Для того чтобы покупка жилья не обернулась рискованным мероприятием, необходимо понимать, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве, и какие риски в нем возможны.
Грамотная сделка
Главное условие успешной сделки - это удовлетворение требований, предъявляемых ФЗ 214 к договору долевого участия в строительстве.
Закон приводит пункты договора долевого строительства, без которых он признается недействительным:
• определение конкретного объекта, подлежащего передаче согласно проектной документации, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию;
• точное определение сроков передачи объекта;
• порядок расчетов (цена, срок и порядок оплаты);
• гарантийный срок на объект;
• способы обеспечения обязательств.
Форма сделки - письменная, подписывается в 3-х экземплярах, обязательна регистрация в Росреестре.
Договор долевого участия в строительстве не может именоваться как «инвестиционный», «предварительной продажи», «совместного вклада» и др., его юридическое содержание и наименование закреплены в ст.4 ФЗ №214.
Анализ деятельности компаний показывает, что основные нарушения договора о долевом участии в строительстве жилья со стороны застройщика - изменение условий о цене, сроках в одностороннем порядке, что противоречит ФЗ №214. Изменения совершаются в письменной форме по соглашению сторон и если это закреплено в первоначальной редакции сделки.
Характеристика объекта
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома совершается исключительно в отношении одной жилой единицы. В сведениях прописываются почтовый адрес строения и номер квартиры либо временно присвоенный строительный адрес, впоследствии уточняемый документальным оформлением.
Содержание объекта, приводимое в договоре долевого строительства должно совпадать с проектной документацией: описание приводится максимально детализированно с этажности дома до расположения квартиры на лестничной площадке.
Стоимость и передача объекта
По предписаниям ФЗ 214 в договоре долевого участия в строительстве должны быть прописаны четкие сроки передачи объекта, например «в срок до «___»____20___ или не позднее «___»_____20___.
Цена выражается в национальной валюте, указывается размер первого вклада, стоимость 1 кв.м жилья, график погашения полной стоимости.
Гарантия
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома обязательно должен содержать условие о гарантийном сроке на объект, застройщик не имеет права ликвидировать это обязательство.
Срок не может быть меньше 5 лет. Недостатки, обнаруженные в этот период, устраняются за счет Застройщика, если они устранены дольщиком-Застройщик обязан возместить произведенные расходы. Дольщик вправе требовать уменьшения цены на стоимость выявленных недостатков.
Обеспечение обязательств
Этому условию соответствуют поручительство банка, страхование ответственности, залог.
В содержание договора о долевом участии в строительстве жилья обязательному включению подлежат сведения:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• первичные реквизиты: место и дата совершения;
• индивидуализация сторон: данные застройщика (ИНН, ОГРН, ФИО уполномоченного лица, подтверждающий документ) и дольщика, указание мест регистрации и прописки;
• сведения о земельном участке, на котором будет возведен объект;
• права и обязанности сторон;
• перечень работ от застройщика в квартире и доме (может указываться в Приложении);
• сроки устранения недостатков и разрешения споров;
• порядок расторжения и изменения;
• раздел об уступке прав по договору;
• раздел ответственности;
• мероприятия по обеспечению обязательств;
• вопросы, связанные с оформлением собственности;
• форс-мажор и непреодолимая сила.
Советы дольщикам
1. Проверка надежности застройщика. Через информацию на сайтах уполномоченных органов можно узнать о включении застройщика в реестры компаний, незаконно привлекающих средства граждан, в реестры пострадавших дольщиков (раздел «застройщик»). На этих сайтах приводятся сведения о банкротах.
2. Реальное существование документов компании, обязательное наличие которых предписывает ФЗ №214 и которые предъявляются по требованию любого лица.
3. Проверить проектную декларацию на включение сведений о:
• разрешении на строительство недвижимого объекта;
• правомочиях на земельный участок;
• количестве всех помещений в доме;
• сроке ввода в эксплуатацию;
• примерных рисках.
4. Иметь представление о возможных подводных камнях в договоре долевого участия в строительстве.
Перечислить все подводные камни в договоре долевого участия в строительстве невозможно, но для примера приведем:
• риск двойных продаж: легальной признается первая регистрация договора; особенно актуально для продавцов-посредников;
• обременение имущества, когда застройщик производит возведение объекта на кредитные средства;
• наличие условий, создающих кабалу для дольщиков, например, возможность внесения изменений без их согласия;
• маскировка сделки под ФЗ №214 (об этом упоминалось выше);
• подписание сделки лицом, не обладающим таким правомочием, либо чьи полномочия не подтверждены документально;
• отсутствие точных формулировок в сроках.
Стоит сделать выбор в пользу надежного застройщика, а не продавца - посредника.
Если вы собираетесь заключить сделку с застройщиками, стоит знать особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
Что же стоит знать, чтобы не попасть на недобросовестную компанию? Изучите нормы законодательства, что действуют в 2017 году.
Чтобы договор долевого участия обеспечил защиту от многочисленных рисков, следует понимать, как его правильно составлять.
Рассмотрим, что это за соглашение, когда и кем составляется и как может защитить права и интересы сторон.
Договор долевого участия в строительстве схож с договором подряда, купли-продажи, инвестирования. Но имеет и много особенностей.
Инвесторы строительства передают полномочия заказчику выполнить инвестиционный проект. Заказчик вправе привлечь застройщиков (строительное предприятие), которые построят дом.
Долевым строительством называют форму инвестиций в возведение здания в соответствии с соглашением.
Дольщик и застройщик должны опираться на нормы Закона «О долевом строительстве».
Возникновение прав и обязательств имеет место после того, как стороны поставят подписи на контракте. Объект строительства — не квартира, а дом, и кредиторы в данном случае — дольщики.
Есть несколько способов привлечения средств на строительство многоквартирных домов:
• составляется соглашение о долевом строительстве;
• выпускаются эмитентами жилищные сертификаты;
• посредством жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива.
Долевое участие является законным способом покупки жилья в доме, что строится. Документ позволяет приобрести по выгодной цене жилье в новостройке.
Законные основания
Главным законодательным документом является ФЗ № 214, где есть все необходимые сведения о процессе участия в долевом строительстве.
Можно опираться также на нормы Градостроительного кодекса и отдельные Постановления властей.
Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома
Процесс долевого строительства предусматривает привлечение денежных средств застройщиками. На данные средства возводят жилой многоквартирный дом.
Стороны договора:
• инвесторы;
• застройщики.
Инвесторами могут быть граждане, которые приобретают жилье для себя, то есть не планируется ведение предпринимательской деятельности.
В законодательных актах не установлено ограничение с учетом гражданства и национальности. Сделка может быть совершена не только россиянами, но и иностранцами, а также лицами без гражданства.
В гл. 3 ГК прописано, что дольщиком вправе выступать гражданин, что является дееспособным.
Представлять интересы недееспособных лиц могут опекуны или попечители, если на это дали разрешение органы опеки.
Застройщиком может быть ИП или юрлицо, у которого есть в собственности земля (или находится во временном пользовании), на которой разрешено строить дом.
Компания должна иметь соответствующие разрешения на проведение строительных работ, проектные документы.
Перечислим существенные условия соглашения:
Стоит определить объект строительства
Который должен передаваться дольщику в соответствии с проектными документами. Обычно отражают адрес, типовую серию дома, номер секции, этажа, строительные номера квартир и площадь
Указывают сроки
Когда квартира должна быть передана участникам долевого строительства. Срок устанавливается один для всех дольщиков. Передают недвижимость по акту или иным документам в течение 2 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию
Пишут стоимость, сроки и порядок внесения средств
Часть 3 чт. 5 ФЗ о долевом строительстве отражает, какими способами могут вноситься средства — единовременным платежом или частям в течение определенного периода
Гарантийные сроки на здание
Качество должно соответствовать нормам проектных документов, градостроительного регламента, технического регламента. В п. 5 ст. 7 Закона сказано, что срок гарантии не может составлять менее 5 лет
Соглашение должно быть письменным
—
Обязательно перечисляют документы
Что служат основанием для заключения контракта
Желательно подробно расписать штрафные санкции
В том случае, если одна из сторон нарушит условия
Договор долевого участия вступит в силу после того, как будет зарегистрирован в соответствии со ст. 433 ГК.
Порядок заключения
Чтобы зарегистрировать соглашение, заключенное с первым инвестором, есть 10 дней.
При заключении договора с остальными участниками записи в реестры должны вноситься в течение 5 дней после проставления подписей.
Специфика договора долевого участия — осуществляется строительство не отдельного помещения, а многоквартирного дома. И поэтому кредиторами считают всех дольщиков.
Отдельное лицо не может повлиять на проект строения, технические данные. Именно поэтому на этапе составления договора стоит ознакомиться с информацией о компании.
Порядок действий для участников такой:
1. Выберите предприятие, которое будет осуществлять застройку.
2. Проверьте все документы, изучите их. Важно, чтобы разрешение было еще актуальным.
3. Заключите соглашение.
4. Проверьте, проводятся ли работы в соответствии с договором.
У компании-застройщика должны быть такие справки:
• разрешение на возведение здания;
• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
• страхование гражданской ответственности;
• лицензия;
• проектная декларация.
Ст. 1 Закона № 214 содержит данные о том, как отношения сторон регулирует соглашение долевого участия, который регистрируют в Росреестре.
Если в документе не будет хотя бы одного существенного условия, тогда его не могут заключить и зарегистрировать.
Основная обязанность застройщика — построить дом согласно условиям, прописанным в договоре долевого участия.
Есть и дополнительные обязательства:
• по оформлению необходимой документации;
• по соблюдению сроков проведения строительных работ;
• по соблюдению качества;
• по размещению и предоставлению данных о затратах, о долге, прибыли компании и т. д.;
• по расходованию денег по назначению;
• по передаче объекта дольщикам в установленные сроки.
Если застройщик опоздает со сдачей объекта, стоит уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки.
Застройщик вправе:
• заключать соглашения с подрядчиком на выполнение определенных работ;
• расторгать договора с нарушителями условий сделки;
• выдвигать требования к дольщикам оплатить неустойку, если платежи просрочены;
• обращаться в судебный орган, чтобы защитить свои права.
Вы можете также знакомиться с документами на любой стадии работ. Со своей стороны граждане обязаны своевременно производить платежи и принять квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию.
Договор не может корректироваться, поэтому сразу прописывают:
Отсутствие возможности для застройщика менять стоимость на приобретенный объект
Если он соответствует площади, что заявлена. Это касается и случаев, когда оплата произведена в валюте, и курс существенно изменился. Цену могут корректировать в сторону уменьшения, если при передаче объекта будет выявлено недостатки и нарушения установленных норм к помещению
Право расторжения соглашения дольщиками
Если в течение определенного количества раз недвижимость не принята комиссией
Период для устранения недостатков застройщиками
Обнаруженных инвесторами
Данные управляющей компании
Которая будет управлять многоквартирным домом
Иные положения с учетом ситуации
—
Если застройщик опоздает со сроками и не передаст объект своевременно, то дольщики вправе требовать выплат компенсации за каждый день просрочки.
Сумму компенсации устанавливают как 1/300 или 1/150 ставки Центрального Банка.
Если объект не будет качественным, то участники долевого строительства могут требовать:
• бесплатно устранить недостатки;
• уменьшить стоимость квартир;
• возместить средства, что быть потрачены при устранении недостатков.
Порядок расторжения соглашения прописан в ст. 9 ФЗ № 214. Стороны не вправе расторгать договор, если условия в полной мере выполняются.
Для этого обязательно наличие веских оснований. В одностороннем порядке соглашение расторгают:
• если нарушены сроки передачи объекта;
• не исправляются своевременно недостатки;
• есть нарушения, что снизят качество дома;
• если банк являлся поручителем, но сроки выполнения обязательств истекли, а объект еще не сдавался в эксплуатацию.
Через суд расторгают соглашение, если:
• строительство прекращено и не будет далее возобновляться;
• проектные документы сильно корректировались, и площадь квартир уменьшена;
• изменено назначение общего имущества здания.
Когда договор будет расторгнут, застройщик возвращает уплаченную сумму дольщикам в течение 10 дней на расчетный счет. Дополнительно платится неустойка за использование средств участника.
Соглашение может расторгаться путем написания заявления дольщиками и передачи его застройщику. При взаимном согласии составляется соответствующий документ.
В соответствии с договором долевого участия в строительстве граждане не покупают жилье, а имеют право на ее получение после окончания строительных работ и введения объекта в эксплуатацию.
Основание — документация, что подтвердит окончание строительства, а также передаточные акты. Сотрудник Росреестра проверит документацию, внесет соответствующие данные в госреестр и сделает запись в правоустанавливающей документации.
В типовом соглашении долевого участия в строительстве дома должны быть такие сведения:
1. Название документа, дата и место заключения.
2. Информация о сторонах.
3. Предмет.
4. Условия оплаты.
5. Права и обязательства каждой стороны.
6. Ответственность при нарушении условий договора.
7. Описание непредвиденных обстоятельств.
8. Иные условия.
9. Сроки действия документа.
10. Подписи сторон.
Какие могут быть риски
Есть много рисков при составлении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома как для дольщиков, так и для застройщика.
Не бывает идеальной ситуации, когда застройка по договору долевого участия осуществляется без проблем. Основные:
Средства привлекаются лицам, что не имеют на это права
Нарушаются нормы законодательства
Нарушаются сроки сдачи
И дольщик длительное время не может получить квартиру
При строительстве
Использовались некачественные материалы
Компания-застройщик
Признается банкротом
Отчуждается право собственности на объект
Застройщики передают определенные помещения постороннему лицу, что не является участником долевого строительства
Задержка со сдачей объекта может быть по такой причине:
1. У застройщика не достаточно средств, чтобы начать или завершить работы, или же компания не желает тратить свои деньги, надеясь только на платежи дольщиков. Не учитываются изменения стоимости материалов, уменьшение количества сделок и т. п.
2. Средства дольщиков тратятся не по назначению.
3. Подрядчик не исполнил свои обязательства.
4. В соглашении не прописаны конкретные сроки передачи дома.
Бывает, что застройщик предлагает произвести доплату. Такой риск возникает, если в соглашении нет пункта, раскрывающего точный перечень затрат и стоимость м2.
Сложности могут возникнуть при расторжении договора, если данный пункт не расписан в подробностях и не учтено ряд ситуаций.
Проблемы с регистрацией права собственника возникают:
• если не выполняются инвестиционные условия, что устанавливались властями;
• если не подготовлена документация, что понадобится в уполномоченной инстанции.
Большую часть проблем можно решить в судебном порядке.
Чтобы не попасть в неприятности, при составлении договора обратитесь к юристу. Он пересмотрит, все ли моменты учтено. И наверняка увидит, что нет важного пункта, который защищает ваши права.
Если фирма-застройщик не желает вносить коррективы в соглашение, тогда не стоит с ней связываться. Подыщите иную компанию, которая готова взять на себя обязательства в полной мере.
Госпошлина за регистрацию договора долевого участия в 2017 году
В 2017 году по сравнению с 2016 г. цены на госрегистрацию в Росреестре не изменились. Размер госпошлины для физических и юридических лиц пока остался прежним. Цена бумажной выписки из ЕГРН (ЕГРП теперь объединился с ГКН и называется ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости) увеличилась с 200 р. до 750 (это за выписку на бумажном носителе для физ. лица).
Изменения происходили в 2015 году по сравнению с предыдущими периодами, когда увеличился размер госпошлины за услуги Росреестра — за большинство действий по регистрации в полтора-два раза (причина — изменения в Налоговом кодексе). Тогда же сократились и некоторые сроки регистрации.
Госпошлина за регистрацию
Регламентируется Федеральный законом N 221-ФЗ и статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий, пункт 1, подпункты 22-33).
22) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23—26, 28—31; и 61, 80.1 (по морским и воздушным судам) настоящего пункта (в ред. Федеральных законов N 41-ФЗ, N 306-ФЗ).
• для физических лиц — 2 000 рублей;
• для организаций — 22 000 рублей;
22.1) за государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом — 22 000 рублей;
23) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 200 рублей;
24) за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 350 рублей;
25) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 22.1 и 24 настоящего пункта, — 350 рублей;
26) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — 100 рублей;
27) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 32 настоящего пункта:
• для физических лиц — 350 рублей;
• для организаций — 1 000 рублей;
28) за государственную регистрацию, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 61 настоящего пункта, ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество:
• для физических лиц — 1 000 рублей;
• для организаций — 4 000 рублей;
28.1) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с соглашением об изменении или о расторжении договора об ипотеке:
• для физических лиц — 200 рублей;
• для организаций — 600 рублей.
В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные подпунктом 28 настоящего пункта и настоящим подпунктом, взимается в размерах, установленных для физических лиц;
29) за государственную регистрацию:
смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, — 1 600 рублей;
смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, — 350 рублей;
30) за государственную регистрацию:
договора участия в долевом строительстве:
• для физических лиц — 350 рублей;
• для организаций — 6 000 рублей;
соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — 350 рублей;
31) за государственную регистрацию сервитутов:
• в интересах физических лиц — 1 500 рублей;
• в интересах организаций — 6 000 рублей;
32) за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке — 350 рублей;
33) утратил силу с 01.01.2017 г. (выдается только выписка из ЕГРП, свидетельства с 01.07.2016 не выдают) за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним):
• для физических лиц — 350 рублей;
• для организаций — 1 000 рублей;
Основные тарифы на оплату госпошлины в 2017 году
Госпошлина за регистрацию прав на объекты недвижимости: строения и земельные участки с разрешенным использованием — для ИЖС, эксплуатации и обслуживания жилого дома и других, (кроме: дачных, под гаражами и приусадебных в сельской местности и строений, расположенных на таких участках, принадлежащих физ. лицам) на основании следующих документов:
• право собственности — договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор мены, договор на передачу в собственность (приватизация) и т.д.
• право аренды на основании договоров аренды, субаренды, найма.
При наличии нескольких собственников/арендаторов, госпошлина за право собственности/аренды оплачивается соразмерно количеству собственников. Подробно о том, как оплатить и рассчитать госпошлину для Росреестра.
Однако, если вы регистрируете свое право на долю (квартиры, дома, земельного участка), доставшуюся вам по наследству (на основании свидетельства о праве на наследство), то каждый из наследников платит полный тариф за свое право долевой собственности. Например, регистрируют права на квартиру, 3 наследника, каждый получил по 1/3 доле — каждый оплачивает (в 2017 г.) по 2000 руб. за свое право собственности.
• Физ. лица — 2000 руб.;
• Юр. лица — 22000 руб.
2. Только для физ. лиц — 350 руб.: госпошлина за права на земельные участки с разрешенным использованием:
• земля под домом или рядом с домом: для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или для приусадебного землепользования (эти земли расположены только за пределами города, в деревнях и селах);
• земля под дачей: для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства;
• земля под гаражом: для индивидуального гаражного строительства, индивидуального жилищного строительства;
• либо на строение (гараж, дача), построенные на таких участках.
3. Земля сельхоз назначения для всех — 350 руб. (и для физических, и для юридических), кроме регистрации земельных паев в составе паевого инвестиционного фонда.
Если доля в праве общей собственности на земли сельхоз. назначения — 100 руб.
4. Внесение изменений в ЕГРП (ЕГРН). Например, сменились паспортные данные, адрес объекта, площадь, реквизиты организации-собственника, возникли новые договоренности между сторонами сделки (новая редакция договора или дополнительное соглашение, на основании которых вносятся изменения в ЕГРП-ЕГРН), регистрация доп. соглашений к договорам, которые подлежат регистрации (аренда, субаренда).
• Физ. лица — 350 рублей;
• Юр. лица — 1 000 рублей;
При этом, по последней информации из Росреестра, физлица оплачивают только изменения: ФИО (смена фамилии-имени-отчества) и места регистрации. При смене паспорта, если человек остается с теми же ФИО и местом регистрации, при изменении характеристик объекта, изменения в ЕГРП (ЕГРН) вносятся бесплатно. Будем проверять опытным путем, если что-то из сказанного не подтвердится, сообщим.
Изменения в ЕГРП (ЕГРН) на основании соглашением об изменении или о расторжении договора об ипотеке:
• Физ. лица — 200 рублей;
• Юр. лица — 600 рублей.
Если соглашение/договор об изменении/расторжении договора об ипотеке был между юр.лицом и гражданином, то госпошлина оплачивается по тарифу как для физ.лиц.
5. Ипотека.
• Физ. лица — 1000 рублей;
• Юр. лица — 4000 рублей;
Внести изменения и дополнения в запись ЕГРП (ЕГРН) об ипотеке (соглашение об изменении, о расторжении).
• Физ. лица — 200 рублей;
• Юр. лица — 600 рублей.
Если заключенное соглашение или расторгаемый договор/соглашение об ипотеке был между юр. лицом и физ. лицом, то госпошлина оплачивается по тарифу как для физ. лиц.
6. Долевое участие в строительстве.
Договор долевого участия:
• Физ. лица — 350 рублей;
• Юр. лица — 6000 рублей;
Соглашение об изменении/расторжении договора долевого участия, цессия/уступка права требования доли в строительстве — 350 рублей (включая внесение изменений в ЕГРП (ЕГРН) по этому поводу).
Срок регистрации договора долевого участия в 2017 году
Отношения, связанные с:
• привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
• возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ (далее также – Закон о долевом строительстве). Кроме того, Законом о долевом строительстве установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» № 122-ФЗ (далее также – Закон о госрегистрации) установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ней.
Исходя из положений Закона о долевом строительстве и Закона о госрегистрации, осуществляя действия по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, участникам долевого строительства необходимо помнить следующее.
1. Договор участия в долевом строительстве (далее также - договор) должен быть заключен в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора не является обязательным.
2. Договор необходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее также - Росреестр).
3. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в Росреестре, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с договором, в порядке, предусмотренном Законом о госрегистрации.
4. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.
5. Имеются существенные отличия в комплекте документов, предоставляемых участниками долевого строительства при государственной регистрации первого договора и всех последующих договоров участия в долевом строительстве.
*Указанные отличия перечислены ниже.
6. В настоящее время срок государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве составляет 18 календарных дней с момента предоставления установленного законом комплекта документов.
7. Срок регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве составляет 5 рабочих дней.
8. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество.
*Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
1. Документы, необходимые для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Необходимо собрать нижеперечисленный комплект документов и подать его на государственную регистрацию в Росреестр. Территориальное отделение Росреестра определяется по месту нахождения многоквартирного жилого дома.
Гражданам - участникам долевого строительства нужно подготовить следующий комплект документов:
- Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору.
- Заявление застройщика и гражданина - участника долевого строительства о регистрации договора.
- Документы, удостоверяющие личность заявителя*.
*Граждане – участники долевого строительства могут обратиться за государственной регистрацией лично или через поверенного (представителя). При этом поверенный должен действовать на основании нотариальной доверенности, выданной участником долевого строительства. Законные представители детей в возрасте до 14 лет должны представить при регистрации свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных физических лиц должны представить документ о назначении их опекунами.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом.
- Договор залога права требования*.
*Договор залога права требования предоставляется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права.
- Документы*, идентифицирующие и описывающие объект долевого строительства (квартиры).
*Эти документы составляются компанией – застройщиком, согласуются с гражданином - участником долевого строительства. В документах, идентифицирующих и описывающих объект долевого строительства, должны быть указаны: местоположение объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества, площадь объекта долевого строительства.
- Квитанция об уплате государственной пошлины* за осуществление регистрационных действий.
*В настоящий момент размер госпошлины за регистрационные действия составляет 200,00 рублей. Представление квитанции об уплате госпошлины не является обязательным. Однако настоятельно рекомендуем это сделать. Дело в том, что нередко информация об уплате государственной пошлины отсутствует в государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах. Поэтому при непредоставлении квитанции об уплате госпошлины и отсутствии такой информации в Росреестре по истечении установленного законом срока для государственной регистрации (18 календарных дней с момента предоставления документов) все документы будут возвращены заявителю.
*Отличия в комплекте документов, предоставляемых в Росреестр, при государственной регистрации первого и последующих договоров участия в долевом строительстве.
Первым договором участия в долевом строительстве считается договор, заключенный компанией – застройщиком с первым участником долевого строительства. Последующими признаются все иные договоры участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости, за исключением первого договора с первым участником долевого строительства, заключенные компанией – застройщиком с другими участниками долевого строительства.
При государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве компания – застройщик также обязана представить:
- Документы, относящиеся к деятельности компании – застройщика.
- План создаваемого объекта недвижимого имущества.
- Разрешение на строительство объекта недвижимого имущества.
- Проектную декларацию на объект недвижимого имущества.
- Договор(*) страхования гражданской ответственности компании-застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
- Договор(*) поручительства за надлежащее исполнение компанией-застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору.
*Компания – застройщик вправе представить в Росреестр или договор страхования, или договор поручительства.
При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве необходимо помнить следующее:
• Росреестр не вправе при государственной регистрации последующих договоров требовать у заявителя предоставления документов, которые уже были представлены при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, и имеются в деле правоустанавливающих документов.
• На государственную регистрацию последующих договоров компания – застройщик обязана представить в Росреестр договор страхования гражданской ответственности, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.
2. Представление документов в Росреестр.
Необходимо представить в Росреестр комплект документов согласно вышеназванному перечню документов. В обязательном порядке необходимо получить, проверив ее содержание, расписку о приеме представленных документов.
В расписке должны быть указаны следующие данные:
- Точная дата представления и приема документов.
- Полный перечень представленных на государственную регистрацию документов.
- Ф.И.О. специалиста Росреестра, принявшего документы, его подпись.
- Номер телефона специалиста Росреестра, у которого в течение срока государственной регистрации прав можно получить необходимую информацию, касающуюся стадии рассмотрения представленных документов, времени, оставшегося до завершения процедуры государственной регистрации.
3. Получение документов в Росреестре.
Напомним, что срок государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве составляет 18 календарных дней с даты предоставления необходимых документов, срок государственной регистрации последующих договоров – 5 рабочих дней.
При получении документов необходимо представить в Росреестр:
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт), либо доверенность на представление интересов заявителя.
- Ранее выданную вам расписку о приеме документов, в которой должен быть указан номер государственной регистрации права.
4. Завершение процедуры государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
После предоставления вышеназванных документов специалист Росреестра должен выдать свидетельство о государственной регистрации права или выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При получении свидетельства необходимо расписаться в журнале учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав, а также на расписке о приеме документов.
При получении договора участия в долевом строительстве обязательно проверьте наличие на договоре отметки о государственной регистрации договора, которая должна содержать специальную регистрационную надпись. Наличие указанной отметки на договоре и необходимых данных в свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (выписке из ЕГРП) означает завершение процедуры государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Расчет неустойки по договору долевого участия в 2017 году
Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.
Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.
Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»:
1. составление иска, сбор документации;
2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
3. рассмотрение дела судом;
4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.
При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.
Претензионный порядок урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не регламентирует порядок его осуществления.
Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:
• форме составления претензии;
• порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком;
• наименования сторон;
• обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
• размер неустойки (с описанием ее расчета);
• требования и сроки по уплате неустойки;
• паспорта участника ДДУ;
• договора долевого участия;
• документов, подтверждающих оплату платежей дольщиком.
Если такое письмо составляется после подписания акта приема-передачи, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.
• может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
• либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.
П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.
Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).
К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2017 года» (длится с 01.07.2017 по 30.09.2017), просрочка будет начинаться с 01.10.2017.
Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2017». Начало просрочки — с 01.04.2017. Квартира передана дольщику 01.07.2017.
Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 x 2=0,06%.
Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.
Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона «О защите прав потребителей» разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней.
Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.
Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.
Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки:
• возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
• компенсации морального вреда;
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»);
• возмещение судебных расходов;
• копия паспорта истца (стр. 3 — с фотографией, страница с пропиской);
• копия договора долевого участия (3 экземпляра);
• копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
• претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
• акт приема-передачи квартиры (при наличии);
• другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.
После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.
• составляется в письменной форме;
• обязательно указываются:
• наименование суда;
• наименование истца и его место жительства (пребывания);
• наименование ответчика (застройщика) и его место нахождения;
• в чем заключается нарушение прав истца и его требования;
• обстоятельства, при которых были нарушены права истца;
• доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
• цена иска (то есть размер неустойки + возмещение убытков);
• сведения о досудебном порядке урегулирования спора, если данный пункт установлен договором (то есть претензия к застройщику);
• прилагаемые документы.
• подписывается истцом.
Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:
• нахождения организации;
• жительства (пребывания) истца;
• заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).
В случае, когда неустойка составляет менее 50 000 руб. истцу следует обращаться в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
Истец освобождается от уплаты государственной пошлины при подаче в суд искового заявления (п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).
В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.
По смыслу ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, требуемую истцом, если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения договора долевого участия.
Уменьшение рассматривается при заявлении ответчика, в котором указываются мотивы, по которым судом может быть принято соответствующее решение (степень выполнения ответчиком обязательств, фактических ущерб от нарушения сроков).
Отношения, возникающие из договора долевого участия, в некоторой части регулируются Законом № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Так, к примеру, иск дольщика удовлетворяется в части компенсации морального вреда при установлении судом факта нарушения прав потребителя (нарушение сроков передачи).
Решение суда по делу о взыскании неустойки с застройщика состоит из тех же структурных частей, как и по любому другому делу:
• вводная часть, в которой указываются:
• дата и место принятия решения;
• судебный орган его принявший;
• состав суда, ответчик и истец;
• другие лица, участвующие в судебном разбирательстве.
• описательная — содержащая в себе требования истца, возражения или разъяснения ответчика, объяснения лиц, участвующих в судебном процессе;
• мотивировочная — изложение обстоятельств по делу, предоставление доказательств и доводы суда по ним, законодательство, на которое опирается суд (так сказать, ход судебного разбирательства);
• резолютивная часть — выноситься решение суда, определяется на кого возлагаются судебные расходы.
Решение суда при удовлетворении требований истца требует исполнения.
Как только судебное решение вступит в законную силу, следует получить исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПК РФ), который:
• направляется судом для исполнения;
• либо выдается истцу для подачи заявления о возбуждении исполнительного производства в Федеральную службу судебных приставов или для обращения в банк, в котором у застройщика имеется расчетный счет (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Помимо заявления и исполнительного листа может потребоваться копия паспорта истца, также судом на исполнительном листе должна быть поставлена печать о вступлении в законную силу судебного решения.
Согласно судебной практике по взысканию неустойки с застройщика при нарушении сроков передачи, судом для вынесения решения устанавливаются:
• размер выплаченных застройщику денежных средств;
• наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность;
• размер неустойки и возмещения убытков.
Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:
• длительное устранение недостатков объекта долевого строительства;
• отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.
Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
• цена договора;
• длительность периода нарушения сроков;
• исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
• последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.
На снижение размера неустойки не влияет тот факт, что ее выплата в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не участвующих в правоотношениях (других дольщиков).
Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.
Страхование договора долевого участия в 2017 году
Механизм страхования в долевом строительстве будет действовать еще около трех лет, рассказал журналистам председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. В течение этого срока будет вестись работа по договорам, в рамках которых ведется строительство.
«Надеюсь, что за это время страховые компании с рынка не уйдут», — отметил К.Тимофеев, подчеркнув, что новый механизм компенсационного фонда не увеличит нагрузку на девелоперов, но повысит надежность вложений населения в новостройки.
Он также напомнил, что в настоящее время в Москве из 209 работающих в строительстве компаний проблемными можно считать 12-14 застройщиков. К.Тимофеев выразил надежду, что все их объекты будут достроены. По его данным, сейчас в Москве строится 454 объекта.
Ранее В.Путин поручил правительству к 1 декабря создать государственный компенсационный фонд долевого строительства, который должен формироваться за счет средств застройщиков долевого жилья и служить для возмещения гражданам убытков или достройки объектов.
Фонд должен заработать с 1 января 2017 года. Размер отчислений составит 1% от суммы ДДУ, только застройщики будут перечислять эту сумму не в страховые компании, а в фонд. При неисполнении компаниями своих обязательств фонд будет возмещать гражданам понесенные убытки и завершать строительство жилья. Объем фонда может составить 30-35 млрд. рублей.
Глава Минстроя РФ Михаил Мень отмечал, что на следующем этапе фонд может стать финансовым инструментом проектного финансирования в жилищном строительстве через уполномоченный банк. Против наделения отдельных кредитных организаций функциями уполномоченного банка в сфере жилищного строительства выступили Минфин РФ и ФАС.
В федеральный закон о долевом строительстве внесены новые поправки, отныне с 1 января 2017 года застройщики обязаны перечислять в специально созданный Госфонд 1% от общей суммы средств, полученных от дольщиков. Эта структура заменит систему страхования договоров долевого участия, которая оказалась недостаточно эффективной. На практике в случае банкротства застройщика ни страховые компании, ни общество взаимного страхования не могли компенсировать дольщикам убытки.
Поэтому осенью текущего года госчиновники разработают и утвердят механизм перехода от страхования к компенсационному фонду, где будут хеджироваться риски покупателей жилья. Сам фонд должен начать работу с начала 2017 года, и все объекты, строительство которых начнется после этой даты, будут уже страховаться новым фондом. Фонд будет являться публично-правовой компанией, его капитал будет формироваться «с нуля»; разрешение на его создание должен дать Президент РФ.
В случае банкротства какого-либо застройщика при Госфонде будет создаваться новая управляющая компания, ответственная за достройку объектов банкрота, при этом региональные власти также обязаны принимать активное участие в «разруливании» ситуации.
В 2017 году фонд должен аккумулировать около 15 млрд. руб. Эти финансовые средства будут, скорее всего, размещаться на депозитах с адекватной процентной ставкой в надежных банках.
О реформировании СРО
Недавним решением Госдумы в Градостроительный кодекс были внесены изменения, освобождающие малый бизнес от взносов в СРО. Теперь Генподрядчик несет весь груз ответственности за строящийся объект и за действия субподрядчиков. Саморегулируемые организации в строительстве должны организовать фонд для возмещения ущерба третьим лицам на случай ЧП с уже построенным зданием, и еще один фонд, страхующий «рублем» обеспечение договорных обязательств.
Размер взноса в СРО для среднего бизнеса также будет уменьшен, а для крупных участников рынка, имеющих контракты на десятки миллиардов рублей, напротив - повышен. «Эффективность саморегулирования многие строители ставят под сомнение, - заметил М.Мень, - но возврата к лицензированию однозначно ждать не стоит». Россия идет по цивилизованному пути развития, отрабатывая механизмы групповой ответственности бизнес-сообщества за профессиональный результат.
Сегодня все девелоперы тщательно взвешивают риски, поэтому вряд ли стоит ожидать появления компании-банкрота, сравнимого масштабом с СУ-155.
Отмена госсубсидий снизит спрос на новостройки
Программа субсидирования ставок по ипотеке прекращает свое действие с 2017 года, и это негативно отзовется на покупательной способности населения. Однако поддержать региональных застройщиков могут местные власти, помогая решить вопрос с обеспечением инфраструктуры вокруг новых объектов. Это решение применимо для Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов страны.
Хотя активность инвесторов снижается, пока что темпы ввода жилья в многоквартирных домах сохраняются на уровне прошлого года.
А вот строительство офисов и торговых центров заметно пошло на спад. Также массово наблюдается разорение мелких субподрядных организаций.
Возможно, российские власти начнут в будущем году активнее привлекать в сферу российского строительства девелоперов-иностранцев.
Форма договора долевого участия 2017 года
Покупая квартиру на стадии ее строительства, можно значительно сэкономить финансовые средства.
Однако велик риск «заморозки» стройки или мошенничества со стороны застройщика и как следствие, неполучения купленной жилплощади. Именно для этого и предусмотрен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ).
Образец договора долевого участия в строительстве немного изменился, точнее, были добавлены некоторые важные детали, но в целом суть его осталась прежней – обеспечить законность и безопасность сделки купли-продажи между застройщиком и конечным покупателем.
Предметом договора долевого строительства являются обязательства сторон, непосредственно относящиеся к созданию объекта недвижимости, получению разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также к передаче и приему объекта долевого строительства (на основании ст.4 Закона № 214-ФЗ, п.1).
Текст договора четко определяет передачу строго определенного объекта недвижимости в установленный договором срок.
Никакие иные договоренности, как например, совместное финансирование строительства, участие в инвестиционной деятельности, уступка права требования готового объекта ДДУ не предусматриваются. Это справедливо, даже если подобное соглашение именуется как «договор участия в долевом строительстве».
Договором определяется объект долевого строительства, который должен получить его участник при получении застройщиком разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию (на основании пп.1 п.4 ст.4 Закона №214-ФЗ).
В договоре долевого строительства обязательно должно быть указано:
• наименование объекта недвижимости;
• состав;
• проектная площадь;
• адрес;
• конкретное расположение.
То есть указывается, какую именно квартиру получит участник, в каком доме, по какому адресу, на каком этаже, какой площади, планировки. Также уточняется, в каком виде объект подлежит передаче, с черновой отделкой или внутреннюю отделку осуществляет застройщик.
С первых строк договора должно быть понятно между кем он заключен. Поэтому следует как можно подробнее описать, кто выступает в роли «застройщика».
Указывается следующая информация:
• полное официальное наименование компании-застройщика;
• дата и место ее регистрации;
• свидетельство о регистрации;
• свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ.
Заключается договор только с той компанией, название которой значится в документах, разрешающих строительство, правоустанавливающем документе на землю и в проектной декларации.
При заключении договора долевого участия в строительстве с посредником, к договору должен прилагаться документ, подтверждающий законность его права на реализацию объекта.
Согласно уставу, от лица организации выступает генеральный директор, а значит и договор должен быть подписан именно им.
Если документ визируется иным представителем компании, то это означает осуществление его деятельности по доверенности. Такой вариант может создать определенные сложности в случае возможных судебных разбирательств.
Легитимность ДДУ обеспечивают точные характеристики объекта недвижимости, включая кадастровый номер участка, строительный адрес объекта и номер приобретаемой квартиры.
В качестве обязательного введен пункт о финансовых гарантиях, посредством которых обеспечивается выполнение обязательств застройщиком.
Договор долевого строительства всегда содержит сведения о площади квартиры. Тем не менее, многие застройщики добавляют в ДДУ пункт, согласно которому при излишке квадратных метров дольщик обязан доплатить некоторую сумму, либо застройщик выплатит часть денег за недостающую площадь.
Хотя закон не воспрещает вносить дополнения в договор, но оба вышеописанных варианта нарушают права участника долевого строительства.
Как предусматривает закон «О защите прав потребителей», если покупатель получает квартиру меньшей площади, то застройщик обязан пересмотреть цену и вернуть излишек.
Если же площадь квартиры оказалась больше, то дольщик не обязан ничего доплачивать, поскольку это вина застройщика.
Нередко застройщик пытается включить в договор пункт, согласно которому он имеет право на изменение проектной документации дома, в том числе этажности и планировки квартиры, без согласования с дольщиком.
Закон «О защите прав потребителей» и положения ФЗ-214 такое дополнение считают незаконным, поскольку покупатель должен располагать максимально подробной информацией о приобретаемом товаре.
Сроки строительства и сдачи объекта
Особого внимания требуют сроки, прописанные в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома:
1. Срок ДДУ – его действие должно заканчиваться только после выполнения обязательств обеими сторонами.
2. Конкретная дата получения дольщиком объекта недвижимости по акту – довольно часто застройщик указывает годовой квартал, когда дольщик должен получить ключ от квартиры. Это вполне законно, но крайне неудобно для участника долевого строительства.
Если компания не выполнит своих обязательств, то дольщик на основании ФЗ-214 может расторгнуть договор и подать судебный иск по истечении двух месяцев с момента завершения назначенного срока.
Сделать это можно по истечении двухмесячного срока после окончания квартала, в котором дом должен был сдаваться согласно условиям договора.
Гарантийный срок – по закону застройщик несет ответственность за квартиру в течение пяти лет, а за инженерное и технологическое оборудование – три года. Любое сокращение этих сроков является незаконным.
Порядок расчетов
Немаловажное значение имеют пункты, касающиеся финансовой стороны сделки.
Договор должен четко определять стоимость объекта. При этом желательно в рублевом эквиваленте.
Если цена квадратного метра указана в условных единицах, но при этом текстом договора не фиксируется курс у.е., это может обернуться значительной переплатой для дольщика при повышении курса.
Оговаривается в ДДУ не только срок осуществления оплаты дольщиком покупки, но и источники денежных средств (собственный капитал или банковский займ).
Важно прописать в договоре кем именно будет осуществляться процесс регистрации прав собственности готового объекта недвижимости, застройщиком или дольщиком, и кто будет оплачивать расходы.
Уточнения требует и пункт об оплате коммунальных платежей. Нередко строительная организация возлагает на дольщика оплату «коммуналки» с момента ввода здания в эксплуатацию. Согласно законодательным нормам дольщик обязан оплачивать коммунальные платежи лишь после получения объекта недвижимости по акту.
При заключении договора долевого участия в строительстве важно четко знать пределы ответственности сторон:
1. Иногда застройщик, пользуясь неосведомленностью дольщика, вписывает в договор пункт, по которому его ответственность за срыв указанных сроков наступает лишь при наличии его собственной вины. Это является прямым нарушением ФЗ-214.
2. Расширение списка форс-мажорных обстоятельств. По закону к таковым относятся стихийные бедствия, войны, террористические акты. Застройщик может добавить к перечню принятие правительством новых законов, низкую зимнюю температуру и прочее.
3. Застройщик может попытаться минимизировать собственную ответственность при сдачи объекта за счет условия, по которому разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает его соответствие договору. То есть исключается сама возможность претензий со стороны дольщика. Следует знать, что это абсолютно разные понятия и любые недоделки в квартире должны быть устранены застройщиком на основании ФЗ-214 либо дольщик должен получить денежную компенсацию.
4. Весьма значимый момент договора – это срок, когда обязательства дольщика перед застройщиком считаются выполненными. Строительная организация чаще всего определяет этот срок, как момент поступления денег на ее счет. Однако согласно закону обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента внесения денег в банк, и он не несет ответственности за дальнейшие действия банковских организаций.
Основания и порядок расторжения договора
Расторжение ДДУ возможно при неисполнении обязательств одной из сторон. Подача искового заявления в суд возможно по истечении двух месяцев после указанного в договоре срока.
При этом следует обратить внимание на размер неустойки, выплачиваемой дольщиком, если расторжение договора долевого участия произошло по его инициативе.
Ее величина может варьироваться от 1 до 15 % от общей стоимости объекта. Иных наказаний для дольщика законом не предусмотрено.
Если ДДУ расторгнут по вине застройщика (просрочка исполнения обязательств, строительство некачественного жилья и т.п.), то никакие штрафные санкции к дольщику применяться не могут.
Если в договоре долевого строительства отсутствует хотя бы один из положенных законом пунктов, он не считается заключенным. То же касается и отсутствия регистрации ДДУ в Росреестре.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
