Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Основная цель анализа износа как обесценения — идентифицировать все формы износа, влияющие на оценку объекта рынком, рассчитать каждую составляющую износа таким образом, чтобы исключить возможность повторного учета элементов износа различными методами.
Для оценки износа возможно применение широкого круга методов, однако в зависимости от специфической ситуации могут применяться и комбинации различных методов. Каждый из них адекватно отражает износ при условии, если он правильно отражает реакцию информированного и рационального покупателя на состояние и качество объекта недвижимости и рынка, на котором он позиционирован, а также при последовательном, логичном и внимательном выполнении оценщиком процедур (этапов) каждого метода.
Существуют следующие основные методы оценки совокупного обесценения:
1) прямые:
— метод срока жизни,
— метод разбиения (или поэлементный — по всем видам обесценения);
2) косвенные:
— метод экстракции (или метод рыночной выборки).
Метод разбиения используют для распределения известной суммы общего обесценения между физическим износом, функциональным и внешним устареваниями. Здесь же рассмотрим два метода, которые применяют главным образом для определения величины совокупного устаревания.
Независимо от применяемых методов оценщик должен обеспечить учет всех составляющих износа, снижающих стоимость объекта, и исключить возможность их двойного учета.
Метод срока жизни базируется на представлении инвестора, что износ улучшений объекта недвижимости происходит на протяжении всего срока экономической жизни объекта, в конце которого их стоимость полностью теряется, что соответствует 100%ному износу. Эффективный возраст и ожидаемый срок экономической жизни — основные понятия, применяемые в оценке совокупного обесценения методом срока жизни.
При использовании этого метода общий износ оценивается путем расчета отношения эффективного возраста улучшений к ожидаемому сроку экономической жизни объекта и применением этого отношения к стоимости восстановления или замещения.
Срок экономической жизни определяется в рамках конкретного рынка. На него влияют многие факторы: экономические условия, качество строительства, условия эксплуатации, вкусы потребителей и другие факторы, которые могут резко изменить оставшийся срок экономической жизни.
Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений, в частности:
— указанная пропорция сохранится в будущем;
— не произойдет существенного изменения факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества;
— не планируется реконструкция, модернизация или переоборудование объекта;
— недвижимость будет поддерживаться на надлежащем уровне в течение оставшегося срока экономической жизни.
Возраст здания это период между моментом, когда он начинает приносить экономические выгоды, и датой оценки. Напомним, что фактический возраст — это хронологическое понятие. Эффективный (реальный) возраст — экспертно определенный возраст в соотнесении к среднему фактическому возрасту таких объектов при типичных условиях нормальной эксплуатации. В целом учитывает реальное техническое состояние объекта недвижимости. Если объект эксплуатировался плохо — реальный возраст больше хронологического. Определение эффективного возраста основывается на суждении оценщика и интерпретации рыночных представлений.
Метод срока жизни требует от оценщика последовательного осуществления следующих этапов:
1. Определение прогнозируемого срока экономической жизни объектов, аналогичных оцениваемому и функционирующих на конкретном рынке.
2. Оценка эффективного возраста оцениваемого здания, который может равняться хронологическому (фактическому) возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.
3. Расчет отношения эффективного возраста к сроку экономической жизни аналогичных объектов, которое характеризует предельную норму износа строений.
4. Определение совокупного обесценения объекта оценки путем умножения его восстановительной стоимости (или стоимости замещения) улучшений на предельную норму Износа.
5. Расчет стоимости улучшений как разности стоимости восстановления (замещения) улучшений и их совокупного обесценения.
Этот метод может быть использован для определения оценочного износа:
— всего здания;
— отдельных конструктивных элементов здания.
Метод жизненного цикла прост для понимания и применения. Он позволяет определить совокупное обесценение, которое далее может быть распределено между его компонентами, в том числе и функциональным устареванием, на основе поэлементного метода.
Хотя этот метод расчета износа менее точен по сравнению с другими, он отличается наибольшей простотой и часто используется для того, чтобы рассчитать долю, приходящуюся на здание, в стоимости объекта недвижимости.
Однако существуют причины, ограничивающие его применение, к которым относятся следующие посылки, лежащие в основе метода:
— не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;
— формула основана на линейной зависимости износа от срока и интенсивности эксплуатации объекта (что, вообще говоря, не соответствует действительности).
Этот метод рекомендуется использовать, когда возможно, оценить состояние объекта натурным обследованием и установить его достаточно точно.
Что касается отнесения к недостаткам метода наличие субъективизма в определений, то здесь есть и другое мнение. Весь процесс стоимостного оценивания основан на проведении субъективных процедур выбора и принятия решений оценщиком, а не только расчетов. Поэтому и говорят о результате оценки как о суждении оценщика, которое не может не быть субъективным. Хотя, конечно, субъективизм новичка в оценке и опытного профессионала — это не одно и то же.
«Для преодоления субъективизма» иногда предлагают использовать метод нормативного срока службы, в котором вместо эффективного возраста используется хронологический (фактический) возраст (из техпаспорта объекта), а вместо срока экономической жизни используется нормативный срок службы (из строительных норм). Однако такая подмена дает адекватный результат только в случае типичной (нормальной) во всех отношениях эксплуатации объекта.
Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на положении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы.
Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:
— Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86.
— Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий.
— Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения: ВСН 58-88.
— Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.
В первом документе для слоистых конструкций и систем инженерного оборудования применяется двойная система оценки физического износа: по техническому состоянию и сроку службы.
Остальные документы построены примерно одинаково и содержат в табличной форме нормативные сроки службы для конструктивных элементов зданий всех групп капитальности, а также для систем инженерного оборудования гражданских и производственных зданий.
Метод рыночной выборки, или метод рыночной экстракции предполагает использование доступных рыночных данных по сопоставимым продажам и позволяет определить величину совокупного обесценения. Это наиболее прямой из методов оценки износа, потому что он основан на рыночных транзакциях. Кроме того, он используется также для определения срока экономической жизни, оценки внешнего устаревания, Применяя метод рыночной экстракции, оценщик может получить, оценку совокупного обесценения путем исследования продаж сопоставимых объектов, которые изношены, так же как и оцениваемый объект, Стоимость земельного участка вычитается из цены каждого сопоставимого объекта, чтобы оценить стоимость улучшений с учетом износа. Для получения стоимостного значения совокупного износа, отражающего все его компоненты, полученная стоимость вычитается из стоимости замещения или восстановления объекта. Процент, который составляет стоимость с учетом износа в восстановительной стоимости, затем используется для получения стоимости оцениваемого объекта.
Если рыночные аналоги, на основе которых определяется износ, различаются по возрасту, необходимо определить среднегодовую норму (процент) износа путем деления общего износа на хронологический (фактический) срок жизни объектов или при существенных различиях между фактическим и эффективным возрастом, путем деления на эффективный возраст. В результате сравнительного анализа нескольких аналогов оценщик может сформировать ряд годовых процентов износа (в зависимости от возраста объекта). Годовой процент износа также может быть использован для определения ожидаемого срока экономической жизни, который в свою очередь используется в методе срока жизни.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень обесценения. При этом желательно, чтобы сделки с аналогами были недавними.
2. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального устаревания, то на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.
3. Определение стоимости каждого земельного участка на дату продажи и расчет стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью участков земли.
4. Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) строений для каждого аналога на дату продажи. Показатель восстановительной стоимости должен охватывать все строения. База оценки затрат (восстановление или замещение) должна быть такой же, как у оцениваемого объекта
5. Расчет в денежном выражении совокупного накопленного износа как разницы между стоимостью восстановления (замещения) строений и их рыночной ценой. Если не вносились поправки в цены продаж аналогов на соответствующем этапе (для восстановительной стоимости компонентов), то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.
6. Преобразование стоимостной величины износа по всем аналогам в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета совокупного обесценения оцениваемого объекта. Если возраст аналогов примерно соответствует возрасту оцениваемого объекта, относительные показатели износа могут быть приведены к проценту, соответствующему оцениваемому объекту и быть напрямую использованы для определения его износа.
7. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на эффективный либо хронологический возраст. Если аналоги различаются по возрасту или условиям эксплуатации, то также необходимо определить годовую норму износа по фактическому возрасту аналогов. Но если эффективный возраст объектов значительно расходится с фактическим (из-за условий эксплуатации), — по эффективному возрасту. Далее на основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах.
8. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта (приведение годовых норм износа к оцениваемому объекту), корректировка величины общего обесценения с учетом возраста оцениваемого объекта и определение его абсолютного значения.
В такой последовательности выполняются расчеты для всех сопоставимых объектов — аналогов.
Полученная информация анализируется, и делается заключение о среднегодовом коэффициенте износа оцениваемого здания. Износ оцениваемого объекта рассчитывается в обратной последовательности. Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической жизни оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока жизни.
Метод рыночной экстракции дает достоверную оценку износа при наличии достаточного объема рыночной информации. Объемы сравнения должны быть сопоставимы с оцениваемым по назначению, а также по видам и степени износа. Когда объекты сравнения различаются по проекту, качеству, технологии строительства, невозможно однозначно отнести различия в стоимости именно к различиям в износе объектов. Метод рыночной экстракции также сложно применять при сильных различиях в степени изношенности объектов. Если анализируемые сделки проводились на специфических условиях (нестандартная мотивация и финансирование), проблема усугубляется. Точность метода также зависит от правильности оценки земельного участка и оценки стоимости нового строительства объектов сравнения. Если объекты расположены в несопоставимых районах, результаты применения метода могут оказаться неадекватными. Этот метод в простейшем виде подразумевает линейную модель износа, т.е. пропорциональную зависимость стоимости от возраста объекта. Для преодоления данного недостатка необходимо использовать данные о продажах объектов различного возраста и построить зависимость годовых норм износа от возраста объекта, что повышает сложность данного метода и расширяет потребность в рыночной информации.
Метод зачитывает все типы износа и не позволяет разбить оценку износа на компоненты.
Метод разбиения позволяет более точно определить величину совокупного обесценения здания, чем два предыдущих, но он является значительно более трудоемким. Он применяется для оценки общего износа, если рыночных данных недостаточно для определения общей суммы износа на основе других методов. Поэлементный метод также используется для распределения общей суммы износа, определенной с помощью, метода рыночной экстракции и (или) метода срока жизни между его компонентами (физическим износом, функциональным и внешним устареваниями). Каждая составляющая совокупного Обесценения определяется при этом обособленно с использованием специфических методов для каждого вида износа. Для определения итоговой стоимости с учетом износа сумма оценок износа по каждой составляющей вычитается из стоимости восстановления или замещения.
Помимо получения величины износа метод с достаточной точностью дает ясную картину относительно того, какие ремонтные работы и в каком объеме следует провести для устранения существующего износа по элементам здания (кроме неустранимого физического износа долгоживущих элементов). Таким образом, поэлементный метод может также использоваться для определения затрат на восстановление устранимых элементов износа, которые должны быть приняты во внимание при использовании других подходов к оценке (сравнительном и доходном).
Метод разбиения представляет собой последовательное определение всех видов износа с учетом разделения здания на долгоживущие и короткоживущие элементы.
Начисление физического износа требует от специалистов по оценке недвижимости не только знаний по основной дисциплине — теории оценки недвижимости, но и владения информацией в строительной сфере, умения работать с нормативными строительными документами, планами, чертежами. Точность расчетов при начислении физического износа зависит в большой степени от того, насколько грамотно оценщик может провести визуальный и экспертно-технический осмотр оцениваемого объекта недвижимости и насколько корректно он Сможет применить полученную при осмотре информацию к существующим строительным и оценочным нормам и правилам:
Влияние внешних факторов на величину физического износа
Физический износ проявляется в процессе эксплуатации здания и воздействия природных условий и характеризует утрату с течением времени технико-эксплуатационных качеств (прочности, жесткости, устойчивости, теплоизоляции, внешнего вида, состояния внутренних интерьеров и т.д.).
Физический износ определяется обследованием фактического технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов, а также сравнением нормативного срока службы элемента с эффективным (фактическим) возрастом.
На физический износ влияет много внешних факторов. Степень влияния некоторых из них, выражаемая в коэффициентах значимости:
Внешние факторы:
— Неиспользование здания по назначению с отключением всех видов инженерного благоустройства - 48
— Объем и характер капитального ремонта - 14
— Уровень содержания и текущего ремонта - 3
— Санитарно-гигиенические факторы (инсоляция и аэрация) - 2
— Плотность заселения - 1
При эксплуатации зданий различают силовое воздействие нагрузок, вызывающее напряженное состояние конструкций, и агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего элементы здания быстро изнашиваются и выходят из строя.
Агрессивность или пассивность среды не имеют универсального характера, они могут меняться ролями: в одних условиях определенная среда агрессивна, в других — она же пассивна. Например, теплый влажный воздух весьма агрессивен по отношению к стали, но бетон он упрочняет.
Воздействие воздушной среды. Загрязненный воздух, особенно в сочетании с влагой, приводит к преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разрушению строительных конструкций. Наиболее интенсивными загрязнителями воздуха являются продукты сгорания различного топлива. Поэтому в городах и промышленных центрах металл коррозирует в 3—4 раза быстрее, чем в сельской местности.
К основным продуктам сгорания большинства видов топлива относятся углекислый и сернистый газы. При соединении их с водой образуются кислоты, разрушающие бетон и другие строительные материалы.
Кроме кислотных оснований в дыме обнаружено более 100 других вредных соединений.
В приморских районах в атмосфере содержатся хлориды, соли серной кислоты и другие вредные для строительных материалов вещества. Влажность воздуха повышает его агрессивное воздействие, в частности, на металлы.
Воздействие фунтовой воды. Грунтовая вода взаимодействует физически и химически с минеральными и органическими частицами грунта. Вода в грунта всегда представляет собой раствор с изменяющимися концентрацией и химическим составом, что отражается и на степени ее агрессивности. Следует учитывать, что со временем возле подземных частей здания водный режим может измениться, в связи, с чем агрессивность среды будет повышаться или снижаться.
Грунтовая вода по капиллярам перемещается вверх на значительную высоту и обводняет верхние слои грунта. Устойчивое обводнение подземных частей зданий усиливает коррозию конструкций и выщелачивание извести в бетоне, снижает прочность оснований.
Воздействие отрицательной температуры. Некоторые конструкции, например цоколь, находятся в зоне переменного увлажнения и периодического замораживания. Отрицательная температура, приводящая к замерзанию влаги в конструкциях и грунтах основания, разрушающе воздействует на здания.
При замерзании воды ее объем в порах материала увеличивается, что создает внутренние напряжения, возрастающие вследствие сжатия самого материала при охлаждении. Давление льда в порах очень велико — до 20 Па. Разрушение конструкций в результате замораживания происходит при полном влаго-насыщении материала. Максимальный объем льда достигается при 20 °С, когда вся вода превращается в лед.
Напряжение в конструкциях зависит также от скорости замерзания и числа переходов через 0° С. Например, камни и бетоны с пористостью до 15% выдерживают 100—300 циклов замораживания. Уменьшение пористости а, следовательно, и количества влаги повышает морозостойкость конструкций.
Для зданий и их конструкций опасны три вида воздействия отрицательной температуры:
— промерзание увлажненных конструкций и их разрушение;
— промерзание ограждающих конструкций (стен) и нарушение в помещениях температурно-влажностного режима, комфортности;
— промерзание оснований, их пучение и вследствие этого разрушение вышележащих конструкций.
Самыми опасными и трудно-устранимыми воздействиями являются промерзание оснований и их пучение. Они опасны только для наземных сооружений, поскольку на глубине примерно 1,5—2 м нет разницы в колебаниях дневной и ночной температуры, а на глубине 10—30 м не ощущается изменение зимних и летних температур.
Необходимо знать, что повреждения зданий из-за промерзаний и выпучивания оснований могут происходить после многих лет эксплуатации, если допущены срезка грунта вблизи фундаментов, увлажнение основания или другие неблагоприятные воздействия.
Воздействие «технологических процессов. Хотя каждое здание проектируется и строится с учетом воздействия различных процессов, но из-за неодинаковой стойкости и долговечности материалов конструкций и различного влияния внешней среды износ их неравномерен.
В первую очередь разрушаются защитные покрытия стен и полы, окна, двери, кровля; затем стены, каркас и фундаменты. Сжатые элементы и элементы больших сечений при статических нагрузках изнашиваются медленнее, чем изгибаемые и растянутые тонкостенные элементы, а также элементы, работающие под динамической нагрузкой, в условиях высокой влажности и высокой температуры.
Кислотостойкими являются материалы с большим содержанием кремния: кварц, гранит, диабаз. Нестойки к кислотам материалы, содержащие известь: доломит, известняк, мрамор. Зато они стойки к щелочам.
Обожженный кирпич стоек даже в средне-кислой и средне-щелочной средах. Для него опасны плавиковая кислота и раствор едкого натра. Он разрушается также при солевой коррозии.
Минеральные масла химически неактивны по отношению к бетонам, но воздействуют на них отрицательно, так как их поверхностное натяжение в 2—3 раза меньше, чем у воды. Обладая большей смачивающей способностью, они расклинивают бетон.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
