Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Целью определения рыночной стоимости земли в основном является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Однако оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например в целях установления ставки земельного налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.
Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков, являются продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества и т.д.
Одним из важнейших направлений использования рыночной оценки земли является государственное регулирование рынка недвижимости. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним, в том числе и земельных участков. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.
В развитых странах при всей стихийности рынка большое значение имеет политика административных органов, влияющих на его развитие в интересах решения социально-экономических задач через государственное регулирование.
В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости и соответственно повышению экономической активности.
Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирование и исполнение бюджетов в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства. Недвижимость, в том числе и земля, является одним из надежнейших источников доходной части бюджета благодаря налоговым и арендным платежам. Например, в Канаде, в провинции Британская Колумбия, доля налоговых платежей, связанных с имуществом, составляет порядка 70%. В российском бюджете она составляет менее 5%. Между тем "очевидно, что недвижимость, как особый товар, в силу ее не транспортабельности и, следовательно, не укрываемости, является надежнейшим источником доходов в виде арендной платы и налога. В России базой для налоговых и арендных платежей за землю также должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости, включая и земельные участки. В опосредованном виде переход к установлению земельных платежей уже зафиксирован в ЗК РФ. Так, в ст. 65 записано, что в целях налогообложения и иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земли. А в статье 66 зафиксировано, что в случае установления рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость формируется в процентах от нее. Однако реализация этого положения и переход к установлению земельного налога и арендной платы на Основе рыночной стоимости потребуют значительных усилий, связанных, прежде всего с созданием механизма определения, рыночной стоимости земельных участков и придания ему правового статуса, что в свою очередь потребует создания и развития соответствующих поставленным целям институциональных структур в сфере рыночной оценки недвижимости.
Система управления недвижимостью, включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах.
Главными задачами такой системы являются:
— фискальная — создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения (налоги, арендная плата, стоимость выкупа й др.) на основе мониторинга их рыночной стоимости;
— экономическая — создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости в городах, развитие экономической активности в сельскохозяйственном секторе экономики, создание условий для изъятия в бюджет государства природо-ресурсной ренты, образующееся в лесном и горном секторах экономики;
— создание благоприятного инвестиционного климата в стране в целом, в настоящее время оценка объектов недвижимости с учетом реальной рыночной стоимости земли становится одной из важнейших задач, как органов государственной власти, так и органов местного самоуправления.
К основным задачам управления государственным и муниципальным имуществом, для эффективного решения которых необходимо использовать рыночную стоимость объектов недвижимости, можно отнести следующие:
— распоряжение государственным и муниципальным имуществом;
— управление государственным и муниципальным имуществом;
— контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного и муниципального имущества;
— обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав при ведении дел в судебных органах с осуществлением полномочий истца, ответчика либо третьего лица;
— достижение максимальной доходности объектов недвижимости.
Реализация перечисленных задач связана с созданием полноценного нормативно-правового и информационного обеспечения этой деятельности на всех уровнях управления.
Однако уже сейчас показатели рыночной стоимости земельных участков могут быть использованы государственными органами и органами местного самоуправления:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
— при установлении кадастровой оценки земли;
— при определении нормативной цены земли;
— при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
— при реквизиции земель;
— при определении начальной цены земельного участка на торгах;
— при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;
— при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
— при изменении целевого назначения земель;
— при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;
— при определении убытков (государства), вызванных неправомерными действиями землепользователей;
— для определения размеров страхового возмещения при страховании земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности;
— при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений;
— при оценке последствий установления ограничений и обременении по использованию земельных участков;
— при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования);
— в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.
Все перечисленные случаи применения показателей рыночной стоимости земли связаны с действующим законодательством.
Правовой режим земельного участка
Согласно Конституции РФ (ст. 72), земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ.
Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему:
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные ЗК РФ, то применяются правила международного договора.
2. Федеральные нормативно-правовые акты:
а) Конституция РФ;
б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации № 136 ФЗ; №. 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; № 28 ФЗ «О государственном земельном кадастре» и т.д.);
в) федеральные подзаконные акты:
— указы Президента РФ,
— постановления Правительства РФ (№ 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»;. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»; № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и др.),
— распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного Суда РФ и иные акты.
3. Региональные нормативно-правовые акты.
При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.
Правовой режим земельного участка включает в себя:
— целевое назначение;
— форму собственности;
— разрешенное использование.
Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.
Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Переход к рыночным отношениям в России привел к образованию новых форм собственности: федеральной, региональной, муниципальной, частной и др. Согласно ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и ее субъектов, являются государственной собственностью.
В состав федеральной собственности входят:
— земельные участки, необходимые для обеспечения нужд обороны и безопасности государства;
— земли, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности;
— государственные природные заповедники, национальные парки;
— лечебно-оздоровительные местности;
— объекты историко-культурного наследия и др.
В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.
В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.
Особенности земельного участка как товара
Земля, как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные количественные и качественные характеристики.
Цена на землю выступает как капитализированная рента. Так же, как и в отношении любого товара, она определяется спросом и предложением. По мере снижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность ее предложения на рынке. Поэтому цена земли определяется в основном спросом: когда спрос поднимается, цена соответственно повысится.
Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Д. Рикардо (1772—1823) сделал весьма важные выводы.
Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.
Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
В-третьих, стоимость земли определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.
Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.
При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и для других целей в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.
Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, — разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др., — являются решающим для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.
Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара, имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает следующие этапы:
1) постановка задачи;
2) сбор, проверка и анализ информации;
3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
4) расчет рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов;
5) подготовка отчета об оценке.
Постановка задачи. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
— цель оценки;
— назначение оценки;
— дата оценки (дата, на которую определяется стоимость земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком);
— стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
— правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок. При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использовании;
— категория земель, в границах которых расположен земельный участок (для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.);
— разрешенное использование земельного участка; форма собственности;
— кадастровый номер;
— сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;
— наличие застройки.
Сбор, проверка й анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы» влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.
Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Эти данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п.
При сборе и анализе информации, особое внимание обращается на следующие шесть разделов.
1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности;
б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;
в) информация о собственнике или арендаторе;
г) характеристика сервитутов;
д) правила зонирования и функционального использования;
е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные, коммунальные ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
2. Физические характеристики земельного участка.
Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину я глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для района нахождения участка. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.
Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Фронтальная граница—это, измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.
К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:
а) размер (площадь);
б) форма (конфигурация);
в) топография (рельеф);
г) ландшафт;
д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.д.).
3. Описание улучшений: зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);
б) ориентация улучшений, наличие застройки « прилегающих районах;
в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;
д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
ж) состояние окружающей среды;
з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов.
5. Анализ экономических факторов:
а) цены соседних участков;
б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание;
в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
г) данные о стоимости аренды земельных участков;
д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства и его нормальной эксплуатации);
е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: находится в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
6. Особые факторы, вытекающие из местоположения земельного участка.
К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. такого использования земельного участка, которое является физически возможным, соответствующим требованиям законодательства, экономически оправданным, финансово осуществимым ив результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся улучшений без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.
Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного. Доходного — и согласование полученных результатов. В соответствии с Законом об оценочной деятельности оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет (выбирает) в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки для их использования. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Каждый из применяемых подходов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить степень соответствия каждого из использованных методов в рамках трех подходов введенной оценщиком системе критериев и вывести итоговую величину стоимости земли. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).
Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:
1. Федеральный закон № 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России № 5б8р.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России № 1102р.
Общие требования к отчету об оценке изложены также в федеральных стандартах оценки, в частности в ФСО-3.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
