Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.
Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для» того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по доходному подходу.
Доходный подход — один из трех известных подходов к оценке недвижимости — представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Капитализация дохода — процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:
— величину будущего дохода;
— время, когда должен быть получен доход;
— продолжительность периода получения дохода.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
— принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов);
— принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).
При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.
Определение стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
Принципы прогнозирования финансовых потоков при оценке рыночной стоимости недвижимости:
1. При оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строительства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков).
2. Доход от объекта недвижимости — это доход от сдачи объекта в аренду, т.е.» доход арендодателя (как если бы объект недвижимости был сдан в аренду).
3. Это доход от объекта, целиком сданного в аренду.
4. Это стабильный доход, т.е. доход за типичный год.
5. Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.
Существует пять основных источников информации для анализа финансовых потоков:
1) договор аренды;
2) финансовые отчеты собственника объекта недвижимости;
3) рыночная информация;
4) аналитические материалы;
5) архив оценщика.
Рассмотрим источники информации подробнее. Аренда может быть:
— краткосрочной, со сроком не более трех лет;
— долгосрочной, со сроком более трех лет, возможно, с правом Последующего выкупа объекта недвижимости (по опциону).
В договоре аренды выясняется тип арендной платы. Это может быть:
— договор с постоянной арендной платой, когда фиксирована и арендная плата, и даты выплаты (такая форма характерна для стабильного развивающегося рынка);
— по переменным арендным ставкам (используется при нестабильном рынке для уменьшения срока аренды арендодателем);
— с индексированной арендной платой, когда производится корректировка удорожания стоимости жизни, например, привязкой рубля к долларовому эквиваленту;
— с переоцениваемой арендной платой (ее переоценка происходит вместе с переоценкой объекта недвижимости один раз в год);
— с процентной арендной платой, когда определяется ее постоянный минимальный уровень плюс процент от дохода, приносимого объектом недвижимости (например, для объектов розничной торговли).
Из договора об аренде следует выяснить, является ли эта аренда на основе:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— валовой ренты, когда все расходы несет владелец недвижимости;
— чистой ренты, когда все расходы (или часть их) несет арендатор. При наличии абсолютно чистой аренды операционные расходы равны нулю (ОР = 0) для собственника объекта недвижимости (арендодателя).
Оценщики делают различия между контрактной рентой рыночной рентой при анализе дохода.
Контрактная рента — размер арендной платы, определяемой договором об аренде, согласованный между собственником и каждым арендатором.
Экономическая рента (рыночная) — величина арендной платы, которую можно ожидать от недвижимости на рынке в настоящее время. Это преобладающая на сегменте рынка ставка арендной платы для схожего имущества.
Рыночная рента используется для оценки права собственности на недвижимость. При оценке стоимости арендных прав на недвижимость оценщик принимает во внимание контрактную ренту для существующих арендных отношений и рыночную ренту для вновь возобновляемых арендных отношений. При долгосрочной аренде рекомендуется учитывать контрактную, а не рыночную (экономическую) ренту.
Финансовые отчеты собственника объекта недвижимости:
— упрощенный баланс;
— отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов (в России не предусмотрен законодательством);
— другая информация, предоставляемая собственником.
Когда приносящий доход объект недвижимости покупается с целью инвестирования средств, его новый владелец ожидает выгоды, которые должны быть получены в будущем и которые классифицируются следующим образом:
1 — поток денежных средств;
2 — экономия подоходного налога;
3 — повышение стоимости объекта недвижимости (во времени на рынке недвижимости и за счет так называемых вкладов);
4 — снижение ипотечного долга (а следовательно, повышение стоимости объекта недвижимости на рынке).
Именно на эти четыре типа финансовых выгод ориентируются собственники.
Общепринятые же принципы бухгалтерского учета признают четко определенные понятия:
— чистого дохода;
— дохода от прироста капитала при перепродаже (реверсии).
Однако характер дохода, получаемый от окта недвижимости, необязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышению стоимости актива, получаемому при перепродаже объекта недвижимости. Поэтому аналитики рынка недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы в них была приведена рыночная стоимость наиболее важных статей баланса.
Покажем на примере гипотетического объекта недвижимости, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками в своих целях, почему и как адаптируются эти финансовые отчеты.
Одной из основных форм финансового отчета собственника является баланс.
Баланс — это форма финансового отчета, отражающая финансовое положение компании на определенный момент времени (дату).
Активы — сумма средств, находящихся в распоряжении предприятия (собственника) на дату составления баланса, включает:
— основные средства (в том числе недвижимость);
— оборотные средства (материалы, произведенные и складированные товары, закупленное сырье и т.д.).
Пассивы — источники основных и оборотных средств (обязательства и собственный капитал, собственные и заемные средства).
Стоимость АКТИВОВ всегда равна стоимости ПАССИВОВ.
Рыночная информация:
— рыночные данные по сделкам купли-продажи по другим сопоставимым или конкурирующим объектам (для определения коэффициента капитализации исходя из рыночной ситуации);
— рыночные ставки арендной платы;
— рыночные коэффициенты загрузки и типичные для данного рынка коэффициенты затрат и т.п.
Анастатические материалы:
— государственные титульные регистры, плановые документы;
— доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассоциаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих информационные услуги, информационные бюллетени риелторских фирм, листинги продаж в специализированной прессе, специализированные сайты Интернета.
Архив оценщика:
— сведения, получаемые в результате наблюдений оценщика и его бесед, проведенных со специалистами сферы Недвижимости;
— информационно-аналитическая база, сформированная из опыта его предыдущей работы в области оценки недвижимости.
Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования, т.е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта (если они спрогнозированы в абсолютных (денежных) величинах). Но специфика оценки стоимости недвижимого имущества такова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и стоимость с течением времени. Существует ряд моделей. Описывающих эти изменения, которые будут рассмотрены позднее. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала.
Существует два основных метода доходного подхода, которые будут подробно рассмотрены в последующих разделах наряду с другими техниками:
1) метод прямой капитализации (МПК);
2) метод дисконтирования денежных потоков (МДДП).
Можно показать, что ошибка в определении коэффициента капитализации в 1% влечет за собой ошибку в определении текущей стоимости в 10%. Это говорит о том, каким чувствительным инструментом в определении стоимости недвижимости является общий коэффициент капитализации и что обращаться с ним при его определении надо очень деликатно.
Последовательность действий при применении МПК:
1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретро-анализа).
2. Определить величину коэффициента капитализации одним из методов.
3. Разделить чистый операционный доход за один год на общий коэффициент капитализации с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта.
Метод прямой капитализации целесообразно использовать, когда:
— доход стабилен или изменяется Стабильно;
— достаточно данных для определения коэффициента капитализации;
— достаточно данных для оценки чистого операционного дохода.
Метод не следует применять, если:
— доход нестабилен или изменяется нестабильно;
— оцениваемый объект находится в стадии строительства или рек1рнструкции;
— объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара;
— существуют проблемы при определении чистого операционного дохода;
— неприемлемы теоретические методы определения коэффициента капитализации;
отсутствует информация о рыночных сделках. Преимущества метода: — простота расчетов;
— существенно меньше предположений, чем при использовании МДДП;
— непосредственно отражает состояние рынка и рыночную конъюнктуру;
— удобно использовать (дает хорошие результаты и быстро) для оценки зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой.
Однако он не учитывает различные условия аренды или затрат — динамику развития объекта недвижимости.
Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Для оценки стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков необходимо:
1. Составить прогноз денежных потоков для оцениваемого объекта на протяжении периода текущего владения.
2. Определить размер выручки от перепродажи объекта недвижимости — реверсионную стоимость — будущую цену продажи в конце периода владения.
3. Определить ставку дисконта.
4. Дисконтировать денежные потоки и стоимость реверсии на дату оценки.
При использовании доходного метода для оценки стоимости объекта недвижимости оценщик должен выяснить все вопросы, касающиеся правовой стороны владения объектом недвижимости, в частности установить:
Вид права владения (в частности, для выяснения вопросов, связанных с налогообложением):
— совместное или совместно-долевое;
— общее;
— при доверительном управлении и пр.
Структуру капитала по финансовым признакам:
— доля собственного капитала инвестора;
— наличие и размер ипотечного кредитования (закладные).
Объем юридических прав:
— оценивается право собственности на объект недвижимости;
— право аренды и т.д. Метод ДДП применяется, когда
— доход нестабилен или изменяется нестабильно;
— рынок нестабилен;
— объект недвижимости находится в процессе строительства или реконструкции;
— ожидается реверсия (продажа) объекта в конце прогнозного периода владения;
— оцениваются крупные коммерческие объекты недвижимости. Метод ДДИ не рекомендуется применять;
— для простых объектов недвижимости (где хорошие результаты могут дать МСП или МПК);
— если объект функционирует стабильно, т.е. доходы и расходы стабильные.
Метод ДДП считается лучшим теоретическим методом, поскольку учитывает и колебания рынка, и неравномерную структуру доходов и расходов. Однако он непрост в расчетах, требует точного (подтверждаемого рыночными данными) прогнозирования и результаты оценки в значительной степени зависят от квалификации оценщика.
Методы доходного подхода, так же как и затратный подход (в отличие от сравнительного подхода), применимы для оценки стоимостей в использовании (инвестиционной, потребительной) и для целей финансового учета.
Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков
Рассмотрим второй вид финансового отчета собственника — это бухгалтерский отчет о доходах. Для целей оценки он реконструируется оценщиком в документ, содержащий несколько уровней дохода, с которыми следует ознакомиться. Он может быть назван бюджет доходов и расходов» от эксплуатации объекта недвижимости, и в него сводятся результаты прогнозирования.
Потенциальный валовой доход— наивысший уровень дохода — определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду (при 100% занятости) без учета всех потерь расходов и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы.
ПВД образуется за счет четырех составляющих: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов; такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т.д.:
— скользящий доход — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре;
— рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы;
— прочие доходы — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и н включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанного с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, неосновных помещений (вспомогательных и технических).
Источниками прочих видов доходов могут быть:
— доход от прачечной;
— выручка от сдачи в аренду стоянки для автомашин или склада;
— установка факс-модемной связи, электронной почты, кабельного ТВ и прочее.
Это любые доходы, получение которых может быть связано с нормальным использованием объекта недвижимости, отличным от аренды квартир (доходы от оказания любых услуг, связанных с нормальным функционированием объекта недвижимости).
В эти доходы не входят денежные средства, являющиеся результатом личной предпринимательской деятельности собственника недвижимости или управляющего имуществом.
Потери дохода — потери, обусловленные недогрузкой вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора, при постепенном вводе объекта недвижимости, и потери, связанные с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с утратой ими платежеспособности. Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.
Из суммы следует вычесть потери, связанные с ожидаемой средней недозагрузкой площадей, а также внести поправку на безнадежные долги.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
