Очертив круг объектов, относящихся к недвижимости и муниципальной собственности, дав определение муниципальной недвижимости, следует выделить конкретные виды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.
К таковым относятся:
- недвижимое имущество органов местного самоуправления;
- муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности;
- муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения;
- муниципальные унитарные предприятия как имущественные комплексы;
Недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, можно классифицировать на виды, выделяют делимое и неделимое имущество.
Делимое - это имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, и каждая доля после раздела образует целую недвижимую вещь (квартира в многоквартирном доме, муниципальная земля). Имущество, которое невозможно разделить без нарушения его сущности, называется неделимым (муниципальное здание, сооружение, жилой дом).
Муниципальные недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимостью и не могут быть отделены от нее без несоразмеримого ущерба назначению муниципальной недвижимой вещи или отделяемой составной части.
С муниципальным недвижимым имуществом также могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит и связана с ней общим назначением. Так, например, к принадлежностям муниципальной недвижимости можно отнести инвентарь муниципального унитарного предприятия. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность может быть отделена от недвижимого имущества, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.
На основании перечисленных в пункте первом настоящей главы объектов муниципальной недвижимости, можно выделить четыре вида муниципального недвижимого имущества:
• недвижимое имущество жилищного фонда;
• здания, сооружения, относящиеся к нежилым помещениям;
• земельные участки и природные ресурсы;
• предприятия как имущественные комплексы.
К муниципальной недвижимости в жилищной сфере относится недвижимое имущество, включающее земельные участки, с которыми прочно связаны муниципальные жилые дома и нежилые помещения, приусадебные хозяйственные постройки, сами жилые дома, квартиры, другие помещения в жилых домах и других муниципальных строениях, пригодные для постоянного и временного проживания граждан.
Здания - это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения здания его внутреннее пространство делится на помещения. Помещение - это огражденное со всех сторон пространство внутри здания.
Инженерные сооружения (сооружения) - это объекты муниципального недвижимого имущества, представляющие собой постройку, состоящую из одной или нескольких частей, составляющих единое целое, и невозможную к перемещению с занимаемого земельного участка без нанесения значительного ущерба.
Под муниципальной землей подразумевают земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, а также земли в пределах границ муниципального образования, не отнесенные ни к государственной, ни к частной и иной собственности, и земли, приобретенные органами местного самоуправления за пределами черты муниципального образования. Муниципальные земли - один из важнейших ресурсов муниципального образования. Однако участие этого ресурса в гражданском обороте до последнего времени было не достаточно, в настоящее время процесс разграничения земли на формы собственности близок к завершению. Но говорить о муниципальных земельных участках, как полноценных объектах сделок с недвижимостью еще рано, поэтому сделки с муниципальной землей в настоящей дипломной работе исследоваться не будут.
Определение муниципального предприятия как имущественного комплекса базируется на дефиниции, содержащейся в статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной статье, в состав предприятия как объекта недвижимости помимо материальных активов, включаются исключительные права, права требования и долги, или говоря иными словами, имущественные права и обязанности.
В настоящее время в законодательстве разрабатывается подход к распоряжению собственностью, принадлежащей муниципальным образованиям, направленный на реализацию задач в сфере имущественных отношений. Предполагаемый подход предусматривает законодательное установление новой классификации муниципального недвижимого имущества, в соответствии с которым все объекты должны быть отнесены либо к имуществу, необходимому для осуществления функций и задач муниципального образования, либо к имуществу, утратившему такое значение (условно коммерческое имущество).
В соответствии с этим подходом предлагается определить федеральным законодательством состав имущества, необходимого для обеспечения имущественной базы выполнения органами местного самоуправления полномочий, и установить порядок его формирования. Такое муниципальное недвижимое имущество должно будет находиться только в собственности муниципального образования и не может быть отчуждено в другую форму собственности в результате приватизации, банкротства и т.д. Таким образом, наблюдается тенденция ограничения видов объектов сделок с муниципальной собственностью (в том числе и с муниципальной недвижимостью).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Помимо того, что с жилплощадью, которую предоставил муниципалитет, нельзя осуществить никаких сделок, будь это продажа, обмен, дарение или завещание, поскольку это собственность государства, отдельно стоит выделить проведение в таком жилье ремонтных работ.
Сделать перепланировку жилплощади, предоставленной в пользование муниципалитетом, без разрешения запрещено. В случае нарушения этого правила граждан если и не выселят, то принудят переделать всё обратно, как было. Разрешено делать самостоятельно только мелкий косметический ремонт, а также ремонтные работы в виде покраски дверей, побелки стен, оклеивания обоев, прочего.
Капитальным ремонтом должно заниматься государство за свой счёт. То есть, для ремонта крыши, утепления дома, замены коммуникативных систем и тому подобного необходимо подавать заявку. В случае отказа в проведении подобных работ, жильцы могут вызвать независимых специалистов для экспертизы и составления акта. В случае проведения капитального ремонта за счёт жильцов, они вправе потребовать у государства возмещения всех финансовых затрат на него.
Хоть муниципальная квартира и является бесплатной в получении, ежемесячно оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства всё же придётся. Размер коммунальных оплат устанавливается в соответствии с действующими тарифами и с учётом прочих особенностей жилплощади. Это стандартная оплата за электроэнергию, отопление, воду, газ, уборку территории вокруг дома, вывоз мусора.
Муниципалитет проводит расчёты по специальным формулам базовой ставки, в которых учитывается площадь жилья, его фактическое состояние, количество проживающих лиц. Что важно заметить, коммунальные платежи за муниципальную жилплощадь несколько ниже, чем для приватизированных квартир.
Как уже упоминалось выше, поскольку муниципальная квартира – это собственность государства, после смерти её владельца она автоматически переходит обратно муниципалитету. Общее право наследования здесь не имеет юридической силы, поскольку наследовать по закону можно только личную собственность граждан.
Выходом из такой ситуации может стать завещание с распоряжением о приватизации. Родственники умершего имеют право подать иск в суд для переоформления жилплощади на себя в порядке наследования, с последующим правом приватизации. Кроме того, не стоит упускать из виду, что претендовать на право наследования могут только лица, которые в этой квартире прописаны.
Чтобы избежать судебных разбирательств и выселения, лучшим выходом станет, безусловно, приватизация муниципальной жилплощади владельцем ещё при жизни. В этом случае он может её завещать, подарить и даже без этих распоряжений родственники смогут вступить в законное наследство.
Жилые помещения муниципального жилищного фонда
Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.
Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
2) государственный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.
В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами.
Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России. Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
Государственный учет жилого помещения имеет большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении.
Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:
1) фонд, находящийся в собственности граждан, - индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.
Содержание и характер приватизации во многом предопределяются типом экономических отношений, сложившихся в обществе, и национальной спецификой страны.
Государственный жилищный фонд включает в себя:
1) жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);
2) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.
Безусловно, собственность невозможно представить без того, чтобы одни индивиды или их группы относились к конкретным вещам, условиям и продуктам производства как к своим, а прочие - как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что собственность - это отношение индивида к вещи. При этом, поскольку речь идет об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, есть основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности, которое включает в себя полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.
Государственная собственность - это закрепление права контроля объектов над государством. Государственная собственность в странах развитого капитализма сосредоточена в крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного капитала.
Предприятия, именуемые государственными, либо целиком принадлежат государству, либо оно владеет контрольным пакетом акций (или, по меньшей мере, обладает солидным блокирующим меньшинством). Юридически их собственником выступают в федеративных государствах федеральные и земельные органы (как, например, земли в Германии или штаты в США, т.е. образования, похожие на субъекты федерации в России), а в унитарных государствах - центральные и региональные учреждения. Фирмы и учреждения (например, в сферах образования или здравоохранения), в которых государство участвует на уровне ниже блокирующего меньшинства, можно назвать смешанными.
В соответствии с пунктом 2 статьи 216 ГК РФ вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Естественно, получать такие права указанные лица могут только от собственника (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Следовательно, возникает вопрос: какому собственнику выгодно передавать свое имущество на таких условиях? Поскольку в дореформенный период в России государство было собственником основной массы имущества, то при переходе к рыночным отношениям государство, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности (и для того, чтобы избежать социальных потрясений от скачкообразного перехода к рынку - в случае продажи (приватизации) большей части имущества в частную собственность), объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот "самостоятельных" юридических лиц - "предприятия" и "учреждения", закрепляя за ними свое имущество на определенном вещном праве. Это и стало важнейшей причиной появления наряду с другими вещными правами права хозяйственного ведения, правовой статус которого определен статьями 294, 295, 299 и 300 ГК РФ.
Право хозяйственного ведения имуществом - это особое ограниченное вещное право. В норме статьи 294 ГК РФ разъясняется сущность юридического статуса права хозяйственного ведения. Лицо, имеющее имущество на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель закрепил за лицом с правом хозяйственного ведения имуществом права, которые характерны для права собственника имущества (п. 1 ст. 209 ГК РФ), т.е. вещные права, которые, хотя и производны от права собственности, тем не менее не равнозначны правам собственника имущества: они имеют особый ограниченный правовой статус.
В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Субъектами данного права теперь могут быть как унитарные (казенные) предприятия, строго говоря, относящиеся к категории коммерческих организаций, так и финансируемые собственниками учреждения, относящиеся к некоммерческим организациям. Собственник-учредитель создает субъекты права оперативного управления, определяя объем их правоспособности, утверждая их учредительные документы и назначая их руководителей. Собственник может реорганизовать или ликвидировать созданные им учреждения (или казенные предприятия) без их согласия. Составляющие право оперативного управления правомочия имеют целевой характер, обусловленный функциями, которые выполняет учреждение (или казенное предприятие). Собственник устанавливает таким юридическим лицам прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (в частности, в утвержденной им смете расходов учреждения). Он также определяет целевое назначение отдельных частей (видов) имущества, закрепленных за субъектами права оперативного управления, распределяя его (в учетных целях) по специальным фондам. При этом имущество, включая денежные средства, числящееся в одном фонде, по общему правилу не может быть использовано на цели, для которых создан другой фонд (при недостатке последнего). Объектом рассматриваемого права выступает имущественный комплекс - все виды имущества, закрепленного собственником за учреждением или приобретенного им в процессе участия в гражданских правоотношениях. При этом собственник-учредитель вправе изъять у субъекта права оперативного управления без его согласия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п. 2 ст. 296 ГК РФ). Однако такое изъятие допускается лишь в этих трех предусмотренных законом случаях, а не по свободному усмотрению собственника. Столь "узкий" характер правомочий субъекта права оперативного управления обусловлен ограниченным характером его участия в имущественном (гражданском) обороте. Вместе с тем это обстоятельство не должно ухудшать положение его возможных кредиторов.
Муниципальный жилищный фонд представляет собой фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно статье 29 Федерального закона N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд. В собственности муниципальных образований находится жилищный фонд лишь социального использования, который предназначен для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст. 50 Федерального закона N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").
Согласно пункту 1 статьи 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма.
Договор социального найма жилого помещения - это разновидность договора найма жилого помещения, предусмотренного статьей 671 ГК РФ, согласно части 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Особенности договора социального найма состоят в следующем:
1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;
2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);
3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, ее субъекта или местного самоуправления;
4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо;
5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
6) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и выполняют все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;
7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
8) договор социального найма носит бессрочный характер.
В специализированный жилищный фонд входят служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях и домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения маневренного фонда, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты некоторых категорий граждан.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной власти и местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность Российской Федерации или ее субъекта либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или местного самоуправления. Служебный жилищный фонд формируется из жилищного фонда органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов и внутренних войск Министерства внутренних дел, а также из помещений, выделяемых органами исполнительной власти для сотрудников (военнослужащих), содержащихся за счет средств бюджетов всех уровней в соответствии с российским законодательством.
Обязанность предоставления служебного помещения, особенности их предоставления и освобождения предусматриваются федеральными законами и другими нормативными правовыми актами. Например, статья 15 Федерального закона N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" гласит, что военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения по нормам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Служебные жилые помещения предоставляются в населенных пунктах, где располагаются воинские части, а если в них невозможно предоставить жилые помещения - в близлежащих населенных пунктах. Указанным военнослужащим, заключившим контракт о прохождении военной службы (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования), и совместно проживающим с ними членам их семей на первые пять лет несения военной службы предоставляются служебные жилые помещения или общежития. При продолжении военной службы более указанных сроков им предоставляются жилые помещения на общих основаниях.
Порядок предоставления и правовой режим жилых помещений в общежитиях определяется Примерным положением об общежитиях, утвержденным постановлением СМ РСФСР N 328; Типовым положением о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утвержденным постановлением Госкомвуза России N 4; Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденным постановлением Правительства России N 522; Санитарными правилами устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, утвержденными Главным государственным санитарным врачом N 4719, и другими нормативными правовыми актами в части, не противоречащей Жилищному кодексу России.
Общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы, для проживания одиноких граждан и семей (преимущественно молодых).
Студенческое общежитие (студенческий городок) образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации предназначается для размещения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, стажеров, слушателей подготовительных отделений институтов и факультетов повышения квалификации и других форм послевузовского и дополнительного профессионального образования на период обучения.
В отдельных случаях учебные заведения вправе принять решение о размещении в общежитии студентов, постоянно проживающих в данной местности. Иностранные граждане, принятые на обучение в учебные заведения России по межгосударственным соглашениям (контрактам), размещаются в общежитии на общих основаниях с российскими учащимися, обучающимися в данном учебном заведении. Проживание в общежитии носит временный характер. Общежитие должно быть специально оборудовано для проживания. Не допускается использование для общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения.
На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. Если наниматель и члены его семьи отказываются от переселения в это жилое помещение, наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Законодатель не предусматривает возможности переселения собственников жилых помещений дома, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции.
Индивидуальный жилищный фонд принадлежит на праве собственности гражданам и юридическим лицам и не может использоваться для извлечения прибыли.
Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
В отличие от индивидуального жилищного фонда, жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд, в том числе коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России.
Предоставление муниципальных жилых помещений
С переходом к рыночным отношениям в экономике государство, признавая жилье не только социальным благом, но и товаром, сужает свою задачу до юридической обязанности обеспечивать бесплатным жильем по договору социального найма уже не всех нуждающихся в нем граждан, а лишь определенную их часть, а именно тех, кого общество должно социально защитить, или тех, относительно которых приняты целевые программы (военнослужащие, пострадавшие при чрезвычайных обстоятельствах и др.), и тех, кто ранее был поставлен на очередь для получения жилплощади в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Об этом впервые было сказано в ст. 9, 10 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», обозначившего новые подходы к решению жилищной проблемы. Впоследствии положения о путях удовлетворения жилищных потребностей граждан в новых экономических условиях были закреплены в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и в Конституции РФ.
Согласно ст. 40 Конституции правом на бесплатное получение жилья пользуются только малоимущие и иные указанные в законе граждане. Другие категории граждан в основном должны решать свои жилищные вопросы путем приобретения жилья. Конституция таким образом закрепила принципы рыночной экономики в жилищной сфере. Она изменила пути решения жилищного вопроса для граждан, установив, что бесплатно, т.е. на условиях договора социального найма, жилье предоставляется только двум категориям граждан: малоимущим и иным, указанным в законе лицам.
Эти же принципы развивает и Жилищный кодекс РФ (ст. 2).
Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов регулируется гл. 7 ЖК и иными законодательными актами, не противоречащими ЖК.
До принятия ЖК предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов регулировалось Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; ЖК РСФСР, Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР и Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий субъектов Федерации.
Процесс распределения свободной жилой площади в домах государственного, муниципального жилищного фонда проходит несколько стадий.
Первой обязательной стадией процесса обеспечения жильем по договору социального найма, его необходимым условием является учет граждан, нуждающихся в нем и ходатайствующих о предоставлении им жилой площади. Квартирный учет представляет собой официальную регистрацию лиц, которых уполномоченные органы признали нуждающимися в жилье в соответствии с действующим законодательством.
До принятия нового Жилищного кодекса учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производился по месту жительства и по месту работы. Учет по месту жительства осуществляли органы местной администрации, для чего в них создавались отделы по учету и распределению жилой площади (или комитеты); для учета по месту работы на предприятиях организовывались жилищные отделы или специально назначались должностные лица.
По ЖК учет нуждающихся в жилье осуществляют органы местного самоуправления; порядок ведения такого учета устанавливается законом субъекта РФ (ст. 52 ЖК).
Жилищный кодекс не предусматривает учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по месту работы. Очевидно этот вопрос требует законодательного уточнения, так как в силу ст. 6 Вводного закона граждане, принятые на квартирный учет сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма (в том числе и по месту работы).
Условиями для принятия на квартирный учет в домах муниципального жилищного фонда являются:
1) нуждаемость в улучшении жилищных условий;
2) признание гражданина малоимущим (ч. 2 ст. 49 ЖК).
Признание гражданина малоимущим осуществляется органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Порядок признания гражданина малоимущим в целях обеспечения его муниципальным жильем должен быть установлен законом соответствующего субъекта РФ (ч. 2 ст. 49 ЖК).
Если речь идет о жилищном фонде РФ или фонде субъекта Федерации, то жилые помещения могут предоставляться иным, определенным федеральным законом и законами субъектов Федерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях (ч. 3 ст. 49). Эти категории граждан, как и малоимущие, могут быть обеспечены жильем и за счет муниципального жилищного фонда, но лишь в том случае, если органы местного самоуправления в установленном законодательством порядке наделены полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями (ч. 4 ст. 49 ЖК). К данной категории граждан относятся беженцы, вынужденные переселенцы и другие лица, нуждающиеся в жилье и обеспечиваемые жилыми помещениями в специализированном жилищном фонде (гл. 9 ЖК). Для принятия на квартирный учет этих граждан не нужно признавать малоимущими.
Основания для принятия на квартирный учет предусмотрены ст. 51 ЖК. В этой статье определены критерии нуждаемости в жилье, дающие основания для принятия на квартирный учет.
Их можно определить следующим образом:
1. Отсутствие самостоятельного права на жилую площадь. Речь идет о гражданах, которые не являются нанимателями по договору социального найма или членами их семьи, собственниками жилых помещений или членами их семьи (п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК). Следовательно, это граждане, которые живут на условиях поднайма в домах государственного, муниципального фонда или на условиях найма в домах частного фонда; граждане, проживающие в домах специализированного жилищного фонда (за некоторыми исключениями).
2. Недостаточный размер жилой площади (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК). В ЖК дается понятие «учетная норма жилого помещения» — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч. 4 ст. 50).
Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом (ч. 5 ст. 50 ЖК).
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ч. 2 ст. 51 ЖК).
3. Непригодность жилого помещения для проживания (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК). Основания и порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания определяются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением правительства РФ № 47.
Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):
1) находящиеся в ветхом состоянии;
2) находящиеся в аварийном состоянии;
3) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Вопросы о признании жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов РФ. В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти субъекта РФ и (при необходимости) органа местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.
К участию в работе комиссии привлекается собственник жилищного фонда или его представитель, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом.
Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо уполномоченного собственника, либо указания органа исполнительной власти субъекта РФ, или органа местного самоуправления, или других органов, либо заявления граждан.
К заявлению должны быть приложены документы, свидетельствующие о состоянии жилого дома (жилого помещения).
После изучения документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает одно из трех решений:
1) жилой дом (помещение) пригодны для проживания;
2) жилой дом (жилое помещение) будут пригодны для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки;
3) жилой дом (жилое помещение) непригодны для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно.
Решение комиссии оформляется актом по установленной форме, подписывается всеми членами комиссии, один экземпляр направляется в орган местного самоуправления и уведомляется в письменной форме орган (лицо), по чьей инициативе рассматривался вопрос. Заинтересованные лица могут обжаловать решение комиссии в судебном порядке.
4. Недостаточная изолированность жилого помещения (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Этот критерий означает, что граждане, наниматели жилых помещений по договорам социального найма и члены их семьи или собственники жилых помещений и члены их семьи проживают в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи есть больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.
Нуждаемость в жилье — одно из основных условий для постановки на жилищный учет. Однако она может быть создана и искусственно путем обмена квартиры на меньшую, вселения других лиц под видом вхождения их в семью (бабушек, тетушек и пр.) и др. Поэтому ст. 53 ЖК впервые на федеральном уровне предусматривает отказ в принятии на учет для улучшения жилищных условий в течение пяти лет гражданам, которые совершили действия, дающие им основания для признания их нуждающимся. До принятия нового ЖК данный вопрос решался в соответствии с Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, принимаемых на уровне субъекта РФ. Так, в соответствии с Правилами учета граждан, действовавшими на территории Краснодарского края, не принимались на квартирный учет лица, ухудшившие свои жилищные условия путем продажи дома (квартиры) (в течение 10 лет), обмена, раздела жилой площади, вселения других лиц (в течение 5 лет).
Указанные в ст. 53 ЖК обстоятельства могут носить спорный характер, поэтому отказ в принятии на учет вследствие намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий, видимо, может быть обжалован ими в судебном порядке.
Для постановки на квартирный учет граждане подают заявление с приложением необходимых документов, обосновывающих просьбу о принятии на учет.
Принятие на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления гражданина, поданного им в указанный орган, как правило, по месту его жительства (ч. 3 ст. 52 ЖК). Порядок учета устанавливается законом субъекта РФ (ч. 7 ст. 52 ЖК).
Гражданину, который подал заявление о принятии на учет вместе с документами, подтверждающими его право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, выдается расписка в получении этих документов с указанием перечня и даты их получений органом, осуществляющим принятие на учет (ч. 4 ст. 52 ЖК). Этот орган обязан в срок до 30 рабочих дней принять решение о принятии на учет либо об отказе в принятии на учет. Гражданину, который принят на учет, выдается (направляется) в трехдневный срок соответствующее решение (ч. 4-6 ст. 52 ЖК). В такой же срок направляется решение об отказе в принятии на учет, которое может быть обжаловано гражданином в судебном порядке (ч. 3 ст. 54 ЖК).
Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право граждане, признанные по установленным ЖК, федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, в том числе малоимущие граждане.
Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (либо как малоимущий, либо как относящийся к определенной федеральным законом субъекта РФ категории), то он может быть по своему выбору принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям (ч. 1 ст. 52 ЖК).
Все граждане, принятые на учет в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений, сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
Отказ в принятии на жилищный учет возможен лишь по основаниям, предусмотренным ЖК. Так, орган местного самоуправления может отказать в принятии на учет, если не представлены документы, предусмотренные ч. 4 ст. 52, подтверждающие право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении; представлены документы, которые не подтверждают право заявителя состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении; не истек предусмотренный ст. 53 ЖК пятилетний срок, в течение которого гражданин не может быть принят на жилищный учет, так как намеренно ухудшил свои жилищные условия (ст. 54 ЖК). Решение органа местного самоуправления по данному вопросу может быть обжаловано гражданином в судебном порядке.
Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления органами, осуществляющими жилищный учет, оснований снятия граждан с учета.
Гражданин может отказаться от получения жилья в домах государственного или муниципального жилищного фондов путем подачи заявления по месту учета о снятии его с жилищного учета.
Орган, осуществляющий постановку гражданина на жилищный учет, может снять гражданина с учета в связи с утратой оснований, дающих ему право на получение жилого помещения по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, предусмотрены ст. 51 ЖК.
Состоящий на жилищном учете гражданин подлежит снятию с учета в связи с выездом для постоянного жительства в другое муниципальное образование; в связи с тем, что орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставил гражданину бюджетные средства на приобретение или строительство жилья, выделил земельный участок для строительства жилого дома (п. 1-5 ч. 1 ст. 56 ЖК).
Граждане снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий при выявлении в представленных документах не соответствующих действительности сведении о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет (п. 6 ч. 1 ст. 56 ЖК).
Решение о снятии с учета выносится органом, принявшим решение о постановке на жилищный учет, в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. В решении указываются основания снятия с учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК. Решение может быть обжаловано гражданином в судебном порядке.
С принятием на жилищный учет заканчивается первая стадия обеспечения граждан бесплатным жильем.
Второй стадией обеспечен жильем является его предоставление.
Предоставление жилых помещений включает:
1) очередность предоставления;
2) процедуру предоставления;
3) условия предоставления.
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся, только в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК).
Исключением из этого правила является внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма лицам, указанным в ч. 2 ст. 57 ЖК.
Без соблюдения принципа очередности право на получение жилья имеют граждане:
1) жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при наличии которых совместное проживание с больным в одной квартире невозможно (соответствующий перечень заболеваний утверждается Правительством РФ).
Федеральным законом № 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» предусмотрено создание специализированного жилищного фонда для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилые помещения предоставляются по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы, по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы. Новый Жилищный кодекс не предусматривает первоочередного предоставления жилых помещений, право на которое имели некоторые категории граждан, перечисленные в ст. 36 ЖК РСФСР. Причем перечень категорий граждан, пользующихся правом на первоочередное предоставление жилых помещений (по ст. 36), не был исчерпывающим. Существовали и другие категории граждан, которым федеральными законами было предоставлено право на первоочередное получение жилых помещений. В связи с тем, что лицам, ставшим на очередь на получение жилой площади. Вводным законом гарантировано право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма, вопрос о порядке предоставления жилья таким лицам должен решаться с учетом ч. 2 ст. 6 этого закона. Законодатель предусматривает определенные гарантии государства для тех, кто стал на очередь и в части очередности предоставления жилья. Так, за счет средств федерального бюджета обеспечиваются жильем инвалиды войны, участники ВОВ, инвалиды боевых действий и некоторые другие категории граждан, имевших по ЖК РСФСР право на первоочередное получение жилой площади.
Процедура предоставления заключается в том, что гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма могут быть переданы лишь на основании решения органа местного самоуправления. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма должно быть выдано или направлено очереднику в трехдневный срок с момента принятия такого решения (ч. 3 ст. 57 ЖК). Это решение служит основанием для заключения договора социального найма в срок, установленный решением (ч. 4 ст. 57 ЖК). Новый Жилищный кодекс исключил такой документ, как ордер на жилое помещение, который в соответствии со ст. 47 ЖК РСФСР являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Теперь единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение является договор социального найма, заключенный в соответствии с решением органа местного самоуправления.
Условия предоставления жилой площади определены ст. 57, 58 ЖК. Жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Общая площадь предоставляемого жилого помещений должна соответствовать установленной органом местного самоуправления норме. В ЖК дано понятие нормы предоставления как минимального размера площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма (ч. 1 ст. 50). Норма предоставления устанавливается в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Новый ЖК не сохранил положение ст. 28 ЖК РСФСР о том, что очередникам, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде отдельных квартир. Но так как в ч. 6 ст. 57 нового ЖК сказано, что комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК, т.е. в коммунальной квартире, можно сделать вывод, что законодатель запретил заселять квартиры, предназначенные для одной семьи, по коммунальному принципу, и теперь очереднику жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться, как правило, в виде отдельной квартиры. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещений, находящегося у него в собственности, а также действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению (ч. 7, 8 ст. 57 ЖК).
При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК).
Таким образом, по сравнению с ранее действовавшим ЖК, снижены правовые гарантии, касающиеся заселения в жилые помещения лиц разного пола. Согласно ст. 41 ЖК РСФСР при предоставлении жилых помещений не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
С учетом того, что нормы предоставления жилья в разных субъектах Федерации обычно не соответствуют архитектурным и планировочным решениям жилых помещений, законодатель допускает возможность предоставления жилья, общая площадь которого превышает норму предоставления на одного человека, но не более чем в 2 раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру. Превышение нормы возможно и в случае предоставления жилья для вселения гражданина, страдающего тяжелой формой одного из хронических заболеваний, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (ч. 2 ст. 58 ЖК). Перечень таких заболеваний должен быть утвержден Правительством РФ (п. 4 ст. 51 ЖК).
Особый порядок предоставления жилых помещений в коммунальной квартире предусмотрен ст. 59 ЖК. Ранее он регламентировался ст. 46 ЖК РСФСР и ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Спорные вопросы предоставления таких жилых помещений разрешались в судебном порядке и нашли отражение в постановлении Пленума Верховного Суда № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР» (в настоящее время утратившем силу).
Особый порядок предоставления проявляется как в круге лиц, которым предоставляется освободившаяся комната, так и в самой процедуре предоставления и в способе определения лиц, имеющих право на получение освободившейся комнаты.
Для выяснения особенностей этого порядка необходимо рассмотреть условия предоставления (сравнив ст. 46 ЖК РСФСР и ст. 59 ЖК РФ):
а) освободившееся жилое помещение должно быть в квартире, где проживает несколько нанимателей по самостоятельным договорам жилищного найма, т.е. речь идет о коммунальной квартире. Иногда жилое помещение освобождается в зданиях так называемого коридорного типа;
б) при применении ч. 2 ст. 46 ЖК РСФСР необходимо было выяснить, что понимается под освободившимся изолированным жилым помещением, на которое претендуют проживающие в квартире наниматели;
в) важное значение имеет и момент освобождения жилого помещения (до вселения истцов или после). Если к моменту поселения нанимателей в другие жилые помещения коммунальной квартиры одна из комнат этой квартиры была уже свободна, то правила ч. 2 ст. 46 ЖК РСФСР не применяются.
Вопрос о том, кому предоставляется освободившаяся комната в коммунальной квартире в случае нескольких претендентов, решался следующим образом. Такая комната предоставлялась прежде всего гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, при этом не обязательно, чтобы они состояли на жилищном уровне нуждающихся в жилье, так как могли стать таковыми к моменту освобождения комнаты в коммунальной квартире.
При отсутствии таких лиц освобождающееся жилое помещение может быть передано в пользование проживающим в этой квартире нанимателям, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь).
Как разъяснил Пленум Верховного Суда, иск может быть удовлетворен при условии, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает установленной нормы, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо такое превышение незначительно.
Вопрос о том, является ли превышение размера жилой площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. В ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» была дополнительно предусмотрена купля-продажа освободившихся комнат в коммунальной квартире. Если не было лиц, имеющих право на заселение освободившихся комнат и не было желающих их купить, комнаты заселялись в общем порядке, предусмотренном ЖК РСФСР.
В ст. 59 ЖК РФ в основном сохранился прежний порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Но есть и некоторые отличия. Право на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире имеют проживающие в этой квартире как наниматели, так и собственники комнат, при условии, что на момент освобождения жилого помещения они признаны или могут быть признаны в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Если таковых нет, то претендовать на освободившееся помещение могут проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, признанные в установленном порядке малоимущими и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. При отсутствии таких категорий граждан освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи проживающим в коммунальной квартире гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
При отсутствии среди проживающих в коммунальной квартире таких категорий граждан предоставление освободившейся комнаты осуществляется в общем порядке в соответствии с нормами ЖК.
Процедура предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире во всех случаях носит заявительный характер. Проживающие в коммунальной квартире наниматели и собственники для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, из состава какого жилого фонда будет осуществляться предоставление. Что касается размера занимаемой и предоставляемой комнаты в коммунальной квартире, то он определяется ч. 2 ст. 58 ЖК. В ст. 59 ЖК речь идет об освобождающихся изолированных комнатах в коммунальных квартирах (хотя в законе говорится просто о комнатах). Но в коммунальных квартирах еще могут быть и смежные комнаты, занимаемые по самостоятельным договорам жилищного найма. Такие комнаты после освобождения повторному заселению не полежат в силу ч. 2 ст. 62 ЖК. Следовательно, если в коммунальной квартире освободилось жилое помещении, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения (смежная комната, проходная), это помещение должно быть передано в его пользование.
Наем муниципального жилого помещения
Можно ли заселить квартирантов в государственную недвижимость? Для этого нанимателю нужно получить письменное согласие собственника (муниципалитета) и других жильцов.
Помещение может сдаваться при временном выезде нанимателей, или сдаваться может лишь часть жилой площади. Поднаниматель не получает права самостоятельно распоряжаться им и ответственность за его состояние остается на нанимателе.
Наниматели, сдающие жилье лишаются права субсидии на оплату коммунальных услуг.
Запрещено сдавать жилье, если там уже проживает, либо вселяется человек, страдающий заболеваниями, которые делают совместное проживание с ним в одной квартире невозможным.
Перечень соответствующих состояний устанавливается уполномоченным органом власти.
Сдача в поднаем невозможна при отсутствии согласия всех проживающих и разрешения муниципалитета.
После заселения поднанимателей на каждого жильца должно приходиться не менее учетной нормы площади, установленной законодательством. Эта норма не может быть менее 10 кв.м. на человека в обычной квартире и 15 кв.м. — в коммунальной.
Можно ли сдавать муниципальную квартиру (комнату) в аренду? Возможность сдачи в поднаем установлена ст. 81 ЖК РФ. Этот вопрос регулируется ст. 76-79 ЖК РФ и ст. 685 ГК РФ.
Перечень заболеваний, препятствующих заключению контракта оговаривается в статье 51 ЖК РФ.
Статья 76 ЖК РФ устанавливает норму площади, которая может быть передана в наем. В статье 77 ЖК оговариваются правила составления, условия, срок действия соответствующего соглашения. Статья 78 ЖК гласит, что соглашение поднайма является возмездным. В ст. 79 ЖК РФ оговариваются условия прекращения действия и расторжения контракта.
Для сдачи площади в поднаем нужно получить письменное согласие собственника, которым является местный орган самоуправления.
Для этого направляется заявление типовой формы на имя руководителя структуры с просьбой разрешить сдачу.
Это заявление должно быть подписано всеми членами семьи наймодателя, включенными в договор и вселяющимися поднанимателями.
Согласие уполномоченных органов либо отказ будущий жилец получает в течение 10 дней. К заявлению нужно приложить:
• документы, удостоверяющие личность проживающих в помещении в данный период времени и будущих жильцов;
• выписку из домовой книги;
• копия счета;
• оригинал договора социального найма.
При безвозмездной сдаче согласие муниципалитета и жильцов может быть устным. В этом случае подписывается соглашение о безвозмездном пользовании помещения поднанимателем.
Сдача жилья без согласия муниципалитета или каждого проживающего является административным правонарушением и влечет за собой наложение штрафа. Муниципалитет вправе требовать расторжения поднайма и имеет право отказать нанимателю в перерегистрации договора найма.
Контракт заключается в письменной форме в количестве не менее двух экземпляров для каждой стороны. Срок действия соглашения оговаривается сторонами и не может превышать период найма. В случаях, когда в контракте не прописан период поднайма, то по умолчанию он равен одному году.
При подписании бумаг поднанимателю следует обратить внимание на наличие у наймодателя следующих документов:
• паспорт с указанием адреса прописки;
• данные об оплате коммунальных услуг;
• письменное разрешение других жильцов на сдачу недвижимости;
• копия лицевого счета.
Бланк соглашения о найме (поднайме) жилого помещения обязательно включает следующие пункты:
• данные паспортов участников сделки;
• описание предмета контракта (площадь, количество комнат, адрес сдаваемой недвижимости);
• права, обязанности сторон;
• период действия соглашения;
• порядок и размер платежей;
• ответственность сторон;
• прочие условия.
К документу прилагается оригинал договора социального найма.
Контракт расторгается:
• по соглашению сторон;
• в случае нарушения поднанимателем условий соглашения, предусмотренных в ст. 79 ЖК РФ.
Контракт не подлежит регистрации у нотариуса. При отказе поднанимателей покинуть квартиру, их выселяют через суд.
Муниципальные квартиры сдаются дешевле, чем частные, что делает их востребованными. О размере платы за жилье и коммунальные услуги по договору социального найма вы можете узнать из другой нашей статьи.
При съеме такого жилья есть много рисков, поэтому при заключении такого вида соглашения обе стороны должны внимательно относиться к предоставляемым документам. Сдаваемую недвижимость желательно застраховать.
Муниципальная собственность помещений
Конституция РФ определяет экономические условия местного самоуправления. Это находит свое выражение:
- в признании и равной правовой защите наряду с другими формами собственности муниципальной собственности (ст. 8);
- в праве органов местного самоуправления самостоятельно управлять муниципальной собственностью (ст. 132).
Муниципальная собственность, порядок ее образования, владения, пользования и распоряжения закрепляют также ГК РФ, Закон об общих принципах организации местного самоуправления, другими законами и нормативными правовыми актами.
Муниципальная собственность – имущество, принадлежащее на праве собственности городским, сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям (ст. 215 ГК РФ).
Управление муниципальной собственностью осуществляется органами местного самоуправления, что не делает их собственниками муниципального имущества.
В соответствии со ст. 215 ГК РФ и ст. 29 Закона об общих принципах организации местного самоуправления права собственника муниципального имущества принадлежат муниципальному образованию. От его имени эти права реализуют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Федерации и уставами муниципальных образований, непосредственно само население.
Имущество, находящееся в собственности муниципального образования, делится на две части: одна часть закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, а другая (средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями) составляет, согласно ст. 215 ГК РФ, муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.
Закон об общих принципах организации местного самоуправления устанавливает, то в состав муниципальной собственности входят:
- средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды;
- имущество органов местного самоуправления;
- муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности;
- муниципальные предприятия и организации;
- муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации;
- муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения;
- муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта;
- другое движимое и недвижимое имущество (ст. 29). Перечень объектов муниципальной собственности муниципального образования определяется особенностями его социально-экономического развития, размерами территории, а также другими факторами.
Процесс формирования муниципальной собственности начался после принятия закона РСФСР о местном самоуправлении.
Порядок ее формирования был установлен постановлением Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».
Согласно Положению 3 к этому постановлению в муниципальную собственность передавались объекты государственной собственности, расположенные на территории городских и районных Советов. К ним относились: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении местной администрации, а также жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие вышеназванные объекты; объекты инженерной инфраструктуры и другие объекты, находящиеся в оперативном управлении местной администрации.
В муниципальную собственность передавались также объекты государственной собственности, находящиеся в ведении органов государственной власти субъектов Федерации и расположенные на территории соответствующих городов: предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания; оптово-складские мощности; учреждения и объекты здравоохранения, народного образования, культуры и спорта.
В постановлении предусматривалась передача в муниципальную собственность предприятий розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания, находившихся в ведении министерств, ведомств, государственных предприятий.
Передача указанных объектов в муниципальную собственность осуществлялась по решению представительных органов государственной власти; субъектов Федерации на основании предложений представительных органов власти местного самоуправления, подаваемых ими в соответствующий комитет по управлению имуществом. Представительный, орган государственной власти обязан был рассмотреть эти предложения и принять окончательное решение в двухмесячный срок со дня их регистрации в соответствующем комитете по управлению имуществом. Если по истечении этого срока решение соответствующими представительными органами не было принято, то предложения, вносимые представительными органами местного самоуправления, считались удовлетворенными и принятие объектов в собственности оформлялось решением представительного органа, внесшего предложения.
Указом Президента РФ «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» было установлено, что передача объектов, относящихся к муниципальной собственности, в государственную собственность субъектов РФ или федеральную собственность осуществляется с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда.
На формировании муниципальной собственности существенным образом сказывался процесс приватизации, на который, однако, органы местного самоуправления (прежде всего небольших районных городов, поселков, сельских населенных пунктов) практически не оказывали какого-либо заметного влияния.
Приватизация – длительный процесс формирования широкого слоя частных собственников как экономической основы рыночных отношений; создание конкурентной среды; ускорение развития сферы торговли и услуг на основе приватизации большинства объектов «малой приватизации»; содействие в реализации мероприятий по социальной защите населения.
Организационные и правовые основы преобразования отношений собственности в нашей стране посредством приватизации государственного и муниципального имущества в целях повышения эффективности экономики устанавливаются Федеральным законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации». При этом под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц.
Действие Закона не распространяется на:
а) приватизацию имущества муниципальных образований, находящегося в совместной собственности с физическими и юридическими лицами;
б) приватизацию земли;
в) приватизацию природных ресурсов;
г) приватизацию муниципального жилищного фонда;
д) приватизацию объектов социального и культурного, назначения, историко-культурного наследия и природных объектов, а также некоторых других объектов (ст. 3).
Отчуждение данных объектов муниципального имущества регулируется другими федеральными законами.
В соответствии с Законом основы приватизации муниципального имущества устанавливаются Федеральным законом и государственной программе приватизации государственного имущества в Российской Федерации проект которого ежегодно должно представлять Правительство РФ одновременно с проектом Федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий год в Государственную Думу РФ.
Процесс формирования муниципальной собственности еще не завершен, как нельзя считать завершенным и процесс формирования муниципальных образований. Закон об общих принципах организации местного самоуправления содержит ст. 61 о формировании муниципальной собственности, в соответствии с которой субъекты Федерации должны передавать в собственность муниципальных образований объекты, находящиеся в их собственности но необходимые для решения вопросов местного значения. Передача данных объектов в собственность местного самоуправления должна осуществляться в соответствии с разграничением полномочий между субъектами Федерации и муниципальными образованиями: При этом споры, которые могут возникнуть в связи с передачей объектов государственной собственности в муниципальную, разрешаются посредством согласительных процедур или в судебном порядке.
Порядок передачи объектов собственности субъектов Федерации в муниципальную собственность регулируется органами государственной власти субъектов Федерации.
Кроме того, возможна передача объектов федеральной собственности в муниципальную собственность. Порядок такой передачи должен регулироваться федеральными законами.
Муниципальная собственность – одно из обязательных условий существования самостоятельного муниципального образования. Но вместе с тем, согласно ст. 61 Закона об общих принципах организации местного самоуправления, отсутствие муниципальной собственности на территории муниципального образования на момент вступления в силу Закона не может служить основанием для упразднения или преобразования соответствующего муниципального образования либо отказа в образовании нового муниципального образования.
Муниципальные нежилые помещения
Современная российская экономика характеризуется обширным вовлечением в оборот нежилых помещений.
Относясь к категории "недвижимость", они сегодня требуют к себе повышенного внимания со стороны законодателя в силу целого ряда обстоятельств:
• Во-первых, нежилые помещения обладают высокой потребительной стоимостью и часто возможностью использования по многоцелевому назначению (в качестве торговых, складских, промышленно-производственных, административных помещений).
• Во-вторых, формирование многочисленных субъектов хозяйствования делает острой проблему обеспечения их именно такого рода недвижимостью, которая быстро не создается.
• В-третьих, данные объекты до перехода на рыночные отношения служили во многом материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться при вовлечении их в рыночную сферу.
Изданное постановление Верховного Совета РФ № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краёв, областей, автономных округов, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» определил разделение прав на различные объекты собственности между тремя уровнями органов власти – федеральным, субъектным и муниципальным. Согласно этому документу органы местного самоуправления были наделены правом собственника: они владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом как субъекты гражданского права.
Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.
ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).
Аренда – представляет собой передачу имущества за плату во временное владение и / или пользование. Из данного определения следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендные отношения позволяют покупателю получать стабильный доход от собственности. В арендных отношениях арендатору предаются 2 правомочия такие, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются. Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды.
Субъектами арендных правоотношений выступают арендодатель и арендатор. При сдаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда арендодателем являются органы местного самоуправления. Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица. В арендных отношениях арендатору передаются такие правомочия, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются.
Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды. Договору аренды присущи две характерные черты:
1) консенсуальность (для заключения договора аренды достаточно достижения согласия обеих сторон);
2) возмездность (означает, что арендодатель преследует цель получения прибыли от предаваемого в аренду имущества).
Порядок, условия, сроки и размер арендной платы определяются договором аренды. Арендные платежи могут осуществляться в следующих формах:
1.арендная плата вносится в фиксированной сумме периодически или единовременно;
2. арендная плата устанавливается в виде определенной доли от полученного в результате арендованного имущества дохода (продукции);
3. арендная плата предусматривает предоставление определенных услуг арендодателю;
4. арендная плата определяется в виде передачи арендатором определённого имущества арендодателю;
5. арендная плата определяется в виде возложения на арендатора затрат связанных с улучшением объекта аренды.
Размер арендной платы может изменяться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год.
Арендная плата за пользование муниципальным имуществом утверждается решением представительного органа местного самоуправления, при этом арендная плата должна обеспечивать покрытие всех издержек, связанных с содержанием земельных участков. Она представляет собой произведение базовой ставки арендной платы на 1м2 на площадь соответствующего здания (сооружеия).
При определения арендной платы также могут учитываться коэффициенты, характеризующие:
1. месторасположение объекта;
2. вид деятельности арендатора (критерии: доходность и приоритетность для города);
3. этажи;
4. характеристику входа;
5. степень износа здания, его техническое состояние;
6. место регистрации;
7. степень благоустройства;
8. материалы постройки задания;
9. степень доступности.
Основными способами передачи имущества в аренду являются:
1. путем проведения торгов в форме конкурсов и аукционов;
2. внеконкурсная передача, без проведения торгов.
Конкурсом является способ передачи объекта в аренду, при котором победителем признается претендент, условия которого в наибольшей степени соответствуют условиям конкурса.
Аукционом является способ передачи имущества, при котором признается победителем претендент, предложивший наибольшую цену на право аренды.
Конкурсы и аукционы организуются в случае наличия двух или более претендентов на аренду муниципального имущества. Передача возможна при наличии одной заявки на объект, либо в соответствии с целевым назначением объекта.
Для организации передачи объектов в аренду создается специальная комиссия. Исполнительный орган местного самоуправления определяет состав комиссии. Комиссия определяет способ передачи объекта в аренду и размещает информационное сообщение в СМИ о передаче объекта в аренду. Претенденты подают заявки о желании получения имущества в аренду. В случае проведения конкурса комиссия в определенный день собирается для обсуждения заявок и условий претендентов. В случае проведения аукциона проводятся открытые торги.
По результатам проведения конкурса или аукциона с победителем заключается договор аренды.
После окончания срока действия договора аренды арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норм износа или состоянии, обозначенном договором. Если арендатор несвоевременно возвратил имущество, то комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки. Если арендатор возвращает имущество в неудовлетворенном состоянии, то КУМИ вправе потребовать компенсации затрат на улучшение имущества. Улучшение имущества за счет арендатора может быть предусмотрено договором аренды, в этом случае размер арендной платы уменьшается, либо арендная плата не производится. Отделимые улучшения муниципального имущества производятся арендатором по общему правилу, являясь его собственностью. Если арендатор производил за счет собственных средств и с согласия КУМИ неотделимые улучшения, то он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. В случае если арендатор производил неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит.
Органы местного самоуправления вправе принимать решение о продаже объектов нежилого фонда, свободных от прав третьих лиц, в соответствии с федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.
Муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится муниципальное имущество).
Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно. Планирование приватизации муниципального имущества определяется соответственно органами местного самоуправления.
Приватизации не подлежит имущество, отнесенное к объектам, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое может находиться только в муниципальной собственности.
Приватизация муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей муниципального имущества и открытости деятельности органов местного самоуправления. Покупателями муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случая внесения муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.
Используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:
1) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
2) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
3) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
4) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;
5) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.
Органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.
Независимо от способа приватизации органы местного самоуправления должны не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи здания (сооружения) опубликовать в СМИ информационное сообщение о продаже указанного имущества.
Данное сообщение, согласно ФЗ «О приватизации государственной и муниципальной собственности», должно содержать следующую информацию:
1) наименование органа местного самоуправления, принявшего решение об условиях приватизации имущества, реквизиты указанного решения;
2) наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества);
3) способ приватизации;
4) начальная цена;
5) форма подачи предложений о цене;
6) условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;
7) порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок (предложений);
8) исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов и требования к их оформлению;
9) срок заключения договора купли-продажи;
10) порядок ознакомления покупателей с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора купли-продажи;
11) ограничения участия отдельных категорий физических и юридических лиц в приватизации имущества.
При продаже муниципального имущества на аукционе или конкурсе также указываются:
1) порядок определения победителей;
2) размер, срок и порядок внесения задатка, необходимые реквизиты счетов;
3) место и срок подведения итогов;
4) условия конкурса (при продаже государственного или муниципального имущества на конкурсе).
Рассмотрим более подробно каждый из способов приватизации объектов муниципального нежилого фонда.
Продажа муниципального имущества на аукционе. На аукционе продается муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.
Аукцион является открытым по составу участников.
Предложения о цене муниципального имущества подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене).
Аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся.
При равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества на аукционе, закрытом по форме подачи предложения о цене, победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.
Задаток для участия в аукционе устанавливается в размере 20 % начальной цены, указанной в информационном сообщении о приватизации муниципального имущества, но не более чем 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.
При уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора. Суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение 5дней с даты подведения итогов аукциона.
В течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.
Передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества.
Продажа муниципального имущества на конкурсе. На конкурсе могут продаваться предприятие как имущественный комплекс или акции созданного при приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более чем 50 % уставного капитала указанного общества, если в отношении указанного имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса.
Конкурс является открытым по составу участников. Предложения о цене муниципального имущества подаются участниками конкурса в запечатанных конвертах.
Конкурс, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся.
При равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.
Задаток для участия в конкурсе устанавливается в размере 20 % начальной цены, указанной в информационном сообщении о проведении указанного конкурса, но не более чем 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.
При уклонении или отказе победителя конкурса от заключения договора купли-продажи муниципального имущества задаток ему не возвращается. Суммы задатков, внесенные участниками конкурса, за исключением победителя, возвращаются участникам конкурса в течение 5 дней с даты подведения итогов конкурса. В течение 10 дней с даты подведения итогов конкурса с победителем конкурса заключается договор купли-продажи, который включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса.
Условия конкурса могут предусматривать:
1. сохранение определенного числа рабочих мест;
2. переподготовку и (или) повышение квалификации работников;
3. ограничение изменения профиля деятельности унитарного предприятия или назначения отдельных объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо прекращение их использования;
4. проведение реставрационных, ремонтных и иных работ в отношении объектов культурного наследия, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
Этот перечень исчерпывающий. Условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки исполнения, порядок подтверждения исполнения, они не подлежат изменению.
В случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, договор купли-продажи имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой. Имущество остается в муниципальной собственности.
Продажа муниципального имущества посредством публичного предложения (осуществляется в случае, если аукцион по продаже имущества был признан несостоявшимся): в информационном сообщении указываются величина снижения начальной цены (цены первоначального предложения); период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения; минимальная цена предложения, по которой может быть продано государственное или муниципальное имущество (цена отсечения). При этом цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже указанного имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся. При продаже государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения нормативная цена составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит заявителю, который первым подал в установленный срок заявку по цене первоначального предложения.
Продажа муниципального имущества без объявления цены (осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась). Нормативная цена в данном случае не определяется, а покупателем признается лицо, предложившее за имущество наибольшую цену. В случае поступления нескольких одинаковых предложений о цене муниципального имущества покупателем признается лицо, подавшее заявку ранее других лиц.
Внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. При этом доля акций открытого акционерного общества, находящихся в собственности муниципального образования в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества не может составлять менее чем 25 процентов плюс одна акция.
Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.
За несвоевременное перечисление денежных средств, полученных от продажи муниципального имущества, в местные бюджеты уплачиваются пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Оплата приобретаемого муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки не может быть более чем один год. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Нормативная цена подлежащего приватизации муниципального имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Начальная цена приватизируемого муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке муниципального имущества.
Данная форма передачи прав на объекты муниципального нежилого фонда, также как и аренда, урегулирована нормами ГК РФ (глава 36).
По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает нежилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ссудодатель обязан предоставить нежилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.
Ссудополучатель обязан поддерживать нежилое помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Договор безвозмездного пользования прекращает своё действие по истечении срока, указанного в нём, либо при ликвидации юридического лица-ссудополучателя.
Объекты муниципального нежилого фонда могут быть переданы в доверительное управление или хозяйственное управление путём закрепления указанных объектов за муниципальными унитарными, казёнными предприятиями или муниципальными учреждениями. В этом случае муниципальное предприятие или учреждение направляет заявку в органы местного самоуправления. В заявке должен содержаться перечень объектов, необходимых для осуществления деятельности муниципального предприятия или учреждения, обоснование выбора конкретных объектов нежилого фонда, а также причины наделения новыми объектами нежилого фонда.
Заявка рассматривается органами местного самоуправления; в случае принятия положительного решения издаётся распорядительный документ о передаче указанных объектов.
Также возможна передача объектов нежилого фонда по концессионному соглашению. Отношения концессии регулируются федеральным законом ФЗ № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». При возникновении отношений концессии заключается концессионное соглашение, которое определяет права, обязанности и ответственность сторон.
По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с эксплуатацией передаваемого имущества, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования этим имуществом для осуществления определенной деятельности. Выбор концессионера осуществляется путём проведения конкурса.
Договор найма муниципального жилого помещения
К специализированным жилым помещениям относятся:
– служебные жилые помещения;
– жилые помещения в общежитиях;
– жилые помещения маневренного фонда;
– жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
– жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
– жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
– жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением установленных требований. При этом отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого пользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п. 3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации №421).
Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа управления государственным или муниципальным жилищным фондом.
Договор социального найма – это одна из правовых форм использования жилого помещения. Он заключается только в отношении жилых помещений, входящих в фонд социального использования (статья 19 ЖК РФ).
Согласно статьи 672, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Понятие договора социального найма закреплено в Жилищном кодексе РФ, в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.
Название договора социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.
Целью заключения договора найма является передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.
Договор найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).
Из определения договора социального найма следует, что договор социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя – вносить плату за пользование жилым помещением).
Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование.
Договор специализированного найма жилого помещения в отличии от договора социального найма является ограниченным по времени, т.е. заключается на определенный период времени в зависимости от оснований предоставления.
Сторонами договора найма являются:
– с одной стороны, наймодатель – собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления;
– с другой стороны, наниматель – гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении.
Жилые помещения по договорам найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается безусловно существенным. Таким образом, договор найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение. Следует согласиться с мнением Ю.К. Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес.
Предметом договора найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ). Это недвижимое имущество, принципиально отличающееся от нежилого тем, что изначально предназначено для проживания граждан (статья 17 ЖК РФ) и входит в состав жилищного фонда РФ (статья 19 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение только государственного или муниципального жилищного фонда. Мы знаем, что существует еще частный жилищный фонд (жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и в собственности юридических лиц – пункт 1 части 2 статьи 19 ЖК). Естественно, что на них положения главы 7 Кодекса не распространяются. Это означает, что нельзя обратиться, например, к своему предприятию, имеющему в собственности жилой фонд, с заявлением о предоставлении квартиры по договору социального найма.
Жилищный фонд неоднороден – он различается по субъектам права собственности, формам использования.
К государственному жилищному фонду относятся жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). А муниципальный жилищный фонд – это жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям.
Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие – приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду.
Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, сдаче внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам соответствующего найма.
Отнесение к тому или иному виду жилищного фонда влияет на правовой режим жилого помещения, что, в свою очередь, отражается на условиях договора найма жилого помещения, правах и обязанностях сторон.
Жилищный фонд независимо от формы собственности подлежит государственному учету. Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан. Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма, а могут быть дополнительно закреплены к определённому договору социального найма гражданина.
Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, – квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК).
В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако если договор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.
В ГК в качестве предмета найма названы следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).
Жилой дом – строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.
Плата за наем муниципального жилого помещения
Основным нормативным актом, регулирующим отношения в сфере аренды муниципального жилья, выступает Жилищный кодекс РФ с последними поправками и изменениями.
Муниципальное жилье — это жилые квадратные метры, которое предоставляется в пользование на основании договора между государством и гражданином, который нуждается в жилплощади.
Оформить наем подобного льготного жилья имеют право исключительно физические лица. Сдача в аренду государственных помещений возможна лишь при условии, что данные апартаменты попадают под определение — нежилой государственный фонд.
Среди населения категорию государственной жилплощади иногда еще называют социальным жильем. Собственником льготного жилья выступает государственный жилищный фонд.
Оплачивать аренду следует согласно положения о плате за найм муниципального жилья. В данном законодательном акте прописывается, что оплата рассчитывается на один квадратный метр площади. На местах органы местного самоуправления устанавливают размеры платы за наем жилого помещения у муниципальных образований.
Порядок взаимоотношений арендодателя и съемщика регулируется гражданским кодексом РФ. Именно в нем прописаны основные требования к сдаваемому жилому помещению по договору.
В соглашении социального найма объекта недвижимости должны быть учтены следующие параметры:
• расположение жилплощади относительно социальной инфраструктуры района;
• наличие различного рода приспособлений для облегчения бытовых вопросов;
• добротность или качество внутренней отделки сдаваемого помещения.
Многие будущие съемщики интересуются, из чего формируется плата за наем жилого помещения.
Согласно договору социального найма жилого помещения в расчет платы за наем помещений входят следующие составляющие:
• арендный платеж обозначает внесение денежных средств за съем квадратных метров;
• коммунальный платеж включает в себя все блага цивилизации, предоставленные владельцев;
• внесение финансов в счет капитального ремонта.
В свою очередь, оплата коммунальных услуг, как и в обычных жилых помещениях, содержит платежки за услуги водоотведения, за горячую и холодную воду, электроэнергию, отопление, расходы на содержание придомовой территории и текущий ремонт. Данный аргумент прописан в р.4 154 статьи ЖК РФ.
Если сумма оплаты изменилась, то арендодатель в установленный законом срок должен письменно и под подпись уведомить об этом квартиросъемщика. В противном случае квартиросъемщик имеет право платить согласно старым тарифам. Да и менять плату за пользование жилплощадью согласно ст. 156 ЖК РФ позволительно лишь раз на три года.
Процедура оплаты за наём жилья кардинально отличается от стандартной. Квитанция об оплате приходит съемщикам, как обычно, в первых числах календарного месяца. Оплачивать сумму за наем жилого помещения, установленную владельцем, необходимо непосредственно ему самому или в бухгалтерию управляющей компании.
Управляющая организация или местный орган самоуправления несет ответственность за общую оплату перед поставщиками коммунальных услуг.
Осуществлять платежи за социальный найм следует до десятого числа текущего месяца согласно квитанции на оплату коммунальных услуг.
Не вносить платежи позволено лишь льготной категории населения, которая подпадает под определение «малоимущих». Определением данной категории населения занимаются соответствующие социальные органы.
Проводится комплексный анализ финансовых возможностей всех членов семьи. Освобождению подлежит только платеж за съем апартаментов, коммуналку вносить необходимо всем категориям населения.
Оплата квартплаты за наем муниципального жилья производится на основании установленных тарифов.
В расчет принимаются основные характеристики предоставляемого жилья:
• размер площади апартаментов;
• сумма среднестатистического платежа, для каждого региона своя;
• цена аренды на один квадратный метр;
• коэффициент комфортности жилплощади.
В каждом регионе тарифная сетка согласуется с контролирующими, фискальными и другими уполномоченными органами. Особый статус имеют такие города, как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Установлением всех платежей имеют право заниматься исключительно государственные исполнительные власти.
Квартиросъемщики муниципальных апартаментов тоже имеют право на субсидирование, которое предусмотрено нормативными актами, установленными государством.
Право на получение субсидии оформляется в специальных органах социальной защиты. Обычно, для этого требуется собрать соответствующий пакет документов и направить его на рассмотрение любым удобным способом.
Современные технологии позволяют осуществить данную опцию не выходя из дома. Отсканировать и отправить документы с помощью интернет-технологий гораздо удобней, чем толпиться в очередях социальных служб.
Единственным документом, который необходимо предоставить лично, является заявление с личной подписью клиента. Право на получение субсидий предоставляется в течение десяти рабочих дней.
Закон определяет и тех, кто не имеет право на получение субсидий:
• должники по платежам за аренду или коммуналку;
• лица, которые имеют достаточный доход для внесения платежек;
• арендаторы, снимающие жилплощадь согласно договору поднайма.
Сумма начисленных субсидий перечисляется клиенту на банковский счет или выплачивается наличными (только гражданам, не имеющих возможности самостоятельно передвигаться).
Выделяя жилье для сдачи в аренду по договору социального найма, правительство стремится проявить заботу о работниках среднего класса. По сравнению с частным съемом данная услуга имеет массу преимуществ.
В первую очередь, это сниженная арендная плата, регулирование взаимоотношений на основании договора. Снимая муниципальное жилье, не нужно волноваться о возможном досрочном прекращении действия договоренности.
Договор предоставления муниципального помещения
При предоставлении нежилого помещения во временное пользование стороны (владелец помещения и пользователь) заключают договор пользования нежилым помещением. Договор может быть оформлен на возмездной (аренда или наем) или безвозмездной (аналог ссуды) основе. В любом случае, после окончания срока действия договора нежилое помещение должно быть возвращено в том же состоянии, в каком поступило в пользование.
Договор пользования нежилым помещением может быть срочным (согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса) или бессрочным (п. 2 ст. 610 ГК РФ), никаких специальных требований к составлению договора нет.
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением представляет собой документ, подтверждающий передачу прав на использование какого-либо здания или его части в производственных или коммерческих целях. Он может заключаться в устной форме, если субъектами являются физические лица, и в письменной, если хотя бы одним из субъектов является юрлицо.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением определяет условия и нормы эксплуатации комнаты, квартиры, дома с целью проживания в ней, не оплачивая использование.
Объектом договора безвозмездного пользования имуществом выступают помещения жилого или коммерческого характера, автомобили, оборудование, офисная техника, предметы интерьера.
Субъектами договора безвозмездного пользования имуществом являются:
• ссудодатель – лицо, которое наделено правом владения каким-либо имуществом, или субъект хозяйствования, которого уполномочили от лица собственника заключить договор;
• ссудополучатель – лицо, к которому переходит право эксплуатировать жилое или нежилое помещение, автомобиль, оборудование.
Многие путают договор безвозмездного пользования с бесплатной арендой (наймом). Но отсутствие оплаты касается только применения помещения по прямому назначению: проживание в нем, организация коммерческой деятельности. Все затраты, касающиеся содержания объекта, ложатся на ссудополучателя. Сюда относится оплата коммунальных платежей, осуществление ремонтных работ, связанных с поддержанием исходных условий.
Не стоит путать такую форму договора с безвозмездной передачей прав собственности (дарения). После завершения срока действия обязательств по договору объект использования должен быть передан собственнику в исходном состоянии.
Между юристами нет общего мнения, какие именно признаки присущи договору безвозмездного пользования. В нем должны содержаться такие пункты:
• Преамбула – указываются субъекты договора, их паспортные данные (для юрлиц – данные директора, на основании какого документа он имеет право подписи).
• Предмет договора. В этом пункте указывается тип помещения, его назначение, местонахождение, особенности, недостатки. Среди данных, которые должны быть указаны договором, – на каком основании помещение принадлежит указанному собственнику, кадастровый номер объекта.
• Срок действия обязательств по договору. Этот пункт может быть определен конкретным количеством месяцев или быть неограниченным.
• Права и обязанности сторон. Здесь важно четко оговорить все моменты, разграничить зоны ответственности, указать санкции в случае нарушения условий договора, указанных в этом пункте. Это касается разделения затрат по содержанию помещения в случае снижения балансовой стоимости помещения.
• Форс-мажорные обстоятельства. Факторы непреодолимой силы, наступление которых повлекло ущерб помещению, предотвратить которые было невозможно.
• Порядок передачи помещения. В этом случае рекомендуется использовать акт приема-передачи, в котором подробно расписать оснащение, его состояние.
• Порядок расторжения договора. Если не будут указаны отдельные условия досрочного прекращения действия обязательств по договору, то будут действовать правила, предусмотренные Гражданским кодексом.
• Прочие условия. Заносятся все данные, которые не могут быть отнесены к другим вышеперечисленным пунктам.
В качестве дополнений к договорным обязательствам могут выступать опись передаваемого имущества, акт приемки-передачи, паспорт объекта, выданный кадастром, документы юридического лица, субъекта хозяйственной деятельности.
Характерными особенностями такого типа обязательств по договору являются:
• Четкое описание объекта, которое позволяет его безошибочно идентифицировать. В противном случае договор может считаться недействительным.
• Особенности договора ссуды не позволяют получателю распоряжаться имуществом, сдавать его в субаренду.
• Если помещение подлежит государственной охране (памятник архитектуры), требуется получение разрешения от соответствующей комиссии.
В отличие от договора безвозмездного пользования нежилым помещением, который должен быть обязательно подписан при участии в сделке юридического лица, бесплатная передача жилья осуществляется в случае необходимости регистрации живущих родственников, друзей, знакомых.
Заключение такого договора избавляет ссудодателя от вопросов со стороны государственных органов о незаконном получении прибыли от сдачи жилого помещения в аренду. Не рекомендуется пользоваться этой формой договорных обязательств в случае фактического получения денег за предоставление жилья в аренду.
Договор несет в себе риски неполучения вознаграждения, так как оснований требовать оплату у недобросовестных арендаторов не предусмотрено.
Собственник объекта недвижимости или уполномоченное им лицо обязаны предоставить помещение в определенном договором состоянии. Это касается мебели и техники, если другое не предусмотрено его условиями. Для этого рекомендуется составлять акт приема-передачи, в котором четко описать оснащение жилища, степень износа, прочие качественные характеристики.
Ссудополучатель должен быть предупрежден об обязательствах перед третьими сторонами (объект пользования находится в залоге или аресте). Сокрытие этой информации может стать причиной досрочного расторжения договора.
Если другое не предусмотрено условиями договора, лицо, которому передается право эксплуатации, должно содержать помещение в надлежащем виде. Для этого совершать за свой счет капитальный и косметический ремонт, оплачивать счета за содержание.
Затраты, возникающие в случае непредвиденного повреждения или уничтожения объекта пользования, лежат на ссудодателе, если предотвратить их ссудополучатель не мог ни при каких обстоятельствах. В противном случае ответственность лежит на пользователе. Это же касается случаев использования имущества не по назначению.
Условиями договора могут быть определены конкретные временные рамки его действия. Если этот пункт отсутствует, то договорные обязательства считаются бессрочными. Расторгнуть их может любая сторона, предупредив об этом минимум за 3 месяца (по обоюдному согласованию могут быть предусмотрены другие временные рамки).
Причины досрочного прекращения исполнения обязательств по договору собственником помещения:
• объект недвижимости используется не так, как описано в договоре;
• не осуществляются работы по поддержанию помещения в надлежащем виде;
• состояние помещения, мебели, техники значительно ухудшилось;
• без согласования с собственником был заключен договор субаренды.
Расторжение по инициативе ссудополучателя происходит по таким причинам:
• наличие непреодолимых недостатков, присутствие которых было сокрыто и не обозначено в договоре;
• претензии третьих лиц, перед которыми существуют обязательства (например, банк);
• непредоставление объекта в использование.
Срочный договор предусматривает другую процедуру расторжения. В этом случае исключительное право имеет лицо, получающее имущество в пользование. Для этого требуется предупреждение контрагента о намерениях за 1 месяц до разрыва.
Гражданский кодекс РФ в пункте 2 статьи 689 определяет такие нормы, характерные также для договора аренды:
• Срок действия договора может быть установлен соответствующим пунктом или не иметь предусмотренного окончания.
• Метод использования и назначение помещения. Если квартира или дом применяется не для проживания в нем, то собственник имеет право досрочно завершить действие обязательств по договору в одностороннем порядке.
• Пролонгация договора. Если обе стороны не пожелали расторгнуть договор (должны оповестить в письменном виде), после его окончания происходит его пролонгация на неопределенный срок.
• Улучшение условий. Лицо, проживающее на жилплощади, должно поддерживать ее в исходном состоянии. Если было произведено какое-либо усовершенствование, затраты ложатся на собственника. Несогласованные изменения осуществляются за счет проживающих.
Несмотря на явные сходства этих договоров, существуют принципиальные отличия, которые заключаются в степени ответственности при ненадлежащем выполнении условий:
• при непредоставлении объекта пользования или его ненадлежащее техническое состояние влекут за собой штраф в размере возможного нанесенного ущерба (при аренде дополнительно выплачивается сумма, равная упущенной выгоде);
• если собственник не предоставил помещение, контрагент не может требовать этого (по договору аренды это право присутствует);
• затраты на содержание помещения при ссуде несет наниматель, при аренде – владелец.
Передача помещения в муниципальную собственность
Состоящая на государственном попечении или во владении субъектов РФ, а также органов МСУ недвижимость может быть передана в распоряжение вышеуказанным структурам.
Передача недвижимого имущества в муниципальную собственность осуществляется, если:
• данная недвижимость не может на законных основаниях состоять на попечении государства, по причине распределения компетенции между структурами Федерации, субъектов Федерации и органов МСУ;
• данная недвижимость состоит в пользовании госструктур субъектов РФ, органов МСУ, ГУП, а также иных властных структур.
Заявления о передаче имущества в муниципальную собственность предоставляются госструктурами субъекта РФ либо органами МСУ:
• институтам исполнительной власти, имеющим компетенцию владельца недвижимости, в процессе перехода имущества от государственных федеральных органов во владение субъекта РФ или органов МСУ, а также от владения субъекта РФ и органов МСУ во владение государственных федеральных структур;
• компетентным органам исполнительной власти субъектов РФ, имеющим право владения недвижимостью, в процессе передачи имущества в муниципальную собственность от владения субъектами РФ, и наоборот.
Переход имущества государственных федеральных органов во владение субъекта РФ или органов местного самоуправления, а также от владения субъекта РФ и органов МСУ во владение государственных федеральных структур не дозволяется, если данная недвижимость не фигурирует в соответствующем заявлении.
Документация, требуемая для заключения о передаче имущества в муниципальную собственность, содержится в Постановлении Правительства РФ № 374.
Порядок передачи государственного (федерального) имущества в муниципальную собственность установлен Гражданским кодексом Российской Федерации. Здесь необходимо заключить соответствующую сделку. Стоит учесть, что структура лишается возможности распоряжаться недвижимостью при ее передаче муниципальным образованиям.
В договор следует внести некоторые детали:
• точные названия органов власти, а также их обязательные данные, установленные законами и подзаконными актами, которые должны содержаться в договоре для признания его действительным;
• перечень имущества, переходящего во владение муниципальному образованию, включая адреса и отличительные черты недвижимости, ИНН и другие крайне значимые факты;
• характеристику имущества (жилое или нежилое помещение, есть ли возможность ввести его в пользование и тому подобное);
• точные даты передачи имущества в собственность муниципального образования.
Кроме того, к договору должен прилагаться и документ, в котором подробно характеризуется передаваемый или получаемый объект с отображением его общей денежной стоимости. Такой акт должен быть заверен участниками соответствующего соглашения.
Чтобы получить заключение о передаче недвижимости от государственных органов во владение субъектов РФ или органов МСУ, нужно собрать нижеуказанную документацию:
• справку из государственного перечня недвижимости, в которую вносятся данные о переходящих ценностях;
• справку из ЕГРП на имущественные ценности, а также договоры, заключенные в отношении данной недвижимости об узаконенной возможности распоряжения предоставляемым к передаче в муниципальную собственность имуществом (кроме того, и об узаконенных правах на территорию, прилегаемую к указанной недвижимости тогда, когда эта территория является отдельным пунктом договора). Документ должен быть получен за 30 и более дней до его отправки в ФАУФИ;
• экземпляры документации, доказывающей факт того, что передаваемая недвижимость находится во владении ГУП или иной федеральной структуры на основании хозведения либо ограниченного вещного права (копии направляются тогда, когда в базе данных ЕГРП нет информации об узаконенной возможности владения и распоряжения);
• документацию, доказывающую факт правомочия РФ на владение недвижимостью, а также прилежащую к ней территорию в случаях, когда данная территория является отдельным пунктом договора (такая документация передается, если в базе данных ЕГРП нет информации об узаконенной возможности владения и распоряжения);
• разрешение от ГУП или иной госструктуры на передачу в муниципальную собственность имущества, находящегося во владении данной структуры на основании на основании хозведения либо ограниченного вещного права, с подписью должностного лица, оформившего указанное разрешение;
• достоверный экземпляр свода правил ГУП или иной госструктуры, чья недвижимость передается в муниципальную собственность на основании хозведения либо ограниченного вещного права. Кроме того, устав необходим и при переходе самого предприятия во владение органов местного самоуправления;
• справку из ЕГРЮЛ о ГУП или иной госструктуры, чья недвижимость передается в муниципальную собственность на основании хозведения либо ограниченного вещного права. Кроме того, такой документ необходим и при переходе самого предприятия во владение органов местного самоуправления;
• выписку от государственной структуры, занимающейся ведением отчетности в отношении оборудования либо проверкой наличия имущественных ценностей, по поводу сведений о передаваемом в муниципальную собственность имуществе (данный документ требуется тогда, когда из всего строения во владение переходит несколько помещений, то есть для уточнения и описи такой недвижимости);
• схему прилегающей к строению территории как отдельной собственности, подлежащей переходу во владение органов местного самоуправления;
• документацию, доказывающую правильность названия органа местного самоуправления, в отношении которого проводится передача имущества в собственность муниципального образования;
• документацию, доказывающую право эксплуатации передаваемой недвижимости (требуется тогда, когда данная недвижимость находится в распоряжении структур субъекта РФ, органов МСУ, ГУП, а также иных госструктур). Эта документация позволяет на законодательном уровне организовать передачу имущества в муниципальную собственность;
• разрешение от госструктуры исполнительной власти, уполномоченной вести надзор за ГУП, а также иными организациями, чья недвижимость переходит в муниципальную собственность на основании хозведения либо ограниченного вещного права. Кроме того, такое разрешение необходимо и при переходе самого предприятия во владение органов МСУ.
В процессе передачи имущества в муниципальную собственность (если таковое имущество представляет собой ГУП или иные госструктуры), помимо перечисленной документации, необходимо передать список таких образований и список недвижимости, находящейся в их распоряжении на основании хозведения либо ограниченного вещного права.
Для заключения о передаче имущества в муниципальную собственность, помимо перечисленной документации, необходимо предоставить и список недвижимости, которая подлежит такому переходу. Для заключения о передаче имущества в муниципальную собственность нужно направить предложения в ФАУФИ. Это обязанность органов исполнительной власти субъектов РФ, а также муниципальных образований.
Для правок в реестре госсобственности и собственности органов местного самоуправления в процессе заключения ФАУФИ в данной документации необходимо положение о том, что факт передачи имущества муниципальным образованиям имеет силу тогда, когда соответствующий акт о переходе владения заверен.
Процедура передачи в муниципальную собственность имущества физлиц и юрлиц следующая:
1. Чтобы осуществить переход недвижимости во владение структур МСУ, юрлица и физлица должны подать запрос руководителю данного органа. К нему необходимо добавить определенные документы. От юрлиц:
• паспорт лица, подающего запрос;
• выписку из ЕГРЮЛ, экземпляры пакета документов, которые являются юридической основой деятельности организации, а также определяют ее правовой статус;
• документацию, подтверждающую правомочность доверенного лица (в случаях, когда запрос подается от имени представителей);
• список недвижимости, которая проходит передачу имущества в муниципальную собственность (включая адреса и наиболее значимые инженерные показатели);
• список строений, а также встроенных и пристроенных, переданных по договору аренды объектов или помещений, находящихся во владении иных лиц (требуются экземпляры контрактов);
• справку из ЕГРП на имущественные ценности и договоры в отношении их по поводу владения переходящей недвижимостью, а также документ, подтверждающий госрегистрацию права владения данным имуществом;
• выписку о балансовой принадлежности с отражением стартовой и конечной соответствующей цены;
• акт ОС или другой структуры юрлица, у которой есть полномочия делать заключение о передаче имущества в собственность муниципального образования;
• выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте данного имущества, а также документ, включающий инженерную характеристику об объекте недвижимости и схему от Бюро технической инвентаризации (не более полугода до окончания даты действия документации);
• документацию, доказывающую право владения территорией, где находится недвижимость, подлежащая передаче имущества в муниципальную собственность;
• планы технических систем, подлежащих переходу;
• документы о балансовой принадлежности имущества;
• справку, доказывающую отсутствие долговых обязательств, факта ареста недвижимости и других форм материальной ответственности за объект имущества. От физлиц требуются:
• паспорт лица, подающего запрос;
• документация, подтверждающая правомочность доверенного лица (в случаях, когда запрос подается от имени представителей), а также паспорт доверенного лица;
• выписка, в которой указывается цена недвижимости;
• список недвижимости, подлежащей передаче имущества в муниципальную собственность (с адресами и наиболее значимыми инженерными показателями).
2. Когда проверка переданной документации завершена, формируется специальный орган, занимающийся передачей имущества в муниципальную собственность. Он ведет свою деятельность на основании порядка, указанного в приказе руководящего должностного лица муниципальной структуры.
3. В соответствии с решением сформированного органа административные структуры составляют список недвижимости, подлежащей передаче в собственность муниципального образования, и отправляют его в исполнительный орган МСУ, который занимается выдачей заключений о передаче объектов.
4. На основании данного заключения о правильности предоставленного списка недвижимости, которая подлежит передаче в муниципальную собственность, оформляется распоряжение руководящего должностного лица муниципальной структуры на передачу объектов и владение ими в качестве собственника, а также:
• на внесение недвижимости в список имущества органа МСУ;
• на переход ограниченного вещного права на имущество органу МСУ;
• на переход возможности хозведения имущества к МУП;
• на право распоряжаться недвижимостью другим, допускаемым законодательством, путем.
5. В соответствии с распоряжением руководящего должностного лица муниципальной структуры о передаче недвижимости составляются протоколы приема-перехода объектов по утвержденному законами Российской Федерации образцу. Данную документацию о передаче имущества в муниципальную собственность заверяет руководящее должностное лицо муниципального образования.
6. Переданная недвижимость фиксируется в специальной базе данных органа МСУ, после чего проводится процедура госрегистрации возможности владения объектами по утвержденной законодательством Российской Федерации системе.
Если появляются какие-либо разногласия в процессе передачи имущества в муниципальную собственность, они урегулируются на основании компромисса участников договора или же посредством судебного разбирательства (согласно настоящим законам РФ).
Перепланировка муниципального помещения
Жилищным законодательством установлен следующий перечень необходимых документов:
• технический паспорт БТИ и поэтажный план с экспликацией "до перепланировки";
• копия лицевого счета;
• выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных в вашей квартире;
• согласие департамента жилищной политики;
• копия договора найма;
• проектная документация объем которой индивидуален в каждом случае.
Будет ли ваша перепланировка согласовываться по факту, то есть по упрощенной схеме, или для работ потребуется проект перепланировки - зависит от сложности планируемых изменений. Если квартира в типовом доме и вы хотите организовать в одной из комнат гардеробную, то есть монтировать дополнительную перегородку, либо планируете расширить дверной проем из коридора в комнату, чтобы объединить входную и жилую зону - в этом случае скорее всего согласовать можно "посфактум".
Работы, затрагивающие несущие стены дома, можно проводить только с разработкой проектной документации. Если ваши работы требуют каких-либо расчетов, если в результате перепланировки могут ухудшаться условия проживания в вашей квартире или в квартирах ваших соседей - делать такую перепланировку можно только на основании соответствующих документов.
Заказать проект перепланировки муниципальной квартиры можно обратившись в лицензированную проектную организацию, либо в ту проектную организацию, которая разрабатывала проект дома вашей серии (особенно это касается тех случаев, когда при перепланировке затрагиваются несущие стены дома).
Как правило, в коммунальной квартире проведение перепланировки возможно в том случае, если в вашем распоряжении две смежные комнаты, либо, к примеру, если требуется заложение дверного проема. В этих и других вариантах перепланировки муниципальной коммунальной квартиры вам может потребоваться согласие ваших соседей на проведение перепланировки.
Также как и при перепланировке обычной квартиры, согласование можно выполнить как самостоятельно, так и можно обратиться к фирмам-посредникам. В чем преимущества того и другого пути согласования? Если вы хотите самостоятельно согласовать, то следует учесть, что этап сбора документов и получения необходимых разрешений может занять продолжительное время, особенно, если у вас нет соответствующего опыта.
Путь самостоятельного согласования перепланировки муниципальной квартиры годится только в тех случаях, если у вас есть достаточное количество свободного времени на сбор всех документов и посещение инстанций, а сама перепланировка будет незначительной. Сложные виды изменений, особенно, если вам предстоит разработка проектной документации, согласовывать самостоятельно не стоит.
Как правило, каждый выданный вам документ имеет свой срок давности и в случае, если вы не успеете или не сможете предоставить документы в установленное время, просроченный документ предстоит получать заново, а это может затянуть согласование на продолжительное время. Оформление перепланировки муниципальной квартиры через посредников также имеет свои достоинства и недостатки.
К несомненным плюсам относится то, что вы получите все необходимые разрешения в максимально короткие сроки, не затрачивая при этом усилий и не меняя привычного образа жизни. В этом случае оформляется доверенность на проведение перепланировки. Минус в том, что такое согласование увеличивает стоимость подготовительного этапа перепланировки.
Отсутствие свободного времени для самостоятельного согласования и затраты на посредников - все это нередко приводит мысли, что перепланировку легче не согласовывать вовсе. Но впоследствии такие работы могут привести к аварийной ситуации, устранять которую вам придется за свой счет. К тому же обнаруженную незаконную перепланировку муниципальной квартиры все равно придется либо узаконивать, либо, если работы были выполнены с нарушениями, квартире придется вернуть прежний вид, в соответствии с действующим поэтажным планом. Узаконить перепланировки муниципальной квартиры в этом случае, можно будет только при отсутствии нарушений при производстве работ в рамках самовольной перепланировки.
Основной особенностью данных квартир является то, что фактически они не принадлежат проживающим в них, граждане занимают данные помещения на основании "договора социального найма", а собственником является город Москва в лице Департамента жилищной политики. И приватизировать муниципальную квартиру с незаконной перепланировкой будет невозможно. Поэтому в случае, если вы планируете в скором времени приватизировать квартиру, о согласовании стоит задуматься заранее.
Изъятие помещения для муниципальных нужд
В соответствии с ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения возможно только для государственных или муниципальных нужд. Поэтому решение об изъятии должно быть принято либо органом государственной власти, либо органом местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами понимается, например, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений. В связи с чем, изъятые жилое помещение и земельный участок для государственных или муниципальных нужд не могут быть впоследствии переданы для использования в иных целях или иными лицам для собственных нужд, к примеру, частному юридическому лицу для строительства торгового комплекса, которое им будет использовано в целях извлечения прибыли.
Исключение составляют субъекты естественных монополий, по ходатайству которых, также может быть произведено изъятие земельных участков (ст.56.4 ЗК РФ), но и в этом случае решение принимается государственный или муниципальный орган.
В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии жилого помещения и земельного участка копия такого решения направляется собственнику и в орган регистрации прав (Росреестр). Данное решение об изъятии жилого помещения действует в течение трех лет со дня его принятия. Собственнику также направляется проект соглашения об изъятии помещения и земельного участка. В соглашении с собственником жилого помещения должны быть определены: размер возмещения за жилое помещение, срок его уплаты, срок, в течение которого будет произведено изъятие жилого помещения для муниципальных нужд, и другие условия (ч.4 и ч.6 ст.32 ЖК РФ, п.п.10, 12 и 13 ст.56.6 ЗК РФ).
Размер возмещения определяется не позднее, чем за шестьдесят дней до направления соглашения об изъятии (п.7 ст.56.8 ЗК РФ).
Согласно ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как следует из разъяснений, данных в п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст.79 ГПК РФ).
По общему правилу собственнику, у которого производится изъятие жилого помещения для муниципальных нужд, предоставляется только денежное возмещение. Однако в соответствии с ч.8 ст.32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
В этом случае размер возмещения засчитывается в стоимость, предоставляемого жилого помещения. Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность, ниже выкупной цены изымаемого, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого, то обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
Несмотря на то, что собственнику изымаемого жилого помещения другое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности, не исключена возможность и предоставления с его согласия другого жилого помещения по договору социального найма;
Частью 9 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
При несогласии с условиями соглашения (как с выкупной ценой, так и с самим решением об изъятии) собственником, в ходе рассмотрения дела, может быть предъявлен встречный иск к истцу. Что не исключает подачи собственником самостоятельного иска на решения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд. Данный иск подается с момента, когда собственник узнал о принятии решения об изъятии у него жилого помещения.
При удовлетворении иска, которым постановлено произвести изъятие жилого помещения для муниципальных нужд, по заявлению собственника за ним сохраняется право пользования этим помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения, если соглашением не установлено иное.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
