Главная » Недвижимость »
Понятие инвестиционного риска и система управления рисками
Понятие инвестиционного риска и система управления рисками
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В современной концепции риск (risk) — это степень неопределенности получения доходов заданного (запланированного) уровня.
Для ряда случаев (когда известны вероятности наступления того или иного исхода) рисковая ситуация может быть моделирована формулой:
R=f(P,I)
где
R —рисковое событие;
P — вероятность его наступления;
I — важность последствий в случае наступления рискового события.
В рыночных условиях хозяйственные решения могут приниматься в одной из трех модельных ситуаций:
1. Условия полной определенности — ситуация, при которой с вероятностью до 1 известен результат каждого из альтернативных вариантов решения.
2. Условия риска — ситуация, при которой известна вероятность получения каждого из возможных результатов. Под вероятностью в данном случае понимается степень возможности наступления данного события (она принимает значения от 0 до 1; сумма вероятностей всех альтернатив должна быть равна 1).
3. Условия неопределенности — ситуация, при которой невозможно оценить вероятность потенциальных результатов.
Любая деятельность в условиях рыночной экономики неизбежно связана с принятием решений в условиях недостатка информации, т.е. условиях неопределенности и риска.
Инвестиционные риски — это риски капиталовложений в любые инвестиционные проекты, где предполагается какое-либо единовременное стартовое капиталовложение, дающее отдачу (постепенную или даже единовременную) позднее (в следующих периодах).
В странах с развитой рыночной экономикой недвижимое имущество — объект инвестиции корпораций и отдельных физических лиц. Владелец может не занимать приобретенное здание непосредственно, а получать доход от приобретенной недвижимости в форме арендной платы с лица, непосредственно его занимающего. Эти денежные поступления являются доходом на инвестированный капитал, вложенный владельцем для приобретения здания. В этом случае можно утверждать, что стоимость недвижимости не связана напрямую с затратами на его строительство, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимая собственность. Следовательно, стоимость недвижимости может соотноситься как со стоимостью строительства, так и (или) с предполагаемой доходностью. В рыночной экономике понятие «стоимость» — это отражение цены, за которую владелец хочет продать свои активы, а также цены, которую покупатель готов заплатить за них. Поэтому оценка стоимости объекта недвижимости является решающим моментом при принятии решения об инвестировании.
Обычно вероятность получения нулевого результата намного выше вероятности получения отрицательного. К таким рискам относятся политические, транспортные, природные и экологические. Часть рисков, связанных с финансово-хозяйственной деятельностью, тоже являются рисками получения убытков (риски потери имущества, торговые риски и др.).
Прежде чем инвестировать в недвижимость, инвестор должен решить для себя вопрос целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости, а также выяснить уровень риска и его виды, характерные для выбранного для инвестирования сегмента рынка недвижимости.
Классификация рисков инвестирования в недвижимость
В России в целом операциям с недвижимостью присуще достаточно большое количество рисков:
— страновой риск (политические, правовые и финансовые, включая инфляционный, риск изменения налоговой системы, административного произвола и т.д.);
— риск неликвидности — задержки продажи объекта сверх ожидаемого маркетингового времени;
— риск некомпетентного управления, что отразится на техническом состоянии объекта и его доходности;
— риск возможного изменения соотношения спроса и предложения;
— риски, связанные со строительством (замораживание капиталовложений на период строительства, труднопредсказуемый рост стоимости материалов, использования машин и механизмов и рабочей силы, низкая ликвидность недостроя и др.);
— риск административных ограничений на использование объекта;
— риск аварийности коммунальных сетей из-за их общего неблагополучного состояния;
— экологические риски, включая наводнения и другие стихийные бедствия, а также аварии на АЭС, залповые и прочие сверхнормативные выбросы загрязнений в атмосферу, воду, почву.
Риски, возникающие при инвестировании в объекты недвижимости, можно классифицировать так же, как и риски инвестирования в любой объект.
В целом риски, характерные для рынков недвижимости, необходимо, прежде всего, подразделить на три группы:
1) систематические риски, которые не поддаются диверсификации и указывают на характер связи уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным по рынку капитала уровнем риска;
2) несистематические или управляемые риски, которые поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;
3) случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.
Источниками неуправляемых рисков являются:
— низкая ликвидность недвижимости;
— неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
— неопределенность в налогообложении;
— конкуренция на рынке капитала и на рынке недвижимости;
— длительность делового цикла;
— демографические тенденции;
— тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. Основное деление рисков по источникам возникновения — систематические и несистематические.
К управляемым рискам на рынке недвижимости относятся микрориски:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— условия арендного договора;
— уровень операционного и финансового левериджа;
— структура инвестированного капитала и его стоимость;
— доля рынка недвижимости определенного типа;
— местоположение недвижимости;
— структура арендаторов.
Также риски инвестиций в объекты недвижимости могут быть классифицированы по сферам проявления.
Как и любые риски при инвестировании капитала, риски инвестиций в недвижимость могут разделяться по Степени ущерба на частичные, допустимые, критические и катастрофические.
Таким образом, классификация рисков при инвестировании в недвижимость практически аналогична классификации рисков при вложении средств в любой бизнес.
Источниками риска в таком направлении реальных инвестиций, как инвестиции в недвижимость, могут быть:
— тип недвижимости;
— изменения соотношения предложения и спроса;
— местоположение (в том числе региональный риск);
— условия арендного договора и предоставления кредитов;
— физическое старение и изнашивание улучшений;
— изменения в законодательном регулировании и изменения условий налогообложения;
— инфляция;
— особенности реинвестирования;
— снижение ликвидности.
Риск выбора типа недвижимости для инвестиций означает неверный выбор конкретного типа недвижимости при общей благоприятной ситуации для развития рынка недвижимости. Например, в условиях, когда более высокую ставку доходности могли дать вложения во многофункциональную недвижимость, сделаны реальные вложения капитала в офисную недвижимость. Общенациональное избыточное предложение офисных зданий превратило реальные и номинальные ставки арендной платы в мертвый груз.
Риск изменения соотношения спроса и предложения. Поскольку основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате их взаимодействия создается рынок продавцов или рынок показателей. Однако на рынке доходной недвижимости есть ряд существенных особенностей, для выяснения которых необходимо в каждый определенный период времени проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Основными факторами, определяющие величину спроса, являются:
— платежеспособность населения;
— изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
— изменения в соотношениях между различными слоями населения, то есть процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
— изменения во вкусах и предпочтениях населения — представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;
— условия и доступность финансирования.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса обычно ведет к депрессии на рынке.
Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
В краткосрочном периоде параметры спроса более важны, чем параметры предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде. Если целью анализа является прогнозирование ситуации на рынке недвижимости (например, для расчета возможной цены реализации объекта недвижимости в некоторой период в будущем), необходимо особое внимание уделить анализу факторов предложения, поскольку в долгосрочном периоде объемы предложения высокоэластичны.
— наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
— объемы нового строительства и затраты на него, включая:
1) интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья),
2) положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства),
3) текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты,
4) соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости,
5) затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов — несколько более 5%. Для помещений под бизнес этот, процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Фирмам, работающим на рынке недвижимости.
Целесообразно накапливать информацию о динамике уровня вакансий и иметь базу данных. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом избыток.
Риск местоположения определяется условиями местного рынка и перспективами социально-экономического развития региона, Которые определяются притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенностью ситуации в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталу, возможностями межэтнических и социально-экономических и вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д.
Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Убытки по арендному кредиту несет владелец, потому что для выселения арендатора и подготовки помещения для нового арендатора требуется время. Этот тип риска чаще всего проявляется для недвижимости с одним единственным арендатором.
Физический износ и старение улучшений также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень функционального износа, потому что он в большей степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов, и владелец должен либо запрашивать меньшую арендную плату и тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкою занятость помещений.
Риск законодательного регулирования и изменения условий Налогообложения заключается в том, что решения властей требуют непредвиденных расходов или связаны с повышением налогов на собственность (имущество, недвижимость). Непредвиденные изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении могут изменить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.
Риски инфляции и реинвестирования — относительно более, мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные, предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось, из-за инфляции. Чем больше срок аренды, тем выше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, связанные с самым большим инфляционным риском из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Он также ниже для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.
Риск снижения ликвидности. Ликвидность рынка недвижимости по всем типам недвижимости на макроуровне определяется:
— социально-экономической ситуацией в стране, регионе;
— доступностью кредитов, определяемой государственной политикой (если правительство проводит политику «дорогих денег», кредит менее доступен в силу высоких процентных ставок);
— политикой коммерческих банков, сокращающих или расширяющих кредитование под залог недвижимости.
На уровне региона ликвидность недвижимости определяется перспективами развития региона, степенью дифференциации занятости населения, экологией.
При расчете уровня риска, характерного для различных объектов недвижимости, необходимо учитывать, что более высокий уровень риска инвестиций в доходную недвижимость по сравнению с риском инвестиций в финансовые активы определяется особенностями доходной недвижимости, так как требуются значительные капитальные вложения и существует жесткая зависимость потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития.
Методы качественного анализа риска
В условиях нестабильной, быстро меняющейся ситуации необходимо учитывать все возможные последствия изменений конъюнктуры рынка, в том числе от действий конкурентов. Поэтому основное назначение анализа риска состоит в том, чтобы обеспечить участников рынка информацией, необходимой для принятия соответствующих решений, и предусмотреть меры по защите от возможных потерь.
Общая последовательность процедуры анализа рисков типична и включает в себя следующие этапы:
1. Выявление источников и причин риска, этапов и работ, при выполнении которых возникает риск.
2. Идентификация всех возможных рисков, свойственных рассматриваемому проекту.
3. Оценка уровня отдельных рисков и риска проекта в целом, определяющая его экономическую целесообразность.
4. Определение допустимого уровня риска.
5. Разработка мероприятий по снижению риска.
Процедура анализа рисков в соответствии с указанным алгоритмом подразделяется на два взаимно дополняющих направления: качественный подход (этапы 1,2,5) и количественный подход (этапы 3,4,5). Поэтому и методы анализа рисков могут быть классифицированы также в соответствии с этим.
Количественный анализ, позволяющий вычислить размеры отдельных рисков и их влияние на стоимость предприятия, состоит не только в расчете показателей уровня риска (стандартного отклонения, коэффициента вариации, бета коэффициента, уровня чувствительности и пр.). Сопоставляя эти показатели с уровнем эффективности инвестиций, экономический субъект должен принять решение о приемлемости варианта инвестирования в соответствии с индивидуальной расположенностью к риску. Ориентиром для него, как правило, является уровень среднерыночной премии за риск, поскольку существование умеренно эффективного фондового рынка вносит элемент эффективности в деятельность всех прямо или косвенно связанных с ним субъектов.
С этой целью может быть использовано сочетание показателей эффективности и риска («доходность — риск») или рассчитан единый показатель эффективности инвестиций с поправкой на риск.
В практике финансово-инвестиционного анализа рисков применяются следующие количественные методы:
— метод корректировки нормы дисконта (премии за риск);
— метод достоверных эквивалентов (коэффициентов определенности);
— анализ чувствительности критериев эффективности;
— метод сценариев;
— анализ вероятностных распределений потоков платежей;
— построение «дерева решений»;
— построение детерминированных и стохастических аналитических моделей риска (зависимостей уровня риска от параметров проекта и внешней среды);
— методы имитационного моделирования (метод Монте-Карло и т.п.);
— методы теории нечетких множеств и нечетких интервалов.
Выбор конкретных методов анализа инвестиционного риска зависит от возможностей информационной базы, требований к конечным результатам (показателям) и к уровню надежности планирования инвестиций.
Качественный анализ представляет собой классификацию риска (по одному или нескольким признакам), определение причин возникновения риска (выявление факторов риска и обстоятельств, приводящих к рисковым ситуациям), возможных негативных последствий и мер по минимизации ущерба. Рассмотрим подробнее реализацию этапов 1, 2 и 5 указанного выше алгоритма анализа рисков.
Этап 1. Выявление и идентификация всех возможных конкретных рисков, свойственных рассматриваемому проекту, — производится с применением и анализом существующих классификаций риска (по одному или нескольким признакам).
Этап 2. Определение и описание источников и причин возникновения риска (выявление факторов риска, влияющих на уровень этого вида риска, и обстоятельств, приводящих к рисковым ситуациям). Здесь следует учесть, что факторы, влияющие на рост степени риска, можно условно разделить на объективные и субъективные.
Объективные факторы непосредственно не зависят от самого проекта: это инфляция, конкуренция, политические и экономические кризисы, анархия, экология, налоги и т.д.
Субъективные факторы непосредственно характеризуют данный проект или фирму: это производственный потенциал, техническое оснащение, уровень производительности труда, проводимая финансовая, техническая и производственная политика и пр.
Всякий фактор риска порождает соответствующий одноименный риск. Но иногда один риск может быть порожден целым рядом факторов, изучение которых невозможно без осознания природы риска. В свою очередь следует понять механизм воздействия фактора, чтобы выработать приемы отражения рисковости проекта инвестиций в конкретный объект в его оценке.
Этап 5. Описание и стоимостная оценка всех возможных негативных последствий гипотетической реализации выявленных рисков и мер по минимизации и (или) компенсации ущерба — эта часть анализа выполняется с учетом конкретной ситуации.
Рассмотрим инструменты качественного анализа факторов, «движущих» стоимость, такие как широко используемые западными аналитиками модели SWОТ, РЕSТ и GЕТS-анализа, каждая из которых имеет свои особенности и может быть успешно применена для последующей разработки мероприятий по снижению проектных рисков.
1. SW0Т-анализ является одним из наиболее распространенных видов анализа, проводимого в рамках стратегического менеджмента. Его цель — анализ факторов, сгруппированным по критериям «результат влияния на компанию» и «возможность управления компанией/проектом менеджментом». На основе этого исследования следует максимально использовать свои сильные стороны, попытаться преодолеть слабости, воспользоваться благоприятными возможностями и защититься от потенциальных угроз.
Таким образом, проведение этого анализа в значительной степени способствует решению основной задачи управления стоимостью — выявлению факторов, влияющих на стоимость, разработке и воплощению стратегии увеличения стоимости, основанной на воздействии на те или иные факторы.
В каждой из четырех частей матрицы формулировки соответствующих факторов должны быть упорядочены по значимости, т.е. в первую очередь указывается та сторона, которую аналитики считают самой сильной или самой слабой, а также та, где имеются наибольшие возможности или угрозы. Некоторые западные компании проводят такой анализ и для своих основных конкурентов.
Таким образом, правильно проведенный SWOТ-анализ дает представление о внешней среде и деловом климате. При этом, несмотря на то, что анализ проводится как по внешним, так и по внутренним факторам, как правило, делается больший упор на более доступные к измерению и наиболее значимые по степени влияния на стоимость объекта исследования микроэкономические факторы.
2. РЕSТ-анализ представляет собой анализ микроэкономических факторов в следующих разрезах: политические, экономические, социальные и технические факторы к группе политических факторов относятся:
— конституционные принципы и конфликты; дипломатические и торговые конфликты; соблюдение прав человека; количество и условия содержания политических заключенных; позиция страны по международным вопросам, голосование в ООН; международные договоры; финансовая и продовольственная помощь, финансовая поддержка;
— гибкость национальных институтов; национальное инвестиционное законодательство; судебная практика; роль и влияние аппарата внутренней безопасности; политические лидеры; ключевые фигуры, поддерживающие; влияние армии, церкви, партий, прессы, образовательных учреждений и т.д.;
— внешняя военная угроза; вооруженные выступления и террористические акты; пограничные конфликты; причастность к террористическим актам в третьих странах; революция в соседнем государстве; беженцы; забастовочная активность; влияние оппозиции; оппозиция за пределами страны.
Одним из важнейших экономических факторов макросреды является покупательная способность населения. В свою очередь общий уровень платежеспособного спроса зависит от текущих доходов населения, уровня цен, сбережений, долгов и доступности кредита.
К этой группе факторов относятся:
— экономический рост и доход на душу населения; размер и роет бюджетного дефицита; жесткость программ расходов; текущий платежный баланс, его составляющие; динамика платежного баланса; внешний долг, его абсолютный и относительный уровни, сроки и условия погашения; валютный курс;
— размер и динамика государственного сектора; источники и структура правительственных доходов;
— национальные приоритеты и стратегические отрасли; эволюция условий торговли; географическая направленность торговли; основные инвесторы (страны и международные организации); изменение международных условий заимствования; стабильность основных статей экспорта и импорта; ценовая эластичность экспорта и импорта; величина иностранных инвестиций, их территориальное и отраслевое распределение;
— тенденции развития отраслевой и территориальной структуры; отраслевое и территориальное распределение расходов.
К группе социальных факторов относятся моменты, связанные с развитием демографической ситуации в стране:
— величина и состав трудовых ресурсов; степень участия населения в управлении экономической и политической сферами; производительность труда; уровень безработицы;
— отраслевая и территориальная структура трудовых ресурсов; миграция рабочей силы; иммиграция и эмиграция;
— этнолингвистическая, религиозная, племенная или классовая гетерогенность; культурные, религиозные и моральные ценности населения; открытость и интенсивность культурных связей.
Технические факторы. В последнее время серьезное внимание уделяется среде обитания человека. Экология производства и потребления может потребовать существенной переориентации в деятельности фирмы, увеличения ее расходов, в том числе на научные исследования.
Надо учитывать влияние трех тенденций в развитии природной среды:
1) истощение природных ресурсов;
2) рост загрязнений;
3) возрастающее вмешательство государства в эту сферу.
На основе анализа всех групп факторов осуществляется оценка потенциала проекта и выбор внутренних и внешних факторов, «движущих» стоимость.
3. GЕТS-анализ выявляет проблемы, снижающие рыночный потенциал проекта/бизнеса и осложняющие его ликвидность.
По модели GЕТS анализируются преимущественно внешние риски, называемые систематическими или неуправляемыми, в рамках следующих подсистем:
— политические, административно-правовые, бюджетные, нормативные, налоговые;
— экономические, финансовые, кредитные;
— технологические (стоимость строительных материалов и работ, новые материалы и технологии);
— общественные требования и ожидания, потребительское поведение, стандарты спроса, изменение предпочтений.
Современный предмет, который мы называем также, как во времена Лермонтова называли конверт с письмом, написанным орешковыми чернилами. Что это за предмет?
Однажды один путешественник попал в плен к амазонкам. После недолгого совещания эти отважные воительницы приняли решение убить беднягу. Однако перед этим они предложили «идущему на смерть» исполнить его последнюю просьбу. Подумал-подумал путешественник и попросил амазонок кое-о-чем. Это-то, собственно говоря, его и спасло. -так, вопрос: какую просьбу высказал обреченный»?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
