Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Потребности квартиросъемщиков, с одной стороны, тип и качество имеющихся жилищ — с другой, определяют квартплату, или "ренту", которая устанавливает цену их жилой площади на рынке жилищных услуг. В то же время эти дома могут покупаться, продаваться или обмениваться между инвесторами. Подобные сделки производятся на рынке капитала и определяют цену данного жилищного фонда как предмета собственности. В настоящей статье рассматривается простой аналитический метод, иллюстрирующий связь между рынком жилищных услуг и рынком жилищного фонда.
Когда домовладелец сам живет в собственном доме (что типично для домов, рассчитанных на одну семью), не приходится говорить о двух отдельных рынках. Приобретение жилища как предмета собственности и приобретение его услуг сливаются в одно решение. Мотивы участников сделки и силы, определяющие их поведение на рынке, одинаковы. При покупке дома размер ежегодных платежей, которые данная семья может себе позволить, зависит главным образом от ее дохода. Условия, действующие на рынке капитала, определяют, какое количество жилищного фонда (измеренного в единицах продажной цены) можно приобрести при таком размере платежей. Если процентные ставки низки, а инфляция высока, семьи будут готовы приобрести жилища по более высокой цене, даже если их способность производить ежегодные платежи остается неизменной.
Мотивы, которыми руководствуется домовладелец, те же, что и у инвестора, приобретающего доходный дом.
Рассмотрение в этой главе рынка жилья как состоящего из двух отдельных рынков позволит выяснить характер влияния на него различных сил. Если, например, возникает неожиданный спрос иностранных инвесторов на многоквартирные дома, это сказывается на квартплате совсем не так, как если бы семьи внезапно решили снять для себя больше жилой площади. Сокращение процента по долгосрочным займам под закладную влияет на цены жилья совершенно иначе, чем сокращение процента по краткосрочным займам при финансировании строительства. Различие между рынками жилищного фонда и жилищных услуг позволит нам более ясно понять механизм действия этих сил на рынок недвижимости в целом.
Рассматривая действие рынков жилищных услуг и жилого фонда в масштабах мировой экономики, мы должны учитывать различие между "внутренними" и "внешними" экономическими переменными. Так, цены, квартплата и объем строительства определяются на рынке недвижимости "изнутри". Однако на этот процесс могут сильно влиять такие внешние силы, как мировая торговля, процентные ставки и даже климат. Изучение влияния внешних сил на внутренние экономические переменные рынка недвижимости является одной из важнейших и фундаментальных целей жилищной экономики как науки.
Рынок жилищного фонда
Поскольку недвижимость представляет собой капитальное благо длительного пользования, объем ее производства и цена определяются на рынке капитала. На этом рынке спрос на приобретение жилищного фонда должен уравновешиваться его предложением. Таким образом, цены на дома зависят в большей части от того, как много семей желают приобрести жилье в собственность и сколько единиц жилищного фонда для такого приобретения имеется на рынке. Увеличение спроса на жилье приведет к повышению цен, а увеличение его предложения — к их снижению.
Предложение нового жилищного фонда исходит от строительной индустрии и зависит от соотношения цен на жилье и стоимости его модернизации или строительства. В долгосрочной перспективе рынок жилищного фонда должен уравнять цены на жилье с затратами на его строительство. В краткосрочной перспективе эти две величины могут значительно отличаться друг от друга вследствие неизбежных задержек и отставаний, свойственных процессу строительства. Например, если спрос на владение жилой площадью резко возрастает, а предложение жилищного фонда остается без изменения, цены поднимутся. До тех пор, пока они превышают затраты на строительство, ввод нового жилья идет полным ходом. Но по мере того, как вновь построенный жилой фонд попадает на рынок, спрос удовлетворяется и цены начинают падать, приближаясь к уровню затрат на строительство.
В результате чего может резко повыситься спрос на жилищный фонд? Или, в более общей форме, есть ли другие детерминанты спроса на жилье как объект собственности, помимо его цены? Да, есть, и наиболее значительным из этих факторов является доход (потенциальная квартплата) от приобретаемой недвижимости. Чтобы оценить эту величину, необходимо рассмотреть рынок жилищных услуг.
Рынок жилищных услуг
На рынке жилищных услуг спрос исходит от жильцов, которые могут быть как владельцами занимаемой жилой площади, так и просто квартиросъемщиками. Семьи вынуждены распределять свой доход между потреблением различных товаров, и жилье является только одним из них. Поэтому спрос на жилищные услуги зависит от дохода семьи и соотношения цены жилья и стоимости других товаров, таких, как продукты питания, одежда или развлечения. Стоимость жилищных услуг (квартплата) определяется как сумма денег, выплачиваемая ежегодно за пользование жильем. Для квартиросъемщика это сумма, указанная в договоре о найме квартиры, выражается в квартплате. Для домовладельца же квартплата выступает как годовой доход от владения собственностью.
Размеры квартплаты определяются на рынке жилищных услуг, а не на рынке капитала (жилищного фонда). Предложение на нем жестко определено размером жилищного фонда, т.е. рынком капитала. Спрос на жилищные услуги зависит от уровня квартплаты и других внешних факторов, таких, например, как уровень доходов и число семей. Задача рынка жилищных услуг состоит в том, чтобы определить уровень квартплаты, при котором спрос на жилищные услуги будет уравновешен их предложением. При прочих равных условиях рост числа семей приводит к повышению спроса на жилищные услуги. Если при этом предложение не изменяется, то растет квартплата.
Взаимодействие рынков жилищных услуг и жилищного фонда: графический анализ
Связь между рынком жилищного фонда и рынком жилищных услуг осуществляется по двум направлениям. Во-первых, размер ренты (квартплаты), определяемый на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности. Ведь приобретая недвижимость, инвесторы, в конечном счете, приобретают источник текущего или будущего дохода. Таким образом, изменения квартплаты, происходящие на рынке жилищных услуг, немедленно влияют на уровень спроса на рынке жилищного фонда. Другой точкой связи двух рынков является строительство. Если интенсивность его возрастает и предложение жилищного фонда увеличивается, то падают не только цены на рынке жилищного фонда, но и размеры квартплаты на рынке жилищных услуг.
Возникает естественный вопрос: что происходит, если жилье занимает сам его владелец? В этом случае по-прежнему имеются четыре квадранта, но нет отдельных рынков жилищного фонда и жилищных услуг. Вместо этого цены на жилищный фонд и квартплата определяются одним решением на одном рынке. Данное решение, однако, зависит от тех же условий в экономике и на рынке капитала, что и в случае приобретения жилья для сдачи внаем. Объем жилищного фонда вместе с количеством семей и их доходом определяет ежегодные платежи или "готовность платить" тех семей, которые приобретают жилье в собственность (северо-восточный квадрант). Эти платежи являются эквивалентом квартплаты. Увеличение числа семей смещает график спроса дальше от центра. Это значит, что для достижения равновесия на рынке ежегодные платежи должны возрасти. Затем в северо-западном квадранте эти платежи преобразуются в цену, которая будет реально уплачена за жилье. Низкая ставка ссудного процента, например, означает, что при тех же ежегодных платежах семья может позволить себе приобрести жилье по более высокой цене. После определения продажной цены жилья в двух других квадрантах (юго-западном и юго-восточном) находятся равновесные значения объема строительства и прироста жилищного фонда.
В экономике может иметь место рост или спад. Ставки процента по долгосрочным займам и другие факторы могут привести к смещению графика спроса на жилищный фонд. Изменения в доступности краткосрочных кредитов и местных правилах строительства могут изменить затраты на новое жилье. Каждое из этих изменений влечет за собой различные последствия, которые достаточно легко прослеживаются при рассмотрении альтернативных вариантов решений на диаграмме. В каждом случае мы можем определить, в каком квадранте произойти изменения, проследить их последствия по всем другим квадрантам и прийти к новому долгосрочному равновесию. Такое сравнение различных долгосрочных решений (состояний рыночного равновесия) на модели называют анализом сравнительной статики.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
По мере экономического роста кривая спроса на жилищные услуги, расположенная в северо-восточном квадранте, смещается вовне. Это отражает более высокий спрос на пользование жилой площадью при том же (или других) уровне квартплаты под влиянием увеличения доходов семей или их количества. Если объем жилищного фонда задан, то квартплата должна возрасти, чтобы спрос на жилую площадь сравнялся с предложением. Такое повышение квартплаты влечет в дальнейшем увеличение цен на приобретаемое жилье в северо-западном квадранте, что, в свою очередь, приводит к росту объема строительства в юго-западном квадранте, а с течением времени — к увеличению жилищного фонда (юго-восточный квадрант).
Совершенно ясно, что при поиске нового равновесного решения в условиях экономического роста на диаграмме образуется прямоугольник, выходящий за пределы исходного. Ни квартплата, ни цены, ни объем строительства, ни объем жилищного фонда не могут быть меньше исходных. Это, однако, не означает, что новое решение должно выглядеть как пропорциональное расширение исходного прямоугольника. Форма нового прямоугольника зависит от наклона отдельных кривых. Например, в случае высокой эластичности строительства по отношению к ценам на жилье (т. е. если график в юго-западном квадранте приближается к вертикали) новая величина квартплаты и новые цены будут лишь немного превышать исходные, в то время как объемы строительства и жилищного фонда увеличатся гораздо больше. Итак, экономический рост увеличивает равновесные значения всех переменных жилищного рынка, а экономический спад уменьшает их.
Ставка учетного процента по долгосрочным займам и спрос на жилищный фонд
Если смещается спрос на приобретение жилья в собственность, то последствия этого явления существенно отличаются от тех, которые наблюдаются в случае изменения спроса на жилищные услуги. Такое смещение спроса на жилищный фонд может быть вызвано различными факторами. Так, если ставка учетного процента в экономике поднимается (или падает), то "отдача" от жилищной собственности становится ниже (выше) по сравнению с доходами от вложения денег в "твердые" ценные бумаги. Это заставляет инвесторов извлекать капиталы из жилищной сферы (или, наоборот, вкладывать их туда). Если ожидается усиление (уменьшение) риска при инвестициях в жилье, то текущий доход от жилищной собственности может также стать недостаточным (или, наоборот, более чем значительным), чтобы заставить инвесторов приобретать именно жилье, а не другие ценности. И наконец, на инвестиции в жилье могут сильно повлиять изменения государственной налоговой политики в отношении недвижимости. Например, при повышении нормы амортизации сдаваемого внаем жилья та же самая квартплата будет приносить гораздо более высокий доход после уплаты налогов.
Здесь сделано допущение, что рынок капитала эффективно регулирует цены на отдельные виды собственности так, что каждое помещение капитала после внесения поправок на риск и уплату налогов дает обычный доход. Но это значит, что изменение спроса на жилищный фонд, подобное вышеописанному, приведет к такому изменению нормы капитализации, при котором инвесторы посчитают целесообразным иметь жилье в собственности. Падение ставок процента по долгосрочным займам, снижение ожидаемого риска приобретения жилья, высокая норма амортизации и другие благоприятные изменения в налоговой политике государства в отношении недвижимости — все это приведет к снижению требований инвесторов к уровню дохода от приобретаемой жилищной собственности.
При данном уровне квартплаты, определяемом на рынке жилищных услуг, сокращение текущей отдачи или нормы капитализации приводит к повышению цен на жилищный фонд, что выражается в юго-западном квадранте как увеличение объема строительства. Жилищный фонд (в юго-восточном квадранте) расширяется, что, в свою очередь, приводит к снижению квартплаты (северо-восточный квадрант). Новое равновесие требует, чтобы исходное и конечное ее значения были равны.
Рынок жилищного фонда: Определение цены
Цены на жилье должны быть выше, а квартплата ниже, в то время как объем жилищного фонда в долгосрочной перспективе и соответствующий ему объем строительства будут увеличиваться. Если бы квартплата не понизилась, то объем жилищного фонда должен был бы остаться тем же (или уменьшиться), что не соответствовало бы повышению цен на жилье и увеличению объема строительства. Если бы цены на жилье не повысились, то квартплата понизилась бы еще больше, что не соответствовало бы сокращению объема жилищного фонда (и сокращению строительства) вследствие более низких цен на жилье. Увеличение спроса на жилье как предмет собственности, позитивный сдвиг спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье и объемов строительства и жилищного фонда, однако при этом квартплата скорее понижается, чем растет.
Кредиты, стоимость строительства и предложение новой жилой площади
Последним внешним фактором, способным повлиять на рынок жилья, является сдвиг в предложении условий, необходимых для жилищного строительства. Такое влияние может осуществляться по нескольким различным каналам.
Более высокая ставка процента по краткосрочным займам и общая низкая доступность финансов для строительства повысят стоимость данного прироста жилищного фонда, что приведет к снижению объема его строительства. В том же направлении действует ужесточение местных правил зонирования застройки и строительства: оно увеличивает затраты и (при данном уровне цен на жилье) сокращает прибыльность нового строительства.
Эти неблагоприятные изменения в предложении приводят к смещению графика затрат в юго-западном квадранте на запад, так как при том же уровне цен на жилье объем его строительства будет меньше. Благоприятные изменения в предложении условий строительства, такие, например, как большая доступность финансирования или смягчение административных правил, приводят к смещению графика затрат в восточном направлении, т.е. при том же уровне цен на жилье объем строительства увеличится.
При данном уровне цен на жилье неблагоприятный сдвиг в условиях его предложения (юго-западный квадрант) приведет к снижению объема строительства и с течением времени — к уменьшению жилищного фонда (юго-восточный квадрант). Так как предложение жилищного фонда в северо-восточном квадранте понизится, уровень квартплаты начнет увеличиваться, что вызовет повышение цен на жилье в северо-западном квадранте. Если исходные и конечные цены на жилье равны, то новый прямоугольник решения будет выглядеть точно так же, как исходный, но со сдвигом на северо-запад. То есть квартплата и цены на жилье увеличатся, а объемы строительства и жилищного фонда уменьшатся. Величина этих изменений будет зависеть от наклона (эластичности) различных кривых. Например, если спрос на жилищные услуги является достаточно эластичным по квартплате (график в северо-восточном квадранте приближается к горизонтали), то повышение квартплаты будет небольшим. Неэластичный спрос (график, близкий к вертикали) вызовет более значительное повышение квартплаты. Следует уяснить, что если какая-либо из рассматриваемых переменных изменится в противоположном направлении, то решение будет неадекватным, т.е. неравновесным.
В отдельных случаях смещения переменных действительно происходят независимо друг от друга, однако чаще изменения в экономике вызывают одновременный сдвиг сразу нескольких переменных. Это в особенности касается макроэкономических изменений. Так, когда национальная экономика испытывает спад, то не только сокращаются валовой объем производства и уровень занятости (северо-восточный квадрант), но и, как правило, увеличивается ставка процента по краткосрочным займам (юго-западный квадрант). При экономическом росте картина обратная. Хотя в случае нескольких одновременных сдвигов анализ становится более трудным, результат всегда представляет собой определенную комбинацию последствий отдельных изменений.
Представленная нами простая схема, состоящая из четырех квадрантов, хорошо иллюстрирует состояния равновесия жилищного рынка, наступающие после изменения внешних факторов экономической среды. Однако с ее помощью трудно проследить промежуточные этапы движения к этим новым состояниям равновесия. Отражение этих промежуточных изменений потребовало бы построения динамической системы уравнений, которая значительно усложнила бы наш анализ.
Рынки жилья и государственное регулирование
Жилищный сектор регулируется государством как на общенациональном, так и на местном уровне, как прямо, так и косвенно. Например, государственная денежная политика, ставя непосредственной целью изменение ставки процента, неизбежно влияет тем самым на спрос на жилищный фонд и на объемы нового строительства. Представленные в предыдущем разделе диаграммы иллюстрируют ее влияние на рынки жилья. В то же время существуют направления государственной политики, непосредственно ориентированные на регулирование жилищного сектора. Понятно, что при разработке такой политики ответственные лица правительства должны прогнозировать последствия предпринимаемых ими мер. Этой цели призвана служить схема четырех квадрантов. Рассмотрим некоторые примеры государственной политики, направленной непосредственно на регулирование рынков жилья.
Жилье, субсидируемое государством
Рассмотрим случай, когда государство предоставляет гражданам ряд программ помощи, направленных на обеспечение жильем семей с низким и средним доходом. Некоторые из таких программ предусматривают непосредственно строительство жилья для указанных групп населения, другие — оказание им помощи в его оплате. Строительство государственного жилья приводит к увеличению общего объема жилищного фонда при данном уровне частного строительства. Последствия такого прироста жилищного фонда те же, что и при вращении луча в юго-восточном квадранте против часовой стрелки: снижаются квартплата, цены на жилье и объем частного строительства (последнее иногда называют государственным "вытеснением" частного строительства).
Программы помощи в оплате жилья стимулируют спрос на жилищные услуги по аналогии с экономическим подъемом, т.е. они приводят к одновременному увеличению квартплаты, цен, объема строительства и жилищного фонда. Сторонники таких программ утверждают, что они стимулируют строительство и лишь незначительно воздействуют на уровень квартплаты (т. е. единственным их результатом становится увеличение предложения жилья для семей с низким доходом). Противники подобных программ считают, что государственная помощь при оплате жилья приводит почти исключительно к повышению квартплаты и только незначительно влияет на строительство (т. е. что больше всего от таких программ выигрывают домовладельцы). В реальности степень влияния различных программ на строительство и квартплату зависит от относительной эластичности.
Местное административное регулирование
Местные органы часто осуществляют жесткое регулирование объема и типа строительства, разрешаемого на земле, находящейся в частной собственности. Часто такое регулирование применяется в интересах всего общества, однако оно накладывает на частное строительство дополнительные издержки двоякого рода. Во-первых, увеличиваются сроки строительства, так как местные органы требуют от застройщиков обращаться на различного рода разрешениями по мере реализации проекта. Во-вторых, обостряется дефицит строительных площадок, что вызывает рост цен на землю и удорожание строящегося жилья. Чем жестче местное регулирование, тем больше увеличиваются затраты на строительство.
Налоговая политика в отношении жилья
Национальная налоговая политика может благоприятствовать жилищному сектору по нескольким направлениям. Платежи процентов по займам на приобретение жилья могут быть полностью исключены из налогооблагаемого дохода семей, живущих в собственных домах. Семьи также могут освобождаться от уплаты налогов с сумм, полученных от продажи их жилищ. Что касается инвесторов, то для них может быть установлена высокая норма амортизации, намного превышающая реальную скорость износа и старения жилья. В результате снижаются требования, предъявляемые инвесторами к доходу от приобретаемого жилья. Последний, оставаясь формально неизменным, в реальности растет благодаря снижению налогов. Это можно выразить вращением графика нормы капитализации в северо-западном квадранте против часовой стрелки, что ведет к повышению цен на жилье и прочим последствиям.
На местном уровне отношение к налогообложению жилищной собственности иное. В ряде стран местные административные органы финансируют свою работу именно за счет налога на собственность, т.е. на стоимость промышленных и коммерческих объектов и жилищного фонда. Уровень подобного налогообложения прямо влияет на норму капитализации жилья, требуя ее повышения. Увеличение налогообложения жилищной собственности приводит к вращению луча капитализации по часовой стрелке, в результате чего цены на жилье и объемы строительства снижаются, а квартплата растет.
Финансовые учреждения и регулирование
Для финансирования жилищного сектора могут быть созданы различные учреждения. Примером является система банков, трансформирующих местные сбережения в ипотечные займы и способствующих созданию их вторичного рынка, что в сочетании с государственным страхованием закладных обеспечивает их почти моментальную ликвидность. Способствуя перемещению вкладов инвесторов в ипотечные займы, подобные учреждения могут существенно снизить их стоимость. Это иллюстрируется вращением луча капитализации в северо-западном квадранте против часовой стрелки с повышением цен на жилье и объемов жилищного строительства.
Рассмотрение рынка жилья как единства рынка жилищных услуг и рынка жилищного фонда позволяет уяснить механизмы влияния факторов спроса и предложения на оба эти рынка. Взаимодействие между этими двумя рынками проиллюстрировано с помощью диаграммы, состоящей из четырех квадрантов. На ней представлены графики равновесной квартплаты, объема нового строительства, жилищного фонда и цен на жилье. С помощью этой диаграммы рассматривается влияние на рынок жилья изменений во внешних экономических факторах и государственного регулирования. Показано, например, что увеличение спроса, при прочих равных условиях, ведет к увеличению равновесных значений жилищного фонда, объемов строительства, цен на жилье и квартплаты. По-иному влияет снижение нормы капитализации: оно увеличивает цены, объемы жилищного фонда и жилищного строительства, но снижает уровень квартплаты.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
