Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Спустя два века после выхода в свет «Исследования о природе и причинах богатства народов» А. Смита экономическая наука расширила и уточнила основные понятия и термины, используемые в ценообразовании.
Теория цены изучает соотношения цен отдельных благ, не затрагивая проблему общего уровня цен в экономике. Часть вопросов, касающихся «абсолютного» уровня цен, их движения, оказалась за пределами теории цены. Эти вопросы включаются в курс макроэкономики.
В вышедшей в 1936 г. книге Дж.М. Кейнса «Общая теория занятости, процента и денег» показано, что закон Сэя (предложение создает свой спрос) не подходит к реальной жизни XX в. Исходная посылка теории Кейнса состоит в том, что спрос создает для себя предложение, а не наоборот. Уровень производственной занятости в национальной экономике определяется функцией совокупного Спроса. Движение цен в кейнсианских макроэкономических концепциях определяется соотношением между эффективным спросом и совокупном производственным потенциалом. Сущность принципа совокупного спроса сводится к провозглашению необходимости всемерного увеличения платежеспособного спроса в условиях господства монополистических цен.
Возникновение кризисов и безработицы Кейнс объясняет недостаточным совокупным спросом. Несоответствие между совокупным спросом и совокупным предложением приводит к скоплению нереализованных товаров, нарушает экономическое равновесие общества. В такой ситуации рыночная экономика не может своими внутренними силами справиться с кризисами и с безработицей. Нужно государственное вмешательство, которое должно сделать ставку на увеличение совокупного спроса. Государство должно делать все возможное, чтобы поднять предельную эффективность капитальных вложений за счет различных мер, за счет дотаций, государственных закупок и т.д. Не должен в стороне стоять и Центральный банк. Он должен понижать ставку ссудного процента, проводить умеренную инфляцию. Последняя должна обеспечить умеренный рост цен, который будет стимулировать рост капиталовложений. Это будет условием создания новых рабочих мест, достижения полной занятости, увеличатся размеры национального дохода.
Теория Кейнса была реакцией на противоречия и трудности капиталистической, рыночной экономики; он показал, что в разумных пределах рыночная экономика может быть управляема. Опыт показывает, что в реально сбалансированной методами государственного регулирования экономике ежегодная инфляция не превышает 2—4%. Такое положение характерно для США, Европейского союза, Японии.
В 1950-х годах группа ученых экономистов Чикагского университета во главе с Милтоном Фридменом открыто выступила против важнейших постулатов и практических методов кейнсианства. Фридмен критиковал кейнсианские представления о несущественном влиянии денег на общие расходы, потребление и цены. Если кейнсианство, признавая рыночную экономику внутренне неустойчивой, предлагает усиление государственного контроля за эффективным спросом, то Фридмен и его последователи видят в государственном регулировании силу, способную разрушить саморегулирующую способность хозяйственной системы. Они выступают за косвенные методы воздействия, прежде всего путем денежной политики, проводимой Центральным банком.
Фридмен рассматривает деньги как главный инструмент, воздействующий на совокупный спрос и предложение. Под воздействием количественного роста денег, утверждает он, происходит рост цен. В неумении правительства управлять денежной массой он видит причины инфляции. Правительственная политика, по мнению Фридмена, не должна вмешиваться в деятельность свободного рынка. Она должна заключаться в умении осуществлять постоянное предсказуемое увеличение денежной массы в соответствии с количеством товаров и ростом производительности труда.
В рамках современного монетаризма установление абсолютного уровня цен связывается исключительно с массой денег в обращении. Тем самым эта проблема включается в качестве составной части в теорию денег и денежного обращения.
С учетом современной практики цену надо рассматривать как результат функционального взаимодействия комплекса ценообразующих факторов. Это факторы спроса, потребительского выбора, факторы предложения. В обобщенном виде цена есть денежное выражение стоимости, находящейся под влиянием факторов спроса, предложения и денег.
Развитие теории предпринимательства потребовало разработки адекватного аппарата, позволяющего учесть так называемые предпринимательские риски и востребованного сначала на биржевых площадках фондовых рынков США и Европы.
Концепция по доходу считается наиболее приемлемой в оценке с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньга в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль. Согласно доходной концепции, для определения стоимости предприятия предполагаемые совокупные будущие доходы от владения им с учетом их рисковости капитализируются на дату оценки.
Теоретически каждая из рассмотренных концепций опирается на совокупность принципов соответствующей группы и порождает одноименный подход. Так, концепция дохода (а значит, и доходный подход) базируется на группе принципов, основанных на представлениях собственника (пользователя) и в первую очередь на принципе ожидания, концепция рынка — на группе принципов, связанных с внешней для предприятия рыночной средой, наконец, концепция затрат использует в первую очередь группу принципов, связанных с эксплуатацией собственности. Заметим, однако, что при определении рыночной стоимости два принципа — замещениям наиболее эффективного использования (НЭИ) — закладываются в основу каждого подхода независимо от используемой концепции.
Ценовые, стоимостные и затратные категории в оценке
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В широком смысле стоимость является политэкономической категорией, характеризующей взаимоотношения между товарами (услугами), доступными для приобретения, и субъектами рынки, теми, кто их покупает или продает.
Стоимость является денежным мерилом (эквивалентом) ценности конкретных товаров (услуг) в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка, ив этом смысле — свойством товара. Она формируется вне зависимости от того, существует ли ее измеритель в лице оценщика или нет и осуществляется ли процесс оценки.
Теория оценки выделяет следующие элементы, обусловливающие формирование стоимости для конкретного объекта:
1) полезность;
2) спрос (платежеспособный);
3) ограниченность предложения (дефицитность);
4) отчуждаемость прав (их передаваемость);
5) охраноспособность права (для объектов интеллектуальной собственности).
Стоимость не формируется при отсутствии хотя бы одного из элементов п. 1—3 приведенного списка (а не только при отсутствии полезности объекта), а при отсутствий п. 4 не возникает рыночная стоимость. Требование возможности отчуждения объекта (возможности проведения сделки купли-продажи) действует только для стоимостей рыночного типа.
Как видно, основой формирования стоимости любого объекта собственности, в том числе и бизнеса, является его полезность. Это ключевой критерий формирования стоимости любого имущества или прав на него. Процедуры, используемые в процессе оценки, имеют своей целью определение и количественную интерпретацию степени полезности оцениваемого объекта, которая выражается численным значением одного из видов оценочной стоимости. При этом стоит отметить, что полезность является скорее относительным или сравнительным понятием, нежели абсолютной характеристикой, при этом «качественно и количественно определена во времени и пространстве». Для конкретного собственника полезность его объекта недвижимости может отличаться от его полезности с точки зрения рынка или иного конкретного субъекта. Даже для конкретного обладателя некоей недвижимости полезность может быть различной (в смысле реализации утилитарных, физических и физиологических или психологических потребностей собственника).
Однако в рыночной экономике (и теории оценки) полезность объекта собственности рассматривается в первую очередь как его способность приносить доход. Объект обладает стоимостью, если может быть полезным реальному или потенциальному собственнику. Полезность коммерческой недвижимости — это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение конкретного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина ее стоимости. В этом заключается принцип полезности. Этот принцип действует всегда, при определении любого вида стоимости и для любого собственника, будь то текущий, /типичный или гипотетический собственник или даже внешний инвестор.
В отсутствие фактора полезности стоимость вообще не возникает, объект не может быть интересен ни одному из субъектов отношений собственности, а, не являясь чьим-либо имуществом (объектом собственности) или объектом иных имущественных прав, этот объект не может стать и объектом оценки.
Оценочная стоимость и её особенности
Следует рассмотреть вопрос соотношения двух стоимостных понятий: «стоимости» как экономической категории, отражающей свойства товара, воплощающего в себе затраты производителя, и «оценочной стоимости», являющейся продуктом аналитической деятельности оценщика.
Оценочная стоимость, сохраняя свойства, заданные определением стоимости в ее общеэкономическом контексте, приобретает при этом дополнительные свойства, указывающие иногда на возможные способы и варианты ее расчета. Как и стоимость, это также экономическая категория, многокритериальная количественная характеристика, выражающая полезность объекта в общепринятых единицах измерения. Но оценочная стоимость — всегда расчетная величина, количественно выражающая ценность объекта оценки в деньгах на конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Цель оценки — определение конкретного вида оценочной стоимости объекта оценки с идентифицированным пакетом прав на него, а функция уценки (ее назначение) предопределяет выбор соответствующего стандарта (вида) стоимости.
Поскольку здесь фиксируется только временной параметр, определяемый как дата оценки, оценочная стоимость (как и стоимость) не является историческим фактом, чем она отличается от цены и затрат. Цена, являясь атрибутом конкретной сделки, тем самым является историческим фактом, т.е. относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне.
Таким образом, может быть предложен следующий вариант развернутого определения оценочной стоимости, подчеркивающего все основные особенности этого понятия.
Оценочная стоимость (в отличие от философского, политэкономического понятия стоимости как категории, выражающей свойства товара) является расчетной величиной (суммой средств), выраженной в деньгах, следовательно:
— всегда является результатом расчета и не существует без субъекта, осуществляющего этот расчет, а значит, зависит от него;
— представляет собой меру ценности определенного объекта для того или иного конкретного субъекта рынка или рынка в целом. При этом в первом случае формируется тип стоимостей в использовании, а во втором случае — формируется тип стоимостей в обмене. Каждая из таких оценок могла бы фигурировать (быть принята) в качестве цены объекта оценки в рамках некоторой, возможно, гипотетической сделки в условиях конкретного рынка;
— определяется в соответствии с целью и функцией (назначением) оценки и в этом зависит от субъекта оценки;
— относится (всегда) к конкретному моменту времени, называемому датой оценки.
В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик использует и рассчитывает различные виды оценочной стоимости. Как следует из определения, оценочная стоимость всегда связана с субъектом оценки (его выбором) и является продуктом его аналитической деятельности.
В рассматриваемом контексте можно обратиться к положениям Федерального стандарта оценки № 1 (ФСО-1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», в которых вводятся понятия стоимости, цены и затрат:. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости».
Очевидно, речь идет об оценочной стоимости. Заявлено, что она моделируется в расчете ценой и что важен выбор вида стоимости для каждого конкретного случая. Ссылка на дату оценки и отсутствие необходимости проведения и рассмотрения условий конкретной сделки (речь идет только о типичной, гипотетической сделке) говорит о том, что оценочная стоимость при этом не рассматривается как исторический факт, что отличает ее от цены, несмотря на избранный способ моделирования.
Общеэкономические понятия цены и затраты
Цена — это показатель, обозначающий конкретную денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за собственность (некий товар или услугу) в рамках конкретной, возможно, предполагаемой сделки. Таким образом, понятие цены соотносится с некоторой (пусть и предполагаемой, но конкретной, с оговоренными условиями) сделкой, временной и пространственный параметры которой определены однозначно. Тем самым цена является атрибутом сделки, и, относясь к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне, она является так называемым историческим фактом. Напомним, что для оценочной стоимости однозначно определен только временной параметр — дата оценки.
В экономике цены выполняют целый ряд важных функций: регулирования спроса, зета объемных показателей, распределения дохода и пр. Теория ценообразования рассматривает различные виды цен: свободные и фиксированные, оптовые и розничные, сбытовые и отпускные и т.д. Следует также различать цену предложения (по каталогу, прейскуранту, рекламному проспекту и т.п.) и цену сделки, которая в большинстве случаев не совпадает с величиной затрат и может быть не равной цене предложения. Они структурно неоднородны и различаются как минимум компонентой «на уторгование».
Здесь стоит сделать важное замечание. Часто оценщики, не имея информации о ценах сделок по сопоставимым объектам, проводят корректировку цен предложения как корректировку на условия сделки, что методологически абсолютно неверно. Корректировка «на условия сделки» должна отражать отличия в мотивации конкретных покупателя и продавца от типичной мотивации при совершении типичной сделки. Выравнивать же цену предложения до цены сделки следует на этапе, предшествующем проведению всех корректировок в рамках сравнительного подхода, а именно на том шаге подготовки ценовой информации, который называется «приведение ценовых характеристик объекта оценки и объектов сравнения к однородной структуре».
Обычно цене основывается (по законам ценообразования) на соответствующем уровне себестоимости производства и прибыли и не обязательно равна той или иной оценочной (расчетной) стоимости, а может быть больше или меньше ее. «Вместе с тем в основе рыночной цены сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит некая внутренняя величина — стоимость, которая будет количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. Цена, уплаченная за товары или услуги, может отклоняться от оцененной стоимости также в зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца.
Для целей оценки понятие цены трактуется так же, как и в экономической теории, традиционно. Цены служат первичным информационным материалом, на базе которого проводится анализ и формируется суждение оценщика о стоимости. Цены недавних продаж объектов аналогов (выявленных на рынке), будучи откорректированными на наличие разницы в их характеристиках с характеристиками оцениваемого объекта, служат основой для оценки стоимости (моделируют ее) в сравнительном подходе.
Итак, определились различия между понятиями «оценочная стоимость» и «цена»:
1) цена соотносится с некоторой конкретной (совершенной или планируемой) сделкой, которая для ряда оценочных стоимостей (например, в использовании) вовсе не предполагается, а для других рассматривается как типовая (гипотетическая, с обобщенными характеристиками);
2) цена есть исторический факт, тогда как оценочная стоимость не является историческим фактом (однозначно определен только временной параметр — дата оценки);
3) структура цены в ценообразовании жестко определена, и алгоритм ее расчета учитывает определенное количество ценообразующих факторов, задаваемых формулой расчета, вне зависимости от того, кто ее применяет. Результат должен быть один. Алгоритм и методы расчета оценочной стоимости всегда зависят от ее вида (а значит, цели и назначения оценки), при этом количество стоимостных факторов теоретически не ограничено, и степень огрубленности (упрощенности) применяемой модели расчета (формулы) зависит от субъекта оценки. Результат оценки — это субъективное мнение (суждение) оценщика. Именно поэтому в шутку говорят: «Сколько оценщиков — столько оценок». Поэтому и цена, заплаченная за товары или услуги, может отклоняться от оценочной стоимости.
Вмести с тем, если говорить о взаимосвязи цены и оценочной стоимости, то следует признать, что:
— с одной стороны — в основу расчета оценочной стоимости закладывается информация о ценах — для целей оценки цены служат первичным информационным материалом;
— с другой стороны — в основе процесса установления цены часто лежит представление о некоторой внутренней характеристике товара (в ценообразовании)/объекта (в оценке), являющейся стоимостной.
Заметим, что понятие цены, которое введено в ФСО-1, — вполне корректно. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него частью затрат на приобретение.
Затраты представляют собой количественное выражение денежных средств, необходимых для создания (производства) или приобретения объекта оценки. Термин затраты в переводе с английского означает общие затраты, произведенные собственником для приобретения определенного объекта в собственность.
В оценке термин «затраты» трактуется упрощенно и однозначно, в отличие от общеэкономического или бухгалтерского подхода, где имеются нюансы с различными смысловыми значениями для таких понятий, как затраты, расходы, издержки и пр. Однако затраты в оценке следует дифференцировать в зависимости от того, кто их производит, — производитель или приобретатель (инвестор, потребитель) объекта оценки, так как они при этом формируются по-разному для различных субъектов рыночных отношений и различаются структуры, что важно учитывать при проведении оценочного анализа.
Затраты для производителя — затраты на создание объекта — включают затраты на производство и реализацию продукции предприятия. Это многоцелевой экономический показатель, который, будучи рассчитан на единицу продукции, называется калькуляцией. Он имеет множество видов и соответственно калькуляций: полная, цеховая, технологическая, плановая, нормативная, отчетная, фактическая и т.п. Называемые в российском бухгалтерском зете себестоимостью, затраты для производителя влияют на формирование оценочной стоимости, однако однозначно ее не определяют. С другой стороны, себестоимость считается доказательством (подтверждением) оценочной стоимости, поэтому при определении оценочной стоимости объекта обычно рассчитываются полные затраты на замещение.
2. Затраты для потребителя. При приобретении собственности к цене добавляются затраты на фрахт, налоги; установку и другие расходы, которые несет инвестор (покупатель). Однако он же может сосать необходимый объект для собственного использования (но это не массовое производство) самостоятельно, хотя это не часто встречающаяся ситуация при проведении оценки, относятся, скорее, к оценке машин и оборудования. Именно это отличает его от типичного производителя. Это должен понимать оценщик, позиция которого, как предполагается в оценке, всегда совпадает с позицией инвестора.
По завершении процесса создания или акта купли-продажи себестоимость также становится историческим фактом.
В ФСО-1 дается абсолютно адекватное определение затрат:
«При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, оплаченная покупателем за объект оценки».
Кроме того, следует различать затраты по критерию близости характеристик оцениваемого объекта и объекта-аналога (привлекаемого при реализации принципа замещения), учитываемых в процессе оценки затратным подходом. В ФСО-1 даны следующие определения: Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки».
Таким образом, затраты на воспроизводство являются частным случаем затрат на замещение для ситуации, когда при оценке затрат в затратном подходе объект оценки моделируется своей точкой копией, то есть абсолютным аналогом, имеющим характеристики, идентичные характеристикам объекта оценки. Необходимо подчеркнуть, что затраты осуществляются в текущих ценах на дату оценки, и это затраты на создание точной копии или аналога оцениваемого объекта, как если бы он был новым. Рассчитанные затраты на производство воображаемого нового объекта (копии или аналога) затем, в соответствии с алгоритмом затратного подхода, корректируются на наличие выявленных износов и устареваний, характерных для объекта оценки, в результате чего оценщик получает Стоимость объекта оценки, моделированную затратами в соответствии с концепцией затратного подхода.
Классификация оценочных стоимостей по типам и видам
Для понимания и использования стоимостных оценок необходимо определение вида оценочной стоимости в рамках соответствующего типа стоимостей. Поскольку вид стоимости входит в формулировку цели оценки, а функция (назначение) оценки диктует выбор используемого вида стоимости, необходимо обеспечение его соответствия цели и функции оценки. Изменение вида стоимости может существенно повлиять на величину оцененной стоимости, приписанной тому или иному объекту оценки.
Теория оценки разделяет все виды оценочных стоимостей как экономические характеристики (показатели) на следующие типы:
— стоимости рыночного типа и стоимости нерыночного типа (в частности, рассчитываемые нормативно),
— стоимости в обмене и стоимости в использовании.
Это базовая классификация стоимостей по типам, каждый из которых включает несколько видов стоимостей.
Стоимости в обмене — объективные, рассчитанные (или назначенные) под влиянием рыночных факторов спроса и предложения в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным покупателем на соответствующем открытом и конкурентном рынке, например: обоснованная рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая и др.
Стоимости в использовании — субъективные, рассчитанные под влиянием представлений о потребностях конкретного инвестора или пользователя для эксплуатирующегося в должных условиях объекта, например: инвестиционная стоимость, потребительная стоимость и др.
Казалось бы, можно объявить стоимости в обмене как рыночный тип стоимостей, а стоимости в использовании — как нерыночный, однако существуют, по крайней мере, два исключения, не позволяющие это сделать. Так, некоторые нормативные стоимости (например, кадастровая стоимость), не являясь рыночными в полном смысле этого слова, являются объективными и могут быть представлены в обмене. Кроме того, существует особый вид стоимости в использовании — это рыночная стоимость в текущем использовании, которая нынче исключена из рассмотрения в МСО, но при этом ранние МСО относят ее к специальному случаю рыночной стоимости.
В теории оценки существует множество видов (стандартов) оценочных стоимостей и соответствующих им определений. Некоторые из них, широко применяемые на практике в процедурах оценки, определяются в Международных стандартах оценки и до недавнего времени — в государственных стандартах. В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик использует и рассчитывает различные виды стоимости. Поэтому в оценочной практике профессиональный оценщик должен избегать употребления термина «стоимость» без какого-либо конкретизирующего прилагательного, определяющего, какой именно вид стоимости используется при проведении оценки. Наиболее важные из них, такие как, например, рыночная стоимость, принято называть стандартами, поскольку для их определения и пространных комментариев к ним создается отдельный документ, также носящий название «Стандарт».
Стоимость в использовании не следует путать с эксплуатационными расходами, то есть затратами, необходимыми для эксплуатации объекта в заданных условиях.
Речь идет о стандарте, которые были утверждены Постановлением Правительства РФ № 519 «Об утверждении стандартов оценки».
Стандарт МСО-2 описывает базы оценки, отличные от рыночной, к которым относятся оценки потребительной, инвестиционной, ликвидационной, утилизационной и прочих видов стоимостей, в том числе и рассчитываемых нормативно. Виды стоимостей, представляющие собой «базы оценки, отличные от рыночной стоимости», не следует путать с понятием «стоимости нерыночного типа». Так, ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыночного типа и рассчитывается с использованием рыночной информации, но представляет собой базу оценки, отличную от рыночной стоимости, поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости:
1) отсутствие условий вынужденности продажи объекта собственности;
2) адекватность маркетингового периода (его нормальная продолжительность для типичных объектов определенного сегмента рынка).
Хочется подчеркнуть, что умение корректно классифицировать (в том числе определять род, класс, тип, вид и т.п.) является необходимым навыком аналитика, так же как классификация — одним из инструментов его системного анализа. «Базы» (основания) оценки потому и не получили широкого распространения в России, что их трудно назвать ступенью классификации, поскольку они разделяют оценку на оценку стоимости (выделяется один, конкретный вид стоимости) и оценку, использующую все остальные виды оценочных стоимостей. Это не слишком продуктивно, поскольку такое выделение уже заложено особенностью каждого видового определения, но при этом понятие вида стоимости обслуживает не только рыночную стоимость, и является необходимым при изучении многообразия оценочных стоимостей в теории оценки.
Нами показана несостоятельность представленных в ФСО-2 «отличительных» признаков сравниваемых пар. Сравнение произведено некорректно по причине того, что проигнорирована классификация этих видов стоимостей по типам и не учтены структурные особенности определений. Сравнение рыночной и инвестиционной стоимостей должно начинаться с того, что относятся они к разным типам стоимостей. Рыночная стоимость — стоимость рыночного типа и пример стоимости в обмене, а инвестиционная представляет собой нерыночный тип стоимости и пример стоимости в использовании. Отсутствие необходимости учета возможности отчуждения объекта на рынке свойственно всем стоимостям в использовании.
Оценщику важно знать также следующие определения стоимости, не относящиеся к видам оценочных стоимостей.
Текущая стоимость — суммарная величина дисконтированных (приведенных к настоящему моменту времени, как правило, дате оценки) будущих предполагаемых потоков доходов, получаемых от эксплуатации объекта за определенный промежуток времени, называемый прогнозным периодом. Это понятие отражает концепцию стоимости денег во времени.
Контрактная стоимость — предполагаемая цена сделки, зафиксированная в договоре (контракте).
У одной смазливой девушки есть муж и любовник, оба богатые люди. Для неё они денег не жалеют и осыпают её дорогими подарками. А вот денег на карманные расходы не дают. Но вот у девушки после каждого презента появляются и деньги и подарки. Что для этого она делает?
В бар зашли три зэка и заказали: гроб с костями, многоэтажку и то что мы строили. Официант им все принес и говорит: вот вам гроб с костями и многоэтажка. А то что вы строили – нет. Есть только то где вы были. Что заказали зэки?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
