Весь процесс, в течение которого происходит оформление жилого дома в собственность, условно можно разделить на несколько этапов, для каждого из которых необходимо будет получение соответствующих документов.
До государственной регистрации дома необходимо будет пройти процедуру технического и кадастрового учета объекта недвижимости.
Для оформления жилого дома в собственность, необходимо предоставить документы, указанные в Федеральном законе №122-ФЗ с учетом произошедших с 1 января 2017 г. изменений в законодательстве.
С 2017 года регистрация права собственности на любой объект недвижимости (жилой дом, объект незавершенного строительства, хозяйственная постройка) на земле под садоводство, дачное хозяйство, ЛПХ или ИЖС осуществляется на основании технического плана, составленного кадастровым инженером. Далее осуществляется постановка дома на кадастровый учет и регистрация права.
Чтобы оформить жилой дом в собственность, Вам необходимо подать все необходимые документы в местное территориальное учреждение от Росреестра (кадастровую палату), непосредственно в Управление Росреестра или в МФЦ.
Стоит отметить, что дачную амнистию часто отождествляют с таким понятием, как бесплатная приватизация, и иными процедурами регистрации недвижимой собственности. Однако в данной программе есть свои особенности. Действующее законодательство предусматривает госучет всех объектов, отнесенных к категории недвижимости, в том числе земельных наделов, гаражных строений, жилых построек, строений хозяйственного предназначения и домов.
Информацию о данных объектах нужно внести в две общегосударственные базы данных – реестр, регистрирующий права на объекты недвижимости, и кадастр. Сведения открыты для всех, кто желает с ними ознакомиться, что важно при совершении купли-продажи на рынке недвижимости. Ведь иначе как понять, имеете вы дело с честным человеком или мошенником?
Для внесения участка в реестр возникала необходимость сбора множества сопроводительных документов, что было затратно как по времени, так и по деньгам. Для упрощения этого процесса разработали положение о земельной амнистии, позволяющее провести процедуру только при наличии бумаги, подтверждающей права владения недвижимостью, и выписки из кадастра. Землевладельцу вменялось самому провести замеры, заполнить форму декларации и подать документы в госреестр.
Таким образом, дачная амнистия – это механизм, упрощающий регистрационные процедуры, связанные с оформлением прав на земельные наделы или постройки жилого типа. «Амнистировать» жилье можно даже в случае, если у вас нет документов, разрешающих ввод построек в эксплуатацию. Основное отличие дачной амнистии от приватизации в том, что по данной процедуре можно зарегистрировать неограниченное количество недвижимости.
Россияне, которые не поторопятся «амнистировать» недвижимость до 1 января 2018 года, в дальнейшем будут обязаны подавать регистраторам документы, разрешающие ввод строений в эксплуатационное пользование, а также проходить гораздо большее число бюрократических процедур и платить дополнительные сборы.
Главной целью дачной амнистии было ускорение регистрации наделов и участков земли, выданных гражданам РФ. Более простая и быстрая схема регистрации должна обеспечить постепенное упорядочивание сферы недвижимости и нивелировать проблему самозахвата земель. Она призвана помочь в детенизации земельной собственности. Власти также предполагают, что амнистия дачных наделов и построек приведет к увеличению числа налогоплательщиков, что обеспечит большую наполняемость бюджета.
Рассмотрим особенности реализации права на упрощенное оформление. Такая процедура касается двух основных видов недвижимости.
Непосредственно земельный надел. В этом случае вам следует сначала внимательно изучить документ, который подтверждает ваше владение наделом. Важно понять, находится ли земля в вашей собственности или же документ содержит оговорки по данному поводу. Например, в бумагах может быть указано, что пользоваться землей вы можете лишь на временной основе. Кроме того, под ограничения попадает земля, которая была изъята из оборота, и наделы, которые относятся к земле с ограниченным оборотом. А вот если документы прямо говорят, что надел был вам дан согласно правам наследования или бессрочного использования – смело можете приступать к процедуре оформления.
Жилые постройки - то есть дома, построенные на участках, которые были переданы россиянам для ведения садово-огородных работ или возведения строений для личного проживания. Они также попадают под действие системы упрощения процедуры оформления.
Стоит отметить, что согласно Градостроительному кодексу России, такое строение должно соответствовать двум характеристикам: во-первых, быть предназначенным для проживания одной семьи, а во-вторых, иметь не больше 3-х этажей. Кстати, именно поэтому владельцы мини-отелей, находящихся на территории Крыма, не могут воспользоваться правом на дачную амнистию - ведь для таких построек предусмотрена совершенно иная процедура.
Чтобы подтвердить факт того, что наделы или строения находятся в вашей собственности, в орган Росреестра, расположенный в месте нахождения надела, нужно предоставить заявление.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Платежку, свидетельствующую о том, что вы перечислили в налоговые органы госпошлину (она взимается как с дома, так и с участка);
2. Документ с описанием границ земельного надела;
3. Паспорт заявителя или доверенность, выписанную на лицо, которое его представляет;
4. Кадастровые документы на участок или возведенный на нем объект;
5. Документ, свидетельствующий о праве на надел. Его нужно предоставить в случаях, если земля не зарегистрирована в едином госреестре.
Пакет документов вы можете принести лично, доверить это представителю или отправить по почте, однако в последнем случае вашу подпись должен удостоверить нотариус. Совсем иначе следует действовать, если вы хотите заняться оформлением небольшого садового домика или дачной постройки, так как для строительства на земле, предназначенной для садово-огородных работ, разрешение получать не нужно.
Для регистрации следует предоставить только документ на землю, подтверждающий один из следующих моментов:
• земля находится в вашей собственности;
• вы имеете право на бессрочное пользование наделом;
• участок находится в вашем пожизненном владении.
К одному из этих документов вы прилагаете декларацию на строение. Декларацию следует заполнить непосредственному владельцу, посмотрев образцы этого документа на страничке Росреестра в сети Интернет.
Самой распространенной проблемой при регистрации права собственности на землю является расхождение в сведениях, указанных в правоустанавливающем документе, с настоящими размерами надела. Такая проблема встречается довольно часто, ведь в 90-х годах практика замеров «на глазок» была вполне обычной. Разрешить вопрос можно при помощи межевания земли – общая площадь надела может быть увеличена, однако не больше чем на одну величину минимума, допустимого для определенной категории земли.
Отметим, что данная процедура является довольно дорогой, а заказать её можно только у специалистов-геодезистов. В случае, если законно установить границы вообще не представляется возможным, то вам позволят «дописать» еще 10% к площади, указанной в кадастре. Кстати, помните, что вам не могут просто отказать в регистрации лишь на основании того, что реальный размер надела не отвечает тому, который указан в документе.
Еще одна проблема заключается в том, что данные о передаче земельного участка могли быть давно потеряны в хаосе 90-х годов, а собственники не имеют на руках никаких документов, которые бы такое право подтверждали. В таком случае вам придется сделать запрос в орган местного самоуправления, указав в нем просьбу предоставить документ, подтверждающий выдачу земли.
В ответ вам могут выдать документы в виде:
• свидетельства о праве на надел;
• акта о выделении земельного участка в собственность;
• выписки из хозкниги, свидетельствующей, что земля была предоставлена для ведения подсобного хозяйства.
Самый негативный вариант развития событий заключается в том, что у органов самоуправления вообще нет сведений, что участок передан в вашу собственность. Вариант решения тут только один – выкупать землю по цене рынка и уже после этого проходить процедуру регистрации.
Третья проблема – отсутствие сведений о наделе в базе Росреестра. В этом случае собственник не имеет на руках кадастровых документов. Чтобы получить выписку из кадастра и поставить землю на учет, собственнику нужно провести процедуру межевания участка.
Вышеописанные сложности приводят к тому, что россияне не спешат регистрировать земельные наделы, а пользуются правом на дачную амнистию лишь в случае необходимости вступить в права наследования или при продаже недвижимости. Напомним, что по завершению регистрации имущества его собственник должен регулярно уплачивать определенную сумму налоговых сборов, что также отражается на желании россиян выйти из «теневой зоны».
В случае, если участок или строение не зарегистрированы в госреестре, их невозможно продать, застраховать или завещать наследникам. По большому счету, россияне не считают эти последствия серьезной проблемой, предпочитая не заглядывать в будущее, которое кажется таким далеким. Однако нужно помнить и о дополнительных рисках. Например, если власти решат проложить через вашу землю новую автомагистраль или построить какое-то здание, надел будет просто изъят без какой-либо компенсации его стоимости.
Несмотря на то, что в прошлом году власти продлили до 1 марта 2018 года "дачную амнистию", с наступлением 2017 года одно из ее важнейших положений - упрощенное оформление строений на землях садовых и дачных товариществ - домов, гаражей, бань утратит силу.
По закону, принятому в июле 2016 года, с 1 января 2017 года основанием для государственного кадастрового учета недвижимости в этих товариществах будут технические планы строений вместо деклараций.
Новые требования законодательства о кадастровом учете не должны осложнить процедуру кадастрового учета для граждан и предпринимателей, поскольку процедура получения данных документов доступна и отработана, пояснили "РГ" в Росреестре.
Но "дачную амнистию" осложнит, уверяют эксперты. До 1 марта 2018 года сохранятся не все ее преимущества. А что останется? Упрощенный порядок оформления земельных участков. Напомним, для этого не надо вызывать кадастровых инженеров и проводить межевание. Достаточно прийти в Росреестр или многофункциональный центр (МФЦ), написать заявление и приложить любой из имеющихся документов на землю. Например, свидетельство о собственности старого образца, решение исполкома или другого ведомства о выделении участка, наконец, выписку из похозяйственной книги.
"Терпит" до 1 марта 2018 года и процедура предоставления разрешений на ввод в эксплуатацию строений при их постановке на учет в Росреестре.
А вот о техплане раньше речи не шло. С принятием в июле поправок в закон о госрегистрации недвижимости и в закон "о дачной амнистии" амнистия как таковая в отношении строений на землях садоводческих и дачных товариществ изменила смысл. И за оставшееся до Нового года время надо поспешить с оформлением строений, чтобы не попасть под новые требования. Успеем?
Да, вполне можно успеть.
Чтобы зарегистрировать садовый или дачный дом по "старому" порядку (действующему до 1 января 2017 г.), необходимо оплатить госпошлину (350 рублей), написать заявление в Росреестре или МФЦ и представить декларацию, заполненную самим же владельцем. Форму декларации можно скачать на сайте Росреестра в разделе "физическим лицам: формы документов и образцы заполнений".
Что касается оформления технических планов после 1 января 2017 года, то для этого придется обращаться в БТИ или к профильным специалистам - кадастровым инженерам, которые проведут обмеры, вычислят точные координаты дома и составят технический план. В среднем он готовится неделю.
Цены на работу зависят от площади объекта и начинаются от 7 - 8 тысяч рублей. Кадастровые инженеры работают в профильных как частных, так и государственных организациях (например, в БТИ). Важно обратиться за услугой к квалифицированному инженеру.
Проверить квалификацию каждого можно на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе "реестр кадастровых инженеров".
С одной стороны, новое требование по подготовке технического плана частично усложнит для населения процедуру оформления. Увеличатся сроки подготовки документов. С другой, законодательная норма закрывает лазейку для подтасовки неверных сведений об объектах, что позволяет потом отдельным собственникам хитрить с уплатой налогов.
Не секрет, говорит он, бывают случаи, когда владельцы намеренно указывали в декларации заниженную площадь строений. То есть вписывали в форму не фактический метраж дома, к примеру, 450 кв. м, а только 150 кв. м. Налоги соответственно рассчитывались исходя из зарегистрированной площади, а оставшиеся вне документов 300 квадратов выпадали из оборота.
Нередкой была и ситуация, когда декларировалась примерная площадь построек без точного координатного описания расположения объектов на земельном участке, что нередко приводило к земельным спорам с соседями.
Конечно, вступающие в 2017 году в силу поправки прибавят работы кадастровым инженерам, которые готовят техпланы. Произойдет всплеск обращений владельцев. Важно не ошибиться в выборе инженера - от его квалификации зависит, как быстро собственник сможет оформить документы. Ведь в случае ошибок в техплане органы учета откажут в регистрации и придется переделывать бумаги вновь.
К слову, 1 декабря все кадастровые инженеры обязаны состоять в одной из саморегулируемых организаций (СРО), которые контролируют профессиональную деятельность своих членов и в случае ошибок разбираются с ними.
"Дачной амнистией" назывался упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки и объекты недвижимости, построенные на них. Сроки действия амнистии не были установлены.
В последний раз она "завершалась", но была продлена на три года и теперь касается только регистрации права собственности на земельные участки и на объекты индивидуального жилищного строительства.
Оформление дома по дачной амнистии в 2017 году
Ранее для прохождения процедуры регистрации требовалось представить декларацию, в которой указывалась информация о
строении. С 2017 года кадастровый учет недвижимости будет осуществляться только
на основании технического плана строений. При этом представители Росреестра
подчеркивают, что нововведения не отразятся на простоте оформления строений.
Граждане без проблем смогут оформить все необходимые документы. Однако эксперты
скептически оценивают подобные высказывания, подчеркивая увеличение стоимости и
сроков оформления.
Ключевым преимуществом дачной амнистии являлась
простота оформления и минимум необходимых документов. Однако с 2017 года
упрощенный порядок будет действовать только для регистрации земельных участков.
В таком случае можно будет обойтись без услуг кадастрового инженера. Достаточно
заполнить заявление и приложить документ, который подтверждает имущественный
интерес.
Кроме того, сохраняется в силе норма, которая
позволяет вводить в эксплуатацию постройку по упрощенной схеме. Включение в
список необходимых документов технического плана станет главной проблемой
рядовых граждан.
Для оформления технического плана потребуется обратиться в БТИ или воспользоваться услугами кадастрового инженера. Данный
документ включает точные координаты дома, детальные обмеры и т.д. При этом
стоимость данной услуги зависит от площади строения и стартует от 7 тыс. руб.
Процесс оформления займет около недели, что затянет общий срок регистрации
постройки.
Для составления плана действующее законодательство
позволяет воспользоваться услугами, как частных, так и государственных
организаций. Чтобы избежать неточностей и последующих проблем, собственнику
стоит обратить внимание на квалификацию специалиста, который будет производить
обмеры. Для этого можно воспользоваться сайтом Федеральной службы
госрегистрации.
С декабря 2016 года все кадастровые инженеры должны
состоять в саморегулирующей организации (СРО), что является дополнительным
инструментом защиты для рядовых граждан. Основная задача данной структуры –
контролировать качество работы, в том числе при составлении технических планов.
Если инженер допустит ошибку, то это станет предметом разбирательства СРО.
Законодатели подчеркивают, что принятые нововведения
позволят устранить существующие лазейки в правовом поле. Ранее желающие
воспользоваться упрощенной процедурой нередко указывали неправдивые сведения в
декларации, что в том числе приводило к уклонению от уплаты налогов.
К примеру, собственник мог умышленно занизить площадь
строения, что отражалось на сумме рассчитанного налога. Начинания с 2017 года
подобные ситуации станут маловероятными. Еще один положительный фактор – точные
координаты строений, зафиксированные в техническом плане, резко снизят
количество судебных разбирательств между соседями. Помимо положительных
перемен, принятые нововведения несут в себе ряд угроз.
Дачный участок
Изменения в дачной амнистии создадут новые трудности
для собственников земельных участков. В первую очередь
значительно возрастают финансовые затраты. Ранее достаточно было заплатить
сумму госпошлины, которая составляла 350 руб. Затраты на оформление
технического плана обойдутся значительно дороже. Кроме того, увеличиваются
сроки прохождения регистрации постройки.
С января 2017 года вступают в действие существенные
изменения, которые отразятся на оформлении строений в рамках дачной амнистии. Если
ранее собственник недвижимости подавал декларацию, в которой отображал сведения
о постройке, то с нового года придется оформлять технический план.
По мнению законодателей, данное нововведение позволит
минимизировать количество злоупотреблений, связанных с неуплатой налогов. При
этом представители Росреестра заверяют, что процесс оформления останется
простым.
Однако здесь кроются новые трудности, которые ожидают
рядовых собственников земельных участков. В первую очередь желающим
воспользоваться упрощенной процедурой придется раскошелиться на оплату услуг
кадастрового инженера. Кроме того, подготовка технического паспорта отразится
на существенном увеличении сроков, необходимых для оформления права
собственности на строение. И при всем при этом назначение на строение будет
жилое, а использование дома не ЖИЛОЕ. Что бы сделать его жилым. Для начала надо
получить ГПЗУ на участок, разрешение на строительство и поз же после строения
дома технический план. А это уже обычная процедура строительства дома.
Оформление частного дома в 2017 году
Каждый человек, рано или поздно, начинает задумываться о приобретении или строительстве своего дома. Строительство частного дома, как правило, начинается с оформления разрешения на возведение жилища. Кроме того, необходимо оформить целый пакет документов будущему домовладельцу. При этом на разных этапах стройки "портфели документов" будут меняться. Как самостоятельно и в разумные сроки оформить документы на строительство частного дома? Прежде чем начать строительство, нужно правильно оформить документы на владение земельным участком, где предполагается строительство.
В соответствии с положениями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в частности, статей 16, 18, государственная регистрация права собственности на земельный участок осуществляется на основании следующих документов:
• заявления сторон договора купли-продажи или уполномоченного ими лица (представителя по нотариальной доверенности);
• документов, удостоверяющих личность заявителей;
• платежного документа, подтверждающего оплату государственной пошлины (размер государственной пошлины для физических лиц составляет 1 тысячу рублей, разделенных на всех участников сделки);
• договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме (не менее чем в двух подлинных экземплярах) или нотариально удостоверенного;
• правоустанавливающих документов продавца на земельный участок – свидетельства о праве собственности на земельный участок (иного правоустанавливающего документа);
• кадастрового плана (выписки из кадастрового плана) земельного участка (указанный документ, может быть запрошен регистрирующим органом самостоятельно при отсутствии его у заявителей).
В случае, если на земельной участке уже расположен объект незавершенного строительства, его можно оформить одновременно с участком, предоставив указанный выше пакет документов в территориальные органы Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения земельного участка или в многофункциональные центры предоставления государственных услуг. Общий срок государственной регистрации не превышает 20 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.
Кроме того, покупателю участка с недостроенным объектом также придется вызывать кадастровых инженеров, которые должны определить процент, на который возведено строение. В принципе, в этом случае, чтобы избежать лишней бумажной волокиты, по договоренности с продавцом можно оформить участок "с недостроем" как обычный земельный участок (без недостроя), а потом уже получить разрешение на строительство, либо сразу достроить незавершенный объект и оформить его уже в готовом виде.
Разрешение на строительство
По общему правилу, для осуществления строительства объектов недвижимости необходимо получить от органов местного самоуправления (администрации) разрешение на строительство. Оно необходимо при возведении объектов капитального строительства, к которым относятся в том числе и коттеджи. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ для осуществления индивидуального жилищного строительства не требуется проведения мероприятий по архитектурно-строительному проектированию, и, соответственно, разработке и утверждению проектной документации. Индивидуальным жилым домом считается жилое помещение, имеющее не более трех этажей, предназначенное для проживания одной семьи.
Соответственно, заинтересованное лицо направляет в органы местного самоуправления (администрацию) непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных услуг следующие документы:
• заявление о выдаче разрешения на строительство;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка (выдается органом местного самоуправления по заявлению физического лица);
• схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Данная схема представляет собой условный документ, в котором владелец земельного участка указывает, что в принципе планирует размещать на участке. Эта схема может быть нарисована самостоятельно или с помощью частных архитектурных или строительных организаций.
Перед тем, как начать строить дом, владельцу участка не помешает обратиться либо в органы местного самоуправления, либо в частные архитектурные бюро или строительные организации и узнать, какие существуют правила и ограничения расположения строений на участке. Это нужно для того, чтобы в момент регистрации уже построенного дома не выяснилось, что он, например, расположен слишком близко к забору. В противном случае владельцу придется переносить или перестраивать дом. Срок выдачи разрешения на строительство не может превышать 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения.
Для государственной регистрации вновь созданного (построенного "с нуля") объекта индивидуального жилищного строительства заявитель предоставляет следующие документы:
• заявление о государственной регистрации;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение на строительство (до 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание).
Так как выше была описана процедура государственной регистрации земельного участка, на котором предполагается возведение индивидуального жилого дома – предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок уже не требуется. Одновременно с заявлением о государственной регистрации вновь созданного объекта недвижимости собственник подает заявление о постановке индивидуального жилого дома на кадастровый учет, так как кадастровый паспорт на момент обращения заявителя отсутствует (это также распространяется на случаи, когда строительство дома осуществлялось в отсутствии разрешения на строительство).
Получению кадастрового паспорта индивидуального жилого дома предшествует проведение кадастровых работ и подготовка технического плана сооружения. Срок осуществления кадастрового учета составляет не более 20 дней с момента получения заявления заинтересованного лица о проведении кадастрового учета. В соответствии с положениями статьи 55 Градостроительного кодекса и федерального закона №191-ФЗ, до 1 марта 2015 получение разрешения на ввод частного дома в эксплуатацию не требуется.
Оформление дома в СНТ в 2017 году
Многие граждане владеют недвижимостью уже долгие годы, но до сих пор не обзавелись на них документами, подтверждающими их права на объекты недвижимости. Для того чтобы облегчить процедуру оформления недвижимого имущества для владельцев и мотивировать их, вступила в силу дачная амнистия.
Все дома, участки, дачи в России подлежат учету. Регистрация нужна и для того, чтобы гражданин мог распоряжаться имуществом на правах собственника: продавать, предавать права по договору дарения или по завещанию, использовать как залог в банке и так далее.
Законодательство пошло навстречу владельцам, которые приобрели участки до 30 октября 2001 года. Был принят Федеральный закон, упрощающий процедуру регистрации наделов и возведенных построек. Владельцы земель, полученных до этой даты, имеют право зарегистрировать недвижимость в государственном реестре и получить свидетельство о праве собственности по упрощенной схеме.
Реестр недвижимости является открытым и дает возможность потенциальным покупателям проверять данные о понравившихся объектах. Так можно исключить многие мошеннические схемы, когда один и тот же объект продавался сразу нескольким гражданам. Обратиться за регистрацией недвижимости могут владельцы, имеющие свидетельства старого образца, участники дачных и садоводческих объединений, которые пользуются земельным наделом.
Официально зарегистрировать права можно на участки следующих назначений:
Также по дачной амнистии можно зарегистрировать жилые дома и другие строения, соответствующие целевому назначению земли. Помимо этого — гаражи, капитальные и некапитальные постройки, возведенные самовольно.
Закон начал действовать еще 1 сентября 2006 года, однако до сих пор многие граждане не обратились за регистрацией. Сначала программу приняли до 2010, но в последствие неоднократно продлевали.
Последнее продление установило такие сроки:
• зарегистрировать земельные участки можно до 1 марта 2020 года;
• жилые дома — до 1 марта 2018 года.
Пока действует государственная программа, регистрация бесплатна. Сколько это будет стоить после ее окончания, неизвестно. Для регистрации дачного дома (садового домика) сейчас потребуется правоустанавливающий документ на участок, кадастровый паспорт и декларация на дом.
Если же дом предназначен для круглогодичного проживания, то необходимо сначала в БТИ сделать кадастровый и технический паспорта на строение. Потом со всем пакетом документов обратиться в регистрационную палату. Для регистрации земельного надела межевание по условиям программы делать необязательно. Оно требуется, лишь если участок расположен в объединениях дачников и садоводов.
Для садовых участков не требуется кадастровый план. Важно знать, что заказ этих документов стоит недешево. Сейчас граждане платят только госпошлину за регистрацию, а после окончания дачной амнистии придется потратить немало времени и гораздо больше денег, чем при упрощенной процедуре.
Порядок регистрации дома
Дачная амнистия стала для граждан отличной возможностью без лишних затрат и хлопот стать полноправным владельцем своей недвижимости. Для государства такая программа привлекает новых налогоплательщиков, которые регистрируют свое имущество на законных основаниях. Если у человека имеется дом, то зарегистрировать его нужно обязательно, и проще это сделать, пока действует программа.
В 2017 году для регистрации дома требуются следующие документы:
• правоустанавливающий документ или свидетельство о регистрации участка;
• паспорт владельца;
• техпаспорт БТИ или декларация (бланк можно скачать у нас или на сайте Росреестра);
• кадастровый план земли;
• кадастровый паспорт на дом.
Перечисленные документы на жилой дом требуется предоставить в Регистрационную палату. Кадастровый паспорт не понадобится, если дом расположен в СНТ — право собственности уже занесено в единый реестр, на постройку не требовалось разрешения. В нем указывается информация о типе объекта, этажности, из чего сделаны наружные стены, адрес. Также присутствует схема расположения дома на участке.
Отказать в регистрационном акте могут в случае, если действительная площадь участка не соответствует документальной или не совпадают границы надела в действительности и в свидетельстве. При аналогичности данных свидетельство выдадут в течение месяца.
Регистрация дома по дачной амнистии требует подачи заявления и оплаты госпошлины. Бланк заявления берется и заполняется в регистрирующем органе. Пакет документов нужно предоставить лично, через представителя или почтой (при этом подпись нужно заверять). На участке ИЖС оформление дома по дачной амнистии можно осуществить без получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом дом на участке такого назначения не должен быть выше трех этажей.
На дачном участке зарегистрировать дом по дачной амнистии еще проще. На строительство дачного домика не требуется специального разрешения. А для регистрации требуется свидетельство о правах на землю и декларация. Декларацию Вам нужно будет заполнить самостоятельно. Регистратор не будет проверять внесенную Вами информацию на достоверность.
Оформляем земельный надел
Для оформления у владельца должен быть правоустанавливающий документ. В нем обозначено право предоставления участка. Если пометки нет, то считается, что он дан на правах собственности. Нужно учитывать, что некоторые земли не могут быть даны в собственность, например, когда они предоставлены в ограниченное пользование.
Если у лица есть участок или дача, но документ на недвижимость при этом отсутствует, то их тоже можно оформить в собственность. Для этого потребуется обратиться за выпиской из хозяйственной книги к местным властям. А затем подать заявление в регистрирующий орган. Если такой записи в книге нет, то надел можно выкупить по рыночной цене. Бывает так, что участки входят в собственность объединения, тогда нужно заявить о своих правах на участок, обратившись письменно к председателю.
Зарегистрированный участок открывает новые возможности своим хозяевам. Его можно продать, а дом и другие постройки на нем — оформить в собственность. Иногда при оформлении в собственность участка может возникнуть вопрос несоответствия размера действительной площади и заявленной в документе. Участок мог быть больше с самой выдачи либо за годы существования владельцы захватили немного лишних кусочков или полос земли. В таких спорных ситуациях можно провести межевание. В рамках амнистии оно бесплатное.
Разрешается увеличить площадь максимум на один минимальный размер участка в конкретной категории. Обычно, когда заканчивается программа, начинается ажиотаж, очереди становятся длиннее. До 2020 года время еще есть, а срок упрощенной регистрации дома выходит в марте 2018. Так что затягивать не стоит.
Документы для оформления дома в 2017 году
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) выдает местная администрация (как правило, это комитет по архитектуре).
Для получения ГПЗУ необходимо предоставить следующие документы:
1. Заявление о выдаче градостроительного плана;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. Правоустанавливающий документ на земельный участок.
Срок оказания услуги по выдаче ГПЗУ составляет 30 календарных дней, плата за подготовку ГПЗУ не взимается.
С 1 января 2017 года вступают в силу изменения Градостроительного кодекса, в соответствии с которыми, ГПЗУ должен быть получен не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.
Для дальнейшего получения разрешения на строительство нужно идти в местную администрацию, многофункциональные центры обслуживания (МФЦ) или использовать единый портал госуслуг.
Разрешение на строительство выдается при наличии следующего пакета документов:
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• схему планировочной организации, которая показывает расположение будущего дома на участке (многие собственники самостоятельно чертят ее);
• описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (данный документ требуется с 1 января 2017 года, если строительство планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения);
• документ, удостоверяющий личность заявителя (в случае представления интересов заявителя иным лицом необходима доверенность на представителя).
Описание внешнего облика включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик такого объекта. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включая его фасады и конфигурацию объекта.
Срок получения разрешения на строительство составляет 10 рабочих дней с момента подачи заявления. Плата за выдачу разрешения не взимается.
Для начала построенный загородный дом нужно поставить на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт. Однако если дом построен на садовом или дачном земельном участке, то построенный дом можно не ставить на кадастровый учет. В таком случае вместо кадастрового паспорта берутся сведения из проекта, уточняет собеседник агентства.
Для оформления права собственности на дачный дом собственнику земельного участка достаточно будет по окончании строительства в рамках действующей дачной амнистии предоставить следующие документы:
• заявление;
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• квитанцию об уплате государственной пошлины (350 рублей);
• декларацию об объекте недвижимого имущества.
Перечень документов для подачи заявления о регистрации права собственности на индивидуальный дом:
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• документ, подтверждающий факт создания дома и содержащий его описание;
• заявление;
• кадастровый паспорт;
• документ об оплате госпошлины (для граждан ее размер составляет 2 тысячи рублей в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.);
• документ, удостоверяющий личность заявителя, а также доверенность на представителя, в случае представления интересов заявителя иным лицом.
Важно также помнить, что с 1 января 2017 года права на недвижимое имущество будут регистрироваться в соответствии с федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». С этого момента регистрация права собственности на дома, расположенные на земельных участках сельскохозяйственного назначения, будет невозможна без проведения их кадастрового учета.
Таким образом, с 1 января 2017 года придется вызывать кадастрового инженера и предварительно ставить свое имущество на кадастровый учет.
Право собственности на недострой
Случаются ситуации, когда денег на достройку дома нет, и строительство останавливается. Можно ли зарегистрировать право собственности на такой недостроенный дом или надо обязательно дождаться, пока дом будет достроен? Учтите, объекты незавершенного строительства являются такими же объектами недвижимости, как и полностью построенные дома.
Право собственности на недострой регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект, и разрешения на строительство, если такое разрешение требуется.
Бывают также ситуации, когда право собственности на объект незавершенного строительства оформлено, а потом дом все-таки достраивается.
Порядок действий тех, кто купил недостроенное строение, а потом захотел его зарегистрировать:
1. Получаем разрешение на строительство, если оно требуется;
2. Если разрешения не было или уже утратило свою силу, вызываем техников БТИ для внесения изменений в инвентаризационное дело;
3. Приглашаем кадастрового инженера для составления технического плана;
4. Полученный технический паспорт БТИ подаем в кадастровую палату для внесения изменений в кадастровое дело и получения нового кадастрового паспорта;
5. Все полученные документы (разрешение на строительство, новый кадастровый паспорт + документы, подтверждающие право собственности на землю) сдаем в органы Росреестра на перерегистрацию прав. На выходе получается выписка из ЕГРП с новыми данными объекта.
В конце всей этой процедуры придется заплатить госпошлину за переоформление права на жилой дом в размере 2 тысяч рублей.
Купля-продажа дома порядок оформления в 2017 году
Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.
Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:
• поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
• распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
• при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.
Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.
Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:
• свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
• паспорта всех собственников объекта недвижимости.
Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.
Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.
Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.
Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности.
Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:
1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.
Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.
За переход права собственности оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей, квитанция об оплате данного сбора представляется в оригинале.
Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.
Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.
В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.
Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности.
Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:
1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.
До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.
После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.
Также нужно учитывать, что с марта 2018 года будут ограничены любые виды распоряжения объектами недвижимости, не прошедшими процедуру кадастрового учета. Это вызвано необходимостью надлежащим образом систематизировать все сведения о недвижимости в единой федеральной базе данных ЕГРН.
Оформление построенного дома в собственность в 2017 году
В настоящее время госорганами производится аэрофотосъемка объектов недвижимости и сравнение выявленных объектов с реестром недвижимого имущества. Далее госорганы сами будут ставить объект на учет. Уже сейчас можно ознакомиться со списками выявленных объектов недвижимости по Московской области на сайте Министерства имущественных отношений МО.
Ответственность за незарегистрированный объект недвижимости (самострой):
— Могут начислить налог за три последних года. Плюс штраф — 20 процентов от неоплаченной суммы.
— Или если объект не был поставлен на учет в течении 10 лет с момента приобретения земельного участка, то в соответствии с п 16 ст. 396 НК за все это время может быть начислен двойной налог. Налоговый Кодекс РФ, ст.396, п.16:«В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости».
— На основании ст. 222 ГК РФ объект может быть признан судом самовольной постройкой и снесен.
Если раньше эта статья применялась довольно редко, то с 2016 г. стартовала программа «Массовый снос проблемной недвижимости» и вероятность сноса самостроя значительно увеличилась в последнее время.
Одним из резонансных событий в области недвижимости за последние несколько лет является продолжающийся снос торговых павильонов, признанных объектами самовольного строительства. Вопросы, связанные с такими объектами, являются предметом бурных дискуссий среди юристов и предметом обращений к юристам. И действительно, после указанных событий, граждане чаще обращаются за юридической помощью по вопросам легализации самовольных построек. Вопросов много, начиная от таких, как узаконивания гаража, дома, бани, вплоть до торгового павильона. Для того, чтобы разобраться в процедуре легализации самовольной постройки, необходимо начать с ее признаков, указанных в Гражданском кодексе.
Согласно статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка — это здание, сооружение, которые были созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо там, где разрешенное использование земельного участка не допускает на нем строительства данного объекта, а также созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Необходимо иметь в виду, что самовольные постройки должны быть снесены, исключением являются лишь отдельные случаи. Причем, по общему правилу, самострой подлежит сносу лицом, осуществившем его или за его счет.
Право собственности на самострой может быть признано в административном и судебном порядке. Для осуществления указанной цели советуем придерживаться указанного ниже алгоритма.
Сначала необходимо определить, есть ли у вас право требовать признания права собственности на самострой.
Даже если вы не получали разрешение на строительство, то вы все равно можете получить собственность на объект самовольного строительства.
Для этого вы должны быть собственником земельного участка или арендатором (есть определенные ограничения), где осуществлено строительство.
Кроме того:
- в отношении земельного участка вы должны иметь права, допускающие строительство на нем конкретного объекта;
- постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, и иным документам, допускающим строительство объекта;
- объект не должен нарушать права и охраняемые интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Получение права собственности в добровольном порядке.
Первым делом необходимо самостоятельно поставить объект недвижимости на учет. Без прохождения этого этапа даже можете не рассчитывать на признание права собственности в судебном порядке.
Алгоритм примерно следующий (есть особенности в зависимости от объекта недвижимости, вашего статуса ФЛ, ЮЛ).
К примеру, для регистрации объекта недвижимости гараж или баня на землях, отведенных для садоводства, нужно:
1. Заказать у кадастрового инженера технический план. Стоимость подготовки технического плана в среднем 10 000 рублей (мы также оказываем эту услугу).
2. Оплатить госпошлину 350 рублей (оплатить можно в МФЦ через терминал оплаты).
3. Подать заявление в МФЦ (заявление может подготовить работник МФЦ), приложив технический план.
Через 12 рабочих дней вы получите собственность либо приостановку и как следствие отказ по тем или иным причинам. И уже только после этого можно признавать право собственности в судебном порядке.
Для регистрации объекта недвижимости на землях, отведенных под индивидуальное жилищное строительство ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства ЛПС, для получения тех плана, кадастровому инженеру необходимо предоставить разрешение на строительство.
Порядок получения разрешения на строительство
Если нет разрешения на строительства, то нужно подать заявление в МФЦ для получения ГПЗУ градостроительного плана земельного участка. Далее на основе ГПЗУ выполнить схему земельного участка с обозначением мест размещения объекта.
После этого подать заявление на получение разрешения на строительство, ГПЗУ и схему в МФЦ. После получения разрешения на строительство можно уже получить технический план и далее выписку, подтверждающую права собственности на объект недвижимости.
Если по каким-либо причинам у вас не получается оформить право собственности в общем порядке, то для вас дорога прямо в суд.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
Вы обязательно должны были попытаться узаконить объект недвижимости в обычном порядке, важна сама попытка получения права собственности. Нельзя сразу подать иск о признании права собственности на самострой, не попытавшись поставить на учет в общем порядке. Пока нет отказа в регистрации, нет смысла даже пробовать подавать иск о признании права собственности.
В иске необходимо указать, что вы являетесь собственником или арендатором земельного участка, подтвердить это можно выпиской из ЕГРН. Необходимо предоставить технический и кадастровый план на произведенную постройку, для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
В иске описать вид постройки с отсылкой на технический паспорт, кто и когда построил объект недвижимости (подтвердить это можно договором подряда со строительной организацией или чеками, подтверждающими закупку материала). Также необходимо указать, на каком основании орган власти отказал в выдаче разрешительной документации, с приложением копии отказа.
Ответчиком по иску нужно указать муниципалитет (орган местного самоуправления), на территории которого находится самострой. Размер госпошлины определяется в зависимости от стоимости самостроя. Для этого нужно заказать оценку стоимости объекта недвижимости.
Необходимо подготовить следующие приложения к иску:
— копии искового заявления с приложениями для прочих участников дела;
— отчет об оценке стоимости недвижимого имущества (нужен для расчета стоимости государственной пошлины, но также возможен вариант подачи иска без указания стоимости имущества, но требуется юридическое обоснование, чтобы иск не был оставлен без движения);
— документы, которые подтверждают право собственности на землю;
— документальное подтверждение наличия на участке самовольной постройки (например, технический план);
— документы, подтверждающие, что не допущены существенные нарушения СниПов и что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права других лиц (заключения, акты обследования уполномоченных органов, можно заказать техстрой экпертизу);
— документы, которые подтверждают обращение за документами на самовольную постройку, и результаты рассмотрения этих запросов;
— документ об оплате госпошлины.
Подать иск по подсудности.
Если стоимость имущества более 50 000 рублей, иск подается в районный суд, если меньше — мировому судье по месту нахождения недвижимого имущества.
Представить документы в регистрационную палату или МФЦ.
После получения положительного решения суда, необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Для этого необходимо подать документы в МФЦ или Росреестр:
— заявление о государственной регистрации;
— оплатить госпошлину;
— паспорт;
— решение суда с отметкой о вступлении в законную силу о признании права собственности на самострой;
— технический паспорт на самострой.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
