Главная » Недвижимость »
Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости
Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Точность и корректность оценки недвижимости существенно зависит от установленных цели и функции оценки, поэтому в начале процесса оценки перед оценщиком стоит проблема выбора для расчетов того вида стоимости, который адекватен (соответствует) назначению (функции) оценки. Вид стоимости в свою очередь обусловливает выбор методов оценки объекта недвижимости.
Таким образом, цель и функция оценки неразрывно связаны. Когда оценщиком определен интерес заказчика, его цель (функция оценки), он уже может и должен определить вид стоимости, который послужит базой оценки, а значит, он может затем сформулировать цель оценки и для себя, что поможет ему решить поставленную заказчиком задачу при проведении оценочного исследования. Так осуществляется воздействие функции оценки на ее цель.
Следует напомнить, что любой вид стоимости, рассчитываемый оценщиком, является не историческим фактом (который всегда относится к определенному моменту времени и месту), а стоимостью конкретного объекта собственности на конкретный момент в соответствии с выбранной целью.
Выделены два типа оценочных стоимостей, что соответствует общепринятым представлениям:
— стоимости в обмене как выражение меновой стоимости;
— стоимости в использовании как выражение разных вариантов стоимостей в потреблении.
Стоимости в обмене основываются на поддающихся рассмотрению экономических факторах и преобладают на свободном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носят объективный характер и лежат в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог и т.д.
К этому типу относятся следующие виды стоимостей: рыночная, ликвидационная, утилизационная и рассчитываемые на основе рыночной стоимости — залоговая, страховая, а также стоимость аренды.
Стоимости в пользовании обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования для особого пользователя или группы пользователей и носят субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования, свойств и возможностей пользователя и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Видами стоимостей в пользовании являются: инвестиционная, балансовая, до недавнего времени стоимость для целей налогообложения (в России), потребительная (при оценке активов предприятия как действующего).
Рыночная стоимость как важнейший представитель стоимостей в обмене
Понятие рыночной стоимости является базой для оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа и лежит в основе практически всей оценочной деятельности. Оно одновременно отражает коллективное восприятие ценности той или иной собственности и воздействие рынка на процесс формирования стоимости. Определение рыночной стоимости (РС), являющейся важнейшим представителем стоимостей рыночного типа, сформулировано в стандарте МСО-1 «Рыночная стоимость как база оценки». Однако в Законе об оценочной деятельности оценщикам была предложена иная трактовка этого понятия.
Сравнение и анализ этих определений представляет не только исследовательский интерес, Но и является весьма актуальным ввиду того, что в ФСО-2 представлен третий вариант определения этого понятия.
Согласно МСО 1: «Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
Это определение дополнено комментариями, подробно раскрывающими основное определение:
Расчетная денежная сумма относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной СТОИМОСТИ. Эта цена наилучшая из достижимых по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя.
За которую состоялся бы обмен имущества указывает, на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которое рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.
На дату оценки выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности.
Между заинтересованным покупателем относится к тому; у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить, и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот „рынок".
И заинтересованным продавцом — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент.
Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как „заинтересованный продавец" — это гипотетический собственник.
В результате коммерческой сделки означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (таких, как, например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены не характерным для рынка... Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.
После проведения надлежащего маркетинга означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.
При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использований, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более позднюю дату... Расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии Ь самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.
И без принуждения означает, что у каждой из сторон имеются мотивы! для совершения сделки, но ни одну из них не вынуждают и не заставляют совершать сделку».
Из этого определения и комментариев к нему можно сделать следующие выводы:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Понятие рыночной стоимости как экономической категории задается некоторой идеальной моделью, а именно речь идет о достаточно жестких предположениях относительно рынка (открытый и конкурентный) и сделки («чистая» и реализуемая на дату оценки). Только в этих условиях рыночная стоимость моделируется ценой сделки. Это экономическое понятие, и только оно выражает взгляд рынка на выгоду, которую может получить собственник такого объекта или покупатель на момент оценки и которую должен оценить в денежном выражении оценщик.
Очевидно, что концепции «открытого и конкурентного (совершенного) рынка» и «чистой» сделки на практике не могут быть реализованы, а это значит, что понятие рыночной стоимости — умозрительно, абстрактно, идеально и, можно сказать, виртуально. Точность приближения к нему оценщика зависит от точности применяемых методов расчета, качества используемой информации и профессионализма оценщика.
Рыночная стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая могла бы быть получена при осуществлении «чистой» сделки между типичным покупателем и типичным продавцом на конкретную дату исходя из ситуации на рынке. Однако при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться, поэтому она определяется на конкретную дату оценки и, исходя из предположения, что период «адекватного маркетинга» предшествовал дате оценки, что также неосуществимо на практике.
2. Оценочное понятие рыночной стоимости — «расчетная денежная сумма» — представляет собой приблизительную оценку (аппроксимацию), выполняемую оценщиком, того виртуального (недостижимого) значения рыночной стоимости.
Однако при этом постулируется, что расчетное значение рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности на конкретное имущество на дату оценки. МСО предполагают, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как действующее предприятие или часть его Они также указывают, что рыночная стоимость является представлением меновой стоимости (стоимости в обмене) и должна быть выражена одним числом. В некоторых исключительных случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки специализированной собственности, устаревшей собственности с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагоприятных объектов.
Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик должен прежде выявить наиболее эффективное использование объекта собственности. Следовательно, анализ НЭИ является неотъемлемой частью процесса оценки рыночной стоимости. Имеется в виду то использование имущества, которое физически возможно, юридически законно, осуществимо с финансовой точки зрения и в результате реализации которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. При этом рыночная стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе НЭИ, независимо от того, совпадает оно с существующим применением или нет.
Предполагается также, что рыночная стоимость рассчитывается безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов, например, на продажу. МСО дают этим однозначный ответ на вопрос, учитывать ли НДС в составе рыночной стоимости или нет.
Сложность понятия рыночной стоимости приводит к тому, что даже в известных учебниках это определение искажается:
«Утилизационная стоимость может оказаться и выше остаточной рыночной стоимости, это может иметь место тогда, когда наблюдался резкий рост цен на редкие материалы, из которых когда-то была изготовлена машина».
«Такую стоимость где износ зачтен по ценам вторичного рынка, иногда называют рыночной остаточной стоимостью, чтобы не путать ее с бухгалтерской остаточной стоимостью, где износ взят по начисленной амортизации».
Однако в теории оценки не существует ни «начальной», ни «остаточной» рыночной стоимости.
Проблем с применением этого вида стоимости на практике может не быть, если оценщик глубоко осознал определение рыночной стоимости с его абстрактными конструкциями и вдумчиво разобрался со всеми его достаточно тонкими комментариями.
В некоторых странах в качестве синонима термина «рыночная стоимость» используется юридический термин «справедливая рыночная стоимость», который не следует смешивать с бухгалтерским термином «справедливая стоимость», который существенно отличается от рыночной стоимости и подразумевает сделку, возможно срочную, при наличии разногласий сторон, в обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Этот термин часто использовался в США в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон по оценке миноритарных пакетов акций.
Однако за последние годы трактовка понятия справедливой стоимости изменилась. Справедливая стоимость определяется теперь в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО) и других аналогичных стандартах как «денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами». Считается теперь, что рыночная стоимость и справедливая стоимость, которая обычно присутствует в финансовой отчетности, в целом совместимы. Они могут быть эквивалентными, если справедливая стоимость удовлетворяет всем требованиям определения рыночной стоимости, в том числе критериям определения рыночной стоимости относительно адекватности времени для проведения продажи и отсутствия какой-либо формы принуждения. Позиция МКСО состоит в том, что рыночная стоимость никогда не требует дальнейших оговорок и всем странам следует перейти на употребление этого термина для целей финансовой отчетности.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
То есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Нетрудно видеть, что комментарии сокращены и «определение» в Законе об оценочной деятельности уже не отражает все необходимые элементы канонического определения рыночной стоимости, например, отсутствует указание о ее расчете на дату оценки. К тому же понятие «наиболее вероятная цена продажи» может предусматривать интервал цен в отличие от определения рыночной стоимости в МСО 1, где последняя фигурирует в качестве числа.
Для сравнения с определением рыночной стоимости в Законе об оценочной деятельности приведем положения ФСО-2:
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
То есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых, по разумным соображениям, цен для продавца и наименьшая из достижимых, по разумным соображениям, цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить, сделку.
Последние четыре абзаца текста ФСО-2 фактически дублируют пять пунктов комментария к определению рыночной стоимости в этом стандарте.
Как известно, официально заявлено, что федеральные стандарты оценки разработаны «с учетом» международных стандартов оценки, ФСО-2 «раскрывает цели оценки, а также устанавливает общепринятое определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной». Однако приведенное в ФСО-2 определение рыночной стоимости является не вполне «общепринятым». Было бы логично ввести в ФСО-2 определение рыночной стоимости из МСО 1, принятое мировым оценочным сообществом, поскольку именно в МСО дается конкретное определение рыночной стоимости, не связанное с выбираемым оценщиком инструментом ее измерения.
В этом определении:
1) рыночная стоимость задается как «расчетная величина, равная денежной сумме, т.е. отнесена к оценочным и является мерой ценности, выраженной в деньгах;
2) не пропущен такой существенный атрибут рыночной стоимости (как и всякой оценочной стоимости), как указание на дату оценки;
3) в отличие от определения рыночной стоимости в ФСО-2 в МСО есть указание, что период экспозиции предшествует дате оценки.
Рыночная стоимость является идеальным видом (стандартом) стоимости, далеко не всегда реализуемым, особенно в недвижимости. Реальные условия не всегда ей соответствуют. По этой причине цена сделки часто отличается от оцененной рыночной стоимости, которая может быть и выше, и ниже, поскольку цена есть результат соглашения продавца и покупателя.
Из-за этой особенности оценки рыночной стоимости оценщика подчас просят определить интервал приемлемой стоимости, который определяется вариантом расчета наиболее вероятной цены продажи. Эта категория т менее жесткая, чем рыночная стоимость, и в комментариях МСО она определяется как мера (возможный инструмент расчета) рыночной стоимости. Наиболее вероятная цена продажи требует определения вероятной цены средствами теории вероятностей и математической статистики. Этот тип стоимостной оценки — предсказание вероятной цены сделки в ближайшем будущем — включает диапазон цен в рамках их вероятного разброса в отличие от рыночной стоимости, которая оценивается конкретным числом.
В практической деятельности встречаются случаи, когда определенная оценщиком «рыночная» стоимость является до существу нормативной, поскольку для ее определения использовалась та или иная нормативно введенная и утвержденная методика. При этом нужно учитывать специфику рыночной оценки с использованием рыночной информации, которая всякий раз на конкретную дату проводимой оценки отличается от особенности нормативных методик, состоящей в постоянном использовании в алгоритмах расчетов некоторых констант, полученных при статистической обработке массивов ретро-информации.
Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.
Залоговая стоимость — стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже этой недвижимости на рынке в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верх. Ним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от этой операции.
В статье 69 Закона об ипотеке специально подчеркивается: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части». Этим Законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности.
Страховая стоимость — денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.
Определения залоговой и страховой стоимостей в настоящее время претерпели изменения, и, оставляя их формально нормативными стоимостями, оценщики теперь по существу следуют процедурам расчета рыночной стоимости, что теперь определено для них законодательно.
Стоимостям рыночного типа относятся также такие виды стоимостей, как ликвидационная, утилизационная и скраповая, то есть все те, для которых возможно существование отдельного рынка, будь то рынок подержанного имущества, долгов, обязательств, дебиторской задолженности, лома и т.п.
Ликвидационная стоимость как представитель стоимостей рыночного типа
Если клиент просит оценить стоимость собственности при срочной продаже — это запрос не о рыночной стоимости, а о стоимости ликвидации (когда товар не может находиться в открытой продаже должное время).
Ликвидационная стоимость относится к оценочным стоимостям рыночного типа, для которых возможно существование отдельного рынка, поскольку ее расчет связан с использованием рыночной информации, отражающей особенности того рынка, к которому относится объект оценки. Процедуры расчета стоимостей рыночного типа основываются на представлениях рынка о ценности объекта оценки и учитывают типичные мотивации его типичных субъектов.
Это стоимость в обмене — объективная, рассчитываемая (или назначенная) под влиянием факторов спроса и предложения, сформ1чювавшихся на соответствующем открытом и конкурентном рынке, в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным (типичным) покупателем.
Хотя и ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыночного типа, но она представляет собой базу оценки, отличную от рыночной, поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости как вида.
Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, и представляет Собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его вынужденной (принудительной) продаже.
Определение ликвидационной стоимости отличается от определения рыночной стоимости нарушением в нем двух условий:
1) продажа является вынужденной;
2) срок экспозиции на открытом рынке короче типичного для определенного сегмента рынка (объект продается за более короткое время и, следовательно, несколько дешевле).
К сожалению, во всех известных источниках, включая и ФСО-2, ускользает из рассмотрения случай, когда в определении рыночной стоимости нарушается лишь первое условие из указанных, то есть продажа является вынужденной, но срок экспозиции объекта сопоставим с типичным и не ограничен жестко. При этом могут быть получены значения стоимости, численно близкие к рыночным (как правило, более высоким значениям), но, тем не менее стоимость Должна идентифицироваться и в этом случае как ликвидационная вследствие вынужденной продажи.
В методической литературе часто различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Упорядоченная ликвидация предполагает разработку календарного графика ликвидации активов. Принудительная ликвидация означает, возможно более срочную распродажу активов, и естественно, она предполагает получение меньшей стоимости. При вынужденной (принудительной) ликвидации обычно имеется в наличии решение суда, арбитража, комиссии по банкротству. Происходит быстрая распродажа активов, экспозиционный срок сокращается, иногда очень значительно, и может составлять 1—3 месяца.
Но здесь видится нарушение логики: если эта пара ликвидации различается по срочности (второй Признак) проведения процедуры ликвидации, то почему это не отражается в названиях? Первое название — упорядоченная — означает лишь наличие жесткого графика ликвидации, а вовсе не ее неторопливость. Второе название вообще говорит о вынужденной (первый признак), как будто бы упорядоченная ликвидация не является таковой? Эта терминологическая абсурдность может быть снята, если при сравнении по временному признаку использовать понятия: ликвидация в приемлемые сроки (сравнимые с типичными в определении рыночной стоимости) и ускоренная (форсированная) ликвидация.
Существует принципиальное отличие ликвидационной стоимости бизнеса от ликвидационной стоимости недвижимости из состава его имущественного комплекса. В формуле расчета первой присутствуют обязательства компании, и, кроме того, спектр ликвидационных затрат для предприятия значительно шире. Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов.
В состав суммарных затрат на ликвидацию бизнеса входят:
— административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;
— выходные пособия и выплаты;
— расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организацию распродажи, комиссионные, перевозку продаваемых активов и пр.
При определении ликвидационной стоимости недвижимости учитываются затраты на ликвидацию (расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организация распродажи, комиссионные агентам по распродаже и др.).
Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих; затрат, затем дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, отражающей ликвидность активов и учитывающей связанный с процедурой ликвидации (как вынужденной продажи) риск.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может быть рассчитана на базе уже определенной рыночной стоимости введением эмпирической или определенной иным способом скидки. Размер ее может колебаться от О до 100% в зависимости от уровня ликвидности вида имущества (актива) и степени сокращения срока его реализации.
Иногда на основе ликвидационной стоимости рассчитывается залоговая стоимость, которая используется при кредитовании (под залог недвижимости).
Утилизационная стоимость — вид стоимости объекта, определяемый по (рыночной) стоимости материалов и элементов конструкций, из которых состоит здание (строение) в объекте недвижимости без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к продаже. Эта стоимость бывает необходима при оценке компенсации затрат на снос строения.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
