Недвижимость, которая попала под обременение, не всегда можно продать. Если причина в ограничениях, установленных организациями, то действуя в рамках закона их можно снять или перевести на иное лицо. Если же преграда в личных интересах прочих собственников, то проблемы либо не удается решить, либо придется поступиться своими материальными интересами.
Каждый случай требует отдельного рассмотрения. Оптимальный вариант — добиться снятия обременения и продавать уже «чистую квартиру».
Продавцу не стоит замалчивать ситуацию. Чтобы в 2020 году продать квартиру с обременением без материальных потерь, необходимо самостоятельно предоставить все документы, указать на нюансы и разъяснить, что вопрос решаем.
При оформлении кредита, направленного на покупку квартиры, недвижимость остается в залоге у банка. Обременение накладывается до момента полного погашения кредитных обязательств.
Если заемщик не вносит проценты по кредиту, всячески избегает ответственности, банк ходатайствует о наложении ареста на жилье, а после — выставляет его на торги.
Плательщику кредита необходимо ознакомиться с положением ст. 348 ГПК РФ, согласно которому квартиру могут продать принудительно, если:
• неуплата составляет от 3 месяцев, или же заемщик не платил по счетам более 3 раз за год;
• величина долга составляет не менее 5% от стоимости залога.
Обычно инициатива о продаже исходит лично от заемщика в случае переезда, внезапной нуждаемости в материальных средствах, при невозможности в дальнейшем платить по счетам.
Вариантов продажи несколько:
• изыскать возможность досрочного погашения кредита и продать квартиру без обременения;
• обратиться в банк и заручиться согласием на продажу недвижимости.
Отличный вариант — получить от покупателя согласие на предоставление залога в счет погашения кредита.
Процедура проводится следующим образом:
1. Кредитор обращается в банк. Сотрудник финансового учреждения производит перерасчет задолженности.
2. Продавец и покупатель оформляют предварительный договор купли-продажи, договор залога.
3. Продавец погашает долг в банке и направляется в Росреестр для снятия обременения. Для этого понадобится справка о том, что долг погашен.
4. Оформляется ДКП с покупателем.
При таком развитии событий продается уже «чистая» квартира, не обремененная долговыми обязательствами.
Ряд банков, в частности — ВТБ, предлагают провести продажу ипотечной квартиры с использованием банковской ячейки. Схема заключается в следующем:
1. Заемщик обращается в банк с заявлением о продаже квартиры в залоге. В течение 2 недель банк принимает решение о продаже и назначает дату закладки средств в ячейку.
2. Стороны (продавец и покупатель) заключают договор с банком об аренде банковской ячейки. Производится закладка средств. Как правило, часть оплаты идет в счет погашения долга, а вторая часть — средства, получаемые непосредственно продавцом. В некоторых случаях требуется перечисление средств на счет банка в сумме, равной кредиторской задолженности.
3. Продавцу выдается разрешение на продажу квартиры.
4. Стороны оформляют ДКП.
5. Продавец, покупатель и финансовая организация обращаются в Росреестр для снятия обременения с квартиры и регистрации перехода права собственности.
6. Согласовывается время изъятия средств из банковской ячейки Продавцом.
В целом процедура займет не более 3 недель — 1 месяца. Это дольше, чем стандартная купля-продажа, поскольку требуется время на согласование процедуры с банком.
Для продажи квартиры в ипотеке нужно предоставить в банк:
• выписку ЕГРН;
• ДКП о приобретении заложенной квартиры;
• кредитный договор;
• паспорта заемщиков и покупателей ипотечной недвижимости.
Методика продажи квартир под обременением банка давно выработана, стоит только обратиться в финансовую организацию, которая выдала кредит, и получить ответ о допустимых схемах продажи. Основная проблема состоит в том, чтобы продать квартиру с кредитом по наиболее выгодной цене, поскольку стоимость на них обычно ниже средней рыночной.
Недвижимость, находящуюся под арестом, продать невозможно до устранения причин наложения обременения. Арест имущества осуществляется в качестве:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Обеспечительной меры. Это значит, что есть заинтересованная сторона, которая подала иск на Продавца и ходатайствовала о наложении ареста на имущество в качестве принятия обеспечительной меры. Например, недвижимость оформлена на супруга до заключения брака, но была куплена на средства жены и при наличии доказательств может достаться ей после развода. Чтобы при разделе имущества муж не успел продать квартиру, супруга подает ходатайство о наложении ареста. Часто под арест попадают квартиры с большими невыплаченными суммами долга по услугам ЖКХ.
• Процедуры, предшествующей наложению взыскания на недвижимость. Например, при злостном уклонении от алиментов и отсутствии иного имущества по решению суда у неплательщика может быть конфискована квартира за долги.
Сведения об аресте вносятся в ЕГРН. Как только Продавец устранит причины ареста, ограничение снимается тем же органом, что было наложено.
Если покупатель в документах видит запись об аресте недвижимости, не стоит рассчитывать на быструю сделку. Так, если арест был наложен судом общей юрисдикции, снять его можно только в судебном порядке.
Продавцу для успешной продажи рекомендуется объяснить причину ареста и оговорить сроки снятия обременения.
Под рентой понимают договорное оформление имущественных отношений, при которых одна сторона (получатель) передает второй стороне (плательщику) имущество при условии периодической выплаты ренты (ст. 583-588 ГК РФ). Плата может быть постоянной (бессрочной) или установленной в течение определенного срока.
Рента — обременение, поскольку при передаче недвижимости Покупателю последний будет нести субсидиарную ответственность. Это значит, если основной плательщик ренты не выполнит свои обязательства, перечислять ренту будет обязан человек, который несет субсидиарную ответственность.
Продать такую квартиру можно, однако, согласно ст. 604 ГК РФ, для распоряжения имуществом необходимо получить согласие держателя ренты (прежнего владельца).
Для покупателя сделка несет риск. Сделка может быть расторгнута получателем ренты, если он докажет, что ему не обеспечиваются условия содержания, установленные договором ренты.
Сторонние люди в квартире — неприятный сюрприз для покупателя, но если у них «на руках» договор аренды, то проживание законно, невзирая на смену собственника.
Сведения о том, что квартира арендована, содержатся в выписке ЕГРН только в случае длительной аренды — от 1 года (ст. 609 ГК РФ). Если срок договора менее 12 месяцев, достоверно узнать о таком обременении не удастся.
Решив продать арендованную квартиру, необходимо предупредить об этом жильцов. По закону у них должно быть не менее 3 месяцев на поиск нового жилья и переезд, если иное не установлено договором.
Требовать через суд расторжения договора, не имея на то веских оснований, бессмысленно. По решению суда арендаторов могут выселить, если они:
• нарушают условия договора;
• портят имущество;
• более 2 раз нарушали сроки платежа;
• не делали капремонт в сроки, установленные договором.
Собственнику необходимо найти компромиссные решения и с арендующими жильцами, и с покупателем. Если у последнего есть иное жилье, возможно, он может подождать несколько месяцев и переселиться по истечении срока, оговоренного в договоре аренды. В это время плата за квартиру будет перечисляться на счет Покупателя.
В ряде случаев квартиру продать невозможно без согласования с иными собственниками, сторонними организациями.
Ограничения накладываются, если:
• В числе собственников есть несовершеннолетние дети, недееспособные граждане. По закону продажа части недвижимости, принадлежащей указанным лицам, производится только с разрешения органов опеки и попечительства. При отчуждении имущества ребенка важно, чтобы ему предоставили альтернативное жилье, которое по квадратуре, а также в долевом соотношении не будет уступать продаваемому. В ООП подается предварительный договор купли-продажи альтернативного жилья. Представители госоргана должны убедиться, что детям будут предоставлены условия для комфортного проживания и гармоничного развития.
• Квартира находится в совместной собственности. Если жилье было куплено в барке, то даже при условии оформления квартиры на одного из супругов он обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу.
• В квартире зарегистрированы иные жильцы. Продать жилье можно, но условия снятия с регистрационного учета третьих лиц должны быть четко оговорены в договоре. Особую опасность для покупателя представляют граждане, которые отказались от приватизации. Они имеют право пожизненного пользования квартирой. Также нужно проверить, нет ли среди зарегистрированных граждан, пребывающих на срочной службе или в местах лишения свободы. Они имеют право восстановить регистрацию, сколько бы времени ни прошло с момента их отсутствия. Если допустить оплошность и не «выписать» таких жильцов по их согласию или в судебном порядке, договор может быть расторгнут по инициативе покупателя.
• Квартира была куплена на материнский капитал. По закону после покупки такой квартиры необходимо наделить имущественными долями всех членов семьи. Если «обойти» закон и не выделить доли, а продать квартиру без согласия ООП, сделку может оспорить покупатель имущества, представители несовершеннолетних или сами дети, достигнув 18-летия.
Продажа обремененной квартиры вызывает трудности у Продавца и недоверие у Покупателя. Задача обеих сторон предоставить и проверить документы, убедиться, что сделка не будет оспорима со стороны третьих лиц. Свести все риски к минимуму поможет скрупулезное составление ДКП, желательно — с привлечением юриста.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
