Для того чтобы покупка жилья не обернулась рискованным мероприятием, необходимо понимать, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве, и какие риски в нем возможны.
Грамотная сделка
Главное условие успешной сделки - это удовлетворение требований, предъявляемых ФЗ 214 к договору долевого участия в строительстве.
Закон приводит пункты договора долевого строительства, без которых он признается недействительным:
• определение конкретного объекта, подлежащего передаче согласно проектной документации, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию;
• точное определение сроков передачи объекта;
• порядок расчетов (цена, срок и порядок оплаты);
• гарантийный срок на объект;
• способы обеспечения обязательств.
Форма сделки - письменная, подписывается в 3-х экземплярах, обязательна регистрация в Росреестре.
Договор долевого участия в строительстве не может именоваться как «инвестиционный», «предварительной продажи», «совместного вклада» и др., его юридическое содержание и наименование закреплены в ст.4 ФЗ №214.
Анализ деятельности компаний показывает, что основные нарушения договора о долевом участии в строительстве жилья со стороны застройщика - изменение условий о цене, сроках в одностороннем порядке, что противоречит ФЗ №214. Изменения совершаются в письменной форме по соглашению сторон и если это закреплено в первоначальной редакции сделки.
Характеристика объекта
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома совершается исключительно в отношении одной жилой единицы. В сведениях прописываются почтовый адрес строения и номер квартиры либо временно присвоенный строительный адрес, впоследствии уточняемый документальным оформлением.
Содержание объекта, приводимое в договоре долевого строительства должно совпадать с проектной документацией: описание приводится максимально детализированно с этажности дома до расположения квартиры на лестничной площадке.
Стоимость и передача объекта
По предписаниям ФЗ 214 в договоре долевого участия в строительстве должны быть прописаны четкие сроки передачи объекта, например «в срок до «___»____20___ или не позднее «___»_____20___.
Цена выражается в национальной валюте, указывается размер первого вклада, стоимость 1 кв.м жилья, график погашения полной стоимости.
Гарантия
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома обязательно должен содержать условие о гарантийном сроке на объект, застройщик не имеет права ликвидировать это обязательство.
Срок не может быть меньше 5 лет. Недостатки, обнаруженные в этот период, устраняются за счет Застройщика, если они устранены дольщиком-Застройщик обязан возместить произведенные расходы. Дольщик вправе требовать уменьшения цены на стоимость выявленных недостатков.
Обеспечение обязательств
Этому условию соответствуют поручительство банка, страхование ответственности, залог.
В содержание договора о долевом участии в строительстве жилья обязательному включению подлежат сведения:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• первичные реквизиты: место и дата совершения;
• индивидуализация сторон: данные застройщика (ИНН, ОГРН, ФИО уполномоченного лица, подтверждающий документ) и дольщика, указание мест регистрации и прописки;
• сведения о земельном участке, на котором будет возведен объект;
• права и обязанности сторон;
• перечень работ от застройщика в квартире и доме (может указываться в Приложении);
• сроки устранения недостатков и разрешения споров;
• порядок расторжения и изменения;
• раздел об уступке прав по договору;
• раздел ответственности;
• мероприятия по обеспечению обязательств;
• вопросы, связанные с оформлением собственности;
• форс-мажор и непреодолимая сила.
Советы дольщикам
1. Проверка надежности застройщика. Через информацию на сайтах уполномоченных органов можно узнать о включении застройщика в реестры компаний, незаконно привлекающих средства граждан, в реестры пострадавших дольщиков (раздел «застройщик»). На этих сайтах приводятся сведения о банкротах.
2. Реальное существование документов компании, обязательное наличие которых предписывает ФЗ №214 и которые предъявляются по требованию любого лица.
3. Проверить проектную декларацию на включение сведений о:
• разрешении на строительство недвижимого объекта;
• правомочиях на земельный участок;
• количестве всех помещений в доме;
• сроке ввода в эксплуатацию;
• примерных рисках.
4. Иметь представление о возможных подводных камнях в договоре долевого участия в строительстве.
Перечислить все подводные камни в договоре долевого участия в строительстве невозможно, но для примера приведем:
• риск двойных продаж: легальной признается первая регистрация договора; особенно актуально для продавцов-посредников;
• обременение имущества, когда застройщик производит возведение объекта на кредитные средства;
• наличие условий, создающих кабалу для дольщиков, например, возможность внесения изменений без их согласия;
• маскировка сделки под ФЗ №214 (об этом упоминалось выше);
• подписание сделки лицом, не обладающим таким правомочием, либо чьи полномочия не подтверждены документально;
• отсутствие точных формулировок в сроках.
Стоит сделать выбор в пользу надежного застройщика, а не продавца - посредника.
Современный предмет, который мы называем также, как во времена Лермонтова называли конверт с письмом, написанным орешковыми чернилами. Что это за предмет?
В бар зашли три зэка и заказали: гроб с костями, многоэтажку и то что мы строили. Официант им все принес и говорит: вот вам гроб с костями и многоэтажка. А то что вы строили – нет. Есть только то где вы были. Что заказали зэки?
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
