Довольно часто имущество, находящееся в собственности третьих лиц, имеет какие-либо обременения, связанные с ограничением прав пользования данным предметом. В соответствии с 1 статьёй ФЗ № 122, под обременением понимается наличие условия или запрета, установленных законом или уполномоченным государственным органом, которые ограничивают свободу владельца имущественного объекта в отношении совершения каких-либо операций.
Недвижимость и другие виды имущества на первичном рынке не содержат подобных ограничений прав распоряжения и владения, так как они возникают по законным основаниям либо при заключении с хозяином собственности договора. Иными словами, обременение в 2020 году может возникать по волеизъявлению владельца (при залоге квартиры, например) или по независящим от него обстоятельства (при аресте имущества).
Любой вид обременения права на распоряжение напрямую связан с имуществом. Поэтому в большинстве случаев оно сохраняется при отчуждении объекта в пользу иного человека (например, при продаже квартиры, наследовании дома и т. д.).
При передаче недвижимого или движимого имущества новому владельцу одновременно передаются все имеющиеся на собственности ограничения, даже если текст документа, на основании которого происходит отчуждение (к примеру, договор купли-продажи), не содержит в себе информацию о данных обременениях.
В зависимости от конкретного имущества и основания возникновения ограничений выделяют несколько возможных видов обременений права собственности.
Согласно 1 статье ФЗ № 122, среди основных выделяют нижеуказанные:
• рента (586 статья ГК РФ);
• залог (3 параграф ГК РФ);
• ипотечное кредитование (11 статья ФЗ № 102);
• арест и запрещение на совершение каких-либо сделок (1 и 28 статьи № 122);
• постановление об изъятии участка земли (279 статья ГК РФ);
• частные и публичные сервитуты (23 статья ЗК РФ);
• специальные условия по защите окружающей среды и памятников культуры, истории и т. д. (56 статья ЗК РФ);
• аренда (34 глава ГК РФ);
• предъявляемое в судебном порядке право требования (28 статья ФЗ № 122);
• доверительное управление – о банкротстве, попечительстве и т. д. (53 глава ГК РФ);
• прочие ограничения, установленные Гражданским и Земельным кодексами, а также иными федеральными законами.
Это далеко не весь список видов обременений, которые могут возлагаться на какую-либо собственность. Первопричиной для возникновения ограничения могут быть постановления органов местного самоуправления или госорганов, вступившие в юридическую силу заключения судебной инстанции, заключённые сделки, нормы закона и т. д.
Объектом обременения способны стать недвижимость (частный дом, земельный участок, квартира) и прочее имущество (машина, акции, денежные вклады, интеллектуальная собственность и т. д.).
Если недвижимость сдаётся в аренду, этот фактор не оказывает влияния на оформление сделки между лицами. При этом смена арендодателя происходит в соответствии с законом и не требует получения согласия арендаторов (смена владельца не считается причиной для расторжения договора об аренде, поэтому до конца периода действия данной сделки он получает все обязательства и права, принадлежащие ему как арендодателю).
Сервитуты. Сервитут представляет собой право лица ограниченно использовать определённый участок земли (к примеру, для передвижения через чужой участок). Получать разрешение на отчуждение обременённого участка не нужно. Сервитут сохраняет свою силу при переходе прав на землю к иным лицам.
Право пожизненного содержания с иждивением. Это вид договора ренты, при котором вторая сторона (плательщик) получает от хозяина жилого помещения права на данное жильё при условии, что гражданин будет пожизненно содержать лицо на иждивении. При этом отчуждение собственности и осуществление иных действий в её отношении должно сопровождаться разрешением от получателя ренты.
Залог. Имущество оставляется владельцем под залог для исполнения основного обязательства, заключающегося в погашении задолженности (к примеру, по ипотечному договору). Передача прав на собственность вместе с имеющимся обременением происходит только с разрешения залогодержателя (к примеру, банка). Долг может быть погашен из стоимости имущества.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Арест на собственность. Данное обременение налагается органами следствия, дознания или судом и подразумевает полный запрет на совершение любых сделок, связанных с конкретным имуществом, до момента снятия ареста.
На основании 4 статьи ФЗ № 122, некоторые виды обременения (недвижимости, например) должны проходить обязательную процедуру регистрации (среди них аренда, ипотечное кредитование, доверительное управление).
Эти сведения вносятся в базу данных ЕГРП, при этом владельцу собственности с ограничениями выдаётся соответствующая выписка из Росреестра. Потенциальный покупатель может запросить данный документ при проверке «юридической чистоты» сделки.
Далеко не всегда возможно проверить наличие или отсутствие возможных ограничений на отдельном виде имущества. Сведения об имеющихся обременениях на недвижимость должны содержаться в базе данных органа юстиции.
Снятие обременения в 2020 году
Обременение на недвижимость – это частичное владение собственностью другим лицом или организацией, что существенно ограничивает права собственника. Обременение может накладываться в самых различных случаях, начиная от получения банковского кредита, и заканчивая арестом имущества. Также обременение наступает в результате сделки (например, об аренде).
Наиболее типичными в 2020 году являются следующие виды обременения:
Но этим список обременений не ограничивается. Желая приобрести недвижимое имущество, можно столкнуться и с другими видами обременений, такими как, сервитут, опека, принадлежность объекта к памятникам культуры и т. д.
Любой из видов обременений ограничивает права собственника в заключении сделок и использовании недвижимости. Поэтому, если обязательства погашены, необходимо провести снятие обременения с объекта недвижимости.
Порядок снятия обременения с недвижимости зависит от вида обременения. Например, если квартира приобреталась по ипотеке, или под залог недвижимости взят кредит в банке, то после погашения кредита нужно выполнить процедура снятия обременения. Самый простой способ - обратиться к нотариусу, подав заявление о снятии обременения с недвижимости и пакет документов. Какие именно документы потребуются, нужно узнать у нотариуса.
Обычно это:
• свидетельство о праве собственности;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения и т. п.);
• договор о предоставлении недвижимости в залог, составленный во время получения кредита;
• письмо, выданное банком, о полном погашении кредита.
Также может потребоваться ряд других документов (например, учредительные документы банка). На основании этой документации изымается запись о залоге имущества из единого реестра залогов. Письменное уведомление об этом направляется заявителю по адресу регистрации. Можно также самостоятельно обратиться в Росреестр, предварительно собрав необходимые документы. Сроки погашения регистрационной записи об ипотеке – 3 дня с момента подачи заявления.
Для снятия обременения по аренде нужно обратиться в Росреестр с заявлением и документами, подтверждающими прекращение действия договора аренды (например, соглашение о досрочном прекращении договора).
Снятие обременения, накладываемого по договору пожизненной ренты, возможно только в случае, если получатель ренты умер (нужно предоставить копию свидетельства о смерти). Обременение с арестованной недвижимости снимают на основании судебного решения.
Если вы собираетесь купить недвижимость, узнать об обременениях можно на нашем сайте, заказав выписку из ЕГРН. Она предоставляется платно (250 руб.) в электронном виде с электронно-цифровой подписью сотрудника Росреестра. Сроки предоставления сведений – от 5 минут до 3 рабочих дней, в зависимости от загруженности сервисов Росреестра.
Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом. Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки. Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.
При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который в 2020 году гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца. Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.
Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.
Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику. На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды. Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.
Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.
По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.
Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги. К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.
По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество. Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников. Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.
Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.
Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры. Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.
Продажа квартиры с обременением в 2020 году
Недвижимость, которая попала под обременение, не всегда можно продать. Если причина в ограничениях, установленных организациями, то действуя в рамках закона их можно снять или перевести на иное лицо. Если же преграда в личных интересах прочих собственников, то проблемы либо не удается решить, либо придется поступиться своими материальными интересами.
Каждый случай требует отдельного рассмотрения. Оптимальный вариант — добиться снятия обременения и продавать уже «чистую квартиру».
Продавцу не стоит замалчивать ситуацию. Чтобы в 2020 году продать квартиру с обременением без материальных потерь, необходимо самостоятельно предоставить все документы, указать на нюансы и разъяснить, что вопрос решаем.
При оформлении кредита, направленного на покупку квартиры, недвижимость остается в залоге у банка. Обременение накладывается до момента полного погашения кредитных обязательств.
Если заемщик не вносит проценты по кредиту, всячески избегает ответственности, банк ходатайствует о наложении ареста на жилье, а после — выставляет его на торги.
Плательщику кредита необходимо ознакомиться с положением ст. 348 ГПК РФ, согласно которому квартиру могут продать принудительно, если:
• неуплата составляет от 3 месяцев, или же заемщик не платил по счетам более 3 раз за год;
• величина долга составляет не менее 5% от стоимости залога.
Обычно инициатива о продаже исходит лично от заемщика в случае переезда, внезапной нуждаемости в материальных средствах, при невозможности в дальнейшем платить по счетам.
Вариантов продажи несколько:
• изыскать возможность досрочного погашения кредита и продать квартиру без обременения;
• обратиться в банк и заручиться согласием на продажу недвижимости.
Отличный вариант — получить от покупателя согласие на предоставление залога в счет погашения кредита.
Процедура проводится следующим образом:
1. Кредитор обращается в банк. Сотрудник финансового учреждения производит перерасчет задолженности.
2. Продавец и покупатель оформляют предварительный договор купли-продажи, договор залога.
3. Продавец погашает долг в банке и направляется в Росреестр для снятия обременения. Для этого понадобится справка о том, что долг погашен.
4. Оформляется ДКП с покупателем.
При таком развитии событий продается уже «чистая» квартира, не обремененная долговыми обязательствами.
Ряд банков, в частности — ВТБ, предлагают провести продажу ипотечной квартиры с использованием банковской ячейки. Схема заключается в следующем:
1. Заемщик обращается в банк с заявлением о продаже квартиры в залоге. В течение 2 недель банк принимает решение о продаже и назначает дату закладки средств в ячейку.
2. Стороны (продавец и покупатель) заключают договор с банком об аренде банковской ячейки. Производится закладка средств. Как правило, часть оплаты идет в счет погашения долга, а вторая часть — средства, получаемые непосредственно продавцом. В некоторых случаях требуется перечисление средств на счет банка в сумме, равной кредиторской задолженности.
3. Продавцу выдается разрешение на продажу квартиры.
4. Стороны оформляют ДКП.
5. Продавец, покупатель и финансовая организация обращаются в Росреестр для снятия обременения с квартиры и регистрации перехода права собственности.
6. Согласовывается время изъятия средств из банковской ячейки Продавцом.
В целом процедура займет не более 3 недель — 1 месяца. Это дольше, чем стандартная купля-продажа, поскольку требуется время на согласование процедуры с банком.
Для продажи квартиры в ипотеке нужно предоставить в банк:
• выписку ЕГРН;
• ДКП о приобретении заложенной квартиры;
• кредитный договор;
• паспорта заемщиков и покупателей ипотечной недвижимости.
Методика продажи квартир под обременением банка давно выработана, стоит только обратиться в финансовую организацию, которая выдала кредит, и получить ответ о допустимых схемах продажи. Основная проблема состоит в том, чтобы продать квартиру с кредитом по наиболее выгодной цене, поскольку стоимость на них обычно ниже средней рыночной.
Недвижимость, находящуюся под арестом, продать невозможно до устранения причин наложения обременения. Арест имущества осуществляется в качестве:
• Обеспечительной меры. Это значит, что есть заинтересованная сторона, которая подала иск на Продавца и ходатайствовала о наложении ареста на имущество в качестве принятия обеспечительной меры. Например, недвижимость оформлена на супруга до заключения брака, но была куплена на средства жены и при наличии доказательств может достаться ей после развода. Чтобы при разделе имущества муж не успел продать квартиру, супруга подает ходатайство о наложении ареста. Часто под арест попадают квартиры с большими невыплаченными суммами долга по услугам ЖКХ.
• Процедуры, предшествующей наложению взыскания на недвижимость. Например, при злостном уклонении от алиментов и отсутствии иного имущества по решению суда у неплательщика может быть конфискована квартира за долги.
Сведения об аресте вносятся в ЕГРН. Как только Продавец устранит причины ареста, ограничение снимается тем же органом, что было наложено.
Если покупатель в документах видит запись об аресте недвижимости, не стоит рассчитывать на быструю сделку. Так, если арест был наложен судом общей юрисдикции, снять его можно только в судебном порядке.
Продавцу для успешной продажи рекомендуется объяснить причину ареста и оговорить сроки снятия обременения.
Под рентой понимают договорное оформление имущественных отношений, при которых одна сторона (получатель) передает второй стороне (плательщику) имущество при условии периодической выплаты ренты (ст. 583-588 ГК РФ). Плата может быть постоянной (бессрочной) или установленной в течение определенного срока.
Рента — обременение, поскольку при передаче недвижимости Покупателю последний будет нести субсидиарную ответственность. Это значит, если основной плательщик ренты не выполнит свои обязательства, перечислять ренту будет обязан человек, который несет субсидиарную ответственность.
Продать такую квартиру можно, однако, согласно ст. 604 ГК РФ, для распоряжения имуществом необходимо получить согласие держателя ренты (прежнего владельца).
Для покупателя сделка несет риск. Сделка может быть расторгнута получателем ренты, если он докажет, что ему не обеспечиваются условия содержания, установленные договором ренты.
Сторонние люди в квартире — неприятный сюрприз для покупателя, но если у них «на руках» договор аренды, то проживание законно, невзирая на смену собственника.
Сведения о том, что квартира арендована, содержатся в выписке ЕГРН только в случае длительной аренды — от 1 года (ст. 609 ГК РФ). Если срок договора менее 12 месяцев, достоверно узнать о таком обременении не удастся.
Решив продать арендованную квартиру, необходимо предупредить об этом жильцов. По закону у них должно быть не менее 3 месяцев на поиск нового жилья и переезд, если иное не установлено договором.
Требовать через суд расторжения договора, не имея на то веских оснований, бессмысленно. По решению суда арендаторов могут выселить, если они:
• нарушают условия договора;
• портят имущество;
• более 2 раз нарушали сроки платежа;
• не делали капремонт в сроки, установленные договором.
Собственнику необходимо найти компромиссные решения и с арендующими жильцами, и с покупателем. Если у последнего есть иное жилье, возможно, он может подождать несколько месяцев и переселиться по истечении срока, оговоренного в договоре аренды. В это время плата за квартиру будет перечисляться на счет Покупателя.
В ряде случаев квартиру продать невозможно без согласования с иными собственниками, сторонними организациями.
Ограничения накладываются, если:
• В числе собственников есть несовершеннолетние дети, недееспособные граждане. По закону продажа части недвижимости, принадлежащей указанным лицам, производится только с разрешения органов опеки и попечительства. При отчуждении имущества ребенка важно, чтобы ему предоставили альтернативное жилье, которое по квадратуре, а также в долевом соотношении не будет уступать продаваемому. В ООП подается предварительный договор купли-продажи альтернативного жилья. Представители госоргана должны убедиться, что детям будут предоставлены условия для комфортного проживания и гармоничного развития.
• Квартира находится в совместной собственности. Если жилье было куплено в барке, то даже при условии оформления квартиры на одного из супругов он обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу.
• В квартире зарегистрированы иные жильцы. Продать жилье можно, но условия снятия с регистрационного учета третьих лиц должны быть четко оговорены в договоре. Особую опасность для покупателя представляют граждане, которые отказались от приватизации. Они имеют право пожизненного пользования квартирой. Также нужно проверить, нет ли среди зарегистрированных граждан, пребывающих на срочной службе или в местах лишения свободы. Они имеют право восстановить регистрацию, сколько бы времени ни прошло с момента их отсутствия. Если допустить оплошность и не «выписать» таких жильцов по их согласию или в судебном порядке, договор может быть расторгнут по инициативе покупателя.
• Квартира была куплена на материнский капитал. По закону после покупки такой квартиры необходимо наделить имущественными долями всех членов семьи. Если «обойти» закон и не выделить доли, а продать квартиру без согласия ООП, сделку может оспорить покупатель имущества, представители несовершеннолетних или сами дети, достигнув 18-летия.
Продажа обремененной квартиры вызывает трудности у Продавца и недоверие у Покупателя. Задача обеих сторон предоставить и проверить документы, убедиться, что сделка не будет оспорима со стороны третьих лиц. Свести все риски к минимуму поможет скрупулезное составление ДКП, желательно — с привлечением юриста.
Договор купли-продажи квартиры с обременением 2020 года
Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.
Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.
В 2020 году стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).
Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:
• расчеты до подписания контракта;
• расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
• расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.
Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.
В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.
Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.
Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.
Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.
Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме – на основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ.
Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.
Существует два вида обременения в пользу продавца:
• в силу закона;
• по договоренности сторон процесса.
Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.
Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.
Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:
• срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
• правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
• кто ответственен за сохранность предмета залога и др.
После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.
После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.
Залог будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.
Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.
Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:
• совместное заявление на переход права собственности;
• договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
• технический и кадастровый паспорт на жилой объект;
• при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
• доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
• согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
• разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;
• справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Государственный регистратор вправе истребовать и иные документы, не содержащиеся в вышеуказанном перечне.
За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.
Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.
На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.
К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены.
Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.
Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.
Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.
Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.
Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.
Что же в таком случае остается делать покупателю – побуждать продавца добровольно урегулировать вопрос, или же взыскивать денежные средства в судебном порядке и аннулировать контракт?
При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.
В суд нужно предоставить следующую документацию:
• исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
• выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
• документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.
В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.
Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.
Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.
Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:
• полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
• возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
• залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.
Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.
До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
