на спрос на жилье. Некоторые дополнительные рассуждения позволят нам показать характер этого влияния.
Влияние цен
Количественный спрос на большинство товаров и услуг возрастает по мере снижения цен. Если спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цен на него (при неизменности прочих факторов, влияющих на спрос) должно привести к повышению спроса. Следует заметить, что это чисто эмпирический вопрос: в некоторых обстоятельствах существует возможность повышения спроса на жилье в результате повышения цен (хотя это и не доказано, но такие факторы, как, например, снобизм, могут заставить потребителя платить за жилье больше).
Таким образом, если цены на дома (квартиры) падают, мы можем ожидать повышения количественного спроса на жилье. На рынке жилья, сдаваемого внаем, где продаются и покупаются жилищные услуги, в качестве цены выступает квартплата. Здесь также при понижении квартплаты следует ожидать повышения спроса на жилищные услуги.
Простота и важность зависимости между ценой и спросом на жилье позволяют найти ей простое графическое выражение.
Экономисты разработали специальный словарь для описания кривой спроса и ее реакции на экономические факторы. Наиболее важным в этом словаре является понятие эластичности спроса, т. е. его способности реагировать на изменения цен. Форма наклона кривой показывает, насколько изменится количественный спрос на жилье при данном изменении цен. Соответствующий показатель — ценовая эластичность спроса — представляет собой частное от деления изменения спроса (в процентах) на вызвавшее его изменение цен (в процентах). Например, если падение цен на 10% вызывало бы повышение спроса на жилье на 20 %, то ценовая эластичность спроса на жилье составляла бы —2. Это отрицательное число, поскольку каждое данное изменение цен приводит к изменению спроса в противоположном направлении. На практике этот отрицательный наклон кривой спроса считается само собой разумеющимся и знак "—" при обозначении ценовой эластичности обычно опускается.
Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что количественный спрос на жилье изменяется в строгом соответствии с ценой. Если ценовая эластичность меньше единицы, такой спрос называют относительно неэластичным; если же эластичность превышает единицу, то спрос называют эластичным, т. е. очень чувствительным к изменениям цен. Здесь возможны две крайности: с одной стороны, количественный спрос может быть совершенно нечувствительным к изменениям цен; в этом случае можно сказать, что спрос является совершенно неэластичным. И наоборот, возможно, что даже самое малое повышение цен может заставить спрос упасть до нуля. В последнем случае мы бы сказали, что спрос на жилье является совершенно эластичным по отношению к цене.
Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него в реальном мире. Поэтому экономисты потратили немало времени, пытаясь определить чувствительность спроса на жилье к изменениям цен. Хотя оценки их и различаются в зависимости от времени и местоположения изучаемого рынка жилья, в целом спрос на жилье считается относительно неэластичным в отношении цеп (т. е. эластичность его меньше единицы).
Эту неэластичность можно понять, если учесть, что жилье, так же как пища и медицинские услуги, необходимо для самого существования человека. Поэтому при повышении цен на жилье потребители предпочитают больше платить, а не сокращать в равной пропорции число приобретаемых квартир (семейных домов) или количество потребляемых жилищных услуг.
Спрос на жилье и доход
Спрос на жилье зависит не только от цен. Мы уже упоминали в качестве одного из важных факторов, влияющих на него, бюджетные ограничения. Одной из мер таких ограничений является доход семьи, т. е. суммы денег, получаемые в виде заработной платы, дохода от собственности и непосредственной продажи товаров и услуг.
Не имея дохода, семья не смогла бы выполнять свои постоянные обязательства, связанные с эксплуатацией жилья: производить выплаты по закладной, оплачивать отопление и электроэнергию, платить за квартиру. Следует поэтому предположить, что увеличение дохода приводит и к повышению спроса на жилье. Мы можем говорить о чувствительности спроса на жилье к изменениям дохода по аналогии с тем, что раньше было сказано о соотношении спроса и цен: эластичность спроса на жилье по доходу измеряется как частное от деления изменения спроса на жилье (в процентах) на соответствующее изменение дохода (в процентах) при неизменных ценах на жилье. По существу, мы задаем себе вопрос: "Если бы цены на жилье оставались неизменными, то, как повлиял бы прирост дохода семей на их спрос на жилье?".
Графически влияние дохода и цены можно выразить следующим образом: начертить график зависимости спроса на жилье от цены и представить влияние прочих факторов, в частности дохода, в виде параллельных смещений этой кривой. Если спрос на жилье связан с доходом положительно, то увеличение дохода вызовет смещение кривой спроса вправо. Чем значительнее это смещение, тем выше эластичность спроса на жилье по доходу.
Хотя влияние дохода на спрос на жилье кажется очевидным, его трудно выразить количественно. Дело в том, что это влияние реализуется по очень сложным каналам. Доход не только влияет на способность семьи оплачивать эксплуатацию жилья, но и определяет восприятие ею собственного богатства. Разумеется, влияние дохода на спрос на жилье по этим двум каналам может быть различным; оно будет зависеть от того, какой канал является главным. Поэтому рекомендуется рассматривать вопросы постоянных выплат, т. е. способности содержать жилье, отдельно от вопросов оценки богатства.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Хотя в обычном разговоре мы часто смешиваем понятия богатства и дохода, для экономиста это два хотя и взаимосвязанных, но весьма различных понятия. Богатство представляет собой меру запаса; оно отражает сумму накопленных семьей экономических ресурсов на определенный момент времени. Доход в отличие от богатства является мерой потока: это количество средств, получаемых семьей на протяжении определенного периода времени, например месяца, года и т. д. Экономисты определяют зависимость между доходом и богатством очень просто: доход порождается богатством.
Чтобы такое утверждение имело смысл, экономисты должны рассматривать богатство как нечто большее, чем просто накопленные деньги в виде счета в банке, акций, облигаций и прочих помещений капитала. Действительно, для экономиста в понятие "богатство" входит не только финансовое благополучие, но и человеческий капитал. Это правильно, так как большая часть дохода является продуктом человеческого капитала, выраженного в виде знаний и опыта, а не финансовых накоплений. Например, все доходы, полученные в виде заработной платы, проистекают из человеческой составляющей богатства, и только банковские проценты, дивиденды и другие доходы от вложений капитала проистекают из его финансовой составляющей.
Почему для понимания спроса на жилье лучше воспользоваться совокупным понятием богатства, а не только доходом? Дело в том, что именно совокупное богатство сильнее всего влияет на потребность семьи в товарах и услугах, в том числе и связанных с жильем. Совокупное богатство выступает показателем покупательной способности семьи за все время ее существования; текущий же доход показывает лишь то, в какой степени это богатство способно производить доход в данный период времени. Этот доход может быть ниже (например, вследствие безработицы) или, наоборот, выше ожидаемого (вследствие бума, необыкновенно удачных капиталовложений и прочих временных обстоятельств). Мало кто примет важные решения относительно расходов на основании факторов, которые он сам считает временными.
Поэтому богатство семьи как ее представление о своем перспективном постоянном доходе следует считать более важным фактором, определяющим ее расходы, чем текущий денежный доход. Таким образом, при изучении спроса на жилье важное значение приобретает понятие постоянного дохода. Эмпирические данные об эластичности спроса на жилье по отношению к богатству заставляют предположить, что эта величина примерно равна единице, т. е. данный прирост богатства семьи вызывает примерно равный прирост спроса на жилье.
Платежеспособность
Так как текущий доход только в небольшой степени связан с богатством и ожидаемым от него постоянным доходом, его роль в определении спроса на жилье вторична по сравнению с богатством. Тем не менее, текущий доход может стать важным ограничением потенциального спроса, порождаемого богатством семьи. Главной причиной этого является ряд условий, обычно используемых на кредитных рынках, включая рынки ипотечного (залогового) кредита.
Одним из таких условий является то, что кредиторы при выдаче займа не могут основываться исключительно на будущих доходах семьи. Дело в том, что кредитор не имеет легкого доступа к будущим доходам, например он не может заставить неплатежеспособного должника работать, чтобы оплатить долг. Это не всегда было так. Долговое рабство являлось когда-то самым обычным делом в Европе, а в колониальный период — и в Америке. Подневольный труд, основанный на задолженности работника хозяину, практиковался в Америке до конца XIX в. Хотя в цивилизованном обществе упомянутое условие выдачи займа имеет свои основания, оно приводит к тому, что лица с небольшим текущим доходом, но хорошими перспективами испытывают затруднения при получении кредита на приобретение жилья.
Не имея возможности кредитовать ипотечных заемщиков под будущие доходы, кредиторы должны искать другие пути оценки их кредитоспособности. В этих условиях текущий доход и текущие финансовые накопления приобретают большое значение, потому что они представляют собой легко измеримые — и до некоторой степени доступные — показатели способности заемщика возвратить долг. Другим средством оценки может служить предыдущая доходная и кредитная история заемщика. Какова бы ни была мера точности данной логической цепочки, текущий доход и текущие финансовые накопления могут повлиять на способность семьи получить кредит, необходимый для приобретения или снятия жилья внаем.
Естественное стремление кредиторов использовать текущий доход при оценке кредитоспособности клиента может усиливаться деятельностью законодателей. Чтобы обеспечить высокое качество займов, они могут поощрять применение оценочных стандартов, фиксирующих максимальное отношение стоимости обслуживания долга к доходу заемщика. Например, при выдаче залогового кредита оценочные стандарты могут потребовать, чтобы суммарные выплаты по всем долгам семьи (включая ипотечные выплаты) не превышали 30% дохода основного кормильца. В этом случае текущий доход семьи используется при оценке ее способности платить за жилье и может ограничить возможность семьи получить заем и тем самым реализовать свой спрос на жилье.
Для некоторых семей эта оценка платежеспособности не имеет значения (в том смысле, что необходимая сумма займа не превышает пределов, установленных кредитором и законодателем). Это семьи, чей текущий доход приближается или даже превышает постоянный, и, таким образом, текущий доход является приближенной мерой богатства семьи. Однако для семей, чей текущий доход ниже их перспективного уровня (как правило, это молодые семьи и семьи с временным падением дохода), данное ограничение может оказаться весьма жестким.
Степень значимости этих ограничений зависит также от переживаемой фазы цикла деловой активности и от текущих процентов по кредиту. Ежемесячные ипотечные платежи резко возрастают при повышении процента по ипотечным кредитам. Когда он повышается, ранее приемлемая по финансовым возможностям сделка может внезапно стать для семьи непосильной. В результате семья вынуждена приобрести дом меньших размеров; так что и в целом количественный спрос на жилище окажется ниже ожидаемого.
Ставки процента не постоянны; наблюдаются значительные колебания его во времени. При прочих равных условиях колебания процента превращаются в циклы колебаний платежеспособности. (При этом сам по себе спрос на жилье остается неизменным.) Чтобы понять это кажущееся противоречивым положение, необходимо напомнить, почему происходят колебания ссудного процента.
Основной причиной их является инфляция. Она влияет на ссудный процент, так как кредиторы не хотят, чтобы инфляция "съедала" покупательную способность денег, возвращаемых клиентом. Поэтому, прежде чем выдать ссуду, кредитор должен примерно оценить величину инфляции за тот период времени, на который выдана ссуда. Например, если кредитор ожидает, что в период действия займа годовой уровень инфляции составит, скажем, 5%, он добавит эти 5% к той ставке процента, под которую обычно выдает ссуды. Таким образом, каждый год, пока сумма долга остается невыплаченной, кредитор получает свои обычные проценты плюс еще 5% в качестве компенсации за потерю покупательной способности денег в результате инфляции. Обратите внимание, что кредитор учитывает инфляционные ожидания, а не текущий уровень инфляции. А на них влияют не только текущая инфляция, но и многие другие факторы.
Итак, увеличение инфляционных ожиданий может привести к повышению долгосрочного процента по кредитам (включая ипотечные). Однако приводит ли увеличение инфляционных ожиданий само по себе к изменению представлений семьи о своем богатстве и соответственно спроса на жилье? Нет, поскольку вряд ли только кредиторы испытывают инфляционные ожидания; на деле и кредитор, и заемщик испытывают одинаковые инфляционные ожидания, а поэтому покупатель дома, вероятнее всего, ожидает прироста своего будущего дохода (наиболее важной составляющей богатства) в той же степени, в какой кредитор ожидает повышения инфляции и цен. Таким образом, покупатель дома не ожидает изменений своего "реального", т. е. измеренного с поправкой на инфляцию, богатства и, следовательно, своей способности возвратить долг в срок. И если он желает приобрести данный дом при низком уровне процента, то он не изменит эту свою позицию даже в случае увеличения процента из-за общих инфляционных ожиданий в экономике.
Существуют и другие факторы, которые могут вызвать увеличение процента и не являются нейтральными по отношению к богатству и, следовательно, к спросу на жилье. Впрочем, факторы, ограничивающие платежеспособность, не обязательно влияют на спрос на жилье. Действительно, даже кредиторы признают, что отношение платежей к доходам не является хорошей мерой способности заемщика выплатить долг в том случае, если инфляционные ожидания вызывают увеличение ссудного процента. В периоды высокого ссудного процента кредиторы в США обычно вносили поправки в оценочные стандарты и выдавали ипотечные кредиты, смягчающие эти ограничения.
Население и образование семей
Последним из перечисленных факторов, влияющих на формирование спроса на жилье, было названо количество потребителей, желающих его получить. На первый взгляд, включить влияние этого фактора в нашу модель достаточно просто: суммарный спрос на жилье представляет сумму индивидуальных функций спроса в масштабе всего населения. Если, к примеру, средний потребитель (со средним достатком и типичными для большинства жилищными предпочтениями) хочет иметь 360 м. жилья при текущем уровне цен и ссудного процента, то в масштабе всего населения 60 млн. потребителей нуждаются в 60 млн. домов площадью 360 м. каждый.
Хотя подобные рассуждения могут быть весьма полезными при составлении приближенного прогноза увеличения спроса на жилье по мере роста населения, они не учитывают три важных фактора. Во-первых, решения на рынке жилья принимаются не отдельными лицами, а семьями. Большинство людей в обществе объединяются с другими людьми на базе семейных или других отношений и принимают решения о спросе на жилье совместно. Таким образом, чтобы понять или предсказать суммарный спрос на жилье, необходимо понять процесс образования семей и накопления семейного богатства и дохода. Представление населения только как суммы отдельных лиц для этой цели недостаточно.
Во-вторых, даже если можно измерить и предсказать общее число семей, необходимо учесть, что спрос на жилье в значительной степени определяется их составом. Одиночка, живущий отдельно, вероятнее всего, имеет совсем другие жилищные предпочтения (а значит, и спрос на жилье), нежели семья, состоящая из матери, отца и шестерых детей. Более того, одна и та же семья может выражать различный спрос на жилье в разные моменты времени. Например, у молодой пары он будет совсем иным, чем у той же пары по прошествии некоторого времени.
И наконец, следует признать, что количество и состав семей, в свою очередь, зависят от условий на рынке жилья, т. е. мы не можем рассматривать процесс формирования семей независимо от цен и качества предлагаемого на рынке жилья. Например, если цены на жилье высоки, взрослые (и даже женатые) дети могут жить вместе с родителями дольше, чем при наличии более дешевого жилья.
Определение семьи
Согласившись с тем, что при изучении зависимости спроса на жилье от населения следует рассматривать семьи, а не отдельные личности, необходимо дать определение самому понятию "семья". Оно должно относиться к семье как к ячейке принятия решений. Поэтому не всякое определение семьи может удовлетворять данному требованию.
Например, известно определение семьи как группы лиц, связанных кровным родством или браком и живущих в одном жилище. Легко вообразить себе обстоятельства, при которых подобное определение не будет соответствовать понятию ячейки принятия решений. Скажем, сын или дочь, живущие отдельно от семьи, могут участвовать, а могут и не участвовать в принятии ее жилищных решений; поведение сына или дочери при выборе жилища может определяться благосостоянием родителей (и их вкусами), даже если они и живут отдельно друг от друга.
Но вместе могут жить и не связанные родством или браком лица. Так часто поступают молодые и старые, снимающие квартиру совместно с товарищами или пускающие к себе жильцов с целью сокращения расходов. Такие группы, никак не подходя под вышеупомянутое определение, могут, тем не менее, вести себя совершенно аналогично семье с точки зрения совместного принятия жилищных решений. Этими двумя примерами не исчерпываются все возможные ситуации, однако их достаточно для того, чтобы подчеркнуть главное: при анализе спроса на жилье важна семья как единица, принимающая решение.
Формирование семьи
Какое бы из определений семьи мы ни применяли, ясно, что в основе процессов формирования их количества и состава лежит некий набор социальных и экономических сил. Тенденции рождаемости и смертности определяют возрастной состав населения в каждый конкретный момент времени. Этот состав сам по себе является важным фактором, влияющим на размеры и количество семей. Чем выше отношение числа детей к количеству взрослых, тем выше вероятность того, что семьи будут более многочисленными. Большая доля молодежи в составе населения указывает на то, что при прочих равных условиях в будущем число семей станет быстро увеличиваться (ведь процесс их образования ассоциируется с достижением совершеннолетия). Таким образом, отвлекаясь от возможных изменений этой тенденции и уровня смертности данной возрастной группы, можно считать, что рост численности населения молодых возрастов сегодня приведет к увеличению числа семей в будущем.
Показатели рождаемости в предыдущий период являются, однако, не единственным фактором, влияющим на образование семей. На процесс формирования семей, начинающийся при достижении индивидуумами совершеннолетия, влияют и другие факторы. Поэтому его стоит рассмотреть более детально, по отдельным возрастным группам. Этот процесс демографы называют изучением коэффициента главенства (глав семей, домохозяйств), т. е. коэффициента образования представителями данной возрастной группы семей, в которых они играют роль главы семьи (домохозяйства).
Коэффициент глав семей может резко измениться в ответ на изменение числа браков, заключаемых и расторгаемых в той или иной возрастной группе. Например, увеличение количества разводов и отсроченных браков заставляет ожидать увеличения процента глав семей в самой старшей возрастной группе, а на процент глав семей в более молодых возрастных группах может сильно повлиять тенденция откладывать заключение брака.
На образование семей влияют не только социологические факторы. Известно, что глубокое воздействие на демографическую структуру населения оказывают и экономические факторы, например уровень доходов. Более высокий уровень дохода и богатства ассоциируется со снижением рождаемости и прироста населения как внутри отдельных стран, так и в мировом масштабе. В действительности очень трудно отделить влияние социологических факторов от экономических. Например, изучение государственных программ помощи неимущим в США выявляет, что показатели количества браков, разводов и рождаемости напрямую связаны с размером получаемой помощи и зависимостью ее от количества находящихся на иждивении детей.
Вспомнив о том, что формирование семей находится также под влиянием самого рынка жилья, мы приходим к выводу, что образование семьи как ячейки, принимающей жилищные решения, зависит от сложного взаимодействия социологических и экономических факторов.
Которое можно подытожить следующим образом:
1. Количество семей зависит от численности населения в каждой возрастной группе и процента в ней глав семей.
2. Численность населения в каждой возрастной группе зависит от показателей рождаемости и смертности в предшествующие периоды.
3. Процент глав семей (доля лиц в данной возрастной группе, образовавших семьи) зависит от показателей брачности и разводимости, доходов и богатства отдельных лиц и цен на жилищные услуги.
4. Показатели брачности и разводимости зависят от внешних культурных факторов, а также от доходов, богатства и цен на жилищные услуги.
Несмотря на всю сложность и многочисленность этих факторов, экономистам и демографам удалось свести воедино их влияние на образование семей с помощью статистических методов. Так, увеличение реального дохода приводит к увеличению количества семей и уменьшению их размера; количество домохозяйств увеличивается с ростом числа разводов, но уменьшается с увеличением количества браков; рост рождаемости увеличивает размеры семьи в настоящий момент и количество семей в будущем; удорожание жилищных услуг ведет при прочих равных условиях к уменьшению количества семей.
В эмпирическом исследовании формирования семей в США, предпринятом Хендершоттом и Смитом, была сделана попытка выделить причины роста числа семей за период 1961—1970 гг. Обнаружено, что, по меньшей мере, одна треть прироста количества семей вызвана общим приростом населения. Другая треть прироста связана с изменениями в возрастной структуре населения вследствие послевоенного всплеска рождаемости. И наконец, оставшаяся треть прироста семей была вызвана увеличением процента глав семей.
Последнее было связано главным образом с экономическими факторами. Примерно половина этого увеличения вызвана ростом реальных доходов и снижением цен на жилье. Хендершотт и Смит обнаружили, например, что возрастание реального дохода на 10% ведет к увеличению доли лиц, образующих отдельные домохозяйства, на 0,75%. Аналогичным образом снижение стоимости покупки или найма жилья на 10% приводит к увеличению доли глав семей на 0,25%.
Другую половину прироста глав семей исследователи отнесли на счет государственной политики помощи неимущим и демографических факторов. Быстрорастущие размеры помощи бедным семьям в США привели к возрастанию процента глав семей. Важным демографическим фактором стало увеличение продолжительности жизни в старших возрастных группах. Обнаружилась также глубинная тенденция (несводимая к чисто экономическим факторам) значительной части населения образовывать индивидуальные домохозяйства. Выражением ее стали высокие показатели разводимости и числа отсроченных браков.
Подобные исследования позволяют анализировать и предсказывать рост спроса на жилье, связанный с увеличением числа домохозяйств.
Спрос на жилье представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести или использовать как отдельные семьи, так и население в целом. Это количество обратно пропорционально ценам на жилье и прямо пропорционально богатству семьи. При более внимательном рассмотрении каналы этого влияния представляются весьма сложными. Так, снижение цен на жилье не только приводит к повышению спроса отдельных семей, но и, по всей видимости, увеличивает спрос населения в целом, способствуя более быстрому формированию новых семей.
Подобным же образом рост благосостояния семей стимулирует спрос на жилье со стороны каждой семьи и одновременно рост их числа, т. е. увеличение спроса на жилье в масштабе всего населения. Доход, по-видимому, не оказывает значительного влияния на спрос, если его рассматривать вне зависимости от восприятия семьями перспектив собственного благосостояния (исключая те случаи, когда семьи сталкиваются с проблемами платежеспособности или ограничения кредита). И наконец, для понимания интенсивности спроса на жилье как со стороны отдельных семей, так и в масштабе населения в целом необходимо учитывать предшествующие и текущие тенденции рождаемости, количества браков и разводов, а также изменения в самой природе семьи. Данные исследований показывают, что в процессе формирования этих тенденций важное значение имеют экономические факторы. В частности, может наблюдаться обратная связь между ценами на жилье и спросом на него через влияние цен на образование семей.
Необходимо подчеркнуть, что спрос на жилье — это только одна из сторон рынка, на котором определяются цены на жилье и количество потребляемых жилищных услуг. Действительно, для того чтобы связать факторы, влияющие на жилищный спрос, с изменениями цен на жилье, с жилищным строительством или количеством предлагаемого на рынке жилья, недостаточно описать только процессы формирования спроса. Эти связи можно понять, изучая взаимодействие спроса и предложения.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
