Собственник – это юридическое лицо или гражданин, который владеет, пользуется и распоряжается определенным имуществом или результатами личной интеллектуальной деятельности. Эти права регулируются на законодательном уровне.
Объекты собственности – это жилые помещения, предприятия, отдельные сооружения, земля, оборудование, деньги, ценные бумаги, а также результаты интеллектуальной деятельности индивидов. Экономическая основа собственности – это возможность охватить весь хозяйственный процесс, включая производственные отношения, обмен, перераспределение и извлечение полезных качеств.
Под этим правом понимается возможность, регулируемая законом, иметь определенную вещь или имущество. Эта категория является составной частью права собственности. Она означает возможность физического или юридического лица воздействовать на вещь, применять ее в хозяйстве, в личных целях и т. д.
Собственник – это человек или компания, которые могут эксплуатировать вещи или имущество, используя их полезные свойства для личных целей. Эта категория тесно связана с правом владения, поскольку только владелец может пользоваться своей собственностью или лица, которые получили от него такие полномочия.
Право распоряжения – это совокупность законных норм, которые закрепляют возможность определять фактическую и юридическую судьбу вещи. Собственник это имущество может продать, подарить кому-либо, уничтожить и передать по завещанию. Это право также допускается для реализации другими лицами, но только по указанию владельца.
Частная собственность – это совокупность объектов, владеть, пользоваться и распоряжаться которыми имеют право отдельные физические лица. Количество и общая стоимость такого имущества не ограничиваются. Объектом собственности могут выступать любые предметы, кроме тех, приватизация которых не предусмотрена законом.
Государственная собственность – совокупность элементов, права на которые в полном объеме принадлежат государству. При этом владение такими объектами может быть закреплено за казенными предприятиями или определенными структурами.
Кооперативная – владение, права на которое имеет объединение индивидуальных собственников. При этом каждое физическое лицо одинаково участвует в пользовании и распоряжении имуществом и имеет равные права на доход, полученный в ходе эксплуатации помещения, земли и т. д.
Муниципальная собственность находится в руках органов местной власти. Они являются главным распорядителем имущества, управлять которым может специально назначенный руководитель.
Акционерное владение формируется в тех случаях, когда его собственник – это ряд физических лиц, имеющих неодинаковые права на владение, пользование и распоряжение им.
Собственник помещения – это гражданин или юридическое лицо, которое владеет, использует и распоряжается этим видом недвижимости. Такие права могут реализоваться только на основании закона.
Жилое помещение становится собственностью в результате приватизации, договора о купле и по завещанию. Физическое лицо может использовать дом или квартиру для своего или проживания членов его семьи. При этом права собственника – это использование жилья только по целевому назначению. Такое помещение не может эксплуатироваться как промышленное предприятие и с другими намерениями, не обозначенными законом.
Также собственник имеет право совершать ремонт и перестановку в квартире или доме, не затрагивая при этом интересы владельцев соседнего жилья и не нарушая санитарно-технические требования. Физическое лицо обязано обеспечить сохранность подсобных помещений и технического оборудования в доме, придерживаться правил безопасности и принимать меры для быстрой ликвидации неисправностей своими силами или с помощью специальных предприятий.
Собственник организации – это физическое лицо, которое владеет, пользуется и распоряжается компанией, и юридическое лицо, обладающее правом на ценные бумаги этой структуры. Такой гражданин может вести все дела, преследуя личные цели, и получать доход от деятельности своего предприятия. Собственник организации имеет право лично управлять всеми делами компании или передать эти функции доверенному лицу. Он может принимать на работу других граждан, а также увольнять их, но только в соответствии с законом. Собственник имеет право контролировать их производственную деятельность, связанную с интересами организации. Также такое лицо может передавать компанию по завещанию, продавать ее или ликвидировать.
Собственник земельного участка – это физическое лицо, которое пользуется и распоряжается им в личных целях. В этом случае объектом владения и эксплуатации является верхний почвенный слой, замкнутые водоемы и лес и иные природные объекты, находящиеся на этой территории.
Собственник может в личных целях использовать все, что располагается на его земельном участке, если это не противоречит законам государства. Он имеет право сооружать здания и другие постройки, перестраивать и уничтожать их, а также нанимать для работ на территории иных лиц. Земельный участок может перейти в собственность государства путем выкупа в порядке, установленном законом.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Помещения в МКД могут использоваться жильцами на различных правах. Можно проживать в многоэтажном доме по договору соцнайма или в качестве собственника жилья.
Для того, чтобы признаваться таковым, нужно иметь официально надлежаще оформленные права на квартиру. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, то соответствующая запись должна содержаться в документах Росреестра.
Несомненно, собственники наделяются большим объемом полномочий в отношении своего имущества. Однако их права не безграничны и сопровождаются рядом обязательств. При их злостном несоблюдении может последовать даже выселение из занимаемого помещения.
Семья собственника (супруг, родители, дети) имеет право приживать в его квартире. Они также обязаны использовать жилье по его назначению, соблюдать все предусмотренные нормы проживания.
Самым основным плюсом собственного жилья является возможность свободно им пользоваться, а также владеть и, конечно, распоряжаться. Собственники могут проживать сами в своей квартире, селить в ней свою семью, иных лиц на основании договоров. Также они владеют долей в общем имуществе многоэтажного дома и могут им пользоваться.
Кроме того, они вправе участвовать в принятии решений на общем собрании жильцов МКД. И как все жильцы дома, вносящие плату за ЖКУ, они вправе получать от организаций ЖКХ услуги нормального качества. А в случае недовольства они могут жаловаться в соответствующие инстанции.
В первую очередь от всех жильцов дома требуется использовать свои квартиры исключительно для проживания. Использовать их для иных целей, не отвечающих назначению этих объектов, запрещается. К примеру, нельзя устраивать в своей квартире курятник или ночной клуб. В обязанности владельцев собственных квартир входит и их надлежащее содержание.
Состояние квартиры не должно представлять угрозы для самих ее жильцов, а также их соседей. В квартире нужно своевременно проводиться ремонт, не допускается производство незаконных перепланировок, иных действий, ведущих к разрушению объекта. Пользование жильем не должно нарушать ничьих интересов.
Кроме того, важно соблюдать все установленные нормы по санитарной, противопожарной и экологической безопасности. Обязательным является и своевременное внесение всех жилищно-коммунальных платежей за свою квартиру и долю в общем имуществе дома.
В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.
Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Собрание собственников помещений
Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время.
Инициатором может быть:
• любой собственник помещения в доме;
• ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
• орган местного самоуправления;
• управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК).
Общее собрание собственников может принимать решения о:
• реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
• выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
• получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
• пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
• заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
• выборе способа управления домом;
• выходе из программы реновации;
• текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
• согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
• других вопросах.
Общее собрание собственников можно провести:
• в очной;
• заочной;
• очно-заочной форме.
В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.
При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
Заочное собрание проводится в случае, если очное не имело кворума.
При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:
• Определить повестку дня общего собрания.
• Составить сообщение для оповещения собственников.
• Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее).
• Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.
Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.
Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и управляющую организацию (ТСЖ, ЖК, ЖСК), и ваше ГКУ ИС, если в доме есть государственная собственность.
Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.
На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.
Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Если голосует представитель собственника, к протоколу собрания впоследствии прикладывается нотариально заверенная доверенность.
Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков, так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.
Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки только при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания.
Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.
В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк и, соответственно, голос собственника будет считаться, если отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника), если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).
Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.
В протоколе собрания обязательно должны содержаться:
• дата и регистрационный номер протокола;
• дата, место и форма проведения общего собрания;
• информация об инициаторах собрания;
• вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
• сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
• место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
• приложения к протоколу общего собрания.
Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.
Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Оригиналы документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.
Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.
Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.
Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.
Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.
В электронном виде собрание можно провести заочно через систему ГИС ЖКХ или с помощью сервиса «Электронный дом».
Пилотный проект «Электронный дом», запущенный на платформе «Активный гражданин», позволяет в онлайн-режиме:
• проводить общие собрания собственников помещений;
• проводить опросы среди жителей многоквартирных домов, собственников и нанимателей помещений по договору соцнайма;
• получать информацию об опросах и нововведениях в доме через приложения, электронную почту или СМС.
Организовать общее собрание в онлайн-режиме могут собственники помещений, управляющие организации и ТСЖ. Но чтобы начать проводить онлайн-собрания, собственники должны принять соответствующее решение на очном собрании.
Права собственников помещений
Основное правомочие - правомочие бессрочного владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.
Права и обязанности собственника жилого помещения четко прописаны в жилищном кодифицированном акте. Основное правомочие такого лица – правомочие бессрочного владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.
Таким правомочием обладает каждый собственник. Правомочие владения представляет собой урегулированную нормами ЖК возможность удерживать определенное имущество у себя. Право бессрочного владения – это институт, который охраняется и защищается законом.
Правомочие бессрочного пользования – это обеспеченная законодательными актами возможность получать из недвижимого имущества те или иные полезные характеристики. В данном случае возможность бессрочного пользования означает возможность непосредственного постоянного нахождения на площади.
Что касается правомочия бессрочного распоряжения, то это законодательно урегулированная возможность определять юридическую судьбу недвижимости. Такая возможность бессрочного распоряжения присутствует практически у каждого гражданина-собственника.
Стоит отметить, что такие ограничения очерчиваются не только жилищным кодексом, но и имеют другие нормативные документы, даже из иных отраслей права. Например, согласно конституционным нормам осуществление владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом не должно нарушать правомочия других лиц.
Лицо-собственник вправе осуществлять в отношении своего имущества любые действия, если они не запрещены законодательными актами.
Есть и еще одно условие: не допускается размещать на площади жилого типа производства промышленного характера, в связи с этим помещение должно применяться исключительно по назначению. При нарушении таких пределов к лицу могут применяться различные санкции, например, штрафы или даже выселение собственника из жилого помещения.
Данное лицо становится обладателем широких возможностей владения, пользования, распоряжения имуществом недвижимого характера. Так, он может совершать со своим жильем любые действия, которые прямо не запрещены законодательными актами.
Вот некоторые его возможности:
• Собственник жилого помещения вправе реализовывать свою площадь другим лицам (к примеру, по соглашению о купле-продаже или же по договору дарения, в этом случае передача будет осуществляться на основании безвозмездного соглашения).
• Правомочие передачи другим лицам возможности бессрочного владения, пользования, распоряжения имуществом недвижимого характера (к примеру, можно передать квартиру в аренду или отдать его на основании безвозмездного соглашения).
• Возможность передавать имущество в залог или же создавать на него другие обременения.
В соответствии с жилищным кодифицированным актом такой гражданин может предоставить площадь на основании коммерческого соглашения или же безвозмездного договора.
Так, данное лицо обладает обязанностью содержания площади жилого типа. Если же эта площадь представляет собой квартиру, он обязан содержать общее имущества собственников в доме, который можно отнести к многоквартирному.
Еще одна обязанность этого лица – поддержание площади для жилья в надлежащем состоянии, недопущение бесхозяйственного пользования.
При необходимости нужно проводить ремонт помещения, если оно находится в ненадлежащем состоянии. При этом ремонт осуществляется за собственные средства. Лицо должно соблюдать и уважать правомочия и законные интересы соседей.
Наконец, гражданин должен обеспечивать надлежащее обращение с отходами твердого типа. В этом случае нужно написать заявление на имя регионального оператора, контролирующего такое обращение, и заключить с ним договор.
Члены семьи собственника жилого помещения обладают с ним равными правомочиями и обязательствами. Они также должны поддерживать площадь в надлежащем состоянии, проводить ремонт в помещении, соблюдать интересы соседей и так далее. Кроме того, члены семьи собственника обладают правомочием владеть площадью жилого помещения. Отчуждение такого помещения происходит по правилам, установленным в гражданском и жилищном законодательстве (чаще всего требуется согласие лица-собственника).
В некоторых случаях возможно также безвозмездное пользование муниципальным имуществом. Для того чтобы осуществлять такое временное владение, лицо должно предоставить заявление в муниципальный орган. Именно на основании этого заявления и решается вопрос о безвозмездном предоставлении площади на определенный срок.
Стоит отметить, что заявление о безвозмездном пользовании муниципальным имуществом составляется в произвольной форме, поскольку жилищный кодифицированный акт не предъявляет к нему специальных требований. Для принятия положительного решения предпочтительнее, чтобы заявление было составлено в письменной форме.
После того, как заявление было подано в муниципальный орган, оно рассматривается в течение месяца. Далее соответствующие органы принимают решение о заключении соглашения безвозмездного применения или же от отказе в таком заключении на основании поданного заявления. В большинстве случаев муниципальное имущество передается по безвозмездному договору на основании проведения торгов.
Собственник жилого помещения осуществляет законное распоряжение своей площадью. В случае нарушения своих обязательств лицо может нести ответственность в соответствии с гражданскими и жилищными правовыми нормами.
Наиболее частая форма ответственности – штрафные санкции. Однако в некоторых случаях возможно и выселение лица. Так, если гражданин бесхозяйственно относится к своей площади или допускает ее разрушение, возможно выселение в принудительном порядке на основании решения судебной инстанции.
Предусмотрена и ответственность за несвоевременный ремонт. В случае, если лицо вовремя не провело ремонт, хотя было обязано, оно выплачивает пени.
Лица-собственники обязаны своевременно проводить ремонт общего имущества в доме, который можно отнести к многоквартирному. Для этого предусматриваются регулярные взносы на ремонт.
Стоит отметить, что собственники обязаны выплачивать денежные суммы на проведение ремонта общего имущества даже в том случае, если они не используют то или иное имущество (например, не проживают в помещении).
Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения предусмотрено в жилищном кодифицированном акте, а также в других нормативных документах, которые относятся к отрасли жилищного и другого права. Жилищное законодательство предусматривает достаточно широкий круг прав, которым корреспондируют и обязанности. В случае нарушения правомочий собственник всегда может написать заявление в судебную инстанцию. Такое заявление будет рассматриваться судом в порядке искового производства.
Решение собственника помещения
Требования к заполнению листов решений в законодательстве не описаны, но есть ряд методических рекомендаций, а также сложившаяся судебная практика.
Из полезных и рекомендуемых нами документов, мы советуем ознакомиться:
• Приказ Минстроя РФ № 411/пр об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах;
• Письмо Минстроя России N 35851-ЕС/04 об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Лист решения собственника, принимающего участие в общем собрании обязательно должен содержать следующую информацию:
- адрес многоквартирного дома, в котором проходит голосование;
- крайний срок передачи решений собственников;
- сведения о собственнике помещения (ФИО для физических лиц или название и ИНН для юридических лиц);
- сведения о документе, подтверждающим право собственности на данное помещение, а также доли в праве;
- сведения о характеристиках собственности (общая площадь помещения, № помещения) - вопросы поставленные на голосование для решения (список вопросов по которым нужно проголосовать) - внизу обязательно проставляется дата заполнения бланка, а также собственноручная подпись собственника.
Предоставление жилых помещений собственникам
Заявители жители города Москвы, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые подали заявление о предоставлении жилых помещений жилищного фонда города Москвы с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), по договорам мены жилого помещения или купли-продажи жилого помещения и которым направлено Уведомление Департамента о предложенных для предоставления жилых помещениях жилищного фонда города Москвы с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), по договорам мены жилого помещения или купли-продажи жилого помещения в качестве улучшения жилищных условий.
Интересы заявителей могут представлять законные представители или лица, уполномоченные заявителем в установленном порядке.
Документы, представляемые заявителем:
- Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги (далее - запрос). Запрос оформляется по форме согласно приложению 1 к настоящему Регламенту и подписывается заявителем и всеми членами его семьи (супруг (супруга) и их несовершеннолетние дети независимо от места их жительства, лица, объединенные признаками родства или свойства, совместно проживающие в жилом помещении, а также граждане, проживающие совместно с заявителем, в том числе вселенные им в жилое помещение в качестве членов семьи в установленном порядке либо на основании судебного акта) (далее - члены семьи заявителя).
- Основной документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт гражданина Российской Федерации) (копия всех страниц паспорта гражданина Российской Федерации заявителя - при обращении представителя заявителя).
- Основной документ, удостоверяющий личность указанных в Уведомлении Департамента членов семьи заявителя, достигших 14-летнего возраста (паспорт гражданина Российской Федерации) (для каждого члена семьи заявителя) (копия всех страниц паспорта гражданина Российской Федерации члена семьи заявителя - при обращении законного представителя члена семьи заявителя или лица, уполномоченного членом семьи заявителя в установленном порядке (далее - представитель члена семьи заявителя).
- Справка о замене паспорта с указанием причины замены, в том числе с прежних мест жительства за пределами города Москвы (в случае замены паспорта в период с даты представления документов на перерегистрацию жителей города Москвы, принятых на жилищный учет, дата проведения которой указана в Уведомлении Департамента) (за исключением случаев, если функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации осуществляется ГБУ МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора).
- Основной документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, представителя члена семьи заявителя (паспорт гражданина Российской Федерации).
- Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, представителя члена семьи заявителя (нотариально удостоверенная доверенность или доверенность, приравненная к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации), или решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа (в отношении недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, а также детей, оставшихся без попечения родителей, детей, помещенных под надзор в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, если таковые являются заявителем и (или) членом семьи заявителя), оформленные в установленном порядке и подтверждающие полномочия по представлению документов, необходимых для предоставления государственной услуги, и (или) подписанию запроса (заявления) на предоставление государственной услуги, и (или) получению результата предоставления государственной услуги.
- Свидетельство о рождении (за исключением случаев, если свидетельство о рождении оформлено и выдано органом записи актов гражданского состояния города Москвы при регистрации рождения, а также повторно или на основании исправленной (измененной) записи акта о рождении) (для членов семьи заявителя, не достигших 14-летнего возраста, а также для детей-сирот (при наличии свидетельства о рождении детей-сирот).
- Уведомление Департамента. Уведомление Департамента оформляется по форме, утверждаемой правовым актом Департамента.
- Письменное согласие заявителя и членов семьи заявителя, указанных в Уведомлении Департамента, и (или) их законных представителей или лиц, уполномоченных в установленном порядке, на предоставление жилого помещения из жилищного фонда города Москвы по соответствующему виду договора, указанному в Уведомлении Департамента. Письменное согласие на предоставление жилого помещения жилищного фонда города Москвы оформляется по форме, утверждаемой правовым актом Департамента, нотариально удостоверяется либо подписывается при личном обращении в МФЦ в присутствии работника МФЦ.
- Письменное заявление, подписанное заявителем, членами семьи заявителя и (или) его законными представителями или лицами, уполномоченными в установленном порядке, о несовершении за пять лет, предшествующих подаче данного заявления, им (ими) действий, повлекших ухудшение жилищных условий в соответствии с частью 5 статьи 21 Закона города Москвы N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", об отсутствии изменений в жилищной обеспеченности и составе семьи. Заявления оформляются по формам, утверждаемым правовым актом Департамента, нотариально удостоверяются либо подписываются при личном обращении в МФЦ в присутствии работника МФЦ.
- Письменное обязательство заявителя и членов семьи заявителя, указанных в Уведомлении Департамента, и (или) их законных представителей или лиц, уполномоченных в установленном порядке, об освобождении занимаемого жилого помещения (в случае предоставления в соответствии с Уведомлением Департамента жилого помещения с освобождением занимаемого жилого помещения). Обязательство об освобождении жилого помещения оформляется по форме, утверждаемой правовым актом Департамента, нотариально удостоверяется либо подписывается при личном обращении в МФЦ в присутствии работника МФЦ.
- Нотариально заверенный отказ других собственников комнат в коммунальной квартире от преимущественного права приобретения по договору мены отчуждаемой заявителем комнаты (комнат) (за исключением комнат, находящихся в собственности города Москвы) (в случае предоставления в соответствии с Уведомлением Департамента жилого помещения по договору мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных) в качестве улучшения жилищных условий заявителя и членов семьи заявителя, являющегося (являющихся) собственником комнаты (комнат) в коммунальной квартире).
- Нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) заявителя, членов семьи заявителя на заключение договора мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), договора купли-продажи жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных).
- Единый жилищный документ (при его отсутствии - копия финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения или выписка из домовой книги) (представляется при условии, что функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в отношении жилого помещения, в котором проживает заявитель и члены семьи заявителя, не осуществляется ГБУ МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора, а также вне зависимости от осуществления указанных функций ГБУ МФЦ города Москвы в случае проживания заявителя и членов семьи заявителя в жилом помещении, расположенном на территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы).
Документы, представляемые заявителем в случае приостановления государственной услуги:
- В случае необходимости нотариального оформления договора мены: заявление, подписанное заявителем и (или) его законным представителем или лицом, уполномоченным в установленном порядке, о выборе нотариуса города Москвы с указанием даты и места подписания проекта договора мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), проекта дополнительного соглашения к договору мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), в срок, не превышающий срок приостановления предоставления государственной услуги. Заявление оформляется по форме, утверждаемой правовым актом Департамента, подписывается при личном обращении в МФЦ в присутствии работника МФЦ в срок, не превышающий 7 рабочих дней с даты принятия Решения о приостановлении предоставления государственной услуги.
- В случае использования заемных (кредитных) средств: справка кредитной организации, содержащая сведения о положительном рассмотрении заявления о предоставлении кредита, о размере кредита, реквизитах и наименовании банка, и (или) справка о размере материнского капитала, выданная уполномоченным органом не более чем за 30 дней до даты подачи заявления. Справки предоставляются в срок, не превышающий срок приостановления предоставления государственной услуги; кредитный договор, заключенный с кредитной организацией в целях оплаты выкупной стоимости либо части выкупной стоимости предоставляемого жилого помещения (в случае использования заемных (кредитных) средств).
- В случае приостановления государственной услуги для осуществления оплаты: копии платежных документов, подтверждающих перечисление денежных средств в счет исполнения обязательств по договору мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), по договору купли-продажи жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), за исключением средств материнского (семейного) капитала. Копии платежных документов предоставляются в срок, не превышающий срок приостановления предоставления государственной услуги.
Документы и информация, получаемые уполномоченным должностным лицом Департамента, в том числе с использованием межведомственного информационного взаимодействия, в том числе посредством доступа к сведениям Базового регистра:
- Свидетельство о рождении (в случае если свидетельство о рождении оформлено и выдано органом записи актов гражданского состояния города Москвы при регистрации рождения, а также повторно или на основании исправленной (измененной) записи акта о рождении) (для членов семьи заявителя, не достигших 14-летнего возраста, за исключением детей-сирот).
- Справка о замене паспорта с указанием причины замены (в случае замены паспорта в период со дня представления документов на перерегистрацию жителей города Москвы, дата проведения которой указана в Уведомлении Департамента) (в случае, если функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации осуществляется ГБУ МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора).
- Единый жилищный документ (при его отсутствии - копия финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения или выписка из домовой книги) (в случае, если функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в отношении жилого помещения, в котором проживает заявитель и члены семьи заявителя, осуществляется ГБУ МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора, за исключением случаев проживания заявителя и членов семьи заявителя в жилом помещении, расположенном на территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы).
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты недвижимого имущества.
- Документы, подтверждающие право гражданина на получение социальной поддержки (сведения о действующей льготной категории).
- Согласие уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа на совершение сделки (договор мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), в случае если жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение) принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, в отношении которого установлены опека или попечительство, либо в случае если в жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника.
Заявитель вправе представить указанные документы по собственной инициативе.
Договор с собственником помещения
Проведение ремонтных работ в срок. Своевременная починка сломанного, поддержание территории в хорошем состоянии, действия, направленные на повышение комфорта проживающих. Выполнение этих задач ложится на плечи специально созданных организаций, самыми популярными из который в нашей стране являются управляющие компании и товарищества.
Разумеется, выполняются услуги на основе поощрений и вознаграждений, что регламентируется соответствующим правовым актом. Именно этот документ регулирует все вопросы, которые только могут быть подняты между сторонами и которые имеют важнейшее значение.
Так как в этой статье речь идет о товариществе собственников жилья, то целесообразно изначально поговорить о том, что представляет собой данная организационно правовая форма.
Товарищество представлено в виде юридического лица, которое имеет официальную регистрацию. Кроме того, данная организация пропагандирует себя как некоммерческая и в своем большинстве состоит из владельцев помещений, имеющихся в многоквартирной постройке.
Также в состав товарищества могут входить обитатели соседних строений. Все эти лица вместе могут осуществлять управление не только многоквартирным домом, но и общей территорией, на которой базируются постройки.
Члены ТСЖ не имеют официальной заработной платы, а осуществляют свою деятельность добровольно, на основе благодарности от жильцов в виде небольшого процента от сумы проведенных работ.
Ответить на вопрос, обязательно ли заключать соглашение, ответить достаточно просто, если вы подкованы с точки зрения жилищного права. А если нет – то можно запутаться.
С одной стороны – ТСЖ и есть сами собственники, зачем заключать с ними соглашение. С другой стороны, не все организации действуют в интересах всего дома, а не редко действуют в своих интересах, поэтому, документ как нельзя лучше будет регламентировать права и обязанности сторон по содержанию дома.
В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса, товарищество создается с целью управления многоквартирной постройкой.
Кроме того, жилищный кодекс регламентирует в своих статьях и иные аспекты, связанные с управлением домом и взаимодействию с его обитателями.
Так, статья 137 Жилищного кодекса предусматривает возможность товарищества заключать акты в виде договоров на содержание и ремонт многоквартирного дома с его непосредственными участниками.
Кроме того, в пункте 1 статьи 138 жилищного кодекса законодатель обязывает товарищество заключать данные акты-договоры с собственниками в письменной форме и неукоснительно следовать их пунктам.
Вопрос оплаты деятельности также находится в ведении жилищного права. Норма кодекса 155 обязывает собственников регулярно вносить платежи, которые идут на оплату расходов деятельности товарищества по благоустройству и поддержанию дома в надлежащем виде.
Собственники, прежде чем воспользоваться услугами товарищества должны составить соответствующее соглашение с ними.
Если этот вопрос для вас также актуален – советуем посвятить время на изучение данного пункта.
Письменное соглашение, то есть составленное от руки еще пару лет назад был весьма популярно. Но сейчас оно потерял свою актуальность по ряду причин:
1. Написанный текст не редко тяжел для восприятия.
2. Написанный текст может быть утрачен.
3. При допущении ошибок может быть признан недействительным.
4. Нет возможности сохранить на электронном носителе.
Из этих минусов вытекают плюсы документа, составленного при помощи компьютера.
Если вы и по сей день не знаете, какому способу отдать предпочтение, то лучше все таки сделать выбор в пользу печатного текста, а не рукописного.
Что вносить? Любой контракт состоит из ряда пунктов, каждый из которых отражает суть начинающихся правоотношений.
В договоре между товариществом и владельцами жилья есть отдельно взятые аспекты, которые должны быть в обязательном порядке. Ознакомимся с ними:
1. Стороны. Обязательно нужно описать, какие стороны принимают участие в данном акте и кем конкретно они представлены. Чем больше конкретики, тем лучше.
2. Предмет – это правоотношения между товариществом и владельцами по поводу содержания многоквартирного дома. В этом пункте необходимо описать, какие действия входят в предмет договора.
3. Права и обязанности. После того как озвучен предмет, необходимо описать что собственники вправе рассчитывать на него, но только в случае если будут исправно платить. Также необходимо описать права и обязанности членов товарищества.
4. Ответственность также не менее важный пункт. Иногда случается так, что одна из сторон не выполняет тот или иной пункт, чем нарушает прав, а другой стороны. Необходимо четко прописать меры ответственности, чтобы у сторон не было желания систематически расторгнуть соглашение.
5. Необходимо уделить должное внимание вопросам расторжения и изменения соглашения. Как правило, изменение имеет место быть в ситуации, когда обе стороны желают внести новшество. Расторжение возможно по обоюдному согласию сторон, а также ввиду неисполнения одной из сторон важнейших условий. Так или иначе, но в вашем случае пункты могут добавляться и изменяться.
6. Если у кого-то из участников есть нестандартные, особые условия взаимодействия, то их тоже следует указать в первую очередь для того, чтобы со временем информация о данном пункте соглашения не была утрачена.
Если вы хотите, чтобы обслуживанием вашего дома занималось товарищество собственников жилья, то в первую очередь вам необходимо узнать мнение остальных жильцов по данному вопросу.
Для этого собирается общее собрание собственников, на котором решается, доверяют ли жильцы свой дом ТСЖ. После этого необходимо выбрать компанию.
Ее можете сформировать вы сами из самих жильцов, но для этого вам необходимо пройти все процедуры регистрации как юридического лица.
Если же у вас на примете есть компания, которая обслуживает рядом находящийся дом, вы можете предложить сотрудничество этому ТСЖ.
После того, как все формальности были доведены до совершенства, есть смысл переходить к следующему шагу.
Где оформляют и куда идти? Договор между конкретным собственником жилья и товариществом собственников должен быть оформлен в надлежащем виде. Как правило, в товариществе должен находиться образец, ориентируясь по которому стороны могут написать соглашение.
Если же образца нет, то его легко найти на просторах интернета. Для того, чтобы документ был оформлен, вам не нужно посещать какой либо государственный орган.
Договор между товариществом и владельцем жилья может быть оформлен и в офисе товарищества, главное, чтобы в документе имелись подписи сторон.
Важно помнить о том, что данный документ должен быть составлен в двух экземплярах. Один остается на руках у собственника, другой остается в офисе товарищества собственников жилья.
Конечно, договор должен составляться на основании каких-либо документов.
Для того, чтобы соглашение было оформлено по всем правилам, товарищество предоставляет участникам на ознакомление устав, а также документы из налогового органа о регистрации товарищества.
В свою очередь собственник должен иметь на руках документ, подтверждающий его личность, то есть паспорт, а также правоустанавливающий документ на квартиру, то есть право собственности, подтвержденное документально.
Кроме того, не лишним будет взять справку из БТИ о составе прописанных и отсутствия задолженностей. К официальным документам о праве собственности приложите технические и кадастровые документы. Безусловно, каждая бумага требует своей копии.
Оформляется соглашение с ТСЖ на обслуживание сразу же на месте, при условии, что у сторон нет сомнений и вопросов по данному поводу. Иногда составление может быть перенесено на другой день, ввиду того что одна из сторон предоставила документы не в нужном объеме.
Для того чтобы документ был оформлен с собственником, не нужно вносить никаких денежных средств.
Составление договора происходит абсолютно бесплатно, а финансовый вопрос проявит себя только тогда, когда товарищество приступит к своим обязанностям и вам будет необходимо платить за коммунальные услуги.
На какой срок заключается? Документ может заключаться как на четко определенный срок, установленный сторонами, так и бессрочный.
Нужно ли регистрировать документ? Данный договор регистрируется администрацией вашего района или города, а данные о вашем ТСЖ вносятся в специальный реестр.
Когда могут отказать? Не редки и отказы в регистрации.
Как правило, происходят они по следующим причинам:
1. Вы не донесли, какие либо документы. Очень часто подобный факт становится причиной оставления договора без внимания.
2. Также возможно вы некорректно составили заявление на создание юридического лица.
3. Отказать в регистрации могут, если считают, что ваш устав не отвечает требованиям.
4. Если выяснится, что решение о сотрудничестве с ТСЖ было принято не большинством голосов жителей то также последует отказ.
5. Кроме того, неуплата пошлины на регистрацию юридического лица также является серьёзным основанием для отказа.
Что такое договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг? Так как ТСЖ не является поставщиком коммунальных услуг, а только посредником, вы можете не прописывать этот пункт в документе, но если все таки вы желаете обратить на него внимание, то вам следует ознакомиться с тарифами ресурсоснабжающих организаций прежде, чем заключать договор с ТСЖ на их условиях.
Можно ли заключить договор не члену ТСЖ с ТСЖ?
Не член ТСЖ, а простой жилец имеет право заключать договор с ТСЖ как на общедомовые услуги, так и на услуги для себя лично.
Например, на помывку площадки перед дверью раз в несколько дней, тогда когда стандартная уборка осуществляется раз в неделю. Разумеется, тарифы для данного жильца будут несколько отличны от других.
Ознакомившись с деятельностью товарищества, а главное, изучив все аспекты заключения договора с ним, вам остается лишь выбрать подходящую организацию или сформировать ее самостоятельно.
Только в ваших руках и в руках ваших соседей по дому состояние вашей постройки и только от вашего тщательного выбора обслуживающей организации будет зависеть, какой вид она приобретет спустя пару лет и как быстро придет в упадок.
Содержание помещения собственником
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Независимо от регистрации правомочий на совместное имущество, обязанности по его содержанию переходят в момент приобретения помещения.
Общее имущество собственников нежилых помещений (ст.290 ГК РФ) включает:
• общие, в том числе технические помещения и подсобки;
• лестницы и технические этажи;
• чердаки и подвалы;
• холлы и коридоры;
• лифты;
• несущие конструкции здания;
• механическое или электрическое оборудование;
• инженерные коммуникации;
• входные двери, окна в холлах и т.п.
Критерием определения общего имущества является то, что соответствующий элемент внутренней части помещения используется или допускает использования всеми владельцами помещений.
А так же элементы здания (помещения), без которых недопустима эксплуатация объекта недвижимости. То же относится к установленному оборудованию, которое располагается в местах общего пользования совладельцев.
Собственники помещений несут ответственное управление не только принадлежащими им площадями, но и территорией объекта, которая относится к общему владению (ст. 289 ГК РФ).
На этом основании в круг обязанностей данных лиц входит:
• оплата коммунальных услуг;
• материальная ответственность собственника нежилого помещения за установленное оборудование;
• косметическое и техническое состояние совместно использующейся площади;
• участие в поддержании порядка;
• участие в проведении текущего и капитального ремонта;
• восстановление нарушений в системах коммуникаций;
• уход за придомовой территорией.
Её объём определяется в процентном содержании, пропорционально доле в праве общей собственности, установленной на основании правоустанавливающей документации.
Например, собственники нежилых помещений в нежилом здании, если нежилое помещение, принадлежащее лицу, занимает 25% общей территории, несут ответственность за материальное обеспечение эксплуатационных и коммунальных услуг в объёме 25%.
Приобретение недвижимости, относящейся к нежилому фонду, допускается несколькими путями:
1. Участие в долевом строительстве, с приобретением нижних этажей многоэтажного дома под коммерческие цели.
2. Переход права собственности от предшествующего владельца в результате имущественной сделки.
3. Приобретение недвижимости на торгах, при банкротстве компании или при передаче таковой в качестве залога банку.
4. Перевод помещения из жилого фонда в нежилой.
При участии в долевом строительстве и оформлении ДДУ, получение объекта от застройщика происходит на общих основаниях. В процессе строительства здания, до его ввода в эксплуатацию возможна переуступка прав на участие в ДДУ, оформлением договора цессии.
Перевод из жилого фонда допускается на основании перерегистрации, с приложением пакета документов, удостоверяющих правомочие процедуры.
По преимуществу недвижимость оформляется в собственность путём отчуждения от предшествующего правообладателя, которым может выступить так же застройщик. Переход права собственности на объект допускается только после ввода здания в эксплуатацию.
До ввода многоквартирного здания в эксплуатацию право на приобретение недвижимости оформляется только договором цессии.
Основой сделки является оформление гражданско-правового договора, на основании которого допускается передача права собственности. В последующем этот документ будет выполнять функцию правоустанавливающего – базового документа.
Уведомление о смене собственника. Не позднее, чем за месяц до оформления купли-продажи, требуется уведомить совладельцев недвижимости, владеющих помещениями в том же здании, о проведении сделки.
Так как они имеют преимущественное право покупки. Уведомление передаётся под роспись или пересылается заказным письмом с уведомлением о получении. На основании сведений о передаче составляется нотариально удостоверенное разрешение на продажу. Остальные процедуры отчуждения, разрешения от совладельцев не требуют.
При отсутствии инициативы с их стороны, проводится передача права собственности. После завершения имущественной сделки, новый собственник уведомляет совладельцев о вступлении в полномочия собственника, для регулирования вопросов о взаимной ответственности.
В Росреестр предоставляют заведомо подготовленные документы, в их числе:
• паспорта сторон;
• правоустанавливающий документ на помещение;
• свидетельство на собственность нежилого помещения;
• составленный в трёх экземплярах договор купли продажи (иной сделки);
• разрешение от остальных собственников на продажу;
• разрешение от супруга, если имущество нажито в браке;
• для поверенных – нотариально удостоверенная доверенность.
Если имущество приобреталось с торгов – пакет документации подготавливается организаторами аукциона, с приложением договора.
После оформления договора стороны регистрируют сделку в Росреестре. Для этого требуется:
1. Подойти с пакетом документации в отделение кадастра и картографии или многофункциональный центр (МФЦ) по месту расположения объекта.
2. Оплатить государственную пошлину за предоставление регистрационных услуг, приложив квитанцию к пакету документации.
3. Подать в окно регистратору заявление и пакет сопутствующей документации под расписку и получить сведения о повторном визите.
4. Повторный визит требует наличия расписки о подаче документов и паспорта заинтересованного лица. Ему выдаётся зарегистрированный договор имущественной сделки и свидетельство о праве собственности.
Если недвижимость приобреталась в ипотеку – отдельно составляется кредитный договор, на основании которого производится обременение помещения залогом, до момента погашения долговых обязательств по ипотеке.
Стоимость регистрационных услуг (пошлина) для юридических лиц существенно выше (22 000 рублей), чем для физических лиц – в том числе ИП (2 000 рублей).
Свидетельство на нежилое помещение — это второй по значимости документ, удостоверяющий право собственности на нежилое помещение.
В нём указано:
• место расположения объекта;
• его кадастровый номер;
• объём доли в праве;
• технические и кадастровые характеристики объекта;
• сведения о собственнике.
На основании данного документа собственники нежилых помещений имеют юридическое право собственности, допускающее вступление в фактические права.
По аналогии с правами жильцов многоквартирного дома, владельцы нежилых площадей вправе кооперироваться для защиты собственных прав и избирать орган, влияющий на принятие ими тех или иных решений. Таковым может выступить общее собрание собственников нежилых помещений.
Правомочия членов собрания могут распространяться на принятие решений, которые впоследствии передаются к исполнению управляющей компании или в правление ТСЖ, кооператива и иной уполномоченной организации.
Организовывается данное сотрудничество на территории размещения помещений, юридически закрепляясь к управляющей компании, действующей в интересах жильцов дома. Собранием выносятся решения, которые передаются в правление и рекомендуют учитывать интересы правообладателей нежилых помещений.
Таким образом, осуществляется взаимодействие с коммунальными службами и иными учредителями. Собрание так же вправе подавать коллективную жалобу в случае нарушения имущественных интересов его членов, или исковое заявление.
База собственников коммерческой недвижимости или список собственников коммерческой недвижимости. На основании сведений, внесённых в Росреестр, формируется банк Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП).
В нём установлены правообладатели коммерческой недвижимости. Сведения из ЕГРП можно получить в виде выписки, правоспособность которой распространяется на все официальные источники, уполномоченные на принятие решений в отношении собственников.
На основании данной выписки можно узнать так же объём доли владения каждого из правообладателей, не допуская незаконного захвата общей территории (ст. 301 ГК РФ) или уклонения от материальной ответственности за содержание здания. Выписка играет существенную роль при взыскании в суде.
Обязанности собственника помещения
Собственником жилья называют лицо, зарегистрированное в качестве такового в Едином реестре недвижимости (ЕГРН) и обладающее правом распоряжаться и пользоваться своим жильем в соответствии с действующим законодательством. Права собственности на жилье возникают в результате гражданско-правовых сделок, приватизации или вступления в наследство.
Права и обязанности собственников по содержанию своего жилья изложены в следующих нормативных актах:
• ст. 30 Жилищного кодекса;
• п. 19 Постановления Правительства № 25;
• Постановлении Правительства № 491.
Согласно перечисленным законам, собственники жилплощади в многоквартирном доме обязаны:
• содержать жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
• нести расходы на содержание и ремонт общедомового имущества;
• не нарушать права и законные интересы соседних жильцов;
• обеспечивать доступ сотрудников управляющей компании в помещение для проверки индивидуальных счетчиков раз в 3 месяца.
У собственников частных домов прибавляется дополнительная обязанность по заключению договора с обслуживающей организацией на вывоз и переработку твердых отходов. Обладатели комнат в коммунальных квартирах должны содержать, помимо своей жилплощади и общедомового имущества, общие помещения квартиры (кухня, коридор, санузел), своевременно осуществляя ремонт и уборку.
В рамках исполнения обязанностей по содержанию общей собственности, владельцы помещений многоквартирного дома должны выбрать способ управления многоквартирным домом и контролировать деятельность юридического лица (УК или ТСЖ), образованного для этих целей, сообщая в случаях выявления нарушений в жилищную инспекцию.
Помимо расходов на коммунальные услуги и текущий ремонт общих помещений, собственники также обязаны оплачивать в фонд капитального ремонта ежемесячные взносы (ч. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ), размер которых устанавливается региональным оператором.
Правила финансового участия собственников в содержании общедомового имущества определяются разделом 3 Постановления № 491.
Собственники квартир и долей в многоквартирных домах имеют право:
• продавать, дарить, обменивать или завещать свое жилье по наследству;
• проживать на жилплощади с членами своей семьи;
• прописывать на жилплощади третьих лиц;
• сдавать жилье внаем;
• передавать жилье в безвозмездное пользование по договору;
• сдавать жилье в коммерческую аренду юридическому лицу;
• осуществлять на жилплощади профессиональную деятельность, не нарушающую покой жильцов и санитарное состояние дома.
При регистрации в помещении третьих лиц собственник должен соблюдать нормы миграционного законодательства и региональные санитарные стандарты, ограничивающие максимальное число проживающих на одной площади лиц.
Например, в Москве на каждого прописанного человека должно приходиться не менее 10 кв. м жилплощади (кроме общежитий).
Важно учитывать, что при передаче жилья в аренду или пользование ответственность за безответственные действия нанимателей перед соседями и контролирующими органами несет собственник помещения.
В рамках выполнения обязанностей по содержанию жилья в надлежащем состоянии и обслуживанию общедомового имущества, собственник должен соблюдать следующие ограничения:
• запрет на организацию в жилой квартире промышленного производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ);
• запрет на выделение и отчуждение доли в праве на общедомовую собственность;
• запрет на проведение перепланировки или переустройства жилого помещения без согласования с инженерной службой БТИ.
Под перепланировкой понимается изменение внутренней конфигурации стен и перекрытий или перенос водоснабжающих коммуникаций. На данные виды работ необходимо получать разрешение в местной администрации.
Кроме того, собственник помещения несет ответственность:
• за соблюдение прописанными в квартире лицами санитарных норм;
• за соблюдение законных прав соседей;
• за соблюдение прав проживающих в квартире несовершеннолетних лиц;
• за выполнение требований противопожарной безопасности.
Требования безопасности обязывают собственника устранять мелкие неисправности внутридомовых коммуникаций, могущие привести к пожару или затоплению, а также своевременно сообщать в управляющую организацию и аварийную службу о серьезных неисправностях внутридомовых коммуникаций и аварийных ситуациях.
Все юридически значимые действия с жилплощадью, на которой прописаны несовершеннолетние, включая отчуждение, перепланировку или увеличение количества проживающих, собственник должен совершать при наличии положительного заключения сотрудников опеки. Такое заключение оформляется в виде решения главы местного муниципалитета.
Нарушение собственником правил пользования жилым помещением и невыполнение обязанностей по его содержанию может привести к следующим последствиям:
• принудительному взысканию долгов за коммунальные услуги;
• выселению из жилплощади по решению суда;
• лишению права на субсидии и льготы;
• присуждению административного штрафа.
Невыполнение обязанности по оплате коммунальных услуг может привести не только к прекращению поставок таких услуг, но и к принудительному взысканию задолженности с личных счетов или заработной платы собственника с учетом пеней и штрафов, положенных по закону. Кроме того, наличие долгов за капитальный ремонт и коммунальные услуги приведет к трудностям при получении субсидий на оплату ЖКХ или погашение ипотечного кредита.
Содержание жилья в антисанитарном состоянии является основанием для присуждения штрафа в размере 500-1000 рублей, согласно ст. 6.4 КоАП. Также сотрудники обслуживающей многоквартирный дом организации могут вынести собственнику предписания об устранении санитарных нарушений (выбрасыванию скопившегося мусора, проведения дезинфекции).
При отказе собственника устранять нарушения порядка эксплуатации своего жилья, а также при нанесении соседним собственникам значительного ущерба или создания аварийной ситуации, нарушитель может быть принудительно выселен из занимаемого помещения по решению суда и переселен в муниципальную жилплощадь меньшего размера на условиях социального найма.
Собственники квартир, оборудованных газовыми плитами, обязаны допускать сотрудников обслуживающих организаций в квартиру для проведения планового техобслуживания газового оборудования.
При недопуске специалистов к внутриквартирным газовым коммуникациям собственникам может грозить ответственность в виде:
• штрафа в размере 1000-2000 рублей (п. 3 ст. 9.23 КоАП);
• штрафа в размере 10000-30000 рублей – если по вине собственника возникла аварийная ситуация.
Уголовная ответственность наступает в особо тяжких случаях, когда действия или бездействие собственника привели к серьезным разрушениям или жертвам.
Владельцы квартир обязаны оплачивать работы по ремонту и обслуживанию общих помещений, а также соблюдать санитарные нормы и сообщать о поломках и авариях в соответствующие службы. Чтобы предотвратить привлечение к административной ответственности, следует соблюдать нормы местного законодательства в жилищной сфере и следить за объявлениями управляющих компаний.
Имущество собственников помещений в многоквартирном доме
В Жилищном кодексе РФ устанавливается правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в пользование третьим лицам.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права – права собственности на помещение.
К общему имуществу многоквартирного дома относятся:
1. Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2. Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Указанный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия – по проектной документации на жилой дом. Отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества является предметом судебных споров.
К общему имуществу в многоквартирном доме относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.
Общему имуществу многоквартирного дома присущи следующие признаки:
• оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями;
• в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помещения;
• при отчуждении помещения следует его судьбе;
• право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;
• оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
• имеет функциональную зависимость с помещением;
• предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);
• является санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения:
• следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);
• при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);
• выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
• отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в доме. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников помещений в МКД может быть принято без проведения собрания путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного голосования устанавливается решением общего собрания.
В ч. 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.
Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения.
После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника, так и не исполненные им обязанности по уплате взносов на капремонт.
Заявление собственника помещения
Заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, это документ, который является законным и юридически обоснованным подтверждением временного проживания на указанной жилой площади прописываемого лица.
Основанием оформления временной регистрации является нахождение иностранца, лица без гражданства и иных граждан вдали от места основной регистрации на протяжении трех месяцев. Отчет необходимо предоставлять в миграционную службу, что регламентируется законом РФ N 163-ФЗ.
Заявление гражданина, который предоставляет жилплощадь для проживания, подается при условии, если регистрируемый будет жить в квартире бесплатно. Если гражданин решил арендовать жилье, он должен составить договор о найме.
Правообладатель жилой площади имеет право прописать на ней абсолютно любого гражданина. Для этого требуется согласие и присутствие правообладателя собственности. Если их несколько, то согласие всех и прописываемого гражданина. Являются участники соглашения родственниками или нет, роли не играет.
Прописывать можно:
• Любую возрастную группу людей;
• Категорию лиц, состоящую в родственных связях, как первой, так и последующих линий;
• Категорию лиц, не имеющих родственных связей;
• Иностранных граждан;
• Граждан любых социальных слоев.
Отказать во временной прописке могут по следующим причинам:
• Предоставляемая собственность находится в аварийном состоянии, или не соответствует санитарным нормам и непригодна для проживания;
• В квартире невозможно прописать еще одного человека в виду ее размера;
• Документы для регистрации предоставлены не в полном объеме, с ошибками или обнаружены фальшивые документы;
• Лицо подлежит депортации (по различным причинам, включая нарушение регистрационного режима).
Если требуется временная регистрация в социальном жилье, то отсутствие родственной связи между участниками соглашения может стать причиной отказа в проведении этой процедуры.
В Федеральном законе РФ N 5242-1 описаны основные положения и правила передвижения по стране, а также о регистрации по месту пребывания.
В особенности следует обратить внимание на штрафы, которые могут наложить в виду того, что человек не успел зарегистрироваться в отведенный для этого период, или нарушил сроки пребывания после окончания временной регистрации. Учитывая положения КоАП РФ статьи 19.15.1, нарушение влечет наложение штрафа на физических лиц от 3 тыс. руб. до 5 тыс. руб.
Заявление лица, который предоставляет гражданину жилплощадь для проживания, составляется в письменной форме. Возможно заполнение формы, разработанной и предоставляемой ФМС, или оформление заявления на прописку при помощи интернета, например, через сайт Госуслуги.
Строгой формы нет, но оно должно содержать ряд основных пунктов. К ним относят:
• Наименование органа, куда направляется заявление (локальное отделение ФМС, МФЦ и т.д.);
• Полные данные заявителя в лице собственника жилой площади, включая его паспорт. Если их несколько, то данные всех владельцев;
• Полные данные лица, которое подлежит временной регистрации. Также указывают, из какой местности приехал, и адрес последнего места регистрации;
• Для лица, не достигшего совершеннолетия, указывают данные его родителей или ответственных лиц;
• Для иностранных граждан обязательно указать срок действия визы;
• Подтверждение согласия собственника о временной прописке указанного гражданина и точный адрес, куда прописывается лицо.
Дополнительный список необходимых документов зависит от конкретной ситуации и от регистрируемого лица. Подробное описание условий и положений можно найти в Постановлении Правительства РФ N 713.
Заявление закрепляется подписью собственника жилья. После того как органы ФМС рассмотрят и одобрят его, заявление подтверждается отметкой о выдаче свидетельства временной регистрации указанному лицу. Процедура является бесплатной.
Для того чтобы заявление о согласии на временную прописку приняли, требуется его правильно заполнить и приложить необходимый пакет документов. О списке подтверждающих документов можно узнать, непосредственно, в ближайшем миграционном отделе или на сайте Госуслуг.
Заполненное заявление о согласии на временную прописку гражданина в своей квартире можно подать в любой ближайший миграционный отдел или паспортный стол. Эти органы предоставляют услуги по приему и рассмотрению таких заявлений.
Что касается сроков проведения временной регистрации, то это зависит от вида жилья, в котором он собирается жить. Для социальной квартиры срок регистрации предполагает 8 суток. Если частное жилье, то регистрируют в течение 3-х рабочих суток со дня подачи документов.
Управление многоквартирным домом собственниками помещений
Выбор этого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
Собственники помещений не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут ли функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.
Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточное моральное стимулирование.
Преимущества данного способа управления (отсутствие необходимости нести управленческие расходы, упрошенный порядок управления) особенно хорошо проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 30 квартир.
Один из серьезнейших недостатков управления непосредственно собственниками — отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Вероятнее всего, это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и ответственного лица, которое могло бы отчитываться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, никто конкретно).
Несмотря на это, непосредственное управление может успешно работать в условиях сельской местности, где небольшие дома возможно ремонтировать на средства собственников помещений.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих. Затем решается вопрос о том, как будет организовываться такое управление. В любом случае все вопросы управления домом решаются на общем собрании, однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами могут осуществляться по-разному.
Возможны три способа распределения обязанностей, представления интересов между собственниками:
1. все обязанности по управлению домом распределяются между всеми собственниками и выполняются ими на общественных началах и добровольной основе, в том числе и представительство в отношениях с третьими лицами;
2. решением общего собрания уполномочивается один из собственников на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в том числе с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами;
3. на основании решения общего собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещения, но имеющее доверенность от всех или большинства собственников. Следует обратить внимание, что это лицо является не управляющим, поскольку все решения принимаются общим собранием собственников помещений, а представителем интересов собственников перед третьими лицами.
Для того чтобы уполномочить третье лицо (не собственника помещения) на представление интересов по вопросам управления многоквартирным домом, необходимо:
1. наличие решения общего собрания собственников помещений о наделении лица полномочиями действовать от их имени в отношениях с третьими лицами;
2. доверенность, составленная в письменной форме, выданная уполномоченному лицу всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.
Этап для реализации непосредственного управления многоквартирным домом заканчивается с момента включения собственниками договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставляющими коммунальные услуги.
Отсутствие таких договоров позволяет сделать вывод о том, что выбранный собственниками помещений способ управления не реализован, следовательно, дом может стать объектом для проведения конкурса по отбору управляющих организаций в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ.
При непосредственном управлении многоквартирным домом органом управления является общее собрание собственников помещений в доме. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью в доме.
Следует отметить, что при этом способе управления не может быть привлечен управляющий или управляющая организация для того, чтобы решать вопросы управления домом. Само название «непосредственное управление» исключает такую возможность. В этом случае договоры управления, заключенные собственниками с третьими лицами, могут быть признаны недействительными, поскольку противоречат требованиям действующего законодательства.
Собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все или большинство собственников.
В случаях, когда собственники помещений передали полномочия по представлению интересов уполномоченному лицу (одному из собственников), такое лицо вправе заключать от имени всех или большинства собственников помещений договоры по содержанию и ремонту общего имущества.
Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбираются согласованно всеми собственниками помещений в доме или их большинством, участвующим в непосредственном управлении, на общем собрании собственников.
Перед выбором подрядной организации собственники определяют потребность в проведении работ по содержанию и ремонту дома.
После ознакомления с информацией о подрядных организациях собственники выбирают организацию путем голосования.
Этап выбора подрядчиков завершается заключением договоров.
Размер платы каждого собственника за предоставленные по договору подряда услуги определяется расчетным путем, т.е. вся сумма договора должна быть распределена между всеми собственниками помещений, заключившими договор подряда, пропорционально их дате в праве общей долевой собственности. Что касается собственников, не участвующих в заключении договора подряда, то подрядчики не вправе требовать с них каких-либо платежей, однако собственники помещений, участвующие в договорных отношениях с подрядчиком, вправе требовать с них возмещения части средств, выплаченных подрядчику.
Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений.
Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Однако в соответствии со ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, необходимости заключения отдельного договора с каждым гражданином в письменной форме нет.
Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, вносят плату за коммунальные услуги на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Таким образом, непосредственное управление многоквартирным домом — это деятельность собственников помещений, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания надлежащего содержания общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества — со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания.
Смена собственника помещения
Право собственности и переход права собственности на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в уполномоченных органах. Стать владельцем жилого или нежилого помещения можно несколькими способами и каждый из них имеет свои особенности.
Практически каждый человек хотя бы один раз в жизни становится собственником недвижимого имущества, а значит, интересовался правилами его оформления. Не менее актуальным является вопрос, а в какой момент перехода права собственности человек становится непосредственно владельцем недвижимости?
Для того чтобы обратиться для переоформления прав собственности на недвижимость необходимо наступление определенных правовых событий.
Способов перехода права собственности на недвижимое имущество существует несколько:
• на основании положений договоров и соглашений (когда продают, когда дарят, когда меняют и т.д.);
• наследование;
• по решению, полученному в суде;
• погашение указанной суммы в пользу потребительского кооператива;
• реорганизация предприятий и иных видов юридических лиц.
Каждый из перечисленных случаев является основанием для смены владельца недвижимого имущества и имеет свои особенности. Каждый из них различается по времени оформления, перечню документов и размеру государственных пошлин.
Какие права регистрируются в установленном законом порядке:
Процедура регистрации недвижимости является единственным возможным способом утвердиться в качестве владельца недвижимости. Наличие записи в реестре может быть оспорено только в судебном порядке.
В порядке наследования владельцами недвижимости становятся либо при наличии завещания, либо в порядке очередности, установленной законодательством. И только после смерти бывшего владельца имущества.
Для оформления всех необходимых документов наследникам отводится полгода. Если данное время было упущено со стороны первых в списке на наследство, следующие по очереди получают еще три месяца.
Пропущенное время можно восстановить через суд при наличии уважительных причин на пропуск. Затем, с документами, полученными от нотариуса необходимо обратиться в регистрирующие права собственности организации. В нашей стране этим занимается Росреестр (ведется единый документ на всю страну).
Стать собственником недвижимого имущества, можно и не заключая никаких соглашений. Суд может признать собственником недвижимость гражданина РФ опираясь на право приобретательской давности. Это возможно по прошествии пятнадцати лет владения.
В подобных случаях истцом будет являться человек, который добросовестно пользовался жилым помещением, а ответчик – его бывший владелец. Если ответчика невозможно определить, его места займет регистратор, уполномоченный на это государством.
Еще один вариант стать собственников, не заключая договоров – это переоформление прав в результате реорганизации. В любом из вариантов, если у нескольких объектов недвижимости один хозяин, переоформлять необходимо каждый из них в индивидуальном порядке.
Например, владельцу трех квартир придется обращаться в Росреестр три раза, писать три разных заявления и к каждому прикладывать необходимый пакет документов.
Оформление договора определенных видов дает возможность стать владельцем недвижимого имущества. К ним относятся:
Договор может подлежать обязательному заверению сотрудниками нотариальной конторы, а может и не заверяться. Например, в случае приобретения жилья по договору ренты или при составлении брачного контракта присутствие нотариуса является одним из главных условий.
А вот в случае с приватизацией жилого помещения ни услуги нотариуса, ни квитанции о государственной пошлине гражданину РФ не потребуются.
Чтобы получить право на недвижимость в качестве собственности, договор может быть составлен лишь на бумаге. Устные соглашения не имеют законной силы. Переход права собственности на недвижимость происходит именно в тот момент, когда запись в единый реестр уже внесена.
До этого момента владельцем стать невозможно. Хотя в случае с паевыми взносами и ипотекой немного другая ситуация. В этом случае человек станет абсолютным владельцем квартиры только после того, как заплатит последний платеж по кредиту или внесет последний взнос в потребительский кооператив.
Договор может быть и односторонним. То есть, если при оформлении купли-продажи обязательно есть покупатель и продавец. А вот договор дарения действителен при наличии подписи только дарителя.
Чтобы переоформить недвижимость необходимо обратиться с заявлением в Росреестр (это государственная организация) или в центр многофункционального обслуживания населения. Там же можно получить и выписку, подтверждающую переход прав.
Ранее в соответствии с нашим законодательством права собственности на недвижимое имущество подтверждалось свидетельством. Но недостаток этого метода в том, что свидетельство отражает состояние имущества на момент выдачи документа.
В процессе нахождения квартиры или земли у владельца ситуации могут меняться. Например, квартиру можно заложить. Или на нее наложили арест судебные приставы. Так вот, все эти данные будут указаны в выписке из Росреестра. Свидетельства не теряют своей законной силы.
Но если оно будет утеряно – в восстановлении откажут. За всей информацией о праве собственности нужно идти в орган регистрации этого права и брать Выписку. Еще одной причиной отмены ранее выдававшихся свидетельств является невозможность подделки Выписки, в отличии от бланка свидетельства о собственности.
Причем есть два варианта Выписки – на подтверждение имеющихся прав и на проверку актуальной информации непосредственно перед какими либо манипуляциями с недвижимостью. Это поможет защититься как настоящим, так и будущим собственникам от мошеннических действий.
Защитить себя от действий преступников можно оставив запрет на перепродажу, обмен, в общем, на все, что можно сделать с недвижимостью без присутствия владельца в момент совершения сделки.
Для того чтобы стать собственником недвижимого имущества недостаточно написать одно заявление. К нему должны быть приложены требуемые для оформления бумаги по списку.
Документ, подтверждающий, что заявитель действительно имеет все полномочия о перерегистрации прав:
• документы, подтверждающие покупку;
• дарственная;
• документы на обмен;
• документы от нотариуса о получении наследства;
• документы на приватизацию;
• документы, подтверждающие наличие соглашения о пожизненном обеспечении ухода (рента).
В каждой индивидуальной ситуации используется один из вышеперечисленных договоров. Кроме того, необходимо будет предоставить:
• бумаги из кадастровой службы;
• подтверждение того, что налоговый сбор в пользу государства был оплачен (пошлина) с отметкой о номере зеленой пенсионной карточки (СНИЛС);
• копия и оригинал подтверждения личных данных заявителя (практически в ста процентах случаев это паспорт);
• СНИЛС.
Оплатить в пользу государства придется:
• две тысячи за жилье;
• двадцать две тысячи, если собственник является юридическим лицом;
• триста пятьдесят рублей за переоформление (или первичное оформление) земельного участка.
После того, все необходимые бумаги будут переданы в уполномоченный для регистрации орган (а это только Росреестр, так как в мультифункциональном центре только принимают документы и выдают их, а непосредственно регистрация пройдет лишь в государственном учреждении) заявитель получит на руки расписку с указанием данных о принятии его заявления.
Ранее новые собственники получали на руки свидетельства. Теперь эта процедура по различным причинам (об этом будет сказано далее по тексту) отменена. Чтобы подтвердить свои права необходимо заказывать выписку из Росреестра.
В различных случаях время, потраченное на оформление документов о собственности, будет отличаться. Чаще всего этот срок составляет одну декаду месяца – десять дней. В случаях оформления ипотечного кредита срок внесения записи в ЕГРП сокращается вполовину – всего пять дней.
Условие оформления права собственности на кредитную недвижимость – это обременение. Обременение представляет собой залог. То есть, жилое помещение будет находиться фактически в собственности кредитодателя до полного погашения задолженности.
Если все документы из списка будут предварительно проверены и заверены нотариусом, Росреестру потребуется всего три дня, чтобы переоформить право собственности на другого человека. Такой короткий срок объясняется тем, что часть работы по выявлению соответствия предоставленных документов предъявляемых требований уже выполнена в нотариальной конторе.
Вся информация будет занесена в единый реестр и в любое время можно получить документ, удостоверяющий права владельца – это выписка о переходе прав на объект недвижимости. За ее получение также необходимо будет платить государству.
Многих интересует такой вопрос, как вступление в собственность. А с какого именно момента можно считать квартиру своей собственной на законных основаниях? В разных ситуациях момент перехода имущества от одного собственника к другому или получения права владения и распоряжения недвижимостью впервые наступает после внесения записи в единый реестр недвижимости.
Но правила созданы для того, чтобы их нарушать, а значит, и в этом случае есть определенные исключения:
• в случае получения наследства – права на имущество начинают действовать с даты открытия наследства;
• в случае оформления брачного договора – права на имущество начинают действовать с даты заверения договора нотариусом;
• в случае членства в кооперативе потребителей – с момента полного погашения пайского взноса;
• в случае ипотеки – с момента оформления документов, но квартира до полного расчета является залоговым имуществом;
• в случае проведения процедуры реорганизации – с момента ее завершения.
Вообще по закону, срок оформления права собственности на недвижимость не может превышать одного месяца.
Ответственность собственников помещений
Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей.
Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц обозначено в ст. 209 ГК, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Согласно ст. 1 ЖК (ч. 2) граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В качестве обязанности собственника жилья Жилищный кодекс обозначает соблюдение правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК). Постановлением Правительства РФ № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Данным постановлением утверждены также Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением Правительства РФ № 25.
Раздел IV Правил пользования жилыми помещениями посвящен вопросам пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи. Согласно п. 19 Правил в качестве пользователя жилым помещением собственник этого помещения обязан: использовать жилье по назначению в пределах, установленных Жилищным кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние помещения; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме; своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги. Содержащийся в п. 19 Правил перечень обязанностей не является закрытым. Он завершается записью, что собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. Так, согласно ст. 17 ЖК (положения которой подлежат применению к любому пользователю жилым помещением, каковым является и собственник жилья) пользование жилым помещением осуществляется также с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований (п. 6 Правил).
Вопросы использования жилого помещения по назначению, соблюдения прав и интересов иных лиц (п. 6, подп. «а» — «в» п. 19 Правил) упомянуты выше. Что касается обязанности собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (подп. «г» п. 19 Правил), то они предусмотрены ст. 30 (ч. 3) и 39 (ч. 1) ЖК. Эти положения основаны на правилах ст. 210 ГК, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник каждого помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество. Участие в расходах осуществляется путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 2 ст. 39 ЖК; ч. 1 ст. 158 ЖК; подп. «г» п. 19 Правил). Доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику в этом доме (ч. 1 ст. 37 ЖК). Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, систематически нарушает права и интересы соседей, может последовать в установленном порядке принудительное изъятие жилья.
Ответственность за несвоевременное внесение платы на содержание и ремонт жилого помещения (уплата пени) предусмотрена ч. 14 ст. 155 ЖК. Аналогична ответственность собственника комнаты в коммунальной квартире, который несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором). В связи с обязанностью участвовать в расходах на содержание общего имущества хотелось бы указать на возможность следующего вида ответственности. Согласно ст. 293 ГК нарушение собственником жилого помещения прав и интересов соседей может повлечь принудительное изъятие этого помещения — продажу данного жилого помещения с публичных торгов (в порядке, установленном этой статьей ГК).
Невнесение собственником платы на содержание общего имущества дома (общего имущества квартиры — ст. 41—43 ЖК) нарушает права и интересы соседей, добросовестно участвующих в расходах по содержанию этого имущества, а также вынужденных оплачивать долю в таких расходах собственника жилого помещения, уклоняющегося от своей обязанности. Таким образом, представляется возможным вести речь о применении в данном случае правил ст. 293 ГК. Такое суждение видится достаточно обоснованным. Если нарушение, допущенное собственником жилого помещения, носит характер преступления, может наступить уголовная ответственность (см., в частности, ст. 167, 168 УК). Статья 7.21 КоАП («Нарушение правил пользования жилыми помещениями») адресована гражданам — пользователям жилым помещением; следовательно, она подлежит применению и в случае нарушения собственником правил пользования жилым помещением.
Доля собственника в помещении
Обратите внимание, что доли – это доли в праве собственности, а на доли самой квартиры. Иными словами, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 2-х комнатной квартире – это не означает, что одному принадлежит одна комната, а второму – другая.
Доля в праве собственности – это абстрактное понятие, которое делит на доли право, а не саму квартиру.
Поэтому нельзя на основании размера доли вычислять в пропорции сколько конкретно квадратных метров принадлежит тому или иному владельцу квартиры. Например, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 1-комнатной квартире размером 42 метра – это вовсе не означает, что обоим принадлежит ровно по 21 кв.м.
Это вытекает из положений гражданского законодательства, где указано, что каждый собственник (вне зависимости от размера доли) имеет равные права, как и другие собственники.
Размер доли собственника можно узнать без его ведома. Это совершенно легально и просто.
Для такой проверки требуется заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости – Единого государственного реестра недвижимости.
В разделе 2 «Сведения о зарегистрированных правах» в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» и будет указан конкретный размер доли в праве.
Также доли в праве собственности будут указаны, если заказать выписку из ЕГРН о переходе прав. Кроме того, в этом документе будут указаны и все предыдущие собственники, если такие были.
Гарантийное письмо от собственника помещения
Гарантийное письмо относится к деловому документу, составляемому одним из участников сделки и содержащим в себе обещание выполнения требуемых условий или осуществления каких-нибудь мероприятий.
Гарантийное письмо – это один из методов обеспечения обещаний. В жизни такой документ составляется при взаимных отношениях, как между юридическими, так и между физическими лицами.
Гарантийное письмо о подтверждении юридического адреса является документом, в котором владелец здания обещает заключить соглашение на аренду, если учреждение получит регистрацию. Несмотря на то, что такое письмо не относится к обязательному документу, и не регламентируется законом «О государственной регистрации», ФНС требуют его, чтобы быть уверенными в действительности указанного юридического адреса.
Согласно статьи 51 ГК РФ в обязанность ФНС входит проверка достоверности сведений о регистрации, в том числе данных об юридическом адресе.
Постановлением Пленума ВАС РФ № 61 составлен список признаков, которые свидетельствуют о фальсификации юридических адресов, если:
• По месту, отраженному в регистрационных материалах, уже оформлена регистрация нескольких учреждений, при этом связаться с ними невозможно.
• Отображенный адрес фальшивый или указанное здание разрушено.
• Место регистрации присвоено зданию, строительство которого не закончено.
• По месту регистрации расположены государственные структуры, воинские подразделения и прочие объекты, на которых регистрация фирм невозможна.
• Владелец здания не дал согласия о регистрации учреждения по данному адресу.
Пленум считает, что любой из перечисленных вариантов свидетельствует о фальсификации информации о регистрируемом учреждении. Из перечисленного списка видно, что требование о предоставлении гарантийного письма отсутствует. Тем не менее, без такого письма ФНС откажет в регистрации, страхуя себя и найдя любую причину для отказа.
Область применения гарантийного письма может быть:
1. В трудовом праве. Здесь обеспечивается оформление гарантийного письма о трудоустройстве. Его, обычно, требуют при предоставлении документов в ФМС для миграционных работников.
2. В договорном праве. В той сфере встречается много вариантов, в которых может понадобится гарантийное письмо. Например, соглашение аренды, займа, гарантия об оплате долга, гарантия от владельца здания и т.д.
Оформить гарантийное письмо не составляет трудности, так как пишется оно в произвольном стиле, а текст зависит от конкретных обстоятельств.
Вручить документ можно разными вариантами:
• Лично в руки. В таком варианте письмо составляется в 2-х экземплярах. Один – вручается получающей стороне, второй – остается у подателя письма с наличием подписи о его регистрации у получателя.
• Через почтовое отделение – заказным письмом.
• Через Интернет, с использованием электронной почты.
Последнее время, все большее распространение в экономических отношениях получило оформление гарантийных писем от владельцев зданий.
Здесь выделяется ряд вариантов применения таких писем:
• При регистрации юридического лица такой документ может истребовать налоговый инспектор.
• Если, заключая сделку на аренду здания, учреждение не способно обеспечить проверку контрагента, она обращается к его владельцу о предоставлении гарантийного письма, обеспечивая себе безопасность.
• В случае, если нанимателю требуются гарантии, что здание в перспективе будет предоставляться только ему.
Гарантийное письмо является односторонним документом, не обязывающая владельца здания ни к чему, даже если в документе подробно все оговорено о будущей сделки. Это, своего рода, протокол намерений и, по мнению Высшего арбитражного российского суда, его нельзя считать договором.
Не взирая на то, что законодательством РФ не требуется оформление гарантийного письма от владельца здания при регистрации фирмы, в реальной жизни без такого документа регистрация не осуществляется. Таким способом ФНС страхуется от регистрации учреждений по фальшивым адресам.
Что требуется, в таком случае, от владельца здания:
• Ксерокопия документа о праве собственности (заверенная нотариусом).
• Ксерокопия соглашения на аренду (с показом оригинала).
• Гарантийный документ, что данное помещение предоставляется в аренду именно этому учреждению.
• При субаренде, в гарантийном письме обязательно отображается такое условие (это же должно быть отображено в соглашении на аренду).
• При сдаче здания в субаренду, предоставляется письмо от основного арендатора.
Часто возникает вопрос – обязан ли владелец здания, оформивший гарантийное письмо учреждению до регистрации, подписать соглашение аренды здания по указанному адресу? Надо отметить, что договор заключается при свободном волеизъявлении участников, поэтому заставлять арендодателя, чтобы он передал здание в аренду нельзя.
Такое письмо является только документом, ставившим собственника в известность того, что в здании, принадлежащем ему, планируется регистрация учреждения, и он согласен с этим. Отказаться от договора аренды имеет право и арендатор, выполнивший регистрацию учреждения по этому месту.
Выдачу гарантийного письма имеет право любой владелец здания, как физическое, так и коммерческое лицо.
Унифицированного бланка такого письма законодательством не предусмотрено. Поэтому, гарантийное письмо составляется в деловом стиле с соблюдением общепринятых правил написания служебных писем. Для юридического лица такой документ желательно составлять на фирменном бланке, для физического – на листе формата А4.
В гарантийном бланке необходимо отображать следующую информацию:
• Реквизиты владельца недвижимости, подписавшего гарантию.
• Название налогового органа, регистрирующего учреждение.
• Полный адрес места аренды, характеристики недвижимости.
• Ф.И.О. руководителя и название будущего учреждения.
• Обещание передать по первому требованию здание в аренду.
Документ сопровождается ксерокопией свидетельства о собственности на недвижимость, по указанному юридическому адресу. Владелец здания после предоставления материалов на регистрацию учреждения обязан быть доступным для связи по отображенной контактной информации. Не исключено, что сотрудники ФНС будут связываться с владельцем недвижимости для подтверждения данных о регистрации. При отсутствии такого подтверждении владельцем, ФНС может отказать в регистрации учреждения по указанному адресу.
Законодательством не определен шаблон такого документа. Вашему вниманию будет представлен образец гарантийного письма от владельца недвижимости, заполняемый с учетом рекомендаций ФНС.
При заполнении гарантийного бланка рекомендуется учесть несколько обстоятельств:
• Обязательно необходимо указать получателя бланка (название учреждения с отображением полного Ф.И.О. руководителя, адреса, телефона и прочей информации.
• В текстовой части бланка подробно описываются основания возникновения правоотношений участников, с отображением периода, когда будут осуществляться указанные мероприятия.
• Бланк желательно сопроводить материалами, которые гарант посчитает необходимым предоставить второй стороне.
• Если документ состоит из нескольких страниц, то их надо прошить, пронумеровать и на каждом листе расписаться.
• В заключение нужно поставить дату и подпись (юридическое лицо заверяет документ еще и печатью).
Юридическое лицо составляет гарантийное письмо на фирменном бланке, где отображены реквизиты (полное и сокращенное название, ИНН, ОГРН, адрес, телефоны). Физическое лицо оформляет письмо на листе А4 в произвольном стиле.
Предоставление юридического адреса является важным моментом. Без него функционирование фирмы зарегистрировать нельзя.
При регистрации ООО по домашнему адресу руководителя, гарантийный документ для регистрации юридического адреса не составляется. В этом варианте требуется согласие от владельца здания и, возможно, прочих прописанных лиц в данном помещении. Более подробно выяснить об этом можно в инспекции, где планируется регистрация.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
