В 2019 году заканчивается эпоха долевого строительства, в том виде в котором оно просуществовало без малого 15 лет. По настоятельной инициативе президента Правительство совместно с Центральным банком РФ разработали план постепенного отказа от ДДУ. Соответствующие поправки были внесены в ныне действующий закон №214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство. Возможность приобрести жилье по договору долевого участия все же останется, но формат сделки будет кардинально изменен.
Владимир Путин критически оценил схему долевого строительства, охарактеризовав ее как «не цивилизованную», а регулирование – «невнятным». Президент акцентировал внимание на необходимости полного ухода от такой модели продажи жилья уже к 2019 году. При этом он отметил, что важно не только защитить интересы людей, но и сохранить объемы строительства. Главой государства было поручено Кабинету министров утвердить «дорожную карту» по переходу в течение трех лет на финансирование строительства другими формами, а не из средств граждан.
Такое резкое высказывание и категоричное решение президента вполне объяснимо. По данным Генпрокуратуры, число граждан, принявших участие, то есть вложивших свои средства в долевое строительство и в итоге не получивших жилье, перевалило уже за 40 тысяч человек.
По информации Минстроя это примерно 830 объектов с проблемами. Некоторые представители власти ссылаясь на неофициальную статистику говорят о том, что масштабы проблемы гораздо шире и приводят данные о 150 тысячах пострадавших. При этом каждый год количество граждан, потерявших деньги от мошеннических схем и долгостроев растет. В результате сложившейся ситуации возникла острая необходимость пересмотреть законодательство и внести изменения, ужесточающие требования к застройщикам и усиливающих защиту прав граждан.
Госдума разработала соответствующий закон и строительные компании начали перечислять в фонд 1,2% от согласованной сторонами стоимости от каждой оформленной сделки. Из этой «копилки» государство стало выплачивать возмещение гражданам, участвующим в ДДУ, в случае банкротства застройщика.
Несмотря на огромное количество обманутых дольщиков новость об упразднении с 2019 года ДДУ всколыхнула общественность. Покупка квартиры по сниженной стоимости, пусть даже с риском потери собственных средств для многих был чуть ли ни единственный шанс обзавестись собственным жильем. Изменения, предложенные Главой государства в виде постепенного перехода к новой форме отношений между застройщиком и будущим собственником, вызвали массу вопросов.
На самом деле все очень просто. Взамен рискованной для покупателей схемы долевки президент предложил проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов. То есть, начиная с 2019 года девелоперы больше не смогут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит. Как и ранее, на рынок будут выводиться проекты на стадии котлована или нижних этажей.
Ситуация на рынке недвижимости не изменится в одночасье: часть изменений уже вступили в силу, окончательно на новый вид финансирования девелоперы переходят с 1 июля 2019 года. При этом, все коррективы, внесенные в закон № 214-ФЗ распространяются на ДДУ, заключенные после 1 июля 2018 года.
Переходный период продлится с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года. В течение этого года девелоперы имеют законное право выбирать на какие средства возводить объекты. С 1 июля следующего года единственно возможной схемой участия в долевом строительстве будет проектное финансирование.
Для сведения. Проектное финансирование подразумевает хранение денежных средств покупателей на спецсчетах банковских организаций до момента полной готовности объекта (счета-эскроу). Девелоперы же могут вести строительство на свои “кровные” или воспользоваться услугами банка, то есть взять в кредит. Как обещает ЦБ РФ ставка по займам для застройщиков не будет превышать 5%.
С момента принятия закона о долевом строительстве больше половины всего жилья продавалось именно по ДДУ. Поэтому столь радикальные перемены несомненно отразятся на общем состоянии рынка российской недвижимости. Последствия перехода к новой форме долевки, коснутся как продавцов, так и желающих приобрести квадратные метры.
Из положительных моментов реформирования эксперты выделяют следующие:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Денежные средства дольщиков будут защищены. Обязательное банковское сопровождение любой сделки исключает риски потерять средства, не получив жилья.
• Дома будут строиться быстрее. Растягивать строительство на кредитные средства девелоперам будет крайне невыгодно. Оплачивать банковские проценты в течение нескольких лет не очень радужная перспектива. Чем быстрее объект будет сдан, тем быстрее застройщик получит деньги покупателя и сможет погасить кредит.
Из негативных откликов реформы возможны следующие:
• Цены на квартиры «взлетят» вверх. Такое мнение высказывают сами девелоперы, объясняя это тем, что кредитные проценты придется включить в стоимость квадратных метров. Аналитики, изучающие рынок недвижимости, считают, что повышение если и будет, то небольшим и плавным. Из-за нелегкой экономической ситуации в стране спрос на квартиры значительно сократился, а повышение стоимости еще больше отпугнет покупателей.
• Количество застройщиков сократится. Требования, введенные новым законом, выведут с рынка не только недобросовестных девелоперов, но и просто некрупные компании. Одним из условий к застройщикам для участия в проектном финансировании является введение в эксплуатацию не менее 10 тыс. квадратных метров. Для регионов это слишком большой и, подчас, невыполнимый объем.
По мнению экспертов, в целом глобальные изменения в ДДУ должны оздоровить и оживить российский рынок недвижимости. Девелоперы со временем привыкнут к новым правилам работы, а покупатели, надежно защищенные банковской гарантией, будут охотнее покупать жильё.
Участие в долевом строительстве в 2019 году
Одной из главных и часто обсуждаемых тематик на рынке недвижимости является, конечно же, новость, связанная с отменой долевого строительства. Запланированного уже с первых чисел нового года. Так ли это страшно на самом деле, и каких последствия — в лучшую или худшую сторону ожидать, мы сейчас и постараемся разобраться, выяснив наиболее важные и основные моменты.
Если внимательно рассмотреть и вникнуть в смысл и значение сути долевого строительства, то здесь можно выделить следующий наиболее подходящий термин. Долевое строительство — это когда застройщик начинает продавать квартиры с еще на этапе котлована. Покупателю жилье обходится дешевле на 20 — 30%, а застройщик получает деньги на строительство. Схема красивая, но рискованная: успеет ли застройщик сдать дом в срок, да и сдаст ли вообще, никогда не известно. Изменения законодательства предоставят покупателю определенные государственные гарантии.
Согласно последней информаций, то уже начиная с 1 июля 2019 года долевое строительство будет отменено. Именно об этой важной информации было официально объявлено президентом Путиным В.В. В результате многих волнует и тревожит вопрос, относительно того, чего же стоит ожидать и какая будет действовать схема.
Если говорить об изменениях и вводимых поправках, то, прежде всего, он направлены на то, чтобы в значительной степени защитить права дольщиков, в результате чего будут ужесточены требования к самим застройщикам.
Итак, давайте же назовём основные поправки к 214-Ф3, о которых обязательно необходимо знать:
• Изменение 1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.
• Изменение 2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.
• Изменение 3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.
• Изменение 4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).
• Изменение 5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).
• Изменение 6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.
• Изменение 7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.
Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства.
Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:
• Предмет договора, который определен согласно имеющейся проектной декларации и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
• Стоимость объекта.
• Порядок оплаты.
• Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.
Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства. Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки.
Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).
Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию.
В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:
• Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
• Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
• Выдача зарегистрированного договора.
Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих – 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.
ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.
Важно отметить, что цена должна указываться в договоре в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До момента регистрации ДДУ некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщик в этом случае может быть оштрафован на сумму до миллиона рублей.
Если приобретается квартира по ДДУ, пакет документов, представляемых дольщиком, будет следующим:
• ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
• Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
• Заявление от дольщика о регистрации договора.
• Паспорт дольщика (при личной подаче).
• Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
• Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
• Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
• Краткое описание возводимого объекта.
• Квитанция об уплате госпошлины.
Если заявитель является несовершеннолетним, документы за него подают опекуны. В этом случае необходимо представить бумаги, подтверждающие опекунство.
От застройщика требуются:
• проектная декларация;
• разрешение на строительство;
• договор страхования или поручительства.
Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство). Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.
Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.
Имеет ДДУ подводные камни, как и любой договор. Особенно это касается переуступки прав. Переуступку можно оформить, если дольщик полностью выплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступку также называют договором цессии. Оформить его можно несколько раз до ввода дома в эксплуатацию.
Покупатели должны обратить внимание, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по ДДУ. Поэтому до покупки необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.
При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон.
Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:
• Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
• Построенный объект имеет существенные недостатки.
• Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.
Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.
Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения.
Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:
• Информация о строительной организации в ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
• Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
• ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
• Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
• В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
• Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
• Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
• Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
• Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим. Допускаются следующие формулировки – война, теракт, природные катаклизмы.
• Возводимый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент должен быть описан в договоре.
• Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
• Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
• Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
• ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
• По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
• Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).
Регистрация договора долевого участия в 2019 году
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственную регистрацию ДДУ производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при условии, что разрешение на строительство жилого дома было получено после 01.04.2005.
Чтобы зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, рекомендуем придерживаться следующего:
1. Подготовьте документы для регистрации. Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения многоквартирного жилого дома. Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров. Так, при регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков. На государственную регистрацию последующих ДДУ того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика или договор поручительства, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства. Следует иметь в виду, что исполнение обязательств застройщика обеспечивается договором страхования его гражданской ответственности или договором поручительства только в случае, если договор с первым участником долевого строительства в отношении данного многоквартирного дома заключен до 20.10.2017.
Если данный договор представлен на регистрацию после указанной даты, застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет приостановлена, а впоследствии в регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет.
При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
Гражданам - участникам ДДУ нужно подготовить следующие документы:
а) договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй - для Росреестра, третий - для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);
б) заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
в) документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных - документ о назначении их опекунами;
г) нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;
д) договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
е) документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Уплатите госпошлину за регистрационные действия. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.
2. Представьте документы в Росреестр.
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра. Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить. О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона.
3. Получите документы после регистрации.
Срок государственной регистрации ДДУ с первым участником не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ - 9 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем.
Страхование долевого участия в 2019 году
Защита интересов дольщиков была ограничена только суммой компенсационных фондов, а затем и страхования гражданской ответственности застройщиков. Однако это только частично решало проблему, если строительная компания приостанавливала возведение объекта или вовсе подавала заявление на банкротство. Сумма компенсации или страховки была несоразмерно меньше вложенных средств, а получить права на объект незавершенного строительства можно было только при завершении банкротства застройщика.
Вариант с предъявлением иска к застройщику также не гарантировал возмещения ущерба. Даже если возбуждалось банкротное дело, получить деньги обратно можно было после продажи имущества должника, в том числе незавершенного объекта строительства. Эта процедура могла затянуться на годы, а продать незавершенку на стадии котлована или первых этажей было вовсе невозможно.
Государство не могло удовлетворить денежные и имущественные требования дольщиков, поскольку эти правоотношения регулировались гражданским законодательством. Однако почти все предложения по решению данной проблемы носили разовый и бессистемный характер. Предложения Президента РФ, высказанные на прямой линии с населением, и отраженные в поручении Правительству РФ, практически в полном объеме были приняты законодателем.
Нововведения в систему долевого строительства были реализованы в несколько этапов. Они подразумевают уход от частного финансирования строительных проектов к использованию банковских и финансовых инструментов.
Порядок заключения ДДУ заключался в следующем:
• для договоров, заключенных до 20 октября 2017 года, возмещение ущерба происходит только через компенсационные фонды и страхование гражданской ответственности застройщиков (размер страховой выплаты зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и страховщиком);
• с 20.10.2017 года начал функционировать Фонд защиты прав дольщиков, который самостоятельно страхует средства граждан через АСВ (Агентство страхования вкладов), а размер гарантированного возмещения от ущерба может достигать 10 млн. руб.;
• для застройщиков введено обязательное требование о банковском обслуживании, причем на каждое разрешение на строительство (т.е. на каждый объект) открывался целевой расчетный счет;
• первичный контроль за расходованием средств дольщиков осуществляет банк, который обязан отказывать в совершении операций для нецелевых затрат (нельзя покупать акции и ценные бумаги, вкладывать привлеченные средства в новые проекты, и т.д.);
• контроль за целевым расходованием средств, поступивших по ДДУ, осуществляется по линии Центробанка РФ, который вправе отозвать лицензию за нарушение правил банковских операций.
На переходный период было введено обязательство создавать новое юридическое лицо для каждого нового объекта строительства. Это означало, что застройщик практически лишался возможности направлять средства от дольщиков на достройку проблемных объектов по другим адресам. Одновременно с контролем за целевым расходованием средств, такая мера существенно снижала риск прямого мошенничества или злоупотребления со стороны строительной компании.
Новые правила распространялись на действующие договоры только в ограниченном режиме. Это приводило к ситуации, когда часть дольщиков, заключивших договоры до 20.10.2017 года, могли рассчитывать только на страховую выплату. Другая часть участников долевого строительства, вложивших средства после 20.10.2017 года, значительно повышала шанс вернуть свои деньги, так как их защитой занимался уже Фонд.
Однако ключевым нововведением, которое до июля 2019 года носит рекомендательный и добровольный характер, является введение эскроу-счетов. Именно это правило означает фактический отказ от ДДУ в 2019 году, поскольку использование эскроу-счетов полностью запрещает застройщику использовать привлеченные средства для текущего строительства. По своей сути, договор долевого строительства будет означать покупку готового жилья, поскольку застройщик получит деньги только при условии завершения работ и получения акта на ввод в эксплуатацию.
Разберем, что будет вместо ДДУ в 2019 году, с учетом второго блока законодательных поправок.
Все новеллы законодательства сохранят действия и в 2019 году.
Однако второй блок поправок устанавливает еще более строгие правила долевого строительства:
1. для получения разрешения на строительство многоквартирного здания, застройщик должен зарегистрировать новое юридическое лицо, открыть целевой счет в банке, застраховать свою ответственность;
2. строительство одной компанией сразу нескольких объектов допускается только при комплексной застройке территории (например, при возведении целого квартала);
3. одновременно с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства (собственные сбережения, кредитные средства);
4. средства на эскроу-счетах автоматически блокируются на весь период строительства, т.е. застройщик не может их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию;
5. одновременно происходит страхование средств дольщиков через Фонд, на случай банкротства застройщика или обслуживающего банка.
Ключевым преимуществом долевого строительства являлась возможность приобрести объект на начальных стадиях возведения по сниженным ценам. Добросовестный застройщик, заблаговременно продавший всю площадь МКД, мог эффективно их использовать – заранее приобретать материалы, планировать свою деятельность, инвестировать в другие объекты. Однако большинство застройщиков, заранее получая оплату на недостроенное жилье, полностью утрачивало интерес к завершению строительства, либо расходовало деньги не по основному назначению.
С введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию.
Такая норма влечет следующие последствия для покупателей и застройщика:
• практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
• лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
• получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.
Таким образом, государство практически гарантирует гражданам сохранность вложенных средств, однако устраняет большинство преимуществ долевого строительства. Более того, во исполнение поручений Президента РФ, планируется к 2024 году ввести полный запрет на продажу недостроенного жилья. Это и будет являться отказом от долевого строительства.
Приоритетом государства является защита интересов дольщиков от действий недобросовестного застройщика или форс-мажорных обстоятельств.
С июля 2019 года такая защита будет осуществляться сразу по трем направлениям:
1. для договоров, заключенных до 20.10.2017 года, возмещение ущерба возможно только по страхованию гражданской ответственности застройщика;
2. ущерб по договорам, заключенным в период с 20.10.2017 до 01.07.2019 года, будет возмещаться по линии Фонда защиты интересов дольщиков;
3. для договоров, которые будут заключаться после 01.07.2019 года, полную финансовую ответственность будет нести банк, обслуживающий эскроу-счет.
Для договоров, заключенных до введения системы страхования, единственным вариантом возмещения ущерба является предъявление претензий непосредственно к застройщику. В прежнем режиме сохраняется требование о размере уставного капитала застройщика, регистрации нового юрлица для каждого разрешения на строительство, страхования гражданской ответственности.
До 1 июля 2019 года застройщик может по своей инициативе использовать схему с привлечением средств на эскроу-счета. Это должно стимулировать продажи, поскольку граждане получают максимальную гарантию на случай приостановки строительства или банкротства застройщика. Однако только наиболее крупные строительные компании могут позволить себе использовать собственный капитал для полного возведения МКД. Кроме того, в этом случае застройщику выгоднее достроить объект и продать готовые квартиры значительно дороже.
К чему приведет ужесточение мер в сфере долевого строительства? В этом случае возможны следующие последствия:
• на рынке останутся только крупные компании, чьи финансовые ресурсы и деловая репутация позволит возводить многоквартирные дома даже при блокированных средствах дольщиков;
• активное участие банка в обеспечении финансовых обязательств сторон упростят процедуру возмещения ущерба, приведут к появлению новых банковских продуктов (например, получение ипотеки в банке, обслуживающем эскроу-счет, практически полностью устраняет риск невозврата заемных средств);
• система страхования останется дополнительным ресурсом для возмещения ущерба, если цена будущей квартиры по договору превышает 10 млн. руб.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
