Строительная экспертиза квартиры в новостройке проводится при приемке жилплощади от застройщика, при затоплении помещения либо другой аварийной ситуации, а также при обнаружении недостатков строительства и ремонта. К исследованиям привлекаются специалисты, обладающие специальными знаниями в области строительства, ремонта и демонтажа зданий и сооружений. Нашей организации выдана лицензия от ФСБ, поэтому мы имеем право при экспертизах работать с информацией, составляющей государственную тайну.
Объектом экспертной оценки может быть не только сама квартира, но и инженерные коммуникации, материалы, использованные при строительстве или ремонте. Эксперт может анализировать оборудование и механизмы, а также проектно-сметную документацию.
Как правило, необходимость в проведении строительной экспертизы квартиры в новостройке возникает при принятии решения о покупке жилья. В таком случае эксперт помогает оценить пригодность помещений для проживания, проведения ремонта. Часто профессиональное мнение специалиста требуется при залитии квартиры соседями. Строительно-техническая экспертиза в таком случае позволяет определить и подтвердить сумму материального ущерба. Также для проведения исследования обращаются владельцы, обнаружившие нарушения при строительстве и после ремонта. Эксперт может прояснить характер повреждений и определить причины нарушений. Экспертное мнение также может понадобиться при спорах, затрагивающих раздел жилплощади.
Вопросы экспертизы:
• Возможно ли с технической точки зрения провести выделение равных долей собственникам квартиры?
• Является ли выделенная собственнику доля идеальной?
• Пригодна ли квартира к эксплуатации, возможно ли проводить ремонтные работы?
• Соответствует ли жилплощадь СНиПам и НТД после проведения перепланировки?
• Какова причина затопления помещения?
• В какую сумму можно оценить компенсацию материального ущерба, нанесенного затоплением, пожаром или другой аварийной ситуацией?
Экспертиза жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу назначается в ходе судебного процесса по определению суда, либо проводится по обращениям граждан для обоснования своих требований в конфликтных ситуациях.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Квартира находится в таком техническом состоянии, что возникает сомнение в том, что она пригодна для проживания.
• Жилое здание имеет такие повреждения, которые вызывают предположения, что дом аварийный.
• По мнению жильцов квартиры или многоквартирного дома, они нуждаются в предоставлении другого жилья. Но жильцам отказано в признании квартиры (помещения) непригодным, или жилого здания аварийным.
• Квартира или жилое здание находятся, по мнению жильцов в нормальном, работоспособном состоянии. Но жилые помещения признаны непригодными, или дом признан аварийным, и жильцов заставляют переселяться в другой дом.
Решение о признании помещения пригодным (непригодным) для проживания, а жилого здания аварийным, может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. Для того, чтобы у жильцов или собственников была возможность предъявить свои возражения и отстаивать свои права и законные интересы, необходимо иметь обоснование.
Таким обоснованием может стать, например заключение эксперта, которое является результатом проведения независимой экспертизы спорной квартиры или спорного здания. Независимая экспертиза проводится для получения заключения о соответствии помещения или здания требованиям, установленным действующим законодательством. Когда спор о признании помещения непригодным для проживания или многоквартирного дома аварийным, не удается решить переговорами, он переходит в стадию судебного процесса. Заключение эксперта является одним из видов доказательств, приобщаемых к материалам дела. Эксперт может быть вызван в суд, для допроса представителями сторон и защиты заключения.
Обращаем внимание на распространенное ошибочное представление граждан по данному вопросу. Право признания помещения непригодным для проживания, а жилого здания аварийным и подлежащим сносу или реконструкции наделена специальная комиссия, назначаемая органом исполнительной власти. Эксперт, в необходимых случаях, может быть привлечен к работе комиссии с правом решающего голоса. Независимая экспертиза помещений, квартир, жилых зданий является эффективным средством при отстаивании заинтересованными сторонами своих законных прав и интересов. Экспертиза может назначаться как в ходе судебного разбирательства, так и на этапе досудебных переговоров для обоснования своей позиции и доказательства своих доводов участниками спора.
Экспертиза стоимости квартиры
Рано или поздно в жизни каждого человека возникает вопрос о стоимости квартиры, в которой он проживает. Так вопрос может быть обусловлен появлением множества различных факторов. Например, вы хотите продать квартиру, обменять ее, дать в залог для получения кредита. Или, возможно, вам необходимо знать стоимость вашего жилья для урегулирования отношений со страховыми компаниями или налоговыми органами. Каковы бы ни были ваши цели, оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно.
При оценке квартиры учитываются множество различных критериев:
• Местоположение – при оценке стоимости квартиры немаловажно, находится ли она в спальном районе на краю города или в центральном районе, возле автомобильной трассы или же рядом с парком;
• Площадь – один из центральных составляющих стоимости квартиры, довольно часто именно ценой за квадратный метр определяется стоимость жилья в том или иной районе;
• Удаленность от основных объектов инфраструктуры района – если ваша квартира находится в доме, расположенном на самом краю района вдали от школы, детского сада, районной поликлиники, то это также в какой-то степени отразится на стоимости квартиры;
• Планировка – не столь значимый фактор, однако, казалось бы, равноценные квартиры могут стоить разные суммы, если в одной квартире, например, кухня значительно меньше, чем в другой;
• Состояние отделки – немаловажный фактор, ведь каждому известно, насколько дорого в наши дни обходится ремонт квартиры. Поэтому квартира после капитального ремонта будет стоить заметно дороже точно такой же, но без ремонта;
• Тип дома – так называемые элитные дома, или сталинские дома (с безумно высокими потолками), или же «хрущевки» – нет нужды говорить, что равноценные по прочим параметрам квартиры будут стоить по-разному в каждом из данных типов домов;
• Этажность – также немаловажный фактор. Если ваша квартира находится на первом или последнем этажах, то стоимость ее будет явно меньше, чем аналогичная квартира на остальных этажах.
Кроме этого на стоимость квартиры могут повлиять такие, казалось бы, незначительные факторы как наличие телефона, выделенной линии сети Интернет, наличие балкона, пластиковых окон и металлической входной двери. И даже соседи могут повлиять на стоимость квартиры.
Можно воспользоваться самым простым способом оценки стоимости квартиры – «методом тыка». Необходимо дать объявление о продаже квартиры с указанием стоимости. Если звонков будет много, то цена слишком низкая, если наоборот мало – тогда стоит сбросить стоимость. Такой метод приближения к реальной цене довольно сложен и долог, но достаточно практичен.
Если выяснять стоимость вашей квартиры самостоятельно у вас нет времени и возможностей, то можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.
• Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена.
• Справка БТИ по форме 11а.
Вы можете узнать стоимость своей квартиры, обратившись в оценочную фирму. Речь идет именно о стоимости, а не о цене. А разница здесь вот в чем: цена – это сумма, за которую продается данная квартира в данной конкретной сделке. Эту сумму знают все, так как сумма зафиксирована в договоре купли-продажи, или же наоборот, величину данной суммы знают только продавец и покупатель, а в договоре прописана другая сумма (из-за возможности сокращения налоговых выплат иногда приходится идти на подобные уловки). То есть цена – это совершенно определенная сумма. Стоимость же квартиры может отличаться от цены. Стоимость – это та сумма, которую реально стоит данная квартира. В идеале, ценой квартиры должна стать ее приблизительная стоимость, но чаще цена выходит несколько большей или меньшей.
Так вот, обращаясь к профессиональным оценщикам, вы сможете узнать примерную рыночную стоимость своей квартиры. Однако, так или иначе, вам будет известен хотя бы коридор, в котором находится стоимость вашей квартиры.
Почему же мнения специалистов могут расходиться? Дело в том, что оценка квартиры – довольно трудная процедура, зависящая от огромного количества самых различных факторов, о которых говорилось выше.
Для оценки квартиры специалисты пользуются тремя основными подходами:
1. сравнительный,
2. затратный,
3. доходный.
Доходный подход заключается в том, что стоимость недвижимости рассчитывается исходя из того, сколько она может принести прибыли. В случае оценки обычных квартир данный подход не используется.
Затратный подход основан на вычислении стоимости квартиры, исходя из расходов, которые были совершены на ее строительство: стройматериалы, зарплата строителей, транспортные расходы, налоги и прочее. Однако затратный подход заключается не в простом суммировании всех сумм расходов, но также учитываются следующие факторы: инфляция, износ здания, удорожание конструкции и так далее.
Чтобы оценить стоимость квартиры таким способом, достаточно заказать специальную справку в БТИ. Однако стоит понимать, что данная стоимость совершенно не учитывает спрос и предложение на квартиру. В России на данный момент в любом городе существует дефицит жилья, поэтому стоимость, вычисленная затратным путем, заметно отличается от стоимости рыночной, регулируемой спросом и предложением.
Сравнительный подход является основным при оценке квартиры. Стоимость квартиры определяется исходя из того, за какие деньги была продана аналогичная квартира.
Несколько слов об оценке квартиры при ипотечном кредитовании
Данный пункт довольно часто вызывает множество вопросов. Ипотечное кредитование в России не настолько еще развито и повсеместно распространено, чтобы можно было быть уверенным в лояльности банков, страховых компаний и оценочных фирм.
Итак, на определенном этапе получения ипотечного кредита перед вами встанет необходимость обратиться к оценочной компании, на которую укажет ваш банк кредитор. Как уже было сказано ранее, разные оценочные компании могут по-разному оценить одну и ту же квартиру. Но в случае получения кредита стоимость квартиры, названная оценщиком, играет чуть ли не первостепенную роль, ведь банк вам готов будет предоставить порядка 90% средств в кредит именно исходя из данной оценочной стоимости. Но если оценка будет заниженной, то вам попросту не хватит средств на приобретение выбранной квартиры. Придется обращаться либо в другой банк за кредитом, либо искать другую квартиру.
Чтобы как-то подстраховать себя от попадания в подобную ситуацию, стоит выбирать ипотечную программу такого банка, который сотрудничает с несколькими разными оценочными фирмами.
Кстати, стоит сказать, что как бы оценщик не выполнил свою работу (получите вы кредит или нет), но работа его выполнена, и услуги оценщика вам придется оплатить.
Есть также еще один факт, который необходимо знать об оценке ипотечного жилья. Дело в том, что оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но также и ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость объекта – это та сумма, за которую будет продана квартира, если продажа носит вынужденный характер. Ликвидационная стоимость обычно составляет порядка 70-75 % от рыночной стоимости. В том случае, если вы не сможете погасить кредит, и ваша квартира будет продана, нужно быть готовым к тому, что данная продажа осуществится по ликвидационной стоимости.
Экспертиза ремонта квартиры
Во-первых, нужно оценить качество ремонта. И сделать это желательно как можно скорее, не подписывая актов, если есть сомнения в качестве. Если строительная оценка покажет неудовлетворительный результат, то можно будет оперативно взыскать компенсацию с подрядчика.
Многие подрядчики, которые делают ремонт, любят "заметать мусор под ковёр", то есть скрывать разные недостатки. Если был сделан плохой ремонт квартиры, то такие подрядчики надеются, что отдельные недостатки станут очевидны не сразу, а где-нибудь через полгода, и тогда взыскать деньги будет сложнее. Независимая экспертиза квартиры после ремонта поможет выявить всё то, что было неочевидно при беглом осмотре. И если качество отделки оказалось ниже ожидаемого, то исполнителю придётся отвечать.
Стоимость ремонта квартиры
Приемка после ремонта может включает в себя ещё и проверку стоимости. Ситуация, когда экспертиза качества ремонта выявляет значительное завышение стоимости, тоже распространена. Именно экспертиза проведенного ремонта позволяет проверить все сметы на предмет того, не было ли там явных завышений. Так что приемка законченного ремонта предполагает ещё и проверку всей бухгалтерии. Сколько было заявлено в смете и сколько было потрачено фактически - это нужно выяснить сверх того, чтобы провести анализ качества ремонта. Кроме того, качество здания или ремонта может оказаться ниже заявленного, потому что были использованы более дешёвые материалы, чем те, которые указаны в смете. Очень часто сдача выполненных работ не заканчивается тем, что происходит приемка текущего ремонта. Часто экспертиза ремонта дома переходит в финансовую плоскость, если выявляются факты, когда деньги были растрачены подрядчиком или даже похищены. Вот почему экспертиза после ремонта очень важна.
Оценка качества ремонта требуется практически во всех случаях. Например:
• Экспертиза капитального ремонта. Приемка работ по капитальному ремонту отличается тем, что нужно особенно тщательно всё проверить. Капитальный ремонт ненадлежащего качества приводит к тому, что конструкция может оказаться недостаточно долговечной. Вот почему приемка капитального ремонта совершенно необходима. Это относится в равной степени и к квартире, и к дому. Приемка дома после капитального ремонта позволяет точно знать, что в нём можно жить.
• Экспертиза отделки. Даже если была выполнена лишь малярная отделка, качество выполнения ремонта всё равно требуется проверить. В данном случае надлежащий товар это такая квартира, в которой не нужно будет вновь проводить ремонт в скором времени. А выяснить этот вопрос сможет лишь экспертиза качества ремонта квартиры. Проведя её, вы будете уверены, что качество отделочных работ высокое и вы не зря отдали деньги.
• Экспертиза ремонта загородного дома. Если ремонт дома был только проведен, особенно важно обратиться в центр технической экспертизы и ремонта. В этом случае экспертиза ремонтных работ оценивает все составляющие и делает заключение, пригоден ли он для проживания.
Приемка ремонта квартиры: этапы
Первый этап - составляется договор с компанией, которая будет оценивать капитальный и технический ремонт помещений. Лучше всего выбирать такую компанию, которая имеет опыт в таком деле, как экспертиза стоимости ремонта. В этом случае экспертиза ремонта квартиры будет максимально качественной.
Второй этап - это сама независимая экспертиза после ремонта. Проверка качества ремонта осуществляется не спеша, чтобы ничего не пропустить. Есть разные показатели качества ремонта, их все нужно учитывать, соблюдая порядок проведения строительного контроля при капитальном ремонте. Хорошей компанией строительная экспертиза квартиры проводится за пару дней или даже за один день.
Если происходит приемка объектов капитального ремонта, то строительная экспертиза ремонта квартиры выносит решение о том, что ремонт выполнен удовлетворительно. Если приемка выполненных работ по капитальному ремонту прошла с первого раза, то значит, всё было сделано качественно, и в квартире можно жить.
Если строительная экспертиза ремонта выносит неудовлетворительное решение, то приемка капитального ремонта дома с первого раза не проводится. В такой ситуации может потребоваться претензия.
Если составляется претензия качество ремонта было неудовлетворительным, и приемка после капитального ремонта откладывается в этом случае:
• независимая экспертиза ремонта квартиры выносит решение о том, какие недоработки должны быть устранены, чтобы вновь могла быть проведена приемка объектов после ремонта.
• подрядчику предписывается устранить все недоработки в определённые сроки. Назначается срок, когда будет проведена новая экспертиза стоимости ремонта квартиры.
• экспертиза некачественного ремонта выносит предписание о том, что подрядчик должен выплатить компенсацию за срыв сроков.
• после того, как подрядчик заявит об устранении недоработок, проводится новая приемка зданий после ремонта. Это происходит до тех пор, пока не будет достигнут удовлетворительный результат.
Независимая экспертиза ремонта квартиры для суда
Когда проводится капитальный ремонт экспертиза нужна ещё и для того, чтобы в случае необходимости передать материалы в суд. Технологическая документация проверки качества ремонта - это именно то, что потребуется для предоставления в суд. Когда проводится экспертиза ремонт реконструкция тоже отмечается, потому что её нужно согласовывать в суде.
Иногда приемка объекта после капитального ремонта не может быть выполнена, потому что подрядчик:
• Предоставил ремонт товара ненадлежащего качества, то есть выполнил его плохо. И не может сделать его качественно. В этом случае экспертиза ремонта квартиры для суда потребует вернуть все деньги. Приемка здания после капитального ремонта будет выполняться в этом случае только когда ремонт осуществит другой подрядчик.
• Провёл манипуляции с деньгами. Строительная экспертиза капитального ремонта проверяет все сметы, пытается получить с подрядчика присвоенные средства, в случае необходимости обращается в суд. Бывает много случаев, когда независимая экспертиза после ремонта квартиры выявляет махинации с финансами. Пренебрегать этим не следует.
Таким образом, на вопрос "нужна ли экспертиза на капитальный ремонт, ответ чаще всего положительный. Приемка квартиры после ремонта позволяет и проверить качество, и узнать, не была ли завышена цена. Если требуется экспертиза ремонта квартиры цена её намного меньше, чем те деньги, что можно сэкономить с её помощью.
Судебная экспертиза квартиры
Как правило, конфликты возникают из-за того, что продавцы квартир или подрядчики строительно-отделочных работ не предоставляют необходимую и достоверную информацию о реализуемых ими квартирах или выполняемых работах. К сожалению и покупатели новых квартир редко требуют, чтобы при заключении договоров купли-продажи или договоров о выполнении строительно-отделочных работ, информация о них доводилась бы в наглядной и доступной форме. Часто подобные споры переходят в стадию судебного разбирательства. Обычно сторонами в судебном процессе по конфликтам, связанным с покупкой новых квартир, являются граждане и юридические лица продавцы или подрядчики строительных работ. Причинами споров являются противоречия интересов покупателя и продавца или заказчика и подрядчика.
В процессе покупки новой квартиры будущий собственник не всегда обладает достаточными знаниями, чтобы оценить свои риски и спланировать предстоящие расходы. Продавец заинтересован получить максимальную прибыль от продажи квартиры, поэтому он всегда стремится сэкономить на качестве. Для этого договор на продажу квартиры составляется таким образом, чтобы не были указаны требования, которым должно соответствовать качество новой квартиры.
Рекомендуем будущим собственникам перед заключением договора консультироваться со специалистами, которые помогут оценить риски, минимизировать предстоящие расходы, уменьшить моральный ущерб. Наша практика показывает, что часто новая квартира покупается в спешке, без надлежащего анализа условий договора. В таких случаях покупатель рискует получить квартиру низкого качества. Дело может дойти до судебного разбирательства, в ходе которого назначается судебная экспертиза квартиры в новостройке.
Если конфликтная ситуация переходит в стадию судебного процесса, рекомендуем для составления вопросов эксперту консультироваться со специалистом. Из-за плохо сформулированных вопросов вероятно возникновение ситуация, когда эксперт не может дать однозначный вывод. Действующим законодательством стороны, участвующие в суде, имеют право формулировать вопросы для эксперта, знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и с содержащимися в нем вопросами, ходатайствовать в суде о назначении повторной, дополнительной или комиссионной экспертизы. В подобных случаях убедительность заключения эксперта, как доказательства, может понизиться в глазах суда.
Большой объем работ оценщиками производится для предоставления отчетов в суды различных инстанций.
Наиболее типичными ситуациями привлечения эксперта оценщика являются рассмотрение дел:
• раздел супругами совместно нажитого имущества;
• обращение взыскания на имущество должника;
• взыскание ущерба;
• оспаривание кадастровой стоимости земельных участков;
• оспаривание действий государственных органов при реализации прав на имущество;
• раздел долей общества с ограниченной ответственностью между собственниками;
• и иные споры гражданского характера, где встает вопрос о стоимости недвижимости или иных объектов.
Оценка для суда делится на три категории:
• оценка на начальном этапе, при подачи искового заявления. Данная оценка производится истцом для определения суммы иска и предоставлении первичных доказательств в суд. Документ, который готовит оценщик в таком случае называется: «Отчет об оценке рыночной стоимости… для предоставления в суд»;
• оценка уже в начатом судебном процессе. Оценка в данном случае производится по инициативе одной из сторон, которая не согласна со стоимостью имущества. Оценка заказывается на прямую стороной по делу. Документ, в данном случае, называется так же: «Отчет об оценке рыночной стоимости… для предоставления в суд»;
• судебная оценочная экспертиза. Экспертиза назначается по инициативе суда, и на усмотрение суда, когда необходимо дать ответ на вопрос или несколько вопросов, возникших при рассмотрении дела. Судебная экспертиза производится экспертом-оценщиком по назначению суда. Документ, в данном случае, называется: «Заключение эксперта…».
Хотя три этих процесса методически очень похожи, но процессуальный статус оценщик и судебный эксперт имеют разный и в работе должны руководствоваться разными положениями законодательства.
Техническая экспертиза квартиры
Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:
В соответствии с требованиями СП 13-102 п. 6.1 Подготовка к проведению технической экспертизы предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.
Экспертом произведен внешний осмотр объекта (техническая экспертиза), с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.
Экспертом произведено диагностическое обследование конструкций с определением состояния в соответствии с нормативными требованиями. Обследование производилось методом измерительного контроля качества.
В результате технической экспертизы несущих и ограждающих конструкций установлено следующее:
• При осмотре вскрытии отдельного участка пола установлено, что подвал отсутствует.
• Отсутствуют железобетонные перекрытия и непроходные каналы.
• Имеются деревянные балки перекрытия со следами гнили. Деревянные балки перекрытия опираются на кирпичные столбы высотой 250 мм, которые установлены на почву. Кирпичные столбы установлены с отклонением от вертикальной плоскости величиной до 5 мм на всю высоту столба, имеются пустоты в швах между кирпичами. В перекрытии отсутствует настил, что является нарушением требований документации.
• Грунт под полом увлажнен. Уровень влажности в подполье достигает 90%.
• Гидроизоляция, пароизоляция и теплоизоляция подполья отсутствует, в результате чего деревянный пол имеет следы гнили и сырости. На отдельных участках имеются щели между помещением и влажным подпольем.
• На поверхности стен выявлены изгибы из вертикальной плоскости. На отдельных участках выявлены следы деформаций стен. Дверные блоки перекошены и их эксплуатация не возможна. На потолках выявлены следы рустов.
• Оконные блоки и проемы в квартире имеют искривления и перекосы, в результате чего их эксплуатация не возможна.
• Полы на отдельных участках имеют провалы и щели шириной до 50 мм. На участках стыков полов и стен выявлены следы гнили.
• На поверхности несущих стен с наружной стороны выявлены трещины с шириной раскрытия до 2 мм. Стены деформированы.
• Наружный водоотвод не имеет соединения с желобом, в результате чего подтапливается основание жилого дома. Отсутствует дренаж.
В результате экспертизы и выявленных дефектов и деформаций несущих и ограждающих конструкций экспертизой определена степень физического износа. Исходя из характера деформаций установлено, что степень физического износа в соответствии с ВСН 53-86(р).
Правила оценки физического износа жилых зданий:
• стен – составляет 40%;
• полов – составляет 70%;
• деревянных перекрытий – составляет 70%;
• оконных блоков – составляет 70%;
• дверных блоков – составляет 40%.
ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий:
• Оценка состояния стен;
• Оценка состояния пола;
• Оценка состояния перекрытий;
• Оценка состояния окон;
• Оценка состояния дверей.
Таким образом, исходя из степени физического износа (40-70%) несущих и ограждающих конструкций, согласно ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий экспертиза пришла к выводу, что в соответствии с требованиями ВСН 53-86(р).
Правила оценки физического износа жилых зданий:
• Окна, полы и перекрытия подлежат замене.
• Стены, дверные блоки и подполье подлежат ремонту и укреплению.
• На поверхности стен внутренних помещений выявлены следы грибкового поражения (плесени).
На основании данных, полученных в результате обследования, экспертиза пришла к выводу, что следы плесени являются проявлением образования грибка, причиной образования, которого является следствие обильного увлажнения подполья и повышенной влажности (70-80%) внутренних помещений.
Наличие следов плесени на внутренней поверхности стен является нарушением требований п.п. 1.7 “ТР 116-01 Технические рекомендации по технологии применения комплексной системы материалов, обеспечивающих качественное уплотнение и герметизацию стыков наружных стеновых панелей”, согласно которым:
«При всех тепловлажностных режимах помещений конструкции стыков наружных стеновых панелей зданий должны обеспечивать отсутствие конденсата, влаги и плесени».
Наличие следов плесени на внутренней поверхности стен является нарушением требований п.п. 6.2. СП 23-101-2004 “Проектирование тепловой защиты зданий, согласно которым: «…ограждающие конструкции должны обеспечивать комфортные условия пребывания человека и предотвращать поверхности внутри помещения от увлажнения, намокания и появления плесени».
В зависимости от количества дефектов и степени повреждения, состояние строительных конструкций оценивается по следующим категориям (см. Гл. 3 «Термины и определения» СП 13-102).
На основании данных, полученных в результате обследования, состояние несущих и ограждающих конструкций, в соответствии с положениями СП 13-102, оценивается как недопустимое состояние.
В результате оценки состояния объекта экспертиза пришла к выводу, что обследуемая квартира является не пригодной для проживания согласно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а именно: правительство российской федерации постановление n 47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В результате выявленных дефектов и деформаций несущих и ограждающих конструкций экспертиза определила степень физического износа квартиры. Исходя из характера деформаций установлено, что степень физического износа в соответствии с ВСН 53-86(р).
Таким образом, исходя из степени физического износа (40-70%) несущих и ограждающих конструкций квартиры, согласно ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий экспертиза пришла к выводу, что в соответствии с требованиями ВСН 53-86(р).
Правила оценки физического износа жилых зданий:
• Окна, полы и перекрытия квартиры подлежат замене.
• Стены, дверные блоки и подполье подлежат ремонту и укреплению.
На основании данных, полученных в результате обследования, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций квартиры, в соответствии с положениями СП 13-102, оценивается как недопустимое состояние, которое характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).
Жилые помещения, расположенные в домах, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания.
Экспертиза квартиры в новостройке
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и Закон «О защите прав потребителей» гарантируют получение компенсации за выявленные строительной экспертизой дефекты в новой квартире.
Согласно ст. 7 Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», участник долевого строительства по своему выбору вправе требовать от застройщика три варианта решения проблемы:
• Требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок силами застройщика — наименее популярный вариант. Так как застройщик и является виновником существующих дефектов, то вероятность качественного выполнения повторных ремонтных работ очень низкая, скорее всего в скором времени обнаруженные дефекты и возможно новые недостатки проявятся вновь.
• Требовать соразмерного уменьшения цены договора — это оптимальный и наиболее востребованный вариант. В этом случае, на основании проведенной независимой экспертизы, участник долевого строительства получит от застройщика денежную сумму равную рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения обнаруженных в квартире дефектов.
• Требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков. Не рекомендуется до проведения независимой экспертизы квартиры самостоятельно устранять обнаруженные дефекты, т.к. впоследствии получить от застройщика компенсацию произведенных затрат будет практически невозможно. Скорее всего, застройщик попросту будет отрицать сам факт прежнего наличия исправленных недостатков или оспаривать степень их сложности.
Выбор абсолютного большинства покупателей в пользу второго законного варианта (соразмерного уменьшения цены договора или по-другому — возвращение застройщиком части уплаченных средств) объясняется тем, что, во-первых, распорядиться полученными деньгами новый собственник квартиры вправе на своё усмотрение: сделать действительно качественный ремонт, купить мебель, заплатить за ипотеку, вложить деньги во что-либо другое, а во вторых, Вы будете избавлены от нервного и, как правило, безрезультатного общения с застройщиком по поводу многочисленных дефектов.
Экспертиза квартиры в новостройке может включать:
• нивелировку перекрытий и поверхности пола;
• контроль качества перегородок и стен (выявление неровностей и уклонов);
• проверка качества оконных блоков и монтажных швов;
• проверка качества подготовительной (черновой) отделки;
• проверка качества монтажа инженерных сетей (водоснабжения и электричества).
По результатам независимой экспертизы квартиры составляется заключение, в котором содержится подробный перечень, подтвержденный фотофиксацией выявленных дефектов и указываются пункты СНиПов и ГОСТов, которые нарушены.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
