Склад – специальное строение, в котором созданы все условия для хранения сырья и его транспортировки.
Любой бизнес, предполагающий товарообмен, в первую очередь заботится о наличии качественного помещения для хранения определенного товара, ведь от этого напрямую зависит доход компании.
Если перед встает вопрос выбора складского помещения, для начала стоит разобраться какие существуют виды складских помещений.
По планировочным решениям выделяют следующие:
• закрытые – отдельные помещения;
• полузакрытые – помещения с одной, двумя или тремя стенами;
• открытые – склады на открытых специализированных площадях.
Одним из важных характеристик складской площади является режим хранения. Он рассчитывается, в первую очередь, в зависимости от условий хранения сырья, а во вторую, от дополнительных функций, которые выполняет складское помещение.
Вот перечень основных видов складских помещений по температурному режиму:
Далее складские помещения подразделяются по назначению в зависимости от вида деятельности:
• производственные – на производственных предприятиях;
• розничные – для розничной торговли;
• оптовые – для оптовой торговли;
• транзитно-перевалочные – для краткосрочного хранения;
• таможенные – для передержки товара перед таможенными проверками;
• резервные – хранение товара на случай чрезвычайной ситуации.
Невозможно сказать какое помещение будет лучшим для вашей компании, не ознакомившись со всеми нюансами бизнеса. Для каждого необходим индивидуальный набор требований к складскому помещению.
Если говорить о минимальном наборе требований к складским площадям, получим следующее:
• размер склада и входных проемов;
• отделка;
• расположение;
• наличие трещин на стенах;
• наличие внутри плесени;
• ставка аренды и дополнительные услуги;
• соответствие заявленному классу.
Несмотря на строгую структуру общепризнанных норм для складских помещений, достаточно трудно выбрать подходящее помещение для определенного вида товара, особенно, если вы не связаны со сферой логистики.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Построить производственные складские помещения под ключ можно с хорошей экономией на каждом этапе работ. У каждой производственной организации однажды возникает необходимость в собственном складе. Складские помещения должны отвечать высоким требованиям внешнего вида и качества.
Склад из металла можно заполучить одним из следующих способов:
• Взять в аренду;
• Выстроить собственноручно из имеющихся ненужных материалов;
• Купить складское помещение.
Первые два варианта — это дороговизна или ненадежность. Такое дело, как возведение зданий специального назначения, лучше доверить профессионалам — фирмам по продаже складских помещений. Профессиональная организация сможет возвести инновационное, внешне привлекательное и функциональное здание с применением модульной технологии. Быстровозводимые склады из металлоконструкций отличаются не только оперативным исполнением, но и возможностью оснащения водопроводными и электрическими коммуникациями, необходимым техническим оборудованием. Такие здания мобильны: размещайте их, где угодно, и переносите (демонтаж металлоконструкций) с одного места на другое.
Классификация быстровозводимых складов делит их по размерам, по типам хранящихся товаров и грузов. Бывают теплые ангары, холодные склады, а также огнеупорные. Здания бывают различных цветов — на усмотрение заказчика.
Оформляя заказ на складское здание в профессиональной компании, Вы получите оперативно и качественно спроектированную конструкцию, отвечающую требованиям для хранения определенного типа товара. Помещение может не иметь внутри стен и перегородок, представляя собой один сплошной зал, либо это будет склад, разделенный на отсеки. Форму Вы также обговариваете с проектировщиком, чтобы свободное пространство можно было занять как можно эффективнее.
Если склад нужен для компании, занимающейся логистикой, то рационально разместить в нем встроенные бытовки, административные комнаты, места общего пользования, определить зону отдыха. Остальная часть будет занята грузами и товарами — пространство можно поделить на секции или сохранить целостным. Такого типа складские помещения будут актуальны и для пунктов таможни.
Быстровозводимые склады могут состоять из двух этажей по желанию заказчика. Так первый этаж будет полностью занят товарами — это удобно при загрузке и выгрузке. Второй этаж — административная секция, помещения для персонала.
В зависимости от вида хранящихся товаров следует выбирать утепленный или холодный тип. Если Ваши грузы не боятся ни перепадов температур, ни влажности, ни лишнего градуса (плюс или минус), то с экономической точки зрения рациональнее выбирать холодный склад. Цена такого склада из металлоконструкций будет на треть дешевле, чем утепленный вариант. В таком случае здание обшивается профильным листом или листами из поликарбоната — материалы эти прослужат долгие годы. Для кровли и покрытия стен не нужны утеплители и специальные материалы.
Утепленному складу нужна многослойная структура: здесь используются заводские сэндвичные панели или поэтапное расположение нескольких слоев листового материала, имеющего высокий уровень теплоизоляции. Между листами пространство заполняется пожароустойчивыми составами, обеспечивающими дополнительное утепление.
Профессиональная компания по изготовлению складов сможет выполнить Ваше здание в различных цветах, нанести логотипы и фирменные знаки. Также Вы должны будете выбрать удобные ворота — распашные, подъемные, с датчиком движения.
Металлоконструкции для склада состоят из заводских заготовок, скрепленных винтовыми соединениями или при помощи сварки. После того, как конструкция собрана, она обрабатывается специальным пожароустойчивым составом — если эта опция была выбрана заказчиком. Также по завершении строительства в помещении устанавливается пожарная сигнализация и системы тушения согласно правилам безопасности.
Для склада из металлоконструкций используются стальные рамы и укрепляющие диагональные прогоны. Так здание становится устойчивым к природным явлениям и катаклизмам и внутренним нагрузкам на стены. При изготовлении в обязательном порядке учитываются местные природные условия: в регионах с повышенной влажностью или высоким уровнем выпадения осадков применяются дополнительные соединительные детали и укрепления. При этом цена такого быстровозводимого склада от крупной компании будет все равно ниже, чем при самостоятельной закупке всех необходимых деталей и инструментов.
Перед тем как рассмотреть основные виды складов, следует вникнуть в суть этой структурной единицы. Помещения для хранения выполняют ряд функций. Складом называется строение, площадка или комплекс сооружений, которые эксплуатируются для хранения различных товарных ценностей. В таких помещениях аккумулируется определенное количество материальных запасов, готовой продукции. Это позволяет гибко реагировать на колебания спроса и предложения на рынке товаров. При этом становится возможным синхронизировать скорости движения материальных ценностей в технологических циклах производителей и процессах доставки и реализации готовой продукции.
Все основные виды складов ограничены определенной территорией, которая охраняется соответствующими организациями. Внутри помещений создаются соответствующие условия для хранения.
Помимо складирования товарных ценностей, представленные структурные единицы позволяют перерабатывать поступившую сюда продукцию, чтобы сохранить ее качество. Персонал, обслуживающий склад, выравнивает поступившие грузы по объему, времени и ассортименту.
Виды складов, конструкции помещений и зданий характеризуются определенной структурой. Она может включать в себя несколько основных элементов. В первую очередь сюда относятся здания для хранения, а также прилегающая территория.
Каждый склад обладает системами отгрузки и погрузки. К ним относят специальное оборудование, участки для приема или отправки товара, рампы. Большинство подобных объектов имеет внутренний транспорт. К этой категории относится различное оборудование склада, виды которого зависят от его особенностей. Это могут быть вагонетки, погрузчики, эскалаторы, лифты и т. д.
К структурным элементам склада также относятся участки переработки товаров. Например, это линии упаковки, пакетирования, система нанесения штрих-кода, а также сортировка и составление заказов. Чтобы иметь возможность хранить грузы, складское помещение требует применения стеллажей, емкостей, холодильного оборудования и прочих специальных систем для поддержания необходимого качества материальных запасов. Любой склад также имеет систему учета. Она может быть компьютеризированной и ручной. Первый вариант в современных условиях встречается гораздо чаще.
Современные помещения для хранения грузов являются одним из важнейших узлов в логистике. Существуют их разные типы. Виды складов различают в соответствии с разными характеристиками.
По размеру помещения для хранения могут быть от небольших объектов до зданий, занимающих огромные площади. По высоте укладки товаров выделяют одноэтажные и многоэтажные строения, в которых оборудование может поднять груз на стеллаж высотой до 24 м.
По конструкции склад может быть открытым, полузакрытым (имеет только крышу) и закрытым. По параметрам хранения существуют обычные и специальные объекты, в которых созданы определенные условия (влажность, температура, освещение).
Механизация подобных узлов может быть разной. Бывают склады, где применяется исключительно ручной труд рабочих. Чаще всего помещения для хранения частично или полностью механизированы.
Если к складу примыкают различные пути сообщения, этот объект называется припортовым, прирельсовым, глубинным. По признаку ассортимента различают специализированные, смешанные и универсальные объекты.
Каждый объект представленного типа выполняет три основные операции. Виды работ на складе призваны обслуживать входной, внутренний и выходной поток материальных ценностей. На первом этапе персонал и оборудование разгружают транспорт, а также производят оценку качества и количества товара.
Внутренние потоки обслуживаются с целью адекватного перемещения грузов на складе. Материальные запасы сортируют, пакуют, хранят в соответствующих условиях и т. д.
Работа склада с выходными потоками сводится к погрузке товаров на транспорт. В связи с этим выделяются зоны погрузки, приемки, хранения, сортировки, экспедирования, а также офисы обслуживающего персонала, администрации.
Категории складских помещений
Для упрощения задачи следует определиться, по какому критерию выбирать помещение. Виды складов и их классификация различны по отношению к отдельным областям и участникам логистической системы, по функциональному назначению, по принадлежности к определенной форме собственности, по технологической оснащенности или ассортиментной специализации, по режиму хранения, виду складского здания или складирования, по типу транспортных связей или в зависимости от общего масштаба деятельности.
Если площадь более пяти тысяч квадратных метров, существующая классификация складов позволяет считать такой объект терминалом.
Имеются специальные склады для хранения товаров, вывозимых и ввозимых на территорию нашей страны. На них предусмотрены особые правила хранения, которые регламентирует Таможенный кодекс. Особенностью их является отсутствие налогов и пошлин на товары на период хранения.
Разные компании, специализирующиеся на оценки недвижимости коммерческого характера и логистике, имеют собственные системы классификации. Ведущими в мире признаны системы лондонской компании Knight Frank, также стоит принять во внимание продукт группы РМС (Санкт-Петербург). Последняя классификация складов — результат отечественной разработки, учитывающей требования российских покупателей и арендаторов, а также особенности различных регионов нашей страны.
Данная классификация предусматривает 4 категории. Обозначение их ведется при помощи латинских заглавных букв.
К классу А относятся современные одноэтажные здания, построенные из высококачественных материалов по предписанным технологиям. Требования к таким складам следующие: помещение должно иметь высоту от 8 метров и выше для беспрепятственного размещения многоуровневых стеллажей, ровные полы с отсутствием дефектов и имеющие антифрикционное покрытие.
Обязательно наличие пожарной сигнализации и автоматизированной системы пожаротушения (порошкового либо спринклерного типа), возможности регулировать температурный режим, автоматический ворот с гидравлическим пандусом (регулирующимся по высоте) и тепловая завеса.
Также непременные требования — присутствие совмещенных со складом офисных помещений, видеонаблюдения, охранной сигнализации, центрального кондиционирования и выделенной линии интернета. Склад класса А должен обладать удобным подъездом (желательно вблизи центральной магистрали) и площадкой, достаточно просторной для маневрирования большегрузных автопоездов.
Под складом класса В существующая классификация подразумевает многоэтажное капитальное строение с высотой потолков в пределах от 4,5 до 8 м, бетонными либо асфальтными полами без покрытия, оборудованное противопожарной системой, пандусом для разгрузки, охраняемой территорией и необходимыми телекоммуникациями. На территории склада подразумеваются также офисные помещения, а температурный режим обязан поддерживаться в диапазоне от +10 до +18 °С.
Складом класса С именуется утепленный ангар либо производственное помещение капитального типа, имеющее высоту 3,5-18 м и полы без покрытия (бетонные, асфальтные или из плитки). Ворота такого склада находятся на нулевой отметке, то есть заезд транспорта осуществляется внутрь помещения. Температурный режим обязан поддерживаться зимой в интервале от 8 до 14 градусов Цельсия.
Самые щадящие требования — к складам, имеющим класс D. Под такой склад разрешается использовать помещения подвалов, объектов гражданской обороны, а также ангары и неотапливаемые здания производственного назначения. Понятно, что цена аренды или покупки склада в основном зависит от его класса.
Классификация складов, разработанная упомянутой британской компанией, вобрала в себя многолетний мировой опыт. Для работы в условиях российской действительности она адаптирована несколько хуже отечественной, но большинство ведущих фирм, специализирующихся на оценке коммерческой недвижимости, придерживаются именно ее принципов.
Рынок недвижимости складского типа развивается стремительно. Его участникам необходимо выработать единые критерии в оценке объектов как уже построенных, так и только проектируемых. Приведенная ниже система может стать ее основой.
Назначение и классификация складов, согласно ей, подчинена основному критерию — наличию в помещении условий для хранения определенной продукции. Все складские помещения разбиты на 6 классов. Самый высокий — А+, самый низкий — D (классов C+ и D+ не существует). К классам А и А+ требования жестче, чем к аналогичным в отечественной классификации.
Разница между классами А и А+ наблюдается в требованиях к высоте потолка (10 и 13 м соответственно), шагу колонн и ширине пролетов, нагрузке на пол, площади застройки, количеству и системам оборудования ворот. Различия также касаются таких моментов, как присутствие автоматизированной системы товарного учета, электроподстанции, ограждения, охраны и парковки.
Принимаются во внимание уровень благоустройства территории, наличие отдельной железнодорожной ветки. В целом большая часть складских помещений, которым по принятой в компании РМС классификации присвоен класс А, по западным меркам заслуживают лишь класса В или В+.
Следует помнить, что классификация функции складов по любой системе носит достаточно условный характер. Чтобы определить реальную стоимость приобретения или аренды склада, необходимо учесть гораздо большее количество важных производственных параметров.
Требования к складским помещениям
Складские помещения и предъявляемые к ним требования призваны обеспечить безопасное хранение продукции, а также защиту здоровья и жизни персонала склада. Стандарты разрабатываются под каждый объект индивидуально, однако основной перечень требований учитывает: соответствие санитарным нормам, действующие правила охраны труда, техники безопасности и пожарной безопасности.
Склады, а также места проведения погрузочных и разгрузочных работ, обязательно классифицируются по категориям взрывоопасности и пожарной опасности. Исходя из присвоенной категории и индивидуальных характеристик объекта разрабатываются требования пожарной безопасности, с которыми сотрудники склада обязаны ознакомиться под подписку.
В состав пожарных требований к складским помещениям входит:
1. Запрет на курение на территории склада. Курение разрешено только в специально отведённых для этого местах.
2. Необходимость соблюдения противопожарных расстояний при складировании, хранении и размещении транспорта, грузов и других объектов. Любые материалы должны быть размещены с учетом их пожароопасных особенностей.
3. Запрет на подъезд к легко воспламеняемым или взрывоопасным материалам техники с искрогасителями в неисправном состоянии или при их отсутствии.
По правилам пожарной безопасности складскому помещению присваивают категорию опасности. Склады подразделяются по видам опасности:
• Категории А или повышенной взрывопожароопасности. Предназначаются для хранения легковоспламеняющихся жидкостей, горючих газов, металлов, самовоспламеняющихся материалов.
• Категории Б или взрывопожароопасные. Предназначаются для хранения легковоспламеняющихся жидкостей и горючих пылей.
• Категории В или пожароопасные. Предназначаются для хранения трудногорючих материалов.
• Категории Г или умеренной пожароопасности. Предназначаются для хранения материалов в расплавленном, раскаленном и горячем состоянии.
• Категории Д или пониженной пожароопасности. Предназначаются для хранения негорючих и холодных материалов.
Категории указываются на дверях помещений производственного и складского назначения. В зависимости от того, какая категория присвоена складскому помещению, выбираются меры пожарной безопасности.
На случай возникновения чрезвычайной ситуации с возгоранием складские помещения должны быть обеспечены системой тушения. Любая система обязательно включает в себя пожарные извещатели — ручного действия или автоматические, в свою очередь делящиеся на тепловые, дымовые, световые и комбинированные. Для предотвращения ЧС назначаются ответственные лица, которые по окончании рабочей смены или дня обесточивают имеющееся электрооборудование. Щиток отключения электроэнергии обязательно должен находится вне складского помещения, на стене из негорючего материала.
Складские помещения обязаны быть оборудованы системой пожаротушения, на случай возникновения чрезвычайной ситуации с возгоранием, которая включает в себя пожарные извещатели — ручного действия или автоматические, делящиеся на: тепловые, дымовые, световые и комбинированные.
Проинструктированы и назначены ответственные лица для предотвращения ЧС, которые по окончании рабочей смены или дня обесточивают электрооборудование. Щиток отключения электроэнергии должен находится вне складского помещения, на стене из негорючего материала.
Поддержание в складских помещениях определенной температуры. Отапливать склады разрешено только с помощью централизованного отопления — парового или водяного. Батареи – гладкие. Предпочтительнее всего — калориферное (воздушное) отопление.
Освещенность складских помещений. В обязательном порядке поддерживают рабочее, аварийное (безопасности и эвакуационное) и охранное освещение. Для этого применяются лампы накаливания. Приборы освещения светильники не соприкасались с горючими материалами или с воспламеняемыми частями здания.
В складских помещениях запрещена установка штепсельных розеток, кроме рассчитанных на ток не менее 10А с защитным контактом.
Также в каждом помещении должны находиться таблички с номером телефона пожарной охраны и указанием направлений эвакуационных путей. Помещения, предназначенные для одновременного пребывания более 50 человек, должны иметь не менее 2 эвакуационных выходов, ведущих непосредственно наружу.
Двери помещений производственного и складского назначения оснащаются металлическими огнеупорными перегородками — в СНиП складских помещений прописаны пределы огнестойкости, которыми они должны обладать.
Складское пространство принято разделять на две части в пропорции 2 к 1 — непосредственно складские помещения под хранение товаров и другие площади. Первые в свою очередь подразделяются на зоны основного назначения (хранение товаров), вспомогательные (пункты питания, лестничные клетки, вестибюли) и подсобные помещения (хранение оборудования).
Эти площади обязательно должны быть спроектированы так, чтобы обеспечивать абсолютную сохранность грузов.
В частности, на складе необходимо соблюдать следующие требования к хранению:
• Поддержание определённой температуры и уровня влажности;
• Содержание в надлежащем состоянии систем вентиляции, пожарной безопасности, а также складской техники;
• Соблюдение санитарных норм;
• Регулярное проведение влажной уборки;
• Проведение плановых техосмотров.
Что касается размещения товара, правила пожарной безопасности предписывают соблюдение определенных расстояний от стеллажей и штабелей до приборов отопления (20-50 см), пола (15-30 см), стен (70 см), осветительных приборов (50 см).
Организация складского помещения
Складские помещения на предприятиях общественного питания служат для приемки и кратковременного хранения продуктов, сырья и полуфабрикатов. Складские помещения могут размещаться в отдельных помещениях в первых, цокольных и подвальных этажах предприятий. Они должны иметь удобную взаимосвязь с производственной и торговой группами помещений предприятия. Количество и наименование складских помещений зависит от типа, мощности предприятия и формы организации производства. Помещения этой группы занимают 15-20% общей площади предприятия.
На предприятиях, работающих на сырье, оборудуют следующие охлаждаемые камеры: мясо-рыбную, молочно-жировую, для хранения фруктов, зелени и напитков, а также неохлаждаемые: кладовую сухих продуктов, кладовую овощей, кладовую вино-водочных изделий. На предприятиях, работающих на полуфабрикатах организуют охлаждаемые камеры для хранения полуфабрикатов, и неохлаждаемую кладовую сухих продуктов.
При планировке складских помещений необходимо учитывать определенные объемно-планировочные и санитарно-гигиенические требования.
Объемно-планировочные требования:
– складская площадь должна быть рационально (компактно) спланирована, для каждого товара выделен участок, отвечающий размеру и характеру продукции;
– оборудование должно быть рационально размещено с учетом необходимой площади для проездов, проходов и перемещения грузов;
– транспортировка сырья и полуфабрикатов из загрузочных в кладовые и охлаждаемые камеры должна осуществляться без пересечения потоков сырья, полуфабрикатов, тары по кратчайшим маршрутам с максимально возможной механизацией трудоемких работ;
– высота складских помещений, расположенных в подвальных этажах, должна быть не менее 2,5 м, охлаждаемых камер – не менее 2,4 м;
– подъезд транспорта и разгрузка товаров должны осуществляться со стороны хозяйственного двора;
– для приемки грузов должны оборудоваться разгрузочные площадки;
– для спуска товаров в подвальные помещения необходимо предусмотреть специальные люки с дверями и пандусами, или подъемные лифты;
– охлаждаемые камеры должны размещаться единым блоком с общим тамбуром глубиной 1,6 м, размеры их в плане должны быть не менее 2,1 и 2,4 м2;
– камера пищевых отходов с тамбуром должна размещаться, как правило, на первом этаже с выходом наружу;
– складские помещения должны быть непроходными.
Санитарно-гигиенические требования:
– помещения должны содержаться в чистоте;
температура, влажность воздуха и крайность его обмена должны соответствовать режимам хранения и СНиП (строительным нормам и правилам);
– освещение неохлаждаемых складских помещений должно быть как искусственным, так и естественным, и соответствовать нормам (КЕО 1:15); в кладовых овощей, напитков, а также в охлаждаемых камерах освещение только искусственное;
– вентиляция в складских помещениях должна быть естественной и механической; для охлаждаемых камер хранения овощей, фруктов и пищевых отходов предусматривается отдельная вентиляция;
– складские помещения не должны размещаться под моечными, санитарными узлами, душевыми, во избежание порчи продуктов; охлаждаемые камеры не должны размещаться рядом с помещениями с повышенной температурой (горячий цех, выпечное отделение кондитерского цеха или мучного и т.д.);
– стены в складских помещениях должны быть защищены от проникновения грызунов и покрашены масляной краской на высоту 1,8 м, а стены охлаждаемых камер – облицованы глазурованной плиткой;
– полы должны обеспечивать безопасное и удобное передвижение грузов, людей и транспортных средств, быть прочными, влагонепроницаемыми, без пустот и выбоин; устройство порогов не допускается;
– ширина коридоров для складских помещений принимается от 1,3 до 1,8 м, а при применении тележек с поддонами – 2,7 м; ширина дверей зависит от площади помещений, характера груза и транспортных средств, она принимается не менее 1,2 м в неохлаждаемых кладовых, в охлаждаемых камерах – 0,9 м.
Следует указать, какие из этих требований соблюдены на данном предприятии общественного питания.
Оснащение складских помещений зависит от типа и мощности предприятия, нормативов товарных запасов, объема работ по приемке, хранению и отпуску продукции. К оборудованию складов относятся подтоварники и стеллажи, весоизмерительные приборы, холодильное и подъемно-транспортное оборудование. Складские помещения также оснащаются необходимым инвентарем и инструментами.
Существуют несколько способов хранения и укладки сырья и продуктов:
– стеллажный – продукция хранится на полках, стеллажах, в шкафах;
– ящичный – продукция хранится в ящиках (плоды, овощи, яйца и т. д.);
– насыпной – продукты хранят навалом;
– штабельный – продукция хранится на подтоварниках;
– наливной – используется для хранения жидких и полужидких продуктов, поступающих в бочках, бидонах, бутылках и т. д.;
– подвесной – используется для хранения сырья и продуктов в подвешенном состоянии.
В данном разделе необходимо отметить какое оборудование используется на предприятии, применяемый способ хранения и для каких продуктов он применяется.
Отпуск продукции на производство осуществляется по требованиям-накладным, подписанным руководителем предприятия, старшим бухгалтером, заведующим складом и заведующим производством. При получении продуктов со склада проверяется их соответствие требованию-накладной по ассортименту, массе и качеству.
Торгово-складские помещения
При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
- масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
- товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
- основной потребитель;
- инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
- расположение;
- архитектура и отделка, планировочные решения;
- паркинг;
- управление зданием, охрана.
Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:
• I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
• II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
• III - супермаркеты и универсамы;
• IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
• V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
• VI - павильоны и киоски;
• VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки";
• VIII - бутик;
• IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.
Как видим, данные параметры, по которым проводится классификация, четко определены. Но риэлторские и консалтинговые организации до сих пор не пришли к общему решению, какие именно параметры должны быть присущи тому или иному классу.
В настоящее время вряд ли возможен поиск помещения лишь с указанием класса, который вас интересует. Обращаться за первоначальной информацией о недвижимости нужно к специалистам, чтобы определить, насколько реальна заявка, в какие сроки ее можно исполнить, круг специалистов, работающих в этом направлении, возможные затраты. А решение всегда остается за предпринимателем. Если отбросить местоположение как основополагающее и техническое состояние как одно из требований, то для магазина первоначально анализируются покупательские потоки, средний чек и все, что с этим связано, конкурентное окружение.
Со складскими помещениями все значительно проще. Единой, всеми признанной классификации здесь тоже нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию.
Компания выделила семь классов. К первому ("А") классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.
Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу "А". Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.
Класс, к которому относится складское или торговое помещение, - один из основных показателей, влияющих на стоимость квадратного метра и арендную ставку. Выбор - покупать или арендовать - совершается с учетом класса и исходя из целей и специфики бизнеса.
Если рассматривать торговые центры, то в большинстве случаев выгоднее арендовать помещения, тем более если товар бутиковый. Если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс.
Основные требования к складским помещениям класса "А":
- Расположение на основных транспортных магистралях. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.
- Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.
- Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.
- Высокая проектная нагрузка на поверхность пола, дающая возможность применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабелеры), максимально используя высоту стеллажей.
- Редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.
- Одни и более погрузочно-разгрузочные ворота на каждую 1000 кв. м склада и обособленная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов, обеспечивающие максимально быструю разгрузку и загрузку грузового транспорта.
- Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность ее установки).
- Отопление.
- Автономные системы тепло- и водоснабжения.
- Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами (или позволяющие их устанавливать).
- Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленения), составляющая не менее 40% от площади складского комплекса.
- Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).
Административно-складское помещение
В отношении административно-деловых центров площадью от 5000 м2 налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость. Для их владельцев налог сильно вырос и платить его не хочется, особенно, если у тебя и нет никакого административно-делового центра.
Недавно Мосгорсуд рассмотрел заявление одного такого бедолаги и отказал ему. Технически налогоплательщик просил исключить свое имущество из перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (утв. постановлением Правительства Москвы № 772-ПП).
Выяснилось, что у налогоплательщика есть склад, который расположен на земельном участке с видом разрешенного использования "эксплуатация части здания под административные цели".
Дальше все как в монологе Райкина: «Ответчик пуговицы пришивал. У вас к пуговицам претензии есть?» У вас неверно определен вид разрешенного использования земельного участка? Ну а Правительство-то в чем виновато – обращайтесь к тем, кто отвечает за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Если те откажут, тогда можно и в суд.
То есть может у вас и склад, но с точки зрения определения административно-делового центра (ст. 378.2 НК РФ), это и не склад вовсе. Все решает вид разрешенного использования земельного участка, на котором стоит ваш склад.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
