В быту широко распространены случаи одаривания родственников, друзей, коллег; причем стоимость имущества, передаваемого в дар, может быть весьма высокой. В то же время договорному праву в целом присуще регулирование возмездных отношений, о чем свидетельствует презумпция возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК). Поэтому главным квалифицирующим признаком договора дарения в 2020 году является его безвозмездность. Обе стороны должны ясно осознавать, что наделение одаряемого имущественными выгодами осуществляется без эквивалента или какого-либо встречного предоставления. Не будет признаваться дарением соглашение, по которому одаряемый в свою очередь предоставляет какие-либо имущественные выгоды дарителю, – здесь усматривается эквивалентность и соглашение будет квалифицировано по конструкции возмездного договора (купля-продажа, мена или непоименованный возмездный договор).
Проблема правового регулирования договора дарения (ст. 572–582 ГК) заключается в том, что необходимо учитывать моральные предпосылки возникновения отношений по одариванию, а также то, что договор дарения основан на личных отношениях сторон. Этим объясняются особенности договора дарения, которые ярко проявляются, например, в вопросах ответственности сторон, отказа от дара, отмены дарения.
Предмет договора дарения понимается очень широко и не исчерпывается традиционным дарением материальных вещей или денег.
Даритель в соответствии с п. 1 ст. 572 ГК:
• передает или обязуется передать одаряемому свою вещь в собственность;
• передает или обязуется передать одаряемому обязательственное право требования к себе. Это либо установление обязанности дарителя перед одаряемым (например, обязательство безвозмездно выполнить работы для одаряемого), либо передача дарителем уже существующего права требования к себе (но в последнем случае право требования к себе – это долг перед третьим лицом, соответственно, право требования к себе передается в порядке перевода долга);
• передает или обязуется передать одаряемому свое обязательственное право требования к третьему лицу. В этом случае даритель осуществляет уступку права требования к третьему лицу по какому-либо обязательству в пользу одаряемого (например, третье лицо, являющееся должником дарителя по договору займа, должно будет вернуть сумму займа одаряемому);
• освобождает или обязуется освободить одаряемого от его обязанности перед собой. Это прощение долга в соответствии со ст. 415 ГК;
• освобождает или обязуется освободить одаряемого от его обязанности перед третьим лицом. В этом случае может использоваться модель исполнения обязанности третьим лицом по ст. 313 ГК (например, когда даритель погасил кредит, выданный банком одаряемому) или модель перевода долга (когда обязанности по возврату кредита переводятся с одаряемого на дарителя с согласия банка).
В ст. 572 ГК не указана непосредственно передача в дар того, что в ст. 128 ГК охватывается понятием «иное имущество», которое не является объектом права собственности и не вполне подпадает под категорию «свое обязательственное право требования к третьему лицу» (в том числе безналичные деньги, бездокументарные ценные бумаги, исключительное интеллектуальное право, доля в уставном капитале ООО). Однако системный анализ законодательства показывает, что ограничений для безвозмездного отчуждения «иного имущества» не существует, следовательно, оно может быть предметом договора дарения.
В любом случае предметом дарения может быть только конкретное имущество, поэтому ничтожен договор, где обещается дарение всего имущества или его неиндивидуализированной части.
Особенности юридической конструкции. Договор дарения может быть реальным (на это в законе указывают слова «даритель передает…») и консенсуальным (на это в законе указывают слова «даритель обязуется передать…», «обещание дарения в будущем»).
В теории такое разделение порождает многочисленные дискуссии.
Так, считается, что реальный договор дарения представляет собой пример особого рода вещного договора – до его заключения права и обязанности сторон не могут возникнуть, а передачей имущества (перенесением вещного права на дар) отношения сторон исчерпываются после исполнения прав и обязанностей у сторон не возникает). Что касается консенсуального договора дарения, то согласно имеющейся точке зрения его сложно охарактеризовать как двусторонне обязывающий (двусторонний). У одаряемого нет обязанности принять дар, – от него требуется только согласие на принятие дара, все его права по договору парадоксально заключаются в отказе от дара. Возможно, в договоре дарения мы имеем дело с совокупностью двух встречных односторонних сделок: действия по предоставлению имущественных выгод со стороны дарителя и согласие на принятие дара со стороны одаряемого. Такой конструкцией оптимально объясняются особенности договора дарения, в частности особенности его расторжения.
В связи с особенностями юридической конструкции затруднительно однозначно охарактеризовать договор дарения либо только как односторонне обязывающий (хотя бы потому, что в вещном договоре дарения обязанности отсутствуют), либо только как двусторонне обязывающий (у одаряемого существуют некоторые обязанности по надлежащему отношению к дару, но они возникают после исполнения договора дарения и представляют собой скорее некие обременения имущества, переданного в дар).
Форма договора дарения. Форма реального договора дарения в силу своей природы («вещный договор», сопровождающийся передачей дара) может быть только устной (что не исключает возможности письменного оформления договора).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
а) непременно письменной должна быть форма консенсуального договора дарения («обещание дарения в будущем»). При несоблюдении простой письменной формы обещание дарения «не признается договором дарения и не связывает обещавшего» (п. 2 ст. 572 ГК), т.е. договор считается незаключенным;
б) письменная форма установлена для дарения недвижимости. Государственная регистрация договора дарения недвижимости отменена. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость. Последствия несоблюдения письменной формы напрямую законом не установлены, но, исходя из законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость, отсутствие документа-договора в этом случае явится препятствием для государственной регистрации перехода права на подаренную недвижимость;
в) в письменной форме, независимо от того, является ли договор реальным или консенсуальным, должен быть заключен договор, в котором дарителем является юридическое лицо, а стоимость дара превышает 3000 руб. Несоблюдение письменной формы в этом случае влечет ничтожность договора дарения;
г) дарение исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации подчиняется нормам части четвертой ГК. Такие договоры должны заключаться в письменной форме, а если объект подлежит государственной регистрации в Роспатенте (изобретение, полезная модель, промышленный образец, товарный знак и некоторые другие), то государственной регистрации подлежит переход исключительного права;
д) в иных случаях, установленных законодательством (например, дарение бездокументарных ценных бумаг).
Все перечисленные случаи обязательной письменной формы позволяют придать договору дарения нотариальную форму, если стороны договорятся об этом.
Есть только один случай, когда нотариальная форма договора дарения предписана законом. Обязательная нотариальная форма установлена для сделок, направленных на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.
Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки (п. 11 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Данное правило распространяется на договоры дарения доли (части доли) в уставном капитале ООО, поскольку безвозмездное отчуждение доли (части доли) – это и есть дарение.
По семейному законодательству требуется нотариально удостоверенное согласие супруга, если сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующие нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке (в том числе дарение), совершаются одним из супругов (п. 3 ст. 35 СК). Данное правило также распространяется на договоры дарения недвижимости и иного имущества.
Субъекты договора дарения. Запреты и ограничения дарения. Даритель должен быть собственником вещи или обладателем права на момент передачи их в дар. Существует большая группа случаев запретов дарения в зависимости от субъектного состава (эти запреты не распространяются на обычные подарки стоимостью до 3000 руб.).
Не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных судом недееспособными.
Практике известны случаи, когда под дарением скрывается вымогательство взятки, поэтому не могут быть одаряемыми государственные и муниципальные служащие в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. По этой же причине, но отчасти и по моральным соображениям запрещено одаривание работников социальных учреждений гражданами, находящимися в этих учреждениях на лечении, содержании или воспитании, и родственниками этих граждан.
Запрещено дарение между коммерческими организациями, поскольку цель их деятельности – извлечение прибыли, а не благотворительность (договоры дарения, в которых одной из сторон является гражданин или некоммерческая организация, разрешены).
Исходя из законодательства о приватизации, не допускается дарение государственного или муниципального имущества.
Ограничения дарения существуют для тех случаев, когда требуется получение согласия на совершение сделки. Таким образом, ограничения дарения существуют для имущества, которое принадлежит юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления(требуется согласие собственника имущества, кроме случаев дарения «обычных подарков небольшой стоимости»), и для имущества, находящегося в общей совместной собственности (требуется согласие всех участников совместной собственности независимо от стоимости подарка).
Содержание правоотношения по одариванию. При консенсуальном договоре даритель обязан совершить действия по передаче дара одаряемому. При реальном договоре передача дара осуществляется вручением вещи или ее символической передачей (например, вручением ключей от автомашины) либо вручением правоустанавливающих документов (для случаев передачи права).
Если иное не предусмотрено договором, обязанности дарителя переходят, а права одаряемого не переходят по наследству.
Ответственность дарителя. Безвозмездные договоры по сравнению с возмездными изначально предполагают пониженную ответственность должника. К дарителю не применяются правила об ответственности за недостатки дара (из-за невысокого качества, некомплектности и т.д.).
Но все же даритель отвечает за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи (когда, например, у подаренного автомобиля неисправны тормоза), о которых он не предупредил одаряемого.
Отказ от дара. До момента передачи дара одаряемый вправе отказаться от дара. Следовательно, в договоре дарения по модели реального договора договор считается заключенным (и право на предмет дарения перешедшим) путем конклюдентных действий одаряемого. Активные действия по отказу от дара в этой ситуации означают отказ от заключения договора и находятся в сфере преддоговорных отношений. Если договор дарения заключен в письменной форме (консенсуальный договор дарения), отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. Если передача дара уже состоялась, необходимости расторгать договор нет – одаряемый как собственник или правообладатель имеет все полномочия по распоряжению имуществом, в том числе и связанные с отказом от права собственности на вещь, с отказом на реализацию переданного ему права требования и т.д.
Отмена дарения и отказ дарителя от исполнения договора. Отмена дарения происходит в случаях, если дарение уже состоялось. Отменить дарение в зависимости от ситуации может сам даритель, его наследники и просто заинтересованные лица.
Даритель может отменить дарение по основаниям:
а) связанным с личностью одаряемого:
• в случае, если одаряемый умирает прежде дарителя (тем самым изъяв предмет договора дарения из наследственной массы),
• в связи с изменившимся отношением к личности одаряемого (одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения либо совершил покушение на жизнь дарителя или кого-либо из членов его семьи, или близких родственников);
б) связанным с предметом договора дарения (вещью, предоставляющей для дарителя большую неимущественную ценность): если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты. Тем самым ограничивается право собственности одаряемого по распоряжению даром.
При отмене дарения в зависимости от предмета договора:
• восстанавливаются обязанности одаряемого, от которых он был освобожден;
• прекращаются права требования, которыми одаряемый был наделен;
• у одаряемого возникает обязанность возвратить сохранившуюся в натуре подаренную вещь.
При невозможности восстановления обязанностей, прекращения права или возврата вещи одаряемый обязан возместить стоимость дара по нормам о неосновательном обогащении.
Отказ от исполнения договора дарения возможен в случае, когда обязанность дарителя передать дар в будущем еще не исполнена:
• даритель и его наследники вправе отказаться от договора в связи с наступлением оснований, по которым происходит отмена дарения;
• даритель вправе отказаться от договора, если после заключения договора появились обстоятельства, свидетельствующие о том, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя.
Пожертвование как разновидность дарения. Помимо дарения как такового выделяют пожертвование – дарение вещи или права в общеполезных целях. Именно пожертвование наиболее полно отвечает целям благотворительности. Поэтому одаряемыми могут быть, как правило, лечебные, воспитательные, научные и другие учреждения, но запрета на пожертвование любым другим субъектам гражданского права нет. При пожертвовании не требуется согласия или разрешения третьих лиц на принятие дара. Пожертвование является более строгой конструкцией по сравнению с простым дарением – отменить пожертвование можно только в случае использования пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением. Особенно трудно бывает отличить пожертвование от дарения в случаях, когда одаряемым является гражданин, поэтому имущество считается не подаренным, а пожертвованным гражданину только тогда, когда даритель обусловливает целевое использование дара.
Отграничение дарения от сходных правоотношений.
Дарение и наследование. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. Однако если такой договор по форме и содержанию отвечает требованиям, которые предъявляются к завещанию (гл. 62 ГК), он может быть квалифицирован как завещание, и в этом качестве будет порождать правоотношение по наследству.
Дарение и прощение долга. Отношения кредитора и должника по прощению долга можно квалифицировать как дарение, только если будет установлено намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара. Поэтому, в частности, отказ от взыскания неустойки или даже части долга не квалифицируется как дарение, если он обусловлен трезвым расчетом относительно судебных перспектив взыскания всей суммы долга.
Дарение квартиры в 2020 году
По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
В 2020 году изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Есть обязательные требования к дарителю:
1. Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, несовершеннолетний подарить свою долю в квартире не может.
2. Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек дарил под давлением или не осознавал, что он делает.
3. Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.
Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.
Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:
1. Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
2. Документы, которые подтверждают права на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
3. Иногда могут попросить технический паспорт, но обычно он не нужен. Он точно понадобится, если дарят квартиру, которую приватизировали, но не поставили на кадастровый учет. Такое бывает со старыми квартирами, которыми владеют пожилые люди.
По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.
Например, даритель подписал договор дарения и акт приема-передачи, но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому и зарегистрировать договор в судебном порядке.
Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.
В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.
Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.
Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю.
С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.
Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните шаблон. Вот что нужно указать обязательно:
1. ФИО и реквизиты сторон. К ним относятся паспортные данные и регистрация. Причем регистрацию следует указывать строго так же, как в паспорте, включая используемые сокращения.
2. Реквизиты квартиры: адрес, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дата его присвоения, а также основания возникновения прав на квартиру — договоры купли-продажи, дарения и прочее, акты приема-передачи. Если на квартиру есть свидетельство на гербовой бумаге, следует указать его серию, номер, а также когда и кем выдано.
3. Подписи сторон рекомендуется расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.
Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть, как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. В 2020 году платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.
Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.
Госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 2000 Р. Обычно ее оплачивает сам даритель через госуслуги или через терминалы МФЦ. В МФЦ обычно есть консультант, который подскажет, как правильно и на какие реквизиты лучше оплатить. Также оплатить пошлину можно через банк.
Если даритель состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга на заключение договора дарения. Оно стоит примерно 1800 рублей.
Если одаряемый близкий родственник, никаких расходов на оформление у него нет. К близким родственникам закон относит:
1. Супругов.
2. Детей, в том числе и усыновленных.
3. Братьев и сестер, в том числе сводных.
4. Внуков и внучек.
5. Дедушек и бабушек.
Если одаряемый не близкий родственник, он должен будет заплатить налог на доходы физических лиц после того, как получит подарок, — 13%.
Оформить дарственную в МФЦ. Чтобы договор дарения считался заключенным, нужно зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. Для этого необходимо обратиться в любой МФЦ, который предоставляет услуги Росреестра. Причем можно выбрать МФЦ любого города и не привязываться к месту, где находится недвижимость.
В МФЦ понадобятся следующие документы:
1. Паспорта сторон — дарителя и одаряемого.
2. Заявление о проведении регистрации. Его подготовит специалист МФЦ при обращении.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя. Это документы, на основании которых у дарителя возникло право собственности на квартиру, например, договор купли-продажи или договор приватизации.
4. Разрешение органов опеки, если даритель несовершеннолетний или ограниченно дееспособный.
5. Согласие супруга, если даритель в браке.
6. Квитанция об оплате госпошлины 2000 Р.
7. Договор дарения в трех экземплярах. Если сторон договора больше двух, например, двое дарителей или одаряемых, количество договоров для регистрации всегда должно быть на один больше, чем число сторон в договоре. Это связано с тем, что один экземпляр остается в архиве Росреестра. Если одна из сторон потеряет договор, она может обратиться в Росреестр, чтобы его восстановить.
У вас примут документы и выдадут расписку. По общим правилам регистрируют договор в течение 10 рабочих дней, но на практике обычно получается раньше. После регистрации одаряемый может прийти с распиской в этот же МФЦ и получить выписку из ЕГРН. Там будет указано, что теперь он собственник квартиры. Дарителю приходить необязательно.
Если договор дарения заверен нотариально и подан на регистрацию в электронном виде нотариусом, срок регистрации сокращается с десяти до трех рабочих дней. Это связано с тем, что норматив Росреестра для регистрации нотариальных сделок — один день, а нотариус направляет документы на регистрацию в Росреестр в течение суток с момента удостоверения. Поэтому можно уже через два дня получить зарегистрированный договор обратно.
Если нужна выписка из ЕГРН — за нее придется заплатить отдельно. Поскольку регистрация через нотариуса проходит в электронной форме, выписку из ЕГРН с новыми данными нотариус тоже получает электронную. Если одаряемому нужна бумажная выписка, нотариус удостоверяет электронную за 300 рублей.
Можно подписать договор дарения, но не регистрировать переход права собственности. Поскольку срока действия у договора дарения нет, отнести его на регистрацию можно в любой момент. Но если даритель в браке — скорее всего, придется обновить согласие супруга.
Пока переход права собственности не зарегистрирован, собственником будет оставаться даритель. Соответственно, он же несет все расходы на содержание имущества и платит налог за имущество. Как только право собственности переходит к одаряемому — обязанности по содержанию и налогам тоже переходят к нему.
Даритель может отменить дарение. Но для этого нужны строго определенные условия — если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких родственников. Просто взять и отменить дарение, если переход права собственности уже зарегистрирован, нельзя, только через суд.
Оспорить дарение можно. В первую очередь это касается супругов, когда один, например, подарил квартиру без ведома другого. Но такое случается редко. Как правило, государственные регистраторы не принимают документы, если нет нотариального согласия супруга на дарение. В любом случае оспорить дарение можно только в суде и только в пределах срока исковой давности — от одного до трех лет в зависимости от оснований оспаривания.
Еще сделку могут оспорить арбитражные управляющие по делам о банкротстве физического лица и судебные приставы, если у дарителя есть долги по судебным решениям, которые могли быть закрыты подаренной недвижимостью.
Дарение между близкими родственниками в 2020 году
Согласно статье 572, пункту 1 ГК РФ, дарение представляет собой процедуру, при которой даритель бескорыстно и безвозмездно передает одаряемому в собственность недвижимость и имущественное право на нее. Если в процедуре имеют место встречные обязательства или передача денег или других вещей в обмен на квартиру, сделка в 2020 году не будет считаться дарением, а договор является притворным.
Квартира, полученная одаряемым, не становится имуществом его наследников, если только это не предусматривается изначально договором дарения. При этом есть запрет на дарение по статье 575 ГК РФ: недопустимо дарение от лиц до 14 лет, от недееспособных граждан и их опекунов.
Семейный кодекс определяет, в свою очередь, не условия сделки, а ее возможных участников – близких родственников.
При дарении наличие родства и его степень имеют большое значение. Перечень таких лиц строго ограничен законодательством и не может быть изменен.
Нормами Семейного кодекса РФ устанавливается, что близкие родственники это:
• родители и дети;
• бабушки, дедушки и их внуки;
• супруги;
• братья и сестры.
Ограничений по техническим характеристикам нет. Существуют только юридические условия:
1. Даритель обязательно должен быть собственником. Если он не может подтвердить свои права собственности, то и дарить недвижимость он не может.
2. Если собственников несколько, все должны дать согласие на сделку.
Оформление дарственной требует сбора обязательного пакета документов и удостоверения в том, что условий, способных помешать сделке или позже признать ее недействительной, нет.
Сделка может состояться только при том условии, что у обеих сторон есть на нее право, несмотря на то, что квартира отдается в качестве подарка. Обязательного нотариального заверения не требуется при передаче всей жилплощади, но оно обязательно, если даритель отдает только часть квартиры или хочет удостовериться в правильности составленного документа.
Для оформления также обязательно соблюдение следующих обязательных условий:
• даритель вменяем, совершает сделку в здравом рассудке и получил согласие совладельцев недвижимости на процедуру;
• получатель квартиры правомочен;
• даритель и одаряемый проводят сделку по обоюдному согласию.
Для свершения процедуры даритель и его родственник должны обратиться к нотариусу с пакетом документов. Среди них должны быть:
• паспорта и ИНН;
• документ, свидетельствующий о законном владении жильем;
• БТИ-паспорт на квартиру (отражает состояние помещения);
• отксерокопированные страницы из домовой книги;
• выписка из государственного кадастра недвижимости;
• доверенность (если в оформление вовлечен посторонний человек);
• документ с подтверждением проведенной оценки недвижимости;
• разрешение из органов попечительства (когда в сделку вовлечен недееспособный человек);
• справка, подтверждающая, что квартира не под обеспечением и не под арестом;
• письменное согласие совладельцев недвижимости, если таковые есть.
Составление документа в письменном виде обязательно, как и содержание в нем информации о предмете договора и сторонах сделки. Предмет – это указание на конкретную вещь – квартиру. Без однозначного указания с точным описанием на основе технического паспорта документ будет ничтожен. Стороны – это физические лица, дарение между двумя юридическими лицами дает основание признать договор не имеющим силы.
Нотариальное заверение необязательно. После составления документ передается в Управление регистрационной службы.
После составления договора обе стороны сделки должны подойти с полным пакетом документов и договором в Кадастровую палату. Чиновник следит за подписанием бумаг и выдает расписку с указанием срока завершения процедуры. Регистрацию сделки не стоит откладывать: если даритель умрет, дарственная приобретет статус завещательного акта, и недвижимость будет разделена между другими претендентами на нее.
При обращении в МФЦ лучше заранее записаться на определенное время через портал Госуслуги. В МФЦ, как и в Кадастровую палату, приходят и даритель, и одаряемый. При себе нужно иметь удостоверения личности, три экземпляра договора дарения и средства для оплаты пошлины: ее можно оплатить при ожидании в очереди к специалисту, принимающему и заверяющему документы. В конце процедуры также будет выдана расписка.
Сроки завершения сделки в большинстве случаев зависят от физлиц, которые занимаются сбором и оформлением документов. В расписке, которая выдается в Кадастровой палате или МФЦ, обычно указывается срок не более 7 дней. Что касается оплаты при любом дарении недвижимости, есть обязательный платеж – 2 000 рублей и налог – 13% от стоимости квартиры, размер которого будет точно известен после ее оценки. Однако для близких родственников по Семейному кодексу такой налог упразднен.
Договор дарения – это очень удобный и быстрый способ передать другому лицу право собственности, поэтому ситуацией часто пользуются мошенники. Документ может не иметь силы в нескольких случаях: если его составление было невозможным или после были обнаружены причины для его оспаривания.
Соглашение не имеет юридической силы, если:
1. Дарителем был несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
2. Один из супругов отказался дать свое разрешение на осуществление сделки, являясь совладельцем квартиры, на которую составляется дарственная.
3. Имущество передано одним юридическим лицом другому.
Оспаривание сделки в судебном порядке возможно в следующих случаях:
1. Одну сторону умышленно дезинформировали об истинной цели проведения сделки.
2. У того, кто совершал дарение, не было прав на подобное действие согласно действующему законодательству.
3. Есть нарушения ограничений на принятие дара, установленные законом.
4. Договор не соответствует требованиям, которые предусмотрены законодательством для этой формы сделки.
5. Даритель отдал квартиру не по своей воле и подписал договор вследствие угроз или шантажа.
6. Договор используется для проведения сторонней сделки между сторонами.
7. После того как права собственности будут переданы новому владельцу недвижимости, возникает риск разрушения или полной потери имущества.
Оспаривание дарственных – один из самых непростых процессов, и им занимается только суд. Для этого заинтересованная сторона должна подать иск и представить существенные доказательства незаконного проведения сделки. Существует период исковой давности – 1-3 года.
Дарение доли квартиры в 2020 году
Дарение доли квартиры близкому родственнику посредством договора — это безвозмездная сделка передачи имущества в личную собственность иного лица. Для этого необходимо согласие двух участников сделки – дарителя и одариваемого.
Согласно ст. 573 ГК РФ, в 2020 году одариваемый имеет право отказаться от передачи имущества в любой момент. В некоторых случаях отменить процедуру дарения имеет право и даритель.
В качестве предмета сделки выступает доля квартиры. Важно указание в договоре достоверных сведений о месторасположении квартиры, площади доли, информации об иных лицах, прописанных в квартире и имеющих право оставаться в ней после дарения.
Текст договора не предусматривает определения конкретной доли квартиры, достаточно сведений об ее площади и характеристики всего имущества в целом.
По требованиям закона на 2020 год к договору дарения между близкими родственниками не требуется обязательного приложения согласия прочих собственников на отчуждение доли квартиры. Также нет необходимости и в уведомлении иных совладельцев квартиры.
Не обязателен и процесс по предварительному выделению отчуждаемой доли в натуральной форме.
Тем не менее, в случае, когда доля дарителя в праве общей собственности не определена, это обязывает его к прохождению процедуры по выделению доли.
Размер доли устанавливается исходя из оснований приобретения общего имущества и внесенных каждым участником изменений и улучшений за период владения.
При отсутствии преимуществ одного из совладельцев при выделении доли права признаются равными. Кроме того, не имеет значения, какие мотивы побудили участника общей собственности требовать определения принадлежащей ему доли.
Право на выдел доли в натуре имеет любой из участников общей собственности, даже при наличии двух собственников с равными долями.
Ничтожным считается договор дарения предмета, не имеющего конкретных данных для идентификации. Также нельзя обещать подарить долю квартиры после своей смерти.
Невозможно дарение доли при наличии у потенциального дарителя какого-либо встречного обязательства, например, если квартира является банковским залогом, необходимо согласие кредитора.
Исходя из положения ст. 572 ГК РФ, дарение признается сделкой безвозмездной передачи предмета собственником одариваемому.
Договор дарения доли квартиры родственнику заключается в письменной форме по любому образцу. При устном заключении документ признается ничтожным.
Нотариальная форма договора не обязательна, хотя при желании стороны могут заверить его нотариально. Однако в любом случае, договор регистрируется в территориальном управлении «Федеральной службы регистрации».
При регистрации потребуется предоставить определенный перечень документов:
1. Оригинал договора дарения в количестве по числу участвующих сторон и один дополнительный экземпляр для архива регистрирующего органа.
2. Заполненный дарителем и одариваемым бланк заявления.
3. Квитанцию об уплате госпошлины вместе с копией.
4. Документы, подтверждающие личность сторон.
5. Оригинал и копию документов, удостоверяющих право собственности дарителя в отношении доли квартиры.
6. Оригинал выписки из домовой книги по адресу квартиры, частью которой является конкретная доля, плюс копия документа.
7. Кадастровый паспорт с экспликацией к нему жилого помещения (оригинал и заверенная выдающим органом копия).
8. Нотариально заверенное согласие на отчуждение доли от супруга(и) при совместном владении собственностью.
Еще одним немаловажным условием при оформлении договора дарения доли квартиры между близкими родственниками является предоставление документов, подтверждающих родство. Это избавит одариваемого от необходимости уплаты налога.
При отсутствии подтверждения сделка признается обычным договором дарения и одариваемому придется заплатить налог на доход в полном размере.
Договор дарения основывается на взаимном согласии. По закону для заключения сделки требуется согласие обеих сторон.
Таким образом, одариваемый вправе отказаться от принятия дара без объяснения мотивации поступка.
Дарение является безвозмездной сделкой. Даритель отдает оговоренную долю квартиры без получения чего-либо взамен. Поэтому одариваемый не обязан совершать какие-либо действия в пользу дарителя.
В отличие от завещания договор дарения доли квартиры родственнику практически невозможно отменить. Даритель раз и навсегда лишается своего имущества, а одариваемый становится его полноправным хозяином.
Дарение, кроме прочего, является еще и безусловной сделкой. То есть даритель не имеет право на передачу имущества на определенных условиях. К примеру, невозможно подарить долю квартиры с условием последующего проживания в ней дарителя.
Договор дарения может быть составлен как обещание передачи доли в квартире при наступлении определенных событий (к примеру, по достижении одариваемым совершеннолетия либо в случае женитьбы одариваемого и прочее).
Однако следует учитывать, что в случае скоропостижной смерти одариваемого до получения дара право на него не переходит к наследникам, если только это не оговорено специальным пунктом.
Договор обещания дарения составляется в письменном виде и обязательно регистрируется в государственных органах.
Заключить сделку можно только при жизни дарителя. При наличии в тексте обещания подарить предмет сделки после смерти дарителя документ считается ничтожным.
Расторгнуть или аннулировать договор дарения по закону даритель может, но лишь в редких случаях, предусмотренных законодательством, в частности:
• если сторона, принявшая дар, покушалась на жизнь дарителя или кого-то из членов его семьи, либо нанесла им телесные повреждения умышленно;
• при смерти дарителя по вине одариваемого законные наследники дарителя обладают правом потребовать отмену сделки дарения;
• на основании общих характеристик недействительности сделок, то есть если даритель находился в недееспособном состоянии или действовал под угрозой;
• при признании договора дарения ничтожным в случае несоответствия его законным условия сделки;
• если сделка признана фиктивной.
Отмена сделки дарения осуществляется в судебном порядке. При этом подаренное имущество возвращается к первоначальному владельцу без какой-либо компенсации для обеих сторон.
Текст типового договора о дарении доли в квартиры, заключенный между близкими родственниками, в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
• четкое описание доли или ее части;
• идентификационные данные всех сторон;
• адрес квартиры, частью которой является доля;
• общая площадь предоставляемой в дар доли;
• этажность дома и этаж расположения квартиры;
• особые условия.
Под особыми условиями подразумевается, что даритель может указать, что собирается пожить в подаренной квартире какое-то время после заключения сделки либо вовсе не собирается покидать ее до смерти.
Договор дарения доли квартиры близкому родственнику считается действительным только после государственной регистрации. При ее отсутствии ни письменная, ни нотариальная форма не делают документ законным.
Важная особенность договора дарения еще и в том, что имущество, полученное в дар, остается в личной собственности одариваемого и не поступает в общую собственность супругов.
Дарение автомобиля близкому родственнику в 2020 году
Дарственной называют официально составленную бумагу, доказывающую фактическую передачу прав владения ТС другому человеку. Договор дарения может быть реализован только при жизни дарителя.
Соглашение дарения в 2020 году при любых обстоятельствах предоставляется на бесплатной основе. Это значит, что денежные средства за подаренное имущество брать строго запрещается.
Инициатором создания договора дарения обязательно должен быть владелец ТС. Он в письменном виде составляет документ, где указывает кому передает право собственности на машину.
Помимо этого, оформлять дарственную может представитель недееспособных лиц, например опекун.
Если дарственная составляется в пользу ребенка, то для того, чтобы он стал собственником ТС, необходимо получить официальное разрешение от органов попечительства. При этом инициатором составления договора дарения в этом случае должны быть родители малыша, в собственности которых имеется предмет дарственной.
Граждане России имеют право подарить собственное имущество любому человеку. Одаряемыми могут стать:
Причем важно знать, что дарственная на ТС ближайшему родственнику имеет несколько отличий от подобной сделки, которая происходит между посторонними людьми или дальними родственниками.
Процесс налогообложения при оформлении договора дарения на ТС обладает своей спецификой. Получение в собственность машины должно быть указано в декларации, которую требуется передать в ИФНС. Для налоговой службы оформление дарственной считается получением дохода, а доход, как известно, подлежит налогообложению.
Налог на получаемый в дар автомобиль составляет 13%, который фиксировано выплачивается ИФНС в случае получения дохода. В ситуации с подаренным авто, проценты потребуется выплатить, исходя из стоимости ТС. Но для начала понадобится оценить имущество. Подобное действие лучше всего проводить во время создания договора, включив цену в текст соглашения. Это поможет избежать начисления крупных налоговых взносов после получения ТС в дар.
Однако существуют исключения из правил. При некоторых обстоятельствах выплата налогов после подписания дарственной не производится.
Выплаты налоговых взносов при получении в дар машины можно избежать, если одариваемый является ближайшим родственником дарителя.
Каждый человек может подарить своим родным любое имущество без каких-либо ограничений. Одариваемое лицо при этом не будет платить никаких налогов. Самое главное – это оформление сделки на бесплатной основе. Иначе ИФНС может усмотреть фиктивность соглашения и моментально его аннулировать.
Помимо всего перечисленного выше, необходимо понимать, кто в РФ считается близким родственником. Только тогда договор дарения можно будет составить грамотно, учитывая специфику действующего законодательства.
В России ближайшими родственниками считают родителей, супругов, детей, бабушек, дедушек, внуков. Остальное окружение человека при получении от него машины в дар будет обязано заплатить налог.
Прежде чем понимать, каким образом осуществляется оформление дарственной, важно знать, какие типы соглашений существуют.
В настоящее время в РФ можно встретить такие виды дарственной, как:
1. Стандартный – предусматривает передачу в дар права владения на ТС одаряемому лицу после скрепления договора подписями. Этот способ дарения считается не только самым популярным, но и эффективным.
2. С обязательством в дальнейшем. Этот вид дарственной говорит о том, что человек сможет подарить свое имущество только через некоторое время. В современной практике на подобные договоры нет спроса.
Соглашение между ближайшими родственниками подписывается несколькими возможными способами. Действующие законы РФ предлагают на выбор населению такие варианты, как:
• Договоренность в устной форме с приобретением нового авто для одаряемого. Этот вариант является не особо выгодным, поскольку дарственной устную договоренность сложно назвать. К тому же, в случае чего доказать факт дарения авто в судебной инстанции будет трудно.
• Самостоятельное создание договора дарения, зарегистрированное в Росреестре.
• Оформление дарственной на ТС через нотариуса.
Каждый гражданин сам принимает для себя решение, каким способом оформления договора дарения воспользоваться. Эксперты не советуют заключать договоренность в устной форме во избежание проблем в будущем.
Дарение ТС ближайшему родственнику считается достаточно важным моментом, который носит юридический характер. Именно по этой причине дарителю приходится тщательным образом изучать специфику заключения сделки.
В ситуации с оформлением дарственной на автомобиль присутствие нотариуса необязательно. В этом случае граждане могут самостоятельно осуществить проведение процедуры дарения.
Однако для правильности заполнения всех пунктов договора к нотариусу все же стоит обратиться. К тому же, именно это поможет заключить безопасную сделку.
Чтобы оформить дарственную на машину ближайшему родственнику без присутствия нотариуса дарителю необходимо:
1. Составить подробную дарственную.
2. Собрать всю документацию для проведения регистрации сделки.
3. Оплатить госпошлину за договор.
4. Скрепить дарственную подписями в Росреестре.
5. Осуществить переоформление прав владения.
В процедуре дарения нет ничего сложного, однако многие граждане предпочитают оформлять все через нотариуса, поскольку хотят обезопасить себя от возможных проблем.
Этот способ почти ничем не отличается от самостоятельного оформления дарственной. Договор-соглашение на дарение авто ближайшему родственнику подписывается сторонами непосредственно у нотариуса.
Для того чтобы эту задачу можно было реализовать, необходимо:
1. Собрать всю документацию.
2. Написать дарственную с описанием подробностей о предмете дарения и других особенностей договора.
3. Оплатить госпошлину.
4. Оплатить услуги нотариуса.
5. После этого с подготовленными документами обеим сторонам потребуется обратиться к нотариусу за подписанием соглашения.
6. Взять копию договора дарения, заверенную нотариусом.
После завершения оформления дарственной, одаряемому необходимо зарегистрировать право владения ТС.
Непосредственное создание договора дарения автомобиля является немаловажным моментом. Каждая дарственная составляется индивидуально, но с учетом правил, которые помогают грамотно написать документ.
Стандартная дарственная на ТС ближайшему родственнику должна содержать в себе:
• информацию о дарителе;
• сведения об одариваемом лице;
• описание автомобиля, передаваемого в дар, во всех подробностях;
• информацию об отсутствии или наличии ареста или обременения авто;
• дату дарения ТС;
• информацию о родстве;
• цену автомобиля;
• условия, касающиеся расторжения соглашения.
Договор должен быть скреплен подписями обоих родственников. При отсутствии одной из подписей соглашение посчитают недействительным, а значит, новое право собственности оформить не получится.
Даритель и одаряемый обязаны со всей ответственностью подойти к сбору документации для совершения сделки.
Чтобы осуществить дарение авто потребуется собрать следующие бумаги:
• документ, доказывающий право владения ТС;
• ПТС на авто;
• соглашение;
• паспорта России дарителя и одаряемого;
• бумаги, доказывающие родство сторон;
• чек об уплате госпошлины.
Дарственная в присутствии нотариуса составляется в трех экземплярах. Если документ создается и регистрируется самостоятельно, достаточно будет двух экземпляров.
На всю документацию необходимо сделать копии, и предоставить ее нотариусу. Уполномоченное лицо оставит себе копии и образец соглашения. Остальные экземпляры будут им заверены и переданы сторонам соглашения.
При самостоятельном оформлении соглашения дарения регистрация производится в:
• Регистрационной Палате или Росреестре;
• Кадастровой Палате;
• МФЦ.
Обращаться в регистрационные органы потребуется по месту расположения имущества. При передаче в дар ТС, осуществлять регистрацию документа рекомендовано по месту официального проживания дарителя. Однако не исключен вариант обращения в ближайший МФЦ.
После подписания документации одаряемому лицу следует отправиться в ГИБДД по месту своей прописки и осуществить регистрацию ТС.
Налог на дарение в 2020 году
Существует ли налог при дарении квартиры в 2020 году для физических лиц, какова его величина и всегда ли нужно его выплачивать — всё это интересует тех, кто оформляет дарение. Разумеется, большинство таких договоров заключается между родственниками, поэтому особо интересно, делается ли исключения для таких сделок.
Налог на дарение квартиры родственнику в 2020 году: на кого из родных распространяется исключение по уплате такого налога, а кто в любом случае будет обязан выплатить налог на доходы физлиц, получив в подарок жильё.
Получение жилого объекта в дар — такое же получение дохода, как любое другое, потому что в собственности человека оказалась достаточно дорогостоящая недвижимость, за которую он не заплатил ни копейки. Соответственно, закон говорит о том, что человек, который получил недвижимость в дар, обязан уплатить в государственную казну налог на доходы физлиц (НДФЛ).
Тем не менее, было бы не вполне справедливо облагать налогом ближайших родственников, которые предпочли дарение наследованию. Как известно, договор дарения имеет некоторые преимущества над наследством, поэтому многие пожилые люди, которые абсолютно уверены в порядочности и честности своих родственников, которым они хотят завещать жильё, просто дарят его при жизни, снимая все вопросы по наследству и некоторые другие потенциальные сложности, которые могли бы встать перед наследником.
По этой причине российские законы вводят исключение для узкого круга родственников, имеющих право получить квартиру в дар друг у друга и не платить налог. Такое исключение сделано для родственника из числа близких — в том понимании, которое имеется в законодательстве по поводу того, кто входит в это число.
Российский закон считает близкими следующих родственников человека:
• супруг или супруга,
• мать или отец,
• сын или дочь,
• дедушка и бабушка,
• внук или внучка,
• братья и сёстры, включая таких, у кого общий только один из родителей, а не оба.
Тем самым, налог на дарение квартиры родственнику в 2020 году не придётся платить только тем, кто находится в родственных отношениях, которые мы перечислили выше. Получить в подарок жильё от двоюродной сестры или брата, тёти или дяди и т.п. без необходимости заплатить налог уже не получится, нужно будет заплатить НДФЛ.
Он будет таким же, как налог на дарение квартиры не родственнику в 2020 году, никакой разницы закон уже не видит.
Итак, налог на дарение квартиры не родственнику в 2020 году, как и на дарение родственнику не из числа близких нужно будет заплатить, составив соответствующую налоговую декларацию. Величина налога стандартная — 13% от стоимости жилья.
То есть, если жильё, для примера, оценивается в 1,5 миллиона рублей, новый владелец должен будет заплатить в бюджет 195 тысяч. Конечно, сумма эта немалая и может быть гораздо выше для более дорогих квартир, но, с другой стороны, в собственности человека оказывается имущество, стоящее в семь с лишним раз дороже.
Некоторые пытаются прибегать к различным уловкам для того, чтобы не платить налог на подарок — оформляют фиктивные договоры купли-продажи и т.п., но нужно иметь в виду, что если обман вскроется, договор будет признан ничтожным, так что самый правильный вариант — делать всё честно. Пытаться сэкономить относительно небольшую сумму и потерять в результате намного больше — не самый хороший, но очень вероятный исход подобных манипуляций.
Дарение без нотариуса в 2020 году
Дарение имущества является двухсторонней сделкой и подразумевает согласие одаряемого лица на принятие вещи. Учитывая положения ст. 574 ГК РФ, в 2020 году договор может быть заключен устно или в письменном виде, соответственно действительной сделка признается только после согласия на принятие дара в той же форме.
При устном заключении договора моментом совершения дарения является передача вещи и ее фактическое принятие другой стороной. При наличии письменного соглашения сделка является заключенной с момента подписи договора обеими участниками и получения вещи во владение одаряемого.
Законодательством установлены условия, при которых дарственная обязательно должна быть совершена в письменном виде, а именно при передаче недвижимости. Обусловлено это тем, что такая сделка подлежит государственной регистрации, и для ее осуществления нужно предоставить письменный договор и приложить к нему документы (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Ранее для госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество была установлена обязательная нотариальная форма договора дарения.
В настоящее время закон не обязывает обращаться к нотариусу для заключения такой сделки, за исключением следующих случаев:
• объект дарения находится в общей собственности;
• имущество нажито в период брака;
• дарение происходит с разрешения органов опеки и попечительства от несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
Если отсутствуют обстоятельства, при которых сделка должна быть удостоверена нотариусом, то оформить ее возможно самостоятельно. Для этого необходимо получить согласие одариваемого принять имущество. Если стороны пришли к соглашению, то договор составляется и подписывается, после чего передается дар и все документы, необходимые для владения и распоряжения им.
При передаче в дар недвижимости моментом заключения сделки является окончание ее государственной регистрации и получение выписки из ЕГРП, в которой будет указана дата возникновения права собственности у одаряемого.
Существует определенный порядок действий при оформлении договора дарения без участия нотариуса:
1. Даритель оповещает одаряемого о намерении передать имущество.
2. Стороны подписывают договор.
3. Собственник должен подготовить необходимые документы для оформления.
4. Если объект дарения находится в совместной собственности, то от второго владельца понадобится нотариальное согласие на распоряжение им. Если дарится доля, то составляется соглашение об определении долей.
5. Для перехода права собственности на недвижимое имущество стороны обращаются в Росреестр или многофункциональный центр (МФЦ) со всеми необходимыми документами и составляют заявление на регистрацию.
6. Оплачивается госпошлина в размере 2000 рублей.
7. В течение 7-10 дней одаряемому необходимо будет получить выписку из ЕГРП о праве собственности на недвижимость.
После завершения сделки одариваемый должен будет оплатить расходы на подоходный налог размере 13% от стоимости жилья. Сумма налога рассчитывается из указанной в договоре или кадастровой стоимости жилья. Если имущество дарится близком родственнику, то от уплаты налога он освобождается.
Договор дарения не имеет строго установленной формы, однако он должен содержать в себе следующую информацию:
1. В основе договора указывается дата его составления и все данные участников сделки:
• ФИО;
• место регистрации;
• паспортные данные;
2. Далее описывается объект сделки и его характеристики, такие как:
• размер доли (если передается часть недвижимости);
• адрес объекта;
• стоимость;
• количество комнат;
• площадь (общая и жилая);
• наличие балкона или лоджии и другие детали, описывающие устройство имущества.
3. Далее указываются правовые моменты, касательно предмета дарения:
• сведения о других собственниках, если передается в дар общее имущество;
• данные о правоустанавливающих документах;
• сведения о документах, подтверждающих право собственности (свидетельства о регистрации или выписки из ЕГРП).
4. После описания существенных условий в договоре указывается информация о правах и обязанностях сторон, установленная гражданским кодексом.
5. В заключительной части описывается перечень приложений к договору и ставятся подписи стороной.
В договоре необходимо отобразить все существенные условия о предмете сделки. В случае дарения недвижимости — это ее стоимость и общие характеристики (количество этажей, если передается дом; размер площади; адрес и т.д.). Если имеет место обещание дарения в будущем, то в качестве дополнительных условий законом предусмотрено указание на возможность правопреемства в случае смерти одного из участников сделки (ст. 581 ГК РФ).
Для оформления права собственности на недвижимое имущество по договору дарения необходимо собрать следующий список документов:
1. Заполненный бланк заявления на государственную регистрацию.
2. Документы, удостоверяющие личность.
3. Договор дарения (по одному экземпляру для участников сделки и один в регистрирующий орган).
4. Основание возникновения права собственности на недвижимость (договор купли-продажи или дарения).
5. Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН).
6. Нотариальное согласие на распоряжение имуществом или соглашение об определении долей (если недвижимость находится в общей собственности).
7. Квитанция об оплате государственной пошлины.
Переход права собственности на недвижимость по договору дарения происходит в Росреестре, однако существует несколько способов подать документы для госрегистрации:
• Посетить отделение Росреестра лично или через нотариально доверенное лицо (можно предварительно записаться на прием — через сайт госуслуг, либо по телефону).
• Отправить договор с приложениями по почте (копии всех документов заверяются нотариусом).
• Оформить сделку через электронный сервис Росреестра (необходимо иметь электронную подпись).
• Обратиться в отделение МФЦ по месту нахождения недвижимости.
Составлять сам договор дарения у нотариуса нет необходимости, тем не менее по своему усмотрению стороны вправе воспользоваться такой услугой. Также можно составить дарственную самостоятельно, после чего заверить ее у нотариуса.
Роль нотариуса при заключении сделки является удостоверение ее законности, так как он:
• устанавливает личности, участвующих в сделке;
• оценивает дееспособность сторон;
• проверяет, что участники находятся в здравом уме и способны осознавать значение своих действий;
• осуществляет проверку правильности договора с точки зрения закона и фактического содержания, так как, при наличии ошибок, Росреестр вправе приостановить регистрацию до их устранения;
• проверяет информацию о статусе недвижимости и отсутствии обременений.
Обязательным условием обращения к нотариусу являются случаи дарения недвижимости, находящейся в совместной собственности. Если один из супругов желает подарить совместно нажитую в период брака квартиру, то для оформления дарственной необходимо приложить к документам нотариально заверенное согласие второго супруга (ст. 38 СК РФ). При дарении доли из права общей собственности потребуется составить соглашение об определении долей с другими сособственниками и заверить сделку у нотариуса.
Также нотариальное удостоверение дарственной необходимо, если имущество находится в собственности несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Распоряжение таким имуществом должно происходить с разрешения органов опеки и попечительства и только с целью улучшения жилищных условий.
Вступили в силу изменения к статье 55 закона о нотариате № 4462-1 ФЗ. Согласно новым правилам, если стороны нотариально удостоверяют сделку дарения недвижимого имущества, то с согласия ее участников нотариус самостоятельно направляет в регистрирующий орган документы для перехода права собственности.
Представить документы нотариус обязан в электронной форме не позднее рабочего дня, в котором была совершена сделка. При отправлении документов в бумажном виде, сделать он это должен в срок не позднее двух рабочих дней.
Дарение участка между близкими родственниками в 2020 году
Нужно понимать кому и какие доли вы будете дарить. И только после этого последует процедура оформления дарственной на земельный участок на дочь/сына (к примеру) или других родственников.
Определившись с числом одаряемых, следует выяснить санитарный минимум участка, установленный в регионе по месту проживания. Эту информацию можно получить в департаменте по земельным отношениям в местной администрации, или в приёмной уполномоченного лица. Сведения следует получить письменно, в форме официальной справки.
После того как сведения получены, следует математически разделить общую площадь участка на число одаряемых, учитывая собственный надел. Частное не должно быть меньше установленной нормы.
Например, в 2020 году бабушка планирует выделить доли и подарить троим внукам, оставив часть надела в собственное пользование. Она имеет в собственности участок в 20 соток, в то время как в населённом пункте для данной категории земель – ИЖС, установлен минимум в 4 сотки.
У неё возникает выбор:
• Одарить каждого внука наделом в 4 сотки, оставив себе площадь в 8 соток. Это будет соответствовать дарению по 1/5 доли в праве для каждого внука и закрепление за собой 2/5 общей площади.
• Разделить территорию в равных долях – выделив внукам по 5 соток и оставив себе столько же. Это будет соответствовать общему правообладанию по 1/4 доли в праве собственности.
Решение вопроса зависит от усмотрения собственника, если местным законодательством не предусмотрено иное.
После того, как доля для дарения определена, следует подойти в нотариальную контору или к юристу для составления дарственной.
Им следует предъявить документы:
1. правоустанавливающий договор или акт выдела ЗУ;
2. свидетельство о собственности;
3. кадастровый паспорт.
4. Если даритель сам владеет долей в СНТ или ДНТ, то для дарения требуется предоставить официальное разрешение председателя правления, основанное на результатах голосования, проведённого на общем собрании членов товарищества.
5. Для лиц состоящих в браке – предъявляется согласие супруга.
Допускается составление типового договора дарения земельного участка между родственниками (образец можно скачать в конце статьи) самостоятельно, но с условием соблюдения нормативов, установленных для данного вида договоров. Его составляют юридически корректно, обязательно учитывая нюансы, регламентированные законодательством для имущественной сделки дарения.
Она должна ориентироваться:
1. На одностороннюю инициативу дарителя и согласие принять дар контрагентом.
2. На точные сроки перехода доли права, указанные определённой датой.
3. Запретом на возмездность или требование ответной уступки.
4. При внесении сведений о сторонах следует внести степень родства дарителя и одаряемого.
5. Предметом договора следует определить ту долю ЗУ, которая предусмотрена для каждого из участников.
6. Определить права и ответственности сторон по приёму-передаче доли в праве.
7. Определить условия, при которых сделка вправе расторгаться по согласию сторон или в судебном порядке.
Дарственная составляется по числу сторон, один экземпляр требуется составить для оформления регистрации.
В Росреестр с договорами и документацией на участок подходят все участники сделки, кроме тех, за кого оформлением занимается представитель, действующий по доверенности. Следует оплатить государственную пошлину. Она составляет 2 тысячи рублей за регистрацию каждого договора. Продолжительность регистрации – 21 рабочий день.
После регистрации и получения свидетельств о праве собственности на определённую договором долю, даритель и одаряемые могут распоряжаться участком полноправно и беспрепятственно. Они могут поставить условные границы и пользоваться своей частью, а могут выделиться в самостоятельные наделы межеванием.
После этого требуется подойти в налоговую инспекцию и написать заявление на освобождение от выплаты НДФЛ в связи с тем, что участок приобретён у близкого родственника.
Дарение квартиры между супругами в 2020 году
Один человек безвозмездно передает свое имущество другому. Это сопровождается составлением договора. От получателя не требуют никаких ответных действий кроме принятия дара.
Участники процедуры:
1. Даритель – владелец недвижимости, желающий «облагодетельствовать» другую сторону. Знает особенности сделки.
2. Одаряемый – получатель. Обычно это кровные родственники: дети, внуки. Таким образом в семье происходит передача недвижимости.
Основным документом, регулирующим течение сделки в 2020 году будет дарственная. Ее содержимое прекрасно знают обе стороны. Участники действуют добровольно, осознавая последствия своих решений. Сделать сюрприз или принудить человека отдать недвижимость не получится. Обычно стороны обходятся без специалиста, им достаточно зарегистрировать подписанный договор дарения. Однако, иногда советуем привлечь нотариуса.
Юридически законные супруги не родственники, а члены семьи! Статьи 2 и 14 в СК РФ. Путать данные понятия ошибочно.
Действительно, муж и жена – люди, связанные брачными узами. Кровной связи между ними нет. Поэтому родственниками их считать нельзя. Супруги часто используют механизм дарения, передавая друг другу разные вещи и права требования. Все происходит обоюдно, добровольно и бесплатно. В законе отсутствуют ограничения или список предметов, передача которых запрещена.
Играет роль форма собственности передаваемого блага. Она возникает, когда подарок берет получатель – супруг. Или при фактической передаче вещи или по завершению госрегистрации (223 статья в ГК РФ). Сам договор регистрировать незачем. Излишне и нотариальное заверение.
Важен другой факт – заключали ли граждане ранее брачный контракт. Документ поможет избежать бюрократических проволочек, если там описано имущество каждого супруга, также режим возникновения у них общей собственности (34 статья в СК РФ). Не всегда требуется составление договора.
Письменное оформление нужно, когда участники заключают:
1. Сделку обещания дарения – где собственник выражает намерения отдать указанную недвижимость второй стороне в будущем. Кстати, стороны вправе отказаться, тогда сделка будет автоматически прекращена.
2. Договор дарения – дорогой подарок со стоимостью выше 3000 рублей, а дарителем выступает юрлицо. Это требование законодательства, когда в сделках участвуют юрлица, цена подарка учитывается. Если она ниже 3000 рублей, то процедуру можно упростить, ограничившись устным оглашением.
3. Дарение недвижимости (к примеру, квартиры)– необходимо регистрировать, поэтому письменное оформление обязательно.
Согласно положениям 34 статьи в СК РФ, законодатель считает имущество, нажитое супругами в период их брака, совместным. Данное право возникает, когда гражданин регистрирует сделку. Неважно, на чьи деньги приобретается недвижимость и кто по документам хозяин.
Понятие «совместное имущество» распространяется и на доходы – пенсии, пособия, арендные платежи жильцов, вырученные за продажу квартиры деньги, ценные бумаги.
Данные имущественные отношения может регулировать брачный договор. По нему можно установить заранее, кто будет владельцем жилплощади, а что достается второй половине.
Вот почему при совершении сделок с таким видом собственности требуется одобрение супруга, иногда – нотариально подтвержденное. Без него сделка недействительна.
Процедура оформления выглядит так:
1. Гражданин – даритель выясняет принадлежность предмета соглашения. В совместной он собственности или раздельной.
2. Дальше варианты развития событий разнятся:
• совместная – нужно уведомить супруга, получить его/ее письменное согласие;
• раздельная – игнорируя вышеперечисленное действовать дальше согласно инструкции.
3. Уведомить вторую сторону о собственных намерениях. Это необходимо, ведь по закону гражданин вправе отказаться принимать дар.
4. Составить дарственную, описав там предмет соглашения и собственные намерения. Как только одаряемый подпишет документ, подтверждая свое согласие, зарегистрировать сделку, посетив Росреестр.
5. При участии нотариуса – специалист помогает составить бумагу. Клиенты должны предоставить ему:
• паспорта;
• выписку ЕГРН;
• правоустанавливающие документы;
• выписку от домовой книги, там виден список всех прописанных на жилплощади лиц.
6. Потребуются документы:
- дарственная – 3 одинаковых экземпляра;
- правоустанавливающие бумаги дарителя;
- паспорта супружеской пары;
- заявление;
- квитанция оплаченной госпошлины (2000 рублей);
- технические документы на недвижимость.
Если в процедуре как-то участвуют дети или недееспособные лица, потребуется письменное одобрение с органов опеки.
Стоит помнить, по завершению регистрации сделки, даритель лишается всех право на недвижимость. Соответственно, нельзя будет требовать части при разводе, ведь ранее он добровольно отдал все.
По законодательству люди, расписавшиеся в ЗАГСе считаются законными супругами – членами семьи. Соответственно, освобождены от уплаты НДФЛ.
Сожители, кто проживает вместе без росписи такими правами не обладают. Им придется заплатить 13% НДФЛ. Платит одаряемый, он считается получателем блага.
На возможность передачи собственности одному супругу окажет влияние режим преемственности, распространяющийся на объект соглашения. Передача недвижимости, принадлежащей супругам на равных.
Оформить ее сложно:
a. Гражданин вправе распоряжаться объектом с одобрения супруга. Выходит, тот должен сначала выдать своей половине нотариально подтвержденное разрешение. Что согласен получить жилплощадь.
b. Оба супруга вправе одновременно владеть имуществом, без разделения предмета на доли или определения графика пользования. Выходит, муж/жена получит свою же квартиру в дар. Причем, с собственного письменного разрешения.
c. Потребуется 38 статья в СК РФ, по которой граждане сначала разделят объект, выделяя каждому по доле. Это несложно оформить специальным соглашением с последующей регистрацией бумаги. Лишь получив на долю право частного владения, гражданин сможет отдать половину жене/мужу.
Передача объектов раздельной собственности. Тут применяется иной режим, одобрение второй стороны не требуется, ведь хозяин предмета один. Достаточно провести стандартную сделку дарения.
Даритель, заключая соглашение, безвозмездно отдаст недвижимость второй стороне. Теряя все права на него.
Зачастую старшее поколение старается поддерживать детей, создавших семьи. Им отдают предметы обихода, мебель, покупают машины. Зажиточные родители могут подарить квартиру.
По закону полученная женой в дар недвижимость считается ее единоличной собственностью после регистрации сделки. Разделению не подлежит.
Второй супруг сможет претендовать на часть квартиры если:
A. Своими вложениями впоследствии смог увеличить рыночную ценность жилья. Например, сделал там ремонт, реконструкцию или иные нововведения. Понадобится доказать этот факт в суде.
Б. Невозможно подтвердить документально факт дарения. Здесь нужна дарственная, где определенно сказано, что жилплощадь передается одному человеку (его имя), а не семье вообще.
Сложности возникнут, если второй супруг получит опеку, т.е. общие дети останутся жить с ним. Тогда у него появятся шансы получить часть подаренной жене квартиры для детей. В судебном разбирательстве кроме граждан будет участвовать и опека, представляющая интересы всех несовершеннолетних.
Существуют две разновидности документа:
a) Реальный – когда после подписания бумаги объект сделки тотчас переходит одаряемому. А тот закрепляет возникшие права в Росреестре.
b) Концептуальный – содержит обещание передать недвижимость в указанное время. Используется в различных ситуациях. Например, после достижения получателем совершеннолетия.
Внешне документ выглядит стандартно. Для его оформления достаточно простой А4 бумаги. Допускается рукописный текст, если почерк неразборчивый, лучше напечатать.
Структура:
- шапка – указывается город, область, дата и наименование «Дарственная»;
- основная часть – там автор изъясняет свои намерения передать безвозмездно объект недвижимости;
- описание дара – этажность, расположение имущества, его площадь, стоимость и прочие данные;
- отдельным пунктом идет порядок разрешения конфликтов;
- подписи сторон.
Никаких условий получателю выдвигать нельзя. Ему предписывается только взять дар и распоряжаться им согласно требованиям нормативных актов. Готовая дарственная оформляется в трех одинаковых экземплярах. По одному получат участники процесса, третий передается Росреестру.
Вид имущества тоже имеет значение при оформлении сделки.
Отсутствие любых обременений (дарение с обременением в отдельной статье). Иначе совершить сделку будет невозможно.
Щекотливая ситуация, т.к. он является одновременно получателем дара. По закону нельзя принудить человека взять подарок. Это добровольная процедура. Обманывать также незаконно.
Если супруг против самой сделки, но «за» быть получателем (такое бывает), даритель может действовать без письменного одобрения своей половины:
A. Имущество получал по завещанию или было подарено другим человеком. Тогда оно считается его собственностью.
B. Принадлежало ему ранее, до заключения брака.
C. Пара подписывала брачный контракт, где прямо указано – вторая половина не претендует на объекты собственности.
Однако, подарить человеку недвижимость против его воли не получится. Это обусловлено ответственностью, которую несет всякий владелец жилплощади.
За нее надо периодически уплачивать налог, делать ремонт и использовать согласно назначению. Поэтому люди вправе отказаться принимать дар.
Дарение доли в ООО в 2020 году
Отчуждение доли в организации путём дарения регулируется ГК РФ (ст. 572) и Законом об ООО №14-ФЗ (ст. 21). Основанием для передачи доли в уставном капитале в 2020 году, а также прав и обязанностей участника ООО другому лицу является оформленная надлежащим образом двусторонняя сделка.
Обязательными условиями для неё являются:
• согласие обеих сторон - дарителя и получателя;
• разрешение заинтересованных лиц;
• нотариально заверенный договор;
• государственная регистрация сделки.
Даритель вправе передать на безвозмездной основе долю в бизнесе как целиком, так и частично, при условии, что оплата за неё уже внесена в уставный капитал. Но прежде чем оформлять сделку, необходимо изучить устав ООО и, если нужно, заручиться согласием партнёров.
«По умолчанию» закон №14-ФЗ (ст.21 п.2) при дарении доли не требует разрешения от других участников общества. Однако в вопросе отчуждения долей приоритет имеют положения, зафиксированные в Уставе ООО. Если в документе этот момент не затрагивается, значит, учредители вправе свободно распоряжаться своей частью фирмы.
В ООО, состоящем не из единственного учредителя, всегда существует риск выхода одного или нескольких участников.
Грамотно составленный Устав предусматривает такую ситуацию и регламентирует порядок отчуждения долей:
1. Передача внутри общества. По закону дарение доли в ООО другому участнику возможно без обязательного одобрения совладельцами. Однако при этом неизбежно происходит перераспределение прав и степени влияния между собственниками. Если для партнёров это важно, то в Уставе они отражают необходимость согласия всех участников на любое отчуждение долей.
2. Дарение доли в ООО третьему лицу, как правило, не самый желательный вариант для общества. Устав может в принципе запрещать передачу долей посторонним людям, но чаще он устанавливает дополнительные условия. Прежде чем заключать сделку дарения, необходимо предложить остальным участникам приобрести свою часть бизнеса, так как они имеют преимущественное право покупки.
3. Порядок и сроки уведомления общества о планируемом дарении, а также срок ожидания ответа от учредителей – необязательные пункты в Уставе. Если эти вопросы не освещены в документе, то действуют положения п. 10 ст. 21 закона об ООО.
Таким образом, если согласие требуется, даритель извещает генерального директора ООО о планируемой сделке в письменном виде. Сообщение можно передать лично (под подпись и с отметкой о получении на втором экземпляре) либо почтой. В письмо с уведомлением о вручении необходимо вложить опись и отправить его на юридический адрес фирмы. С этого момента все члены общества считаются ознакомленными с намерениями дарителя.
Одобрение участники дают также в письменной форме. Выразить свои возражения они могут в срок не позднее 30 дней с даты получения уведомления. «Опоздавшие» автоматически считаются согласными на сделку.
В случае с приоритетным правом выкупа долей о намерении им воспользоваться члены общества также заявляют в течение месяца. Если желающих нет, от них лучше получить письменный отказ либо подождать, пока не истечёт установленный законом срок. После чего дарению доли в уставном капитале ООО третьему лицу участники организации воспрепятствовать не могут.
Заинтересованной стороной сделки также считается супруг / супруга дарителя. Гражданский Кодекс обязывает учредителя ООО получить у своей «законной половины» согласие на дарение бизнеса (ст. 576, п.2). Исключение – наличие брачного договора, который предусматривает самостоятельное распоряжение каждым из супругов собственным имуществом.
Любые действия, связанные с отчуждением долей в фирме, оформляются в присутствии нотариуса. Нотариальный работник обеспечивает юридическую чистоту сделки, проверяя по документам, не противоречит ли дарение другому лицу Уставу общества, получил ли даритель все необходимые разрешения, оплатил ли он свою часть взноса в уставный капитал, прежде чем ей распоряжаться.
Пакет документов, предоставляемый во время сделки, внушителен:
1. Договор дарения, подписанный обеими сторонами (в трёх экземплярах).
2. Письменное согласие от всех совладельцев компании.
3. Согласие второго супруга на дарение части фирмы, которая в браке считается общей собственностью.
4. Устав, в котором не содержится запрета на отчуждение долей и прописан порядок проведения подобных действий.
5. Свидетельства ИНН и ОГРН.
6. Выписка из ЕГРЮЛ не «старше» 5 – 30 дней.
7. Документ, свидетельствующий о полной оплате передаваемой части уставного капитала («приходник», акт приёма-передачи имущества и т.д.).
8. Паспорта и ИНН участников сделки.
9. Заявление по форме р14001.
До того момента, как нотариус проставит на договоре свою подпись, любое из заинтересованных лиц может отказаться от сделки, отозвав своё разрешение. В таком случае дарение будет признано несостоявшимся.
Недвусмысленно выразить согласие должен и одаряемый, ведь доля в бизнесе – это не просто подарок и право участвовать в обществе, но и обязанности. В том числе, на равных условиях с остальными учредителями новый владелец несёт все риски и ответственность, связанные с деятельностью предприятия. Дарение доли в ООО облагается налогом, если стороны договора не принадлежат к одной семье. Переход права собственности происходит в день нотариального удостоверения сделки.
При дарении внутри общества происходит перераспределение долей между его членами, а при полной передаче прав – ещё и выход одного из партнёров. Если одаряемый – третье лицо, после сделки он становится участником ООО. В любом случае эти действия влекут за собой изменения в сведениях, подлежащих регистрации в ЕГРЮЛ.
Сообщить регистратору о состоявшемся факте необходимо в трёхдневный срок. Вместе с договором дарения нотариус заверяет и уведомление по форме р14001, заявителем в котором значится даритель.
В бланке заполняются:
• титульный лист (сведения об ООО);
• листы Д – по одному на дарителя и одаряемого, если они физические лица;
• лист В – если в сделке участвует юрлицо;
• лист Р – данные заявителя.
Информацию о нотариальных сделках с долями на регистрацию подаёт сам нотариус. Договор дарения к заявлению р14001 не прикладывается: по экземпляру получают на руки каждая сторона, и одна копия остаётся на хранении в конторе.
Отправив бумаги в ИФНС по месту учёта фирмы, нотариус передаёт дарителю расписку с отметкой налоговой о получении заявления.
За 5 рабочих дней регистратор вносит изменения в реестр и формирует новую выписку, в которой зафиксированы:
• актуальный состав участников ООО;
• новый владелец подаренной части уставного капитала;
• изменённый размер долей и их номинальная стоимость.
Документы по ООО отправляются либо по указанному в заявлении адресу, либо получаются лично дарителем (его представителем по доверенности) для передачи второй стороне договора. Лист записи в ЕГРЮЛ, свидетельство о внесении изменений в реестр, а также копия договора дарения подтверждают факт состоявшейся сделки и «сдаются» гендиректору компании.
Дарение – сделка безвозмездная, однако для одаряемого она является доходом, а значит, влечёт обязанность по уплате налога. Исключение - дарение доли в ООО родственнику, супругу. В этом случае обе стороны освобождаются от налогообложения.
Не платит налог даритель, если он бесплатно передаёт долю другому участнику общества или постороннему лицу, поскольку в результате сделки он не получает дохода. Именно поэтому договором дарения в бизнесе часто «маскируют» куплю-продажу. Но если заинтересованные лица были введены в заблуждение и не в курсе реального характера сделки, есть риск оспаривания договора в суде, когда правда «всплывёт» наружу.
Одаряемый, не являющийся близким родственником владельца бизнеса, налог платит в любом случае: НДФЛ в размере 13 % от стоимости доли, как правило, не номинальной, а рыночной. Действительная стоимость рассчитывается исходя из данных бухгалтерского учёта по чистым активам фирмы, пропорционально частям в уставном капитале. Для определения налоговой базы физлицо, получившее экономическую выгоду, может предоставить оценку рыночной стоимости подаренной доли от независимого оценщика.
В случае, когда безвозмездная передача части компании происходит между лицами юридическими, налоговые обязательства возникают у обеих сторон. Даритель, как плательщик НДС, должен исчислить налог на добавленную стоимость на основе рыночной оценки доли (НК РФ, ст. 146, ст. 154 п. 2). Сторонняя организация приобретает внереализационные доходы и, соответственно, уплачивает налог на прибыль с реальной стоимости подаренной доли (ст. 250 п.8).
Продажа квартиры после дарения в 2020 году
Глава 32 Гражданского Кодекса РФ регламентирует порядок и процедуру дарения, а также отвечает на все вопросы, которые могут возникнуть у сторон сделки. Согласно законодательству 2020 года под договором дарения подразумевают письменное соглашение между одариваемым и дарителем, в котором идет речь об отчуждении имущества, находящегося в собственности дарителя, в пользу получателя дара. Данная сделка заключается с обязательным применением принципа безвозмездности, то есть даритель передает в собственность свое имущество одариваемому бесплатно, не требуя ничего взамен.
Сделка будет считаться недействительной, если получатель дара не согласен его принять. Дарение – это двустороннее соглашение, требующее обоюдного согласия обеих сторон сделки (дарителя и одаряемого).
После подписания договора дарения и регистрации прав собственности на объект в органах Росреестра, новый владелец приобретает право распоряжаться полученной в дар квартирой или другим недвижимым имуществом, то есть либо оставить себе, либо совершать разного рода сделки, объектом которого выступает подаренная недвижимость.
Дарственную могут оспорить близкие родственники и наследники дарителя, если у них будут на то веские основания. В случае судебных разбирательств на этот счет, на подаренную квартиру может быть наложен арест на период судебных тяжб. Это значит, что новый владелец объекта недвижимости не может заключать никаких сделок по поводу квартиры, пока суд не снимет арест и не откажет в удовлетворении иска истцам.
Большинство граждан слышали о таких цифрах как 3 года, 5 лет и т.д., поэтому большинство из них ошибочно полагает, что избавиться от подаренной квартиры можно лишь выждав определенное время после подписания дарственной. По закону абсолютное и безусловное право распоряжения имуществом одариваемый приобретает сразу после регистрации сделки в ЕГРН. Обычно это происходит в первые две-три недели.
Внимание! Законодательством установлены временные рамки, в пределах которых получатель дара должен явиться в местные органы Росреестра и подать заявление о внесении изменений о собственнике в сведения об объекте. Если с регистрацией затянули или вообще забыли о ней и установленный законом срок просрочен, то дарственная будет признана недействительной, а объект по-прежнему остается во владении своего бывшего хозяина (дарителя).
Получив в регистрационном органе свидетельство о праве собственности, новый владелец может его продать хоть в тот же день, имея все необходимое для этого. Но здесь есть свои определенные минусы, один из которых – необходимость уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Чтобы осуществить продажу принятой в дар квартиры, новому собственнику (продавцу) необходимо заранее подготовить и собрать все нужные для сделки документы. Это:
• паспорт продавца (если квартира, полученная в дар, оформлена на несколько владельцев, то понадобятся и их паспорта);
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор дарения, если потребуется);
• кадастровый паспорт недвижимого имущества;
• технический паспорт;
• справка из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• справка о проведении инвентаризации из БТИ;
• экспертное заключение об оценочной стоимости жилья;
• свидетельство о праве собственности, полученное в органе Росреестра;
• документы, подтверждающие отсутствие значительных ремонтных работ (перепланировка, перестройка и др.) в квартире.
Когда все необходимые документы для продажи подаренной недвижимости подготовлены, можно приступать к самой продаже.
Для этого нужно:
• снять с подаренной квартиры все обременения, которые новый владелец успел наложить на нее с момента получения дара (погасить коммунальную задолженность, освободить ее из-под залога, снять с регистрации прописанных в ней людей и др.);
• предоставить квартиру к осмотру потенциальными покупателями;
• обратиться к нотариусу, чтобы оформить и подписать договор купли – продажи;
• письменное соглашение о продаже может быть нотариально заверенным (желательно, но необязательно);
• продавец и/или покупатель должен подать заявление в органы Росреестра о внесении изменений в сведения в Реестре о проданной квартире и ее новом собственнике;
• оплатить государственную пошлину и НДФЛ;
• заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ и вместе с чеком об уплате госпошлины прикрепить к общему пакету документов и предоставить государственному регистратору (без квитанции процедура регистрации не будет проводиться);
• спустя несколько недель новому владельцу (покупателю) нужно повторно явиться в органы Росреестра, чтобы получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
Большинство документов из пакета подается не только в оригинале, но и с заранее сделанными копиями. Это чек об уплате госпошлины, техпаспорт квартиры, правоустанавливающие документы и др.
Согласно НК РФ есть случаи, когда граждане освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже подаренной квартиры.
На недвижимое имущество, полученное в дар (а также купленное, полученное по наследству и т.д.) распространяются следующие льготы:
• не подлежит налогообложению подаренное имущество, которое находилось в собственности получателя дара более 5-ти лет;
• не облагается налогом недвижимость, полученная в дар от кровных родственников и членов семьи, при условии, что она была в собственности после дарения более трех лет.
Согласно российскому законодательству, близкими родственниками считаются:
• дети (родные и приемные);
• родители (опекуны, усыновители);
• братья и сестры (как по обоим родителям, так и по одному из них);
• дед и баба;
• внуки;
• муж/жена.
Исходя из данной информации, продать квартиру без уплаты налога на сегодняшний день могут лишь те, кто получил в дар квартиру пять лет назад (для всех граждан) и три года назад (для близких родственников).
Согласно НК РФ каждый гражданин РФ имеет одноразовое право на налоговый вычет при уплате НДФЛ, при приобретении или продаже квартиры. Размер налогового вычета на сегодняшний день составляет 1 млн. руб. Это значит, что база налогообложения при налоговом вычете будет уменьшена на эту сумму.
Существует еще один случай, при котором налог на доходы физических лиц можно существенно уменьшить. Это когда в год продажи подаренной квартиры покупается другое жилье. База для налогообложения в данном случае определяется исходя из разницы между вырученной суммой при продаже квартиры и расходами на покупку нового жилья.
К расходам на приобретение жилой недвижимости относят:
• стоимость объекта сделки;
• расходы на проведение ремонтных и строительных работ;
• стоимость приватизации жилья.
Все расходы, связанные с приобретением нового жилья (ремонт, строительство, приватизация), обязательно должны быть подтверждены документально (чеками, счетами, накладными, квитанциями и др.).
Если расходы на приобретение новой недвижимости меньше суммы, вырученной при продаже подаренного имущества, то НДФЛ высчитывается так:
• (сумма продажи квартиры – налоговый вычет – расходы на приобретение нового жилья) х 13%;
• (сумма продажи квартиры – имущественный вычет – расходы на приобретение нового жилья) х 0,7 х 13%.
В случае, когда расходы на приобретение новой жилой недвижимости превысили доход от продажи подаренного имущества, то есть разница между ними со знаком «минус», то человек может требовать возвращения ему 13% от этой суммы.
Оплатить налог необходимо до 15 июля следующего года после продажи подаренной квартиры. В противном случае к участнику сделки будут применены штрафные санкции в виде штрафа и пени за просрочку.
Дарение гаража родственнику в 2020 году
При формировании соглашения в 2020 году важно учесть все существенные моменты, чтобы сделку не признали недействительной.
Среди важных:
• Указание предмета договоренности. Оно, должно быть, четкое и однозначное, если такой трактовки не будет, дарственную легко признают ничтожной.
• Дополнительные моменты могут вписываться в текст, если они не идут в противоречие с законом.
• В договоре не должно быть поставлено условий касательно: денежной компенсации, встречной передачи дара, содержание дарителя, оказание любых услуг. Если эти пункты есть, то дарственной такая сделка называться не может.
• Передачи права владения возможна, если гараж стоит на кадастровом учете в Росреестре, либо одновременно сдаются документы для постановки гаража на кадастровый учет и регистрацию перехода права.
• Дарение и получение дара может быть только по доброй воле. Даритель обязан осознавать, что он лишается гаража, который находится в его собственности. Поменять свою волю, то есть отменить дарение после проведения регистрации практически невозможно.
Нарушение этих правил чревато признанием сделки недействительной и даже судебными разбирательствами с одаряемым или заинтересованными лицами.
Структура документа включает такие пункты, как:
1. Название.
2. Реквизиты дарителя и одаряемого: паспортные, место регистрации, СНИЛС.
3. Данные по предмету договоренности: технические параметры, адрес, основные характеристики. Все эти реквизиты должны помочь однозначно идентифицировать объект.
4. Особые условия, если таковые есть.
5. Момент (дата) вступления сделки в законную силу. Если данный пункт не указывается, то документ вступает в силу после его подписания сторонами и передачи объекта.
Дарственную на гараж можно составить самостоятельно или оформить при помощи юриста или нотариуса. Все способы являются законными, но в первом случае есть риск упустить важные детали, а значит дать возможность третьим лицам оспаривать документ. Конечно, написание самостоятельно не будет стоить ровным счетом ничего, за обращение к юристу или нотариусу нужно платить.
Гараж все-таки это не квартира и не машина, поэтому, получив достаточно теоретической информации, можно заняться составлением документа самостоятельно. Первое – это составлением текста дарственной.
В нем должна быть подана такая информация:
1. Ф.И.О. дарителя и получателя, паспортные данные обеих сторон, место жительства и дату составления договора.
2. Номер гаража в массиве, его место, адрес, площадь, технические показатели (указываются на основании правоустанавливающих документов и (или) выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра прав).
3. Дата передачи дара.
4. Подписи двух сторон. Если гараж дарит отец или мать сыну или дочери, которые являются малолетними, то подписывает документ законный представитель.
Для того чтобы внести все важные данные в договор точно, необходимо иметь следующие данные:
• Паспорта сторон, если есть представитель и его данные.
• Документ о собственности (Свидетельство о государственной регистрации права собственности, регистрационное удостоверение БТИ, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
• Выписка из ЕГРН.
• Документы о владении участком земли, на которой стоит гараж.
• Если интересы одной или обеих сторон представляют доверенные лица, то заверенные доверенности на выполнение подобных действий.
Когда договор составлен, его подписывают обе стороны, если нужно, то представитель. Для оформления перехода права обладания следует обратиться в Росреестр или МФЦ.
Инструкция для последующих действий:
• Подать заявление на смену собственника. Его подписывают и даритель и одаряемый. Составляется СОТРУДНИКАМИ Росреестра или МФЦ.
• Сформировать пакет документов: доверенности, технической документации, квитанции об оплате госпошлины.
• Сдать все документы специалисту и получить от него расписку.
• Явиться в назначенный день для получения выписки о регистрации прав на нового собственника.
Если даритель и получатель не родственники, то последнему впоследствии нужно оплатить налог в размере 13%.
В законе нет обязательного требования по заверению дарственной (кроме случаев дарения доли в праве общей собственности на гараж), но в отдельных случаях, если есть риск оспаривания, это будет полезно. Конечно, обращение к нотариусу существенно упростит процесс и минимизирует участие дарителя в составлении документа. От него потребуется только подпись. Это более затратный вариант, так как за услуги нотариуса нужно платить.
Цену формируют:
1. Нотариальный тариф, размер которого установлен Основами законодательства Российской Федерации о нотариате или госпошлина, размер которой установлен Налоговым кодексом (при дарении доли в праве общей собственности на гараж), за заверку документа.
2. Оплата технической и правовой работы по подготовке договора по ставке, которая устанавливается нотариусом самостоятельно.
Процесс подтверждения факта регистрации в Росреестре проводится по тому же алгоритму, что описан выше, при этом для нотариально удостоверенного договора срок регистрации сокращенный по сравнению с договором, составленным в простой письменной форме.
Процедура дарения в законе прописана очень четко, но также важно понимать какие существуют ограничения. Конкретно:
1. Не могут дарить от имени малолетних и лиц, признанных недееспособными их законные представители.
2. Коммерческие фирмы также не могут дарить гараж друг другу.
3. Получать в подарок гараж не имеют права госслужащие, сотрудники муниципальных органов власти, учителя, медики, соцработники.
4. Не имеют законных прав дарить лица, не являющиеся собственниками гаража, что можно проверить в праве собственности.
5. Незаконной является сделка, при которой осуществляется дарение только гаража, без передачи права собственности на землю под ним. Если подобная коллизия возникает, то дарственную легко признают ничтожной через суд.
Оформить передачу подарка, может, только член гаражного кооператива, который выплатил пай в полном объеме. Если этого не сделано, то он не является полноправным владельцем. В остальном процедура не отличается от описанной выше.
Просто переписав фамилию владельца в членской книжке ГСК, права собственности не передать.
При формировании сделки дарения на такой гараж важно обращать внимание на наличие всех правоустанавливающих документов. В противном случае третье лицо, заинтересованное в земельном участке под гаражом, без проблем оспорит договор. Впоследствии гараж может быть снесен, а тому, кто якобы числится его собственником, возможно, будет выплачена минимальная компенсация.
Особых отличий при дарении гаража родственнику нет. Если договор оформляется между ближайшими родственниками, то не нужно будет платить НДФЛ в размере 13%. Конечно, для этого необходимо иметь документальное подтверждение родства. Пункт об этом и номер документа даже вносится в договор дарения, либо документы, подтверждающие родство, могут предоставляться в налоговые органы.
Независимо от того, каким способом будет оформляться сделка, придется понести определенные расходы. Все возможные приведены ниже:
1. Оформление нотариусом, техническая работа (составление проекта договора, подготовка ксерокопий и т.п.) 3-5 тыс. рублей.
2. Одаряемый платит – госпошлину за регистрацию перехода права собственности – 2 тыс., за регистрацию перехода права на землю – 350 рублей.
3. Впоследствии НДФЛ – 13%, оплачивает одаряемый. Если стороны родственники, то ставка 0%.
Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните - вы должны отвечать быстро. Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
