На регистрацию договора купли-продажи нежилого здания/помещения подавать не нужно: Акт о передаче недвижимости Покупателю, Информационное письма от органа статистики, выписку из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности на продаваемый объект недвижимости, кадастровый паспорт, иные документы технической инвентаризации (экспликацию, ф. 1а и др.). В качестве необходимых документов для регистрации права они не подаются.
Примечание: согласно пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление кадастрового паспорта не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если ранее вопрос о месте регистрации купли-продажи любого недвижимого имущества, будь то земельный участок, дом или склад, имел однозначный ответ – органы Росреестра, определяемые по территориальному принципу (то есть по месту нахождения регистрируемого объекта), то теперь вариантов для подачи документов два: территориальные подразделения Росреестра и любой из многофункциональных центров, расположенных на территории того региона, в котором осуществлена сделка.
Какие документы для этой процедуры необходимы:
1. уставные и учредительные, к которым относятся Устав организации, Протокол учредительного собрания, документы, подтверждающие полномочия руководителя (если они вынесены из Устава организации) и т.д.
2. Выписка из ЕГРП, которая подтвердит отсутствие каких-либо заинтересованных третьих лиц в обладании этим объектом нежилой недвижимости.
3. Документы, которые смогут подтвердить размер балансовой стоимости данного нежилого помещения, а также предоставить сведения о том, насколько крупной для организации является совершаемая сделка (в том случае, если она будет признана крупной, придется предоставить согласие учредителей на совершение данной сделки, так как для ее реализации будут задействованы большие объемы активов).
В такой ситуации участники арендных отношений принимают приемлемый для них вариант. Кто-то обходится без регистрации, но негативные последствия такого шага перечислены выше. Другие предпочитают заключить краткосрочный, менее года, договор и прописать в нем, что по окончании срока действия он автоматически продлевается на такой же период при отсутствии возражений сторон.
Руководствуясь статьей 621 ГК РФ, арендатор имеет право отправить письмо арендодателю с просьбой продлить истекающий контракт, при этом в него по желанию подписантов могут вноситься изменения. Если владелец помещения ему откажет, но в ближайшие 365 дней сдаст недвижимость третьему лицу, у арендатора есть право в суде добиться возобновления аренды, а также возмещения понесенных при «выселении» убытков.
Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.
Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах. Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах. Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией.
Прежде чем сдать комплект необходимых документов для регистрации договора аренды, следует предусмотреть в самом договоре аренды условие о том, какая сторона по договору должна обратиться в регистрирующий орган с заявлением и кто будет нести расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.
Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.
• Сведения об участниках и информация из договора заносится в ЕГРН;
• Получение документа о регистрации договора аренды.
Стабильность бизнеса, коммерческой деятельности, напрямую зависит от безопасности предпринимателя, в том числе и в вопросах аренды. Если договор аренды не был зарегистрирован в государственных контролирующих органах, предприниматель и соучредители лишаются доказательства правомерности размещения на арендованной площади и могут совершенно на законных основаниях быть выдворены до решения суда. Также фиксация договора позволит избежать резкого повышения арендной платы, что также может быть инструментом для давления на предпринимателя.
Документы для регистрации договора аренды помещения в Росреестре различаются по своему составу в зависимости от того, кто является стороной сделки (физические или юридические лица), а также от того, какой объект передается в аренду (жилое или нежилое помещение). Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в Росреестре в любом случае. Что касается договора аренды жилого помещения, заключенного на длительный срок, то здесь есть особенности.
Если договор аренды квартиры заключен между физическими лицами, не для целей предпринимательской деятельности, то это будет договор имущественного найма и регистрации он не подлежит. Если же договор аренды квартиры/жилого помещения заключен между физическим и юридическим лицом (чаще всего физические лица сдают в аренду свои квартиры юридическим для предпринимательских целей, например, для размещения под гостиницу или хостел), то для такого договора аренды необходима регистрация в Росреестре.
При сдаче в аренду части помещения (например, комнаты на этаже или в здании) для регистрации договора аренды недостаточно обозначить ее на поэтажном плане БТИ. Необходимо эту часть поставить на кадастровый учет в Росреестре с одновременной регистрацией аренды.
Процесс одновременной постановки на учет части объекта и регистрации арендного договора требует от заявителя представить документ об оплате госпошлины. Размер указанного сбора будет составлять 2000 рублей для договора с участием граждан, и 22 000 рублей для юридических лиц. Необходимо отметить, что отдельное проведение учета части помещения не предусматривает оплату госпошлины.
Указанный шаблон необходимо заполнять с учетом конкретных особенностей арендуемой части помещения, а также факультативных договоренностей контрагентов. Опытные эксперты компании Кадастровая Москва предоставят полный комплекс услуг и подготовке и оформлении арендного договора с учетом предстоящей регистрации в службе Росреестра.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений), и требования к ним предусмотрены ст. ст. 16, 17, 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).
Более подробные указания о перечне и форме представляемых документов содержатся в п. п. 8, 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России N 184).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
