В соответствии со статьей 77 Земельного Кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли занятые внутрихозяйственными дорогами, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В соответствии со статьей 78 Земельного Кодекса РФ «Использование земель сельскохозяйственного назначения», земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Также, закон предусматривает возможность использования земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, для осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов.
Для сельскохозяйственного производства - один из видов разрешенного использования земельных участков категории земли сельскохозяйственного назначения. Данный вид использования подразумевает обработку земли для производства сельскохозяйственных культур и иной сельхозпродукции, а так же использование для других, связанных с сельскохозяйственным производством, целей - хранения, переработки и т.п. Обычно, для участков с разрешенным видом использования "для сельхозпроизводства" указывается и конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения.
Собственник земельного участка может выбрать любой вид разрешенного использования из видов использования, предусмотренных для данного участка территориальным зонированием. В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. Однако нужно учитывать, что подобное зонирование проведено далеко не везде и в этом случае для изменения вида разрешенного использования необходимо обращаться в органы местного самоуправления.
Свободный выбор вида разрешенного использования ограничен для особо ценных сельскохозяйственных угодий, перечень которых устанавливается нормативными актами субъектов федерации. Под угодьями, согласно ст. 77 и 79 ЗК, понимаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и т. п).
Особо ценные угодья определяются нормативными актами субъектов федерации. В РД в соответствии с постановлением правительства №164 «Об утверждении перечня особо ценных земель в том числе особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий использование которых не допускается для целей не связанных с сельскохозяйственным производством» к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), пашня и многолетние насаждения опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков, сельскохозяйственные угодья занятые многолетними насаждениями, и с капитальными гидротехническими, лесолугомелиоративными объектами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель.
В соответствии с ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
- сохранение целевого использования земельных участков;
- установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
- преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
- установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
В РД в соответствии с Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в РД» земли сельскохозяйственного назначения используются исключительно для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, в научно-исследовательских, учебных и иных целях, связанных с сельскохозяйственным производством.
Минимальные размеры земельных участков при образовании новых и упорядочении существующих участков из земель сельскохозяйственного назначения, допускаемых для совершения сделок, с учетом целей их предполагаемого (разрешенного) использования составляют:
- для получения сельскохозяйственной продукции на открытых грунтах - пять гектаров, на орошаемых землях - два гектара;
- для получения сельскохозяйственной продукции на закрытых грунтах в теплицах и оранжереях - один гектар;
- для закладки многолетних насаждений - один гектар.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 316 Министерство экономического развития Российской Федерации утверждает Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории. Работы по государственной кадастровой оценке земель полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов.
В соответствии с правилами проведения государственной кадастровой оценки земель утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Росреестра. Представлению результатов оценочных работ на утверждение органам власти регионов предшествует процесс согласования результатов государственной кадастровой оценки земель специальными комиссиями, созданными на уровне муниципальных образований и субъектов Российской Федерации, который позволяет исполнителям работ более полно учитывать местные особенности, что существенно повышает качество результатов работ. В целях исключения влияния органов власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации на размер налоговой базы все результаты государственной кадастровой оценки земель перед утверждением проходят проверку в Росреестре на соответствие требованиям методических и нормативно-технических документов. Все административные процедуры по организации проведения государственной кадастровой оценки земель определены административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (утвержден приказом Министерства экономического развития № 215).
В соответствии со статьей 66 Земельного Кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки устанавливается Правительством РФ. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением правительства РФ №316:
- настоящие правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности;
- государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения;
- государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года;
- государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования;
- государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;
- государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода;
- государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала;
- в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон;
- государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр;
- органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель;
- методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти;
- споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке;
- при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъектах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий – совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.
Предметом оценки являются:
- плодородие сельскохозяйственных угодий;
- технологические характеристики участков;
- местоположение (удалённость) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;
- определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.
В качестве показателей оценки выступают:
1. Для оценки плодородия:
- почвенно-экологический бонитет земельных участков исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склонов, карбонатность, солонцеватость, оглеение и др.);
- рентный доход, обусловленный плодородием почв.
2. Для оценки технологических свойств земельных участков:
- площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;
- рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки.
3. Для оценки местоположения:
- расстояние оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учётом качества дорог, объёмов и классов грузов;
- рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.
Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов РФ и в субъектах РФ.
Первый этап проведён в соответствии с методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ, утверждённой Госкомземом России. На первом этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчётный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в среднем по субъектам РФ.
Второй этап выполняется в субъекте РФ, и предусматривает государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий путём дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат (проводится первоначально по земельно-оценочным районам), установленных на 1 этапе работ. В субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, дифференциация проводится первоначально по земельно-оценочным районам. Земельно-оценочный район – часть округа в составе административной области, края, республики с типичными характеристиками, влияющими на специализацию и уровень интенсивности сельского хозяйства.
Первичными объектами государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья:
- ассоциаций крестьянских хозяйств;
- сельскохозяйственных кооперативов;
- акционерных обществ;
- государственных и муниципальных предприятий;
- подсобных сельскохозяйственных предприятий;
- сельскохозяйственных научно-исследовательских и учебных заведений и т.д.
Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц. Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.
Интегральный показатель плодородия почв – относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета.
Интегральный показатель технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки – величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учётом влияния энергоёмкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке сельскохозяйственной продукции.
Интегральными показателями являются:
- по плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл);
- по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков;
- по местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации продукции и без снабжения материально-техническими ресурсами; внехозяйственная нормативная грузоёмкость на 1 га сельскохозяйственных угодий. …Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее – Методические рекомендации) разработаны во исполнение постановления Правительства Российской Федерации № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 316.
Методические рекомендации применяются для государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, к которым статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации №136-ФЗ отнесены сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Методические рекомендации позволяют определить показатели кадастровой стоимости 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения по объемам кадастровой стоимости 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения по административным районам и субъектам РФ.
Под объектами кадастровой оценки понимаются земельного участка сельскохозяйственного назначения в границах землевладений (землепользований), предоставленные физическим и юридическим лицам для целей сельскохозяйственного производства.
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по 6 группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:
I группа -
сельскохозяйственные угодья;
II группа -
земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
III группа -
земли под замкнутыми водоемами;
IV группа -
земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли (за исключением тех, на которых ведется промышленная разработка (добыча) общераспространенных полезных ископаемых) и прочие земли (за исключением пригодных под оленьи пастбища)
V группа -
земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа -
земли, пригодные под оленьи пастбища.
Определение показателей кадастровой стоимости 1 гектара земель I группы определяется в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ, утвержденной Росземкадастром и в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ.
Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ. При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственный угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые 2 вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта РФ.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
