Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) — уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
К этому уровню относятся следующие четыре группы факторов:
1. Политические (административные):
— политическая стабильность, безопасность;
— налоговая и финансовая политика, инвестиционный климат, предоставление разного рода льгот;
— зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
— строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
— услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
— наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), регулирование риелторской, консалтинговой и оценочной деятельности.
2. Экономические:
— общее состояние мировой экономики; уровень инфляции в стране, экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
— факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
3. Социальные:
— базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
— тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения и др.;
— тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
— стиль и уровень жизни.
4. Физические:
— климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
— экология;
— сейсмические факторы.
Второй уровень (местный) — уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
К этому уровню относятся следующие факторы.
1. Местоположение:
— по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
— наличие и состояние коммуникаций;
— наличие объектов социально-культурного назначения;
— размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
2. Условия продаж:
— особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей;
— условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств.
Третий уровень (непосредственного окружения) — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
К этому уровню относятся следующие факторы.
1. Физические характеристики:
— физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
— качество строительства и эксплуатации;
— наличие коммунальных услуг;
— функциональная пригодность;
— привлекательность, комфорт.
2. Архитектурно-строительные:
— стиль, планировка, конструкции и т.д.;
— объемно-планировочные показатели и др.
3. Финансово-эксплуатационные:
— уровень менеджмента, эксплуатационные расходы;
— стоимость строительства;
— доходы, генерируемые объектом недвижимости, его ликвидность. Влияние перечисленных факторов может происходить одновременно на разных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить, влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Процесс оценки — это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на ее величину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки состоящий из нескольких этапов (шагов), ведущих к получению задокументированного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оцениваемого объекта.
В процессе оценки оценщик сталкивается со следующими наиболее типичными проблемами, которые ему приходится решать:
1. Неравномерный поток платежей.
В стадии разработки строительства — затраты, в ходе сдачи внаем — переход от затрат к доходам; при этом преимущественно в доходном бюджете сохраняются расходы на ремонт и отчисления на реконструкцию; наконец, значительную сумму можно ожидать от продажи объекта. В процессе эксплуатации доходного объекта можно выделить пять основных периодов, характеризующихся преимущественно доходной или расходной позициями.
I период — строительство, затраты капитального характера, доход отсутствует;
II период — эксплуатация, преимущественно доходные статьи, эксплуатационные затраты малы;
III период — реконструкция (реновация), статьи расходов, возможны незначительные доходы при частичной эксплуатации объекта;
IV период — эксплуатация после реконструкции, стабильный доход на новом уровне;
V период — продажа объекта (реверсия), единовременное поступление дохода владельцу недвижимости после реализации объекта на рынке.
2. Потенциальный рост стоимости земли.
Этот рост может быть связан:
— с изменением способа использования земли (расширение разрешенных видов землепользования, изменение условий зонирования);
— относительным дефицитом участков с аналогичными условиями;
— инфляцией;
— активным освоением района рост спроса на участки и его несбалансированностью с предложением и др.
3. Снижение стоимости улучшений. Оно может быть связано с физическим износом; функциональным и внешним устареваниями объектов недвижимости (в том числе технологическим устареванием оборудования; ухудшением экологической обстановки; деградацией района; в частности, со снижением деловой активности и др.). Снижение стоимости улучшений по всем возможным причинам оценивается совокупным износом. Различают устранимый (который физически возможно и экономически целесообразно устранять) и неустранимый износ; устранимое и неустранимое функциональное устаревание.
4. Гибкость финансирования.
Собственность, приносящая доход, может иметь несколько уровней финансирования собственной и заемной долей. Это финансирование может быть усложнено временными условиями, методами расчета ставки процента, долями участников и различными интересами сторон.
5. Разделенные правовые интересы.
Любое имущество может состоять из сложного сочетания юридических прав и интересов. Например, один объект недвижимости может сдаваться внаем без прав на участок и его минеральные ресурсы, между тем как другой — при отсутствии каких-либо ограничений; аренда у собственника отлична от субаренды и т.д. Оценщик должен рассмотреть все договоры и соглашения, касающиеся объекта недвижимости; формулировки их должны исключать двойное толкование. Часто в таком случае необходима помощь юриста.
6. Налоговые соображения.
Центральные и местные системы налоговых законов и правил предоставляют как возможности, так и препятствия для инвестиций в недвижимость. Подчас именно налоговые выгоды или убытки предопределяют судьбу сделки, и их надо учитывать.
7. Риск и неопределенность.
Из-за физической невозможности переместить недвижимость она подвержена большей степени рисков, чем большинство прочих видов инвестирования. Рассмотрение и определение их требует исследования как самого объекта, так й окружающей среды в процессе оценки стоимости. В российских условиях необходимо исследование политической ситуации и процесса законотворчества.
8. Стратифицированность рынка.
Рынок недвижимости предстает локализованным, сегментированным (сегменты очень узкие) и персонализированным. Данные по сравнимым объектам трудно собирать и проверять. Цены заключаемых сделок обычно складываются не через взаимодействие большого числа покупателей и продавцов, а согласовываются в конфиденциальных переговорах.
Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на семь этапов:
1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки.
2. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верификация информации на полноту и достоверность.
3. Общий и специальный анализ рынка.
4. Анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта недвижимости.
5. Выбор подходов и методов оценки и непосредственное проведение оценочных расчетов применением методов оценки: затратного, сравнения продаж, капитализации дохода.
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, и установление итоговой величины стоимости.
7. Составление отчета о результатах оценки недвижимости.
Оценка объекта начинается с определения проблемы — постановки задачи. Ее можно разбить на шесть основных моментов:
1) идентификация объекта недвижимости, состоящего в общем случае из земельного участка и улучшений (определение границ оцениваемого имущества, что именно должно быть оценено);
2) определение объема оцениваемых имущественных прав, связанных с конкретным объектом недвижимости (заказчик может иметь лишь право на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т.д.);
3) определение даты оценки (весь процесс анализа информации должен быть привязан по времени к конкретной дате, поскольку рынки и рыночные условия а, следовательно, и факторы, влияющие на величину Стоимости, могут меняться. Вычисленное значение стоимости для другого момента времени может не соответствовать действительности);
4) определение цели оценки для заказчика (заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель — выполнить оценку объекта недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана, — страхования объекта, его продажи или получения кредита под его залог, — это есть назначение оценки, ее функция);
5) выбор вида (стандарта) стоимости, соответствующего установленной функции оценки. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установленному назначению оценки. В случае использования стоимостей нерыночного типа особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью;
6) выявление ограничительных условий (они могут касаться объема и характера предоставленной заказчиком информации, возможностей оценщика самостоятельно выполнить весь объем оценочных работ, возможности тщательного визуального осмотра объекта оценки и пр.).
Все эти шаги должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.
Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора (включающего задание на оценку) между оценщиком и заказчиком.
В статье 10 Закона об оценочной деятельности требования к договору сформулированы следующим образом:
1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
2. Договор на проведение оценки должен содержать:
— объект оценки;
— вид стоимости имущества (способ оценки);
— размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
— сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом об оценочной деятельности;
— наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
— указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
— указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24 закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
3. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
4. Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект иди эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.
5. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.
В договоре может также оговариваться право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации о зонировании, условиях окружающей среды, право оценщика и его помощников на обследование объекта собственности и проведение, если это необходимо, дополнительных исследований и т.д. Оценщик осуществляет предварительный осмотр объекта и составляет календарный план оценки с определением количества необходимого персонала, графика работ, что необходимо для установления размера оплаты работы оценщика. Вознаграждение оценщика не должно основываться на размере определенной оценщиком стоимости недвижимости.
После того как договор подписан, оценщик разрабатывает детальный рабочий план оценки, предусматривающий реализацию процесса профессионального стоимостного оценивания в отношении конкретного объекта недвижимости и в соответствии с поставленной задачей.
Сбор данных. Оценка стоимости недвижимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объекта или объектов собственности определяет объем работ по сбору необходимых сведений и их вид.
Разработка точных оценочных моделей, как при массовой, так и при индивидуальной оценке зависит от адекватного сбора и анализа рыночной информации, вынесения суждения относительно варианта наиболее эффективного использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Обычно эта информация разбивается на три основные категории: общая информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на региональном уровне; специальная информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта на местном и сегментном уровнях, включающая информацию сравнительную по сопоставимым объектам; конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, влияющих на стоимость.
Эти данные включаются в основную часть отчета. В этой части отчета необходимо приводить три типа общих данных: региональные, городские и по ближайшему окружению. Для крупных городских центров может быть достаточно данных по городу.
Региональные, городские и районные данные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным. Информация должна включать: географические данные, социальные и экономические условия и тенденции развития. Из этой информации складывается мнение оценщика.
Региональные данные включают:
— расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров;
— экономические тенденции развития региона;
— характеристики населения области на основании имеющейся статистики;
— тенденции в изменении показателей состава и занятости населения, товарных рынков;
— транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, железные дороги и их влияние на оцениваемый объект недвижимости;
— услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;
— карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.
Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках).
Если объект находится в крупной городской агломерации, то данные региональные и по городу могут часто перекрываться.
Когда данные по городу приводятся отдельно от региональных, то они включают в себя следующую информацию:
— краткую историю города и тип управления;
— структуру населения, образовательную структуру и систему управления;
— климат и характер местности, природные ресурсы;
— основные типы застройки, возможности для отдыха, парки;
— систему коммуникаций, транспортную систему;
— рынок труда и профессиональную структуру населения;
— налоги;
— карту города с указанием объекта оценки.
Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читатель отчета об оценке смог судить, о ходе проводимого анализа.
Эти данные для жилых объектов должны иметь следующие характеристики:
— карту с четко очерченными границами землепользователей и указанием местоположения объекта;
— физические характеристики;
— близость к объектам социальной и транспортной инфраструктуры (школам, торговым центрам, центрам занятости, остановкам общественного транспорта, паркам и т.д.);
— доступные общественные услуги;
— типичные здания в окрестностях, их общее состояние, возраст и пределы стоимости;
— выявленные тенденции развития;
— средний размер семьи, средний доход жителей.
Кроме большинства из перечисленных данных сведения по окружению для нежилой недвижимости включают также следующие специальные данные:
— рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос;
— торговые услуги и структура спроса;
— пассажиропотоки;
— торговая конкуренция и возможность проникновения на рынок;
— тенденции в развитии и застройке района, изменении использования недвижимости, налогообложении;
— стоимость электроэнергии;
— возможности для работников (транспорт, кафе, рестораны, торговые центры, банки).
Специальные данные могут быть самыми разнообразными. В качестве примера приведем типичное описание земельного участка, описание зданий и сооружений.
Типичное описание земельного участка включает:
— размеры, форму, площадь, топографические характеристики;
— состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики;
— наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных сооружений, включая затраты на их строительство;
— работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров, кюветов);
— благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой архитектуре, устройство внутренних подъездных путей, прогулочных дорожек, водопровода, канализации);
— общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам; — согласованный вариант использования (зонирование), ограничения, сервитуты, обязательства и т.д.;
— факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.
Типичное описание зданий и сооружений в зависимости от типа собственности включает следующие характеристики:
— качество и тип постройки, количество помещений;
— площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;
— год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконструкат и пристройки новых сооружений;
— стиль, дизайн, планировка;
— наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фонари, проемы;
— наружная отделка, внутренняя отделка (полы, стены, перегородки, потолки, встроенные шкафы, кладовые);
— сантехнические системы и сооружения, электропроводка, системы кондиционирования и отопления, встроенное оборудование (состояние и пригодность);
— расположение сооружений на участке и их характеристика (гаражи, бани, хозяйственные постройки, площадки, портики и другие структуры);
— разделение конструкций и элементов здания на долговременные и с коротким сроком службы (фактический возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок экономической эксплуатации, состояние);
— функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).
Сравнительные данные — это в основном данные рынка.
В условиях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах могут быть:
— договоры купли-продажи земельных участков и иных объектов недвижимости;
— данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков по информационным риелторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать недвижимость в средствах массовой информации;
— данные государственной статистики.
Все собранные данные используются для двух типов анализа рынка недвижимости: общего и специального.
Анализ данных на полноту и достоверность (верификация). Такой анализ должен проводиться в соответствии с Требованиями к информации, изложенными в ФСО. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются.
После того как оценщик выбрал методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их применении. Для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика — дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.
Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости, в ФСО3 в п. 8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться» раздел «Согласование результатов». Следует помнить, что окончательная величина стоимости обычно не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.
Составление отчета об оценке. Требования к отчету представлены в Законе об оценочной деятельности и ФСО3. Кратко отметим особенности составления отчета об оценке, характерные для международной оценочной практики.
Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание этого документа может быть различным в зависимости от назначения. Существуют три основных типа отчета: в форме письма (краткий), часто называемый экспертным заключением; отчет стандартной формы и полный повествовательный отчет.
Краткий отчет является заявлением оценщика о величине стоимости. В нем отсутствует какая-либо дополнительная информация, какой-либо анализ собранных и использованных оценщиком данных.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
