Особенности применения методов оценки недвижимости
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Особенность оценки недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия состоит в том, что основной применяемый подход — затратный.
При этом производится:
— оценка суммарной рыночной стоимости большого числа объектов;
— оценка физического износа — на основе визуального осмотра объектов с учетом нормативных сроков службы конструктивных элементов объектов;
— оценка суммы функционального и внешнего устареваний — на основе анализа общей экономической ситуации в отрасли промышленности, к которой принадлежит предприятие;
— оценка земельного участка по рыночной стоимости с учетом его НЭИ.
В процессе рыночной оценки зданий и сооружений определяются восстановительная стоимость объектов недвижимости и их рыночная стоимость. При использовании рыночных цен для определения восстановительной стоимости рассчитывается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющийся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует формировать стоимость замещения и ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.
Процедура оценки включает:
— осмотр объекта (зданий и сооружений);
— интервью с руководителями и собственниками;
— работу эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;
— определение всех видов износа;
— расчет рыночной стоимости объекта.
Оценка избыточных (возможно, социальных) активов предприятия, а также нефункциональных (и поэтому не учитываемых в оценке бизнеса), относящихся к недвижимости, проводится по рыночной стоимости традиционным способом.
Оценка отдельных объектов недвижимости в рамках оценки предприятия как действующего заключается в определении их потребительной стоимости, определяемой по принципу вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Определяющее условие оценки — использование объекта конкретным пользователем (чаще всего текущим собственником) на дату оценки.
Если объект недвижимости в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемой фирмы, то про него можно сказать, что он обладает потребительной стоимостью. Величина потребительной стоимости определяется посредством субъективных тестов, применяемых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно компетентными в рассматриваемой отрасли бизнеса, В этом смысле потребительная стоимость является одной из стоимостей в (текущем) использовании для предприятия, бизнеса или текущего владельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффективен в отношении его части, связанной с недвижимостью,
В соответствии с вышеизложенным, учитывая цели оценки, в данном случае не рассматриваются критерии наиболее эффективного использования (НЭИ) объектов оценки и стоимость определяется доходным подходом, а именно капитализацией совокупною дохода от деятельности всех активов предприятия, с проведением последующей Процедуры аллокаций (распределения) стоимости между ее активами, включая недвижимость,
Оценка объектов недвижимости, не завершенных строительством
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в международных стандартах оценки подходам, применяемым к оценке объектов, полностью законченных строительством.
При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.
Большинство зданий и сооружений общественного назначения, также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, т.е. они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов. Специализированные здания и сооружения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений, могут оцениваться в основном затратным подходом.
Сравнительный подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке не завершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.
Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством:
— ознакомление с объектом оценки и его идентификация;
— осмотр и описание объекта;
— сбор и обобщение информации, необходимой для проведения щенки;
— расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.
Идентификация объектов. К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся:
— определение отраслевой принадлежности объекта;
— классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной или доходной недвижимости;
— наличие проектной документации и дата ее утверждения;
— площадь застройки;
— дата начала строительства;
— дата фактического прекращения строительства;
— идентификация конструктивной системы здания й сооружения;
— разрешенная годовая потребляемая мощность (водо, электро, газоснабжения и т.п.);
— степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.
Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте.
Одним из важнейших составных элементов исходно разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения я т.п. Как правило, выдаваемые для проектирования объектов технические условия по их инженерному обеспечению имеют ограниченный срок действия (3—5 лет). Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.
Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует, и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам.
Информация о датах начала и приостановки Строительства необходима для определения величины физического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации — для оценки срока действия исходно разрешительной документации.
Расчет коэффициента готовности строительной продукции. Коэффициент готовности определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.
Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета или метода остатка.
Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу знания и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно разрешительной документации.
Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так и укрупненных стоимостных показателей справочно-информационной базы.
При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе (м3, м2 и др.). Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.
Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.
Аналогично определяется стоимость работ при использовании укрупненных показателей по видам работ. Применение укрупненных показателей стоимости на удельный измеритель здания позволяет рассчитать стоимость работ по каждому конструктивному элементу при условии их полного завершения путем умножения стоимости готовой строительной продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.
Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются.
При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Эта величина определяется с использованием тех подходов, которые применяются в методе прямого счета.
При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода, включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, дополнительные косвенные затраты, предпринимательскую прибыль за вычетом совокупного износа.
Размер сопутствующих затрат, связанных с получением и определением исходно-разрешительной документации на строительство, определяется в процентах от стоимости строительной продукции на основании решений актов органов федеральной исполнительной власти, национально-государственных и административно-территориальных образований.
При определении стоимости строительной продукции целесообразно использовать методы:
— укрупненных показателей стоимости на единицу измерения здания;
— поэлементного расчета.
Важным структурным элементом рыночной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера, которая формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта.
Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием меда остатка и метода дисконтирования денежных потоков.
Величину совокупного обесценения объектов, не завершенных строительством, предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего раздельный расчет величины физического износа, функционального и внешнего устареваний.
Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке.
Оценка недвижимости в целях залога, аренды и траста
Залог. Оценка объекта ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем. В договоре об ипотеке должна быть указана оценочная стоимость имущества предприятия, передаваемого в залог. Проведение оценки является обязательным при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости объекта ипотеки, а также при использовании в качестве объекта залога федерального имущества, имущества субъектов Федерации или местных органов власти. При определении величины обеспечения заемного капитала кредиторы исходят из возможности гарантированного возмещения средств в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. При этом источником возмещения является реализация объекта залога.
Определение реальной стоимости объекта залога необходимо и кредитору, и кредитной организации, так как кредитное обязательство сопряжено с риском неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства должником. Залог должен обеспечить залогодержателю не только полную сумму долга и проценты за пользование им, но и возможные издержки по реализации залога в случае неплатежеспособности должника. В связи с тем, что кредитные учреждения заведомо уменьшают реальную стоимость залога, обеспечивая гарантии его эффективной реализации, залоговая стоимость должна несколько превышать размер обязательств по кредиту.
Базой оценки залога является рыночная стоимость имущества, но с учетом того, что объект залога не предполагается использовать на конкурентном рынке с достаточными сроками экспозиции. Самым распространенным методом определения залоговой стоимости является функциональный, поэлементный.
Для оценки стоимости недвижимого имущества, передаваемого в залог, необходимо рассчитать и возможную доходность на основе капитализации потенциального дохода от использования объекта ипотеки. Для недвижимости (земли и зданий) общая ставка (коэффициент) капитализации может быть рассчитана как средневзвешенная (по доле суммарных вложениях на покупку недвижимости) ожидаемых коэффициентов доходности для каждого из инвесторов. Этот метод называет методом инвестиционной группы кредитор предоставляет 80% капитала, необходимого для покупки недвижимости, и он ожидает получить от вложений 12%-ный доход. Инвестор же ожидает получить от инвенций доход в 15%. В этих условиях ставку капитализации можно определить. на основе взвешенных коэффициентов для кредитора (0,8 х 12 = 9,6) инвестора (0,2 х 15 = 3,0). Ставка капитализации объекта составит:
9,6 + 3,0 = 12,6 (%).
Аренда. При сдаче имущества в аренду оценка стоимости необходима для установления размера арендной платы. В большинстве случаев цена недвижимости определяется приобретаемой выгодой от переданных прав собственности. Достаточно большое число видов недвижимости продается вместе с заключенными арендными договорами. В этом случае учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при выявлении стоимости называют корректировкой на права собственности. сходным при этой корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступом текущем финансировании.
Величину корректировки на права собственности рассчитывают двумя методами:
1) капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой;
2) дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.
Первый метод — метод капитализации основан на предположении бессрочности аренды. Второй метод определения величины корректировки на права собственности состоит в дисконтировании разницы арендной платы в течение оставшегося срока аренды. Применение в этом случае общей нормы капитализации в предположении бессрочной аренды неоправданно завышает величину корректировки.
При определении стоимости недвижимого имущества, передаваемого в аренду, необходимо тщательно проанализировать тенденции развития рынка аренды объектов-аналогов и арендной платы. Реальные ставки аренды торговых площадей определить весьма сложно, так как во многих случаях они регулируются положениями договоров о совестной деятельности или специальными условиями аренды, устанавливающими оплату в зависимости от торгового оборота. Официальная плата может являться только частью полной арендной платы.
Сдача в аренду складских помещений, как и аренда небольших по лощади помещений для торговли и организации мини-цехов, является наиболее часто встречающимся вариантом использования нежилой недвижимости. При наличии на рынке большого количества складских площадей основным условием для заключения договоров аренды становятся их качественные характеристики (удобное расположение объекта, выполнение арендодателем погрузоразгрузочных работ, наличие холодильника, вентиляции, отопления, соблюдение условий хранения, охрана объекта). При определении расчетной ставки аренды принимают, что ставки аренды складских площадей для товаров, требующих при хранении соблюдения температурного режима, превышают ставки аренды для обычных складов в 1,5—2 раза. Ставки за хранение имеют тенденцию к ежегодному росту в пределах 5—10%.
Траст. Специфика оценки недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление (траст), связана с условиями траста и особенностями этого имущества. Трастовые отношения основаны на доброй воле собственника. Собственник передает недвижимое имущество по доверенности (договору) в управление или владение в целях доверителя.
При оценке недвижимого имущества необходимо выполнить анализ специфических особенностей отношений доверительного управления, которые находят отражение в договорах, схемах вознаграждения, ответственности управляющего, моделях доверительного управления и т.п.
В современной России наиболее актуальными являются агентские трастовые услуги, к которым относятся:
— управление активами, т.е. проведение операций с недвижимостью, осуществление инвестиций в объекты недвижимости по поручению клиента;
— оказание услуг по реализации, сдаче в аренду и залог недвижимого имущества предприятий;
— включение объектов недвижимости в сферу финансового консалтинга с организацией трастового управления на основе разного рода схем ликвидации неплатежей, налогового планирования и минимизации налоговых платежей.
Оценка недвижимого имущества, передаваемого в траст, основана на оценке стоимости прав собственности, передаваемых на определенных условиях в доверительное управление, а также на расчете потенциального дохода, который может быть получен от эффективного управления этим имуществом.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
