Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Экономическая теория говорит нам о том, что цены на жилье (равно как и на любые другие товары и услуги) зависят не только от интенсивности спроса, но и от взаимодействия его с предложением, доступности жилья. Таким образом, нельзя делать заявления типа: "При таком росте населения, как в данном регионе, цены на жилье просто обязаны подняться". В этом заявлении учтено, что рост населения и количества семей увеличивает спрос на жилье, но игнорируется возможность того, что предложение на рынке жилья может отреагировать на это так, что цены на него останутся без изменения. Если рассуждать подобным образом, можно прийти к выводу, что вода должна стоить очень дорого, поскольку потребность в ней велика и является жизненной необходимостью. Тот факт, что в действительности стоимость воды невелика, отражает то, что, несмотря на большой спрос, она имеется в изобилии повсюду. Процесс формирования предложения не менее важен, чем знание факторов, определяющих спрос.
Процесс формирования предложения
Факторы, влияющие на формирование спроса на жилье, относительно легко поддаются измерению и (за исключением социологических явлений) приблизительному прогнозу. Процесс формирования семей, например, в значительной степени зависит от оценки числа лиц, которые, по всей вероятности, образуют семьи в будущем. Так как большинство этих лиц уже существует (сейчас это дети), по крайней мере, один фактор, необходимый для прогноза будущего формирования семей, поддается относительно простому измерению. Другие факторы, влияющие на формирование спроса на жилье (изменения в благосостоянии, рождаемости, количестве разводов и т. п.), не так просты для измерения и прогноза, но они, по крайней мере, четко определены и поддаются измерению.
В противоположность этому процесс формирования предложения жилья описать достаточно сложно. Как будет показано ниже, некоторые важные элементы предложения жилья, такие, как строгость местных правил зонирования и строительства, с большим трудом поддаются определению и измерению, не говоря уже об их прогнозировании. Впрочем, имеются и такие аспекты предложения жилья, которые охарактеризовать довольно легко: они развиваются в политическом и общественном контексте, который никак не участвовал в приведенном выше упрощенном описании процесса формирования спроса.
Дополнительным источником неясности при описании предложения жилья является употребление самого термина "предложение" при рассмотрении целого ряда различных экономических явлений. Так, для некоторых слово "предложение" означает количество жилья, вводимого в действие каждый квартал или год; для других — это количество существующих жилищ в каждый данный момент времени. Чтобы избежать путаницы, необходимо формально определить понятие "предложение жилья".
Предложение жилья: терминология и показатели
Предложение имеющихся в наличии жилищ мы назовем предложением жилищного фонда. По аналогии с тем, что предложение жилищного фонда складывается из общего количества жилищ и цен на отдельные жилища. В краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда является неизменным, т. е. оно совершенно неэластично по отношению к ценам на отдельные жилища. Неэластичная природа краткосрочного предложения жилищного фонда прямо следует из того, что жилье не может быть мгновенно произведено (путем строительства новых домов или перестройки существующих) либо уничтожено (за счет амортизации или разрушения). Таким образом, в краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда совершенно не зависит от цены, по которой продаются жилища, т. е. функция предложения является неэластичной по отношению к ценам.
Со временем предложение жилищного фонда может быть увеличено. Такие увеличения предложения жилищного фонда называют жилищными инвестициями. Чистые инвестиции наблюдаются в том случае, когда валовые инвестиции превышают амортизацию и прочие потери жилищного фонда. Таким образом, прямая краткосрочного предложения жилья смещается вправо при чистых инвестициях и влево при недостаточных инвестициях (т.е. в ситуации, когда амортизация и прочие потери жилищного фонда превышают валовые инвестиции).
Интенсивность жилищных инвестиций может быть измерена с помощью ряда статистических показателей. Одним из таких показателей служит количество (или стоимость) разрешений на строительство, выданных за определенный период времени. Такие разрешения, выдаваемые местными административными органами, могут служить ведущим показателем валовой инвестиционной активности, однако их невозможно использовать для оценки реальной инвестиционной деятельности. Другим полезным показателем является количество начатых строек. Это количество, однако, не совпадает в точности с объемом чистых инвестиций, поскольку оно не только исключает потери жилищного фонда в результате амортизации и разрушения, но и касается количества только начатых строек, которые вовсе не обязательно будут доведены до конца. Данные о законченном строительстве могут служить полезным показателем при оценке валовых инвестиций, однако они также не учитывают амортизацию и выбытие жилья, объемы которых необходимо вычесть из валовых инвестиций. Все эти показатели, хотя и не лишены недостатков, используются аналитиками строительной промышленности и жилищными экономистами при учете изменений жилищного фонда.
Учет изменений жилищного фонда
Для того чтобы узнать, как изменился жилищный фонд, необходимо оценить как валовые инвестиции, так и потери в результате амортизации и разрушения. Затем валовые инвестиции можно подразделить на строительство нового жилья, реконструкцию существующего и капиталовложения в обслуживание и ремонт. Основная часть валовых инвестиций идет на строительство нового жилья. Расходы на реконструкцию существующих жилищ, как правило, увеличивают их стоимость, повышая качество.
Обслуживание и ремонт также следует рассматривать в качестве части валовых инвестиций, направленной на предотвращение потерь жилья вследствие амортизации. Нейтральный уровень расходов на обслуживание и ремонт за определенный период времени — это такой уровень, который в точности покрывает потерю стоимости жилищной единицы в результате амортизации. Оптимальный уровень обслуживания и ремонта предполагает, однако, постепенное снижение качества жилища, т. е. с течением времени износ и старение дома усиливаются настолько, что полная компенсация их при ремонте становится невыгодной.
Точно определить остаточные размеры амортизации (при условии нормального обслуживания и ремонта) трудно, потому что изменения в стоимости жилища происходят не только из-за износа и старения. Допустим, что амортизация жилья составляет 1,2 — 1,4 % в год. Это значит, что способность данного жилья производить данный уровень жилищных услуг снижается на 1,2 — 1,4 % в год. Таким образом, через 50 лет такой дом оказывает только 49 % жилищных услуг по сравнению с тем временем, когда он был совершенно новым.
Большинство таких единиц жилищного фонда вовсе не исчезает. Напротив, жилища со сниженной способностью производить жилищные услуги активно используются: их предоставляют лицам с низким доходом. Процесс, при котором на протяжении эксплуатации жилища в нем меняются категории потребителей, называется процессом жилищной фильтрации. И наконец, в определенный момент времени амортизация жилища достигает таких пределов, что стоимость оказываемых им услуг становится для домовладельца ниже стоимости поддержания его в рабочем состоянии. Начиная с этого момента, жилище перестает использоваться по назначению. Однако оно не разрушается (если этого не требуют местные правила), за исключением тех случаев, когда участок, на котором расположен дом, можно использовать под более выгодную застройку, которая оправдывает расходы на его снос.
Расчет изменений предложения жилищного фонда на практике представляет собой гораздо более трудную задачу, чем это может показаться на первый взгляд. Если при расчете этих изменений исходить только из количества жилищ, то мы не учтем изменений в качестве этих жилищ и ценности, которая придается им в обществе. Между тем эти факторы могут как увеличить, так и снизить стоимость жилищного фонда. Измерения стоимости позволяют количественно определить прирост стоимости жилищ за счет улучшения их качества и ценности, которую придает им общество, за минусом физических потерь жилищного фонда и снижения его способности производить жилищные услуги.
Многие экономисты критикуют такие стоимостные показатели жилищного фонда за то, что в них смешиваются количественные и ценовые эффекты. В идеале действительно следовало бы измерять жилищный фонд путем физического измерения производимых им жилищных услуг. К сожалению, такое физическое измерение услуг невозможно, так что остается выбирать между двумя возможностями: либо измерять данные о жилищном фонде, основываясь на количестве жилищ, либо использовать имеющиеся стоимостные показатели, сталкиваясь с проблемой смешения физических показателей с изменениями стоимости или цен. Далее в настоящей книге неявно принимается концепция физического выражения предложения жилья.
Жилищные инвестиции и предложение жилищного фонда
Если отвлечься от проблемы расчета изменений жилищного фонда, ясно, что в долгосрочной перспективе предложение жилищного фонда может быть увеличено, т. е. оно не является абсолютно неэластичным. Краткосрочное повышение цен на жилье способно привлечь в этот сектор инвестиции и увеличить предложение жилищного фонда. Действительная эластичность предложения жилищного фонда определяется эластичностью самих чистых инвестиций в зависимости от изменения цен.
В одном из крайних вариантов процесс может протекать следующим образом. Представим, что резко повысились цены, по которым продается существующий жилищный фонд. Так как экономика ориентирована на получение прибыли, инвесторов может привлечь идея покупки земли и стройматериалов, найма рабочей силы и строительства домов: ведь в результате они получат прибыль, ибо цены на дома выше этих затрат. При такой модели инвестиции будут продолжаться до тех пор, пока продажная цена жилищ превышает затраты на покупку земли, материалов и прочие расходы на их строительство. Таким образом, если стоимость земли и размеры других затрат на строительство новых жилищ остаются неизменными при увеличении их строительства, даже небольшое первоначальное увеличение цен на жилье по сравнению с их предшествующим уровнем приведет к смещению прямой предложения жилищного фонда вправо, так что при долгосрочном рассмотрении предложение жилищного фонда будет характеризоваться очень высокой ценовой эластичностью.
Такая модель инвестиционного процесса позволяет сделать три простых, но очень важных вывода. Во-первых, тот факт, что предложение жилищного фонда совершенно неэластично при краткосрочном рассмотрении, вовсе не препятствует ему стать совершенно (бесконечно) эластичным в долгосрочной перспективе. Таким образом, при анализе предложения жилищного фонда необходимо различать краткосрочную и долгосрочную перспективу, т. е. временные рамки, в которых рассматриваются инвестиции.
Во-вторых, если чистые инвестиции отсутствуют, цена на существующее жилье не должна превышать стоимость строительства новых жилищ. Если бы цена жилищ превышала строительные затраты, то жилищный рынок привлек бы инвесторов и произошло бы увеличение жилищного фонда. И наоборот, если чистые инвестиции налицо, то следует предположить, что инвесторы отреагируют на некоторое превышение текущих цен жилья над затратами на его строительство.
И наконец, это простое описание жилищных инвестиций подчеркивает значение стоимости жилищного строительства (земли, рабочей силы, материалов и финансового обслуживания) для определения возможной реакции инвесторов на изменения цен на жилье. В описанной выше упрощенной модели мы сделали допущение, что цены на все перечисленные факторы сами совершенно эластичны по отношению к поставкам, т. е. мы допустили, что стоимость всех компонентов, необходимых для строительства домов, не изменяется безотносительно к затребованному количеству. Ниже мы подробнее остановимся на роли производственных компонентов в определении эластичности. А пока для упрощения задачи будем говорить об эластичности предложения жилищного фонда и рассмотрим взаимодействие его со спросом.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Простая схема предложения жилищного фонда и инвестиций в сочетании с проведенным ранее анализом факторов спроса на жилье позволяет разработать простую модель определения цен на жилье. Цены на рынке жилья должны удовлетворять как потребителей, так и производителей, т. е. при данных рыночных ценах количественный спрос на жилье должен в точности соответствовать объему предложения по этой цене. Если это не так, то цены обязательно изменятся, чтобы достичь равновесия.
Рассмотрим, к примеру, ситуацию, в которой цена не является равновесной (т. е. не удовлетворяет одновременно и потребителей, и производителей). Если она превышает уровень равновесия, то количество жилищ, которые потребители пожелают приобрести, будет меньше того количества, которое производители хотели бы продать. В этом случае некоторые производители начнут снижать цены на предлагаемые ими жилища, поскольку получить за них несколько меньшую сумму все же лучше, чем совсем ничего не продать. Таким образом, цены будут снижаться до тех пор, пока спрос со стороны семей потребителей не повысится настолько, чтобы полностью поглотить количество жилья, предлагаемое производителями.
Точно так же если рыночные цены являются слишком низкими, то спрос со стороны потребителей превысит количество жилищ, предлагаемых по этой цене. Это превышение спроса над предложением будет ликвидировано, как только производители заметят увеличение спроса на предлагаемые ими жилища и поднимут цены. При повышении цен некоторые потребители уйдут с рынка (или же все семьи снизят размер запрашиваемого ими жилья), и в итоге спрос на жилье по более высокой цене сравняется с предложением.
В описанном примере мы исходили из того, что цены устанавливали производители. На самом деле производители зависят от сил спроса и предложения ничуть не меньше, чем потребители. Мы подчеркиваем эту простую мысль по той причине, что в обычном представлении публики о рынке жилья владельцы или строители домов рисуются полными хозяевами цен; на самом же деле на рынке, где царит свободная конкуренция, цены являются результатом взаимодействия спроса и предложения, и ни одна из сторон по отдельности не может на них повлиять.
В основе таких рассуждений лежит понятие, которое экономисты называют рациональными ожиданиями. Предполагается, что все участники рынка действуют так, как если бы они понимали его работу, что у них формируются рациональные ожидания наиболее вероятных тенденций развития рынка в будущем. В описанном выше примере относительно реакции цен на жилье в ответ на резкое повышение спроса на него анализ рациональных ожиданий приведет нас к выводу, что рост цен в качестве немедленной реакции на повышение спроса составит заметно меньшую величину, чем потребовалось бы для краткосрочной "расчистки" рынка, но вполне достаточную для того, чтобы стимулировать оптимальную долгосрочную реакцию инвесторов.
Конкретный уровень этого повышения цен будет зависеть от того:
1) насколько быстрой будет реакция инвесторов при различных уровнях повышения цен,
2) каковы возможности семей переждать период отложенного спроса на жилье и,
3) насколько потребители готовы избежать будущих потерь (в форме переплаты за приобретенную собственность) ценой увеличения неудобств в настоящее время в силу невозможности удовлетворить свой долгосрочный спрос на жилье.
Такой анализ подчеркивает важную роль, которую играют в процессе изменения цен и инвестиций наряду с текущими ожидаемые в будущем рыночные условия. Роль рациональных ожиданий динамики цен будет рассмотрена ниже при анализе спекулятивных бумов на рынке жилья и роли его в сдерживании инфляции.
Предложение жилищных услуг
До настоящего момента речь шла о рынке жилищ. Под словом "цена" имелась в виду цена жилища как предмета собственности. Изменения цен на жилищные единицы (квартиры, семейные дома) представляют большой интерес, однако чтобы облегчить дальнейший анализ, переключим наше внимание с самих жилищ на услуги, которые они предоставляют. Именно поток жилищных услуг, а не жилище как таковое, является предметом спроса на рынке жилья.
Допустим, что связь между жилищем и услугами, которые оно предоставляет, состоит в том, что поток услуг пропорционален жилищному фонду и что эта пропорция не меняется с течением времени. Если принять это допущение, то нам почти все равно, изучаем ли мы рынок самих жилищ (жилищного фонда) или же рынок жилищных услуг (потоковую составляющую понятия "жилье"): оба понятия оказываются связанными простой пропорциональной зависимостью. Однако поскольку в действительности поток жилищных услуг, предоставляемых данным жилищным фондом, со временем изменяется, и названная пропорция поддается регулированию, необходимо исследовать обе стороны понятия предложения жилья. Кроме того, услуги, предоставляемые жилищным фондом, продаются и покупаются на рынке найма жилья отдельно от строений как таковых. Причем рынок жилья, сдаваемого внаем, отличается от рынка жилья как предмета собственности.
Разнообразие жилищных услуг
Если бы жилье было долговечным, однородным по качеству, а его характеристики не менялись в процессе старения, его можно было бы рассматривать в качестве объекта, производящего непрерывный и неизменный поток однородных жилищных услуг. В действительности отдельные жилища неодинаковы, и ценность услуг, предоставляемых данным домом, зависит от целого ряда его характеристик, включая размеры и свойства, определяемые конструкцией здания. Характеристики жилища не являются неизменными. Поэтому содержание потока жилищных услуг будет зависеть отчасти от возраста строения и объема ремонтных работ, выполненных на всем протяжении его службы. В этих пределах объем жилищных услуг может регулироваться путем увеличения или уменьшения объемов обслуживания и ремонта. Заметим, что даже после всего сказанного мы продолжаем говорить о жилищных услугах как о чем-то объективном, как если бы их можно было измерить в неких стандартных единицах.
Разумеется, на практике это невозможно. Жилища отличаются друг от друга такими характеристиками, как количество комнат, санузлов, гаражей, качеством сантехнического оборудования и т. п. Каждая из этих характеристик изменяет качественную сторону жилищных услуг, предоставляемых данной единицей жилищного фонда.
Дифференциация жилищных услуг вызывается не только разнообразием физических и структурных характеристик жилищного фонда. Не менее важные различия в жилищных услугах вытекают из расположения жилища. Близость его к месту работы, торговым учреждениям, транспорту и местам отдыха влияет на качество (или на количество с поправкой на качество) услуг, предоставляемых данной единицей жилищного фонда. В современном обществе расположение жилища также имеет и самостоятельное значение (несводимое к близости или удаленности от перечисленных объектов), так как административная единица, где расположено жилище, играет важную роль в определении качества других услуг, правом на которые законно обладают ее жители. К числу этих услуг относится право посещения определенных школ, мест отдыха, зарезервированных исключительно для местных жителей, и пользования программами здравоохранения и помощи неимущим. Такая привязка доступности общественных услуг к месту жительства и проживанию в определенном жилище связывает потребление собственно жилищных услуг с потреблением множества других благ.
Допущение однородности жилищного фонда и однородности потока оказываемых им услуг имеет определенную педагогическую ценность. Но при этом остается неясным один вопрос: насколько важны отдельные компоненты набора жилищных услуг, предоставляемых данным жилищем? В идеале, мы хотели бы иметь средства измерения степени важности, придаваемой на рынке отдельным атрибутам жилья. Тогда можно было бы сравнить значение отдельных атрибутов и, что еще важнее, построить единый показатель количества жилищных услуг, предоставляемых различными жилищами. Для этого было бы достаточно измерить атрибуты конкретного жилища, помножить их на соответствующие весовые коэффициенты и, сложив, получить итоговую оценку. Такой показатель называется гедонистическим индексом. Он основан на теории потребительского поведения, согласно которой имеется возможность изучения товара, представляющего собой набор различных атрибутов, путем непосредственного анализа этих атрибутов.
Данные об эластичности предложения жилья
Независимо от того, ведем ли мы речь о жилищном фонде или жилищных услугах, приведенное выше рассмотрение формирования равновесных цен на рынке жилья указывает на влияние ценовой эластичности его предложения на уровень и тенденции рыночных цен. Среди экономистов сложилось определенное согласие относительно ценовой эластичности предложения жилищного фонда и жилищных услуг. А именно: из-за трудности изменения количества жилищного фонда в течение небольшого отрезка времени и предложение жилищного фонда, и предложение жилищных услуг относительно неэластичны по отношению к ценам в краткосрочной перспективе, но более эластичны во временных рамках, позволяющих изменить или расширить его за счет новых строений.
Попытки измерить статистическими методами чувствительность действительного предложения жилья к изменениям цен в основном подтвердили эту гипотезу, хотя эмпирические компромиссы, которые пришлось принять для выработки этих оценок, заставляют некоторых экономистов ставить их достоверность под сомнение. В частности, оценки краткосрочной эластичности оказались несколько выше, а долгосрочной — несколько ниже, чем ожидали сами экономисты. Например, Страйк и Оузан в своем исследовании, проведенном в 1977 г., обнаружили, что краткосрочная ценовая эластичность предложения жилья составила примерно 0,2, т. е. на каждые 10% прироста цен на жилищные услуги приходится 2% увеличения их объема (Эти данные можно было бы отнести и к предложению жилищного фонда, если бы последний был измерен в гедонистически взвешенных единицах. Другими словами, хотя в краткосрочной перспективе количество единиц жилищного фонда неизменно, их способность оказывать жилищные услуги может до некоторой степени меняться).
Наиболее низкую долгосрочную ценовую эластичность получили, по-видимому, де Лиу и Экейнем на основании данных о найме жилья в зонах вокруг крупных городов". Они обнаружили явную неэластичность предложения в долгосрочной перспективе — порядка 0,5. Хотя большинство специалистов по жилищной экономике подозревают, что при этом долгосрочная ценовая эластичность расходов на строительство была серьезно недооценена, вызванная подобными оценками неуверенность требует еще внимательнее отнестись к факторам, лежащим в основе формирования предложения жилья.
В этой статье вы познакомились с влиянием условий предложения на рынок жилья. Как и понятие спроса, рассмотренное в предыдущей главе, предложение жилья может быть проанализировано с точки зрения как жилого фонда, так и потока жилищных услуг. Было показано, что жилищный фонд (и создаваемый им поток жилищных услуг) не может быть изменен немедленно. Он остается неизменным до тех пор, пока не будут осуществлены чистые инвестиции в жилищный фонд.
Равновесная цена жилья — это цена, при которой спрос на жилищный фонд или услуги уравновешивается их предложением. Как только условия спроса изменяются, вызывая увеличение реальных цен на жилье, создается стимул для новых инвестиций и постепенного увеличения жилищного фонда. Вероятность таких инвестиций зависит от соотношения новой, повышенной цены на жилье и стоимости его строительства. Для количественной оценки этого инвестиционного процесса используются разные показатели: количество начатых строек, число полученных разрешений на строительство и валовой объем инвестиций.
Хотя проще всего рассматривать жилищный фонд как состоящий из однородных единиц, создающих однородный поток жилищных услуг, для установления связи между единицами жилищного фонда и создаваемыми ими услугами такие допущения не являются обязательными. В данной главе вы познакомились также с гедонистическими индексами, которые позволяют свести сложные "наборы" жилищных услуг к одной величине. Оценка этих показателей дает полезную информацию об относительном значении различных атрибутов жилой ячейки. Таким образом, появляется способ учета фактической неоднородности жилищного фонда без внесения значительных изменений в его теоретическую модель как однородной массы.
В конце главы приведены эмпирические данные относительно краткосрочной и долгосрочной эластичности предложения жилья по цене. Имеющиеся на этот счет данные свидетельствуют об удивительной неэластичности предложения жилья даже в долгосрочной перспективе.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
