В соответствии с ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения возможно только для государственных или муниципальных нужд. Поэтому решение об изъятии должно быть принято либо органом государственной власти, либо органом местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами понимается, например, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений.
В связи с чем, изъятые жилое помещение и земельный участок для государственных или муниципальных нужд не могут быть впоследствии переданы для использования в иных целях или иными лицам для собственных нужд, к примеру, частному юридическому лицу для строительства торгового комплекса, которое им будет использовано в целях извлечения прибыли.
Исключение составляют субъекты естественных монополий, по ходатайству которых, также может быть произведено изъятие земельных участков (ст.56.4 ЗК РФ), но и в этом случае решение принимается государственный или муниципальный орган.
В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии жилого помещения и земельного участка копия такого решения направляется собственнику и в орган регистрации прав (Росреестр). Данное решение об изъятии жилого помещения действует в течение трех лет со дня его принятия. Собственнику также направляется проект соглашения об изъятии помещения и земельного участка.
В соглашении с собственником жилого помещения должны быть определены: размер возмещения за жилое помещение, срок его уплаты, срок, в течение которого будет произведено изъятие жилого помещения для муниципальных нужд, и другие условия (ч.4 и ч.6 ст.32 ЖК РФ, п.п.10, 12 и 13 ст.56.6 ЗК РФ).
Размер возмещения определяется не позднее, чем за шестьдесят дней до направления соглашения об изъятии (п.7 ст.56.8 ЗК РФ).
Согласно ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как следует из разъяснений, данных в п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст.79 ГПК РФ).
По общему правилу собственнику, у которого производится изъятие жилого помещения для муниципальных нужд, предоставляется только денежное возмещение.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Однако в соответствии с ч.8 ст.32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
В этом случае размер возмещения засчитывается в стоимость, предоставляемого жилого помещения. Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность, ниже выкупной цены изымаемого, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого, то обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
Несмотря на то, что собственнику изымаемого жилого помещения другое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности, не исключена возможность и предоставления с его согласия другого жилого помещения по договору социального найма;
Частью 9 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.
Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
При несогласии с условиями соглашения (как с выкупной ценой, так и с самим решением об изъятии) собственником, в ходе рассмотрения дела, может быть предъявлен встречный иск к истцу.
Что не исключает подачи собственником самостоятельного иска на решения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд. Данный иск подается с момента, когда собственник узнал о принятии решения об изъятии у него жилого помещения.
При удовлетворении иска, которым постановлено произвести изъятие жилого помещения для муниципальных нужд, по заявлению собственника за ним сохраняется право пользования этим помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения, если соглашением не установлено иное.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
