Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Деятельность товарищества собственников жилья регулируется Федеральным законом №7ФЗ «О некоммерческих организациях».
Указом Президента РФ №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» предусмотрены меры, направленные на с1имулирование создания товариществ собственников жилья, в том числе в сфере налогообложения. В налоговом кодексе РФ данные положения отсутствуют.
Товарищество собственников жилья является разновидностью некоммерческих организаций, основной целью создания которых не может быть извлечение прибыли.
Товарищество собственников жилья объединяет собственников помещений й многоквартирном доме и преследует следующие цели:
1) совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) обеспечения эксплуатации этого комплекса;
3) владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав, который принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем заочного голосования. Во вновь строящихся домах после их сдачи государственной комиссии товарищество собственников жилья создается застройщиком.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регулируется ст. 146 ЖК РФ. При этом за создание товарищества собственников жилья должно проголосовать более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений в данном доме. Пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Так, количество голосов на общем собрании зависит от площади помещения, снимаемого собственником в многоквартирном доме. Общее количество голосов равно общей площади в многоквартирном доме.
Одновременно с решением о создании товарищества собственников жилья должен быть принят устав товарищества.
Нарушение порядка создания товарищества собственников жилья влечет оспаривание государственной регистрации. В качестве таких нарушений может быть принятие решения о создании товарищества собственников жилья без уведомления о проведении собрания всех собственников жилых и нежилых помещений, если за создание товарищества проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме и др.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом №129ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Права и обязанности товарищества собственников жилья
Права товарищества собственников жилья реализуются посредством деятельности органов управления товариществом, а именно общим собранием членов товарищества, правлением товарищества в соответствии со своей компетенцией, а также другими лицами, действующим на основании доверенности. Председатель правления действует от имени товарищества собственников жилья без доверенности.
Согласно ст. 247 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно, тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме. Порядок применения ч. 2 ст. 137 ЖК РФ не должен нарушать норму ГК РФ как закона, регулирующего имущественные отношения.
Положения ст. 137 ЖК РФ распространяются не только на членов товарищества собственников жилья, но и на других собственников помещений в многоквартирном доме, если обязательство затрагивает вопросы управления общим имуществом.
Реализация обязанностей производится через единоличные и коллегиальные органы товарищества собственников жилья как юридического лица, в частности правления, председателя правления и другие органы.
Законодатель прямо не предусматривает мер ответственности товарищества перед членами товарищества и другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Положения об ответственности могут быть изложены в уставе товарищества. В том случае, если эти меры прямо не определены, лица, чьи права и законные интересы нарушены, вправе обраться с иском в суд.
В качестве лиц, имеющих право на создание товарищества собственников жилья, упомянутых в п. 1 статьи 139 ЖК РФ, могут выступать застройщик, органы государственной власти или органы местного самоуправления, и другие лица при условии, что они будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество — помещения в многоквартирном доме. Застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участий в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании получения разрешения на строительство».
В том случае, если после регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме количество членов товарищества собственников жилья будет составлять менее пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья.
Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Реорганизация осуществляется в форме разделения, выделения, слияния, присоединения, преобразования. Разделение или выделение товариществ собственников жилья возможно только при условии, что ранее товариществом были объединены собственники помещений двух или более многоквартирных домов. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136ЖКРФ).
Слияние и присоединение товариществ собственников жилья необходимо отличать от объединения товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ).
Преобразование товарищества возможно лишь в потребительский кооператив, а именно жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Решение о реорганизации должно быть принято общим собранием членов товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества. Товарищество собственников жилья считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:
1) по решению общего собрания его членов, в том числе в связи с истечением срока, на который создано товарищество;
2) товарищество может быть ликвидировано в связи со сносом дома;
3) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ;
4) в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником;
5) а также по основанию, предусмотренному ч. 2 комментируемой статьи, т. е. в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов.
Ликвидация товарищества собственников жилья не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги для бывших членов товарищества.
В соответствии с п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. Ассоциация (союз) некоммерческих организаций является некоммерческой организацией.
Товарищества Собственников жилья при этом сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.
Правовое положение объединения товариществ собственников жилья (ассоциация или союз) регулируется ст. 121 123 ГК РФ, ст. 11, 12 Федерального закона №7ФЗ «О некоммерческих организациях».
Членство в товариществе собственников жилья
в качестве членов товарищества собственников жилья могут выступать как физические лица (граждане, иностранные граждане, лица без гражданства), юридические лица, так и публичные образования (Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования).
Собственник помещения в многоквартирном доме обладает правом, но не обязанностью стать членом товарищества собственников жилья. Ему не может быть отказано в этом товариществом собственников жилья или его органами.
Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе в любое время подать заявление о выходе из членов товарищества. Право выхода не может быть ограничено, в том числе уставом.
Органы управления товарищества собственников жилья
В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. В отличие от управления в жилищном кооперативе в товариществе собственников жилья не предусматривается в качестве органа управления конференция. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и Взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.
Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в ч. 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Созыв и проведение общего собрания — как очередного, так и внеочередного — входит в обязанности правления, что не исключает возможности созыва общего собрания по инициативе других лиц, например, ревизионной комиссии.
Согласно ч. 1 ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с п. 2, 6,7 и 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Согласно ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Правление не вправе решать вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы.
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.
В соответствии со ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Председатель правления выполняет руководящие функции и вправе выполнять по поручению правления обязанности, предусмотренные ст. 148 ЖК РФ. Председатель отчитывается и несет ответственность как перед правлением, так и перед общим собранием членов товарищества собственников жилья. Срок полномочий председателя, порядок отчетности и взаимодействия с другими органами, ответственность, основания и порядок освобождения от должности, в том числе досрочное, должны быть определены локальными актами, которые утверждаются общим собранием.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решении правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖКРФ).
Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Основной целью ревизионной комиссии является анализ финансовой деятельности товарищества (внутренний аудит). Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Члены ревизионной комиссии могут осуществлять свои функции на основании трудового договора, гражданско-правового договора или на общественных началах. Эти вопросы могут быть отражены в уставе или иных локальных актах.
В уставе товарищества собственников жилья должны быть указаны сведения о количестве членов ревизионной комиссии, порядок работы ревизионной комиссии. Так, ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава вправе избирать председателя ревизионной комиссии, определять порядок работы, перечень документов, оформляемых в ходе работы (протоколы, отчеты и т. д.), порядок отчетности перед общим собранием членов товарищества собственников жилья.
Средства и имущество товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья может обладать имуществом на праве собственности. Однако имущество нельзя отождествлять с имуществом его членов и других собственников помещений. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит не товариществу, а собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ перечислены объекты общего имущества собственников.
В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖКРФ).
Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей Товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели.
Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья утверждены приказом Госстроя РФ N91745.
Задачи и цель деятельности товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это соответствует его уставным целям.
Целями деятельности товарищества являются:
1) совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) обеспечение эксплуатации этого комплекса;
3) владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.
В рамках данных целей товарищество вправе осуществлять:
1) управление обслуживания, эксплуатации и ремонта имущества в товариществе;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;
3) сдачу в аренду, в наем либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества и улучшения данного имущества;
4) обеспечение собственников помещений коммунальными и прочими услугами;
5) защиту и представление общих интересов членов товарищества в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими лицами и гражданами;
6) обеспечение соблюдения домовладельцами и членами их семей, а также арендаторами и нанимателями, правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования и придомовой территорией, утвержденных общим собранием членов Товарищества;
7) исполнение роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, заданий и сооружений;
8) заключение договоров, контрактов, соглашении с гражданами и юридическими лицами (в том числе иностранными) в соответствии с целями своей деятельности;
9) исполнение обязательств, принятых по договорам;
10) проведение мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории;
11) получение и использование на нужды Товарищества в соответствии с полномочиями, предоставленными Уставом, кредитов банков, в том числе под залог недвижимого имущества и под гарантии государственных и муниципальных органов;
12) представление интересов Товарищества в качестве истца й ответчика в судах и другие.
Товарищество может получать доходы от размещения свободных средств в акциях, облигациях, векселях и других ценных бумагах.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
