Главная » Недвижимость »
Основы законодательства по недвижимости и операции с недвижимым имуществом
Основы законодательства по недвижимости и операции с недвижимым имуществом
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству.
В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».
«Каждый вправе иметь имущество в собственность, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственниками свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36, 40). Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.
Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, у каждой из которых своя специфика.
В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство (ст. 72 п. 14К» Конституции РФ) является предметом ведения РФ и субъектов РФ и состоит из Земельного кодекса РФ (ЗК РФ)\ иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.
До введения ЗК РФ права на земельные участки, являющиеся предметом сделки, на которых находятся объекты недвижимости, переходили в соответствии со статьями ГК РФ (ст. 522 ГК РФ). С принятием ЗК РФ сформирован правовой механизм по организации и управлению земельными отношениями в условиях формирования земельного рынка.
Земля как недвижимость имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно экономических отношений. Земельная реформа началась в 1990 г., когда были приняты Закон РФ «О собственности в СССР» и Основы законодательства СССР и союзных республик о земле. Более радикальное изменение земельных отношений связано с принятием в 1991 г. Закона РСФСР «О земельной реформе» и Земельного кодекса РСФСР.
В октябре 1991 г. был принят Закон РСФСР «О плате за землю», который закрепил любое использование земли в России только на платной основе. Плата за землю осуществляется в форме земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли, причем размер платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника или землепользователя. Для защиты прав на земельные участки, создания эффективной системы платежей, осуществления государственного контроля и регулирования операций с землей введен Государственный земельный кадастр. Для информационного обеспечения кадастра, рационального землепользования и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель Правительство РФ разработало и приняло Положение о мониторинге земель в России.
Долгое время земли, в том числе городские, не могли участвовать в обороте и быть товаром, а в отсутствие рынка земельных участков невозможно было вести речь об оценке их рыночной стоимости. Земельный кодекс ликвидировал исключительную государственную монополию на землю и установил различные формы собственности на землю, в том числе и частную. С развитием рыночных отношений возникла необходимость создания таких условий, при которых было бы невыгодно иметь неиспользованные земли или использовать их неэффективно и бесхозяйственно. Постановлением Правительства РФ был утвержден «Порядок купли продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», а в июне 1993 г. Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству разработал типовой договор купли продажи земельного участка — купчую.
Для оперативного решения региональных проблем, связанных с управлением и распоряжением недвижимостью, субъекты РФ на основе федерального законодательства принимают свои законы. Основные вопросы, которые решаются на региональном уровне и являются предметом законодательного регулирования субъектами федерации: строительство, эксплуатация и ремонт объектов недвижимости, приватизация; аренда (организация конкурсов аукционов и расчет арендной платы); государственная поддержка инвестиционной деятельности; учетная политика; налогообложение; формирование бюджета; жилищные субсидии, займы и кредиты.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
В соответствии с Конституцией РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов (ст. 132 ч. 1) владения, пользования, распоряжения (ст. 130 ч. 1) и управления муниципальной собственностью.
Управление муниципальной недвижимостью входит в компетенцию органов местного самоуправления. Федеральный закон № 154ФЗ «Об общих принципах организации мерного самоуправления в РФ» устанавливает, что экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность. В ее состав включены средства местного бюджета, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, муниципальные предприятия, организации, банки и прочее движимое и недвижимое имущество. Согласно закону, органы местного самоуправления осуществляют права собственника в отношении недвижимого имущества, входящего в состав муниципальной собственности, и вправе передать его во временное или постоянное пользование, сдать в аренду, отчуждать и совершать с ним иные сделки. Контроль за землепользованием также является предметом ведения местного самоуправления.
Вместе с тем, согласно ст. 71 п. «е» и «ж» Конституции РФ, установление основ федеральной политики и федеральных программ в области экономического развития РФ, а также правовых основ единого рынка относится к сфере ведения РФ.
Идеология ЗК РФ выражена в принципах, установленных этим законом. Главным принципом провозглашен приоритет охраны земель. Этот принцип основан на положении Конституции (ст. 9). о том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и только во вторую очередь земля (земельный участок) является объектом недвижимости. Соответственно владение, пользование и распоряжение земельными участками может осуществляться собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено законодательствами земельным, водным, лесным, о недрах, охране окружающей среды и др. Это правило полностью корреспондирует со ст. 129 п. 3 ГК РФ, согласно которому земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться иными способами в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами о земле и других природных ресурсах. В ст. 210 п. 3 ГК РФ также установлено, что осуществление собственниками правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не должно наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц. Общие положения о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлены в гл. 17 ГК РФ, введенной в действие Федеральным законом № 45ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», и Федеральным законом «О введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В соответствии с ЗК РФ приватизация здания (строения, сооружения) проводится только вместе с приватизацией земельного участка, за исключением случаев, когда отчуждаемая часть здания (строения, сооружения) не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка или данный земельный участок изъят из оборота либо ограничен в обороте.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, земельный участок и расположенные на нем улучшения фактически объявляются единым имущественным комплексом (объектом недвижимости) и только в таком виде могут быть предметом гражданско-правовых сделок (купли продажи, ипотеки и пр.). Приватизация застроенных земельных участков должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом РФ № 178ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В статье 16 ЗК РФ утверждены и определены понятия участников и объектов земельных отношений, разграничены полномочия Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления в этой области, проведено разграничение частной, государственной и муниципальной собственности по остаточному принципу, который гласит: «Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований».
Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые, согласно ст. 72 Конституции РФ, являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.
ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В соответствии с ГК РФ (ст. 288) собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. Одновременно устанавливается, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.
Вторая часть ГК РФ включает главу 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем ГК РФ прямо признает существование жилищного законодательства.
В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле — имеются в виду только федеральные законы, а нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.
во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК РФ, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения федерации;
во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если не предусмотрено иное.
Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Он определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.
Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов пользования недвижимостью в жилищной сфере.
Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения в России, в котором правовые нормы систематизированы по отдельным институтам жилищного законодательства.
Правовой статус объекта недвижимости
Право можно определить как систему нормативного регулирования поведения людей в обществе.
Правовое регулирование, понимаемое как установление и реализация определенного порядка, охватывает в первую очередь имущественные отношения. Их часто именуют товарно-денежными, возмездными. Один из обобщающих признаков этих отношений — возможность их выражения с помощью определенного денежного эквивалента.
Субъекты права — это граждане и организации, которые могут быть носителями субъективных прав и юридических обязанностей, то есть физические лица, юридические лица и государство.
Объектом права законодательство считает те предметы или явления, по поводу которых субъекты права могут вступать в правовые отношения. К их числу относятся вещи. Все имущественные правоотношения связаны с передачей, получением, созданием вещей и, следовательно, имеют свой объект. Здесь имущественные правоотношения делятся на отношения субъекта права к вещи — вещные права, и отношения субъектов права по поводу вещей — обязательственные права.
Закон устанавливает правомочия собственника путем установления традиционной для русского гражданского права «триады» прав:
- владения;
- пользования;
- распоряжения.
Совокупность этих прав (правомочий) составляет юридическое содержание права собственности.
Под правомочием «владение» понимается основанная на законе возможность фактического обладания вещью, т.е. иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, числить на балансе и т.д.
Правомочие «пользование» представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного, коммерческого (получения прибыли) либо иного использования имущества путем его потребления, извлечения из него полезных свойств либо иных результатов. Оно тесно связано с правомочием владения, поскольку по общему правилу пользоваться имуществом можно только владея им.
Правомочие «распоряжение» предоставляет собственнику возможность по его усмотрению совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения по договору, передачи по наследству, уничтожения, развития (реконструкции) и т.д.
Таким образом, право собственности на недвижимость есть правомочия лица на владение, пользование и распоряжение имуществом своей властью и в своих интересах. Важно то, что, объединяясь, в полном объеме три названные правомочия определяют содержание права собственности как наиболее широкого имущественного права лица. Это право предоставляет собственнику возможность по своему усмотрению использовать принадлежащее ему имущество для любой не запрещенной деятельности и устранять (исключать) всех других лиц от хозяйственного господства над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли.
Если термин — недвижимость — означает землю и постройки на ней, то понятие — недвижимая собственность, — кроме земли и построек включает и все соответствующие, относящиеся к ним юридические права. В российском праве все они объединены в понятии право собственности, включающем в себя триаду правомочий (права владения, пользования и распоряжения). Таким образом, недвижимая собственность включает физически осязаемые элементы (земля + улучшения) и полный пакет юридических прав.
Характеристика правомочий собственника как «триады» возможностей свойственна лишь нашему национальному правопорядку (куда она перешла из ст. 420 т. X ч. 1 Свода законов Российской империи). В зарубежном законодательстве есть иные характеристики этого права. Так, согласно параграфу 903 Германского уложения, собственник распоряжается вещью по своему усмотрению; а в соответствии со ст. 544 Французского гражданского кодекса собственник пользуется и распоряжается вещами наиболее абсолютным образом. В современном американском праве исследователи выделяют от 10 до 12 различных правомочий собственника, причем способных в разных сочетаниях одновременно концентрироваться у разных лиц. Следовательно, дело заключается не в количестве или в названии полномочий, а в той мере реальной юридической власти, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком, т.е. содержание права собственности полностью определяется перечисленной триадой правомочий.
В правовом поле США этот полный пакет прав может разбиваться для целей той или иной сделки. Например, при строительстве офисного здания над железнодорожными путями в США застройщик покупает соответствующие права на воздушное пространство и маленькие участки земли под опоры здания. Владельцы аэропортов часто закупают права на соответствующее воздушное пространство (воздушный коридор), чтобы обеспечить беспрепятственность доступа воздушного транспорта. С развитием солнечной энергетики владельцы зданий, электрифицированных солнечными батареями, могут подавать в суд на владельцев зданий, загораживающих от них солнце, как на лица, нарушающие их права, поскольку доступ к ним солнечной энергии ограничивается.
У собственника одновременно концентрируются все три названных правомочия, но порознь (а иногда и вместе) они могут принадлежать и не собственнику. В отличие от абсолютного права собственности правомочия иного законного владельца не только не исключают прав на то же имущество самого собственника, но и возникают обычно по воле последнего. Закон подчеркивает, что названные правомочия собственник осуществляет по своему усмотрению.
Возможность возникновения правоотношений по поводу тех или иных предметов внешнего мира зависит от признания этих предметов объектом права. Факты, с наступлением которых лицо приобретает право собственности, называются способами приобретения права собственности, а юридические факты (в особенности сделки), которые служат основанием для приобретения права собственности, называют титулом приобретения.
Бремя собственности, о котором впервые говорится в действующем законодательстве, является важнейшей чертой отношений собственности. Эта категория указывает собственнику на необходимость нести расходы по содержанию, ремонту и охране своего имущества, по уплате налогов, а главное, на риск возможных потерь от неумелого или нерационального ведения дел вплоть до возможного разорения.
В отношении собственности тесно переплетаются две важнейшие стороны: благо» обладания имуществом и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле собственность действительно обязывает владельца быть компетентным организатором производства и расчетливым коммерсантом, а сочетание «блага» и «бремени» характеризует его положение как подлинного хозяина имущества.
Как бремя содержания имущества, так и риск собственник может переложить на других лиц в соответствии с законом или договором.
Например, при заключении арендных договоров КУГИ на арендатора возлагаются обязанности не только содержания и проведения ремонта арендуемого объекта, но и страхование рисков возможного нанесения ущерба арендуемому имуществу.
Таким образом, систематизируя все вышесказанное, можно попытаться упрощенно классифицировать гражданские правоотношения следующим образом:
- имущественные, которые можно определить как экономические отношения, урегулированные нормами гражданского права, и приобретшие правовую форму;
- неимущественные или личные правоотношения. Имущественные правоотношения в свою очередь можно классифицировать на вещные и обязательственные правоотношения.
Вещные права, определенные гражданским законодательством, можно подразделить:
- на право собственности (см. п. 3.2.2);
- вещные права ограниченного содержания (см. п. 3.2.3):
— право полного хозяйственного ведения имуществом,
— право оперативного управления имуществом;
- вещные права лиц, не являющихся собственниками (см. п. 3.2.4):
— право пожизненного наследуемого владения земельным участком,
— право бессрочного (постоянного) пользования,
— сервитуты.
Обязательственные правоотношения (см. п. 3.6 и 3.7):
- аренда (договор имущественного найма);
- залог как форма обеспечения обязательств.
Несколько особняком стоит доверительное управление имуществом собственника (подобие траста) (см. подробнее п. 3.2.3).
Возникновение права собственности происходит на основаниях, предусмотренных законом.
К их числу относятся, например:
- договор о приватизации;
- заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность;
- переход имущества между гражданами в порядке наследования;
- получение продукции либо доходов от использования собственного имущества.
Законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество в зависимости от того, находится ли оно в собственности гражданина или юридического лица, в собственности РФ, субъекта РФ или в собственности муниципального образования. Законом также определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников равным образом защищаются государством.
Статьей 213 ГК РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Коммерческие и некоммерческие организации (кроме учреждений, финансируемых собственником), а также государственные и муниципальные предприятия являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.
Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды — юридические лица являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами.
В статье 214 ГК РФ говорится, что имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения иди оперативного управления, либо такое имущество составляет казну государства (РФ или субъекта РФ).
Государственное имущество может быть передано в собственность частным лицам. Эта передача называется приватизацией. Земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д. не подлежат приватизации. Порядок приватизации государственного имущества регламентируется в основном ст. 217 ГК РФ и Законом РФ № 123ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (см. п. 3.3).
В общем случае право собственности на имущество, у которого уже есть собственник, может приобретаться другим лицом на основании договора купли продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина — переходить по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Реорганизация юридического лица влечет переход права собственности на принадлежавшее ему имущество к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества по договору с момента его передачи (при подписании акта сдачи приёмки этой недвижимости) и государственной регистрации. Оно прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительного изъятия у собственника имущества Законодательством не допускается, кроме изъятия по следующим основаниям:
- обращение взыскания на имущество по обязательствам;
- отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;
- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;
- выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;
- реквизиция;
- конфискация;
- отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, 282, 285, 293 ГК РФ.
Изъятие имущества осуществляется на основании решения суда, если другой порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Особую роль играет общая собственность, поскольку возникает необходимость определения прав на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, т.е. определения доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).
Общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на данное имущество. Это происходит при вступлении двух или нескольких лиц в собственность на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Земля — всеобщая основа всех видов недвижимости. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ), поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком — сервитута (см. п. 3.2.4).
Свободное по усмотрению собственника использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в интересах общества. Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы третьих лиц (пользователей) и т.д. Это не ограничивает его права собственности на объект недвижимости, а устанавливает более точные границы его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
