О лизинге недвижимого имущества как об одном из наиболее перспективных направлений развития бизнеса говорят на протяжении нескольких лет, однако, несмотря на действительно высокий интерес к этому виду бизнеса, как со стороны лизинговых компаний, так и со стороны лизингополучателей, количество заключаемых сделок растет крайне медленно, и явно не соответствует потенциальным возможностям рынка. В качестве причин подобного развития ситуации можно выделить как отдельные несоответствия в законодательстве, так и объективные проблемы, с которыми сталкиваются лизинговые компании. Прежде всего, это касается того, что недвижимость, бывшая в эксплуатации, как правило, имеет минимальную балансовую стоимость при высокой рыночной, в силу того, что продавцы не заинтересованы в заключении контракта с указанием действительной продажной цены. Лизинговые компании, со своей стороны, не заинтересованы в покупке недвижимости по фиктивной цене, в силу чего из сферы интересов участников лизинговых сделок выпадает достаточно большой пласт недвижимости. Существуют сложности и с приобретением недвижимости на торгах, в силу того, что на стадии согласования с банком условий кредитования сделки и с лизингополучателем цены договора неизвестна цена отчуждаемой недвижимости. Что касается новостроек, то, учитывая ажиотажный спрос на недвижимость в последние годы, новостройки распродаются на стадии начала строительства, и такая сделка для лизинговой компании проблематична с точки зрения того, что на стадии заключения договора отсутствует как таковой предмет договора, кроме того, высокая стоимость новой недвижимости при длительном сроке ее амортизации создает как дополнительную налоговую нагрузку, так и сложности, связанные с привлечением долгосрочных кредитов. Наличие перечисленных факторов приводит к тому, что из числа потенциальных предметов лизинга выпадает достаточно большой пласт недвижимости. Учитывая, что существует явная динамика увеличения сроков кредитования лизинговых компаний, и как следствие увеличения сроков действия договор лизинга, на мой взгляд, покупка новой недвижимости может стать наиболее перспективным путем развития этого рынка.
Ниже будут рассмотрены гражданско-правовые и налоговые аспекты лизинговых сделок с недвижимым имуществом.
Гражданско-правовое регулирование
Лизинг недвижимого имущества регламентируется положениями параграфов 1 (общие положения об аренде) и 6 (финансовая аренда (лизинг)) главы 34 ГК РФ, нормами Кодекса, которые применяются в отношении всех иных видов имущества, являющихся предметом договора лизинга. Кроме того, на практике к лизингу недвижимого имущества применяются положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений). Именно указанный параграф и определяет существенные условия договора аренды недвижимого имущества, условия его передачи и, что наиболее существенно, права на землю, на которой находится недвижимое имущество. Но необходимо учитывать, что ГК РФ прямо не предусматривает возможность применения норм указанного параграфа к лизингу недвижимого имущества (как отмечалось ранее, согласно статье 625 ГК РФ, на лизинг распространяются только общие положения об аренде). Поэтому применять положения параграфа 4 ГК РФ к лизингу недвижимого имущества если и возможно, то в силу аналогии права. Учитывая изложенное, сторонам при заключении договора целесообразно перенести в его текст нормы, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.
Предмет договора
В соответствии со статьями 607 и 665 ГК РФ и статьей 3 Закона о лизинге предметом договора могут быть:
•предприятия;
•другие имущественные комплексы;
•здания и сооружения, в том числе части зданий и сооружений;
Согласно перечисленным выше нормам, земля не может быть предметом договора лизинга. Таким образом, помимо заключения договора купли-продажи и договора лизинга стороны обязаны заключить договор, устанавливающий права на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Приобретение имущества для его последующей передачи в лизинг
В соответствии с параграфом 6 главы 34 ГК РФ приобретение имущества для последующей передачи в финансовую аренду (лизинг) допускается исключительно на основании договора купли-продажи имущества. Это исключает возможность заключения лизингодателем со строительной организацией договора на инвестирование денежных средств или иного, аналогичного договора, предусматривающего участие лизингодателя в финансировании сделки. Как отмечалось выше, основанием приобретения имущества должен являться договор купли-продажи, в крайнем случае, смешанный договор, содержащий в себе элементы договора подряда и купли-продажи. Таким образом, наиболее безопасной, с точки зрения соответствия договора требованиям законодательства, будет являться ситуация, при которой недвижимое имущество на момент заключения договора лизинга существует физически и имеет собственника, либо возводится по заказу третьего лица, которое будет выступать в роли продавца недвижимого имущества.
Существенные условия договора лизинга недвижимого имущества
Помимо условий, общих для всех лизинговых сделок (предмет договора, условие о продавце, уведомление продавца о последующей передаче имущества в лизинг), при лизинге недвижимого имущества существенным признается условие о размере лизинговых платежей. При заключении договора лизинга недвижимого имущества также следует учитывать, что к условию об определении предмета договора предъявляются более высокие требования. В частности, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (расположение на земельном участке, в составе недвижимого имущества). Кроме того, к договору о части нежилого помещения должен прилагаться поэтажный план с выделением арендуемых помещений и указанием размера арендуемой площади.
Лизинг недвижимого имущества и его доукомплектация дополнительным оборудованием (имущественный комплекс).
В случае, когда лизингополучатель заинтересован не только в приобретении недвижимого имущества, но и в установке на его территории дополнительного оборудования, существует возможность:
а) объединения в рамках одного договора всех предметов договора лизинга (лизинг имущественного комплекса);
б) заключения нескольких договоров на каждый объект лизинга. Юридически оба варианта не имеют принципиальных различий.
При заключении договора лизинга, предметом которого является имущественный комплекс, необходимо учитывать, что непредоставление в лизинг любой единицы этого комплекса суд может признать нарушением условия о передаче имущественного комплекса в целом. Данная ситуация встречается наиболее часто, когда оборудование приобретается у нескольких поставщиков.
Говоря об условиях договора лизинга недвижимости имущества, также следует обратить внимание на ряд условий, которые имеют существенное значение в рамках рассматриваемой сделки. К таким вопросам, в частности, можно отнести условия об осуществлении текущего и капитального ремонта, совместном использовании общих площадей здания, сервитуты. Отдельного внимания заслуживает вопрос расчета по коммунальным платежам. Кроме того, лизинодателю следует учитывать, что договор лизинга недвижимого имущества в большинстве случаев будет являться для лизингополучателя крупной сделкой, и соответственно, требовать согласия со стороны совета директоров или общего собрания лизингополучателя.
Регистрация права собственности на недвижимое имущество
Приобретение лизингодателем права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствии со статьями 131 и 551 ГК РФ. Регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляется органами Министерства юстиции. В рассматриваемой ситуации следует обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи, а именно право собственности на недвижимость. Соответственно, договор купли-продажи недвижимого имущества вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на недвижимость переходит к покупателю только с момента государственной регистрации. Таким образом, до момента перехода права собственности на недвижимое имущество к лизингодателю последний не вправе распоряжаться имуществом, в том числе передавать его в финансовую аренду, в то же время лизингодатель имеет возможность вступить во владение и пользование имуществом.
Регистрация договора лизинга недвижимого имущества
В отличие от договора купли-продажи недвижимого имущества при заключении договора лизинга государственной регистрации подлежит не право аренды, а сам договор лизинга. В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор лизинга считается заключенным только с момента государственной регистрации, а, следовательно, права и обязанности сторон по договору лизинга возникают только после государственной регистрации этого договора.
Таким образом, возникает следующая правовая коллизия: в соответствии с параграфом 6 статьи 34 ГК РФ заключению договора купли-продажи предмета лизинга должно предшествовать заключение договора лизинга. Но, учитывая, что договор лизинга считается заключенным только с момента государственной регистрации, соблюсти указанное условие невозможно. Данную ситуацию необходимо рассматривать с точки зрения двух рисков: первый — риск неисполнения лизингополучателем, принятые на себя обязательств, возникающих до момента государственной регистрации договора, второй — риск отказа в государственной регистрации недвижимого имущества. И если первый риск можно минимизировать, включив в текст договора положения о том, что условия заключенного договора лизинга применяются к отношениям, возникшим до заключения договора или обеспечить исполнение обязательств задатком, то вопрос о государственной регистрации грозит оказаться неразрешимым. А учитывая вышеизложенное, формальные основания для отказа в государственной регистрации действительно имеются. В настоящее время не существует, какой либо унифицированной практики относительно рассматриваемого вопроса, что ставит госрегистрацию недвижимости в зависимость от мнения региональных чиновников. При этом необходимо отметить, что в большинстве регионов органы, а государственную регистраци. и договора купли-продажи, и договора лизинга. В любом случае до начала реализации сделки финансовой аренды сторонам целесообразно выяснить позицию органов юстиции в месте нахождения недвижимости.
Говоря о государственной регистрации, также следует учитывать, что регистрации подлежат изменения в договоре лизинга, в том числе связанные с изменением арендных платежей, соглашение об уступке прав из договора лизинга и переводе долга. В то же время предварительный договор (лизинга и купли-продажи) государственной регистрации не подлежите
Как уже отмечалось, лизингодатель не вправе распоряжаться имуществом до момента государственной регистрации, в то же время на практике регистрирующий орган требует в комплекте документов акт приема-передачи имущества лизингополучателю. Анализ норм законодательства, регулирующего вопрос регистрации, а также положения законодательства, запрещающие распоряжение имуществом до момента регистрации, позволяет сделать вывод о том, что требование о предоставлении такого акта является неправомерным.
Права на земельный участок при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества
в соответствии со статьей 552 ГК РФ и статьей 35 Земельного кодекса РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю либо передается право собственности, либо предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Как следует из приведенной статьи, при условии, что продавец недвижимого имущества является собственником земельного участка, право собственности на этот участок переходит к лизингодателю в силу закона. При этом стороны, безусловно, могут предусмотреть в договоре, что право собственности на земельный участок сохраняется за продавцом. Но в указанном случае они будут обязаны заключить договор аренды земельного участка, что приведет к увеличению затрат лизингодателя на сумму арендных платежей. Кроме того, такой вариант, скорее всего, не устроит лизингополучателя. В указанном случае возникает риск того, что по истечении срока действия договора лизинга и перехода к лизингополучателю права собственности на недвижимое имущество он будет вынужден выкупать земельный участок у собственника либо вносить арендную плату
При заключении договора купли-продажи также важно учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 555 ГК РФ в цену недвижимости включается стоимость соответствующего участка, если в договоре не предусмотрено иное, т. е., по общему правилу, цена недвижимости изначально определяется с учетом стоимости земли.
Несколько сложнее ситуация при покупке недвижимости, когда земля принадлежит продавцу на праве аренды. При этом необходимо отметить, что в настоящее время земли принадлежат юридическим лицам в основном на правах аренды или бессрочного пользования.
В соответствии со статьей 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже этой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. То есть, если продавцу земельный участок принадлежит на праве аренды, соответственно, и к покупателю переходит аналогичное право.
Права на земельные участки также подлежат государственной регистрации по общим правилам о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, изложенным выше. При этом необходимо учитывать, что в случае непринятия новым собственном (арендатором) мер по государственной регистрации возникшего права он может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с пунктом 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Указанная статья предусматривает ответственность за использование земельного участка без правоустанавливающих документов в виде штрафа в размере:
•на должностных лиц — от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда;
•на юридических лиц — от 100 до 200 минимальных размеров оплаты труда.
Права на земельный участок в рамках договора лизинга
Поскольку и Закон (ст. 1), и ГК РФ (ст. 665) содержат прямой запрет на передачу в лизинг земельных участков, переход прав на земельный участок к лизингополучателю необходимо оформлять самостоятельным договором. При переходе права владения и пользования недвижимостью к лизингополучателю переходит право на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем лизингодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ).
Нормы ГК РФ, содержащие условия об обязательном переходе к лизингополучателю соответствующего права на земельный участок, являются императивными, т е. не могут быть изменены соглашением сторон. Стороны могут лишь определить вид права на землю, которое переходит к лизингополучателю. Таким правом может быть либо право аренды, либо право безвозмездного срочного пользования (ст. 24 Земельного кодекса РФ). В случае заключения договора на предоставление земельного участка в безвозмездное срочное пользование сторонам необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 39 НК РФ безвозмездная передача товаров (работ, услуг) признается реализацией и, соответственно, облагается налогом на прибыль и НДС. Таким образом, во избежание споров об определении налогооблагаемой базы для начисления указанных налогов сторонам целесообразно заключить договор аренды, предусматривающий фиксированную сумму арендных платежей.
Как и при купле-продаже недвижимости, договор аренды (безвозмездного пользования) подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.
Лизинг отдельных видов недвижимого имущества 4.1.8.1. Лизинг объектов, незавершенных строительством
Как отмечалось выше, объекты, незавершенные строительством, признаются недвижимым имуществом, однако при заключении договора лизинга, предметом которого является объект, незавершенный строительством, возникает ряд вопросов, не имеющих однозначных ответов. Во-первых, необходимо учитывать, что объект, незавершенный строительством, относится к недвижимому имуществу только при условии, что он не является предметом действующего договора подряда. Таким образом, лизингополучатель поручает лизингодателю приобрести имущество, которое нуждается в доведении его до состояния, в котором оно пригодно для эксплуатации. Первый вопрос, который при этом возникает, кто и каким образом будет доводить его до указанного состояния. Очевидно, что это может сделать как лизингополучатель, так и лизингодатель. Но, в результате завершения работ на объекте, имущество трансформируется из одного вида (объект, незавершенный строительством) в другой (здание или сооружение). Можно ли в данном случае говорить о тождественности имущества, выбранного лизингополучателем, и, в конечном счете, полученном последним в пользование. По аналогии с ипотекой можно сделать вывод о том, что можно, но насколько будет применима судами подобная аналогия — вопрос. Также под вопросом остаются и налоговые последствия такой сделки, с учетом того, что незавершенное строительство не может быть использовано лизингополучателем для предпринимательских целей, очевиден риск признания лизинговых платежей в этот период авансами и, как следствие, доначисление налога на прибыль и НДС, либо в договоре изначально следует предусматривать статус таких платежей как авансовых, что также повлечет для лизингополучателя дополнительные налоговые издержки.
Жилые помещения
Наиболее существенным фактором, влияющим на возможность предоставления в финансовую аренду жилых помещений, является требование законодательства об их использовании в предпринимательских целях. Следовательно, ситуация, при которой жилые помещению сдаются физическому кому лицу для проживания, является неприемлемой с точки зрения действующего законодательства. В то же время передача жилого помещения в лизинг юридическому лицу, которое осуществляет сдачу помещений в аренду физическим лицам, на мой взгляд, находится в соответствии с законодательством и может быть осуществлена без каких либо ограничений.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, при которой лизингополучатель передает квартиры в безвозмездное пользование или за символическую плату своим работникам. На мой взгляд, в этом случае у сторон могут возникнуть проблемы с налогообложением, именно с точки зрения того, что имущество используется не в предпринимательских целях.
Еще одним вариантом предоставления жилых помещений в лизинг является их использование юридическим лицом в офисных или производственных целях. В этом случае ситуация более однозначна и не связана с лизинговым законодательством. В соответствии со статьей 288 ГК РФ «размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое». Соответственно договор лизинга, предметом которого является жилое помещение, используемое для производственных нужд, будет признано недействительным. Аналогичная позиция изложена в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ № 030304/4/71 «О расходах на аренду офиса в жилом помещении».
Таким образом, единственной, безусловно, безрисковой ситуацией можно признать передачу жилых помещением в пользование юридическому лицу, осуществляющему деятельность по предоставлению жилья в аренду третьим лицам.
Достаточна странная и вряд ли приемлемая с точки зрения Закона о лизинге позиция выражена в письме УФНС по г. Москве № 2012/92338. Согласно письму, при соответствии договора критериям лизинговой сделки, факт использования имущества не для предпринимательских целей не имеет значения с точки зрения уплаты налога на прибыль.
Налогообложение лизинговых сделок с недвижимым имуществом
Как отмечалось ранее, высокая стоимость имущества и длительный срок его амортизации могут привести к увеличению налоговой нагрузки на лизингодателя, и, как следствие, к удорожанию сделки для лизингополучателя. Недвижимость включена в 9—10ю амортизационные группы, т. е. срок полезного использования новых объектов составляет от 25 лет к имуществу, отнесенному к 910й амортизационным группам, может применяться только линейный метод начисления амортизации. То есть, даже при условии применения коэффициента ускоренной амортизации 3, срок полной амортизации недвижимого имущества, отнесенного к 9й амортизационной группе, составит не менее 8,5 лет.
Для лизинга недвижимости, в большей степени, чем для иных видов имущества, существенное значение приобретает возможность выбора балансодержателя. В большей степени это опять же касается новых объектов. Если имущество учитывается на балансе лизингодателя, то последний вправе относить на расходы только начисленную амортизацию, которая в ситуации, когда договор заключен на 5 лет, а срок амортизации имущества 10 лет, будет в два раза меньше лизинговых платежей. Естественно, что дополнительные налоговые издержки, возникшие у лизингодателя, будут перенесены на лизингополучателя. В ситуации же учета имущества на балансе лизингополучателя, лизингодатель, в соответствии с пунктом 8.1 статьи 272 НК РФ, имеет возможность отнести на расходы всю стоимость имущества в течение срока действия лизинга пропорционально суммам полученные лизинговых платежей. Аналогичные налоговые последствия возникнут и у лизингополучателя, относящего на расходы в соответствии с пунктом 10 статьи 264 НК РФ лизинговый платеж за вычетом сумм начисленной амортизации.
В отношении ранее эксплуатировавшийся объектов недвижимости срок полезного использования имущества определяется лизингодателем самостоятельно с учетом срока его эксплуатации предыдущим собственником (п. 12 ст. 259 НК РФ). Например, при покупке здания 10й амортизационной группы, которое эксплуатировалось 20 лет, лизингодатель имеет право произвести расчеты следующим образом. Срок полезного использования недвижимости устанавливается в 30 лет; из него вычитается 20, в течение которых имущество эксплуатировалось предыдущим собственником. К полученному 10летнему сроку применяется коэффициент ускоренной амортизации 3, и, таким образом срок полной амортизации имущества составит 3,3 года. Если имущество полностью самортизировано предыдущим собственником, то срок полезного использования определяется лизингодателем по собственному усмотрению (независимо от сроков, предусмотренных для 10й амортизационной группы).
Статью подготовил категорийный менеджер по работе с ключевыми клиентами Умберг Эмиль Дмитриевич. 
